presentatie raad 14-03-24 def (openbaar).pdf

Overeenkomst college Dronten De Regt Compensatiemaatregelen inzake

terugbrengen aantal studentenwoningen in Dronten-Noord

Gregor Heemskerk Gemeenteraad 14 maart 2024

Overeenkomst college Dronten – De Regt Deze presentatie gaat over de volgende

vraagstukken:

1. het waarom van de overeenkomst

2. de totstandkoming van de overeenkomst 3. de consequenties van de overeenkomst

4. de samenloop met de vaststelling van het beleid inzake arbeidsmigrantenhuisvesting

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt

Aanleiding gesprekken met De Regt en de overeenkomst Ongeveer tussen 2010 en 2015 begonnen de klachten over overlast van studentenwoningen in Dronten-Noord. In Dronten-Noord bleek een hele grote concentratie aan studentenwoningen te zijn. Handhaving juridisch niet mogelijk vanwege te ruime definitie van ‘wonen’ in het bestemmingsplan. Reparatie door middel van het paraplubestemmingsplan. Alle reeds aanwezige studentenwoningen hebben de planologische status van ‘studentenwoning’.

Eind 2019/2020 begin van de gesprekken met eigenaren van studentenwoningen in Dronten-Noord. Doel: verminderen aantal studentenwoningen. In de uitvoeringsagenda van de door de raad medio 2020 vastgestelde Beleidsvisie “Huisvesting studenten en tijdelijke arbeidsmigranten” staat opgenomen dat de concentratie aan studentenwoningen in Dronten-Noord moet worden verminderd (p. 24) én dat er een tekort is aan 1.035 huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten.

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

De Morinel 24 n=6

De oeverloper 53 n=7 De Oeverloper 51 n=7 De Oeverloper 63 n=5 De Oeverloper 59 n=6 De Oeverloper 39 n=6

De Morinel 166 n=6 De Morinel 58 n=6 De Morinel 76 n=6 De Morinel 98 n=6

De Oeverloper 37 n=6 De Oeverloper 35 n=7

De Oeverloper 133 n=7

De oeverloper 33 n=7 De Grutto 115 n=7

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt

Gesprekken met eigenaren studentenwoningen In eerste instantie gesprekken met meerdere eigenaren aangegaan. Uiteindelijk gesprekken voorgezet met de

eigenaar van de meeste studentenwoningen in DrontenNoord: De Regt. Waarom?

1. Als De Regt al zijn studentenwoningen opheft in Dronten-Noord, dan is de situatie in

overeenstemming gebracht met de Beleidsvisie: één studentenwoning per 100 meter.

2. Het is eenvoudiger om met één partij een

overeenkomst te sluiten dan met meerdere.

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

Uitgangspunten gesprekken De Regt • Geheel op vrijwillige basis gesprekken aangegaan vanwege het ontbreken van afdwingbare oplossingen.

• Het geven van compensatiemaatregelen voor opheffing studentenwoningen. • Opheffing van alle 16 studentenwoningen van De Regt in Dronten-Noord. • Functiewijziging van studentenwoningen naar eengezinswoningen.

• De Regt heeft aangegeven de switch te willen maken van studentenhuisvesting naar arbeidsmigrantenhuisvesting.

• Met gesloten beurs.

• Te allen tijde ongeoorloofde staatsteun voorkomen.

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

Twee fasen

Opbrengst uitvoering overeenkomst

Opheffing van alle 16 studentenwoningen

Vermindering aantal studentenhuizen in

in Dronten-Noord is opgedeeld in 2 fasen. Het principeakkoord en de overeenkomst zien op fase 1.

Fase 2 ziet op opheffing overige

woningen. Inhoudelijke gesprekken over

Dronten-Noord waardoor situatie in

overeenstemming met Beleidsvisie: één studentenwoning per 100 meter.

Realisering twee arbeidsmigrantenlogies voor in totaal 600 personen (overeenkomstig

Beleidsvisie én motie van 3 november 2022).

fase 2 zijn nog niet gestart.

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

Waarom De Regt compenseren? De Regt wordt gecompenseerd voor het opheffen van zijn studentenwoningen in Dronten-Noord omdat:

• hij gaat kosten maken voor het terugbrengen van de woning in ‘normale staat’ voor een gezin

• zijn bezit daalt in waarde door wijziging bestemming (huurderving)

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

Compensatieregeling Uitgangspunt van de compensatieregeling is dat de waarde van de rechten die De Regt verkrijgt, overeenkomt met de derving die hij ondervindt als gevolg van de opheffing van zijn studentenwoningen. De Regt krijgt voor de twee locaties voor arbeidsmigrantenhuisvesting enkel ontwikkelrechten. De Regt moet hiervoor fors investeren en loopt ontwikkelrisico.

In de overeenkomst zijn de volgende compensatiemaatregelen opgenomen: 1.

2.

3.

verkrijging om niet van erfpachtrecht van agrarisch perceel Rendierweg 33 (eigendom RVB) voor biologische akkerbouw bestemmingswijziging locatie N307Colijnweg voor realisering arbeidsmigrantenhuisvesting aankoop locatie Bruggepoort (tijdelijk gemeentelijk gronddepot) en bestemmingswijziging voor realiseringhuisvesting arbeidsmigranten

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

De compensatie locaties Agrarisce perceel Rendierweg 33 pacht 24 hectare Arbeidsmigrantenhuisvesting N307-305

Arbeidsmigrantenhuisvesting Rendierweg 48 / Bruggepoort Bedrijventerrein

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

Principeakkoord en overeenkomst 15 november 2021: principeakkoord met de

Opstellen conceptovereenkomst door AKD

goedkeuring): globale vastlegging afspraken;

aandachtpunten uit de second opinion).

Regt (onder voorbehoud bestuurlijke deze zijn in detail uitgewerkt in de overeenkomst).

Toetsing door Fakton van het principeakkoord

(met verwerking van de inhoudelijke

Ondertekening overeenkomst op 9 november 2023.

(second opinion).

NB. Tussen principeakkoord en overeenkomst

Verdere onderhandelingen n.a.v. uitkomst

arrest van de Hoge Raad (juridisch onderzoek

second opinion.

veel tijd verstreken als gevolg van het Didamnodig naar gevolgen arrest voor principeakkoord).

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

Second opinion door Fakton Second opinion 1 (waarde studentenwoningen / dervingbedrag) Bedrag met een bandbreedte van € a tot € b Second opinion 2 (waarde compensatiemaatregelen) Bedrag met bandbreedte van € c tot € d Rekenmethodiek 1. De gemiddelde waarde van de bandbreedte van de compenserende maatregelen is vastgesteld op € X (dat is de bandbreedte van de second opinion + twee woningen voor N307-Colijnweg). 2. De gemiddelde waarde van de bandbreedte van het dervingbedrag € Y gedeeld door 17 woningen = € Z. 3. X gedeeld door Z levert opheffing 13 woningen op (13 woningen zien op fase 1; fase 2 ziet op opheffing overige 4 studentenwoningen - fase 2 nog niet in gang gezet). NB. in kader van geheimhouding die rust op financiële gegevens zijn de bedragen niet zichtbaar, maar vervangen door letters. gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

Toets door juristen en taxateur Begeleiding college door Twynstra Gudde bij tot standkomen afspraken die hebben geleid tot overeenkomst

Toetsing door Fakton inzake financiële onderbouwing

constructie: is er geen sprake van ongeoorloofde staatsteun?

Toetsing gehele constructie in kader opstellen overeenkomst door gemeente advocaat AKD

Toetsing door Kienhuis Hoving inzake Didam-arrest

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt

Uitvoering overeenkomst Rendierweg 33

• Overdracht erfpachtrecht na toestemming RVB • Biologische landbouw door De Regt

• Na overdracht in gang zetten bestemmingswijziging woningen Bruggepoort en N307-Colijnweg

• Voor elke locaties aparte vergunningenprocedure met daarbij participatie, onderzoeken, bindend advies raad, besluitvorming, etc.

• Na onherroepelijk worden vergunningen in gang zetten bestemmingswijziging woningen • Bouw huisvesting

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

Consequenties overeenkomst College: inspanningsverplichting om

compensatiemaatregelen tot goed einde te brengen.

Raad: niet gebonden aan overeenkomst. Wel gebonden aan de locaties voor

arbeidsmigrantenhuisvesting na instemming hiermee bij vaststelling beleid. De locaties

bindend advies uitbrengen. De overeenkomst met De Regt staat hier niet aan in de weg. Studenten: op termijn verdwijnen van

ongeveer 82 plaatsen. College in gesprek met Aeres en OFW voor nieuwe studentenhuisvesting.

moeten vanzelfsprekend wél voldoen aan

planologische vereisten. Of dit geval is zal blijken bij de planologische procedures,

waarbij de raad een bindend advies uitbrengt. Indien er geen sprake is van planologische

aanvaardbaarheid kan/moet raad een negatief gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

Data in de overeenkomst In de overeenkomst staan verschillende data opgenomen waarvoor een der partijen iets

moet doen (bijv. publicatie Didam, indienen vergunningsaanvragen) die vanwege

vertraging in besluitvorming (door uitstel van

de raadsbesluitvorming en de late reactie van het RVB) niet meer kunnen worden gehaald. Het college en De Regt gaan met elkaar in gesprek om deze data aan te passen.

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

Risicovoorbehouden in de overeenkomst In de overeenkomst staan een aantal situaties opgesomd (bijv. niet tijdige verlening of

Nogmaals wordt benadrukt dat de raad niet

voor arbeidsmigrantenhuisvesting, Didam-

geen schadeplichtigheid van de gemeente

vernietiging van de omgevingsvergunning

arrest gooit roet in eten) op grond waarvan

ieder der partijen de overeenkomst voor dat deel van de overeenkomst kan ontbinden zonder dat hier schadeplichtigheid uit

gebonden is aan de overeenkomst en dat er

ontstaat indien de raad een besluit neemt dat aan uitvoering van de overeenkomst in de weg staat.

voortvloeit.

Hiermee wordt voor beide partijen het risico voor schadeplichtigheid naar elkaar verminderd.

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

Samenloop met beleidswijziging De overeenkomst met De Regt en de

beleidswijziging kunnen niet los van elkaar worden gezien.

Immers, twee van de vier in het beleid aangewezen locaties voor

arbeidsmigrantenhuisvesting zien op de overeenkomst met De Regt.

Het niet benoemen van deze twee locaties in

het voorstel tot beleidsaanpassing zou maken dat dit voorstel al voorbaat zou moeten worden gekwalificeerd als incompleet.

gemeenteraad inzake Dronten Noord / De Regt • © TwynstraGudde

TwynstraGudde adviseert overheid en bedrijfsleven op veel van de grote en urgente thema’s van deze tijd. Denk aan veiligheid, diversiteit, digitale

transformatie, mobiliteit, duurzaamheid, energie, financiën en gezondheid. We bieden onze opdrachtgevers unieke, werkbare oplossingen en brengen complexe projecten en programma’s tot een goed einde. Iets creëren van

blijvende waarde, daar gaan we voor. Daardoor hebben we een directe impact op (toekomstige) maatschappelijke en economische ontwikkelingen. En dus een grote impact op morgen. Gregor Heemskerk

+31 (0)6 51 38 35 16 / ghm@tg.nl

Henk Hoogmoed

+31 (0)6 51 06 84 83 / hhg@tg.nl

Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij TwynstraGudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van TwynstraGudde.