Bijlage 1 - 204X00614 Retailvisie Dronten definitief.pdf

Dronten, Retailvisie 2018 Gemeente Dronten

Dronten, Retailvisie 2018 Gemeente Dronten

Rapportnummer:

204X00614_11

Datum:

2 oktober 2018

Contactpersoon opdrachtgever:

Sonja de Vries

Projectteam BRO:

Robin van Lieshout, Marc Majolee, Maartje Verhulst

Trefwoorden:

Dronten, visie, detailhandel

Bron foto kaft:

BRO BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Voorwoord Beste Lezer, Voor u ligt de Retailvisie 2018. Het hebben van een breed en gedragen Retailvisie voor de lange termijn is één van de eerste producten om te komen tot vitale centra. Deze visie is een uitwerking van de Sociaal Economische Visie, die de gemeenteraad van Dronten in de zomer van 2017 heeft vastgesteld. In de detailhandel vinden veel veranderingen plaats. Het ‘nieuwe winkelen’ stelt onze centra voor uitdagingen, maar creëert ook kansen. Door bijvoorbeeld ondernemers de ruimte te bieden en in te zetten op creatieve invullingen van de leegstaande panden. Samen met St. Does, winkeliersvereniging SuyderSee, de winkeliersverenigingen van Swifterbant en Biddinghuizen, ondernemers, vastgoedeigenaren, dorpsbelangen en gemeente zijn we als partners aan de slag gegaan. We hebben kansen en uitdagingen in beeld gebracht en onze ambities benoemd. In de Retailvisie zijn keuzes gemaakt hoe om te gaan met actuele trends in de retail. Het helpt onze ambities waar te maken. Deze visie is samen met onze partners ontwikkeld. Zij hebben in het kader van ondernemersparticipatie hun ideeën en advies uitgebracht. Met als rode draad het komen tot een breed draagvlak bij onze partners.

Dat draagvlak is belangrijk, want onze centra dienen als belangrijke plekken waar inwoners hun (dagelijkse) boodschappen doen, maar ook waar inwoners elkaar ontmoeten en evenementen worden georganiseerd. Van pure aankoopplaatsen naar ontmoetingsplaatsen waar gastvrijheid, service en beleving centraal staan. Dit houdt in een evenwichtige functiemix en een diversiteit van winkels, horeca, dienstverlening, wonen en zorg, waarbij elk centrum in zijn functie en schaal datgene biedt wat de inwoners wensen en gemak biedt. Met als doel de vitaliteit van de centra in Swifterbant, Biddinghuizen en Dronten te versterken.

Inhoudsopgave

Dit vraagt samenwerking zowel op lokaal niveau als op gemeenteniveau, (nieuwe) verbindingen en lef. De visie is een dynamisch document. Dit stelt ons in staat om samen met onze partners snel in te kunnen spelen op ontwikkelingen en adequaat antwoord te kunnen bieden aan nieuwe kansen. De uitvoering van de visie vindt plaats door samen met onze partners actieplannen per kern op te stellen. In het opstellen en uitvoeren van de actieplannen vervullen winkeliers en gemeente een belangrijke rol, maar ook vastgoedeigenaren dienen in het proces hun verantwoordelijkheden te nemen. De nieuwe SEA-groep Vitale Centra neemt het voortouw om de dynamiek en acties uit de Retailvisie te waarborgen. Het college vindt het van belang de Retailvisie door de raad te laten vaststellen om te komen tot een breed gedragen visie. Hiermee wordt van de raadsmotie afgeweken waarin de raad aangeeft dat de Retailvisie door middel van een raadsinformatiebrief aan de raad mag worden aangeboden. Graag wil ik iedereen bedanken die heeft meegewerkt aan deze Retailvisie. Ik wens de nieuwe SEA-groep Vitale Centra veel succes en plezier om samen aan de slag te gaan. We bewegen daarin graag met onze vitale centra mee. Irene Korting, MSc Wethouder Economische zaken

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 1.1 Introductie 1.2 Uitgangspositie 1.3 Evaluatie beleid 1.4 Essentie nieuwe visie

3 3 3 6 6

2. VISIE OP DE BOODSCHAPPENSTRUCTUUR 2.1 Uitgangspunten 2.2 Visie

8 8 8

3. VISIE OP HET HOOFDCENTRUM 3.1 Uitgangspunten 3.2 Visie 3.2.1 Ruimtelijk-functionele kwaliteit 3.2.2 Gastvrijheid en beleving 3.2.3 Samenwerking

12 12 12 13 17 20

4. VISIE OP DE DORPEN 4.1 Uitgangspunten 4.2 Visie

21 21 21

5. VISIE OP PERIFERE DETAILHANDEL 5.1 Uitgangspunten

23 23

Inhoudsopgave

6. VISIE OP SAMENWERKING 6.1 Uitgangssituatie

26 26

7. AANVULLENDE VORMEN VAN RETAIL 7.1 Inleiding 7.2 Nieuwe vormen 7.3 Bijzondere vormen

28 28 28 29

BIJLAGEN Bijlage 1: Definities Bijlage 2: Proces Bijlage 3: Instrumenten

1.

INLEIDING 1.1 Introductie Aanleiding Het detailhandelsbeleid van de gemeente Dronten dateert uit 2006 en is op onderdelen toe aan herijking. Sinds 2016 zijn vraag- en aanbod aanzienlijk veranderd: aankopen via internet zijn fors toegenomen, kleinere en middelgrote centra staan landelijk onder druk door concurrentie met grotere binnensteden, etc. Landelijke trends en ontwikkelingen hebben ook betrekking op Dronten en daardoor is actueel beleid noodzakelijk om het retailaanbod in de gemeente toekomstbestendig te maken. Daarnaast is in de Sociaal Economische Visie “Vitale Centra” als belangrijk speerpunt benoemd en zijn ambities uitgesproken. In dit kader is BRO gevraagd in samenwerking met stakeholders (de gemeente Dronten, ondernemers, samenwerkingsverbanden, vastgoedeigenaren en bewoners) een visie op te stellen voor het retailaanbod in de gemeente Dronten. De visie gaat primair in op detailhandel, horeca en consumentgerichte dienstverlening. Totstandkoming en proces De onderhavige visie is via een intensieve samenwerking met stakeholders tot stand gekomen. De visievorming is begeleid door de Stuurgroep, met vertegenwoordigers van de gemeente Dronten, het centrummanagement van Suydersee, de dorpen, ondernemers (Ondernemersvereniging De Driehoek) en de perifere detailhandelsvestigingen (PDV).

Daarnaast zijn in totaal twee werksessies georganiseerd om input op te halen en resultaten en keuzes te toetsen:  Brede Brainstormsessie: voor alle betrokken stakeholders;  Stuurgroep plus sessie: voor leden in de Stuurgroep en enkele andere key-stakeholders.

Hoofdstuk 1

1.2 Uitgangspositie Algemeen Als onderdeel van onderhavige visie is een uitgebreide analyse uitgevoerd. De resultaten van deze analyse zijn vastgelegd in “Dronten, Retailvisie analyse”. De analyse kan worden beschouwd als onderbouwing voor de visie. Navolgend zijn de belangrijkste conclusies uit de analyse uiteengezet:  Om het winkelaanbod op niveau te kunnen laten functioneren is in brede zin behoefte aan minder fysieke winkelruimte, als gevolg van diverse trends: - De consument koopt steeds meer via het internet, met name voor kleding, mode, bruin- en witgoed en media. - De consument oriënteert zich voor recreatief en doelgericht winkelen steeds meer op plaatsen zoals Zwolle, Lelystad, Kampen en Harderwijk met veel keuzemogelijkheden en beleving. - Belangrijke nuance is dat kwantitatieve uitbreiding van winkelruimte wel ingezet kan worden voor het verhogen van de kwaliteit. Kwaliteit gaat altijd boven kwantiteit.  Hoewel er minder behoefte is aan fysieke winkelmeters in met name de recreatieve en doelgerichte branches, blijft food zeer populair. Bovendien kan food ook beleving aan gebieden toevoegen en vergroot het de gastvrijheid: eten is het nieuwe winkelen.  In Dronten moet rekening worden gehouden met een bovengemiddelde vergrijzing.

Ouderen hebben behoefte aan lokale ontmoetingsplekken, waar een functiemix met winkels, horeca, diensten, zorg en maatschappelijke functies centraal staan. De centrumgebieden kunnen hierop in spelen door te transformeren van aankoopplaats naar ontmoetingsplaats (zie figuur 1.1).



Figuur 1.1: Schematische weergave te verwachten ontwikkeling centrumgebieden





Per winkelgebied In het analyserapport (april 2018) is per winkelgebied de weerbaarheid in beeld gebracht. De weerbaarheidsscore geeft aan in hoeverre het winkelgebied toekomstbestendig is. Daarnaast zijn per winkelgebied op basis van de analyse kansen benoemd om weerbaar te worden. Navolgend zijn de belangrijkste conclusies per winkelgebied opgenomen.



 Tabel 1.1: Weerbaarheidsanalyse per winkelgebied

Weerbaar

Centrum Dronten

Hoofdstuk 1

Toelichting  Het centrum heeft diverse kwaliteiten, zoals het gratis parkeren, de ruimtelijke structuur (winkelrondje), het zelfstandig aanbod, het Meerpaalplein en het ruime dagelijkse aanbod. De sterke boodschappenfunctie in combinatie met efficient recreatief winkelen (gemak, comfort en keuzemogelijkheden) vormt het onderscheid van andere centra.

Centrum Biddinghuizen   Centrum Swifterbant

Er ligt een opgave om primair de binding van de eigen inwoners op het recreatieve winkelaanbod op peil te houden. Afvloeiing naar aankoopplaatsen in de regio neemt toe, evenals naar internet. Er is enige leegstand (zie analyserapport). Er is behoefte aan minder fysieke winkelruimte, waardoor moet worden ingezet op een afname van de winkelfunctie en meer op functiemix met niet-winkelen om de gastvrijheid en beleving te verhogen. De koppeling van deelgebieden aan (voldoende) parkeergelegenheid als bronpunt is niet evenwichtig; dit is ook herkenbaar in de vorm van leegstand en lager druktebeeld op die locaties. Goed uitgangspunt als boodschappenfunctie, met onder andere twee completere supermarkten. Behoud van supermarkten en dagelijks aanbod is essentieel voor de leefbaarheid in het dorp. Toekomstperspectief overige winkels is beperkt. Er ligt een kans voor een centrumgebied met een mix aan voorzieningen gericht op de eigen inwoners, zoals horeca, diensten, maatschappelijke functies en zorg. Ruimtelijke opzet, uitstraling panden en openbare ruimte behoeven aandacht. Goed uitgangspunt als boodschappenfunctie, met onder andere twee supermarkten. Behoud van supermarkten en dagelijks aanbod is essentieel voor de leefbaarheid in het dorp.



  DrontenWest 

DrontenZuid  

 De Noord 

Hoofdstuk 1

Toekomstperspectief overige winkels is beperkt. Er ligt een kans voor een centrumgebied met een mix aan voorzieningen gericht op de eigen inwoners, zoals horeca, diensten, maatschappelijke functies en zorg. Aandachtspunt hierbij is de eenzijdige winkelfunctie met supermarkten ‘op de koppen’. Aandachtspunt is de parkeer- en verkeerssituatie, die momenteel leidt tot gevaarlijke situaties. Het buurtcentrum functioneert als supermarktcentrum. De huidige fullservice supermarkt bedient een eigen verzorgingsgebied en met toenemende woningbouw in de wijk nabij het centrum, neemt het potentiele draagvlak toe. Dronten-Zuid functioneert in tegenstelling tot Dronten-West meer als ontmoetingsplek voor inwoners uit de buurt. Het behoud van ten minste een supermarkt en enkele speciaalzaken is essentieel voor het functioneren van het centrum. Parkeersituatie verdient aandacht. De leegstand op De Noord is fors en het aanbod is beperkt. Hierdoor kan eigenlijk niet worden gesproken over een PDV-concentratiegebied. In Dronten is het perifere detailhandelsaanbod sterk versnipperd aanwezig op onder andere Business Zone Delta en het omliggende bedrijventerrein. De consument is voor doelgerichte aankopen sterk op aankoopplaatsen in de regio georiënteerd (zie analyserapport). Een regionale verzorgingsfunctie is niet langer haalbaar.

Figuur 1.2: Huidige Retailstructuur

Huidige Retailstructuur

1.3 Evaluatie beleid Detailhandelsvisie 2006 Het oude detailhandelsbeleid dateert uit 2006. Hierin waren de volgende doelstellingen c.q. keuzes opgenomen:  Ingezet op een sterke en heldere detailhandelsstructuur;  Uitbreiding en modernisering van Dronten-centrum als winkelgebied;  Beperken van de ontwikkelingsmogelijkheden op de perifere locaties ten aanzien van detailhandel buiten de klassieke PDV (bouwmarkten, tuincentra, woninginrichting en auto’s, boten en caravans (ABC));  Een uitbreiding van de perifere detailhandelsbranches met de zogenaamde PDV+ branches (rijwielen/automotive, babywoonwarenhuis, verlichting, dierenbenodigdheden en outdoor/kamperen) is op termijn mogelijk; - aan De Noord in de toekomst een ruimere programmering met PDV en PDV+ branches mogelijk; - op Business Zone Delta zijn de ‘klassieke’ PDV branches wonen, doe-het-zelf en tuin toegestaan; - buiten de beide concentratiegebieden is de vestiging van grootschalige detailhandel niet wenselijk. Evaluatie Het detailhandelsbeleid uit 2006 gaf duidelijkheid over de detailhandelsstructuur, met Dronten-centrum voorop. Anno 2018 is het toekomstperspectief voor detailhandel in de gemeente Dronten echter aanzienlijk gewijzigd, waardoor de toekomst van detailhandel in samenhang met andere voorzieningen bekeken moet worden.

Waar in 2006 de uitbreiding en modernisering van Dronten-centrum nog centraal stond, speelt er momenteel meer de discussie hoe de leegstand kan worden teruggedrongen en het centrumgebied toekomstbestendiger kan worden door het inzetten op meer functiemix met niet-winkels.

Hoofdstuk 1

Het oude beleid bood relatief veel vestigingsmogelijkheden voor detailhandel in de periferie. Er is niet gekozen voor één voorkeurslocatie en de klassieke PDV-branches waren verruimd met PDV+ branches. De effecten hiervan zijn zichtbaar: er is veel versnippering aanwezig in de periferie en de leegstand is bijzonder groot.

1.4 Essentie nieuwe visie Hoofddoelstelling De partijen in de gemeente Dronten (ondernemers, eigenaren en de gemeente) gaan samen werken aan het volgende. De kernen in de gemeente Dronten hebben levendige en compacte centrumgebieden, waar mensen elkaar ontmoeten, evenementen plaatsvinden en voorzieningen elkaar versterken. Het op peil houden van de leefbaarheid en vitaliteit staat centraal. Dit wordt bereikt door een heldere en evenwichtige retailstructuur, waarbij primair wordt ingezet op de tot de hoofdstructuur behorende centrumgebieden. De complementariteit tussen de verschillende centrumgebieden wordt geborgd door het bezoekmotief als leidraad te beschouwen. Van detailhandelsvisie naar retailvisie In tegenstelling tot de detailhandelsvisie uit 2006 gaat onderhavige visie in op het volledige retailaanbod. Dit betekent dat naast een visie op het detailhandelsaanbod ook rekening wordt gehouden met horeca en dienstverlening. De retailvisie is daardoor een meer integrale visie. De volgende pijlers staan centraal in de onderhavige visie:  Leefbaarheid: behoud c.q. versterking leefbaarheid in de kernen. Van pure aankoopplaatsen naar ontmoetingsplaatsen;  Ruimtelijk-functionele kwaliteit: een evenwichtige verdeling van het retailaanbod over de centra met een nadruk om compacte centra;

     

Compact, compleet en comfortabel: elk centrum moet in zijn functie en schaal datgene bieden wat de consument wenst en gemak biedt’; Bereikbaarheid en parkeren: aandacht voor bewegwijzering naar de centra en voldoende en veilige van parkeervoorzieningen; Gastvrijheid: centrumgebieden voor iedere doelgroep, met veel beleving en een hoge mate van service en kwaliteit; Flexibiliteit: de visie moet dynamisch genoeg zijn om te kunnen blijven inspelen op een snel veranderende markt; Samenwerking: een versterking en professionalisering van integrale samenwerking op gebiedsniveau tussen gebieden en winkeliers; Profilering en marketing: benoemen van de identiteit en het profiel per gebied en dit ook uitdragen c.q. uitventen.

Interpretatie visie De interpretatie en daarmee het doel van onderhavige visie is tweeledig:  Toetsingskader nieuwe retailinitiatieven;  Inspiratiedocument voor uitvoering. Toetsingskader De beleidsmatige keuzes voor retail zijn vastgelegd in onderhavige visie en deze kan daardoor worden beschouwd als retailstructuurvisie. Met de komst van de nieuwe Omgevingswet zal het onderhavig document deze

Hoofdstuk 1

functie behouden. Vanuit de Omgevingswet ligt het voor de hand dat de visie wordt beschouwd als Programma, maar dit zal op dat moment door de gemeente Dronten worden besloten. Benadrukt moet worden dat in dit kader niet alleen naar de letter maar ook naar de bedoeling van de visie gekeken moet worden. De Retailvisie is geen document waarmee direct gehandhaafd wordt. Handhaving vindt plaats op basis van het APV. Inspiratiedocument Onderhavige visie geeft naast beleidsmatige keuzes ook adviezen ten aanzien van de uitvoering. Zo worden diverse mogelijke acties en maatregelingen uitgewerkt, die mogelijk kunnen worden ingezet om bepaalde beleidsmatige keuzes te bereiken. In een latere fase (gefaseerd) zullen de uitvoeringselementen nader uitgewerkt worden en moeten concrete keuzes worden gemaakt. Dit hangt immers ook af van prioriteit, budget en capaciteit. Kortom, de uitvoeringselementen in deze visie zijn op dit moment richtinggevend / adviserend.

2.

VISIE OP DE BOODSCHAPPENSTRUCTUUR 

2.1 Uitgangspunten Boodschappen doen Het draait om de aankopen van de consument voor het primaire levensonderhoud. Deze aankopen worden met een hoge frequentie gedaan en veelal in de nabijheid van de woonomgeving (levensmiddelen, drogist/persoonlijke verzorging, lectuur, bloemen). 









In de gemeente Dronten zijn 47 dagelijkse artikelenzaken aanwezig, met een totale omvang van 14.154 m² wvo. Dit is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Het boodschappen aanbod is vooral sterk op het gebied van het supermarktaanbod. De omvang van de winkelruimte ligt momenteel ook iets bovengemiddeld. Er is sprake van een fijnmazige supermarktstructuur, waardoor de consument boodschappen kan doen binnen aanvaardbare afstand tot de eigen woning. Het supermarktaanbod bestaat primair uit (full)service supermarkten. In Dronten-centrum (vier supermarkten) en Biddinghuizen (twee supermarkten) is sprake van een complementair supermarktaanbod, wat positief is voor de aantrekkingskracht en het combinatiebezoek. De buurtcentra Dronten-West en –Zuid hebben ieder één fullservice supermarkt. Swifterbant heeft twee supermarkten, maar deze zijn niet complementair aan elkaar. Het boodschappenaanbod in de kern Dronten functioneert rond het landelijk gemiddelde (zie analyse). Dit betekent dat het aanbod momenteel in evenwicht is. In de dorpen functioneert het aanbod beneden

Hoofdstuk 2



het landelijk gemiddelde. Dit is echter normaal voor supermarkten in kleinere dorpen. Met name het functioneren van de supermarkten in Swifterbant staat momenteel onder druk. Op basis van een gemiddelde bevolkingsgroei en een versterking van het aanbod in de kern Dronten is beperkte distributieve uitbreidingsruimte te berekenen (zie analyse). Een discountsupermarkt is voornemens zich te vestigen in DrontenWest. Het college van burgemeester en wethouders staat positief tegenover het initiatief, maar heeft wel voorwaarden gesteld, zoals een maximale omvang (maximaal 1.200 m² wvo) en dat appartementen gerealiseerd moeten worden.

2.2 Visie Toekomstbestendige boodschappenstructuur Een goed en modern boodschappenaanbod is essentieel voor de leefbaarheid in de kernen en het functioneren van het retailaanbod in de centra. Dit bestaat in de basis uit een combinatie en mix van elkaar aanvullende supermarkten en speciaalzaken. Een evenwichtige samenhang van het supermarktaanbod tussen de centra in de gemeente Dronten, zowel in omvang als segment, is essentieel voor een goede consumentenverzorging en het economisch functioneren van deze supermarkten. Onderhavige visie zet in op een evenwichtige en moderne (goed bereikbaar, voldoende parkeren en supermarkten met een toekomstbestendige omvang) boodschappenstructuur in de bestaande centra.

Figuur 2.1: Theoretisch ideale boodschappenstructuur

Theoretische ideale supermarktstructuur Op verzoek van de stakeholders is door BRO advies gegeven over de theoretisch meest ideale supermarktstructuur (figuur 2.1). Dit plaatje moet worden beschouwd als de meest ideale structuur, zonder dat rekening is gehouden met de feitelijke situatie en autonome ontwikkelingen. Belangrijke ontwikkeling is wat dat betreft de komst van een discountsupermarkt in Dronten-West, waarvoor vergaande plannen zijn uitgewerkt en waarvoor een bestemmingsplanprocedure wordt voorbereid en nog besluitvorming door de gemeenteraad gaat plaatsvinden. Deze ontwikkeling is buiten deze ideale supermarktstructuur gelaten, maar mag niet onvermeld blijven. Het doel van dit kaartbeeld is om eventuele kansen ten aanzien van een optimale structuur waar mogelijk te benutten.

De ontwikkeling van de komst van een discountsupermarkt naar Dronten-West is buiten het figuur gelaten

Toelichting Aangezien de uitbreidingsruimte beperkt is moet primair worden ingezet op het optimaliseren van de huidige structuur en consumentenverzorging. In de visie wordt een beperkte kwantitatieve uitbreiding niet uitgesloten, mits de effecten van deze uitbreiding positief bijdragen aan een duurzame boodschappenstructuur en consumentenverzorging. Op basis van het uitgangspunt van goed functionerend aanbod en een versterking van de leefbaarheid in de dorpen, ziet de supermarktstructuur er idealiter als volgt uit:

Hoofdstuk 2









1

Dronten-centrum: heeft een ruim supermarktaanbod en bovendien is er sprake van een goede mix in formules en segment (discount, midden en fullservice)1. Door de aantrekkingskracht van het centrum in algemene zin heeft het aanbod primair een functie voor de inwoners van de gemeente Dronten. Het behoud van vier supermarkten met ten minste één discounter is het uitgangspunt in onderhavige visie. Het eventueel in evenwicht brengen van de segmenten door vervanging van een bestaande servicesupermarkt met een discounter is positief. Biddinghuizen: telt een discounter en een fullservice supermarkt. Beide supermarkten versterken elkaar via combinatiebezoek. Bovendien zorgt specifiek de discounter ook voor enige toevloeiing uit Dronten naar Biddinghuizen. De afvloeiing uit Biddinghuizen naar Dronten is relatief beperkt. Het behoud van twee complementaire supermarkten is het uitgangspunt in onderhavige visie. Swifterbant: telt twee fullservice supermarkten. Beide supermarkten zijn niet complementair aan elkaar, waardoor synergiewerking beperkter is dan in Biddinghuizen. Het aanbod functioneert primair op de eigen inwoners, omdat er nauwelijks toevloeiing is uit Dronten. Anderzijds is er momenteel wel relatief veel afvloeiing naar Dronten, wat per saldo het functioneren onder druk zet. De visie zet primair in op het behoud van twee supermarkten in Swifterbant.

Op basis van figuur 2.1 bestaat er een kans om één van beide supermarkten te vervangen met een discounter. Hierdoor neemt het toekomstperspectief van beide supermarkten toe, omdat deze meer van elkaar kunnen profiteren. Dronten-West: heeft momenteel een fullservice supermarkt. Vanuit het perspectief van de theoretisch ideale supermarktstructuur is het behoud van een supermarkt het uitgangspunt, om de inwoners van de omliggende wijk (en beoogde nieuwbouw) voldoende te kunnen voorzien van dagelijkse artikelen. Een discounter is een winkel die producten systematisch voor een lagere prijs aanbiedt dan conventionele winkels in dezelfde branche. Voorbeelden van discountsupermarkten zijn Aldi en Lidl.

Hoofdstuk 2



Dronten-Zuid: heeft een fullservice supermarkt. In tegenstelling tot Dronten-West is Dronten-Zuid een meer volwaardig buurtcentrum met diverse aanpalende zaken. Dit betekent dat de aanpalende zaken momenteel profiteren van de aantrekkingskracht van de supermarkt. Dronten-Zuid is een ontmoetingsplek voor de inwoners van de wijk. Het behoud van een fullservice supermarkt is het uitgangspunt in onderhavige visie.

Uitvoering en instrumenten Om de theoretisch ideale supermarktstructuur te kunnen bereiken, spelen diverse factoren een rol waar in het kader van de uitvoering niet overal invloed op uit te oefenen is. Wat is de behoefte van supermarktondernemers/-formules, van de vastgoedeigenaren, van de consument? Alles hangt immers met elkaar samen. Er wordt voorgesteld om eventuele kansen die zich voordoen die bijdragen aan een ideale boodschappenstructuur te benutten. Het bereiken van de meest ideale structuur, mag echter niet ten koste gaan van een versterking van de consumentenverzorging. Op basis van gesprekken met de markt komen drie mogelijke kansen naar voren: 1. De supermarkten in Swifterbant functioneren momenteel matig. Door in te zetten op een complementair aanbod kan het functioneren worden verbeterd, omdat de binding en toevloeiing op het dorp zal versterken en de supermarkten meer van elkaar kunnen profiteren (in plaats van elkaar beconcurreren). Wellicht is er een supermarkt in Swifterbant die open staat voor eventuele uitkoop van de bestaande winkel of is er reeds een voornemen voor bedrijfsbeëindiging. Indien een discountformule ook bereid is zich te vestigen in Swifterbant, betekent dit een winwin situatie waarmee de leefbaarheid en kwaliteit in het dorp versterkt

kan worden evenals de consumentenverzorging en keuzemogelijkheden. Dit vraagt wellicht ook om een financieel commitment van andere partijen. Het is mogelijk om bijvoorbeeld een fonds op te richten die vanuit de gemeente en de markt wordt gevuld om de ideale boodschappenstructuur te bereiken. Dit is immers in ieders belang. 2. Vanuit de versterking van Dronten-centrum bestaat er ook eens kans voor het in evenwicht brengen van het supermarktaanbod in serviceniveau en segment. Dit kan eventueel bereikt worden door een bestaande servicesupermarkt te sluiten en hiervoor in de plaats een discountformule te huisvesten. Hiervoor kunnen dezelfde instrumenten worden toegepast als de optie voor Swifterbant. 3. Het discountsegment is momenteel beperkt aanwezig. Het toevoegen van discount aanbod in de dagelijkse artikelensector zal een bijdrage leveren aan de consumentenverzorging, omdat de keuzemogelijkheden toenemen.

Hoofdstuk 2

3.

VISIE OP HET HOOFDCENTRUM 3.1 Uitgangspunten Boodschappen en efficiënt recreatief winkelen Boodschappen doen in combinatie met efficiënt recreatief winkelen staat centraal in het hoofdcentrum van de gemeente Dronten: Dronten-centrum. Daarnaast kan er efficient recreatief worden gewinkeld in combinatie met een hapje en een drankje en vinden er regelmatig evenementen en activiteiten plaats.







De primaire locatie voor de inwoners van de gemeente Dronten ten aanzien van recreatief winkelen is Dronten-centrum. Het aanbod bestaat uit relatief kleinschalige kleding- en modezaken (totaal circa 5.200 m² wvo) en schoenenzaken (totaal bijna 1.400 m² wvo). Ook zijn er enkele trekkers binnen de huishoudelijke artikelenbranche aanwezig, waaronder Action. Daarnaast zijn er enkele zaken in de branches hobby, media, plant en dier en in en om het huis aanwezig. Drontencentrum heeft een relatief ruim winkelaanbod ten opzichte van vergelijkbare plaatsen. Het winkelaanbod wordt aangevuld met diverse horeca en dienstverleners. Uit de koopstromen blijkt dat inwoners van de gemeente Dronten voor recreatieve aankopen naast Dronten-centrum ook sterk op Zwolle, Lelystad en Harderwijk zijn georiënteerd. Circa 45% van het koopkrachtpotentieel aan modische artikelen vloeit af naar aankoopplaatsen selders en daarnaast vloeit nog circa 7% af naar het internet. Op basis van trends en ontwikkelingen moet ook in Dronten rekening worden gehouden met extra druk op de koopstromen als gevolg van

Hoofdstuk 3





veranderend consumentengedrag: de consument is steeds sterker georiënteerd op de grotere (historische) binnensteden met een hoge mate van beleving en internetaankopen zullen nog verder toenemen. Het modisch aanbod in Dronten functioneert momenteel rond het landelijk gemiddelde. Vraag en aanbod zijn daardoor enigszins in evenwicht. In de toekomst moet rekening worden gehouden met minder behoefte aan fysieke modische winkelruimte. Tot 2025 ontstaat er op basis van het huidig aanbod een overschot van de winkelruimte van circa 10%. Recreatief winkelen wordt steeds meer gecombineerd met andere activiteiten, zoals het bezoek aan horeca, diensten, cultuur, etc. De consument heeft behoefte aan een totaal beleving ten aanzien van winkelen, waarbij het prikkelen van alle zintuigen centraal staat.

3.2 Visie Kiezen voor één hoofdcentrum De onderhavige visie zet in op Dronten-centrum als hét bruisende hart van de gemeente Dronten. In het kader van retailontwikkelingen betekent dit dat het primaat ligt bij Dronten-centrum. Nieuwe initiatieven in de recreatieve winkelbranches (zoals mode, luxe en vrije tijd) moeten worden gefaciliteerd in Dronten-centrum. Dit betekent dat ontwikkelingen elders in Dronten binnen deze branches niet worden toegestaan, met uitzondering van ontwikkelingen in de dorpscentra van Biddinghuizen en Swifterbant. Hoofddoelstelling De partijen in de gemeente Dronten (ondernemers, eigenaren en de gemeente) gaan samen werken aan het volgende.

Dronten-centrum onderscheidt zich ten opzichte van grotere centra in de regio door haar kwadrant. Het centrum biedt de consument mede hierdoor gemak, gastvrijheid, een compact autovrij gebied, een goede bereikbaarheid en gratis en voldoende parkeren. Boodschappen doen in combinatie met efficiënt recreatief winkelen staat centraal. Daarnaast zijn op strategische plekken goede (dag)horecavoorzieningen aanwezig en biedt het centrum nog diverse andere voorzieningen die de leefbaarheid en reuring ten goede komt. De doelstelling is dat de binding op Drontencentrum toeneemt en er meer bezoekers worden aangetrokken. Daarnaast verblijven deze bezoekers langer en wordt er meer besteed. Drie hoofdpijlers In de visie wordt ingezet op drie hoofdpijlers om Dronten-centrum te versterken:  Ruimtelijk-functionele kwaliteit: een goede ruimtelijk-functionele kwaliteit is het fundament van een goed functionerend centrumgebied 2. Voor Dronten-centrum wordt de ruimtelijk-functionele kwaliteit versterkt door in te zetten op het compactiseren van het centrumgebied en bepaalde gebieden aan te pakken / te transformeren. Daarnaast wordt ingezet op een opwaardering van de gevels van een deel van het centrum. Door het aanwijzen van themagebieden kan een optimale branchering worden bereikt.  Gastvrijheid en beleving: een gastvrij centrumgebied met veel beleving is de toekomst.

Door middel van diverse acties, maatregelen en instrumenten en klantvriendelijk ondernemerschap wordt via onderhavige visie ingezet op Dronten-centrum als bruisende ontmoetingsplek.  Samenwerking: om de ambities voor Dronten-centrum te kunnen bereiken is een effectieve en efficiënte samenwerking noodzakelijk.

2

De basis op orde is volgens grootschalig bezoekersonderzoek in Nederland essentieel om goed te kunnen functioneren als centrumgebied (bron: Sia e.a., 2018, Handboek het verbonden winkelgebied).

Hoofdstuk 3

3.2.1 Ruimtelijk-functionele kwaliteit Compactiseren en thematiseren Dronten-centrum zit momenteel te ruim in z’n jasje. Dit blijkt onder andere uit de leegstand die verspreid door het gebied aanwezig is. Hoewel de leegstand momenteel niet op een onaanvaardbaar niveau ligt, moet wel rekening worden gehouden met het verdwijnen van modische zaken als gevolg van trends. Een compact winkelgebied kan de leegstand terugdringen en levert voor de consument gemak op. Daarnaast zijn sommige winkels momenteel niet op logische plekken aanwezig. Er is geen sprake van duidelijke thema- annex sfeergebieden. Door te thematiseren via bijvoorbeeld een brancheringsaanpak kan synergie tussen zaken worden geoptimaliseerd, wat positief is voor zowel de ondernemers als de consument. De ambitie is te komen tot een compact winkelgebied, zonder ‘gaten’. Daarnaast wordt ingezet op themagebieden binnen het centrum om combinatiebezoek en synergiewerking tussen ondernemers te optimaliseren en de consument helderheid te geven.  Kernwinkelgebied: het winkelrondje in combinatie met een spreiding van de trekkers (kwadrant) en de bronpunten (in het bijzonder parkeren), is essentieel voor een goede doorstroom. Op basis van deze structuur is het kernwinkelgebied vastgelegd (zie figuur).

In het kernwinkelgebied wordt primair ingezet op winkelfuncties in combinatie met winkelondersteunende horeca, zoals lunchrooms en koffiezaken.  Aanloopstraat: het voorzieningenaanbod aan De Rede bestaat primair uit dienstverleners en overige voorzieningen. Deze doelgericht bezochte voorzieningen sluiten goed aan bij de kwaliteit van de straat, namelijk een goede autobereikbaarheid met voor de deur parkeren.





Doelgerichte voorzieningen en dienstverleners worden geconcentreerd aan De Rede. Voorbeelden zijn restaurants, makelaars, ambachten, zorgverleners, rijwielzaken, doe-het-zelfzaken, etc. De Kop van Het Ruim wordt ook beschouwd als aanloopstraat, omdat dit buiten de ‘loop’ van het kernwinkelgebied valt. In dit gebied liggen ook kansen voor meer doelgerichte voorzieningen en horeca. Transformatiegebied: het gebied tussen Het Ruim en de Schouwstraat is aangewezen als transformatiegebied. Het vastgoed heeft een lage kwaliteit, oogt rommelig en sluit niet aan op de kwaliteit van de rest van het centrum. In onderhavige visie zijn enkele mogelijke transformatiescenario’s aangegeven. De voorwaarde van een eventuele transformatie is dat de bestaande vastgoedeigenaren en ondernemers een goed alternatief hebben of wordt geboden. Insteek is dat het kwadrant qua winkelfunctie blijft behouden met voor dit deel een karakter dat bepaald wordt door vooral zelfstandige ondernemers. De invulling en opzet kan anders zijn dan het overige winkelgebied, maar dient wel daarop aan te sluiten in kwaliteitsniveau en uitstraling. Ontmoetingsplaats: rustpunten/pleinen in een centrumgebied zijn belangrijk om de verblijfsduur te verlengen en meer beleving en gastvrijheid te kunnen bieden aan de consument.

In het centrum zijn momenteel een aantal pleinen aan te wijzen, namelijk het Havenplein, Het Ruim, Kop van Het Ruim en het Meerpaal-plein. Deze gebieden lenen zich voor (dag)horeca met terrassen. Daarnaast dragen openbare bankjes, groen en kunst en evenementen ook bij aan de kwaliteit.

Hoofdstuk 3

Figuur 3.1: Ruimtelijk-functionele structuur Dronten-centrum

Actieve verplaatsingsstrategie Enkele winkels die momenteel buiten de primaire ‘loop’ van het centrum liggen (buiten het kernwinkelgebied) moeten worden verplaatst naar kansrijkere locaties binnen het kernwinkelgebied. Hierdoor kan leegstand in het kernwinkelgebied worden ingevuld en biedt het meer kansen voor de ondernemers. Anderzijds moet de vastgoedeigenaar van het achterblijvende pand een alternatief geboden worden. De visie zet concreet in op twee locaties:  De Rede: Winkels (met name modisch) aan De Rede worden verleid om te verplaatsen naar het kernwinkelgebied.  Kop van Het Ruim: Winkels (met name modisch) buiten het kernwinkelgebied aan de Kop van Het Ruim worden verleid om te verplaatsen naar het kernwinkelgebied. Een eerste stap is om gesprekken te voeren met de ondernemers. Een stap verder is het opstellen van een verplaatsingsen transformatiefonds om de verhuizing van de winkels en transformatie van de achterblijvende locaties te subsidiëren. De kosten hiervoor zijn in het algemeen belang van een goed functionerend centrumgebied, waardoor deze gedragen en gevoed zouden moeten worden door alle relevante stakeholders overheid (gemeente en provincie), ondernemers en vastgoedeigenaren. Alternatieven op de achterblijvende locaties kunnen gezocht worden in meer doelgerichte functies, zoals diensten, maatschappelijke functies en zorg.

Op termijn is het verstandig ook het bestemmingsplan aan te passen op de nieuwe beoogde werkelijkheid van een compact centrumgebied. Aan de Noordzijde van Het Ruim moeten geen winkels meer worden toegestaan. Aan De Rede kunnen eventueel nog PDV-winkels worden toegestaan, vanwege de grootschalige omvang van enkele panden en het parkeren voor de deur.

Hoofdstuk 3

Inspiratie voorbeeld Winschoten - verplaatsingsfonds In Winschoten is via een verplaatsingsfonds ingezet op het actief verplaatsen van winkels uit de perifere delen van het centrum naar het kernwinkelgebied om problematische leegstand te bestrijden en het winkelgebied compacter te maken. Daarnaast is concreet winkelruimte wegbestemd in het bestemmingsplan. Bedrijven konden een subsidie ontvangen voor het verbeteren van hun pand of gevel, voor het verplaatsen van een winkel/bedrijf naar het kernwinkelgebied, of voor het realiseren van woonruimte boven de winkel. In totaal werd € 700.000 subsidie uitgekeerd aan 45 projecten, wat betaald werd door de gemeente, de provincie, ondernemers en vastgoedeigenaren samen. Dit heeft geleid tot additionele investeringen (bovenop de subsidie) in winkelpanden van in totaal € 1,3 miljoen (vliegwieleffect). Het resultaat is dat de leestand aantoonbaar fors is teruggedrongen. Integrale transformatieaanpak Het gebied tussen Het Ruim en de Schouwstraat vraagt concrete aandacht, vanwege de slechte uitstraling van het vastgoed en de slechte ruimtelijke-structuur. Ook oogt het gebied rommelig met de kiosken en is de routing onduidelijk. In de onderhavige visie is het gebied aangemerkt als transformatiegebied, wat betekent dat de mogelijkheden voor een nieuwe invulling onderzocht moet worden.

Uit verschillende gesprekken met de betrokken stakeholders zijn de diverse scenario’s naar voren gekomen. Benadrukt moet worden dat deze verder onderzocht moeten worden en dat daarbij goede alternatieven geboden moeten worden voor bestaande ondernemers (verplaatsing) en vastgoedeigenaren.





Scenario: sloop en parkeren: In dit scenario wordt het bestaande vastgoed gesloopt en wordt hiervoor parkeren met groen (park) in de plaats gerealiseerd. Het voordeel is dat hiermee (leegstaande)units uit de markt worden genomen, en de winkels aan Het Ruim kunnen profiteren van de verbeterde bereikbaarheid. De consument kan voor de deur parkeren en dit trekt aanbod aan dat hierbij gebaat is (doelgericht). Scenario: sloop en nieuwbouw: In dit scenario wordt het bestaande vastgoed eveneens gesloopt, maar komt hier een gemengd gebied voor terug, met in de plint een strip voor voorzieningen die attractiviteit kunnen bieden aan het centrumgebied (bijvoorbeeld daghoreca met terrasfunctie om de aantrekkelijkheid van het plein te vergroten). Een alternatief kan zijn het toevoegen van één grootschalige trekker in de dagelijkse of niet-dagelijkse artikelensector (bijvoorbeeld een discountsupermarkt). Ook het toevoegen van meer groen in dit gebied kan bijdragen aan de kwaliteit en sfeer. Op verdieping kan wonen worden gerealiseerd om een ontwikkeling meer rendabel te maken en ook in de avonduren meer reuring te krijgen in het kader van de leefbaarheid en veiligheid.

Hoofdstuk 3

Transformatie van het gebied betekent dat voldoende perspectief geboden moet worden aan zowel bestaande ondernemers als vastgoedeigenaren. Er dient allereerst geïnventariseerd te worden in hoeverre ondernemers in het transformatiegebied bereid zijn te verplaatsen naar locaties elders in Dronten-centrum en tegen welke voorwaarden. Eventuele verhuiskosten moeten vanuit de algehele middelen worden vergoed, via een verplaatsingsfonds. Vastgoedeigenaren zullen bereid moeten zijn te investeren in het gebied. Investeren is alleen kansrijk indien er een goed transformatieplan op tafel ligt. Voor een vastgoedeigenaar betekent dit dat de ontwikkeling rendabel moet zijn, bijvoorbeeld door het toevoegen van extra volume (wonen boven winkels) en/of via een transformatiesubsidie.

Figuur 3.2: Eigendomssituatie transformatiegebied en aanpak

Hoofdstuk 3

Figuur 3.3: Voorbeeld scenario sloop en parkeren

3.2.2 Gastvrijheid en beleving Ontmoeten In Dronten-centrum ligt er een opgave om te transformeren van pure aankoopplaats waar winkels domineren, naar een ontmoetingsplaats waar gastvrijheid, service en beleving centraal staan. In functionele zin betekent dit een evenwichtige functiemix met winkels, horeca, commerciële dienstverlening en eventueel ook aanpalende centrumfuncties, zoals zorg en maatschappelijke dienstverlening. Gastvrijheid en beleving zijn containerbegrippen die uitsluitend bereikt kunnen worden via een integrale aanpak, waarbij verschillende acties en maatregelen gezamenlijk leiden tot een aangenamer verblijfsklimaat. Gastvrijheid begint bij goed ondernemerschap. Het aanbieden van hoogwaardige service, specialisme en vakmanschap zijn elementen waar ondernemers in Dronten-centrum zich mee kunnen onderscheiden ten opzichte van het internet en andere centra in de regio. Mede op basis van de input van stakeholders wordt in de visie ingezet op de navolgende acties en maatregelen om de sfeer, beleving en gastvrijheid te verhogen. Inspiratie voorbeeld Oosterhout – trainingen gastvrijheid Het traject ‘Dat wil ik ook!’ heeft tot doel de ondernemers in de binnenstad te inspireren om hun winkelactiviteiten zodanig te optimaliseren dat deze een positieve bijdrage leveren aan de klantbeleving van het winkelend publiek.

Dit geeft kwaliteit, vertrouwen en verbinding waardoor er meer gewinkeld en besteed wordt in het centrum. Hierdoor zullen de ondernemers doelstellingen groei, winst en continuïteit gewaarborgd worden.

Hoofdstuk 3

Om dit te realiseren zal een traject ontwikkeld worden dat het groter geheel beslaat, maar voor iedere ondernemer afzonderlijk op maat gesneden wordt.

Versterken evenementen Evenementen dragen bij aan de beleving in het centrumgebied. Goede evenementen kunnen er bovendien toe leiden dat bezoekers worden aangetrokken die normaal nauwelijks Dronten-centrum bezoeken. Er kan onderscheid worden gemaakt in drie verschillende typen:  Gemeentebrede evenementen: door het opzetten van een gezamenlijke evenementenkalender (afstemming tussen kernen) in de gemeente Dronten, kunnen evenementen worden afgestemd en kan er meer worden ingespeeld op deze evenementen.  Centrumbrede evenementen: momenteel worden in Dronten-centrum al veel centrumbrede evenementen georganiseerd, zoals de Meerpaaldagen, Koningsdag, maar ook de weekmarkt.  Lokale evenementen (door ondernemers en bewoners): individuele ondernemers en/of bewoners moeten de ruimte krijgen om evenementen te kunnen organiseren in of aansluitend aan de zaak. Dit zijn dan meer laagdrempelige evenementen, zoals een demonstratie, lancering van een product, een modeshow, etc. STADronten (vrijwilligersorganisatie) is momenteel reeds actief voor lokale evenementen. Het organiseren van evenementen is een taak van ondernemers of bewoners. Echter, het resultaat van een evenement in het kader van beleving en bestedingen levert veelal het collectief ook iets op.

Hierdoor moet een evenwichtige verdeling van de kosten plaatsvinden tussen de betrokken stakeholders (dus ook de gemeente en vastgoedeigenaren). Evenementen worden momenteel vooral

gefinancierd door ondernemers(collectieven). Het voorstel is om het bestaande fonds voor evenementen uit te breiden, met daarin een investering van alle stakeholders. Individuele ondernemers moeten ook aanspraak kunnen doen op dit fonds voor lokale evenementen. Anderzijds moet de gemeente flexibel omgaan met het faciliteren van evenementen. Voor zelfstandige ondernemers zijn de procedures en kosten (leges) vaak een drempel om een lokaal evenement te organiseren. Evenementen moeten bovendien ook tussen de verschillende centra in Dronten goed op elkaar worden afgestemd. Idealiter is er één overkoepelde evenementenkalender. Alle evenementen moeten dan ook gezamenlijk worden gecommuniceerd naar bezoekers via villagemarketing. Hier ligt een opgave voor één duidelijk marketingkanaal (villagemaketing) naar bezoekers. Zie hiervoor ook meer in paragraaf 3.2.3 en hoofdstuk 6: visie op samenwerking. Inspiratie voorbeeld Oosterhout - van handhavers naar gastheren In de steden om ons heen zien we dat de functie van handhavers aan het veranderen is. Steeds vaker krijgen zij de rol van gastheren. De ervaringen van bezoekers met deze nieuwe ‘gastheren’ zijn erg positief. In het centrum van Oosterhout (NB) heeft dit geleidt tot een concreet project. Bekeken zal moeten worden welke competenties de nieuwe functie vraagt en welke opleiding/training nodig is om de competenties te ontwikkelen.

De gastheren zijn er voor de bezoeker, om vragen te beantwoorden, service te verlenen, etc. Vooral voor de ouderen heeft dit een positief effect op de mate van beleving en gastvrijheid.

Hoofdstuk 3

‘Smart’ toepassingen Onderdeel van beleving is ook het integreren van nieuwe digitale toepassingen. Voor ondernemers zelf ligt hierin een taak om binnen de zaak optimaal in te spelen op internet en digitalisering, zoals bijvoorbeeld het mogelijk maken van online aankopen in de winkel (via digitaal scherm), afhalen in de winkel van online aankopen, digitale etalage, etc. Naast digitalisering in de winkel, draagt ook digitalisering buiten de winkel bij aan de belevingswaarde. Voor Dronten-centrum zijn enkele voorbeelden interessant:  Digitale en interactieve fysieke informatiepunten in Dronten-centrum, om de bezoeker te informeren over de laatste acties, evenementen, vindplaats zaken, openingstijden, plattegrond, etc. De informatie is tegelijk toegankelijk via één website en een app.  Een versterking van De Pas van Dronten (online spaarsysteem).  Inspelen op zintuigelijke waarnemingen door het toevoegen van bijvoorbeeld smart light, interactieve speelelementen in het centrumgebied voor kinderen (bijvoorbeeld water), groen, etc. Inspiratie voorbeeld Veghel - Smartlight 'Veghel achter digitale stadsmuren', zo heet het ambitieuze plan om van het Veghelse winkelhart een belevingsgebied te maken. Bijzonder onderdeel daarvan is 'Het Steegje', een veel gekozen toegangsroute naar het centrum waar gevelverlichting en gerichte dynamische verlichting geïntegreerd zijn toegepast.

Dynamische verlichting van Philips dat zich aanpast aan het moment, de bezoekers en die de groenvoorziening accentueert. Een totaalpakket dat letterlijk kleur geeft aan de beleving van bezoekers.

3.2.3 Samenwerking Efficiënt en effectief Een centrum floreert als ondernemers eenheid uitstralen. Gezamenlijk moeten zij zorgen voor een op de doelgroep toegesneden aanbod en assortiment met klantvriendelijk en gastvrije bediening. Waarbij samenwerking gericht op de behoefte van de klant voorop staat. Elkaar aanprijzen en samen acties en evenementen organiseren past daar bij. Binnen Dronten-centrum wordt redelijk goed samengewerkt tussen met name de ondernemers en de gemeente. Echter, vastgoedeigenaren zijn helaas nog weinig betrokken. Hier ligt een opgave. In de dorpen is nauwelijks sprake van een effectieve samenwerking tussen verschillende stakeholders. Hier ligt eveneens een opgave. Daarnaast dient helderheid te worden verkregen over de belangenbehartiging vanuit de verschillende partijen. Vastgoedcollectief Het vastgoed moet zichzelf verenigen in een collectief, waarbij een vertegenwoordiging ook actief moet zijn in bestaande integrale overlegorganen. Idealier zijn in dit collectief ook bedrijfsmakelaars aanwezig. Door samenwerking kan mogelijk onderlinge concurrentie tussen eigenaren worden beperkt. De huurprijzen staan in Dronten-centrum al jaren onder druk door enerzijds de leegstand en anderzijds het feit dat eigenaren een steeds goedkopere huurprijs moeten aanbieden, omdat de ondernemer anders elders binnen Dronten-centrum verhuist vanwege de lagere huurprijs.

Actieve bijdrage (financieel) door vastgoedeigenaren Het is belangrijk dat ook vastgoedeigenaren financieel bijdragen aan het collectiefbelang van het centrum. Immers, een goed functionerend centrumgebied zorgt ook voor meer kansen op herinvulling van leegstand en biedt meer perspectief voor het vast-

Hoofdstuk 3

goedrendement. Een mogelijkheid om vastgoedeigenaren structuur te laten bijdragen aan het centrumgebied is het opzetten van een BIZ. Dit geldt overigens ook voor ondernemers. Een BIZ wordt altijd opgericht op initiatief van ondernemers, vastgoedeigenaren of een combinatie daarvan. Een gemeente treedt altijd op als facilitator en kan ondernemers en vastgoedeigenaren stimuleren een BIZ op te richten. De lokale overheid int de contributie bij alle ondernemers en/of vastgoedeigenaren via de WOZ-bijdrage. De betreffende inkomsten gaan direct naar de BIZ-stichting of -vereniging. De BIZ-stichting of -vereniging zorgt voor de uitvoering van vooraf afgesproken plannen in de BIZ. Het voordeel van een BIZ is dat alle eigenaren (en/of ondernemers) worden verplicht financieel bij te dragen aan het collectief. Momenteel is er een reclamebelasting, waardoor niet alle ondernemers en eigenaren bijdragen aan het collectief. Met een BIZ kunnen ‘free riders’ worden voorkomen. Profilering en marketing De coördinatie tussen de centrumgebieden binnen de gemeente Dronten, met name ten aanzien van evenementen, kan ook beter. Hier wordt in het volgende hoofdstuk nader op ingegaan. Idealiter is er een overkoepelende samenwerkingsorganisatie die de verantwoordelijkheid neemt ten aanzien van profilering en marketing van alle centra binnen de gemeente Dronten.

De identiteit van Dronten en meerwaarde van het kwadrant moet on- en offline aan de klant duidelijk worden gemaakt. De consument heeft behoefte zijn vrije tijd zo aantrekkelijk mogelijk te besteden. Maar heeft veel te kiezen, dus Suydersee moet zorgen dat zij in het oriëntatie en bezoeklijstje van de consument bovenaan staat!

4.

VISIE OP DE DORPEN 4.1 Uitgangspunten Boodschappen en ontmoeten Boodschappen doen staat centraal in de dorpscentra van de gemeente Dronten: Swifterbant en Biddinghuizen. Een complementair supermarktaanbod is het fundament van het voorzieningenaanbod. Daarnaast functioneren de dorpscentra als ontmoetingsplaatsen voor de dorpsbewoners, met een mix van voorzieningen ten aanzien van retail, zorg, maatschappelijk en leisure. 



 

Twee supermarkten in het dorp is een goed uitgangspunt. Echter, in Swifterbant ligt een kans om het supermarktaanbod te versterken door in te zetten op een complementair aanbod. De aanvullende dagelijkse artikelenwinkels zijn een pré Op basis van trends en ontwikkelingen staat het functioneren van de dorpscentra als winkelgebieden onder druk. Het draagvlak voor winkels neemt af (met uitzondering van levensmiddelen), omdat deze vooral naar Dronten-centrum gaan of elders in de regio. Bovendien is er nauwelijks sprake van bevolkingsgroei en moet rekening worden gehouden met een forse vergrijzing. Kansen zijn initiatieven in de markt die een bijdrage kunnen leveren aan de kwaliteit van de centrumgebieden. In beide dorpscentra is sprake van hardnekkige leegstand met weinig perspectief op herinvulling met winkels (zie analyse, twee beeldbepalende leegstaande panden in elk dorpscentrum). Daarnaast is de verkeer- en parkeersituatie in beide dorpen een belangrijk aandachtspunt.

Hoofdstuk 4

4.2 Visie Hoofddoelstelling De partijen in de gemeente Dronten (ondernemers, eigenaren en de gemeente) gaan voor de centra van Biddinghuizen en Swifterbant samen werken aan het volgende. Een bruisend dorpscentrum om de leefbaarheid in het dorp te versterken is het uitgangspunt. Biddinghuizen- en Swifterbant-centrum functioneren primair als boodschappencentrum. Het complementair supermarktaanbod in beide dorpen bedient een eigen verzorgingsgebied en het discountaanbod trekt enige koopkracht van buiten. De overige voorzieningen profiteren van deze aantrekkingskracht. Het centrum heeft een compacte, duidelijke en overzichtelijke structuur, is goed bereikbaar met voldoende parkeren en is een ontmoetingsfunctie voor bewoners. Bovenstaande doelstelling betekent dat retailontwikkelingen in Swifterbant of Biddinghuizen buiten de centra niet worden toegestaan. Daarnaast moeten initiatieven ten aanzien van niet-retailfuncties, zoals zorg, maatschappelijk en leisure/cultuur eveneens worden geconcentreerd in de dorpscentra. Alleen als aantoonbaar geen ruimte is in of rondom het dorpscentrum, kunnen niet-retailontwikkelingen in dorpen buiten de centra plaatsvinden. Verkeer- en parkeersituatie Een goede verkeer- en parkeersituatie is onderdeel van de basis op orde. Zeker in relatie tot de bovengemiddelde vergrijzing in de dorpen is veiligheid en gemak essentieel.

Met name in Swifterbant is het parkeren rond de supermarkten momenteel niet optimaal. Voor beide dorpscentra wordt het volgende voorgesteld:  Herinrichting openbare ruimte: vanuit de gemeente moet er een nieuw stedenbouwkundig plan worden opgesteld, om de openbare ruimte te verbeteren. Er moet meer aandacht zijn voor fietsers en voetgangers

(bijvoorbeeld met het concept ‘auto te gast’) en de loopverbinding tussen de supermarkt en parkeerplaats moet via een loper worden versterkt. Daarnaast moeten de parkeervakken ruimer, voor meer manoeuvreerruimte. Versterken uitstraling vastgoed De gevels van veel panden zijn toe aan vernieuwing. De uitstraling van beide dorpscentra, zeker in relatie tot Dronten-centrum, blijft achter. Bovendien zijn er sommige aandachtspunten, zoals de luifels/overkappingen, waarvoor niemand de verantwoordelijkheid neemt om deze op te knappen (wie is eigenaar/verantwoordelijk?). Een investering in vastgoed is noodzakelijk om de aantrekkelijkheid van het centrum te versterken, wat positief is voor zowel de consument, de ondernemers als de vastgoedeigenaren. Bovendien kan een investering in vastgoed leiden tot een vliegwieleffect, waardoor ook ondernemers weer bereid zijn te investeren. Primair ligt er een opgave voor de eigenaren van het vastgoed. Echter, het perspectief van de units is matig en een (forse) investering is daardoor wellicht niet haalbaar (ook vanwege de lage huurprijs). Het oprichten van een vastgoedfonds om het vastgoed/de gevels te moderniseren is een kansrijk instrument om vernieuwing te stimuleren en bovendien eigenaren te prikkelen te investeren.

De gemeente is de belangrijkste stakeholder die in financiële zin kan bijdragen aan een fonds voor het opwaarderen van het vastgoed in de dorpscentra. Landelijk gezien pakt de provincie ook vaak een rol ten aanzien van subsidieregelingen voor het verhogen van de kwaliteit in centrumgebieden. Efficiënt en effectief Een centrum floreert als ondernemers eenheid uitstralen. Gezamenlijk moeten zij zorgen voor een op de doelgroep toegesneden aanbod en assortiment met klantvriendelijk en gastvrije

Hoofdstuk 4

bediening. Waarbij samenwerking gericht op de behoefte van de klant voorop staat. Elkaar aanprijzen en samen acties en evenementen organiseren past daar bij. Centrumondernemers kunnen hiervan profiteren. Dit blijkt onder andere uit toeristen in het zomerseizoen die vanuit de Randmeren Biddinghuizen bezoeken en daar ook de boodschappen doen. Als onderdeel van de visie wordt voorgesteld om een geprofessionaliseerd samenwerkingsverband op te richten per dorp. Naast een vertegenwoordiging van ondernemers en vastgoedeigenaren zijn de bewoners een belangrijke doelgroep. Deze groep is momenteel vertegenwoordigd in Dorpsbelangen. De ondernemers zijn in Swifterbant reeds al actief in een samenwerkingsverband. Ook hier geldt dat het belangrijk is dat aan de voorkant duidelijkheid bestaat over de belenagenbehartiging (wie, waarom, hoe, etc.). Versterken ontmoetingsfunctie Naast de winkelvoorzieningen zijn overige niet-winkelvoorzieningen (kerk, bibliotheek, etc.) belangrijke voorzieningen die bijdragen aan het ontmoeten van de bewoners. Voorbeelden zijn Multifunctionele centra/gebieden (MFG’s en MFC’s). Dergelijke voorzieningen dragen bij aan de ontmoetingsfunctie van het centrum en verhogen de leefbaarheid en –kwaliteit in de dorpen, zeker voor bepaalde doelgroepen zoals ouderen. Activiteiten en evenementen georganiseerd door bewoners en dorpscommissie dragen hier ook aan bij.

Dit verhoogt ook de binding aan de eigen voorzieningen en ondernemers. Dergelijke voorzieningen en activiteiten moeten primair in de dorpscentra worden gefaciliteerd.

5.

VISIE OP PERIFERE DETAILHANDEL 

het gebied en concurreren qua aard en bezoekmotief niet met het reguliere horeca-aanbod in de centra. Het aanbod functioneert ver beneden het landelijk gemiddelde en er is sprake van een theoretisch overschot aan winkelruimte.

5.1 Uitgangspunten Doelgerichte aankopen Het betreft (duurzame en/of vervangings-) aankopen die met een lage frequentie en veelal doelgericht worden gedaan. De consument is bereid om een grote afstand af te leggen (doe-het-zelf, tuin en plant, wonen, auto) 

 





De gemeente Dronten heeft een zeer ruim winkelaanbod binnen het thema ‘in en om het huis’, zoals woonzaken, doe-het-zelf en tuincentra. Met name detailhandel in wonen ligt bijna een derde hoger dan het gemiddelde in Nederland. Het aanbod is sterk verspreid aanwezig. Een duidelijke concentratie van PDV-aanbod op gemeenteniveau ontbreekt momenteel. De consument is voor doelgerichte aankopen sterk op grootschalige concentraties in de regio georiënteerd waar een ruim aanbod aanwezig is. Op basis van trends en ontwikkelingen zijn alleen bovenregionale concentraties en zeer lokale concentraties toekomstbestendig. De perifere locaties in de gemeente Dronten (De Noord, Business Zone Delta en diverse verspreide locaties) zijn vanuit een bovenlokale c.q. regionale verzorgingsfunctie opgezet. Er blijft behoefte bestaan voor lokaal verzorgend PDV-aanbod, maar een ambitie voor regionaal verzorgend PDV-aanbod is niet langer haalbaar. Dit blijkt ook uit de forse leegstand in de periferie. Op De Poort zijn initiatieven voor de vestiging van een Drive-in Subway en Febo. Deze horeca-concepten passen binnen het profiel van

Hoofdstuk 5

Business Zone Delta

De Noord

Beperkte mogelijkheden detailhandel in de periferie De onderhavige visie zet primair in op de tot de hoofdstructuur behorende centrumgebieden. Dit betekent dat ontwikkelen buiten deze centra die afbreuk doen aan deze centra in principe niet worden toegestaan. Concreet gelden de volgende uitgangspunten:  In de periferie worden uitsluitend winkels toegestaan in (zeer) volumineuze artikelen in de branches doe-het-zelf, tuincentra, woninginrichting (inclusief keukens en badkamers) en auto’s, boten en caravans en deze dienen een minimale oppervlakte te hebben van 1.000 m² bvo.  Indien er een initiatief is voor de vestiging van een winkel kleiner dan 1.000 m² op een perifere locatie, dient uit nader onderzoek te blijken dat er redelijkerwijs geen passende locatie in de centrumwinkelgebieden voor handen is.  Horeca en consumentgerichte dienstverlening wordt niet toegestaan in de periferie, mits in het bestemmingsplan anders wordt aangegeven.

Deze functies worden in principe gefaciliteerd binnen de reguliere centrumgebieden. Kiezen voor één concentratie: Business Zone Delta De onderhavige visie heeft de ambitie om verspreide bewinkeling te beperken en concentratie te bevorderen. De enige manier om deze ambitie te bereiken is door te kiezen voor één centrale locatie voor perifere detailhandel. Dit is ook de uitkomst op basis van bilaterale gesprekken met stakeholders en de eerste Brainstormsessie. Eén locatie levert diverse voordelen op ten opzichte van verspreide bewinkeling. Ondernemers kunnen meer van elkaars trekkracht profiteren via combinatiebezoek en synergiewerking. Voor de consument wordt helderheid gecreëerd, wat gemak, meer keuzemogelijkheden op één locatie en efficiëntie oplevert. Voor vastgoedeigenaren ontstaat duidelijkheid. Bovendien kan een toekomstbestendiger concentratiegebied ook meer vastgoedrendement opleveren. Op basis van de analyse en de input van stakeholders wordt de locatie Business Zone Delta als meest perspectiefrijke locatie voor perifere detailhandel beschouwd. In de visie op het Hanzekwartier (zie verbeeldingen) is aangegeven dat de westzijde van De Noord op termijn moet transformeren naar een gebied met een menging van kantoren, kleinschalige voorzieningen en wonen als aantrekkelijke entree naar Dronten-centrum.

De transformatie van De Noord is reeds ingezet en het vigerende bestemmingsplan van De Noord kent ook een uitsterfconstructie voor detailhandel. Belangrijke voorwaarde om deze keuze tot een succes te maken is een goede samenwerking tussen vastgoedeigenaren onderling, met hun huurders en met de gemeente. Dit gaat niet vanzelf. Daar is regie voor nodig. Per pand en ondernemer moet een perspectief worden besproken of en

Hoofdstuk 5

hoe deze onderdeel wil gaan uitmaken van deze transformatie. Uitgangspunt is kansen creëren. Ook door samenwerking te stimuleren, bijvoorbeeld via een samenwerkingsverband of een BIZ.

Uitvoering en instrumenten Winkels die momenteel perifeer gevestigd zijn maar niet vallen binnen bovenstaande branches, behouden de bestaande rechten. Het uitgangspunt van de onderhavige visie is om ondernemers te verleiden te verplaatsen naar de meest kansrijke locaties. Dit betekent dus niet dat alle winkels die momenteel verspreid aanwezig zijn moeten verplaatsen. In samenspraak met de desbetreffende ondernemers en vastgoedeigenaren wordt op termijn gezocht naar eventueel geschikte alternatieve locaties. Met name enkele verspreid aanwezige zaken in sporten rijwielen die momenteel perifeer gevestigd zijn, zouden goed passen binnen Dronten-centrum. De keuze voor één locatie heeft op termijn ook consequenties voor andere locaties. Door in de huidige visie voorzienbaarheid te creëren, bestaat er voor ondernemers en vastgoedeigenaren voldoende tijd om mogelijke transformatieopties te onderzoeken voor locaties die niet langer wenselijk zijn voor perifere detailhandel. Dit is daarmee ook een oproep aan de stakeholders in de periferie om actief een bijdrage te leveren aan de opgave,