ea8279b1-f50d-4dbd-a796-528e4726f45b.pdf

RAADSVOORSTEL Zaaknummer: 336052 Documentnummer: 361945 Indiener: College Datum: 21 februari 2023 Portefeuille(s): Gebiedsontwikkeling Portefeuillehouder(s): P. van Bergen/S.J. Lap Begrotingsprogramma: 8 Begrotingsdoel (nummer + duiding) Contactpersoon: J. van Duin Tel.nr.: 218 Emailadres: j.van.duin@dronten.nl Onderwerp: verwerving gronden project "De Graafschap" te Biddinghuizen. Samenvatting In verband met de voortgang van het woningbouwproject "De Graafschap" te Biddinghuizen is het noodzakelijk om gronden van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) te verwerven en is RVB tevens bereid om een recht van 1e koop op een perceel grond te geven aansluitend aan het plangebied van "De Graafschap", dit met het oog op een mogelijke verdere toekomstige uitbreiding van Biddinghuizen (na 2030) .Verder is het noodzakelijk om voor de verdere planontwikkeling van fase 3 en 4 een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen, dit met het oog op de toekomstige verplaatsing van de in het plangebied gelegen volkstuinen en paardenweiden. Voorstel 1.

Middels bijgaande begrotingswijziging (LIAS 19820) in te stemmen met het beschikbaar stellen van een verwervingskrediet van maximaal € 2.207.949,26 ten behoeve van de het verwerven van een perceel grond per ultimo 31 december 2025 van 71.122 m2 ten behoeve van de verplaatsing van de in het plangebied gelegen volkstuinen en paardenweiden ter voorbereiding op de 3e en 4e fase van het project "De Graafschap" en deze op te nemen op de balans onder de post “materiële vaste activa” (gronden met maatschappelijk nut). 2. Eveneens middels begrotingswijziging (LIAS 19820) in te stemmen met een voorbereidingskrediet ad € 50.000,-- voor de ontwikkeling van fase 3 en 4 en deze zijner tijd op te nemen in de door uw raad nader vast te stellen Grondexploitatie voor de 3e en 4e fase. Inleiding In 2009 heeft de raad destijds het bestemmingsplan “De Graafschap (4040)" vastgesteld. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van 700 woningen mogelijk. De 1e fase (239 woningen) van “De Graafschap” nadert zijn voltooiing. De restant bouwcapaciteit van de 1e fase bedraagt nog 16 woningen. Er zijn 223 woningen opgeleverd of nog in aanbouw. Ten behoeve van de realisatie van de 2e fase en de voorbereiding van de 3e en 4e fase is het noodzakelijk om een tweetal percelen te verwerven van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB).

De percelen staan kadastraal bekend gemeente Dronten, sectie D, nummers 3039 en 3040, groot respectievelijk 56.755 m² en 71.122 m². Het perceel D, nr. 3039 is noodzakelijk voor Bijlage(n):

De Rede 1 8251 ER Dronten

Postbus 100 8250 AC Dronten

Telefoon 14 0321

www.dronten.nl

de verdere ontwikkeling van fase 2 van de Graafschap (bouw 211 woningen). Het perceel D, nr. 3040 is noodzakelijk voor de verplaatsing van de volkstuinen en de paardenweiden ter voorbereiding van de ontwikkeling van fase 3 en 4 (ca. 250 woningen). Met RVB is thans overeenstemming bereikt over verwerving van deze gronden. Daarnaast heeft de gemeente Dronten nog een recht van 1e koop bedongen met betrekking tot een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Dronten, sectie D, nr. 3041van 160.000 m2, aansluitend aan de exploitatiegronden van het bestemmingsplan "De Graafschap”. De afspraken met RVB zijn neergelegd in bijgaande (vertrouwelijke) concept-koopovereenkomst. Stand van zaken fase 2. De 2e fase is inmiddels in voorbereiding genomen. Het oorspronkelijke in 2009 opgestelde stedenbouwkundig plan (211 woningen) is na herijking door ons college op 2 november 2021 opnieuw vastgesteld en op basis hiervan heeft de uw raad op 16 december 2021 de Grondexploitatie vastgesteld. Het bouwrijp maken wordt momenteel in 2 fasen aanbesteed. De eerste fase van de aanbesteding heeft betrekking op de gronden in fase 2 die reeds in eigendom (ca 4 ha.) van de gemeente zijn en waarop 90 woningen kunnen worden gebouwd). Deze zijn naar verwachting medio 2023 bouwrijp. De uitgifte van deze gronden wordt voorbereid.

De tweede fase van de aanbesteding heeft betrekking op het bouwrijp maken van de gronden die nu nog eigendom van RVB zijn (totaal 120 woningen). Deze gronden worden na verwerving (1 november 2023) bouwrijp gemaakt en zullen naar verwachting begin 2024 bouwrijp zijn. Ook de planologische procedure voor de bouw van de 2e fase is inmiddels opgestart. Ons college heeft onlangs op 24 februari 2023 besloten om het ontwerp uitwerkingsplan voor de 2e fase te inzage te leggen. Eind april 2023 is de verwachting dat het uitwerkingsplan door ons college kan worden vastgesteld. De verwachting is dat het uitwerkingsplan medio juni 2023 onherroepelijk zal zijn. De eerste uitgifte van 50 woningen wordt eind 2023 verwacht. Stand van zaken fase 3 en fase 4. Op de gronden (in eigendom van de gemeente) zijn momenteel nog de volkstuinen en de paardenweiden (kleine dravers) gevestigd. Zij huren de gronden van de gemeente. Daarnaast zijn de gronden voor een deel tijdelijk voor een periode van 5 jaar (uiterlijk eindigend 31 december 2026) verhuurd aan de bewoners van de tiny houses. De huurovereenkomst komt in principe na de verhuurperiode van rechtswege te vervallen. De huurder kan verzoeken tot verlenging van de huurovereenkomst telkens voor de duur van 1 jaar.

Een dergelijk verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst zal worden beschouwd aan de hand van de ontwikkeling en voortgang van “De Graafschap” op dat moment. Met de volkstuinenvereniging en de kleine dravers zijn bij de start afspraken gemaakt, dat de gemeente een alternatieve locatie voor hen in het bestemmingsplan "De Graafschap" zal reserveren. In het zogenaamde "moederplan" van "De Graafschap" is ten zuiden van fase 2 een strook van ca. 7.5 ha gereserveerd om de verplaatsing van de volkstuinen en de paardenweiden te kunnen realiseren (lichtgroene strook in onderstaande tekening).

Nu de daadwerkelijke uitvoering van fase 2 zal worden gestart is het ook noodzakelijk om de voorbereiding van fase 3 en 4 ter hand te nemen. Afhankelijk van de marktomstandigheden zal de verwachte looptijd van fase 2 ongeveer 4 jaar duren (uitgaande vanaf eerste opleveringen in 2024). Dit betekent, dat de fase 3 en mogelijk ook fase 4 uiterlijk begin 2028 bouwrijp zullen moeten zijn om de voortgang van woningbouw na fase 2 te kunnen waarborgen. Verplaatsingstrajecten van volkstuinen en paardenweiden zijn intensief en tijdrovend (afspraken over inrichting, kostenverdeling, verhuizing etc.) en zullen dus tijdig opgestart moeten worden. Bovendien verkeren de volkstuinvereniging en de Kleine Dravers al langere tijd (stagnatie woningbouwproductie als gevolg van bouwcrisis) in onzekerheid over het verplaatsingstraject, wat van invloed is op het ledenbestand en de noodzaak tot het al dan niet doen van investeringen. Het is daarom noodzakelijk om de voor verplaatsing benodigde gronden op afzienbare termijn aan te kopen van RVB.

Verwerving gronden van RVB. Bij de start van de ontwikkeling van “De Graafschap” in 2006 heeft de gemeente Dronten met RVB afspraken gemaakt met betrekking tot de verwerving van de gronden die benodigd

zouden zijn voor de realisatie van woningbouw. Het ging hierbij om de volledige kavel, inclusief erf van de voormalige pachter, de familie De Graaf. Voor de realisatie van de 1e fase zijn destijds het erf en 10 ha pachtgronden aangekocht. De prijsafspraak in 2006 van de pachtgronden betrof € 17,50 per m2, met een prijsindex van 3% per jaar. Voor de verdere ontwikkeling van “De Graafschap” is het thans noodzakelijk om een deel van de overige gronden van RVB aan te kopen. Didam arrest. In het kader van het Didam arrest zijn afspraken met RVB gemaakt. De verkoop van de gronden aan de gemeente is door RVB gepubliceerd. Er zijn tegen deze verkoop door derden geen bedenkingen ingediend. De verwerving van de gronden aan de gemeente is daarmee "Didam proof". Verwerving kavel D. 3039 (fase 2). Deze kavel met een oppervlakte van 56.755 m2 is zoals vermeld benodigd voor de realisatie van de 2e fase van "De Graafschap". Een deel van de gronden voor de 2e fase is reeds in eigendom van de gemeente Dronten. Na verwerving zijn de gronden voor de realisatie van 2e fase dus volledig in handen van de gemeente Dronten. De gronden zijn tot 1 november 2023 nog door RVB verpacht. De met RVB overeengekomen verwerving is dus per 1 november 2023. Na indexatie van de in 2006 met RVB gemaakte prijsafspraak bedraagt koopprijs dus € 1.641.628,93.

De kosten van deze verwerving kunnen worden gedekt uit de voor fase 2 door uw raad vastgestelde grondexploitatie. De verwerving van deze gronden valt dus binnen het gegeven mandaat aan ons college. Voor deze verwerving is dus formele toestemming van uw raad niet noodzakelijk.

Verwerving kavel D.3040 (Volkstuinen/paardenweiden). Deze kavel met een oppervlak van 71.122 m2 is zoals vermeld benodigd voor de realisatie van de 3e en 4e fase van "De Graafschap". Om de voorbereiding van de verplaatsingen te kunnen starten is het noodzakelijk om de gronden binnen afzienbare tijd van RVB aan te kopen. Met RVB is overeengekomen, dat de gronden uiterlijk 31 december 2025 door de gemeente zullen worden overgenomen. Na indexatie van de prijsafspraak met RVB bedragen de verwervingskosten per 31 december 2025, Eu 2.247.949,26. Omdat voor de 3e en 4e fase nog geen grondexploitatie is vastgesteld, dient uw raad een verwervingskrediet beschikbaar te stellen. De verwervingskosten kunnen op de balans worden opgenomen als "materiële vaste activa" (gronden met maatschappelijk nut).

Hiervoor is een begrotingswijziging noodzakelijk.

Recht van 1e koop, kavel D.3041 (gedeeltelijk). Zoals vermeld hebben wij in 2006 met RVB afspraken gemaakt over verwerving van de gronden, die destijds werden verpacht aan de familie De Graaf. Omdat toen de omvang van “De Graafschap nog niet bekend was, ging het om afspraken over de volledige pachtgronden. Op basis van het vastgestelde bestemmingsplan voor " De Graafschap" (700 woningen) behoeft in principe door gemeente geen beroep meer te worden gedaan op een restant perceel grond van in totaal 28 ha voor de uitvoering hiervan. Ergo zijn deze gronden dus niet noodzakelijk voor de uitvoering van het huidige bestemmingsplan voor "De Graafschap". Een gedeelte ter grootte van 16 ha van deze gronden valt echter in een gebied waarvoor in 2009 een lange termijnvisie is opgesteld voor verdere uitbreiding van Biddinghuizen na "De Graafschap".

Met RVB is daarom overeengekomen om als voortvloeisel uit de afspraken van 2006 een recht van 1e koop tot uiterlijk 31 december 2035 te bedingen op dit gebied van 16 ha. Deze gronden kunnen worden ingezet als ruilgrond of als mogelijke extra toekomstige bouwcapaciteit voor Biddinghuizen (na 2030) in het kader van het programma "Dronten Groeit". In afwijking van de indexeringsregeling zal de prijs bij een mogelijke verwerving t.z.t. op basis van taxatiewaarde worden bepaald. Het is echter geen verplichting tot verwerving.

Voorbereidingskrediet verplaatsing volkstuinen/paardenweiden. Om de verplaatsing van de volkstuinen te kunnen voorbereiden is een voorbereidingskrediet noodzakelijk. Het voorstel is om de raad te vragen een voorbereidingskrediet van Euro 50.000,-- beschikbaar te stellen met betrekking tot de te verwachten plankosten die

gemoeid zijn met de voorgenomen verhuizingen. De verplaatsing van de volkstuinen en paardenweiden past in het vigerende bestemmingsplan, het gaat dus hierbij vooral om het opstellen van een inrichtingsplan en het opstellen van een overeenkomst. Deze kosten kunnen ter zijner tijd samen met de daadwerkelijke realisatiekosten (de inrichtingskosten en verplaatsingskosten zelf) uit de voor fase 3 en 4 door uw raad nog nader vast te stellen Grondexploitatie (naar verwachting in de loop van 2025) worden gedekt. Argumenten 1.1. Voor de aankoop van de kavel D. 3040, is het noodzakelijk dat uw raad een verwervingskrediet beschikbaar stelt. Geadviseerd wordt om voor de aankoop ad € 2.247.628,93 per ultimo 31 december 2025 van de voor de verplaatsing van de volkstuinen/paardenweiden benodigde kavel kadastraal bekend gemeente Dronten, sectie D, nr. 3040 een verwervingskrediet beschikbaar te stellen, die kan worden opgenomen op de balans als "materiële vaste activa" (gronden met maatschappelijk nut). De betreffende begrotingswijziging (LIAS 19820, documentnr. 343832) treft u bijgaand aan. 1.2. Om de verplaatsing van de volkstuinen en paardenweiden te kunnen voorbereiden is het noodzakelijk dat uw raad een voorbereidingskrediet beschikbaar stelt.

Geadviseerd wordt om voor de geschatte plankosten ter voorbereiding van de verplaatsing van de volkstuinen en paardenweiden een voorbereidingskrediet ad Euro 50.000,-beschikbaar te stellen. Ook dit voorbereidingskrediet is opgenomen in de begrotingswijziging (LIAS 19820, documentnr. 343832), welke u dus bijgaand aantreft. Deze kosten zullen worden opgenomen in de voor fase 3 en 4 nader vast te stellen Grondexploitatie. Kanttekeningen, risico’s en alternatieven Kanttekeningen en (financiële) risico’s 1.1. Voor de 3e en 4e fase zal de grondexploitatie nog nader door uw raad moeten worden vastgesteld. De gronden van fase 3 en 4 zijn in handen van de gemeente. Door de verwerving van ca. 7 ha grond ten behoeve van de verplaatsing van de volkstuinen en de paardenweiden komt ruim 10 ha grond vrij die bestemd is voor woningbouw, welke volledig in eigendom is van de gemeente Dronten. 1.2 De voorbereidingskosten met betrekking tot de verplaatsing van de volkstuinen/paardenweiden zullen worden opgenomen in de voor fase 3 en 4 op te stellen Grondexploitatie. Verder is door uw raad een Grondexploitatie voor de realisatie van fase 2 reeds vastgesteld. De verwervingskosten voor het perceel ten behoeve van fase 2 zijn daarin verwerkt. Deze Grondexploitatie kent momenteel een positief saldo.

Alternatieven / scenario’s Voor wat betreft de ontwikkeling van "De Graafschap" is van meet af aan gekozen voor een actieve grondpolitiek. De reden hiervoor was, dat de gronden of al in eigendom waren van de gemeente Dronten, dan wel via afspraken met RVB konden worden verworven. Daarom is ook gekozen voor een bestemmingsplan met een zogenaamde uitwerkingsplicht per fase door ons college. Nu de afspraken over verwerving van de gronden met RVB zijn

bestendigd zal de gemeente voor 100% eigenaar worden van de voor woningbouw te ontwikkelen gronden. In dit stadium ligt het daarom voor de hand om de reeds ingezette lijn van actieve grondpolitiek voort te zetten. Het kostenverhaal is daarmede verzekerd. Bovendien zou bij verwerving door derden vertraging in de ontwikkeling kunnen optreden, er dienen dan immers eerst via de lijn van een anterieure overeenkomst afspraken over de ontwikkeling te worden gemaakt. Dat zijn vaak tijdrovende en complexe trajecten. Daarnaast is de voorgenomen verkoop aan de gemeente door RVB gepubliceerd, hetgeen niet geleid heeft tot interesse vanuit de markt. Participatie Bij de herijking van het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan uit 2009 is in 2021 een participatietraject gevolgd. Financiële gevolgen De verwervingskosten voor perceel D. 3039 kunnen worden gedekt uit de door uw raad vastgestelde grondexploitatie. Voor het verwervingskrediet van perceel D. 3040 en het gevraagde voorbereidingskrediet is een begrotingswijziging opgesteld. Duurzaamheid De woningen zullen conform landelijk en gemeentelijk beleid duurzaam worden gebouwd. Verder is voor het plangebied van de 2e fase een waterhuishoudkundig plan opgesteld ter voorkoming van wateroverlast en hittestress.

Communicatie en vervolgproces Communicatie naar buiten De besluitvorming is openbaar, behalve de concept-overeenkomst die vertrouwelijk ter inzage is gelegd. Vervolgproces De verwachting is dat uiterlijk voor 31 december 2025 uw raad zal worden voorgesteld om voor de 3e en 4e fase een grondexploitatie vast te stellen. Evaluatie Het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan uit 2009 is in 2021 geëvalueerd door middel van een herijking en opnieuw door ons college vastgesteld. Samenhang met regio en andere beleidsdoelen Dit project maakt onderdeel uit van onze vigerende plancapaciteit in het kader van "Dronten ontwikkelt" en vormt als zodanig onderdeel van de lokale, maar ook regionale en landelijke woningbouwopgave Bevoegdheid gemeenteraad Uw raad beschikt over het budgetrecht op grond van de gemeentewet. Bijlagen Bijlage(n) bij dit voorstel:

1. Raadsbesluit (documentnr. 336065). 2. Begrotingswijziging (documentnr. 343832) 3. Concept-koopovereenkomst (vertrouwelijk ter inzage gelegd bij de Griffie). De Secretaris,

De Burgemeester,