Bijlage 1 - Evaluatie Starterslening 23 april 2024.pdf

Evaluatie Starterslening 23 april 2024 Korte samenvatting Sinds 02 januari 2023 is de Starterslening weer beschikbaar in de gemeente Dronten. Deze lening is een aanvullende hypotheek bovenop de eerste hypotheek en kunnen starters – die voldoen aan de voorwaarden – gebruiken om het kopen van een eerste woning mogelijk te maken. Bij de besluitvorming heeft de raad middels een amendement expliciet richting gegeven aan de voorwaarden voor de doelgroep van de Starterslening. Het college heeft u toegezegd na het eerste jaar een evaluatie uit te voeren over het verloop van de Starterslening. Door middel van deze brief ontvangt u deze evaluatie. Er is hiervoor gebruik gemaakt van gegevens over de periode 2 januari 2023 tot en met 31 maart 2024. Ook hebben er eind 2023 evaluatiegesprekken plaatsgevonden met een afvaardiging van de lokale makelaars en hypotheekadviseurs. Inhoudelijke boodschap Een Starterslening wordt verstrekt via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). De gemeente heeft hiervoor een deelnemingsovereenkomst met SVn gesloten en budget beschikbaar gesteld.

SVn hanteert een aantal voorwaarden waaraan alle gemeenten zijn gebonden; wij noemen onder meer: - de aanvrager koopt voor het eerst een woning; - er is een getekende koopovereenkomst; - de hypotheek en de Starterslening voldoen aan de voorwaarden van de NHG; - de rentevaste periode van de eerste hypotheek is minimaal 10 jaar. Daarnaast hebben gemeenten de mogelijkheid in de verordening (‘Verordening Starterslening gemeente Dronten’ (vastgesteld 22 november 2022)) aanvullende voorwaarden op te nemen waarmee kan worden ingespeeld op lokale (markt)omstandigheden. De gemeente Dronten heeft de volgende aanvullende voorwaarden opgenomen: - de maximale hoogte van de Starterslening is € 40.000,-; - de maximale aankoopprijs van de woning is € 300.000,-; - doelgroep: - de aanvrager dient minimaal drie jaar onafgebroken in de gemeente Dronten te wonen en geregistreerd te staan in de Basisregistratie Personen; of in het verleden gedurende een periode van tenminste drie jaar inwoner te zijn geweest van de gemeente Dronten en zo geregistreerd te hebben gestaan in de Basisregistratie Personen; of - de aanvrager moet een duidelijke economische binding hebben met de gemeente Dronten, met dien verstande dat alleen economische binding aanwezig wordt geacht: a. indien er sprake is van een aantoonbaar dienstverband bij een werkgever in de gemeente Dronten; b.

indien een (zelfstandig) ondernemer volgens de inschrijving bij de Kamer van Koophandel in de gemeente Dronten is gevestigd. Een aanvrager kan alleen of met zijn of haar partner een woning kopen. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de voorwaarden. Voldoet een van beide niet aan de voorwaarden, dan komen ze niet in aanmerking voor een Starterslening. Aantal verstrekte leningen en budgettaire ruimte Het eind 2023 totaal door u beschikbaar gestelde budget bedroeg € 3.200.000,-. Dit betekent dat er budget was voor minimaal 80 Startersleningen, afhankelijk van de hoogte van de lening. Indien de hoogte van de verstrekte leningen lager uitpakt dan het maximale bedrag

(€ 40.000), konden meer leningen verstrekt worden. In de aangegeven periode zijn 26 Startersleningen toegewezen; voor een totaal bedrag van € 935.394,-. Naast de toegewezen aanvragen zijn twee aanvragen door de aanvrager ingetrokken en drie aanvragen afgewezen omdat (beide) aanvragers niet voldeden aan de voorwaarden. Er resteert op dit moment dus een budget van € 2.264.606,-; dat is ruim voldoende voor nog (minimaal) 50 nieuwe Startersleningen. Aanvulling van het budget is vooralsnog dus niet nodig. Verstrekte leningen naar kern De meeste leningen zijn voor de kern Dronten verstrekt. Verstrekte leningen Biddinghuizen 2 Dronten

23

Swifterbant

1

Totaal

26

Vorige woonsituatie kopers Van de toegekende aanvragen ging het bij 18 aanvragen om starters die nog niet zelfstandig woonden. Hun woon carrière begint dus direct in de koopsector. De overige 8 woonden al wel zelfstandig en brengen doorstroming in de huursector op gang. Vorige woonsituatie Huurwoning

Inwonend

8 (30%)

18 (70%)

Aanvullende voorwaarden c.q. bindingseisen De meeste kopers waren al woonachtig in de gemeente Dronten; een klein aantal (5 aanvragers) woonde nog niet in de gemeente maar voldeed wel aan de bindingseisen, namelijk minimaal drie jaar in Dronten woonachtig (zijn geweest) of een aantoonbare economische binding. Destijds was het voor de raad een bewuste keuze om deze voorwaarde op te nemen. In de praktijk zien we dat meerdere starters de woning kopen samen met hun partner. Omdat zij als gezamenlijk aanvrager worden gezien, dienen zij ook beiden aan de voorwaarden te voldoen; dit betreft zowel de SVn voorwaarden als de aanvullende voorwaarden van de gemeente. Dit betekent dat iemand die jarenlang in Dronten woont of heeft gewoond maar wiens partner (mede koper/aanvrager) geen binding met Dronten heeft (gehad), niet in aanmerking komt voor een Starterslening. Dit is naar onze mening destijds niet de intentie geweest van deze voorwaarde. Ook de lokale makelaars en hypotheekadviseurs geven de onwenselijkheid van deze voorwaarde aan; zij zien ook dat een aantal van deze starters zich elders gaat oriënteren en vestigen. Om deze situatie te veranderen, is een wijziging van de Verordening nodig (in de zin dat slechts één van beide aanvragers aan deze voorwaarde hoeft te voldoen). Hiervoor is een besluit van de raad nodig; het college is bereid de raad een voorstel daartoe aan te bieden.

Gemiddelde aankoopprijs Voor de gemeente als geheel bedraagt de gemiddelde aankoopprijs € 269.509,-, dit is ruim onder de maximale aankoopprijs uit de verordening (€ 300.000). Uitgesplitst naar de drie kernen zie we dat de gemiddelde aankoopprijs voor de kern Dronten wat hoger ligt; Swifterbant en Biddinghuizen liggen ongeveer op hetzelfde niveau. Geconcludeerd kan worden dat de opgenomen maximale aankoopprijs nog voldoende aansluit op de praktijk en zelf nog wat ruimte biedt in relatie tot een eventueel toekomstige prijsstijging.

Gem. aankoopprijs Biddinghuizen

€ 256.750,00

Dronten

€ 272.402,00

Swifterbant

€ 255.392,00

Totaal

€ 269.509,00

Gemiddelde hoogte van de lening De maximale hoogte van de Starterslening bedraagt € 40.000,-. Ondanks dat we zien dat het gemiddelde bedrag (€ 35.976,-) daaronder blijft, zie we op basis van de cijfers dat 69% van de starters toch het maximale leningsbedrag benut. Opvallend is dat Swifterbant hoger uitpakt dan Dronten en Biddinghuizen. Dit is echter een vertekend beeld omdat er in Swifterbant slechts 1 lening is verstrekt. Dit is in algemene zin het nadeel bij dit soort kleine aantallen; een enkele uitschieter (bv. naar leninghoogte of koopprijs) kan al snel een vertekend beeld geven van het gemiddelde. Gem. hoogte lening Biddinghuizen € 34.250,00 Dronten

€ 35.951,00

Swifterbant

€ 40.000,00

Totaal

€ 35.976,00

Bestaande bouw vs nieuwbouw Als er gekeken wordt naar de verdeling van nieuwbouw woningen versus bestaande woningen, zijn 9 Startersleningen voor een nieuwbouw woning afgegeven en 17 voor een bestaande woning. Bij deze nieuwbouwprojecten ging het om projecten in Het Palet en het plan Zuiderweide (voormalige Flevomanege). Beschikbaar aanbod van woningen tot € 300.000,Om een beeld te krijgen van het binnen de gemeente beschikbare aanbod van woningen tot de maximale € 3 ton, hebben wij via de lokale makelaars onderstaande gegevens verkregen. In de periode van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2023 zijn totaal 209 woningen onder € 300.000,- verkocht. Hoewel we zien dat het aanbod in dit prijssegment de afgelopen jaren is afgenomen, is de soms gehoorde ‘klacht’ dat er helemaal geen aanbod onder de € 3 ton beschikbaar is, niet helemaal terecht. Op dit moment zien wij nog geen aanleiding om de maximale koopprijs verder te verhogen. Dit is echter wel een punt om goed te blijven volgen. Biddinghuizen Dronten Swifterbant Totaal 2021

2022

2023

Nieuwbouw

29

42

0

71

Bestaande bouw

121

296

51

468

Subtotaal

150

338

51

539

Nieuwbouw

8

41

0

49

Bestaande bouw

58

144

32

234

Subtotaal

66

185

32

283

Nieuwbouw

0

54

0

54

Bestaande bouw

46

83

26

155

Subtotaal

46

137

26

209

Samenvattende conclusies • Wij constateren dat de Starterslening nog steeds voorziet in een behoefte. Dit krijgen wij ook teruggekoppeld uit de gesprekken hierover met de lokale makelaars en hypotheekverstrekkers. Voortzetting ervan vinden wij dan ook van gewenst. • De Starterslening is voldoende bekend onder de doelgroep. Dit is niet alleen af te leiden uit het aantal aanvragen (29 aanvragen in een periode van 15 maanden) maar ook uit de frequentie aan informatieverzoeken. Daarnaast worden de meeste kopers ook via hun hypotheekverstrekker of makelaar geattendeerd op het bestaan van de Starterslening. • Er resteert nog voldoende budget; extra aanvulling is op dit moment niet nodig. • De gestelde voorwaarden met betrekking tot de maximale koopprijs van de woning en het maximale leenbedrag sluiten op dit moment nog voldoende aan op de marksituatie in Dronten. Dit is echter wel een punt dat wij blijven volgen. In de verordening is als aanvullende voorwaarde opgenomen dat de starter een woon- of economische binding met Dronten moet hebben. Als de starter de woning koopt samen met zijn/haar partner worden zij gezamenlijk als aanvrager gezien en moeten beiden aan deze voorwaarde voldoen. In de praktijk leidt dit tot een ongewenste situatie. Om dit te veranderen, is een wijziging van de Verordening nodig; dit vraagt een besluit van de raad.

Wij zijn bereid de raad een voorstel daartoe aan te bieden.