TV-GBD GR-22-04-2024 Bestemmingsplan DeWouden II Westwoud (2024-17) - beantwoording 18-04-2024

Technische vragen aan burgemeester en wethouders Fractie

Gemeentebelangen Drechterland

Opsteller

F. de Vos-Janssen (M.G. Appelman)

RTG/raad

GR 22-04-2023

Onderwerp

Bestemmingsplan De Wouden II Westwoud (2024-17)

Geagendeerd

Ja

Agendapunt

6

Datum aanvraag

16-04-2023

Inleiding: N.a.v. onze schriftelijke vragen d.d. 09-04-2024 en de deels onvolledige beantwoording d.d. 1104-2024 is er onduidelijkheid t.a.v. de volgende onderwerpen: 1. Mogelijke wijziging van oppervlakte en vraagprijs van de zgn. “BeBo-woningen” voor starters n.a.v. het aanpassen van het aantal van 2x6 naar 2x7 woningen per blok 2. De invloed van de welstandcommissie en provincie (ARO) op de layout van het plan 3. Het veranderen van het aangezicht vanaf de Dr. Wijtemalaan door het ophogen van het plan met 0,5 m 4. Mogelijke consequenties van het ophogen van het plan met 0,5 m voor bestaande opstallen 5. Invloed van belanghebbenden en gemeenteraad voor en ná het vaststellen van het bestemmingsplan (ter voorkoming van dat “het terug moet naar de tekentafel” met alle vertraging van dien).

Vragen: 1.a. Is het woonoppervlak van de “BeBo-woningen” gewijzigd (was ca. 50m2)? 1.b. Wordt de vraagprijs van de “BeBo-woningen” gewijzigd (was ca. € 250.000)? 2.a. Hoe heeft de welstandscommissie de layout van het plan precies doen veranderen? 2.b. Hoe heeft de provincie (ARO) de layout van het plan precies doen veranderen? 3. Is het effect van het ophogen met 0,5m op het aangezicht vanaf de Dr. Wytemalaan überhaupt onderzocht (kijkend naar bestaande versus nieuwe bebouwing)? 4.a. Hoe wordt (mogelijke) “schade” aan het belendende perceel Dr. Wijtemalaan 31 gedefinieerd? 4.b. Welke partij is t.z.t. aansprakelijk voor bovengenoemde, mogelijke schade? 4.c. Is er ondertussen al een oplossing bedacht die het afwateren op perceel Dr. Wijtemalaan 31 en het zgn. “waterbedeffect” kan voorkomen? 5.a. Kan de gemeenteraad per definitie invloed uitoefenen op het ontwerp bij het vaststellen van een dergelijk bestemmingsplan (dit blijkt namelijk nauwelijks mogelijk), vaststellende dat de raad geen deel uitmaakt van de burgerparticipatie en in het ontwerpproces niet of nauwelijks wordt gekend? 5.b. Wat zijn de instrumenten die belanghebbenden kunnen gebruiken om invloed uit te oefenen op aspecten van het plan die pas na het vaststellen van het bestemmingsplan worden uitgewerkt?

Antwoorden 1.a. Nee, de oppervlakte is niet gewijzigd. De BeBo’s-woningen hebben een minimale oppervlakte van 50 m² GBO. 1.b. De BeBo-woningen zijn maximaal € 230.000,- V.O.N.. Dit bedrag mag geïndexeerd worden vanaf prijspeil 1 mei 2023. 2.a. Bij de Welstandcommissies op 4 oktober 2023 en 1 november 2023, heeft de Welstand opmerkingen gemaakt op het plan, welke zijn verwerkt door de Initiatiefnemer. Welstand heeft met name invloed gehad op de uitstraling van de BeBo-woningen, de woningen gelegen aan de entree van de wijk, en de referentiebeelden in het beeldkwaliteitsplan. Na de wijzigingen heeft de welstandscommissie te kennen gegeven dat het BKP voldoende handvaten biedt voor het realiseren van een dorpse uitstraling, ook bij de BeBo-woningen. 2.b. De ARO is een onafhankelijke provinciale adviescommissie die tijdens het planproces om advies wordt gevraagd over de ruimtelijke kwaliteit van plannen. De ARO is door gemeente en Initiatiefnemer bezocht op 29 augustus 2023 en 10 oktober 2023. Bij de totstandkoming van het plan is gebruik gemaakt van de expertise van diverse stedenbouwkundigen. In het beeldkwaliteitsplan wordt toegelicht dat het plan is opgebouwd uit een aantal ruimtelijk bestaande structuren zoals de aanwezigheid van het Dr. Singelenbergpark en het lint aan de Dr. Wijtemalaan.

De ARO constateert dat het ontwerp lijkt op een logische schakel tussen het lint en het park. De ARO heeft waardering uitgesproken voor de openbaarheid van de oevers. De ARO heeft om die reden geen grove verandering van het plan geadviseerd. 3. Tijdens de ruimtelijke procedure is het vaak nog niet duidelijk hoeveel er exact opgehoogd dient te worden. De meest recente onderzoeken laten zien dat er ca. 40 centimeter opgehoogd moet worden. Het vloerpeil van de woning op kavel 1 zal ongeveer gelijk gaan liggen met het vloerpeil van de bestaande woning op nr. 31. Met het aangezicht en de overgang tussen de bestaande en nieuwe bebouwing is rekening gehouden. De eerste woningen ten zuiden van Dr. Wijtemalaan 31 moeten rekening houden met een lage goot (max. 3,5 meter). De rooilijn van kavel 1 ligt daarnaast iets achter de woning van nr. 31, waardoor de bestaande woning niet achter de woning van kavel 1 weg zal vallen. Tussen de woning op nr. 31 en de garage op kavel 1 zit ongeveer 10 meter afstand. 4.a. Het ingenieursbureau, de geotechnisch adviseur en de geohydroloog die betrokken zijn bij het bouwrijp maken en het ontwerp, geven aan dat schade door zettingen en een hogere grondwaterstand niet aannemelijk is in dit geval. Het huidige beheerpeil van de watergang voor de woning aan de Dr. Wijtemalaan 31 varieert van NAP -1,70m tot -1,90m.

De watergang achter de woning heeft een peil van NAP -1,55m tot -1,65m. Tussen Dr. Wijtemalaan 31 en de projectlocatie bevindt zich een reeds aanwezige peilscheiding in de watergang aan de voorzijde. Het peil in de watergang aan de voorzijde van de projectlocatie is daardoor lager dan het peil van de watergang ter hoogte van Dr. Wijtemalaan 31 en ligt op -NAP -2,32m. Er is dus sprake van stroming van grondwater vanaf het perceel bij nr. 31 in de richting van de nieuwbouw en niet andersom, aangezien water niet van laag naar hoog stroomt. Deze stromingsrichting zal dus ook niet veranderen. N.a.v. afstemming met HHNK is ook besloten om het peil voor de projectlocatie verder te verlagen naar NAP -2,40. 4.b. De Initiatiefnemer is aansprakelijk voor schade die ontstaat n.a.v. het bouw- en woonrijp maken van het totale plangebied, waarbinnen de aangrenzende kavel ook valt. Voorafgaand aan deze werkzaamheden wordt bij Dr. Wijtemalaan 31 een bouwkundige opname gedaan om de nulsituatie vast te leggen. Mocht blijken dat er op basis van deze nulsituatie geconcludeerd wordt dat er nieuwe schades zijn ontstaan aan de woning dan wordt hier door de Initiatiefnemer in overleg met de bewoner een passende oplossing voor gevonden om deze schade te vergoeden of verhelpen. 4.c. Het perceel naast Dr. Wijtemalaan 31 (kavel 1) wordt circa 30cm hoger dan het perceel van Dr. Wijtemalaan 31. Om evt.

afwateren te voorkomen, wordt naast de perceelgrens op

5.a.

5.b.

de nieuwe kavel een greppel gegraven met daarin een drainagekoffer, waardoor afstromend water opgevangen wordt. Uw raad heeft voor de opmaak van een bestemmingsplan aan ons college kaders meegegeven zoals het Woonprogramma, kroonbedekking, parkeernormen etc. Op die wijze heeft uw raad invloed op de inhoud van het ontwerp. Bij de beoordeling van het voorstel om het bestemmingsplan vast te stellen, kunt u toetsen of de door u gegeven kaders goed zijn ingevuld. Met uw raad is deze werkwijze afgesproken voor woningbouwplannen van 12 tot 100 woningen om tot snellere planvorming en realisering van de woningen te komen. Conform de werkwijze hebben wij na de ondertekening van de anterieure overeenkomst uw raad geïnformeerd middels een raadsbrief. Het bestemmingsplan voorziet in een planologisch kader. Bij de verdere uitwerking van het plan zoals het bouwen van de woningen dient een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit te worden aangevraagd. Het ontwerp van de woningen wordt dan getoetst onder andere aan het omgevingsplan en op het uiterlijk van een bouwwerk (welstand). Nadat de gemeente heeft besloten om de vergunning te verlenen, kunnen het besluit met bijbehorende stukken worden ingezien. Is een belanghebbende het niet eens met het besluit, dan kan binnen zes weken een bezwaarschrift worden ingediend.

Technische bouwactiviteiten rondom de bouwplannen worden getoetst door een onafhankelijke kwaliteitsborger, die erop toeziet dat een bouwwerk aan wet- en regelgeving voldoet.

⃰ Dit vragenformulier z.s.m. toezenden aan griffie@drechterland.nl