Memo tinyhouses Biddinghuizen (002) definitief.pdf
Tekst van het document
MEMO Datum : 9 februari 2026 Aan : Leden oordeelsvormende raad Van : Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Kopie aan : Wethouder van Bergen Betreft : Uitvoeringskrediet voor de inrichting volkstuinencomplex De Graafschap Kenmerk : ….. Documentnummer : ….. Bijlage(n) : [datum] Aanleiding Op 5 februari jl. is in de beeldvormende vergadering van uw raad de verplaatsing van de volkstuinen, tiny houses en paardenweiden in de Graafschap behandeld. In deze vergadering is discussie ontstaan over het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) en daarmee de kwaliteitsborging met betrekking tot de verplaatsing van de tiny houses. De tiny houses zitten nu op een tijdelijke plek en in het nieuwe plan is het de bedoeling dat ze daar een definitieve plek zullen krijgen. Dit is een uitdrukkelijke wens van het bestuur van de stichting Tiny Houses. Zoals in de vergadering reeds aangegeven, geldt voor een tijdelijke situatie (maximaal 15 jaar) een lichter toetsingsregiem in het kader van de kwaliteitsborging. De discussie spitste zich toe op de vraag of de tiny houses aan een zwaarder toetsingscriterium in het kader van de kwaliteitsborging onderworpen zullen worden nu er voor een definitieve plek wordt gekozen. Eventuele consequentie hiervan zou kunnen zijn, dat door de zwaardere toetsingscriteria de verplaatsing van enige bestaande tiny houses wellicht niet mogelijk zou kunnen zijn.
Deze memo geeft duiding aan de wettelijke eisen en de gemeentelijke kaders die gelden bij definitieve plaatsing. Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (hierna; Wkb) De Wkb is sinds 1 januari 2024 van kracht en geldt in de basis ook voor tiny houses (gevolgklasse 1) waarbij een onafhankelijke kwaliteitsborger controleert of aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (hierna; Bbl) wordt voldaan. In een definitieve situatie dient de tiny house voldoen aan de nieuwbouweisen (hoofdstuk 4) van het Bbl. Nieuwbouweisen zijn in het algemeen strengere eisen dan de eisen die gelden voor tijdelijke bouwwerken. Een uitzondering hierop is wanneer er een gelijkwaardige maatregel wordt toegepast die bijvoorbeeld invloed heeft op de constructieve veiligheid of brandveiligheid. Wanneer dat van toepassing is, is ook een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit technisch nodig, waarbij de gemeente toetst aan het Bbl. Een voorbeeld is de steilte van de trap. Het Bbl stelt eisen aan de steilheid. In Tiny houses worden vaak vanwege de beperkte ruimten een steile trap geplaatst naar de slaapgelegenheid. Door het plaatsen van een om en om trede trap met halve treden aan weerszijde kan op basis van veiligheidsoverwegingen een gelijkwaardige maatregel worden gerealiseerd. Er is dus ruimte om de tiny houses te laten voldoen aan de daarvoor te stellen eisen voor nieuwbouw c.q.
gelijkwaardigheid. Echter dit zal niet in alle gevallen mogelijk zijn en dit is maatwerk. Reikwijdte wet- en regelgeving Voor tiny houses die definitief worden geplaatst, gelden de nieuwbouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Dit betekent onder meer dat:
de eisen uit hoofdstuk 4 Bbl van toepassing zijn, waaronder constructieve veiligheid, brandveiligheid, energie en gezondheid; een onafhankelijke kwaliteitsborger moet vaststellen of aan deze eisen wordt voldaan;
het lichtere toetsingsregime dat geldt voor tijdelijke bouwwerken (maximaal 15 jaar), niet meer van toepassing is bij definitieve situering; bij toepassing van gelijkwaardige maatregelen (bijvoorbeeld voor constructie of brandveiligheid) een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit nodig is, waarbij de gemeente toetst of die gelijkwaardigheid acceptabel is; de gemeente op deze wettelijke eisen geen uitzonderingen of versoepelingen kan toepassen.
Deze regels zijn vastgelegd in landelijke wetgeving (Wkb en Bbl) en zijn daarmee bindend voor zowel initiatiefnemers als de gemeente. Beleidsruimte van de gemeente Binnen deze wettelijke kaders heeft de gemeente beperkte, maar wel relevante beleidsruimte. Die ligt met name in:
de keuze voor een tijdelijke (max. 15 jaar) of definitieve bestemming, waarmee indirect het toepasselijke toetsingsregime wordt bepaald; de inrichting van het proces, waaronder communicatie, planning, participatie en het moment waarop de kwaliteitsborger wordt betrokken; het zoeken naar oplossingen of varianten als uit de toetsing blijkt dat bepaalde tiny houses niet (volledig) kunnen voldoen.
Deze beleidsruimte verandert niets aan de wettelijke eisen zelf, maar bepaalt hoe het traject wordt begeleid en hoe eventuele knelpunten worden opgepakt. Echter kunnen wij op dit moment nog niet beoordelen welke tiny houses aan de nieuwbouweisen (of gelijkwaardigheid) kunnen voldoen. Dit kan pas in de volgende fase. Conclusie Voor de tiny houses die op de nieuwe locatie een definitieve plek krijgen, geldt het toetsingsregime van nieuwbouw onder het Bbl. Op dit moment is nog niet vast te stellen welke tiny houses hieraan kunnen voldoen. Dit wordt in de volgende fase beoordeeld door een onafhankelijke kwaliteitsborger. Indien een beroep wordt gedaan op gelijkwaardige maatregelen, is daarnaast een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit nodig waarbij de gemeente toetst aan het Bbl. Maatwerk zittende bewoners mogelijk. Voor een aantal zittende bewoners die wellicht op dit moment om welke reden dan ook nog niet kunnen voldoen de eisen van nieuwbouw zou in het kader van tijdelijkheid maatwerk kunnen worden toegepast. Deze bewoners zou de mogelijkheid van een tijdelijke vergunning en een tijdelijke huurovereenkomst kunnen worden geboden. De duur daarvan is maximaal 15 jaar. Dergelijk maatwerk biedt hen in ieder geval meer ruimte om te komen tot verplaatsing vanwege minder stringente regelgeving.
Dit geeft hen vervolgens ook de gelegenheid om de tijdelijke situatie in de toekomst wellicht om te zetten in een definitieve situatie. De bewoners die echter kiezen voor een definitieve situatie zullen moeten volden aan de eisen van nieuwbouw, zoals hierboven aangegeven. Hetzelfde geldt dan voor geheel nieuwe bewoners, die zullen ook te allen tijden moeten gaan voldoen aan de eisen van nieuwbouw. Een dergelijke maatwerkregeling zal dan in overleg met het bestuur van de Stichting Tiny Houses in het vervolgtraject nader worden uitgewerkt. .