21. 201651717-Bijlage 15 - Duurzaamheidsvisie

Toelichting instrumenten Gebiedsontwikkeling

Ontwikkelstrategie vervolg ▪ Kostenverhaal en exploitatieplan: bepalen de bijdrage die ontwikkelende partijen wettelijk verplicht zijn om te doen aan de gemeente voor de kosten van het opstellen van plannen, het aanleggen van openbare voorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. Het is mogelijk om korting te geven op de financiële bijdrage in geval van een duurzaam bouwplan. Dit bouwplan moet dan maatregelen bevatten die bijdragen aan de opgaves in de omgevingsvisie en de gemeente dus elders geld bespaard. Ook kunnen kosten voor duurzaamheidsmaatregelen in het openbaar gebied doorbelast worden naar ontwikkelende partijen (conform huidige wetgeving 2022 moet dit wel ruimtelijk relevant zijn). ▪ Erfpacht: Erfpacht is het recht om een stuk grond en de bebouwing daarop te gebruiken. De grond met daarop de woning blijft eigendom van de erfpachtverlener, bijvoorbeeld de gemeente. De erfpachtverlener heeft mogelijkheid tot sturing op duurzaamheidsmaatregelen. Echter is erfpacht de afgelopen jaren steeds meer gaan lijken op een verkapte vorm van eigendom waardoor er geen tussentijdse sturing meer plaatsvindt anders dan bijbetalingen in geval van functieverandering of toenemend bouwvolume. Het kan echter wel. Erfpacht geeft ook de mogelijkheid om waardestijgingen en kosten evenrediger te verdelen over diegene die daarvan profiteren. Denk aan lange termijn investeringen.

48

▪ Voorkeursrecht gemeenten: verplichting van grondeigenaren om bij verkoop de grond eerst aan de gemeente aan te bieden. Op deze manier kan de overheid zelf haar duurzaamheidsambities waarmaken door zelf te ontwikkelen of de grond door te verkopen en selectie- en gunningscriteria voor duurzaam bouwen te hanteren. ▪ Onteigening: gedwongen overdracht van het eigendomsrecht van particulieren aan de overheid. Op deze manier kan de overheid zelf haar duurzaamheidsambities waarmaken door zelf te ontwikkelen of de grond door te verkopen selectie- en gunningscriteria voor duurzaam bouwen te hanteren. ▪ Aanleg openbare ruimte: gemeente legt alle openbare ruimte aan, ook op gronden van derden. Hierdoor heeft de gemeente regie op duurzaamheidswensen in het openbaar gebied.

Toelichting instrumenten Gebiedsontwikkeling

▪ PVE (Programma van Eisen). Het programma van eisen zorgt ervoor dat in de visie benoemde doelen en ambities worden doorvertaald naar heldere uitgangspunten en kaders en concrete maatregelen en interventies voor de verdere gebiedsontwikkeling. Waar in de visie staat geformuleerd welke doelen moeten worden bereikt, wordt hier de doorvertaling gemaakt naar wat er moet gebeuren zodat deze doelen bereikt gaan worden en/of waar deze aan moeten voldoen. Vanuit duurzaamheidsperspectief kan hier een generiek Duurzaamheids Programma van Eisen (DPVE) worden opgesteld (zoals ook onderdeel van het advies Centerpoort Noord en Graafstaete). Een PVE kan echter ook specifiek voor een bepaald thema worden opgesteld, zoals een Mobiliteits Programma van Eisen (MPVE) (zie bijvoorbeeld de Leidraad Gebiedsontwikkeling & Smart Mobility van de MRA) of een Programma van Eisen gericht op een energieconcept. Of hier behoefte aan is, is afhankelijk van de opgave en de complexiteit. Bij het opstellen van een PVE is het aan te bevelen om onderscheid te maken tussen eisen op ‘kavelniveau’ en ‘openbaar gebied’. Daarnaast wordt vaak onderscheid gemaakt tussen eisen (wat minimaal moet), wensen (wat extra kan) en randvoorwaarden (wat moet de gemeente doen om dit waar te maken) en kan specifiek worden gemaakt wat de rol van de gemeente is.

Verder is het zaak om eisen en wensen zo concreet mogelijk (SMART) te maken en waar mogelijk meetbaar en toetsbaar.

49

▪ Concept. Een concept gaat in op de vraag hoe bepaalde duurzaamheidsoplossingen in een gebied georganiseerd moeten worden. Hierbij kan worden gedacht aan een concept voor deelmobiliteit, of een energieconcept, welke de eisen en uitgangspunten uit het PVE verder doorvertaald naar een concrete oplossing. Daarbij wordt ook verder gekeken naar wat de rol en verantwoordelijkheid van de verschillende stakeholders is en hoe de maatregelen gefinancierd kunnen worden. Er vindt dus een doorvertaling plaats van het wat uit het PVE, naar het hoe. ▪ Stedenbouwkundig plan: In het stedenbouwkundig plan vindt de ruimtelijke vertaling plaats van de ambities, uitgangspunten en eisen. Keuzes in deze plannen hebben invloed op de mogelijkheden in een uiteindelijk plan en ontwerp en kunnen ook verbonden worden aan regels in het Omgevingsplan. ▪ Beeldkwaliteitsplan: Het beeldkwaliteitsplan beschrijft de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en de buitenruimte en bevat toetsbare criteria. Het is een verbindend element tussen landschap, architectuur en stedenbouw. Het plan geeft aanbevelingen en richtlijnen voor de vormgeving van bebouwing en de inrichting van de ruimte, bijvoorbeeld aan de hand van schetsen en afbeeldingen. Op deze wijze kunnen er duurzaamheidsmaatregelen afgedwongen worden die resulteren in een bouwplan met bovenwettelijke prestaties op duurzaam bouwen.

Onder de Omgevingswet loopt het welstandstoezicht via het omgevingsplan. In het omgevingsplan kunnen regels worden opgenomen over het uiterlijk van bouwwerken. Nu legt een gemeente in een zogenaamde welstandsnota vast welke welstandscriteria er binnen de gemeente gelden. In het omgevingsplan kan de gemeente regels opnemen over het uiterlijk van bouwwerken.

Toelichting instrumenten Gebiedsontwikkeling

• Vereniging: Samenwerking tussen bedrijven / op bedrijventerreinen biedt kansen voor duurzaamheid. Denk aan uitwisseling van grondstoffen, gezamenlijk organiseren van afvalverwerking, collectief beheer en onderhoud van groen, enzovoort. Om samenwerking te stimuleren en/of faciliteren, is het een mogelijkheid om bedrijven een overeenkomst te laten ondertekenen waarbij ze verklaren zich serieus in te gaan zetten om een duurzame werkgever te zijn en zich te verenigen in een vereniging / netwerk om hier samen met andere bedrijven in op te trekken. Hierbij kan bijvoorbeeld ook worden afgesproken om een eenmalige (+ jaarlijkse) financiële bijdrage doen t.b.v. collectief onderzoek naar verduurzaming / faciliteren van samenwerking.

• Duurzaamheidsfonds: een duurzaamheidsfonds is een financieel instrument, waar partijen in de ontwikkeling of in de gebruiksfase financiële middelen in stoppen en welke kan worden ingezet om te investeren in (collectieve) duurzaamheidsmaatregelen. Dit kan zijn in onderzoek, uitwerking, inrichting of exploitatie. Een voorbeeld hiervan is dat partijen het financiële voordeel van een collectieve oplossing voor mobiliteit of energie (ten opzichte van individuele oplossingen), in een fonds storten, wat kan worden ingezet voor algemene duurzaamheidsdoeleinden.

50

• Convenant: Een aantal duurzaamheidsmaatregelen of – concepten kunnen alleen in samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaars of (nieuwe en/of bestaande) bedrijven worden gerealiseerd. Dit kan gaan om collectieve oplossingen zoals een collectieve energie-oplossing of (deel)mobiliteit. Om dit mogelijk te maken kunnen partijen onderling een convenant aangaan: een afspraak van de overheid met een of meer partijen gericht op het realiseren van bepaalde (beleids-) doelstellingen. De positie van de partijen is gelijkwaardig. De convenantpartijen kunnen bedrijven, belangenorganisaties, of andere overheidsorganisaties zijn. Door het vrijwillige karakter van het afsluiten van een convenant en door het voeren van overleg over het leveren van de prestaties wordt getracht de betrokkenheid van alle partijen te waarborgen. Daarom mogen er bovenwettelijke eisen en afspraken gemaakt worden over duurzaam bouwen. Als er geen concrete en meetbare doelen afgesproken worden is lastig te controleren of een doel bereikt is en in dat geval is het ook lastig juridisch afdwingbaar. Na het behalen van een afgesproken doel houdt de prikkel op. Een convenant succesvol uitvoeren vergt een intensieve regie en daarom veel capaciteit in uitvoering en begeleiding. Bij het inzetten van een convenant ligt hierdoor het risico van vrijblijvendheid op de loer.

In het bijzonder omdat vaak volstaan wordt met algemeenheden en niet concrete doelstellingen/verplichtingen of maatregelen.

Toelichting instrumenten Private grondpositie

Voor kavels zonder grondpositie geldt dat het juridisch moeilijk is om hogere Eisen voor duurzaamheid af te dwingen. ➢ Afspraken over duurzaamheid moeten op basis van onderling overleg en op basis van gelijkwaardigheid (gelijkwaardig contracteren) worden overeengekomen en vastgelegd (zie toelichting Algemeen). ➢ Om het gesprek hierover kracht bij te zetten kan de gemeente wel terugvallen op (duurzaamheids- of mobiliteits)beleid en uitgangspunten over duurzaamheid in een omgevingsvisie, -programma of –plan, deze zijn echter niet bindend voor grondeigenaren (zie Omgevingswet). ➢ Mogelijkheden die de gemeente wel heeft zijn het vastleggen van procedurele uitgangspunten (het volgen van een bepaald proces of stappenplan), zodat geborgd wordt dat het gesprek over duurzaamheid gevoerd kan worden, of het opnemen van regels over milieu-effecten (zie Omgevingsplan). ▪

51

NVU (nota van uitgangspunten): Een NVU wordt vaak gebruikt om de programmatische en ruimtelijke uitgangspunten voor een kavel of project in vast te leggen. Hier kunnen ook de uitgangspunten voor duurzaamheid in worden opgenomen. De NVU kan worden gezien als een verzameling van de diverse uitgangspunten en Eisen die in de (diverse) programma’s van Eisen en conceptuitwerkingen zijn bepaald. De NVU wordt vaak als bijlage aan een contract, zoals een intentieovereenkomst of anterieure overeenkomst gehecht.

▪ Bedrijfsverduurzamingsplan: kenmerkend aan de ontwikkeling van een bedrijventerrein is dat elk bedrijf uniek is en zijn eigen kenmerken heeft qua productie- of gebruiksprocessen, energieprofiel, mobiliteitsprofiel, enzovoort. Daardoor is het moeilijk om op voorhand concrete eisen- en maatregelen op kavel- en gebruikersniveau te omschrijven. Dit vergt maatwerk. Dit maatwerk kan worden geleverd door per gebruiker een zogenaamd 'bedrijfsverduurzamingsplan' op te stellen. Dit bedrijfsverduurzamingsplan wordt in samenwerking met de ontwikkelaar en bij voorkeur de toekomstige gebruiker opgesteld, rekening houdende met de bedrijfsspecifieke kenmerken, naar kansen op het gebied van duurzaamheid. Dit kunnen kansen zijn op het gebied van zowel ontwerp en realisatie als exploitatie en kan betrekking hebben op alle vier de duurzaamheidsthema's. Hoewel het voor steeds meer bedrijven als vanzelfsprekend is om al tijdens de ontwerp- en ontwikkelfase te kijken naar kansen om te investeren in het verduurzamen van het gebouw en van de bedrijfsprocessen, is dit nog geen gemeengoed. Ook bij een positieve grondhouding ten aanzien van de duurzaamheidsambities, kan het zijn dat bedrijven bij gebrek aan kennis en inzicht niet alle kansen benutten. De gemeente kan hierin een rol spelen, door het opstellen van een bedrijfsverduurzamingsplan als verplichting op te leggen.

➢ De gemeente kan dit als procedure in een omgevingsplan opnemen en eisen stellen aan de vorm en inhoud van het plan.

▪ De gemeente kan ook een intern aanspreekpunt zoals een 'duurzaamheidscoach' aanwijzen die de bedrijven begeleid bij het onderzoek en bij de implementatie van maatregelen en aanbevelingen. De inzichten uit het bedrijfsverduurzamingsplan kunnen input zijn voor de NVU.

Toelichting instrumenten Private grondpositie

▪

Kostenverhaal / exploitatieplan (zie ook ontwikkelstrategie). In het Kostenverhaal of exploitatieplan wordt bepaald welke bijdrage de gemeente bij de private ontwikkelaars met grondeigendom in rekening brengt om bij te dragen aan de kosten voor planvorming (plankosten), infrastructuur en voorzieningen. Dit kunnen ook gebiedsbrede duurzaamheidsvoorzieningen zijn, zoals deelmobiliteit, een mobiliteitshub, of een collectieve energie-oplossing. De afspraken hierover, inclusief voorwaarden (garantstellingen, betalingsmomenten, indexeringen) worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

▪

Contractvorming: Uiteindelijk dienen afspraken te worden overeengekomen en vastgelegd in een contract. We omschrijven hiervoor een aantal mogelijke contractvormen: de Intentieovereenkomst (IOK), reserverings- of samenwerkingsovereenkomst (SOK) en de Anterieure Overeenkomst (AOK). In die contracten wordt vastgelegd onder welke voorwaarden en met welke uitgangspunten een project wordt ontwikkeld. Dit kunnen uitgangspunten zijn op programmatisch, ruimtelijk en duurzaamheidsvlak, en financiele uitgangspunten.

52

▪ Intentieovereenkomst (IOK), reserveringsovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst (SOK): In verschillende (voor)fases sluit een gemeente vaak een overeenkomst met een of meerdere partijen. Om mogelijkheden verder te onderzoeken of om elkaar tot verdere samenwerking uit te nodigen of te binden. In deze overeenkomsten is het mogelijk, goed en belangrijk om al concrete doelstellingen op te nemen voor duurzaamheidsthema’s. Een intentieovereenkomst, reserveringsovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst gaat uit van gelijkwaardig contracteren waardoor de gemeente bovenwettelijke ambities kan benoemen in de overeenkomst. Bij voorkeur zo concreet mogelijk in prestatie eisen. In de gevallen dat sprake is van onzekerheid over 'gelijkwaardig contracteren', kan men besluiten dit via een vaststellingsovereenkomst vast te leggen en daarmee zekerheid te verkrijgen. ▪ Anterieure overeenkomst (AOK): Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin de exploitant zich verplicht tot het betalen van een bijdrage in de kosten (bijvoorbeeld kosten voor de aanleg van wegen of openbare voorzieningen, kosten voor aanpassing bestemmingsplan, e.d.) die door de gemeente gemaakt moeten worden om de grondexploitatie mogelijk te maken. Tevens worden er afspraken gemaakt over het bouwprogramma, verkoop-of verhuurprijzen, parkeernormen etc.

Deze overeenkomst sluit men in de beginfase van een project vóór de vaststelling van een exploitatieplan en een omgevingsplan. Duurzaamheid kan een onderdeel zijn waar afspraken over worden gemaakt.

Toelichting instrumenten Gemeentelijke Private grondpositie grondpositie

Voor kavels met grondpositie van de gemeente geldt dat de gemeente meer mogelijkheden heeft om te sturen op duurzaamheidsprestaties. De gemeente kan voorwaarden verbinden aan de verkoop, door de uitgangspunten vast te leggen in verkoopdocumentatie of aanbestedingsstukken en deze vervolgens onderdeel te maken van de contractvorming. Hierbij gelden wel een aantal aandachtspunten waar rekening mee moet worden gehouden (zie tenderstrategie en –protocol). ▪

Kavelpaspoort of spelregelkaart. De gemeentelijke uitgangspunten en Eisen kunnen worden opgenomen in een kavelpaspoort of spelregelkaart (wat in de praktijk op hetzelfde neerkomt als een nota van uitgangspunten).

▪

Tender- of verkoopstrategie en –protocol: Voor het bepalen van de tender- of verkoopstrategie en het tender- of verkoopprotocol wordt antwoord gegeven op de volgende vragen: hoe wil de gemeente samenwerken met de ontwikkelaar, welke rol wil de gemeente zelf vervullen (bouw- en woonrijp maken), wanneer worden afspraken definitief (over uitgangspunten of financiele), hoe ziet de planning, fasering en ontwikkelvolgorde eruit en welke contractvorming of contractmomenten hanteert de gemeente? Op basis van deze antwoorden kan worden bepaald wat de bijhorende tenderstrategie is en welke tendervorm wordt gekozen, waarbij keuzes worden gemaakt over een prijs-, partner- of planselectie, het houden van een marktconsultatie, het organiseren van een voorselectie, het voeren van een dialoog, enzovoort.

53

▪ Belangrijk onderdeel voor de strategie en het protocol is het prioriteren: het per thema en per eis of wens bepalen hoe zwaar deze meewegen in de (voor)selectie en uiteindelijke gunning van de opdracht. Hierin wordt ook bepaald hoe zwaar bepaalde duurzaamheidscriteria opwegen tegen andere criteria zoals prijs, plan van aanpak of ontwerp en hoe duurzaamheidsthema’s onderling wegen. Het onderscheid tussen eis en wens is ook belangrijk. De eis kan worden gezien als het minimumniveau waar een inschrijving aan moet voldoen. De wens kan worden gezien als de onderdelen waar ontwikkelaars extra kwaliteitspunten op kunnen verdienen. ▪ Voor bedrijventerreinen geldt dat het duurzame succes van een gebiedsontwikkeling niet alleen afhangt van de ontwikkeling, maar ook van het gebruik en daarmee het type bedrijf dat zich vestigt. Bedrijven met hoge ambities op duurzaamheid, een groen profiel en een positieve grondhouding zullen in positieve mate bijdragen aan de ambities van de gemeente. Gezien de huidige marktomstandigheden (er is veel vraag naar, maar weinig aanbod van bedrijfskavels) is het kansrijk om te proberen dergelijke bedrijven aan een ontwikkeling te verbinden. Dit vraagt een kritische houding van de gemeente en wellicht meer tijd en inspanning aan de voorkant om duurzame bedrijven te trekken en te selecteren.

Dit kan door selectiecriteria te stellen voor het gebruik / de gebruiker.

Toelichting instrumenten Gemeentelijke Private grondpositie grondpositie

Tenderstrategie vervolg ➢ Bij een aanbesteding dient in acht te worden genomen dat een partij niet

alleen kan winnen door aan deze bovenwettelijke eisen te voldoen. Als je een mix maakt van andere eisen waarbij deze bovenwettelijke eisen dus niet nadrukkelijk doorslaggevend is om de tender te winnen mag het wel. Ofwel als een partij aan de wettelijke eisen voldoet zou hij ook de tender moeten kunnen winnen. ➢ Alternatief is dat de gemeente borgt dat er sprake is van gelijkwaardig

contracteren. Dit kan bijvoorbeeld door hier in de tenderstrategie en het tenderprotocol rekening mee te houden en een contractmoment in te bouwen. Als er hierbij twijfels zijn of er sprake is van gelijkwaardig contracteren kan men besluiten dit via een vaststellingsovereenkomst vast te leggen en daarmee zekerheid te verkrijgen. ▪

54

Aanbesteding / verkoop en contractvorming. Dit betreft de daadwerkelijke uitvoering van de aanbesteding of verkoopprocedure. Deze procedures resulteren in een definitieve inschrijving. Deze inschrijving wordt vertaald naar contracten: een reserverings- / optie- of ontwikkelovereenkomst en sorteren voor op een koopovereenkomst, waarin de definitieve afspraken voor de grondverkoop worden vastgelegd. De concept overeenkomsten worden vaak al als bijlage bij de uitvraag gevoegd, zodat partijen op voorhand weten welke contractuele verplichtingen (en risico’s en verantwoordelijkheden) ze aangaan en zich hier aan committeren.

Toelichting instrumenten Gemeentelijke Private Openbaar grondpositie grondpositie gebied

▪

Inrichtingsplan: In een inrichtingsplan wordt de openbare ruimte binnen het stedenbouwkundig plan vormgegeven. Bestrating, beplanting, verlichting, straatmeubilair en verkeerskundige maatregelen zijn onderdelen die in een inrichtingsplan worden vastgelegd. Er wordt een keuze gemaakt voor de materialisatie en type beplanting en er vindt een civiel technische uitwerking plaats. Een inrichtingsplan geeft de mogelijkheid het concept van het stedenbouwkundig plan tot in detail uit te werken. ➢ Het Bbl gaat niet over de openbare ruimte. Daarom mag de gemeente

hiervoor bovenwettelijke eisen stellen. In het Handboek Openbare Ruimte staan de eisen die de gemeente hanteert bij de (her)inrichting van de openbare ruimte. Een handboek openbare ruimte moet ruimte bieden aan duurzaamheidsdoelstellingen op het gebied van bijvoorbeeld circulair en klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. Deze kunnen deels voorgeschreven worden. Echter is de ontwikkeling van nieuwe producten dusdanig snel dat dit met een handboek niet 'bij te houden is'. Een handboek kan daarom wellicht beter gericht zijn op prestatie eisen. ▪

Selectie en aanbesteding: Het selecteren en aanbesteden van adviseurs en aannemers speelt een belangrijke rol in het verwezenlijken van de duurzaamheidsambities in de openbare ruimte. De voorwaarden en het proces heeft de gemeente in eigen hand. Zij kan hierin succesvol zijn, door dit integraal onderdeel te maken van haar eigen aanpak en projectorganisatie. Dit kan bijvoorbeeld door kritisch na te denken over de selectie van samenwerkingspartners, zoals adviseurs en aannemers en hen te selecteren op basis kennis en ervaring op diverse duurzaamheidscriteria. Dat betekent niet aanbesteden op basis van prijs, maar aanbesteden op basis van RCC (Rapid 55 Circular Contracting) of EMVI (Economisch Meest Voordelige Inschrijving), op basis van partnerselectie of met een significant aandeel voor kwaliteitscriteria.

▪

LCCA - Integrale benadering financiën en milieu Diverse maatregelen vragen een hogere investering aan de voorkant, maar verdienen zich terug in de exploitatie, of onderhouds- en beheerfase. Een dergelijke manier van kijken (LCCA / life cycle costs analysis) wordt steeds belangrijker in de transities naar circulair en klimaatadaptief bouwen. Binnen de gemeente zijn ontwikkeling en beheer- en onderhoud echter vaak nog gescheiden budgetten en daardoor is het vaak nog erg moeilijk om met een dergelijke bril naar de inrichting (en aanbesteding) van de openbare ruimte te kijken. Het verdient echter de aanbeveling hier mee aan de slag te gaan. Om praktische bezwaren te overbruggen kan het helpen deze aanpak te betitelen als proeftuin of pilot en zo experimenteerruimte te creëren. Een extra ambitie, maar mogelijk ook extra argumentatie voor deze proeftuin status, is om aan deze LCCA-benadering ook de korte en lange termijn milieu-impact van maatregelen te koppelen. Opgedane kennis en ervaring binnen de gemeente kan bijdragen aan het behalen van duurzaamheidsambities van projecten elders binnen de gemeente.

Bijlagen Bijlage 1 Duurzaamheidsprogramma van eisen

68

#OVERMORGENBEGINTNU

69