2747d58f-30c3-4cd8-9735-21a7ef86c01b.pdf

MEMO U21.003501

Aan Van Toestel Betreft

: : : :

Kopie aan Bijlage(n) Datum

: : :

VVD-fractie Andor Hegger, Gebiedsontwikkeling 995 beantwoording vragen VVD-fractie naar aanleiding van de online bijeenkomst op 6 september 2023 inzake de voortgangsrapportage

12 september 2023

Vraag 1. Willen algemene informatie hebben over de gemeentelijke ontwikkelingen in de woningbouw, zodat ze een goed beeld hebben van de problematiek. Dit algemene beeld volgt niet duidelijk uit de voortgangsrapportage. Betrek hierbij projecten als Swifterbant-Zuid, de Flevomanege en De Boeg. Momenteel zien we in Nederland en ook in onze regio een kanteling van de woningmarkt. Door de stijgende hypotheekrente, hoge energielasten en hoge bouwkosten zijn we van een situatie met veel vraag, forse prijsstijgingen en overbiedingen terecht gekomen in een markt met dalende prijzen en een voorzichtige consument. Potentiële kopers nemen een afwachtende houding aan, waarbij eerst de oude woning verkocht wordt voordat er een nieuwe woning wordt gekocht. Woningmarktdeskundigen denken dat er niet zozeer sprake is van vraaguitval, maar van vraaguitstel en dat de markt tijd nodig heeft om zich aan te passen aan deze nieuwe werkelijkheid. Ook in de nieuwbouw neemt de verkoopbaarheid af, met name in de hogere prijsklassen. Hoewel er bij elk project specifieke factoren kunnen spelen, kan dit mogelijk tot gevolg hebben dat projecten vertragen (niet behalen van het vereiste verkooppercentage) of in het uiterste geval uit de verkoop worden gehaald. Het bovenstaande zien we ook in Dronten op dit moment terug.

Bij eigenlijk alle projecten die in voorbereiding zijn, zien we dat ontwikkelaars extra tijd nodig hebben om te bepalen hoe zij omgaan met de gestegen bouwkosten. Het is niet meer mogelijk om dit 1op1 door te rekenen in de verkoopprijzen. Dit betekent dat er binnen het project gekeken moet worden waar aanpassingen mogelijk zijn. Dat is complex: in principe wil niemand inleveren op kwaliteit. Dit geldt overigens niet alleen voor de koopsector maar ook voor de sociale huurprojecten van OFW. Een ander signaal is dat ontwikkelaars plannen vaker gefaseerd in verkoop brengen. Was het tot voor kort geen probleem om een plan in één keer op de markt te brengen; nu zien we dat ontwikkelaars dat liever in stappen doen, zodat afhankelijk van de verkoopresultaten nog bijsturing mogelijk is voor een volgende fase. Dit geldt bv. voor het plan De Boeg: hier zijn de grondgebonden levensloopbestendige woningen als eerste in verkoop gebracht (en verkocht), vervolgens de rijenbouw (ook verkocht). De fase met appartementen is echter nog niet in verkoop gebracht. Bij de Flevomanege (Zuiderweide) is fase 1A (appartementen) momenteel in verkoop, fase 1B levensloopbestendige woningen en rug-aan-rug-woningen) volgt eind oktober. Fase 2 (rij (oa levensloop), tweekappers en vrijstaand) en fase 3 (rij en voornamelijk tweekap) en fase 4 (appartementen) volgen later (verkoopplanning nog niet definitief).

1

-2In Swifterbant Zuid wordt dit jaar het Stedenbouwkundig plan afgerond. Het bouwrijp maken is inmiddels gestart. Ophogen van het gebied en het aanbrengen van het profiel van de zgn. hoofdweg door het gebied nog dit jaar. Net als bij de genoemde projecten in Dronten zien we bij Swifterbant-Zuid een gefaseerde aanpak. Begin volgend jaar (Q1) wordt gestart met de bouw van de eerste reeks woningen voor OFW. De verkoop van de koopwoningen starten medio 2024. De bouw van de rest van de sociale woningbouw en de huurwoningen van het middendure segment vinden plaats Q3/Q4 2024. De bouw van de koopwoningen worden voorzien Q1/Q2 2025. De inschatting voor Dronten is dat het met name in de dure segmenten (waaronder de appartementen) lastig is / wordt. Het blijft overigens altijd noodzakelijk om per plan goed te analyseren wat er mogelijk nog meer speelt dan alleen ‘de markt’. Meerdere factoren kunnen een rol spelen. Vraag 2. Gaat de gemeente de woningbouwgebieden en daarmee de woningbouwontwikkelingen ook stimuleren door andere ontwikkelingen toe te staan binnen woongebieden (net zoals dit hier over wordt nagedacht met betrekking tot het mogelijk maken van andere dan puur bedrijfsmatige activiteiten op bedrijventerreinen)? Uw vraag is een zeer wezenlijke en tegelijk is het lastig om op dit moment het juiste perspectief te schetsen.

In het licht van het raadsbesluit van afgelopen juni om Dronten de ruimte te geven door te groeien naar 60.000 inwoners in 2050, is het evident dat er nieuwe ontwikkellocaties voor woningbouw ontstaan. Daarvoor zijn in het raadsbesluit richtinggevend zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties benoemd. Voor het college is het tegelijk evident dat deze woningbouwlocaties goed moeten aansluiten bij de koers die Dronten wil varen voor haar (toekomstige) inwoners. En dan gaat het om veel meer dan woningbouw alleen. Waar gaan mensen (in Dronten) werken? Welke vormen en mate van diversiteit van verschillende woondoelgroepen is wenselijk in de bestaande en nieuwe wijken en kernen? Hoe zorgen we ervoor dat voorzieningen goed bereikbaar zijn en blijven voor de inwoners in de gemeente? Hoe gaan we om met klimaatadaptatie en biodiversiteit in de verschillende woongebieden? Het zijn vragen die in samenhang om een antwoord vragen en die worden opgepakt onder de noemer “Dronten Ontwikkelt”. Om terug te komen op uw vraag: dat er in de gemeente Dronten sprake zal zijn van verdere vermenging van verschillende functies in zowel oude als nieuw te ontwikkelen woonfuncties, lijkt voor de hand te liggen. Als was het alleen maar om reden van goed gebruik maken van schaarse ruimte. Op welke wijze dat precies vorm gaat krijgen, is nu alleen nog niet goed te zeggen.

Daarvoor willen we met de Dronter samenleving en gemeenteraad in gesprek gaan om te komen tot een Toekomstvisie, waarin onder meer het Woonperspectief en een visie op economisch en sociaal beleid in samenhang met elkaar uitgewerkt worden.