Document · PDF

Strategisch vastgoedplan - gemeente Drechterland

Gemeenteraad 25 juni 2026, gemeente DrechterlandBij agendapunt: Vaststellen Strategisch vastgoedplan (2026-31)6.049 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Strategisch vastgoedplan gemeente Drechterland

Opdrachtgever Gemeente Drechterland

Datum 27 mei 2026

Referentie 1696402-0107.0.3

Auteur(s) Michiel Otto - HEVO B.V. Eline Stevens - HEVO B.V.

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Statenlaan 8

5223 LA 's-Hertogenbosch

T 073 - 6 409 409

info@hevo.nl

KvK Brabant 16029774

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Assendorperdijk 1

8012 EG Zwolle

T 038 - 4 258 101

ISO 9001-gecertificeerd

BTW 0011.60.461.B01

Inhoud 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

Inleiding Doelstelling Positionering en logisch vervolg Aanpak Leeswijzer

4 4 5 6 6

2. 2.1. 2.2. 2.3.

Context gemeente Drechterland Organisatie gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland Drechterland Maatschappelijk vastgoed in beeld

8 8 9 9

3. 3.1. 3.2. 3.3.

Wettelijke taken en beleid Wettelijke taken Wet Markt en Overheid Beleid

11 11 11 12

4. 4.1. 4.2. 4.3.

Methodiek Clustering Beslisboom vraagzijde Beslisboom aanbodzijde

14 14 15 16

Vastgoedportefeuille

6. 6.1. 6.2.

Programma Levensduur vastgoed Programma

20 20 20

7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4.

Financiën Uitgangspunten Investeringskosten Eigenaarslasten Investeringen en jaarlijkse per object

22 22 22 23 24

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 2 van 29

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 3 van 29

1. Inleiding De gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland beschikken over een breed palet aan maatschappelijk vastgoed variërend van culturele voorzieningen, sportaccommodaties tot aan welzijnslocaties en monumenten. Daarmee staan de drie gemeenten voor de uitdaging om een toekomstbestendig Strategisch Vastgoedplan voor haar maatschappelijk vastgoed op te stellen.

1.1. Doelstelling Het Strategisch Vastgoedplan benoemt het langetermijnperspectief (strategie). Dit plan is daarmee een van de (strategische) beleidsnotities binnen de gemeente (zie figuur 11). Het plan geeft inzicht in de kaders vanuit het vastgoed (op inhoud) en zoekt nadrukkelijk de verbinding (samenwerking) met de beleidsvelden.

Door keuzes in het verleden is onderhoud uitgesteld, waardoor nu een piek ontstaat in de onderhoudswerkzaamheden. Dat betekent dat de financiële middelen voor het onderhoud de komende jaren aanzienlijk stijgen. Hierbij speelt de gemiddelde hoge leeftijd van het maatschappelijk vastgoed een rol, maar daarnaast zijn er ook opgaven bijgekomen op het gebied van duurzaamheid, leefbaarheid, toerisme, cultuur en toegankelijkheid. Dit vereist een integrale aanpak die een leidraad vormen voor de toekomst van ieder object binnen de vastgoedportefeuille. Het primaire doel is het opstellen van het Strategisch Vastgoedplan waarmee de afdeling vastgoed in de positie wordt gebracht om strategische keuzes te maken in de vastgoedportefeuille. Deze keuzes zorgen ervoor dat de vastgoedportefeuille afgestemd wordt op de accommodatiebehoefte en de financiële mogelijkheden van de gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland. Belangrijk om op te nemen in dit Strategisch Vastgoedplan zijn duurzaamheid, toegankelijkheid, toerisme, cultuur, dorpshuizen, sport en spel en de visie van de stakeholders. Hierbij wordt gestreefd naar een langetermijnvisie die financiële stabiliteit waarborgt, waarbij in kaart wordt gebracht welk maatschappelijk vastgoed in de portefeuille wordt behouden, afgestoten of juist verworven.

Daarin is het van belang rekening te houden met de belangen van de verschillende gebruikersgroepen en daarin de huidige en toekomstige behoeften mee te nemen. De drie gemeenten hebben hetzelfde proces doorlopen om te komen tot een strategisch huisvestingsplan. Dit document beschrijft de scenario’s en financiële uitwerkingen voor de gemeente Drechterland.

Referentie: 1696402-0107.0.3.

De doelstelling voor het Strategisch Vastgoedplan omvat verschillende aspecten: • Samenhang tussen vraag en aanbod: De gemeente streeft ernaar om de vraag naar accommodaties in lijn te brengen met het beschikbare aanbod, zodat er een optimale benutting van het vastgoed plaatsvindt. • Afstemming van bezit en gebruik van vastgoed op gemeentelijke beleidsdoelstellingen: Het is de intentie van de gemeente om het bezit en gebruik van vastgoed af te stemmen op de beleidsdoelstellingen voor diverse maatschappelijke activiteiten, waardoor het vastgoed een faciliterende rol vervult. • Beheersing van exploitatielasten: Een belangrijk streven is het beheersen van de exploitatielasten van de accommodaties, wat mogelijk kan leiden tot bezuinigingen en efficiënter gebruik van middelen.

Pagina 4 van 29

Daarnaast wordt er vanuit het Strategisch Vastgoedplan gestreefd naar een 'gezonde en duurzame' vastgoedportefeuille. Dit houdt in dat het vastgoed van voldoende kwaliteit en toekomstbestendig moet zijn, met een kostendekkende exploitatie en inzicht in de geldstromen. Het streven is om te voldoen aan het Klimaatakkoord van Parijs, zodat de gemeente haar wettelijke taak vervult en een voorbeeldfunctie vervult op het gebied van duurzaamheid. Het vastgoed wordt daarmee gezien als faciliterend en ondersteunend aan de wettelijke taken en beleidsdoelen. Dit document is een van de strategische documenten binnen de gemeente. Het document dient jaarlijks geëvalueerd te worden.

Referentie: 1696402-0107.0.3.

1.2. Positionering en logisch vervolg Het Strategisch Vastgoedplan zorgt voor de strategische kant van het vastgoed. Het speelt in op de context (gemeentelijk beleid, ontwikkelingen en wetgeving), benoemt de strategie voor het vastgoed (stip op de horizon) en zet in op de behoefte vanuit de verschillende beleidsvelden (huisvestingsvraag). Een logisch vervolg op dit document: 1. Met de tactische vertaling wordt uitvoering gegeven aan het Strategisch Vastgoedplan en wordt ingezet op het organiseren van het uitvoeringsprogramma voor de eerste 4 jaar, waarin mutaties in de vastgoedportefeuille als concreet project benoemd worden; 2. Per project wordt op operationeel niveau toegewerkt naar vaststelling van de projectkaders waarop gemonitord of uitgevoerd kan worden.

Pagina 5 van 29

1.3. Aanpak In vijf stappen is toegewerkt naar onderliggend Strategisch Vastgoedplan:

In de laatste stap zijn alle scenario’s inclusief de financiële impact over de tijd uitgezet. Daarmee is per object inzichtelijk geworden welke actie aansluit bij de visie van de gemeente, wat de financiële consequenties zijn, en op welk moment in de tijd de actie het beste kan worden uitgevoerd. Onderliggend document beschrijft de scenario’s voor de gemeente Drechterland.

1.4. Leeswijzer

De eerste stap bestond uit het inzichtelijk maken van de visie van de gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland op het gebruik en de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. Deze visie diende als uitgangspunt voor het verdere proces. Parallel daaraan is een brede participatieaanpak opgezet om input op te halen over de huidige situatie en toekomstige behoeften. Zo zijn er interviews gehouden met beleidsmedewerkers van diverse beleidsterreinen binnen de gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland, evenals een gesprek met de afdeling Vastgoed over het strategisch bezit. Daarnaast zijn externe stakeholders – verdeeld over de drie gemeenten – betrokken via interviews.

Hoofdstuk 2 gaat in op de context van de gemeente Drechterland. De organisatie wordt kort beschreven en het maatschappelijk vastgoed wordt in beeld gebracht. Vervolgens schetst hoofdstuk 3 het wettelijk en beleidsmatig kader. In hoofdstuk 4 wordt de methodiek uiteengezet. Hierin wordt toegelicht hoe de clustering is toegepast en hoe de beslisbomen voor zowel de vraag- als de aanbodzijde richting geven aan de analyse en besluitvorming. Op basis hiervan wordt in hoofdstuk 5 de vastgoedportefeuille beschreven. Het programma vormt het onderwerp van hoofdstuk 6. Hierin worden de toekomstige opgaven in beeld gebracht en vertaald naar concrete keuzes. Tot slot beschrijft hoofdstuk 7 de financiële consequenties.

Op basis van de opgehaalde informatie is een inventarisatie uitgevoerd van alle vastgoedobjecten. Per object zijn de technische staat, duurzaamheidsgegevens en financiële kenmerken vastgelegd. Vervolgens is, op basis van de eerder opgehaalde visie, een afwegingskader opgesteld. Dit kader maakte het mogelijk om per object een voorgenomen scenario te bepalen: behouden (renoveren of transformeren), vernieuwen (nieuwbouw), of afstoten (tenzij aanvullend beleid wordt geformuleerd). Ook is een interne werksessie georganiseerd met medewerkers van de gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland om gezamenlijk de analyse van het vastgoedaanbod en de database te bespreken en te completeren.

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 6 van 29

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 7 van 29

2. Context gemeente Drechterland 2.1. Organisatie gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland De gemeente Drechterland is onderdeel van een intergemeentelijke samenwerking. De gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland vormen samen deze een intergemeentelijke samenwerking, gelegen in de regio West-Friesland in de provincie Noord-Holland. Deze samenwerking is gericht op het bundelen van krachten om de gemeentelijke dienstverlening te optimaliseren en beleidsvorming efficiënter te organiseren. De gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland voeren taken uit op het gebied van: • Publiekszaken (zoals burgerzaken en vergunningverlening) • Grondgebiedzaken (zoals ruimtelijke ordening, infrastructuur en milieu) • Middelenbeheer (zoals financiën, HR en ICT) Door deze integrale organisatievorm kunnen de gemeenten kennis bundelen, kosten besparen en beter inspelen op opgaven die de grenzen van individuele gemeenten overstijgen. De gezamenlijke schaal (ongeveer 60.000 inwoners) zorgt voor een stevigere basis voor beleidsontwikkeling en uitvoering. Tegelijkertijd behouden de drie gemeenten hun bestuurlijke zelfstandigheid en eigen identiteit.

•

Vertaling naar subsidiebeleid: welke organisaties kunnen onder welke voorwaarden gebruik maken van gemeentelijk vastgoed?

Maatschappelijk vastgoed faciliteert en ondersteunt de beleidsdoelen of maatschappelijke doeleinden en biedt ruimte voor (maatschappelijke/publieke) functies en activiteiten. Dit vastgoed is direct of indirect1 eigendom van de gemeente. Vanuit het strategisch vastgoedplan is het belangrijk te kijken naar de verbinding met de beleidsvelden (huisvestingsvraag) en daarnaast toe te werken naar een ‘gezonde en duurzame’ vastgoedportefeuille. Hieronder wordt verstaan een kwalitatief goede en toekomstbestendige vastgoedportefeuille met minimaal een kostendekkende exploitatie en inzicht in de geldstromen (huur inclusief subsidie versus de huisvestingslasten). Een vastgoedportefeuille die in de loop der tijd voldoet aan het Klimaatakkoord van Parijs (in Nederland vertaald naar de Klimaatwet 2019), waarmee de gemeenten voldoen aan hun wettelijke taak en voorbeeldfunctie. Dat betekent dat gemeenten hun wettelijke taak en voorbeeldfunctie invullen door de CO₂-uitstoot in 2030 met 49% en in 2050 met 95% te reduceren ten opzichte van 1990, en ervoor te zorgen dat de volledige energievoorziening in 2050 duurzaam is.

De gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland kenmerken zich door een gevarieerd karakter met een historische stadskern, landelijke gebieden, bedrijventerreinen en moderne woonwijken. Dit vraagt om een flexibele, maar goed doordachte vastgoedstrategie die recht doet aan de diversiteit in gebruik, functies en behoeften per gemeente en per kern.

Om tegemoet te komen aan het Klimaatakkoord, de Klimaatwet en om uiteindelijk dus ‘Paris-proof’ te worden, staan er voor gemeenten de komende jaren een aantal belangrijke veranderingen op de agenda. Binnen het maatschappelijk vastgoed moet je rekening houden met de volgende eisen: • Nieuwbouw in opdracht van gemeenten is vanaf 2019 minimaal bijna energieneutraal (BENG). • Nieuwbouw in opdracht van gemeenten is vanaf 2020 waar mogelijk gasloos of klaar om gasloos te worden. • Streven naar energieneutraliteit in 2040.

De gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland willen toewerken naar: • Samenhang aanbrengen tussen vraag en aanbod. • Bezit en gebruik van vastgoed in lijn brengen met de gemeentelijke beleidsdoelstellingen voor tal van maatschappelijke activiteiten. • Beheersing van de exploitatielasten van vastgoedobjecten (c.q. bezuiniging).

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Direct vastgoed zijn alle gebouwen die juridisch én economisch onder verantwoording vallen van de gemeente, waarbij scholen een uitzondering zijn op deze regel. Het eigendom van indirect vastgoed is bij andere stakeholders ondergebracht en daarmee hun verantwoordelijkheid.

Pagina 8 van 29

2.2. Drechterland De gemeente Drechterland bestaat uit diverse dorpen waaronder Hem, Hoogkarspel, Oosterblokker, Oosterleek, Schellinkhout, Venhuizen, Westwoud en Wijdenes. Ook bestaat de gemeente uit verschillende buurtschappen zoals Binnenwijzend Blokdijk, De Bangert, De Buurt, De Hout, De Weed, Kraaienburg, Leekerweg, Oostergouw, Oosterwijzend, Oudijk, Munnickaij, Tersluis, Westerbuurt, Westerwijzend Wijmers en Zittend. Drechterland is ontstaan uit een reeks gemeentelijke herindelingen, waarbij in 2006 de gemeenten Drechterland en Venhuizen zijn samengevoegd. De gemeente kenmerkt zich door een landelijk karakter, met een sterke verbondenheid tussen de dorpskernen en een focus op leefbaarheid en kleinschaligheid.

2.3. Maatschappelijk vastgoed in beeld De gemeente Drechterland beschikt op peildatum 1 april 2026 over 43 maatschappelijke vastgoedobjecten. Deze vastgoedobjecten zijn onder te verdelen in de volgende functionele categorieën: • Erfgoed (zoals monumentale panden) • Onderwijs / sociaal (zoals kinderopvang) • Sociaal-cultureel (zoals stadhuis) • Sport (zoals sporthallen, gymzalen) • Veiligheid (zoals brandweer) • Overig (zoals havenkantoor)

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 9 van 29

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 10 van 29

3. Wettelijke taken en beleid 3.1. Wettelijke taken Wettelijke verplichtingen met betrekking tot accommodaties omvatten primair de huisvesting van onderwijsinstellingen, wat valt onder het Integraal Huisvestingsplan (IHP) en niet onder het accommodatiebeleid. Daarnaast vereist de Arbowetgeving dat de gemeente haar eigen medewerkers een veilige en geschikte werkomgeving biedt. Deze verantwoordelijkheden worden beschouwd als een smalle interpretatie van de gemeentelijke taken. Echter bestaat er de mogelijkheid om een ruimere interpretatie te hanteren van de wettelijke verantwoordelijkheden door toevoeging van een 'zorgplicht'. Dit omvat het faciliteren van integrale toegang tot diensten, zoals bibliotheekvoorzieningen, sociale diensten en het waarborgen van openbare veiligheid. Het kabinet wil dat elke gemeente een volwaardige bibliotheek heeft. Gemeenten krijgen daarvoor extra geld en vanaf 2025 ook een wettelijke taak, ook wel zorgplicht genoemd. Hoewel er geen specifieke wettelijke verplichting bestaat om activiteiten met een maatschappelijk karakter te huisvesten, hebben de colleges ervoor gekozen om een breder perspectief te hanteren.

Dit impliceert dat de gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland zich niet alleen beperken tot de strikt wettelijke taken, maar ook streven naar het faciliteren van voorzieningen die een positieve bijdrage leveren aan de lokale gemeenschap. Deze situatie is al vele jaren aan de orde, waarbij de gemeente ervoor heeft gekozen om accommodaties in bezit te hebben die geen wettelijke verplichting hebben. Voorbeelden zijn peuterspeelzalen, kinderdagverblijven en dorpshuizen.

Op grond van deze wet dient een gemeente bij het aanbieden van vastgoed voor economische activiteiten minimaal een kostendekkende huur te vragen. Indien dit niet gebeurt, kan er sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Echter, bepaalde activiteiten kunnen worden aangemerkt als van algemeen belang, waardoor de gedragsregels van de wet niet van toepassing zijn. Dit vereist een expliciet raadsbesluit waarin de betreffende activiteit als zodanig wordt benoemd. In de praktijk hebben sommige gemeenten via dergelijke besluiten maatschappelijke activiteiten onder de noemer ‘algemeen belang’ gebracht. Hierdoor is het mogelijk geworden om voor diverse initiatieven een maatschappelijk huurtarief te hanteren. Gemeenten ondersteunen in beginsel activiteiten die in verenigingsverband worden uitgevoerd, vaak door het beschikbaar stellen van huisvesting — al dan niet tegen een gereduceerd tarief — ongeacht het karakter van de vereniging. Om te komen tot een zorgvuldige afweging, dient de gemeente eerst via de betrokken beleidsafdelingen vast te stellen of een maatschappelijke activiteit in aanmerking komt voor ondersteuning. Dit kan op basis van een wettelijke taak, de Maatschappelijke Agenda (MAG) of ander vastgesteld beleid. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van een beslisboom, zoals die ook wordt toegepast bij subsidiebeleid.

Bij een positief besluit tot ondersteuning, en met een toegekende subsidie waarin ruimte is voor ten minste een kostendekkende huur, kan de initiatiefnemer in overleg met het cluster Vastgoed op zoek gaan naar passende huisvesting — binnen of buiten de gemeentelijke vastgoedportefeuille.

3.2. Wet Markt en Overheid De Wet Markt en Overheid (WM&O) is bedoeld om oneerlijke concurrentie tussen overheden en private partijen te voorkomen wanneer overheden economische activiteiten verrichten. De wet stelt vier gedragsregels vast: integrale kostendoorberekening, het verbod op bevoordeling, het zorgvuldig omgaan met gegevens, en functiescheiding. Deze regels zijn van toepassing op alle economische activiteiten die niet tot de wettelijke taken van de overheid behoren.

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 11 van 29

3.3. Beleid Als input voor dit strategisch vastgoedbeleid zijn de volgende beleidsstukken van de gemeente Drechterland gebruikt:

Beleidsdomein Erfgoed

Niet meer actueel

Sport

Drechterland in beweging 2013-2016

Sociaal-Maatschappelijk

Subsidieregelingen 2025

Onderwijs

IHP 2020 - 2030

Ruimtelijk

Structuurvisie landschap 2011

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 12 van 29

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 13 van 29

4. Methodiek Dit hoofdstuk beschrijft de methodiek met behulp van beslismoment om te komen tot een analyse van alle objecten in de gemeente Drechterland. De beslisbomen vormen het fundament onder de uitvoering van het accommodatiebeleid: zij maken zichtbaar waarop besluiten gebaseerd zijn en hoe er consistent wordt afgewogen tussen beleidsmatige waarde, ruimtelijke beschikbaarheid en financiële haalbaarheid. De beslisbomen bieden een gestructureerde en transparante methode voor het beoordelen van zowel ruimtevraag als vastgoedaanbod. Ze vertalen beleidsambities naar concrete keuzes op het niveau van gebruikers, gebouwen en samenwerkingen. De bijbehorende beleidsregels zijn afgestemd op verschillende categorieën binnen de portefeuille en zorgen voor een integrale, doelgerichte en toekomstbestendige inzet van gemeentelijk vastgoed. Om relevant en actueel te blijven, wordt het accommodatiebeleid periodiek, idealiter elke vier jaar, geactualiseerd. Beleidsmatige inzichten, veranderende maatschappelijke behoeften en voortschrijdende uitvoering vragen immers om bijstelling en aanvulling. In situaties waarin beleid (nog) ontbreekt, biedt deze methode bovendien ruimte om maatwerk te leveren of nieuw beleid te ontwikkelen. Daarmee blijft het beleid niet alleen richtinggevend, maar ook wendbaar en toepasbaar in de praktijk.

4.1. Clustering Om grip en overzicht te houden op de diverse portefeuille aan maatschappelijke accommodaties en om samenhangende keuzes te maken, delen we de portefeuille op in zes clusters:

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 14 van 29

4.2. Beslisboom vraagzijde Het advies luidt om bestaande en nieuwe gebruikers van maatschappelijk vastgoed te beoordelen aan de hand van deze beslisboom, inclusief gebruikers met een subsidietoekenning voor vastgoedhuur. Na vaststelling van dit beleidsstuk wordt de procedure voor subsidieaanvragen herzien, met de integratie van een huisvestingsparagraaf die gebaseerd is op de beslisboom. De beslisboom fungeert als een leidraad voor de beoordeling van huisvestingsaanvragen op basis van verschillende kenmerken en criteria. Hierdoor wordt een duidelijke afweging gemaakt, wat leidt tot een vereiste actie. Dit biedt inzicht in de procedure rondom huisvestingsen subsidieaanvragen van gebruikers. Het is essentieel dat het toepassen van de beslisboom om de vier jaar wordt gedaan om relevant te blijven, recente acties te verwerken en vereiste acties opnieuw inzichtelijk te maken.

Referentie: 1696402-0107.0.3.

De beslisboom omvat de volgende kenmerken: • Wettelijke taak/zorgplicht. • Initiatief valt binnen de Maatschappelijke Agenda (MAG), is passend binnen uitvoeringsprogramma of ander beleid. • Beschikbaarheid van financiële middelen van partijen en/of gemeente voor het doel en toevoeging van een huisvestingsparagraaf in de subsidieaanvraag. • Beschikbare ruimte in eigen vastgoed of ander maatschappelijk vastgoed van de gemeente. • Mogelijkheid tot samenwerking in bestaande accommodaties. • Huurmogelijkheden bij een derde partij voor de initiatiefnemer. • Overeenstemming van prijs en voorwaarden met beleidsregels. Conclusie van de beslisboom: Toekenning van de aanvraag, afwijzing van de aanvraag, of de initiatiefnemer zoekt een (commercieel) alternatief.

Pagina 15 van 29

4.3. Beslisboom aanbodzijde De beslisboom voor de aanbodzijde werkt als het spiegelbeeld voor de vraagzijde. Uiteindelijk moeten beide beslisbomen tot een vastgoedportefeuille leiden waarin vraag en aanbod met elkaar in balans zijn. De beslisboom voor de aanbodzijde werkt per object, aan de hand van een aantal kenmerken en criteria, toe naar een afweging, ofwel vereiste actie voor dat betreffende object. Hierdoor ontstaat inzicht in de portefeuille en kunnen vereiste acties tijdig opgepakt worden. Ook hier is het van belang om de beslisboom elke vier jaar toe te passen op de vastgoedportefeuille

Referentie: 1696402-0107.0.3.

De beslisboom bevat de volgende kenmerken: • Wettelijke taak/ zorgplicht. • Past de locatie bij MAG, past ze binnen het uitvoeringsprogramma of ander beleid of is het hiervoor geschikt te maken tegen acceptabele kosten. • Eigenaarslasten in combinatie met opbrengsten acceptabel. • Kan de locatie verduurzaamd worden tegen een acceptabele prijs, is er sprake van strategisch vastgoed. • Is het een monument. Conclusie afwegingskader: In eigendom houden, alternatief via economisch claimrecht (= investeren in verduurzaming), afstoten en nader onderzoek rondom Wet markt en Overheid.

Pagina 16 van 29

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 17 van 29

5. Vastgoedportefeuille In dit hoofdstuk wordt de vastgoedportefeuille van de gemeente Drechterland gepresenteerd. Onderstaande kaart toont de locaties van de objecten in de gemeente:

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 18 van 29

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 19 van 29

6. Programma 6.1. Levensduur vastgoed Om effectief strategisch accommodatiebeleid te kunnen voeren, is het noodzakelijk om kaders en uitgangspunten te hanteren die richting geven aan beslissingen per object. Een belangrijk uitgangspunt is de levensduur van vastgoed. Gemiddeld wordt een functionele levensduur van 40 jaar gehanteerd. Daarna zijn vaak grootschalige investeringen noodzakelijk om kwaliteit, veiligheid en functionaliteit te behouden. Voor onderdelen zoals installaties en inrichting gelden bovendien kortere afschrijvingstermijnen. Vanaf circa het 35e levensjaar is het daarom raadzaam om per object strategisch vooruit te kijken: renoveren, herontwikkelen of vervangen? De combinatie van levensduur, kwaliteit, duurzaamheid, eigendomssituatie en functioneel gebruik biedt de gemeenten duidelijke richtlijnen voor strategische keuzes. Door tijdig te sturen, wordt desinvestering voorkomen en ontstaat een integraal beeld van de opgave waarvoor de gemeenten zich gesteld ziet.

6.2. Programma Op basis van de beslisboom voor de aanbodzijde is een programma opgesteld waarin per object wordt aangegeven welke maatregel/ scenario nodig is, zie bijlage. Het programma benoemt per object een scenario. De volgende scenario’s worden gebruikt: Nieuwbouw ENG: In dit scenario wordt het bestaande gebouw volledig gesloopt en vervangen door een nieuw pand. Het nieuwe gebouw krijgt een levensduur van minimaal veertig jaar en wordt volledig energie neutraal gerealiseerd. Daarmee voldoet het aan de actuele wet- en regelgeving. Maximaal verduurzamen: Wanneer gekozen wordt voor maximaal verduurzamen, blijft alleen het casco van het gebouw behouden. De gevels, het dak, de installaties en het interieur worden volledig vernieuwd en verduurzaamd. Hiermee wordt de levensduur van het gebouw opnieuw met veertig jaar verlengd. Het streven is om het gebouw energie neutraal te maken; waar dat niet mogelijk is, wordt gekozen voor de

Referentie: 1696402-0107.0.3.

meest duurzame oplossing die in lijn is met de klimaatwet. De kwaliteit benadert die van nieuwbouw, binnen de mogelijkheden van het bestaande casco. Instandhouden: Het scenario instandhouden gaat uit van het behouden van het gebouw in de huidige staat. Alleen noodzakelijke onderhoudsmaatregelen worden uitgevoerd, zodat het gebouw in gebruik kan blijven. De levensduur wordt hierdoor beperkt verlengd en er vindt geen substantiële kwaliteits- of duurzaamheidsverbetering plaats. Het gebouw blijft feitelijk zoals het nu is, met behoud van de bestaande situatie. Afstoten: Tot slot kan worden gekozen voor afstoten. In dat geval wordt het gebouw niet langer gebruikt en buiten de exploitatie geplaatst, bijvoorbeeld door verkoop of door sloop zonder vervangende nieuwbouw. De levensduur eindigt daarmee en er zijn geen verdere investeringen in kwaliteit of duurzaamheid nodig. Een belangrijke randvoorwaarde voor de uitvoerbaarheid van het programma is dat er voldoende middelen en ambtelijke capaciteit beschikbaar zijn om de vervolgacties uit te voeren. Dit geldt met name voor de onderzoeksopgaven die in veel gevallen voorafgaan aan daadwerkelijke investeringsbesluiten.

Toelichting op de tabel met vastgoedobjecten De bijgevoegde programmatabel geeft per vastgoedobject inzicht in de gebouwnaam, categorie, bouwjaar, uitkomst beslisboom met toelichting, beoogd scenario, uitvoeringstermijn en opmerkingen. De kolommen zijn als volgt opgebouwd: • Gebouwnaam: identificatie van het object. • Categorie: geeft de functie aan. • Bouwjaar • Uitkomst beslisboom • Toelichting beslisboom: aanvullende toelichting waarom een object een bepaalde kleur heeft. • Scenario: beschrijft de voorgestelde maatregel, zoals instandhouden, nieuwbouw ENG of in eigendom houden niet noodzakelijk. • Uitvoeringstermijn: geeft aan in welke periode de maatregel gepland staat. De tabel vormt zo het kerninstrument van het programmatisch beleid: per object is in één oogopslag zichtbaar welke strategische richting wordt gekozen, op welke termijn maatregelen nodig zijn, en welk beleid hieraan ten grondslag ligt.

Pagina 20 van 29

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 21 van 29

7. Financiën In dit hoofdstuk worden de beschreven scenario’s per object voorzien van een financieel kader. Er wordt eerst ingegaan op het kwaliteitsniveau en de kostenverdeling. Vervolgens wordt de financiële vertaling voor de gemeente inzichtelijk gemaakt. Dit leidt tot een overzicht van de totale investeringskosten en vervolgens van de jaarlijkse lasten voor de gemeente als eigenaar.

7.1. Uitgangspunten Voor de financiële doorrekening is gerekend op basis van kengetallen met de volgende uitgangspunten: • Bij de bepaling van de investeringskosten zijn een aantal zaken uitgesloten zoals onder andere de tijdelijke huisvesting, financieringskosten en de koste met betrekking tot de aan- en verkoop van gronden en opstallen. • Er is geen rekening is gehouden met afstoten en subsidies • Alle kosten die in dit document genoemd worden zijn prijspeil heden, loon- en prijsstijgingen zijn gezien de globale aard van het document dus niet opgenomen. • De kosten die zijn opgenomen in dit document zijn meerkosten bovenop de kosten die zijn opgenomen in het MJOP, daarom zijn er bij het instandhouden van een object geen kosten opgenomen. • Omdat de kosten voor het functioneel aanpassen of verduurzamen van een object bovenop de kosten in het MJOP komen zijn hier wel kosten voor opgenomen. • De kosten voor maximaal verduurzamen en nieuwbouw zijn inclusief de sloopkosten van het huidige object, voor het model is het uitganspunt dat het BVO van een nieuw te realiseren object gelijk is aan het te slopen object. • Momenteel is het uitgangspunt dat er geen kosten dan wel opbrengsten zijn bij het afstoten van een object. Na het afstoten van een object vervallen de kosten in het MJOP, deze “opbrengsten" in exploitatie zijn momenteel nog niet meegenomen in het model.

betrekking tot de realisatie van het project, zoals het ontwerp, technisch advies, projectmanagement, leges en procesbegeleiding. In onderstaande tabel is het programma weergegeven voor de jaren op basis van het kengetal. Daarbij is uitgegaan van onderstaande termijnen: • Termijn 1: 2027-2030 • Termijn 2: 2031-2034 • Termijn 3: > 2035 Voor de gemeente Drechterland worden de volgende investeringen verwacht: Uitvoeringstermijnen 2027-2030 2031-2034 2035< Totaal

Gemeente Drechterland Investeringskosten inclusief BTW per uitvoeringstermijn € 5.080.000 € 1.330.000 € 15.490.000 € 21.900.000

7.2. Investeringskosten De investeringskosten bestaan uit zowel de daadwerkelijke bouwkosten als de bijkomende kosten. De bijkomende kosten bevatten onder andere kosten met

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 22 van 29

7.3. Eigenaarslasten De investeringskosten zijn ook vertaald naar eigenaarslasten per jaar. De totale eigenaarslasten zijn een optelling van de jaarlijkse kosten met betrekking tot de kapitaals- en verzekeringslasten, publieke heffingen en de onderhoudskosten conform het MJOP.

Eigenaarskosten per jaar per gemeente per uitvoeringstermijn Uitvoeringstermijn Drechterland Huidig € 2.240.021 Na realisatie van uitvoeringstermijn 2027-2030 € 1.598.664 Na realisatie van uitvoeringstermijn 2031-2034 € 1.668.899 Na realisatie van uitvoeringstermijn na 2035 € 2.291.695

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 23 van 29

7.4. Investeringen en jaarlijkse per object

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 24 van 29

Bijlage: Voorlopige uitkomst beslisboom ID

Gebouwnaam

Categorie

Plaats

Bouwjaar

Op basis van

Toelichting Beslisboom

Scenario

Er is geen actueel beleid op het gebied van erfgoed welke benoemt dat dergelijk vastgoed in eigendom dient te zijn. Vanuit de kerngroep is het voorstel om de bergingen Instandhouden op begraafplaatsen in stand te houden, vanwege praktische redenen van het werk aan het onderhoud van de begraafplaatsen. Er is geen actueel beleid op het gebied van erfgoed welke benoemt dat dergelijk vastgoed in eigendom dient te zijn. Vanuit de kerngroep is het voorstel om de bergingen Instandhouden op begraafplaatsen in stand te houden, vanwege praktische redenen van het werk aan het onderhoud van de begraafplaatsen.

Uitvoeringstermijn

Berging begraafplaats

Erfgoed (geen verblijfsruimte)

Venhuizen

1970

Geen onderdeel van beleid

Berging begraafplaats Molenwei

Erfgoed (geen verblijfsruimte)

Hoogkarspel

1828

Geen onderdeel van beleid

Kerktoren Schellinkhout

Erfgoed (wel verblijfruimte)

Schellinkhout

1375

Geen onderdeel van beleid

Er is geen actueel beleid op het gebied van erfgoed dat benoemt dat dergelijk vastgoed Afstoten in eigendom dient te zijn.

2027-2030

Kerktoren Hem

Erfgoed (wel verblijfruimte)

Hem

1800

Geen onderdeel van beleid

Er is geen actueel beleid op het gebied van erfgoed dat benoemt dat dergelijk vastgoed Afstoten in eigendom dient te zijn.

2027-2030

Kerktoren Wijdenes

Erfgoed (wel verblijfruimte)

Wijdenes

1580

Geen onderdeel van beleid

Er is geen actueel beleid op het gebied van erfgoed dat benoemt dat dergelijk vastgoed Afstoten in eigendom dient te zijn.

2027-2030

Kerktoren incl. uurwerk Westwoud

Erfgoed (wel verblijfruimte)

Westwoud

1864

Geen onderdeel van beleid

Er is geen actueel beleid op het gebied van erfgoed dat benoemt dat dergelijk vastgoed Afstoten in eigendom dient te zijn.

2027-2030

Kerktoren incl. uurwerk Venhuizen

Erfgoed (wel verblijfruimte)

Venhuizen

1875

Geen onderdeel van beleid

Er is geen actueel beleid op het gebied van erfgoed dat benoemt dat dergelijk vastgoed Afstoten in eigendom dient te zijn.

2027-2030

Koggehuis

Erfgoed (wel verblijfruimte)

Venhuizen

1800

Geen onderdeel van beleid

Er is geen actueel beleid op het gebied van erfgoed dat benoemt dat dergelijk vastgoed Afstoten in eigendom dient te zijn.

2027-2030

Berging begraafplaats Raadhuisplein

Erfgoed

Hoogkarspel

Geen onderdeel van beleid

2027-2030

Opmerkingen

2027-2030

2027-2030 Maak een plan voor verkoop.

Maak een plan voor verkoop.

Breng gebruikers elders onder.

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 25 van 29

Gebouwnaam

Categorie

Plaats

Bouwjaar

Op basis van

Toelichting Beslisboom

Scenario

Uitvoeringstermijn

10 Brede School De Kieft

Onderwijs/Sociaal

Oosterblokker

2007

Instandhouden

2031-2034

11 Brede School Het Reigersnest

Onderwijs/Sociaal

Hoogkarspel

2003

Instandhouden

2031-2034

12 Voormalig kinderdagverblijf

Onderwijs/Sociaal

Westwoud

1965

Geen onderdeel van beleid

Afstoten

2027-2030

Onderwijs/Sociaal

Hoogkarspel

2001

Geen onderdeel van beleid

Afstoten

Na 2035

Onderwijs/Sociaal

Venhuizen

Categorie

Plaats

Opmerkingen

Toekomstige woningbouwplannen.

Kinderdagverblijf Partou In de bloei

Voormalig jeugdgebouw 14 Skitteljacht (nu gebruik bij Jozefschool) ID

Gebouwnaam

Voorzieningsgebouwtje + woonwagenstandplaats

Bouwjaar

Op basis van

Het voorzien in huisvesting voor kinderdagverblijven maakt geen onderdeel uit van onderwijsbeleid. Er is nu een contract voor de komende 10 jaar. Daarna is het uitgangspunt de huisvesting af te stoten.

Toelichting Beslisboom

Scenario

Uitvoeringstermijn

Overig

Venhuizen

1984

Wettelijke taak

De gemeente is verplicht voldoende standplaatsen te realiseren voor woonwagenbewoners

Instandhouden

2027-2030

16 Garagebox

Overig

Hoogkarspel

1971

Geen onderdeel van beleid

Het in bezit hebben van een dergelijke voorziening maakt geen onderdeel uit van beleid

Afstoten

2027-2030

17 VVE Noorderlandhuis

Overig

Hoogkarspel

1995

Geen onderdeel van beleid

Het in bezit hebben van een dergelijke voorziening maakt geen onderdeel uit van beleid

Afstoten

2027-2030

18 Werkplaats

Overig

Hoogkarspel

1995

Geen onderdeel van beleid

Het in bezit hebben van een dergelijke voorziening maakt geen onderdeel uit van beleid

Afstoten

2027-2030

19 Woning

Overig

Schellinkhout

1950

Geen onderdeel van beleid

Wanneer de bewoners het pand verlaten, wordt de woning afgestoten

Afstoten

2027-2030

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Afsoten kan pas na tien jaar vanwege het contract.

Opmerkingen Dit is een wettelijke taak

Los het ruimtegebruik van de gemeentewerf op korte termijn op.

Pagina 26 van 29

Gebouwnaam

Categorie

Plaats

Bouwjaar

Op basis van

20 MFA Westwoud

Sociaal cultureel

Westwoud

2025

Wettelijke taak

Voormalig raadhuis, bergining 21 begane grond, bibliotheek 1e verdieping

Sociaal cultureel

Schellinkhout

1765

Wettelijke taak

22 Bibliotheek Venhuizen

Sociaal cultureel

Venhuizen

1967

23 Dorpshuis De Buurt

Sociaal cultureel

Venhuizen

Sociaal cultureel

25 Hondenvereniging HSV

Toelichting Beslisboom

Scenario

Uitvoeringstermijn

Instandhouden

2027-2030

Het voorzien in huisvesting voor bibliotheken is een wettelijk taak. Verspreid over de gemeenten zijn 5 bibliotheken. De wet schrijft niet voor hoeveel bibliotheken een gemeente verplicht is te faciliteren.

Afstoten

2027-2030

Wettelijke taak

Instandhouden

2027-2030

1952

Geen onderdeel van beleid

Er is geen beleid voor sociaal-culturele voorzieningen in Drechterland. Verenigingen/stichtingen geven aan zonder steun van de gemeente niet te kunnen voortbestaan.

Instandhouden

2027-2030

Venhuizen

1967

Geen onderdeel van beleid

Er is geen beleid voor sociaal-culturele voorzieningen in Drechterland. Verenigingen/stichtingen geven aan zonder steun van de gemeente niet te kunnen voortbestaan.

Instandhouden

2027-2030

Sociaal cultureel

Hem

1965

Geen onderdeel van beleid

Er is geen beleid voor sociaal-culturele voorzieningen in Drechterland. Verenigingen/stichtingen geven aan zonder steun van de gemeente niet te kunnen voortbestaan.

Afstoten

2027-2030

26 Jongerenvereniging

Sociaal cultureel

Hem

1986

Geen onderdeel van beleid

Er is geen beleid voor sociaal-culturele voorzieningen in Drechterland. Verenigingen/stichtingen geven aan zonder steun van de gemeente niet te kunnen voortbestaan.

Afstoten

2027-2030

27 Kerkgebouw Oosterleek

Sociaal cultureel

Oosterleek

1690

Geen onderdeel van beleid

Er is geen beleid voor sociaal-culturele voorzieningen in Drechterland. Verenigingen/stichtingen geven aan zonder steun van de gemeente niet te kunnen voortbestaan.

Instandhouden

2027-2030

28 Kinderboerderij SKIK

Sociaal cultureel

Hoogkarspel

1985

Geen onderdeel van beleid

Er is geen beleid voor sociaal-culturele voorzieningen in Drechterland. Verenigingen/stichtingen geven aan zonder steun van de gemeente niet te kunnen voortbestaan.

Afstoten

2027-2030

29 Voormalige basisschool

Sociaal cultureel

Westwoud

2025

Geen onderdeel van beleid

Instandhouden

2027-2030

Sociaal cultureel

Hoogkarspel

2015

Wettelijke taak

Het voorzien van passende en gezonde werkplek op grond van Arbo-wetgeving voor de ambtelijke en bestuurlijke organisatie

Maximaal verduurzamen

Na 2035

Sociaal cultureel

Hoogkarspel

2006

Wettelijke taak

Maximaal verduurzamen

Na 2035

Dorpshuis, HOED, Bibliotheek, Apotheek, Geldmaat

Gemeentehuis incl. restaurant Hoogkarspel

31 Bibliotheek/ Streekpunt

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Opmerkingen

Onderzoek naar locatie elders uitvoeren.

Maak beleid hiervoor.

Maak een beleidsplan.

Te zijner tijd afstoten. Toekomstige woningbouwplannen.

Pagina 27 van 29

Gebouwnaam

Categorie

Plaats

Bouwjaar

Op basis van

Toelichting Beslisboom Voorzien in gymzalen voor bewegingsonderwijs maakt onderdeel uit van de wettelijke taak. Voor basisonderwijs geldt dat de gymzaal op maximaal 1 kilometer loopafstand mag liggen. Er wordt nader onderzocht of alle gymzalen noodzakelijk zijn om in bewegingsonderwijs te voorzien. Voorzien in gymzalen voor bewegingsonderwijs maakt onderdeel uit van de wettelijke taak. Voor basisonderwijs geldt dat de gymzaal op maximaal 1 kilometer loopafstand mag liggen. Er wordt nader onderzocht of alle gymzalen noodzakelijk zijn om in bewegingsonderwijs te voorzien.

Scenario

Uitvoeringstermijn

MFA De Dregt (dorpshuis/gymzaal)

Sport

Schellinkhout

1984

Wettelijke taak

De Wiekslag - gymzaal en dorpshuis

Sport

Wijdenes

1977

Wettelijke taak

34 Sporthal De Brug

Sport

Oosterblokker

1973

Wettelijke taak

35 Gymzaal om de Noord

Sport

Hoogkarspel

1977

Wettelijke taak

Voorzien in gymzalen voor bewegingsonderwijs maakt onderdeel uit van de wettelijke taak. Voor basisonderwijs geldt dat de gymzaal op maximaal 1 kilometer loopafstand mag liggen. Er wordt nader onderzocht of alle gymzalen noodzakelijk zijn om in bewegingsonderwijs te voorzien.

Nieuwbouw ENG 2027-2030

36 Zwembad Hemmerven

Sport

Hem

1969

Geen onderdeel van beleid

In basis maakt voorzien in sportaccommodaties geen onderdeel uit van Drechterland in beweging 2013-2016

Instandhouden

2027-2030

Kantine sporthal de Brug (verhuurd aan LTC Wings)

Sport

Oosterblokker

1973

Geen onderdeel van beleid

In basis maakt voorzien in sportaccommodaties geen onderdeel uit van Drechterland in beweging 2013-2016. Verenigingen geven aan zonder steun van de gemeente niet te kunnen voortbestaan.

Afstoten

2027-2030

38 Zwembad het Streekbad

Sport

Hoogkarspel

1963

Geen onderdeel van beleid

In basis maakt voorzien in sportaccommodaties geen onderdeel uit van Drechterland in beweging 2013-2016

Instandhouden

2027-2030

39 De Sluis (kantine/sporthal)

Sport

Hoogkarspel

1981

Wettelijke taak

In de sporthallen wordt voorzien in bewegingsonderwijs voor het onderwijs. Dat maakt deel uit van de wettelijke taak. Voor basisonderwijs geldt dat de gymzaal op maximaal 1 kilometer loopafstand mag liggen. Er wordt nader onderzocht of alle gymzalen noodzakelijk zijn om in bewegingsonderwijs te voorzien.

Nieuwbouw ENG Na 2035

Sport

Hem

Bouwjaar

Op basis van

Toelichting Beslisboom

Sporthal De Banne (vanaf 1-12027)

Gebouwnaam

Categorie

Plaats

Nieuwbouw ENG 2027-2030

Afstoten

Scenario

2027-2030

Uitvoeringstermijn

41 Brandweergarage Westwoud

Veiligheid

Westwoud

2000

Wettelijke taak

Het voorzien in huisvesting voor de Brandweer is een wettelijk taak.

Maximaal verduurzamen

2031-2034

42 Brandweergarage Hem

Veiligheid

Hem

2008

Wettelijke taak

Het voorzien in huisvesting voor de Brandweer is een wettelijk taak.

Maximaal verduurzamen

2031-2034

Bouwjaar

Op basis van

Gebouwnaam

43 HOED en apotheek

Categorie Zorg

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Plaats Venhuizen

2000

Geen onderdeel van beleid

Toelichting Beslisboom

Opmerkingen Nieuwbouw gereed medio 2026

Scenario

Het voorzien in huisvesting voor dergelijke instanties maakt geen onderdeel uit van beleid. Instandhouden

Uitvoeringstermijn

Onderzoek naar een mogelijke combinatie met een andere gymzaal.

Onderzoek de mogelijkheid van verkoop aan Stichting Hemmerven.

Onderzoek de mogelijkheid van verkoop aan LTC Wings.

In de komende tien jaar worden de recente investeringen afgeschreven.

In de komende tien jaar worden de recente investeringen afgeschreven, waarna vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd.

Opmerkingen Onderzoek naar bezetting van het pand uitvoeren.

Onderzoek naar bezetting van het pand uitvoeren.

Opmerkingen

2027-2030

Pagina 28 van 29

Colofon Uitgave: Datum:

HEVO B.V. 27 mei 2026

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Contact Statenlaan 8 5223 LA 's-Hertogenbosch

Assendorperdijk 1 8012 EG Zwolle

T 073 - 6 409 409 info@hevo.nl

T 038 - 4 258 101

www.hevo.nl ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven

Referentie: 1696402-0107.0.3.

Pagina 29 van 29

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/17060009/1