A14c. Bijlage - Schetsontwerp en integrale planvisie herontwikkeling Elshofpassage.pdf

schetsontwerp

Elshofpassage Duiven 25 mei 2021

In opdracht van WPRI Development heeft rphs architectuur + stedenbouw in 2019 een onderzoek verricht naar de herontwikkelingsmogelijkheden van de Elshofpassage in Duiven. Dit onderzoek is in het voorjaar van 2021 verder gebracht naar een schetsvoorstel dat in dit boek wordt voorgesteld.

inleiding Aan dit schetsvoorstel ligt de vraag naar een zowel economisch als ruimtelijk toekomstbestendig winkelcentrum ten grondslag. Een doel dat alleen bereikt kan worden in een ruimtelijk goed functionerend stadscentrum. Het onderzoeksgebied betreft dan ook het centrum van Duiven, daarbinnen komen twee locaties in aanmerking voor herontwikkeling door WPRI Development: de Elshofpassage en de huidige Jumbo locatie aan de Rijksweg. Deze presentatie vormt de voorbereiding op het feitelijke ontwerpproces en betreft een analyse van de context op diverse aspecten. Het resultaat is een schetsvisie waarin de verschillende uitgangspunten voor het te vervaardigen ontwerp worden gedefinieerd, mede ter afstemming met de gemeente Duiven. Rotterdam, 25 mei 2021, Dirk van de Pol rphs+

centrum Duiven

inleiding

2

Jumbo Rijk

swe

g

Het centrum van Duiven beslaat het gebied omsloten door de Rijksweg, de Kastanjelaan, de Dennenlaan en de Pastoriestraat. Binnen dit centrumgebied is door de gemeente een herstructurering ingezet, een ontwikkeling waarin in vier fases het centrum een nieuwe structuur krijgt en een functionele herindeling ondergaat. In het hart van het centrum is, gelegen aan de Remigiuskerk, een dorpsplein gerealiseerd met een gemengd stedelijk karakter. Hier zijn gemeentelijke en culturele instellingen te vinden naast woningen, horeca en (in

Ka

s ta

Pas t

nje

laa

orie

n

s t ra

at

minder mate) winkels.

Fase IV

Lidl

analyse Ten westen van dit plein ligt de Pastoriestraat, een winkelstraat opgespannen tussen de Rijksweg en de Elshofpasssage. Op dit moment is overeenstemming bereikt over de 4e fase, de driehoek tussen het Remigiusplein en de Elshofpassage, hier wordt een plan met

Albert Heijn

zorgwoningen gerealiseerd. De oorspronkelijk beoogde winkelplint is hierin sterk gereduceerd in reactie op de marktontwikkelingen.

Els

Th

ur v

in e

De

laa

n

nn e

nla

Hema

hof

pas

sag

e

an

situatie bestaand

situatie

analyse

3

Elshofpassage oostelijke entree vanaf parkeerterrein

Elshofpassage noordoostelijke entree, tegenover Lidl

Elshofpassage entree Albert Heijn op parkeerterrein

Elshofpassage oostelijke entree vanaf Kastanjelaan

impressie locatie en omgeving

4

woningen Zuid-Oostzijde

woningen aan Dennenlaan

interieur passage

interieur passage

impressie locatie en omgeving

5

P P Rijk

swe

Centraal in het gebied ligt het nieuwe stadshart gevormd door het

g

Remigiusplein, de Kerk, het kerkhof, de pastorie en, enigszins terzijde het gemeentehuis. De gevels van de nieuw gerealiseerde centrumprojecten geven een heldere definiëring aan dit gebied. Aan de Westzijde, tegenover de s t ra

at

Pastorie ontbreekt een dergelijke heldere definiëring.

orie

De Rijksweg is de oorspronkelijke ontsluitingsweg van Duiven, een lint met

Pas t

aan weerszijden bebouwing in de vorm van objecten op een erf. De meeste hiervan boerderijen en dichter bij het centrum huizen van notabelen en de kerk. De historisch opbouw is nog voelbaar maar wordt ten dele verstoort, onder andere door het grootschalige platte volume van de Jumbo.

Ka

s ta

nje

laa

n

conclusie

P

Om het centrum liggen 4 bronpunten, De Jumbo, Action, Lidl en Albert Heijn. Elk direct gekoppeld aan een parkeervoorziening. Het teruglopende winkelareaal is niet (langer) toereikend om een route tussen deze punten te

P

vullen. Zowel in de Pastoriestraat als in de Elshofpassage is deze verschraling zichtbaar. De zuidwestelijke zijde van de Elshofpassage maakt onderdeel uit van de

Els

P Th

ur v

in e

De

laa

n

nn e

nla

an

Pastoriestraat, de straat gaat over in de passage en bereikt aan de andere zijde

? hof

pas

sag

het parkeerterrein. Deze ‘poort naar de stad’ is vanaf het zuiden niet voelbaar. De entree van de passage is visueel niet onderscheidend en krijgt concurrentie van de, aan het parkeerveld gelegen, Albert Heijn entree.

e

P

Aan de oostelijke zijde van de Elshofpassage is de openbare ruimte ongedefinieerd: er bevindt zich een ruime parkeerplaats maar geen trekker, er zijn meerdere entrees en routes die naar hetzelfde punt leiden en voor en achterzijdes wisselen elkaar af. Het centrum keert zich met de rug naar de aanrijroute over de kastanjelaan.

analyse kaart analyse

6

P Rijk

swe

De herstructurering van het centrum zet in op een heldere definiëring van de stedelijke structuur en de openbare ruimte. De herontwikkeling van de

g

Elshofpassage en de Jumbo locatie speelt daar op in door:

at

Het versterken van de leesbaarheid van de stedelijke structuur

s t ra

- Herkenbaar maken van de lintweg structuur aan de Rijksweg, overgang

orie

van lint naar dorpscentrum (pastorie) begeleiden.

Pas t

- Creëren van een duidelijke beëindiging van het ‘erf’ rond de Pastorie. - Toegang Pastoriestraat door Elshofpassage vanzelfsprekend maken door een betere herkenbaarheid vanuit het zuiden en een functiemenging van de route over het parkeerterrein door het toevoegen van woningen.

Ka

s ta

nje

laa

n

visie

P

- Herstructureren oostelijk entreegebied Elshofpassage door het reduceren van het aantal toegangen tot de passage en het creëren van een compacte en aantrekkelijke openbare ruimte gekoppeld aan het

P

aanwezige parkeerveld.

Het versterken van de winkelstructuur - Concentreren bronpunten door verplaatsing Jumbo naar Elshofpassage Els

P Th

ur v

in e

De

laa

n

nn e

nla

an

hof

pas

sag

e

- Verdichten winkelstructuur door verplaatsen supermarkt entrees van

P

Albert Heijn en Jumbo naar het interieur van de passage en door het reduceren van uitgangen.

P

visiekaart visie

7

Rijksweglocatie

swe

g

Fase IV

Ka stan jel a

an

Pas to ries t ra a t

Rijk

Lidl

Albert Heijn

Jumbo

hof

pas

sag

e Els

vin

ela

n en

an Th

ur-

laa

-

n De

n-

plankaart visie

8

Elshofpassage bestaand winkels

10.360 m2 bvo

parkeren

143 pp.

voorstel

253 m²

133 70

AH

199 55

2221 m²bvo

232 m²

90 m²

86 m²

37 m²

53 m²

600

winkels bg

11.130 m2 bvo

winkel laag 1

760 m2 bvo

parkeren bg

180 pp.

parkeren laag 1

99 pp.

schetsontwerp

0

HEMA 467 m²bvo

271 m²

JUMBO

1204 m²

2252 m²bvo

180 pp

267 m² 158 m²

78 m² 102 m² 163 m² 21 m² 106 m² 106 m² 203 m²

40 m² 51 m²

83 m²

betreft werknummer 2335.1

niveau 0

schaal 1 : 1000 datum 04/20/21 onderdeel

Elshofpassage niveau 0

schetsontwerp

9

schetsontwerp

10

- Herstructureren oostelijk entreegebied Elshofpassage door het reduceren van het aantal toegangen tot de passage en het creëren van een compacte en aantrekkelijke openbare ruimte gekoppeld aan het aanwezige parkeerveld. - Concentreren bronpunten door verplaatsing Jumbo naar Elshofpassage - Verdichten winkelstructuur door verplaatsen supermarkt entrees van Albert Heijn en Jumbo naar het interieur van de passage en door het reduceren van uitgangen.

133 70 199 55 232 m²

600

deel 1, Jumbo

0

Jumbo voorstel

86 m²

HEMA 467 m²bvo

JUMBO

1204 m²

Jumbo

2.250 m2 bvo

Hema

470 m2 bvo

winkel

270 m2 bvo

2252 m²bvo

267 m² 158 m²

78 m² 102 m² 163 m² 21 m² 106 m² 106 m² 203 m²

40 m² 51 m²

83 m²

betreft niveau 0

werknummer 2335.1

schetsontwerp Jumbo

11

deel 1, Jumbo

parkeren 99 pp. 2866 m²bvo

Jumbo

voorstel parkeren +1

99 pp.

Woningen Elshofpassage Aan de oostzijde worden drie appartementen verwijderd, deze woningen worden gecompenseerd boven de voormalige zuid-oostelijke passage ingang

84 m² 84 m² 113 m²18 m² 33 m² 43 m²

betreft niveau 1

werknummer 2335.1

schetsontwerp Jumbo

12

deel 1, Jumbo Jumbo voorstel Jumbo

2.250 m2 bvo

Hema

470 m2 bvo

winkel

270 m2 bvo

83 m² 83 m²

betreft niveau 2

werknummer 2335.1

schetsontwerp Jumbo

13

doorsnede

schetsontwerp Jumbo

14

zicht vanuit Kastanjelaan zuid

15

ontwerpschetsen Jumbo

16

253 m²

- Toegang Pastoriestraat door Elshofpassage vanzelfsprekend maken door 1

33

70 een betere herkenbaarheid vanuit het zuiden en een functiemenging van

AH

de route over het parkeerterrein door het toevoegen van woningen. 1

2221 m²bvo

995

- Verdichten winkelstructuur door verplaatsen supermarkt entrees van

5

Albert Heijn en Jumbo naar het interieur van de passage en door het

232 m²

reduceren van uitgangen.

90 m²

53 m²

deel 2 86 m²

37 m² 271 m²

600

0

HEMA 467 m²bvo

JUMBO

1204 m²

2252 m²bvo Albert Heijn bestaand

180 pp

winkel

2.060 m2 bvo

parkeren

143 pp.

voorstel

267 m 158 m²

supermarkt 2.220 102 m2 bvo m²

78 m²

winkel

270 m2 bvo163 m²

parkeren

180 pp.

21 m² 106 m² 106 m² 203 m²

40 m² 51 m²

83 m²

niveau 0 schetsontwerp Albert Heijn

17

669 m²

107 m²

68 m²

70 m²

parkeren 99 pp. 93 m²

2866 m²bvo

deel 2 Albert Heijn voorstel

84 m² 690 m2 bvo 84 m² 2 18 Woningen totaal 1.580 bvom² 113mm² Winkel +1

woningen bg

180 m2 bvo

woningen +1

340 m2 bvo

woningen +2, +3

530 m2 bvo

33 m² 43 m²

niveau 1 schetsontwerp Albert Heijn

18

28 m² 58 m² 107 m² 53 m²

90 m² 90 m² 107 m²

deel 2 Albert Heijn voorstel

83 m² 83 m²

Woningen totaal

1.580 m2 bvo

woningen bg

180 m2 bvo

woningen +1

340 m2 bvo

woningen +2, +3

530 m2 bvo

niveau 2 schetsontwerp Albert Heijn

19

doorsnede

schetsontwerp Albert Heijn

20

zicht vanuit Dennenlaan

21

zicht vanuit Thuvinestraat

22

- Concentreren bronpunten door verplaatsing Jumbo naar Elshofpassage - Herkenbaar maken van de lintweg structuur aan de Rijksweg, overgang van lint naar dorpscentrum (pastorie) begeleiden. - Creëren van een duidelijke beëindiging van het ‘erf’ rond de Pastorie.

Rijksweg

Bestaande supermarkt

schetsontwerp Rijksweg

23

- Concentreren bronpunten door verplaatsing Jumbo naar Elshofpassage - Herkenbaar maken van de lintweg structuur aan de Rijksweg, overgang van lint naar dorpscentrum (pastorie) begeleiden. - Creëren van een duidelijke beëindiging van het ‘erf’ rond de Pastorie.

Rijksweg voorstel kavel

2.339 m2 bvo

woningen

3.670 m2 bvo

ca. 42 woningen à

85 m2 bvo

voorstel woningen

schetsontwerp Rijksweg

24

75

rijksweg

00 90

voorstel

00

Woningen totaal

116 m²

110 m²

75

56 m²

00

75 m²

90

83 m²

118 m²

00

3.670 m2 bvo

woningen bg

474 m2 bvo + 476 m2 bvo (950 m2 bvo)

woningen +1

494 m2 bvo + 497 m2 bvo (991 m2 bvo)

woningen +2

494 m2 bvo + 497 m2 bvo (991 m2 bvo)

woningen +3

370 m2 bvo + 376 m2 bvo (746 m2 bvo)

bergingen -1

197 m2 bvo + 174 m2 bvo (370 m2 bvo)

parkeren -1

36 pp.

parkeren bg

7 pp.

Rijksweg

90 m² 110 m² 56 m² 75 m²

83 m²

90 m²

betreft niveau 0

werknummer 2335.1 schaal As indicated

datum 04/21/21 onderdeel

rijksweg niveau 0

schetsontwerp Rijksweg

25

72

14 82 m² 49 m²

115 m²

112 m²

parkeren 36 pp 1077 m²bvo

Rijksweg

62 m²

37 m²

betreft niveau -1

werknummer 2335.1 schaal As indicated

datum 05/19/21 onderdeel

rijksweg niveau -1

schetsontwerp Rijksweg

26

89 m² 74 m²

83 m² 56 m² 75 m²

83 m² 83 m² 90 m²

83 m²

83 m²

Rijksweg

56 m² 75 m²

83 m²

90 m²

betreft niveau 1,2

werknummer 2335.1 schaal As indicated

datum 05/06/21 onderdeel

rijksweg niveau 1

schetsontwerp Rijksweg

27

77 m²

108 m²

56 m² 77 m²

108 m² 76 m²

113 m²

Rijksweg

56 m²

76 m²

113 m²

betreft niveau 3

werknummer 2335.1 schaal As indicated

datum 05/06/21 onderdeel

rijksweg niveau 3

schetsontwerp Rijksweg

28

doorsnede

schetsontwerp Rijksweg

29

zicht vanaf Rijksweg

30

beeldkwaliteit

beeldkwaliteit

31

referentie daklandschap Duiven

32

uitstalruimte

uitstalruimte 4,5 meter

07-10-2013

huidige passage

nieuwe passage

referenties Elshofpassage

33

referenties Rijksweg locatie

34

verbeelding zuidelijke entree Elshofpassage

35

verbeelding nieuwe entree oostzijde Elshofpassage

36

verbeelding woningbouw op huidige Jumbolocatie

37

colofon initiatiefnemers: WPRI Development, Amsterdam adviseur stedenbouw en architectuur: rphs+, Voorburg