4cb630b1-5b9e-44e8-9d0b-d4f314393a05.pdf
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL Zaaknummer: 397636 Documentnummer: 397671 Indiener: het college, S.J.Lap Datum:03-05-2023 Portefeuille(s):Gebiedsontwikkeling/Grondzaken Portefeuillehouder(s) S.J. lap Begrotingsprogramma: 8. Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Begrotingsdoel: 1. Voldoende en passend woningaanbod realiseren voor huidige en toekomstige inwoners Contactpersoon: drs. G.A. Jansen Tel.nr.: 0321-388933 Email adres: g.jansen@dronten.nl
Onderwerp herziening grondexploitaties en begrotingswijziging t.b.v. Investeringskrediet Hoofdstructuur Hanzekwartier Samenvatting Door kostenstijgingen als gevolg van de hoge inflatie en economische situatie dienen conform de spelregels opgenomen in de nota grondbeleid 2016 een aantal grondexploitaties opgenomen in onderstaande tabel te worden herzien. Ook wordt een investeringskrediet ingesteld van € 5 mln. voor de voorbereiding en kosten van de benodigde hoofdinfrastucturele werken binnen het ontwikkelgebied Hanzekwartier. De omvang van de wijziging maakt het noodzakelijk de raad hier separaat over te informeren. Deze kosten waren deels al geraamd/gemaakt in de grondexploitaties gelegen binnen het Hanzekwartier. De gemaakte en geraamde kosten zijn nu uit deze grondexploitaties onttrokken. De gemaakte kosten komen deels ten laste van het investeringskrediet waarvoor een begrotingswijziging benodigd is. De grondexploitaties in het Hanzekwartier dragen op basis van de PPT-criteria ook bij aan de kosten van de hoofdstructuur.
Bijlage(n): Begrotingswijzing LIAS nummer 20291
De Rede 1 8251 ER Dronten
Postbus 100 8250 AC Dronten
Telefoon 14 0321
www.dronten.nl
Voorstel I. De geactualiseerde grondexploitaties, opgenomen in onderstaande tabel, gewijzigd vast te stellen;
II. III.
GREX/Project
Locatie
012 | ECU woon/ werk
Dronten
015 | Dronten west centrumgebied
Dronten
034 | De Gilden - Het Palet
De Gilden, Dronten
123 | HZ-Scholenzone
Hanzekwartier, Dronten
124 | HZ-Spoorzone
Hanzekwartier, Dronten
128 | HZ-Rikken De Noord
Hanzekwartier, Dronten
129 | HZ Havenkade fase 2
Hanzekwartier, Dronten
231 | De Graafschap 1e fase
Biddinghuizen
232 | De Graafschap 2e fase
Biddinghuizen
De financiële effecten van de gewijzigde grondexploitaties te verwerken in de jaarrekening 2022 en perspectiefnota 2023. Een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 5.065.844,-, middels bijgevoegde begrotingswijziging met LIAS nummer 20291, voor de kosten van voorbereiding en uitvoering van de benodigde hoofdinfrastructurele werken binnen het ontwikkelgebied Hanzekwartier.
Inleiding In de perspectief nota 2023 en de jaarrekening 2022 zijn de vastgestelde (lopende) geactualiseerde grondexploitaties opgenomen. Deze grondexploitaties zijn de afgelopen jaren in ontwikkeling genomen en volop in uitvoering. Kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd, nog te maken kosten en opbrengsten zijn geraamd en financiële resultaten zijn berekend. Deze gegevens zijn allemaal opgenomen, verwerkt en verantwoordt in de perspectiefnota en de jaarrekening. Veel van deze grondexploitaties (012, 015, 034, 231) lopen al meerdere jaren en zijn voor een groot deel in de afrondende fase. Er moeten nog enkele kavels verkocht worden en het gebied kan woonrijp gemaakt worden. De resterende looptijd van deze grondexploitaties is beperkt en ze zullen in de komende periode (2023/2024) afgerond en afgesloten worden. Een aantal grondexploitaties (129, 232) is nog in de beginfase waarbij het merendeel van de kosten (bouw- en woonrijp maken) en de opbrengsten (kavelverkoop) nog gerealiseerd moet worden. Voor alle lopende grondexploitaties binnen de gemeente Dronten geldt echter dat ze zijn opgesteld en vastgesteld in een periode waarin de “wereld” er nog anders uitzag en de toekomstverwachtingen anders waren dan nu (eind 2022/begin 2023) het geval is.
Door de recente economische en ook maatschappelijke ontwikkelingen in Nederland maar ook op mondiaal niveau zijn de financiële uitgangspunten waarmee de grondexploitaties zijn berekend in veel gevallen gewijzigd. De stijgende civieltechnisch kosten, alsmede de woningbouwkosten, energieprijzen en hypotheekrente en het daarmee gepaard gaande dalende consumentenvertrouwen, zetten de grondexploitaties onder druk. Deze negatieve ontwikkeling werd begin 2022 zichtbaar en heeft zich in de tweede helft van 2022 doorgezet. Waarbij eerst nog gedacht werd aan een mogelijke stabilisatie of zelfs
herstel werd in de tweede helft van 2022 duidelijk dat dit niet het geval was. In de voortgangsrapportage van 2022 (oktober 2022) is dit behoudend aangekondigd, een concrete duiding van de effecten op de grondexploitaties kon toen echter nog niet worden gegeven. Er waren nog te veel onzekerheden en onduidelijkheden en een goed inzicht in de toekomstige ontwikkelingen was niet aanwezig. Ook bij de actualisatie per 1 januari 2023 waren veel zaken nog steeds niet concreet en zijn er nog zeer veel onzekerheden. Het is echter wel duidelijk dat ten opzichte van begin 2022 een aantal uitgangspunten in de grondexploitaties drastisch gewijzigd zijn. Dit betreft met name de kostenstijging van het bouw- en woonrijp maken. De kosten van deze werkzaamheden zijn in de periode vanaf begin 2022 tot heden met circa 20% tot 25% gestegen. Binnen de (beperkte) looptijd van de grondexploitaties, of op het moment van noodzakelijke uitvoering van werken, zullen deze kosten naar verwachting niet op het niveau van begin 2022 teruggekeerd zijn. Dit gegeven heeft een behoorlijk ingrijpend effect op de financiële (eind)resultaten van de grondexploitaties. Het betreft hierbij hoofdzakelijk de grondexploitaties waarbij een majeur deel van de werkzaamheden van het bouw- en/of woonrijp maken nog uitgevoerd moet worden.
De ramingen van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken in de voornoemde grondexploitaties zijn per 01-01-2023 geactualiseerd. De actualisatie van de kosten zorgt voor een ingrijpende wijziging in het (eind)resultaat. De omvang van de wijziging maakt het noodzakelijk de raad hier separaat over te informeren. Naast de bovengenoemde kostenstijging speelt bij de grondexploitaties binnen het gebied Hanzekwartier nog een tweede aspect. Voor de investeringen in de aanleg van de hoofdstructuur (bovenplanse kosten) wordt nu gelijktijdig met het vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties en jaarrekening 2022 ook een besluit genomen voor het instellen van een investeringskrediet voor deze kosten. De dekking van dit krediet komt (deels) vanuit bijdragen uit de grondexploitaties en vanuit particuliere ontwikkelingen, binnen het Hanzekwartier. Eén en ander conform de Nota Kostenverhaal 2022. De bijdragen aan het investeringskrediet, te weten € 2.373,- per woning (prijspeil 1-1-23), zijn per 2023 verwerkt in de grondexploitaties binnen het Hanzekwartier (123, 124,128 en 129). Uitgezonderd is de grondexploitatie 127 HZ-havenkade fase 1 omdat hier specifieke contractafspraken gelden voor de berekening van kosten en opbrengsten met de ontwikkelaar.
In de vastgestelde grondexploitaties in het Hanzekwartier was in de grondexploitaties per 2022 een aantal hoofdinfrastructurele werken van opgenomen welke onder het investeringskrediet vallen. Het betreft hierbij onder andere het omleggen van De Ottodreef en het park aan de lage vaart in complex 124, de bruggen, de loper en het park aan de lage vaart, in 129. Deze kosten zijn per 2023 uit de grondexploitaties gehaald, geactualiseerd naar prijspeil 2023 en opgenomen in het investeringskrediet. Hierdoor zijn de nog te maken kosten binnen de grondexploitaties in het Hanzekwartier naar beneden bijgesteld. In de grondexploitatie 124 wordt in de loop van 2023 ook de boekwaarde gecorrigeerd met de reeds gerealiseerde kosten voor de aanleg van De Ottodreef. De grondexploitaties waarbij de bovengenoemde zaken in meer of mindere mate spelen zijn:
GREX/Project
Locatie
012 | ECU woon/ werk
Dronten
015 | Dronten west centrumgebied
Dronten
034 | De Gilden - Het Palet
De Gilden, Dronten
123 | HZ-Scholenzone
Hanzekwartier, Dronten
124 | HZ-Spoorzone
Hanzekwartier, Dronten
128 | HZ-Rikken De Noord
Hanzekwartier, Dronten
129 | HZ Havenkade fase 2
Hanzekwartier, Dronten
231 | De Graafschap 1e fase
Biddinghuizen
232 | De Graafschap 2e fase
Biddinghuizen
In de onderstaande tabellen worden de kostenstijgingen en de omgang met het investeringskrediet nader geduid. Ook de effecten hiervan op de (eind)resultaten in de grondexploitaties zijn nader toegelicht en verantwoord. Kosten Bouw - en w oonrijpmaken
GREX/Project 012 | ECU w oon/ w erk
Gemaakte
Volgens
in Persp 2022
Begroot Kosten t/m
kosten in
Persp 2022 nog
Raming
Wijziging
in Persp 2023
Begroot
1-1-2022
1-1-2022
2022
beschikbaar
1-1-2023
2022 - 2023
1-1-2023
207.074
130.783
-
76.290
446.491
370.200
577.274
015 | Dronten w est centrumgebied
4.510.808
3.553.130
837.411
120.267
475.267
355.000
4.865.808
034 | De Gilden - Het Palet
13.144.776
7.116.964
999.440
5.028.371
5.528.371
500.000
13.644.776
123 | HZ-Scholenzone
1.693.801
1.224.733
-
469.068
501.986
32.919
1.726.719
124 | HZ-Spoorzone
2.873.551
485.628
1.203.536
1.184.386
2.141.979
957.592
3.831.143
128 | HZ-Rikken De Noord
565.779
-
35.741
530.039
930.039
400.000
965.779
129 | HZ Havenkade fase 2
6.191.333
15.999
-
6.175.333
5.839.735
335.598-
5.855.734
231 | De Graafschap 1e fase
5.527.448
3.460.504
1.042.108
1.024.836
1.964.836
940.000
6.467.448
232 | De Graafschap 2e fase
4.692.203
60.779
4.631.425
4.931.425
300.000
4.992.203
Totaal
39.406.772
4.179.015
19.240.015
22.760.128
3.520.113
42.926.885
Werken Investeringskrediet
15.987.742
Dekking via
Dekking via
Aandeel
Totaal kosten
Nota
Hanzekw artier
per w oning
1-1-2023
kostenverhaal
1-1-2023
(1457 w oningen)
Verleggen Ottodreef (50%)
1.545.844
781.077
764.767
525
Fiets/voetbrug Gangboord
520.000
123.376
396.624
272
Fiets/voetbrug Fase 1/2
440.000
104.395
335.605
230
Voetgangersbrug park
50.000
11.863
38.137
26
Fiets/voetbrug binnenhaven
90.000
21.353
68.647
47
Fietspad w est/centrum
250.000
58.516
191.484
131
Loper de Noord
60.000
14.044
45.956
32
Ontsluiting Gangboord
120.000
28.471
91.529
63
Verbreden en herinrichting fietspad Gangboord
350.000
81.161
268.839
185
Aanleg Boulevard
140.000
32.769
107.231
74
Parkgebied lage Vaart fase 1 4000m2
140.000
32.769
107.231
74
Parkgebied lage Vaart fase 2 3000m2
100.000
23.406
76.594
53
Parkgebied lage Vaart fase 3 14000m2
480.000
112.351
367.649
252
Vlonders fase 2 Totaal
780.000
182.570
597.430
410
5.065.844
1.608.121
3.457.724
2.373
Argumenten 1.1 Bij significante wijzigingen in het resultaat op startwaarde dient de grondexploitatie te worden herzien. In de nota grondbeleid 2016 staat het volgende omschreven:
Als zich significante afwijkingen in de werkelijkheid ten opzichte van het vastgestelde krediet voordoen, zal de exploitatieopzet tussentijds worden herzien en opnieuw ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. Dit geldt als de volgende wijzigingen optreden: 1. in de exploitatiegrens; 2. planinhoud zijnde bestemmingen en hoeveelheden (m2 uitgeefbaar etc); 3. als het effect op het vastgestelde saldo op startwaarde groter is dan 10 % van de totale kosten of een bedrag van meer dan € 500.000,-. De afwijking moet ten minste € 250.000,of meer bedragen. In dit geval is met name punt 3 aan de orde. Gezien het effect op het resultaat door de kostenstijgingen en de verrekening met de hoofdstructuur voor de genoemde grondexploitaties binnen het Hanzekwartier, is ervoor gekozen om deze grondexploitaties voor het vaststellen van de jaarrekening, in hetzelfde raadsvoorstel de herzieningen expliciet als besluitpunt op te nemen. 1.2 Vaststellen grondexploitatie en beschikbaar stellen van de benodigde een raadsbevoegdheid.
middelen is
De raad heeft op basis van de gemeentewet het budgetrecht en stelt voor het aangaan van verplichtingen voor de benodigde investeringen middelen beschikbaar aan het college. De grondexploitatie geeft de financiële kaders weer voor de uitvoering van het project.
2. Verantwoording zal plaatsvinden via de reguliere planning en control cyclus. De grondexploitatie zal door het college worden verantwoord in de jaarrekening en perspectiefnota en indien nodig via de financiële rapportages. Mocht er een gebeurtenis zich voordoen dat een significante invloed heeft op het financiële resultaat dan zal de grondexploitatie opnieuw aan uw raad ter besluitvorming worden voorgelegd. Dit conform de door vastgestelde financiële spelregels zoals opgenomen in de nota grondbeleid. 3. Een apart investeringskrediet maakt toerekening van de hoofdinfrastructurele kosten beter inzichtelijk en administratief beheersbaar. De ontwikkeling van een grootschalig project als het Hanzekwartier heeft een lange doorlooptijd. Er moeten vele investeringen worden gemaakt voor het bouw en woonrijpmaken. In overleg met de accountant is ervoor gekozen om de hoofdinfrastructurele kosten die plan overstijgend zijn inzichtelijk te maken en hiervoor een apart krediet aan te vragen middels bijgevoegde begrotingswijziging. E.e.a. is ook conform de BBVvoorschriften. Van de grondexploitaties die vallen binnen het Hanzekwartier vindt op basis van de kostenverhaal berekeningssystematiek van de nota Kostenverhaal een toerekening van deze kosten plaats.
Dit zal ook van toepassing zijn op ontwikkelingen die via een anterieure overeenkomst tot stand komen binnen het Hanzekwartier maar ook daarbuiten. De reeds gemaakte kosten binnen de grondexploitaties zijn in de geactualiseerde grondexploitaties verrekent. De administratieve afhandeling zal na besluitvorming door uw raad in 2023 worden geëffectueerd. Het krediet maakt het mogelijk om een betere administratieve sturing te hebben op voorbereiding en uitvoering van de hoofd infrastructurele kosten. Het effect is wel dat deze kosten worden geactiveerd met deels de dekking uit de grondexploitaties en particuliere ontwikkelingen.
Kanttekeningen, risico’s en alternatieven Kanttekeningen en (financiële) risico’s In de perspectiefnota (onderdeel jaarrekening/paragraaf grondbeleid) worden de algemene risico’s benoemd en toegelicht. Alternatieven / scenario’s Er is geen alternatief aanwezig. De herziening en begrotingswijziging zijn conform de BBV regels en spelregels opgenomen in de nota Grondbeleid 2016. Participatie Dit onderdeel is niet van toepassing. Financiële gevolgen De uitgaven komen ten laste van het investeringskrediet zoals in bijgevoegde begrotingswijziging met LIAS numeer 20291 is benoemd. De kapitaallasten worden opgenomen in de begroting onder programma 8 (onderhandenwerk en activa). Duurzaamheid Dit is niet van toepassing Communicatie en vervolgproces De herziene grondexploitaties zijn benoemd in de paragraaf Grondbeleid in de jaarrekening 2022, alsmede in de bijlage “jaarverslag grondexploitatie 2022/perspectief 2023”. Via het reguliere publicaties proces zijn deze stukken te lezen voor de burgers van de gemeente Dronten. Evaluatie Er vindt geen evaluatie plaats, echter de grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd en verantwoordt via de reguliere verantwoording cyclus (jaarrekening en/of voortgangsrapportage).
Samenhang met regio en andere beleidsdoelen De grondexploitaties alsmede de investeringen voor de hoofdstructuur leveren een bijdrage aan de woningbouwopgave en een goede leefomgeving. Bevoegdheid gemeenteraad De raad is bevoegd om over dit voorstel een besluit te nemen op grond van: • • •
Artikel 189, 190 en 191 Gemeentewet (Begroting) Artikel 198 Gemeentewet (Jaarrekening) Lokale Financiële Verordening
Bijlagen Bijlage(n) bij dit voorstel: 1. Begrotingswijziging met LIAS nummer: 20291 De Secretaris,
De Burgemeester,