15e62a3e-7051-4437-bdbb-bb75b71bc62c.pdf

Strategisch vastgoedplan Dronten Beeldvormende sessie raad: Strategisch Vastgoedplan 15-06-2023

Inhoud

2

1

Inleiding

2

Context

3

Vastgoedbeleid

4

Programma

Inleiding

Inleiding • Sept. 2021 – sept. 2022 gewerkt aan een ‘breed’ Integraal Huisvestingsplan (IHP) • • •

Onderwijs (incl. kov) Sport Welzijn

• Beeldvormende sessie op 29 september •

Tot standkoming IHP, betrokkenheid partijen, quick scan scholen, de bouwstenen voor beleid, programma IHP

• Behoefte aan totaal inzicht in het vastgoed van de gemeente Dronten • IHP ‘zuiver’ terug brengen tot de inhoud van een IHP met een overkoepelend totaal vastgoedplan (SVP) • Aanpassingen prijspeil 1-04-2023 ‘overig’ vastgoed

4

SVP

IHP

Portefeuille overzicht • 53 vastgoedobjecten in eigendom • Totaal circa 85.000m2 • Onder te verdelen naar 7 ‘sectoren’: • Onderwijshuisvesting • Sport & recreatie • Zorg & Welzijn (m.n. solitaire kov locaties) • Gemeentelijke bedrijfsvoering • Kunst & cultuur (bibliotheek, Ludgerustoren, etc.) • MFA’s (Het Koetshuis en De Steiger) • Overig (parkeergarage, brandweerkazerne, etc.)

5

Portefeuille overzicht • Gemiddelde leeftijd 31 jaar • 31% (17 objecten, 26.000m2) ouder dan 40 jaar; voorbij technische levensduur. • Nog eens 10 objecten (19%) naderen deze leeftijd

Aantal gebouwen naar bouwjaar 14 12 10 8 6 4 2 0

6

< 1950

1950-1960 1960-1970 1970-1980 1980-1990 1990-2000 2000-2010 2010-2020

> 2020

• Ontstaansgeschiedenis Dronten belangrijke verklaring voor omvangrijke vervangingsopgave

Context

Dronten Groeit

• Aandacht voor groeiambities Dronten • Groei creëert ook toenemende capaciteitsbehoefte maatschappelijke voorzieningen. • Vastgoed = traag proces; effecten tijdig inzichtelijk maken • Ook effect op bestaande voorzieningen (rekening houden met aankomende projecten) • Ontwikkeling nieuwe maatschappelijke voorzieningen minimaal gelijktijdig optrekken met woningbouw ontwikkeling; risico op grote knelpunten (bijv. in bestaande scholen)

8

Duurzaamheidsopgave & ambities

• Klimaatakkoord:

55% reductie CO2-emissie in 2030 95% reductie CO2-emissie in 2050

Vraagt om ENG vastgoedvoorraad

• Vervangingsopgave Dronten in dat kader zowel vloek als zegen; aansluiten op natuurlijke vervangingsmomenten • Circulariteit: Wetgeving aanstaande; materiaal schaarste en uitputting vraagt om ‘het gesloten houden van de materialenkringloop’. Zou bij ieder project gedefinieerd moeten worden • Klimaatadaptatie: Wateroverlast, hittestress en biodiversiteit. Laat ontwikkelingen een positieve bijdrage leveren aan de directe omgeving. 9

Het “hebben” van vastgoed is voor een gemeente géén doel op zichzelf; vastgoed faciliteert in de uitvoering van beleid, dienstverlening en het bereiken van maatschappelijke effecten voor inwoners

Vastgoedbeleid

Strategisch vastgoedbeleid • • • •

Wettelijke taak Primaire behoefte (sterke) beleidsbehoefte Géén taak of behoefte, wel visie

Belangrijk dat vastgoed en beleid in verbinding zijn met elkaar 11

Strategisch vastgoedbeleid

Creëer goed financieel inzicht zodat een juiste afweging gemaakt kan worden: • Investeringskosten (actueel prijspeil, ook aandacht voor ‘bijkomende kosten’) • Jaarlijkse lasten; waarvoor staat de gemeente de komende 40 jaar ‘aan de lat’

12

Strategisch vastgoedbeleid – positie ‘vastgoed’ • Grip op de vastgoedcyclus resulteert in grip op de opgave. • Idealiter is de gehele levenscyclus van vastgoed ondergebracht in één organisatieonderdeel. • Binnen Dronten ook wel bekend als: “Beleid”, “Bouwen” en “Beheren” • Verschillende fases beïnvloeden elkaar waardoor integraliteit (zeer) wenselijk is

13

Strategisch vastgoedbeleid – “zelf doen” of “in regie” •

Wat doe je ‘zelf’ en wat ‘in regie’ of ‘volledig uitbesteden’ aan derden (of de markt) • Afpellen van kerntaken (zie strategisch vastgoedbeleid).

•

In het beleggen van beheer en exploitatie grofweg 3 mogelijkheden: • Zelf doen • In regie • Volledig uitbesteden

•

Bij het maken van de afweging staan drie vragen centraal: 1. Wat gebeurt er in het object? 2. In hoeverre wil ik daar als gemeente directe invloed op hebben, heb ik daarvoor het expertise en de capaciteit en welke (financiële) risico’s zijn er (ook op de lange termijn)? 3. Welke mate van professionaliteit heeft de gebruiker en welke rol kan deze spelen in de exploitatie? Het betreft maatschappelijk vastgoed; als gemeente sta je ‘aan het eind’ bijna altijd aan de lat voor risico’s, tekorten, etc. Dus een goede afweging in welke rol je pakt is van belang, idem goede contractuele afspraken.

14

Programma

16

• • • •

Opgave is groot; belangrijk deel onderwijsvastgoed (sterk verouderd) Programma betreft technische benadering; nog geen strategische/politieke keuzes Div. onderzoeken resulteren later waarschijnlijk in nieuwe projecten Naast financiën ook een organisatorisch vraagstuk; voldoende capaciteit aanwezig?

17

IHP 2023 heeft op korte termijn impact van ruim 3 miljoen op begroting

Er is een stelpost in de exploitatie (984k) die gebruikt zal worden om de nieuwe lasten op te vangen. Die dekking is in deze berekening gebruikt. De bestemmingsreserve accommodatiebeleid kan aangewend worden om (op korte termijn) de lasten voor 374k per jaar te dekken. Let op, de reserve zal op een gegeven moment uitgeput zijn. De nog huidige afschrijvingslasten (500k) behorende bij deze IHP investeringen worden uit de exploitatie gehaald en zijn daarom in mindering gebracht in deze berekening. 18

Gevolgen voor beheer en onderhoud •

Accommodatiebeheerplan wordt in 2023 opgeleverd en bevat totaallijst van objecten waar de gemeente nu of in de nabije toekomst voor aan de lat staat

•

Restlevensduur panden in beeld + status van de onderhoudstoestand per pand

Ø Input voor beheer- en onderhoudsplan (jaarrond onderhoud en groot onderhoud) wordt opgenomen in beheerplan; Ø Voor groot onderhoud wordt per object een voorziening groot onderhoud bepaald Ø Kritisch kijken naar panden met beperkte restlevensduur versus investeringsniveau in onderhoud v Structureel onderhoud inzetten of tijdelijk pappen en nathouden tot sloop v Geaccepteerd risico is dat er tussentijds toch geïnvesteerd moet worden (verwarming valt uit) Ø Duurzaamheids-opgave vraagt om extra investeringen en ook om structureel meer onderhoud.

19

Vervolg vastgoedbeleid • Strategisch :

Overzicht en (keuze) perspectief van ons maatschappelijk vastgoed Kader van basisvragen om investeringen te bepalen Financieel inzicht Verbinding met duurzaamheid Basis voor onderhoud en beheerplan

Om de 4 jaar bijstellen

• Tactisch:

Programmering voor de komende jaren Routekaart waarmee gaan we beginnen Financiering project (en)– raadsbesluit. Jaarlijks opstellen en aanpassen

• Operationeel :

Definitie projectkader Realisatie projecten Invullen projectorganisaties Start en uitvoering projecten 20

‘We shape our buildings, thereafter they shape us’ Winston Churchill