Schriftelijke en technische vragen Christen Unie def.pdf

schriftelijke vragen Fractie:

Christen Unie

Naam:

H.R. de Groot

Onderwerp:

Verordening starterslening gemeente Dronten 2024

Type vraag:

✓

informatieve/technische vraag artikel 33-vraag

Beantwoording (alléén bij informatieve/technische vragen)

✓

Ja, kan verspreid via mail / app Nee, antwoord alleen naar mijzelf

Inleiding: Tijdens commissievergadering van 5 juni jl. is het voorstel ‘wijziging verordening Starterslening’ door de raad behandeld. Het voorstel betreft om een van de aanvullende voorwaarden omtrent bindingseisen (minimaal drie jaar in Dronten woonachtig (zijn geweest) of een aantoonbare economisch binding hebben) niet aansluit op de praktijk. Om dit aan te passen is een voorstel gedaan om ‘Verordening Starterslening gemeente Dronten’ aan te passen. Alle partijen waren het eens met de voorgestelde wijziging. Christen Unie had wel aanvullende vragen welke betrekking hebben op de aanvullende voorwaarden omtrent de maximale koopsom om in aanmerking te komen voor de Starterslening. De huidige maximale koop(/-aanneem)som betreft € 300.000,-, inclusief verbeterkosten en meerwerk. Vraag: Is de voorwaarde met betrekking tot het huidige maximale aankoopbedrag nu nog wel hoog genoeg? Antwoord: Algemeen Voordat wij nader ingaan op deze vraag, merken wij in algemene zin op dat de huidige situatie op de woningmarkt niet alleen voor starters, maar voor meerdere groepen op de woningmarkt uiterst ongewenst is. Voor zover mogelijk willen wij de meest kwetsbare groepen ondersteunen.

Binnen de koopsector zijn dat vooral de (veelal jonge) huishoudens die voor het eerst een woning willen kopen maar dat niet kunnen omdat de prijzen in geen verhouding staan tot hun actuele inkomen en het aanbod van wel bereikbare woningen te beperkt is. Het aanbieden van Startersleningen vergroot hun slagingskansen en is een effectief en snel inzetbaar instrument. We moeten ons echter ook realiseren dat het de kern van het probleem, namelijk het tekort aan betaalbare woningen niet oplost. Daarnaast willen wij ook de kritiek benoemen die vaak wordt geuit op de Starterslening, nl. dat het prijsopdrijvend zou werken. Hierover zijn diverse

rapporten verschenen; het is lastig daar een eensluidende conclusie uit te trekken. Uit een door SVn zelf uitgevoerd onderzoek 1 blijkt dat de Starterslening minimaal effect heeft op de prijs. Verhoging maximale aankoopbedrag. Het is goed te realiseren dat ‘de’ starter niet bestaat: niet alleen is hun inkomenspositie2 of inkomensperspectief divers; ook is het een groot verschil of het gaat om een alleenstaande starter of een tweeverdiener. Dat maakt het ook lastig om hun slagingskans eenduidig vast te stellen. Wat wel duidelijk is: in de huidige markt hebben vooral de alleenstaande starters het lastigst. Vanaf januari 2023 zijn 28 Startersleningen verstrekt. Onderstaand een overzicht van de gemiddelde aankoopsommen3.

2023

2024

kwartaal 1 kwartaal 2 kwartaal 3 kwartaal 4 kwartaal 1 kwartaal 2 Subtotaal

Aantal 4 3 4 8 7 2 28

Gem. koopsom € 252.736 € 290.000 € 250.101 € 276.143 € 273.821 € 258.750 € 268.740

De gemiddelde koopsom bedraagt €268.740,-. Aankoopprijzen variëren tussen €218.000-€300.000. Er zijn 8 woningen aangekocht tussen €290.000-€300.000, waarvan 1 voor het maximum van €300.000. Het merendeel van de starters maakt dus geen gebruik van het maximale aankoopbedrag. Op basis van deze cijfers is de noodzaak om het aankoopbedrag te verhogen beperkt. Als we kijken naar het beschikbare aanbod en inzoomen op rijwoningen, zien we een gemiddelde verkoopprijs die net boven het maximum van €300.000 ligt. Transactie onder Jaar €300K 2022 83 2023 95

Rijwoning Totaal aantal Gemiddelde transacties verkoopprijs 167 50% € 305.968 184 52% € 300.665

Binnen deze categorie is het aanbod ook weer divers: een recent gebouwde, duurzame en hoogwaardig afgewerkte woning in bv. Het Palet heeft een ander prijskaartje dan bv. een woning in de oudere wijken. Uiteindelijk voldeed ongeveer de helft van de verkochte rijwoningen aan het maximale aankoopbedrag van de Starterslening.

1 2

‘Prijseffecten Startersleningen’ d.d. 12 januari 2023

Een landelijke analyse van De Hypotheekshop laat zien dat over 2023 de leencapaciteit van starters is toegenomen door de ruimere leennormen en de over het algemeen sterke inkomensstijging 3 Omdat het in sommige kwartalen om zeer kleine aantallen, is op kwartaalniveau het gemiddelde soms lastig te duiden

Verhoging van het maximale aankoopbedrag zal het aanbod verruimen. Het creëert echter geen extra woningen voor de mensen die onder €300.000 al geen woning kunnen kopen omdat zij de financiering niet rond krijgen. Het is lastig in te schatten of we met een hogere prijsgrens niet vooral de starters helpen die nu nog niet ‘instappen’ maar dat wel doen als ze kunnen kiezen voor een ruimere of luxere woning. Het is uiteraard aan de starter zelf die afweging te maken. Vraag: Het maximale aankoopbedrag betreft nu een vast bedrag, waarom maken wij daar nu niet een percentage van NHG van? Antwoord: De NHG-grens bedraagt op dit moment € 435.000 dan wel € 461.000 (met energie besparende voorzieningen). De NHG-grens beweegt mee met de gemiddelde landelijke verkoopprijzen. De jaarlijkse stijging is niet per definitie gelijk aan de stijging die we lokaal zien.

2021 2022 2023 2024

NHGgrens

T.o.v. voorgaand e jaar

€325.000 €355.000 €405.000 €435.000

+ 4,8% + 9,2% + 14,1% + 7,4%

NHG-grens met energie besparende voorzieningen €344.500 €376.300 €429.300 €461.000

Gemiddelde verkoopprijs gemeente Dronten €329.000 €381.000 €391.000

T.o.v. voorgaande jaar + 14,2% + 15,8% + 2,6%

Bij het ingaan van de Startersleningen (02 januari 2023) was het uitgangspunt dat een eenvoudige rijwoning of een wat kleiner appartement bereikbaar moet zijn voor een starter. Op basis daarvan is destijds gekozen voor een grens van €300.000. Dat dit een percentage was van 74% van de NHG-grens, is geen bewuste keuze geweest. Het is uiteraard mogelijk het maximale aankoopbedrag alsnog te relateren aan de NHG-grens. Dit heeft als praktisch voordeel dat we niet tussentijds hoeven aan te passen. De vraag blijft dan nog wel: welk percentage willen we dan hanteren? Doortrekken van de (destijds min of meer toevallige) 74%, zou nu neerkomen op € 321.900. Op dit moment lijkt dat een redelijk bedrag. Maar het betekent ook dat we automatisch meestijgen als de NHG komende jaren weer (fors) zou stijgen. Ons inziens is het meest logisch om de prijsgrens tussentijds bij te stellen als dat op grond van het beschikbare aanbod echt nodig is. Voor nu zien we daar nog niet de noodzaak toe.

Vraag: Wat zijn de financiële consequenties voor het verhogen van de maximale aankoopbedrag? Antwoord: Als dit leidt tot meer of hogere aanvragen, kan het beschikbaar gestelde budget sneller opraken. Daarnaast kan er sprake zijn van extra rentederving 4; hoewel nog niet doorgerekend, verwachten wij dat dit beperkt zal zijn. Voor de starter zelf kan een hoger aankoopbedrag er toe leiden dat hij een duurdere woning koopt, met dus uiteindelijk ook een hogere schuld en (op termijn) hogere maandlasten. Dit is een afweging die de starter zelf moet maken.

4

De gemeente stort geld in het fonds van Svn; de Starter betaalt echter minimaal de eerste 3 jaar geen rente en aflossing.