Bijlage - 2 Afwijkingenbeleid 2024 (ter informatie) (632087).pdf

Het in artikel 8.1 lid 3 genoemde afstandscriterium is niet van toepassing tussen woningen waarin studenten zijn gehuisvest voor zover deze zijn gelegen in het centrumgebied Dronten zoals weergegeven in Bijlage 1 van het Afwijkingenbeleid. 8.3 Grootschalige huisvesting voor studenten en/of tijdelijke arbeidsmigranten 1. Indien er sprake is van één of meerdere initiatieven voor grootschalige arbeidsmigrantenhuisvesting zal een kwaliteitscommissie bestaande uit in- en externe deskundigen een zwaarwegend advies uitbrengen aan raad en college over de wenselijkheid van het initiatief of de initiatieven, en in geval van meerdere initiatieven, welke aanvraag voor verlening en welke voor weigering in aanmerking komt. Bij het uitbrengen van het advies hanteert de commissie de volgende beoordelingscriteria: a. een bijdrage leveren aan het terugbrengen van het bestaande tekort aan arbeidsmigrantenhuisvesting. b. het realiseren van arbeidsmigrantenhuisvesting waarbij een goed en veilig woon- en leefklimaat voor zowel de arbeidsmigranten als de omwonenden uitgangspunt is. c. omliggende bedrijven mogen niet in hun bedrijfsmatige activiteiten worden belemmerd als gevolg van de aanwezigheid van de arbeidsmigrantenhuisvesting. d. het realiseren van de arbeidsmigrantenhuisvesting is financieel haalbaar voor de initiatiefnemer. 2. Vervallen 3.

Per huisvestingslocatie als bedoeld in dit artikel of in geval er sprake is van meerdere huisvestinglocaties gelegen binnen een straal van één kilometer van elkaar geldt een maximum aantal huisvestingsplaatsen van 300 personen voor huisvestingaccommodaties als bedoeld in dit artikel, tenzij door raad of college anders bepaald, of op het campusterrein van de Aeres Hogeschool in geval van studentenhuisvesting. 4. Grootschalige huisvesting is niet toegestaan binnen de bebouwde kom met uitzondering van door het college aangewezen locaties. 5. Grootschalige huisvesting is niet toegestaan binnen de bebouwde kom met uitzondering van de randen van de bebouwde kom en op het campusterrein van de Aeres Hogeschool. 6. Parkeren dient plaats te vinden op hetzelfde perceel als het perceel van de huisvesting, dan wel een direct aangrenzend perceel, waarbij voor de parkeernorm voor studenten de normering uit de vigerende

24

versie van de “Nota Parkeernormen Dronten” bepalend is en voor tijdelijke arbeidsmigranten een norm geldt van 0,5 parkeerplaats per persoon 7. Aangetoond dient te worden dat de wegenstructuur berekend is op de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de in de accommodatie gehuisveste personen. 8. In geval er sprake is van huisvesting buiten de bebouwde kom gelden aanvullend de volgende voorwaarden: a. de functieverandering mag niet leiden tot een onevenredige beperking van de naburige (agrarische) bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden; b. het perceel dient in de directe nabijheid van gebiedsontsluitingswegen te zijn gesitueerd; c. indien de breedte van erftoegangswegen minder dan 4,50 m bedraagt, dient onderzocht te worden of opwaardering van de weg nodig is, waarbij alle kosten voor rekening van de initiatiefnemer zijn; d. het Natuurnetwerk Nederland mag niet worden aangetast; 9. Voor tijdelijke huisvesting anders dan bedoeld in artikel 8.4 gelden dezelfde eisen die zijn opgenomen in dit beleid, of die hieruit voortvloeien, als voor permanente huisvesting. 10. Bij alle aanvragen zal worden beoordeeld of er omgevingsfactoren aanwezig zijn die aan vergunningverlening in de weg staan. 8.4 Seizoensgebonden huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten buiten de bebouwde kom 1. Op het perceel mogen maximaal 50 personen worden gehuisvest. 2.

De huisvesting dient plaats te vinden op een perceel van het agrarische bedrijf waarvoor de arbeidsmigranten werkzaam zijn. 3. Het betreft uitsluitend tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten in de periode van 1 april tot 1 november. 4. Als huisvesting zijn in ieder geval tijdelijke woonunits of stacaravans toegestaan; mobiele kampeermiddelen als tenten, toercaravans of kampeerauto’s zijn niet toegestaan. 5. De huisvesting bevindt zich binnen het bouwperceel. 6. De minimale gebruiksoppervlakte wonen conform de NEN 2580 is 10m2 per persoon. De gebruiksoppervlakte kan ook los van het slaapvertrek in een ander gebouw zijn. Er geldt een maximum van twee personen per slaapvertrek 7. De te plaatsen huisvesting mag niet eerder dan 1 maart van het betreffende jaar worden geplaatst. 8. Uiterlijk op 1 november van het betreffende jaar dient de huisvesting te zijn verwijderd en dient de situatie op het perceel weer in de staat te zijn hersteld zoals deze was onmiddellijk voorafgaande aan de plaatsing van de huisvesting. 9. De huisvesting dient op een goede wijze landschappelijk te worden ingepast binnen het bestaande agrarisch bouwperceel, conform de uitgangspunten zoals vastgelegd in het vigerende omgevingsplan. 10. Parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein, waarbij een norm wordt gehanteerd van minimaal 0,5 parkeerplaats per persoon.

8.5 Tijdelijke arbeidsmigranten in een niet meer als zodanig gebruikte (agrarische) bedrijfswoning 1. Dit artikel ziet enkel op een bestaande bedrijfswoning buiten de bebouwde kom en niet gelegen op een bedrijfsterrein. 2. De bedrijfswoning mag niet worden uitgebreid ten behoeve van de huisvesting. 3. De functieverandering mag niet leiden tot een onevenredige beperking van de naburige (agrarische) bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden. 4. De te huisvesten arbeidsmigranten moeten werkzaam zijn bij het bijbehorende (agrarische) bedrijf. 5. Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden, waarbij een norm wordt gehanteerd van minimaal 0,5 parkeerplaats per persoon. 8.6 Onzelfstandige huisvesting in een reguliere woning 1. De eigenaar van de woning heeft en houdt gedurende de looptijd van de vergunning hoofdverblijf in de woning. 2. De eigenaar is geen student. 3. Omgevingsvergunning wordt verleend voor de huisvesting van maximaal drie huishoudens in de woning, waarvan één huishouden het huishouden van de eigenaar betreft. 4. Het huishouden van de eigenaar kan uit meerdere personen bestaan. 5. De overige huishoudens bestaan maximaal uit één persoon. 8.7 Tijdelijke niet-recreatieve bewoning van een recreatieverblijf 1. De aanvrager staat ten tijde van het indienen van de aanvraag tenminste twee jaar in de Basisregistratie

25

2. 3. 4.

5.

Personen als inwoner van de gemeente Dronten ingeschreven op een adres met een reguliere woonbestemming. Omgevingsvergunning wordt voor maximaal twee jaar verleend voor de huisvesting van maximaal één huishouden. De eigenaar van het park dient schriftelijk te hebben verklaard geen bezwaar te hebben tegen de nietrecreatieve bewoning van het betreffende recreatieverblijf. De volgende omstandigheden komen in aanmerking voor het doel waarvoor in dit artikel omgevingsvergunning kan worden verleend: a. aantoonbare overbrugging in verband met de verhuizing naar een reguliere woning, dan wel de nieuwbouw van een woning in de gemeente Dronten binnen één jaar; b. echtscheiding of andere relatieproblemen of persoonlijke problemen waarbij het sterk gewenst is dat iemand zijn of haar hoofdverblijf tijdelijk verplaatst; c. er is sprake van een calamiteit op het oorspronkelijke adres van het hoofdverblijf (brand, faillissement, schuldsanering); d. er is sprake van andere bijzondere omstandigheden dan de hierboven onder a tot en met c genoemde, die maken dat er een dringende reden is tot tijdelijke niet- recreatieve bewoning van een recreatieverblijf. Voor het recreatieverblijf waar de aanvraag op ziet is in de twaalf maanden voorafgaand aan de aanvraag geen omgevingsvergunning verleend voor het tijdelijk niet-recreatief bewonen van het recreatieverblijf.

8.8 Gebruik van een reguliere woning als zorgwoning 1. De regels van hoofdstuk 8 gelden ook – voor zover toepasselijk - op aanvragen waar voor het gebruik van de beoogde woning als zorgwoning een andere bestemming dan een woonbestemming noodzakelijk is. 2. De parkeernorm van 0,3 parkeerplaats per persoon gelezen in samenhang met het bepaalde in de vigerende versie van de “Nota Parkeernormen Dronten” bepaalt het maximum aantal zorgcliënten dat in de woning mag worden gehuisvest, met dien verstande dat voornoemd aantal in ieder geval niet meer dan vier mag bedragen. 3. In uitzondering op het gestelde in lid 2 geldt dat er meer dan vier personen in een woning mogen worden gehuisvest indien de grootte van de woning zodanig is dat iedere in de woning woonachtige persoon naast de in de woning aanwezige gemeenschappelijke ruimten zoals woonkamer keuken en badkamer een eigen kamer heeft én het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein tenminste gelijk is aan het verschil tussen het aantal in de woning te huisvesten personen en vier. 4. Tot de in lid 1 genoemde ‘woning’ behoren de direct met de woning verbonden bijbehorende bouwwerken.

26

Bijlage 1

Begrenzing centrumgebied

Begrenzing van het centrumgebied waarbinnen onbeperkt woningen mogen worden gebruikt voor studentenhuisvesting.

27

Bijlage 2

Begrenzing Dronten-Noord

Gebied waar binnen geen omgevingsvergunningen worden verleend op grond van de artikelen voor de in hoofdstuk 8 benoemde bijzondere woonvormen. Het betreft het gebied gelegen tussen De Morinel, De Kievit, De Oeverloper en De Grutto.

28

Bijlage 3: locaties voor grootschalige arbeidsmigrantenhuisvesting (1.050 plaatsen)

1. Poort van Dronten (Rendierweg, voormalig gemeentelijk gronddepot)

Voormalig gemeentelijk gronddepot. Loopt parallel aan de Rendierweg. Gronden in eigendom gemeente en onderdeel onderhandelingstraject met eigenaar studentenwoningen in DrontenNoord. Doel: verkoop aan eigenaar studentenwoningen voor realisatie arbeidsmigrantenhuisvesting. Maximum aantal te huisvesten personen: 300 De gronden zijn gelegen op een bedrijventerrein.

29

2. Locatie De Kromme Rijn - De Oude IJssel

De gronden zijn in eigendom van de gemeente. Maximum aantal te huisvesting personen: 150. De gronden zijn gelegen op een bedrijventerrein.

30

3. Locatie N307 – Colijnweg

Gronden in eigendom van eigenaar studentenwoningen in Dronten-Noord. Gronden maken onderdeel uit van onderhandelingstraject met de eigenaar. Doel: realisatie van arbeidsmigrantenhuisvesting. Maximum aantal te huisvesten personen: 300 De gronden zijn niet gelegen op een bedrijventerrein. Gronden hebben een agrarische bestemming.

31

4. Poort van Dronten (Rendierweg)

Naast de hierboven onder 1 genoemde locatie worden de overige gronden die parallel aan de Rendierweg lopen en parallel aan het spoor aangewezen voor één tweede locatie voor arbeidsmigrantenhuisvesting voor maximaal 300 personen. Het perceel direct grenzend aan het onder 1 aangeduide voormalige gemeentelijke gronddepot en parallel lopend aan de Rendierweg is in eigendom van de gemeente. De overige gronden zijn in eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf. Het zoekgebied voor de tweede locatie in noordoostelijk richting loopt nog verder door naar boven: tot daar waar de eigendom van het RVB eindigt. De gronden zijn gelegen op een bedrijventerrein. Uit het in 2019 uitgevoerde provinciale onderzoek, waarvan de uitkomst is opgenomen in de medio 2020 door de raad vastgestelde “Beleidsvisie huisvesting studenten en tijdelijke arbeidsmigranten” blijkt dat er in de gemeente Dronten een tekort is aan arbeidsmigrantenhuisvesting van 1.035 plaatsen tot 2030. Met de realisering van arbeidsmigrantenhuisvesting op de locaties genoemd onder 1, 2, 3 in deze bijlage en de ten tijde van de vaststelling van het Afwijkingenbeleid 2024 al lopende procedures voor 300 extra plaatsen, spreken we reeds over de realisatie van 1.050 extra plaatsen. Hiermee is voldaan aan de vraag voor de komende jaren.

Locatie 4 zal daarom niet direct worden ingezet voor de realisatie van huisvesting voor arbeidsmigranten, maar zal achter de hand worden gehouden voor het geval mocht blijken dat de behoefte aan nieuwe arbeidsmigrantenhuisvesting significant uitstijgt boven de 1.035 plaatsen.

32

Bijlage 4

Stedenbouwkundige voorschriften

Stedenbouwkundige voorschriften voor huisvesting van studenten en tijdelijke arbeidsmigranten, met uitzondering van reguliere woningen Als basis voor de nieuwbouwlocaties is uitgegaan van Structuurvisie Dronten 2030.

33

Voor zover er sprake is van een bestemmingsplanherziening of een aanvraag om omgevingsvergunning voor het realiseren van huisvesting van studenten of tijdelijke arbeidsmigranten op een locatie die niet is opgenomen in deze stedenbouwkundige voorschriften, zal er stedenbouwkundig maatwerk plaatsvinden. Het werken met het onderstaande stedenbouwkundig toetsingskader heeft geleerd dat het op een juiste manier stedenbouwkundig inpassen van grootschalige huisvesting heel sterk afhankelijk is van de concrete locatie en dat het daarom moeilijk is om een algemeen toetsingskader op te stellen dat in alle mogelijke gevallen het beste resultaat oplevert. Daarom vormt het onderstaande toetsingskader een elementaire basis en zullen de stedenbouwkundige voorwaarden op basis van de situatie ter plaatse nader worden in- en aangevuld. Voor alle hieronder genoemde studenten- en arbeidsmigrantenhuisvesting geldt voorts dat het college nadere stedenbouwkundige eisen kan stellen aan projecten die zien op zichtlocaties langs toegangswegen naar de kernen van Dronten, Swifterbant en Biddinghuizen. Studentenhuisvesting: Aeres Hogeschool Dronten zorgt voor de aanwezigheid van studenten uit binnen- en buitenland. Voor de niet-thuiswonende studenten die in Dronten komen studeren is goede en betaalbare huisvesting nodig.

Voor deze studenten zijn goede fietsverbindingen, nabijheid van openbaar vervoer en dagelijkse voorzieningen zoals een supermarkt van belang. Voor wat betreft omvang en vorm van de huisvesting zijn grofweg twee varianten mogelijk. Een middelgrote of grote huisvesting is mogelijk in een campus-opzet. De kracht van een campus-opzet is dat een clustering van onderwijs, en voorzieningen mogelijk is, nabij goede fietsroutes en 34

openbaar vervoer en een winkel voor dagelijkse behoeften. Hierbij komt de omgeving van de Aeres Hogeschool in aanmerking óf een locatie nabij station Dronten. Daarnaast is het denkbaar om kleinschalige studentenhuisvesting strategisch in te passen in de bestaande en/of nieuwe woonwijken van Dronten. Bijgaande tabel geeft richting aan de belangrijkste regels, afhankelijk van omvang en locatie-type: STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN NIEUWE LOCATIES STUDENTENHUISVESTING Klein Middelgroot en Groot Tot 20 personen 21-300 personen Locatie-eisen Locatie-eisen Op campus van de Aeres Op campus van de Aeres Hogeschool Hogeschool Binnen de bebouwde kom van Binnen de bebouwde kom van Dronten (100-meter criterium geldt) Dronten OV bereikbaarheid: nabij OV voorzieningen Ontsluitingsstructuur: nabij fietsverbindingen

OV bereikbaarheid: nabij station Ontsluitingsstructuur: met efficiënte fietsverbindingen (hoofdfietsnetwerk)

Voorzieningen: In de nabijheid van een supermarkt.

Voorzieningen: In nabijheid van supermarkt of eigen voorzieningen op de campus van de Aeres Hogeschool. Relatie tot omgeving en bebouwingstypologie Bebouwing vormt onderdeel van een campus-opzet, waarbij een robuuste groene of blauwe overgang tussen campus en aangrenzende woonwijken aanwezig is. Er worden geen hekwerken toegepast.

Relatie tot omgeving en bebouwingstypologie Bebouwing wordt zorgvuldig ingepast in de (woon)wijk, en sluit aan op de typologie van het betreffende woongebied, zonder harde scheiding. De bebouwing voegt zich qua schaal, maat én korrelgrootte goed in de wijk. Afhankelijk van locatie kan dit in de vorm van een kleinschalig appartementencomplex of grondgebonden woningen. De hoogte bedraagt 3-4 bouwlagen.

De bebouwing bestaat uit meerdere alzijdige clusters van circa 50 studenteenheden met een hoogte van 35 bouwlagen. In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij gelden de deelgebieden, beeldbepalende zones en welstandsgebieden (centrum,1e schil, kennislandschap) zoals aangegeven in Welstandsnota 2013 én vigerend Beeldkwaliteitplan Hanzekwartier.

In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij gelden de deelgebieden, beeldbepalende zones en welstandsgebieden (centrum, 1e schil, 2e schil, recente woningbouw) zoals aangegeven in Welstandsnota 2013 én de vigerende beeldkwaliteitplannen.

35

Parkeren

Parkeren

Fiets: Wordt opgelost in de bebouwing en als nodig aangevuld met plekken in het openbaar gebied. De oplossing dient de opzet van de bestaande openbare ruimte te volgen.

Fiets: Integrale oplossing in de bebouwing, eventueel aangevuld met kleinschalig fietsparkeren op eigen erf op maaiveldniveau.

Auto: Toepassen lage parkeernorm geënt op studenten. Parkeerbeleid gaat uit van parkeren op eigen terrein. De parkeerindeling dient de opzet van de bestaande openbare ruimte te volgen.

Auto: Toepassen lage parkeernorm geënt op studenten. Parkeren op eigen terrein. Omvang en locatie conform campus opzet. Dit betekent geen onevenredig grote vlakken met verharding én rekening houdend met voldoende robuust groen tussen en rondom het parkeren. Hierbij worden tevens voldoende maatregelen voor waterberging gecreëerd, bijv. door toepassen van halfverharding.

36

Referentiebeeld

Referentiebeeld

Voorbeeld voor kleinschalige studentenhuisvesting in Dronten (foto nieuwbouw duurzame studentenwoningen Veemarktterrein Utrecht, verdeeld over 5 huizen, bron: Plegtvos.nl )

Voorbeeld voor middelgrote of grote studentenhuisvesting in Dronten ( foto Nieuwbouw Hotel Management School Maastricht, bron Rekreavakkrant)

Tijdelijke arbeidsmigranten: Voor arbeidsmigranten zijn, afhankelijk van omvang, een aantal typen huisvesting mogelijk. Een kleinschalige voorziening in de kernen van Dronten, Biddinghuizen en Swifterbant. Voordeel is dat de arbeidsmigranten min of meer onderdeel vormen van een woonwijk en gebruik kunnen maken van voorzieningen in de wijk. Een andere mogelijkheid is de realisatie van een middelgroot complex aan de rand van een woonwijk, met inachtneming van een ruime buffer. Een middelgroot complex of groot complex kan tevens worden gerealiseerd in de nabijheid van een bedrijventerrein. Hierbij dient voldoende aandacht te worden besteed aan de woonkwaliteit en kan een ruimtelijke buffer noodzakelijk zijn om de hinder van aangrenzende bedrijven op huisvesting te voorkomen en om omliggende bedrijven niet te belemmeren in hun mogelijkheden. Een groot complex voor arbeidsmigranten kan tevens worden gerealiseerd op een cluster in het buitengebied. Het complex dient te worden omzoomd met een houtsingel om een zekere beslotenheid tot stand te brengen en er worden eisen gesteld aan de verschijningsvorm van de bebouwing.

Daar het stedenbouwkundig inpassen van grootschalige huisvesting heel sterk afhankelijk is van de concrete locatie en dat er daarom behoefte is om bovenop dit algemene toetsingskader meer specifieke, op de concrete locatie toegeschreven stedenbouwkundige voorwaarden te kunnen stellen wordt opgemerkt dat het onderstaande stedenbouwkundig kader als basis dient en niet uitputtend is beschreven, zodat dit kader op grond van de situatie ter plaatse kan worden aangevuld. Bijgaande tabel geeft richting aan de belangrijkste spelregels, afhankelijk van omvang en locatietype: STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN LOCATIES ARBEIDSMIGRANTEN Klein Middelgroot Groot Tot 50 personen 51-150 personen 151-300 personen

37

Locatie-eisen Locatie-eisen Locatie-eisen - Binnen de bebouwde - Binnen de bebouwde kom - Buitengebied kom van Dronten, of zeer van Dronten - op of in de nabijheid van een kleinschalig (tot 20 - Evt. in de nabijheid van een bedrijventerrein personen) binnen de bedrijventerrein bebouwde kom van de - Buitengebied Locatie is direct aangesloten kernen van Biddinghuizen op primaire of secundaire en Swifterbant. Locatie is direct polderweg. aangesloten op de Locatie bevindt zich in hoofdontsluitingsweg. Bij een dergelijke nabijheid van ontwikkeling vormt het wijkontsluitingsweg. Bij een dergelijke complex van ontwikkeling vormt het arbeidsmigranten een eigen In deze situatie dient te complex van buurtje met enigszins worden gezorgd voor een arbeidsmigranten een besloten karakter. minimale buffer tussen eigen buurtje met woonwijk en ontwikkeling enigszins besloten In deze situatie dient te (zie onder). karakter. worden gezorgd voor een ruime buffer tussen woonwijk In deze situatie dient te en ontwikkeling (zie onder). worden gezorgd voor een ruime buffer tussen woonwijk en ontwikkeling (zie onder).

Relatie tot omgeving en Relatie tot omgeving en Relatie tot omgeving en bebouwingstypologie bebouwingstypologie bebouwingstypologie Tussen de locatie en Tussen de locatie en De bebouwing ligt op aangrenzende woonwijk aangrenzende woonwijk gepaste afstand van een wordt gezorgd voor een wordt gezorgd voor een naastgelegen woonwijk en er beperkte opgaande ruime opgaande is een (natuurlijke) fysieke groenbuffer van 15-20 groenbuffer van 20- 40 barrière. meter breed. Dit kan een meter breed. Deze groenzone zijn of een groenbuffer bestaat uit een Met betrekking tot (bestaande) waterpartij. groenzone met minimaal bebouwingstypologie zijn er één bomenrij tussen de verschillen tussen realisatie woonwijk en de in het arbeidsmigranten,

38

De bebouwing wordt opgericht in de vorm van een kleinschalig appartementencomplex met maximaal 50 wooneenheden. De hoogte van het gebouw bedraagt 3-4 bouwlagen. Vanuit veiligheidsoverwegingen kan het nodig zijn om gebouw en terrein af te grenzen. Bij voorkeur wordt een landschappelijke afscheiding (haag, waterpartij) gebruikt. Indien toch een hekwerk noodzakelijk is, dan dient een ‘’vriendelijk’’ hekwerk te worden toegepast, zoals een dubbelstaafmathekwerk in een donkergroene tint. In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij gelden de deelgebieden, beeldbepalende zones en welstandsgebieden (centrum, 1e schil, 2e schil, recente woningbouw) zoals aangegeven in Welstandsnota 2013 én de vigerende beeldkwaliteitplannen.

eventueel in combinatie met een (bestaande) waterpartij.

buitengebied of op of in de nabijheid van een bedrijventerrein.

Bij het realiseren van een locatie voor arbeidsmigranten in de nabijheid van een bedrijventerrein dient voldoende ‘’woonkwaliteit’’ te worden gecreëerd. Bij voorkeur wordt het complex aan de rand van het bedrijventerrein gerealiseerd, met voldoende afstand naar de bedrijfsbebouwing. Een afstandsbuffer kan tevens noodzakelijk zijn om hinder tussen de huisvesting en de bedrijvigheid te voorkomen.

Buitengebied: Bij het realiseren van een complex voor arbeidsmigranten in het buitengebied wordt voldoende afstand gehanteerd naar een woonwijk of naastgelegen boerderij. De minimale afstand bedraagt 70 meter. Het terrein wordt begrensd met een houtsingel. Geen hekwerken toepassen, maar landschappelijk oplossen.

De bebouwing wordt gerealiseerd in meerdere clusters van elk 50 wooneenheden, zodat kleinschaligheid voor de bewoners wordt geborgd. De hoogte van het bebouwingscluster bedraagt maximaal 5 bouwlagen. Vanuit veiligheidsoverwegingen kan het nodig zijn om het terrein af te grenzen. Bij voorkeur wordt een landschappelijke afscheiding (haag, waterpartij) gebruik. Indien toch een hekwerk noodzakelijk is, dan een ‘’vriendelijk’’ hekwerk toepassen zoals dubbelstaafmathekwerk in een donkergroene tint. In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij gelden de deelgebieden, 39

De bebouwing wordt gerealiseerd in meerdere clusters van elk 50 wooneenheden. Qua verschijningsvorm wordt aangesloten op de bedrijfswoningen en schuren in het buitengebied. De hoogte bedraagt maximaal 3 bouwlagen met hoge kap. Bebouwing wordt afgedekt met een zadeldak. In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij geldt welstandsgebied open polderzone, zoals aangegeven in Welstandsnota 2013. Op of in de nabijheid van een bedrijventerrein Bij het realiseren van een locatie voor arbeidsmigranten in de nabijheid van een bedrijventerrein dient voldoende ‘’woonkwaliteit’’ te worden gecreëerd. Bij voorkeur wordt het complex aan de rand van het

beeldbepalende zones en welstandsgebieden (centrum, 1e schil, 2e schil, recente woningbouw, bedrijventerrein, kennislandschap) zoals aangegeven in Welstandsnota 2013 én de vigerende beeldkwaliteitplannen. Buitengebied: Bij het realiseren van een complex voor arbeidsmigranten in het

40

bedrijventerrein gerealiseerd, met voldoende afstand naar de bedrijfsbebouwing. Een afstandsbuffer kan tevens noodzakelijk zijn om hinder tussen de huisvesting en de bedrijvigheid te voorkomen. Bij voorkeur wordt een landschappelijke afscheiding (haag, waterpartij) gebruik. Indien toch een

buitengebied wordt voldoende afstand gehanteerd naar een woonwijk of naastgelegen boerderij. De minimale afstand bedraagt 70 meter. Het terrein wordt begrensd met een houtsingel. Geen hekwerken toepassen, maar landschappelijk oplossen. De bebouwing wordt gerealiseerd in meerdere clusters van elk 50 wooneenheden. Qua verschijningsvorm wordt aangesloten op de bedrijfswoningen en schuren in het buitengebied. De hoogte bedraagt maximaal 3 bouwlagen met hoge kap. Bebouwing wordt afgedekt met een zadeldak. In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij geldt welstandsgebied open polderzone, zoals aangegeven in Welstandsnota 2013.

41

hekwerk noodzakelijk is, dan een ‘’vriendelijk’’ hekwerk toepassen zoals dubbelstaafmathekwerk in een donkergroene tint. De bebouwing wordt gerealiseerd in meerdere clusters van elk 50 wooneenheden, zodat kleinschaligheid voor de bewoners wordt geborgd. De hoogte van het bebouwingscluster bedraagt maximaal 5 bouwlagen. Qua verschijningsvorm wordt aangesloten op de moderne bedrijfsgebouwen in de diverse bedrijventerreinen. In typologie, materiaalgebruik en kleurstelling wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. Hierbij gelden de deelgebieden, beeldbepalende zones en welstandsgebieden (bedrijventerrein, kennislandschap) zoals aangegeven in Welstandsnota 2013 én vigerend beeldkwaliteitplan Poort van Dronten.

Parkeren

Parkeren

Parkeren

Fiets: wordt opgelost in de bebouwing en, indien nodig, aangevuld met plekken in het openbaar gebied.

Fiets: Integrale oplossing in de bebouwing, eventueel aangevuld met kleinschalig fietsparkeren op eigen erf op maaiveldniveau

Fiets: Integrale oplossing in de bebouwing, eventueel aangevuld met kleinschalig fietsparkeren op eigen erf op maaiveldniveau.

Auto: Toepassen lage parkeernorm geënt op arbeidsmigranten. Parkeerbeleid gaat uit van parkeren op eigen terrein.

Auto: Toepassen lage parkeernorm geënt op arbeidsmigranten. Parkeerbeleid gaat uit van parkeren op eigen terrein.

Auto: Toepassen lage parkeernorm geënt op arbeidsmigranten. Parkeerbeleid gaat uit van parkeren op eigen terrein.

Er wordt rekening gehouden met voldoende robuust groen tussen en rondom het parkeren. Hierbij worden tevens voldoende maatregelen voor waterberging gecreëerd, bijv. door toepassen van halfverharding

Er wordt rekening gehouden met voldoende robuust groen tussen en rondom het parkeren. Hierbij worden tevens voldoende maatregelen voor waterberging gecreëerd, bijv. door toepassen van halfverharding

Parkeren wordt opgelost in clusters. Dit betekent geen onevenredig grote vlakken met verharding (max 50 auto’s per cluster) én rekening houdend met voldoende robuust groen tussen en rondom het parkeren. Hierbij worden tevens voldoende maatregelen voor waterberging gecreëerd, bijv. door

42

Mogelijke locaties (indicatief) Een passende locatie in een woonwijk binnen de kern en van Dronten, Biddinghuizen of Swifterbant, met inachtneming van een buffer.

Referentiebeeld

Mogelijke locaties (indicatief) Een passende locatie in een woonwijk binnen de kern Dronten. De Noord Business Zone Delta Poort van Dronten Agripark, met inachtneming van buffer naar overige huisvesting. Referentiebeeld

Referentiebeeld van klein complex voor arbeidsmigranten in Dronten. (foto gebouw arbeidsmigranten Celsiusweg Bunschoten, bron: veluwsearchitecten.nl)

Referentiebeeld van middelgroot complex voor arbeidsmigranten in Dronten. (foto semipermanente woon-units Elzenhagen, Amsterdam, bron Cobouw.nl)

43

toepassen van halfverharding Mogelijke locaties (indicatief) De Noord Business zone Delta Poort van Dronten Agripark, met inachtneming van buffer naar overige huisvesting.

Referentiebeeld

Referentiebeeld van groot complex voor arbeidsmigranten in Dronten. (foto appartementengebouw voor arbeidsmigranten, Oisterwijk, bron: Ad.nl 24-102019 )

44

Bijlage 5 Voorschriften Voorschriften die op grond van artikel 8.1 lid 15, en indien van toepassing op de aanvraag, in ieder geval aan een omgevingsvergunning voor de huisvesting van studenten en tijdelijke arbeidsmigranten worden verbonden.

1. Artikel 8.1 lid 11: een door de gemeente goedgekeurd beheersplan dient te allen tijde in de huisvesting aanwezig te zijn en direct op verzoek van de gemeente te kunnen worden getoond. 2. Artikel 8.1 lid 11: de eigenaar van de huisvesting is eindverantwoordelijk voor de naleving van het beheersplan door de bewoners van de huisvesting. 3. In geval van bestaande gebouwen voor de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten: het gebouw dient binnen een half jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning te voldoen aan de vigerende normering van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) en tevens te beschikken over het SNF-keurmerk. (Bij seizoensgebonden huisvesting conform artikel 8.4 wordt in plaats van de SNF norm de AKF-norm aangehouden.) 4. In geval van nieuw te bouwen huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten: het gebouw dient binnen een half jaar na gereedmelding van de bouw van het gebouw te voldoen aan de vigerende normering van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) en tevens te beschikken over het SNF-keurmerk. (Bij seizoensgebonden huisvesting conform artikel 8.4 wordt in plaats van de de SNF norm de AKF norm aangehouden.) 5. Het SNF-keurmerk dient na verkrijging per direct aan de gemeente te worden overgelegd. (Bij seizoensgebonden huisvesting conform artikel 8.4 wordt in plaats van de SNF norm de AKF norm aangehouden.) 6.

Eigenaren van huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten zijn verantwoordelijk voor het naleven van de registratieplicht uit de wet Basisregistratie Personen (BRP). 7. Artikelen 8.2 t/m 8.5 en 8.8: er dient een actueel nachtregister tot zes maanden geleden te allen tijde in de huisvesting aanwezig te zijn en direct op verzoek van de gemeente te kunnen worden getoond. 8. Artikel 8.2 lid 3: alle bij de aanvraag om omgevingsvergunning opgenomen parkeerplaatsen op eigen terrein moeten door de in de woning gehuisveste personen worden gebruikt. 9. Artikel 8.4 leden 7 en 8 opnemen als voorschrift. 10. Artikelen 8.3 lid 6, 8.4 lid 10 en 8.5 lid 5: parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden. 11. Artikel 8.4: de vergunninghouder dient de aanvang en beëindiging van iedere huisvestingperiode zo spoedig mogelijk per email (emailadres vermelden) bij de gemeente te melden. 12. Artikelen 8.4 lid 2 en 8.5 lid 4 de te huisvesten arbeidsmigranten dienen werkzaam te zijn op het bijbehorende (agrarische) bedrijf. 13. Artikel 8.6 lid 1: de eigenaar van de woning heeft en houdt gedurende de looptijd van de vergunning hoofdverblijf in de woning. 14. Artikel 8.6 lid 2: de eigenaar is geen student. 15. Artikel 8.6 lid 5: de overige huishoudens bestaan maximaal uit één persoon. 16.

De voor de huisvesting vereiste parkeerplaatsen moeten voortdurend beschikbaar blijven voor de gebruikers van de huisvesting. Opnemen in vergunning Niet naleving van de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften kan leiden tot intrekking van de vergunning.

45

Toelichting Landelijk is er een trend gaande waarbij er een toenemende vraag is naar bijzondere woonvormen. De gemeente Dronten vormt op deze ontwikkeling geen uitzondering. In hoofdstuk 8 zijn regels opgenomen voor de meest in Dronten voorkomende bijzondere woonvormen. Bijzondere woonvormen die niet zijn geregeld in hoofdstuk 8 worden per afzonderlijke aanvraag beoordeeld (= maatwerk). De bestemmingsplannen bevatten een definitie van de term ‘woning’. Een woning is volgens deze definitie bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Voorts bevatten (veel) bestemmingsplannen een expliciet verbod om meer dan één huishouden in één woning te huisvesten. Voor de vraag of zich strijd met een bestemmingsplan voordoet, is derhalve van belang van sprake is van één huishouden. Daarvoor zijn de volgende aan de jurisprudentie 3 ontleende kenmerken van belang:

− − − − −

er dient sprake te zijn van een zekere continuïteit in de samenstelling van het huishouden; de bewoners hebben de intentie om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan; de bewoners verblijven in de woning op vrijwillige basis; de bewoners woonden in de regel vóór de bewoning van het betreffende pand al in een dergelijke samenlevingsvorm en het is aannemelijk dat ná de bewoning van het pand de samenlevingsvorm onveranderd blijft; de bewoners maken gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen (keuken, badkamer, woonkamer, etc.), doen gezamenlijk het huishouden, tuin etc. en zijn onderling met elkaar verbonden door hun omstandigheden.

Op 25 juni 2020 is de “Beleidsvisie huisvesting studenten en tijdelijke arbeidsmigranten” door de gemeenteraad vastgesteld. Deze beleidsvisie is meer beschrijvend en abstract van karakter. Hoofdstuk 8 van het Afwijkingenbeleid bevat het concrete toetsingskader voor aanvragen die huisvesting voor studenten en tijdelijke arbeidsmigranten planologisch mogelijk moeten maken. De gemeentelijke beleidsregels inzake de huisvesting van studenten en tijdelijke arbeidsmigranten evenals de overige in dit hoofdstuk genoemde bijzondere woonvormen beogen een balans te vinden in het bestaande spanningsveld tussen de vraag naar deze bijzondere woonvormen en de behoefte van omwonenden van deze bijzondere woonvormen aan het behoud van het karakter van hun omgeving en het tegengaan van overlast door de bewoners van deze bijzondere woonvormen. De beleidsregels zijn dan ook gericht op het tegengaan van nadelige effecten op en een goede inpassing van de huisvesting in de omgeving. Bindend advies en uitgebreide voorbereidingsprocedure Bij besluit van 21 december 2023 met nummer 480625 heeft de raad expliciet vastgelegd dat in geval van aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning die ziet op de realisering van grootschalige huisvesting, de raad altijd een bindend advies zal uitbrengen.

Dit betekent concreet dat het college verplicht is om in geval van een dergelijke aanvraag een bindend advies aan de raad te vragen alvorens een besluit op de aanvraag te kunnen nemen. Als er sprake is van een bindend-advies-procedure is het niet mogelijk om binnen de standaard beslistermijn van acht weken die de Omgevingswet voorschrijft een besluit op de vergunningaanvraag te nemen. De Omgevingswet biedt aan het college de mogelijkheid om te bepalen dat onder andere in gevallen waarin een aanvraag die naar verwachting aanzienlijke gevolgen heeft of kan hebben voor de fysieke leefomgeving, en waartegen naar verwachting verschillende belanghebbenden bedenkingen zullen hebben de uitgebreide voorbereidingsprocedure (beslistermijn 26 weken) van toepassing wordt verklaard. In geval van aanvragen om grootschalige huisvesting heeft de praktijk geleerd dat de voornoemde omstandigheden zich zonder uitzonderingen voor doen. Daarom zal het college in geval van een aanvraag om grootschalige huisvesting in alle gevallen besluiten tot het toepassen van de uitgebreide voorbereidingsprocedure.

3 Zie bijv. ABRvS d.d. 19-05-2010, zaaknr. 200907163/1/H1; ABRvS 24-08-2011, zaaknr. 201101080/1/H1; ABRvS d.d. 30-112011, zaaknr. 201011978/1/R3; ABRvS 28-01-2015, 201400932/1/A1.

46

Artikel 8.1 Algemene regels Lid 3 Participatie Met de Omgevingswet krijgt planparticipatie een prominentere rol. Door participatie krijgt de initiatiefnemer een beeld van wat de omgeving vindt van zijn project. En omgekeerd krijgt de omgeving tijdig een beeld van het initiatief. Er worden vragen, opmerkingen en onduidelijkheden geïnventariseerd en daarop wordt geanticipeerd. De initiatiefnemer kan zijn project aanpassen om op voorhand eventuele nadelige gevolgen te voorkomen en beperken. Zodoende kan participatie zorgen voor meer draagvlak bij de omgeving. Het gaat hierbij niet alleen om omwonenden. Afhankelijk van het project kan de initiatiefnemer de mening van burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen inwinnen. Een belangrijk aspect bij het verkrijgen van draagvlak voor huisvesting van bijzondere woonvormen is het beperken van de gevreesde nadelige sociaal-maatschappelijke effecten. In veel gevallen wordt namelijk door de omwonenden gevreesd voor onder andere overlast en negatieve aantasting van het karakter van de omgeving. Dit geldt met name voor de huisvesting van arbeidsmigranten en studenten. Goede planparticipatie is bij deze aanvragen dan ook belangrijk.

Daar de participatieregels in het Afwijkingenbeleid 2021 te vrijblijvend waren, zijn de regels omtrent participatie op basis van de meest recente jurisprudentie en de Omgevingswet aangescherpt. De aanvrager moet nu aantoonbaar de aanvullende regels voor het participatietraject hebben doorlopen middels duidelijke en volledige verslaglegging. Een belangrijk nieuw onderdeel van de participatieverplichting is dat als de aanvrager niet of onvoldoende aan participatie heeft gedaan, de aanvraag buiten behandeling kan worden gelaten (nadat de aanvrager de gelegenheid heeft gekregen om het geconstateerde gebrek te herstellen conform artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht). Lid 4 100-meter-criterium Zoals gezegd zijn de beleidsregels voor bijzondere woonvormen in reguliere woningen tot stand gekomen om een balans te vinden in het spanningsveld tussen de vraag naar deze bijzondere woonvormen en de behoefte van reguliere bewoners van omliggende woningen om het karakter van hun directe omgeving zo veel mogelijk te behouden. Een belangrijk aspect in het vinden van die balans is het 100-meter-criterium (dit criterium is in het merendeel van de gevallen van toepassing). Op grond van dit criterium is slechts één bijzondere woonvorm binnen een straal van 100 meter toegestaan.

Door hantering van dit criterium wordt voorkomen dat er een te grote concentratie aan bijzondere woonvormen in met name woonwijken zal ontstaan. Een te grote concentratie aan dergelijke woonvormen doet namelijk afbreuk aan het woonkarakter van de wijk. Dat het criterium geen toepassing vindt tussen een grootschalige huisvesting en een reguliere woning heeft te maken met het doel van de regel, namelijk het reguliere woonkarakter van een wijk behouden. Daar grootschalige huisvesting in de regel niet in woonwijken worden gerealiseerd, maar aan de rand of verder daarvan verwijderd, zal het karakter van een woonwijk niet onevenredig worden aangetast door de komst van een grootschalige huisvesting. De werking van het 100-meter-criterium is niet beperkt tot woonwijken of tot de bebouwde kom. Lid 6 Oppervlaktenormen De opgenomen maatvoering van de slaapvertrekken, de minimale gebruiksoppervlakte wonen (GBO) en het maximaal aantal personen per slaapvertrek zijn voortgekomen uit het in 2020 door het kabinet ingestelde Aanjaagteam onder leiding van Emile Roemer. Doel van het Aanjaagteam was om voorstellen te doen om de werk- en leefomstandigheden van arbeidsmigranten structureel te verbeteren. De commissie heeft in dit verband een tweetal adviezen uitgebracht.

Op basis van deze adviezen heeft de gemeente Dronten een Manifest opgesteld in samenspraak met de FNV, een aantal uitzenderbureaus en huisvesters. Het Manifest is in juni 2021 door alle deelnemende partijen ondertekend. Voorts geldt de eis dat moet worden voldaan aan de SNF-normering (zie bijlage 5) onverkort met uitzondering van de voornoemde maatvoering. De gemeente Dronten acht het planologisch en stedenbouwkundig gewenst om aan te sluiten bij de Roemer-norm en de SNF-normen. Door aan te sluiten bij deze normen worden wijkjes appartementjes met marginale oppervlakten van appartementjes voorkomen. Door het hanteren van deze minimumnormen wordt het karakter en de kwaliteit van de betreffende (woon)omgeving zo veel mogelijk behouden.

35

De berekening van de GBO wordt bepaald aan de hand van de normering van het Keurhuis Nederland. De GBO is de oppervlakte waarvoor wordt ingeschat dat deze nuttig gebruikt kan worden. De gebruiksoppervlakte wordt bepaald volgens NEN 2580. De GBO is in feite de totale vloeroppervlakte tussen de omsluitende wanden van de gebruiksfunctie minus de vaste obstakels van enige omvang: − dragende binnen wanden; − schalmgat, vide, liftschacht als oppervlakte > 4 m²; − vloeroppervlakte met een vrije hoogte kleiner dan 1,5 meter (maar wel de vloer onder een trap of hellingbaan meetellen); − een trapgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m²; − een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap, en een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m². Bij de bepaling van de grenslijn, dient een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel te worden genegeerd, voor zover het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m². Volgens voornoemde meetinstructie wordt ook de vloeroppervlakte van het slaapvetrek bepaald. Dat betekent dus dat de vloeroppervlakte wordt gemeten op 1,5 m hoogte. Een open zolder en andere ruimtes mogen niet als slaapvertrek worden gebruikt als zich daar voorzieningen bevinden die voor iedere bewoner bereikbaar/beschikbaar moeten zijn.

Lid 6 Nieuwe reguliere woningen Geen omgevingsvergunning wordt verleend in geval van woningen met een reguliere woonbestemming en waarvan de bouw korter dan twee jaar geleden gereed is gemeld. Hiermee wordt voorkomen dat nieuw te bouwen of onlangs nieuwgebouwde woningen bestemd voor de reguliere woningmarkt reeds bij voorbaat of in een heel vroeg stadium aan de reguliere woningmarkt worden onttrokken. Lid 7 Dronten-Noord In Dronten-Noord (het gebied aangegeven op de kaart van Bijlage II) geldt een vergunningenstop voor studenten- en arbeidsmigrantenhuisvesting in reguliere woningen. Het betreft het gebied in DrontenNoord gelegen tussen De Morinel, De Kievit, De Oeverloper en De Grutto. Deze vergunningenstop geldt vanwege de in dit gebied aanwezige, ongewenst grote concentratie aan studentenwoningen. De vergunningenstop kan worden opgeheven indien het aantal studentenwoningen tot acceptabel niveau is teruggebracht. Dit houdt in dat er sprake moet zijn van een situatie die zoveel mogelijk overeenkomt met de situatie die op grond van het 100-meter-criterium maximaal mogelijk is. Lid 8 Geen bewoning van niet aan de woning aangebouwde bijbehorende bouwwerken Bewoning van zelfstandige bijgebouwen draagt onder andere bij aan een vergroting van de kans op overlast en is daarom niet gewenst. Lid 11 Beheersplan Er moet een door de gemeente goedgekeurd beheersplan aanwezig zijn.

In het beheersplan zijn regels opgenomen over veiligheid, voorkoming van overlast, een boetesysteem, roken, alcohol en drugsgebruik, calamiteiten, de beheerder, etc. Nakoming van het beheersplan wordt afgedwongen via aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften (bijlage IV). Lid 12 Alleen tijdelijke vergunningen voor huisvesting in reguliere woningen In geval van bijzondere woonvormen geldt voor reguliere woningen – met uitzondering van de onzelfstandige kamerverhuur – dat alleen tijdelijke omgevingsvergunningen voor een maximale termijn van tien jaar worden verleend. Na afloop van de termijn waarvoor omgevingsvergunning is verleend, zal gedurende vijf jaar geen nieuwe vergunning worden verleend teneinde een bijzondere woonvorm in de betreffende reguliere woning mogelijk te maken. Ook in het geval een omgevingsvergunning is verleend voor een termijn korter dan tien jaar, zal niet nogmaals een vergunning worden verleend voor het verschil tussen tien jaar en de termijn waarvoor vergunning is verleend.

Artikel 8.2 In beginsel maximaal vier studenten, arbeidsmigranten of zorgcliënten in een reguliere woning In de voorgaande versie van het Afwijkingenbeleid was het maximaal in een reguliere woning te huisvesten personen gesteld op zes. In de huidige versie is dit teruggebracht naar vier personen. Dit is een gevolg van de in de afgelopen jaren opgedane ervaringen door procedures en contacten met bewoners van wijken. Huizen waar zes personen zijn gehuisvest zijn verantwoordelijk voor het merendeel van de klachten. Gelet op het bovenbeschreven doel van de beleidsregels betreffende de

36

bijzondere woonvormen, namelijk het behoud van het reguliere woonkarakter van een wijk en het tegengaan van overlast, is het terugbrengen van het aantal personen een logisch gevolg van de opgedane ervaringen. Wanneer meerdere studenten, arbeidsmigranten of zorgcliënten een reguliere woning bewonen, is er in de regel sprake van evenzovele huishoudens als er studenten, arbeidsmigranten of zorgcliënten in de woning wonen. Deze beleidsregels hebben als uitgangspunt dat, wanneer er sprake is van meer dan één huishouden in één reguliere woning, er maximaal vier studenten, arbeidsmigranten of zorgcliënten in één woning mogen wonen. Het gaat in dat geval dus niet meer om het aantal huishoudens maar om het aantal personen. Een voorbeeld van hetgeen dus niet is toegestaan, betreft het huisvesten van vier arbeidsmigranten, zijnde vier afzonderlijke huishoudens, in een woning waar maximaal vier arbeidsmigranten woonachtig mogen zijn, waarbij één arbeidsmigrant een partner heeft met wie hij een huishouden vormt. In dat geval zouden er vijf personen in de woning wonen. Zoals hierboven aangegeven is het uitgangspunt dat er omgevingsvergunning kan worden verleend voor de huisvesting van maximaal vier personen in één reguliere woning.

Van dit uitgangspunt wordt alleen afgeweken indien de woning over voldoende kamers beschikt, hetgeen wil zeggen dat iedere in de woning gehuisveste persoon een eigen kamer heeft (zes personen vereist dus een woning met tenminste zes persoonlijke kamers exclusief de gemeenschappelijke ruimten). Daarnaast dient het perceel waarop de woning is gelegen te beschikken over voldoende parkeerruimte. Voldoende parkeerruimte houdt in dat het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein tenminste gelijk dient te zijn aan het verschil tussen het gevraagde aantal personen en vier (zes personen in één woning betekent dus tenminste twee parkeerplaatsen op eigen terrein). Een voorwaarde die aan de vergunning wordt verbonden is dat deze parkeerplaatsen op eigen terrein ook daadwerkelijk door de in de woning gehuisveste personen moeten worden gebruikt. Door deze regel kan het tekort aan huisvestingsmogelijkheden verder worden teruggedrongen, terwijl de invloed op de directe omgeving verwaarloosbaar zal zijn (het kan immers alleen in geval van voldoende grote woningen op voldoende grote percelen).

Artikel 8.3 Grootschalige huisvesting voor studenten en/of tijdelijke arbeidsmigranten Bij grootschalige huisvesting kan het gaan om al dan niet tijdelijk gebruik van gebouwen. Het betreft grootschalige huisvesting geschikt voor maximaal 300 personen per locatie. Onder grootschalige huisvesting wordt in de beleidsregels alle huisvesting verstaan die niet plaatsvindt in reguliere woningen of woongebouwen (zoals gedefinieerd in het Afwijkingenbeleid). De ruimtelijke impact van huisvesting zal toenemen naarmate het aantal gehuisveste personen groter. Daarom geldt dat hoe groter het aantal te huisvesten personen is, hoe strikter open normen als ‘in de directe nabijheid’, ‘onevenredige afbreuk’, etc. zullen worden gehanteerd. Behoefte aan arbeidsmigrantenhuisvesting Uit het in 2019 uitgevoerde provinciale onderzoek, waarvan de uitkomst is opgenomen in de medio 2020 door de raad vastgestelde “Beleidsvisie huisvesting studenten en tijdelijke arbeidsmigranten”, blijkt dat er in de gemeente Dronten een tekort is aan arbeidsmigrantenhuisvesting van 1.035 plaatsen tot 2030. De komende jaren zullen gericht zijn op het opheffen van dit tekort. Indien dit aantal is bereikt, bestaat er ruimtelijk en maatschappelijk gezien geen behoefte meer aan significant meer huisvesting voor arbeidsmigranten.

Ten eerste omdat dan voldaan is aan de vraag en ten tweede omdat de gemeente Dronten beschikt over een beperkt aantal locaties voor grootschalige huisvesting, terwijl er ook een aanzienlijke mate aan huisvesting moet worden gerealiseerd voor diverse andere doelgroepen. Daarom is het van belang dat de behoefte aan arbeidsmigrantenhuisvesting die significant uitstijgt boven de 1.035 plaatsen wordt aangetoond. Als deze behoefte in voldoende mate is aangetoond, dan kan op grond van goede ruimtelijke en maatschappelijke afwegingen worden besloten tot het al dan niet meewerken aan een planologische maatregel voor de realisatie van extra arbeidsmigrantenhuisvesting. 37

Lid 1 Kwaliteitscommissie Een kwaliteitscommissie zal ingebrachte initiatieven gaan beoordelen (dus zowel de aangewezen locaties als de locaties die op initiatief van derden zijn aangedragen). Deze kwaliteitscommissie zal zowel worden ingeschakeld in geval er slechts één initiatief is als meerdere initiatieven. In geval van arbeidsmigrantenhuisvesting vervangt de kwaliteitscommissie dus de intake- en Omgevingstafel. Het initiatief dat het meeste recht doet aan de belangen van de omgeving én aan de belangen van de arbeidsmigranten (kwaliteit en locatie van de huisvesting) zal de commissie vervolgens aan het college voorleggen in de vorm van een zwaarwegend advies. Van dit advies zal het college slechts goed gemotiveerd van kunnen afwijken. Deze kwaliteitscommissie zal bestaan uit in- en externe deskundigen. Lid 3 Het uitgangspunt is 300 personen per locatie. Grotere locaties hebben een te grote invloed op het karakter van de omgeving. Om deze reden is het niet gewenst dat er binnen een straal van één kilometer meer dan 300 plaatsen aan arbeidsmigrantenhuisvesting worden gerealiseerd. Lid 4 Huisvesting bedrijventerreinen Dit lid maakt duidelijk dat het niet de bedoeling is om onbeperkt huisvesting op bedrijventerreinen mogelijk te maken, maar enkel op locaties die specifiek hiervoor door raad en college zijn aangewezen.

Lid 6 Parkeren Er dient op eigen terrein te worden geparkeerd. Het eigen terrein dient dus over voldoende parkeerplaatsen te beschikken. Het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn, wordt vastgesteld aan de hand van de normen zoals vastgelegd in artikel 8.2, lid 1 (studenten) en lid 2 (tijdelijke arbeidsmigranten). Wanneer het huisvesting betreft voor bijvoorbeeld 90 studenten en 100 arbeidsmigranten gelden respectievelijk parkeernormen van 0,3 en 0,5. Het totaal aantal parkeerplaatsen dat minimaal aanwezig moet zijn of moet worden gerealiseerd bedraagt dan 90 x 0,3 + 100 x 0,5 = 80. Lid 10 Overige omgevingsfactoren Lid 9 stelt dat bij alle aanvragen zal worden beoordeeld of de omgevingsfactoren niet aan vergunningverlening in de weg staan. Dit betekent dat ook al voldoet een aanvraag verder aan alle in het beleid opgenomen voorwaarden voor vergunningverlening, vergunning toch kan worden geweigerd op grond van de aanwezige omgevingsfactoren. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de situatie dat een wijk reeds een (te) grote concentratie aan bijzondere woonvormen heeft, waardoor toevoeging van nog een grootschalige huisvesting onevenredig afbreuk zal doen aan het karakter van de betreffende wijk. Zonder lid 10 zou het moeilijk zijn om aanvragen te weigeren die voldoen aan de voorwaarden, maar waar de omgevingsfactoren zich tegen vergunningverlening verzetten.

Artikel 8.4 Seizoensgebonden huisvesting buiten de bebouwde kom Dit is een bijzonder geval van een grote huisvesting. De regeling ziet slechts op het toestaan van een kortdurende plaatsing van huisvesting, namelijk alleen gedurende het seizoen. Na afloop van het seizoen dienen de bouwwerken ten behoeve van de huisvesting te worden verwijderd. Dit in tegenstelling tot de andere grootschalige huisvesting. Voorts geldt ook de eis dat de arbeidsmigranten werkzaam zijn voor het bedrijf dat de huisvesting faciliteert. Daar het seizoen op 1 april begint, mag vanaf 1 maart worden begonnen met het plaatsen van de units. Vanaf 1 april mag deze echter pas in gebruik worden genomen voor de feitelijke bewoning door arbeidsmigranten. Gelet op het kortdurende gebruik van de huisvesting en op de in de markt beschikbare units voor huisvesting is voor deze vorm van huisvesting aansluiting gezocht bij de AKF-norm. De belangrijkste kenmerken zijn dat er bij de AKF-norm geen minimum grootte van de slaapruimte geldt en dat het gebruiksoppervlak niet onder een dak hoeft te liggen. Artikel 8.5 Vrijkomende (agrarische) bedrijfswoningen Gezien de ontwikkeling dat er bedrijfswoningen in het buitengebied vrijkomen én er huisvesting nodig is

38

voor arbeidsmigranten die actief zijn in het buitengebied, is het(her)gebruik van deze bestaande bedrijfswoningen voor tijdelijke arbeidsmigranten een bruikbaar concept. Immers: - de woning blijft in feite in gebruik als bedrijfswoning; - er kunnen slechts een beperkt aantal arbeidsmigranten worden gehuisvest, waardoor de impact minimaal is ten opzichte van reguliere bewoning van een bedrijfswoning; - de kans op eventuele overlast is, door de vrije ligging, veel kleiner dan in de bebouwde kom; - er is over het algemeen voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein op agrarische bouwpercelen. Bij lid 1 wordt opgemerkt dat indien er sprake is van een bedrijfswoning gelegen op een bedrijventerrein (al dan niet gelegen binnen de bebouwde kom), de regeling artikel 8.4 van toepassing is. Artikel 8.6 Onzelfstandige kamerverhuur in reguliere woning Bij deze categorie kan worden gedacht aan personen die ruimte in hun woning over hebben en daarom deze ruimte in hun woning willen verhuren aan een derde. Wie deze derden zijn, is niet vastgelegd, daar dit de reikwijdte van de regeling onnodig zou beperken. Deze derde kan een student of tijdelijke arbeidsmigrant zijn, maar ook een vriend, familielid, zorgbehoeftige, etc. De eigenaar, en op grond van lid 1 is dit tevens de persoon die in de woning hoofdverblijf heeft, mag niet zelf student zijn.

Dit ter voorkoming dat er een zelfstandige studentenwoning wordt gerealiseerd binnen 100 meter van een andere bijzondere woonvorm waarvoor dit criterium geldt. Of de eigenaar student is zal aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval worden bepaald. Gedacht kan hierbij worden aan de leeftijd van de betreffende persoon, is hij of zij fulltime student, etc.? Dat de eigenaar ook zelf woonachtig moet zijn in de woning heeft eveneens met het voorgaande te maken: voorkoming van zelfstandige studentenwoningen binnen 100 meter van elkaar. De ervaring heeft geleerd, dat als er sprake is van overlast van bijzondere woonvormen, deze met name verbonden is aan zelfstandige studenten- of tijdelijke arbeidsmigrantenwoningen. Wanneer de eigenaar van de woning ook in de woning woonachtig is er, bij verhuur van een ruimte aan een derde, in de regel geen sprake van overlast. Om deze reden zijn er verder ook geen bijzondere regels opgenomen ter voorkoming van overlast e.d. zoals het geval is bij de andere in dit hoofdstuk genoemde bijzondere woonvormen. In het artikel wordt gesproken over ‘eigenaar’. Vanzelfsprekend kunnen dit ook meerdere eigenaren zijn. Ook kan er sprake zijn van (nog) in de woning woonachtige kinderen van de eigenaar dan wel eigenaren, zolang er maar sprake is van één huishouden.

Hieraan mogen – met omgevingsvergunning – maximaal twee huishoudens worden toegevoegd. Dat de regeling enkel spreekt over de eigenaar die zelf geen student mag zijn en niet bijvoorbeeld ‘arbeidsmigrant’, is een gevolg van de eis dat de eigenaar hoofdverblijf in de woning dient te hebben. Een arbeidsmigrant die hoofdverblijf heeft in de woning is immers geen arbeidsmigrant meer in de betekenis die aan deze term in deze beleidsregels is toegekend. De voorwaarde dat de eigenaar in de woning hoofdverblijf dient te hebben betekent in dit verband dat de eigenaar feitelijk het merendeel van een jaar in de woning moet wonen. Dit ter voorkoming van constructies dat een eigenaar wel formeel hun hoofdverblijf in de woning hebben, maar feitelijk een groot deel van het jaar feitelijk elders woont. Artikel 8.7 Tijdelijke niet-recreatieve bewoning van een recreatieverblijf Er kunnen zich situaties voordoen waarin mensen tijdelijk geen reguliere woonruimte tot hun beschikking hebben. Voorbeelden van deze situaties zijn: - echtscheiding; - een nieuw te bouwen woning; - (tijdelijke) onbewoonbaarheid van de eigen woning als gevolg van calamiteiten als brand. Vaak gaat het om situaties waarin men op korte termijn woonruimte moet vinden, hetgeen niet altijd mogelijk is binnen de bestaande reguliere woningvoorraad.

In deze tijdelijke behoefte kan worden voorzien door tijdelijk een recreatieverblijf te bewonen. Daar dit niet-recreatieve bewoning van een recreatieverblijf betreft, levert de bewoning strijd op met de recreatieve bestemming. Deze strijd kan door middel van onderstaande regeling worden weggenomen. In artikel 8.7 lid 5 is een bijzondere regeling opgenomen ten opzichte van de algemene regeling in artikel 8.1 lid 12. Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat de bijzondere regeling voorrang heeft op de algemene. Artikel 8.8 Gebruik van een reguliere woning als zorgwoning

39

De overheid streeft ernaar dat mensen met een zorgvraag zo veel mogelijk en zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Een van de voorzieningen om aan deze zorgvraag te voldoen is het huisvesten van meerdere zorgcliënten in een reguliere woning. In veel gevallen kunnen meerdere in een woning gehuisveste zorgcliënten strijd opleveren met het bestemmingsplan vanwege de aanwezigheid van meerdere huishoudens in de woning. Ook kan de strijd een gevolg zijn van het feit dat het beoogde gebruik strijd oplevert met de woonbestemming. Op het wegnemen van deze strijdigheden ziet het onderhavige artikel 8.8. Of een woonbestemming of bijvoorbeeld een maatschappelijke bestemming vereist is voor het beoogde gebruik kan worden afgeleid uit de van toepassing zijnde jurisprudentie van de Raad van State 1. De standaardoverweging dat naast zelfstandige bewoning door een gezin ook minder traditionele woonvormen een woonbestemming kunnen hebben, geldt ook hier. Wil een woonbestemming passend zijn, dan moet er als regel wel sprake zijn van “nagenoeg zelfstandige bewoning”. Of hiervan sprake is – en dus een woonbestemming passend is – kan aan de hand van de volgende kenmerken (eveneens volgend uit de jurisprudentie) worden afgeleid:

− − − − − −

de zorginstelling begeleidt haar zorgbehoevende cliënten bij het structureren van hun dagelijks leven; de begeleiding ziet met name op de ondersteuning voor de algemene dagelijkse levensbehoeften; het doel is de zorgbehoevende cliënten zo veel mogelijk zelfstandig te laten functioneren; er is geen 24-uurs-toezicht noodzakelijk in de betreffende woning (er is dus geen begeleider van de zorginstelling 24 uur per dag aanwezig); de zorgbehoevende cliënten hebben geen voortdurende zorg nodig en waar zij andere behandeling nodig hebben, bijvoorbeeld vanwege psychische of somatische problemen, ontvangen zij die in de regel elders; de zorgbehoevende cliënten werken overdag elders of hebben een dagbesteding.

Voorgaande opsomming van kenmerken is niet-limitatief en het is dus – zoals gezegd - niet zo dat wanneer aan één van de kenmerken niet wordt voldaan dan direct sprake is van een strijd met de woonbestemming. Het gaat om een beoordeling van de gehele concrete situatie. Aan de hand van de bovenstaande kenmerken en de feiten en omstandigheden van het concrete geval dient dus te worden bepaald of een woonbestemming dan wel een maatschappelijke (of vergelijkbare) bestemming vereist is. In het algemeen is een maatschappelijke (of vergelijkbare) bestemming vereist, indien de zorginstellingen intensieve zorg ter plaatse verlenen en waarbij de uitrusting van het gebouw sterk is gericht op zorgprocessen. In die gevallen is er geen sprake van “nagenoeg zelfstandige bewoning” 2.. Bijlage IV voorschriften die aan een omgevingsvergunning worden verbonden Toelichting bij bijlage 5 Alle huisvesting dient – vanzelfsprekend- te voldoen aan de technische en kwalitatieve eisen die zijn opgenomen in het Bouwbesluit. Deze regel geldt op grond van de wet. Daarnaast stelt de gemeente Dronten aanvullende kwaliteits- en veiligheidseisen aan de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten door te eisen dat huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten beschikt over het SNF-keurmerk. De SNF staat voor Stichting Normering Flexwonen.