Silverwoid Ambitiedocument

AMBITIES UITGANGSPUNTEN RANDVOORWAARDEN

SILVERWOID IN OPDRACHT VAN GEMEENTE STEDE BROEC

CONCEPT

30 april 2025 BREEN stedenbouw

INHOUDSOPGAVE 1. VOORWOORD 3 2. INLEIDING 4 3. AMBITIES 6 4. AMBITIEKAART 8 5. HUIDIGE SITUATIE 9 Ontstaansgeschiedenis Archeologie Huidige kwaliteiten Waterstructuur Openheid Groene dorpsrand Lutjebroek

6. ONTWIKKELKADERS 11 Sfeer/karakter Ontwikkelprincipes

Deel 1. Toekomstbestendig ruimtelijk raamwerk 12 Waterstructuur Van -3,7 naar -2,4 NAP Overstromingsrisico Waterkwantiteit Waterkwaliteit Groenstructuur Groene rand en middengebied Biodiversiteit en natuur inclusiviteit Bewegen is gezond STOMP Auto te gast

Openbaar vervoer Hoofdroute voor auto Doorfietsroute Bouwverkeer Parkeren Laadinfrastructuur Energie en warmte Dubbelfunctie Riolering Materiaalgebruik Techniek

Deel 2. Ontwikkelgebieden 21 Programma Externe veiligheid Hinder Ontwikkeling op woningmarkt Segmentering Nultreden woningen en appartementen Mix Bouwhoogte Verrassing Fasering Voorzieningen Hittestress eb wateroverlast Duurzaamheid Materiaalgebruik Warmtehuishouding

7. PARTICIPATIE 26 8. VERVOLGSTAPPEN 27

1. VOORWOORD Dit Ambitiedocument met Uitgangspunten en Randvoorwaarden is het toetsingskader voor verdere planuitwerkingen om tot een kwalitatieve ontwikkeling van circa 400 woningen in het gebied Silverwoid te kunnen komen. De later op te stellen Stedenbouwkundige visie moet uitsluitsel geven over het exacte aantal woningen en de ruimtelijke kwaliteit die daarmee wordt opgebouwd. De ontwikkelaars (gebiedseigenaren) hebben afgelopen jaren veel voorbereidend werk gedaan en willen graag daadkrachtig meer gedetailleerde plannen gaan opstellen. De gemeente Stede Broec en de ontwikkelaars hebben afgesproken eerst een gezamenlijk ontwikkelkader in de vorm van dit Ambitiedocument op te stellen om een eenduidig beeld van de ontwikkelgedachten vast te leggen. Dit kader is onderdeel van de Initiatieffase. Na het vaststellen van dit Ambitiedocument stellen de ontwikkelaars een stedenbouwkundige visie en vervolgens een stedenbouwkundig plan (of plannen) op. Die plannen worden door de gemeente getoetst. Hiervoor wordt namens de gemeente een kernteam (werktitel: supervisieteam) samengesteld. Het toetsen is erop gericht dat er constructief naar het meest wenselijke en haalbare plan wordt toegewerkt. In de toets zullen de korte termijn ontwikkelbelangen en de lange termijn belangen van de gemeente bijeen worden gebracht.

In dit document zijn Ambities, Randvoorwaarden, Uitgangspunten en wensen opgenomen.Aan de randvoorwaarden (wettelijk) en uitgangspunten (beleid gemeente) moet worden voldaan Wensen betreft zaken die de gemeente graag wil in het gebied. Hier moet de ontwikkelaar aandacht aan besteden en opnemen in het plan. Als deze wensen niet worden overgenomen in het plan moet de ontwikkelaar dit voldoende motiveren aan de gemeente.

Zicht over Kerspelweg en plangebied (in noordelijke richting)

3

2. INLEIDING Vanuit het rijk is de vraag aan Nederlandse gemeenten

Naast het plangebied houden we in dit document ook

elkaar worden verbonden) en groenstructuren (welke

gesteld om nadrukkelijk naar woningbouwmogelijkhe-

een onderzoeksgebied aan. In het plangebied zullen

biotopen kunnen via het plangebied met elkaar worden

den te kijken. Binnen de SED worden een aantal locaties

een aantal elementen worden ontwikkeld die aanslui-

verbonden.

ontwikkeld en worden andere locaties onderzocht. Voor

ting vinden op structuren buiten het plangebied. Hierbij

Silverwoid hebben ontwikkelaars al enige jaren een

moet gedacht worden aan de ontsluiting structuur

Het gebied heeft momenteel een agrarische functie.

ontwikkelwens. De gemeente wil samen met de initia-

(op welke omliggende wegen kan wel of niet worden

Deze functie kan gewijzigd worden met een procedure

tiefnemers een integrale aanpak opzetten.

aangesloten), recreatiestructuur (waar liggen kernge-

voor het wijzigen van het omgevingsplan.

bieden en hoe kunnen die door het plangebied met Ruimtelijke, functionele, programmatische thema’s

Plangebied op huidige situatie

(zoals een nieuwe ontsluitingsstructuur, groenstructuur, recreatieve waterstructuur etc) en aandachtspunten vanuit belanghebbenden moeten in samenhang worden beoordeeld om zo de grootst mogelijke kwalitatieve gebiedsontwikkeling te realiseren. De ontwikkelingen zullen vormgeven aan de hedendaagse actualiteiten en wensen. De bijzondere context

N5

(cultuurhistorisch verleden, ondergrond, occupatie

weg

ndse

terla

rech 05 / D

en ligging naast het landschap De Weelen) vraagt om een gebiedsspecifieke uitwerking. De gemeente heeft als ambitie om naar de hedendaagse vragen te kijken, het verleden een zichtbare plek te geven en een toe-

g

lwe

Zo zullen we met de effecten van hittestress en (regen)

spe

toekomstgerichte vraagt om een bijzondere aanpak.

Ker

komstbestendig gebied te ontwikkelen. Met name het

De Weelen

wateroverlast moeten omgaan. Hier wordt specifiek aandacht aan gegeven en in de planuitwerking ruimte voor ingepland.

Gebiedsafbakening Het plangebied is momenteel agrarisch in gebruik en

straat

P.J. Jong

wordt begrensd door de N505 aan de noordzijde, de Kerspelweg aan de westzijde, een waterloop die kavels aan de P.J. Jongstraat begrenst aan de zuidzijde en het open landschap aan de oostzijde. 4

Noord

TOEKOMSTBEELD (CONCEPT OMGEVINGSVISIE, OKT 2024) In de Omgevingsvisie wordt gesteld dat de gemeenten aantrekkelijk zijn om te wonen, te werken en om te bezoeken; nu en in de toekomst. Dat is het centrale

•

doel. Er is daarom veel aandacht voor de ontwikkelin-

ouder wordt of meer zorg nodig hebt. Dat zijn levensloop-

4. Mobiliteit en toegankelijkheid

bestendige woningen.

•

jongeren en ouderen gecreëerd.

•

gen in de samenleving, zoals de vergrijzing, gezondheid

2. Gezondheid, welbevinden en milieu

aan voldoende woningen, gezondheid, veiligheid,

•

bereikbaarheid en duurzaamheid. •

Stede Broec blijft ook in de toekomst een sterke woongemeente met eigen voorzieningen, en dorpse uitstra-

•

•

in het landschap en aan/op het water.

eerste lopen gestimuleerd, daarna fietsen en vervolgens

gezondheid en veiligheid van de toekomstige leefomge-

gebruik van openbaar vervoer of deelvervoer.

ving. Van bodem en ondergrond tot gezonde buitenlucht.

•

Ondersteunen van elektrisch rijden.

Samen met het Rijk, provincie en hoogheemraadschap

•

Toegankelijkheid van openbare ruimte en voorzieningen voor iedereen.

Silverwoid wordt bestand tegen droogte, hitte en zware regenval (klimaatadaptatie).

5. Ruimtelijke kwaliteit

Silverwoid sluit aan bij het groene karakter van Stede

•

Kijkend naar het toekomstbeeld van Silverwoid als

Met de gebiedsontwikkeling wordt het karakter van het landschap behouden en versterkt.

Broec en omgeving. •

Stimuleren van duurzame mobiliteit. Daarbij wordt als

Bij de ontwikkeling is er bijzondere aandacht voor de

wordt gewerkt aan de veiligheid op het gebied van water. •

ling, goede bereikbaarheid en ruimte voor groen en water. Er zijn kansen voor recreatie en toerisme, vooral

Waar mogelijk de bereikbaarheid van openbaar vervoer verbeteren.

en saamhorigheid. De drie gemeenten werken samen

Onderwerpen specifiek voor Stede Broec:

Ontwikkelen van een verkeers- en sociaal veilige bereikbaarheid.

Er worden ontmoetingsmogelijkheden voor kinderen,

Bij de inrichting wordt bewegen, sport en recreatie gesti-

•

Een belangrijk onderdeel daarbij is het groene en waterrijke karakter van het buitengebied.

muleerd.

onderdeel van Lutjebroek/Stede Broec, zijn de

•

Zicht op en nabijheid van cultureel erfgoed zoals stolpen,

volgende onderwerpen binnen de Omgevingsvisie

3. Duurzaamheid, natuur en recreatie

kerken, molens, vuurtoren, watertoren en archeologische

relevant:

•

waarden behouden of versterken.

Met de ontwikkelaars wordt onderzocht wat de mogelijkheden voor Geothermie zijn.

1. Wonen en samenleven •

voor nu en later, wordt gewerkt aan een compleet,

planten- en diersoorten. Dat is biodi-

duurzaam en betaalbaar aanbod van verschillende

versiteit. •

water en groen in het buitengebied

woningtypen en menging van doelgroepen. Er is ruimte

blijft behouden. Ook wordt de biodi-

voor allerlei soorten woningen. Voorbeelden zijn mengen

versiteit in de kernen en langs randen

van koop en huur, hoven en woningen voor bijzondere

van onze kernen behouden. •

Fragment Visiekaart Omgevingsvisie

Vaarten, bermen en ander waardevol

Binnen Silverwoid zal worden gezorgd naar afwisseling van

doelgroepen. •

De groenstructuur van bomen, bermen en andere groenvoorzieningen wordt stevig en geeft ruimte aan veel

soorten woningen. •

•

Om te voorzien in vraag naar woningen voor iedereen

In de regio is een groot tekort aan

Er wordt bijzondere aandacht besteed aan starters,

mogelijkheden om te recreëren.

ouderen en mensen met behoefte aan zorg of ondersteu-

Daarom wordt waar mogelijk de gele-

ning. Dit betekent onder meer dat woningen zo worden

genheid voor het wandelen, fietsen en

gebouwd of verbouwen dat je er kan blijven wonen als je

varen uitgebreid.

5

Noord

3. AMBITIES Toekomst!

veranderend klimaat (Ambitie B). Bij het vaststellen van

ondertekend. Voortvloeiend hieruit spant de gemeente

Voor de gemeente is het belangrijk dat de ontwikkeling

de ambitie is ook een bijbehorende strategie vastge-

zich in om de bij de overeenkomst behorende

die zich hier (en op andere gebieden) gaat voortdoen

steld om in 2050 ook daadwerkelijk klimaatbestendig

afspraken en basisveiligheidsniveaus te verankeren in

toekomstbestendig zijn. Het gebied moet de tand

te zijn.

beleid en handelen. Tot slot zal de gemeente opvolging

des tijds doorstaan. Evenzo de gebouwen. Het moet

geven aan de uitvoeringsstrategie vanuit het Rijk,

nu en in de toekomst aantrekkelijk zijn om te wonen of

Daarnaast heeft de gemeente in maart 2022 de inten-

waarbij water en bodem sturend worden bij de ruim-

te verblijven. En het mag geen negatieve effecten van

tieovereenkomst Klimaatbestendige Nieuwbouw (MRA)

telijke planvorming. Dit betekent onder andere dat

gaande klimaatveranderingen ondervinden (uitgangs-

Landschappelijk raamwerk

punt). Hiermee geeft de gemeente sturing conform de Omgevingswet.

Sterk landschappelijk ontwikkelkader Een belangrijk kader voor de toekomstige ontwikkelingen is een groen-blauw raamwerk (uitgangspunt). In dit raamwerk wordt enerzijds een deel van de kenmerkende waterrijke cultuurhistorie geborgd en anderzijds ruimte geboden aan maatregelen tegen hittestress en wateroverlast. Water en groen wordt ook een belangrijke vestigingskwaliteit voor nieuwe bewoners en bezoekers (aantrekkelijk wonen en water voor recreatie gebruiken). Met een kwalitatief ingerichte openbare ruimte wordt de basis voor een gezonde leefomgeving gelegd. Om tot een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving te komen wordt in de plannen ruimte voor fietsen en wandelen vooropgesteld. De auto is te gast. Dit raamwerk wordt verder toegelicht in hoofdstuk Ontwikkelkaders.

Klimaatadaptatie In 2050 dient Nederland helemaal klimaatbestendig en waterrobuust te zijn ingericht (Deltaplan Ruimtelijke Noord

Adaptatie). De Westfriese gemeenten, waaronder Stede Broec, hebben hiervoor in maart 2021 een gezamenlijke ambitie voor klimaatadaptatie vastgesteld. Dit komt neer op een gelijke bescherming ondanks een 6

nieuwbouw klimaatbestendig wordt ontwikkeld, dat

plan en de verdere uitwerking integraal en in overleg

Sterk voorzieningenpakket

alles met als doel om tot een klimaatbestendige leef-

(gemeente, ontwikkelaars en belanghebbenden) uit

Met de ontwikkeling zullen er nieuwe bewoners

omgeving te komen.

te werken. Participatie vormt hierbij een belangrijk

en bezoekers naar Stede Broec komen. Dit zal de

onderdeel (uitgangspunt). Door samen te werken met

vraag naar voorzieningen vergroten en wellicht het

Bij het realiseren van de afspraken uit de intentieover-

o.a. het dorp/ dorpsbewoners wordt mede invulling

bestaande voorzieningenaanbod (bezoekers van

eenkomst wordt de handreiking Klimaatbestendige

gegeven aan de Omgevingswet.

winkels, sport, horeca, gezondheidszorg, scholen etc) versterken. De nieuwe ontwikkeling kan ook de basis

Nieuwbouw gevolgd (uitgangspunt) en biedt het Inspiratieboek klimaatadaptatie & biodiversiteit Westfries-

De grootte van het gebied biedt de mogelijkheid om

vormen voor een nieuw programma. In het ontwik-

land praktische oplossingen.

voor een grote diversiteit aan toekomstige bewoners

kelgebied is dat minimaal. Hier moet vooral worden

te ontwikkelen. Diversiteit is een kernbegrip bij de

gedacht aan ruimte voor werken-aan-huis. . Er wordt

planuitwerking.

rekening gehouden met ruimte voor niet-woonpro-

Een duurzame en klimaatadaptieve inrichting vraagt

gramma, zoals maatschappelijke of zorgvoorzieningen,

letterlijk ruimte en prioriteit. Tijdig onderzoek naar de

in de plint van een gebouw centraal in de wijk.

risico’s en de kansen die het plan biedt is noodzakelijk, evenals een integrale aanpak en brede afstemming

Wonen aan Horn

met relevante betrokkenen. Bij de landschappelijke inpassing, stedenbouwkundige vormgeving en (technische) detaillering van het plan geldt als uitgangspunt duurzaamheid en klimaatadaptatie.

Wonen Een belangrijke gemeentelijke ambities is het ontwikkelen van woningen in afstemming met de bestaande omgeving. Cultuurhistorie, hedendaags gebruik en veranderbaarheid zijn daarbij belangrijke factoren. Bij woningbouw gaat de aandacht nu in het bijzonder uit naar senioren (levensloopbestendige woningen) en starters (uitgangspunt). Hiermee wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke woonvraag. Woningen moeten aanpasbaar zijn om aan een veranderende vraag in de toekomst ruimte te beiden (uitgangspunt).

Belangen borgen Het plangebied is circa 17 hectare groot. Rond het gebied wonen mensen en zijn enkele agrarische bedrijven gevestigd. De gezamenlijke ambitie is het 7

4. AMBITIEKAART SILVERWOID Hiernaast wordt het ruimtelijk programmatisch structuurbeeld van Silverwoid beschreven en getoond. In de volgende hoofdstukken wordt de achtergrond van de Ambitiekaart toegelicht en aangegeven wat bij de uitwerking randvoorwaarden, uitgangspunten en wensen zijn.

Legenda

Hoofd groen-waterstructuur als vertrekpunt De ambitiekaart schetst en bewaakt een ruimtelijk

Bestaande bebouwing

samenhangend beeld en vormt de basis voor een

Bestaande waterstructuur

aantrekkelijk woongebied. Belangrijke richtinggevende elementen hierbij zijn:

Plangebied

-

Nieuwe waterstructuur

Terugbrengen van de historische waterstructuur (dat hoeft niet letterlijk, maar moet wel afleesbaar

Nieuw groen (bomen-struiken)

zijn), -

Nieuw groen (open)

Groene randen: stevige, volle groenzoom langs de N505, groenzone langs de Kerspelweg, een zachte

Ontsluitingsstructuur

overgang naar De Weelen, -

Autobrug

Stevige interne groen- en waterstructuur die een toekomstbestendig gebied borgt (regenwaterop-

Fiets-voetbrug

vang, voorkomen hittestress, bijdrage biodiversiteit), het karakter van het gebied bepaalt, die recreatief

Uitgeefbaar gebied

gebruikt kan worden en waaraan het prettig wonen is, -

Op meerdere punten worden wandel-en fietspaden op de omgeving aangesloten,

-

Het gebied wordt voor auto’s ontsloten vanaf de Kerspelweg,

-

Een rijk gevarieerd dorps milieu, sterk geïnspireerd op Lutjebroek

De opgenomen groenstructuren en waterlopen gelden als onderlegger voor de verdere uitwerkingen. Het opgenomen groen-blauwe raamwerk betreft een Noord 10m.

850m.

100m.

minimale opgave om te realiseren (uitgangspunt).

5. HUIDIGE SITUATIE Ontstaansgeschiedenis

13de eeuw ontstaan. Voorlopers van de nederzettingen

Archeologie

Het ontwikkelgebied ligt aan de noordzijde van het

langs de Streek bevinden zich ter hoogte van De Gouw.

Voor het ontwikkelgebied geldt een hoge verwach-

historische ontwikkellint, de P.J. Jongstraat, tussen

ting voor vindplaatsen uit de Bronstijd. In 2020 is een

Westwoud en Enkhuizen. De P.J. Jongstraat is onderdeel

Aan het lint zijn enkele dorpen ontstaan en die zijn

archeologische quickscan uitgevoerd. De resultaten zijn

van de Streekweg, een binnenwaterkerende kade van

in de loop der tijd gestaag uitgegroeid. Lutjebroek is,

in de bijlage opgenomen. Verder onderzoek in de vorm

historisch-geografische waarde. De kade ligt dwars op

relatief gezien, achtergebleven in de dorpse ontwik-

van proefsleuven is een randvoorwaarde.

de verkaveling en wordt door de hogere ligging als weg

kelingen. Dat heeft ertoe geleid dat het ontwikkelge-

gebruikt. Binnenwaterkerende dijken fungeerden vaak

bied tot heden open is gebleven. Sinds de jaren 80

als ontginnings- en bewoningsas, zoals bij Lutjebroek.

wordt het gebied gekenmerkt als rijpolder. Dat is een

De binnenwaterkerende functie is meestal verloren

agrarisch gebied dat door ruilverkaveling tot stand is

gegaan. Lutjebroek is een lineaire nederzetting en

gekomen. Hiervoor werd het gebied gekenmerkt door

heeft een historisch-geografische waarde en hoge

een netwerk van waterwegen en eilandjes. Dit was de

archeologische waarde. De ontginning van Oostelijk

periode van de vaarpolder. Het bijzondere landschap

West-Friesland vond plaats vanaf het noorden. Het ont-

De Weelen aan de noordoostzijde herinnert aan de

ginningslint ter hoogte van de P.J. Jongstraat is vanaf de

periode van de vaarpolder. 1900

1980

2000

9

Rozenstraat (water is momenteel gedempt)

Huidige kwaliteiten

De waterstructuur

kunnen over het gebied naar achtergelegen gebieden

Het gebied is goed bereikbaar vanuit de regio en heeft

De lineaire, smal optrekkende, waterstructuur haaks

De Weelen en achterkanten van kavels van Lutjebroek

voorzieningen op fietsafstand (onderwijs, zorg, winkel-

op het oude lint is verbonden aan de ontwatering van

kijken. In De Weelen is de openheid relatief. Door

centrum in Hoogkarspel, sportvoorzieningen in Hoog-

de voormalige veengronden. Hiernaast heeft het een

diverse bosschages wordt her en der het doorzicht

karspel en aan Wijzend in Stede Broek, horeca, kerken

belangrijke rol bij het transport in de regio gediend.

geblokkeerd.

en het verenigingsleven van Lutjebroek). Het landschap

De waterstructuren vertegenwoordigen een belangrijk

De Weelen aan de oostzijde is een parel om over uit te

onderdeel van het cultuurhistorische verleden, maar

Groene dorpsrand

kijken en te wandelen. De waterstructuur in de Weelen

vormt ook de basis voor de toekomst door recreatief

Voor de huidige dorpen Hoogkarspel, Grootebroek en

kan worden bevaren en staat in verbinding met een

medegebruik en voor de berging en afvoer van regen-

Bovenkarspel is het overgangsgebied tussen het dorp

regionaal vaarnetwerk in het noorden via een duiker

water.

en de N505 kenmerkend. Deze zone is ruim en groen ingericht met mogelijkheden om te wandelen en te

onder de N505 door en onder de P.J. Jongstraat door in zuidelijke richting. Het station van Hoogkarspel ligt op 6

Openheid

fietsen. De groenzone zorgt daarmee voor woonkwa-

minuten fietsen (24 minuten wandelen).

Het agrarisch gebruik heeft tot een vlak en open

liteit (geen zicht op het passerend verkeer), minder

gebied geleid. Passanten op de N505 en Kerspelweg

geluidsbelasting en ruimte voor een ommetje. Dit zijn

Een rijk aanbod in de omgeving

kwaliteiten die bijdragen aan het woonplezier, maar zeker ook aan een gezonde woonomgeving.

Streekbos

Lutjebroek Lutjebroek wordt gekenmerkt door drie gebieden: het historische ontginningslint de P.J. Jongstraat met een grote variëteit aan gebouw- en kaveltypes, Horn, een

De Weelen

atypische diagonaal met bebouwing onder een hoek D

langs de weg, en twee naoorlogse woonbuurten.

s

land

ter rech

g ewe

Grootebroek

Enkhuizen

Bovenkarspel

Lutjebroek

Hoogkarspel

Station Sportvelden

Station

stf

We

Markermeer

eg

aw risi

10

6. ONTWIKKELKADERS Sfeer/karakter Het vertrekpunt voor de toekomstige ontwikkelingen is het realiseren van een dorps woongebied waarbij de waterstructuur en watergebruik een belangrijk houvast geven. Het gebied zal een open karakter krijgen (uitgangspunt). Dat houdt in dat naast bewoners ook

Drechterlandseweg ter hoogte van De Weelen, links Silverwoid

bezoekers zich welkom voelen in het gebied. Er zal een fijnmazig netwerk voor wandelen en fietsen worden opgezet. Hiermee wordt het gebied goed gekoppeld met de directe omgeving en daarmee onderdeel van Lutjebroek. De kavelinrichting en bebouwing is sterk geïnspireerd op Lutjebroek. De globale bebouwingsdichtheid binnen het gebied zal binnen de bandbreedte 20-25 woningen per hectare liggen.

Ontwikkelprincipes

Groene dorpsrand langs de Drechterlandseweg

In hoofdstuk 2 is aangegeven dat de toekomstbestendigheid van het gebied van groot belang is. Om die bestendigheid te borgen wordt een raamwerk met ruimte voor water, groen en wegen/paden opgezet. Naast kwantitatieve uitgangspunten zal een groot deel van het karakter van dit raamwerk door de historische

D

eg

sew

land

ter rech

Grootebroek

vaarpolder worden bepaald. De noordzijde van het gebied zal een aansluiting vinden op de huidige karak-

Hoogkarspel

Lutjebroek

teristiek van de dorpsranden langs de N505 (uitgangspunt). Om tot een aantrekkelijk en toekomstbestendig woongebied te komen is het noodzakelijk een stevig ruimteNoord

lijk raamwerk op te zetten. Hieronder gaan we eerst in op de uitgangspunten en randvoorwaarden voor het ruimtelijk raamwerk. Vervolgens worden de principes voor de kavels en bebouwing toegelicht. 11

DEEL 1. TOEKOMSTBESTENDIG RUIMTELIJK RAAMWERK Waterstructuur Water is een belangrijk onderdeel van het verleden van dit deel van West-Friesland en vormt een prominente rol bij de toekomstige identiteit van het nieuwe gebied. Naast identiteit is het een belangrijk onderdeel van het raamwerk dat de toekomstbestendigheid zal bepalen. Voor de structuur van de waterlopen wordt naar de periode van voor de ruilverkaveling gekeken. Op basis van historische kaarten is de structuur van de vaarpolder in beeld gebracht en vormt dit de inspiratie voor een noord-zuid waterstructuur met een opvallende diagonaal. Grondtransport over het water. Foto ter hoogte van Silverhof

Kaartbeeld 1826

Noord

12

De waterlopen en oevers worden zodanig ingericht dat

Watergebruik mogelijk wordt gemaakt door de aan-

1,50 meter (eis) (voor minimaal 4 meter van de breedte

ze aan de volgende uitgangspunten voldoen:

wezigheid van opstappunten, steigers en spora-

van de waterpartij). Waar niet kan worden doorgevaren

-

disch een kade,

moet een keermogelijkheid van 12 meter (eis) worden

-

De bestaande waterloop die de scheiding tussen

De waterkwaliteit op peil houden of verbeteren

vrijgehouden. Voor technisch onderhoud geldt er een

Jongstraat wordt verbreed tot minimaal 10 meter

door het voorkomen van doodlopende stukken en

minimale hoogte van 1,10 meter(randvoorwaarde). In

zodat er een mogelijkheid voor de bestaande en

het toepassen van natuurvriendelijke oevers die

de bijlage is de waterschapsverordening van het HHNK

toekomstige bewoners ontstaat om bootjes af te

vanaf het water kan worden onderhouden.

opgenomen.

het ontwikkelgebied en de huidige kavels aan de P.J.

-

meren en te passeren,

10+

er met

r

ete 10+ m

Vanwege onderhoud en watergebruik is de minimale

Van -3,7 m NAP naar -2,4m NAP

breedte van waterlopen 8 meter (minimale diepte

Om het nieuwe water recreatief te verbinden met het

1,20m) (randvoorwaarde). Als er een gelegenheid

naastgelegen landschap De Weelen moet het peil in

is om bootjes af te meren dient er naast de afmeer-

en direct rond het gebied worden verhoogd van -3,7

breedte een doorvaartbreedte aanwezig te zijn van 6

m NAP naar -2,4m NAP (randvoorwaarde). Hierbij

m (uitgangspunt). Bij kunstwerken zoals bruggen en

moet worden onderzocht wat het effect op bestaande

duikers op de doorgaande vaarroutes moet rekening

duikers en oeverbeschoeiing is en hoeveel in het plan-

worden gehouden met een vrije doorvaarthoogte van

gebied moet worden opgehoogd.

Vaarroute waar gebied op aan kan takken

-

Een bijdrage aan opvang van piek(regen)water kunnen leveren,

-

Door de inrichting van de oevers boven en onderwater een bijdrage aan een groene en biodiverse omgeving gaan leveren,

-

Bij de inrichting van de oevers wordt rekening gehouden met doorvaarbaarheid en golfslag,

-

Van de waterlopen wordt maximaal 40% van beschoeiing voorzien

-

Silverwoid

Waar beschoeiingen of natuurlijke oevers worden toegepast hebben deze een lange levensduur (zowel op openbaar als uitgeefbaar terrein),

-

Noord

Recreatief kunnen worden gebruikt (spelen aan de oevers, vissen, varen etc) en er enkele doorgaande vaarroutes zullen aansluiten op routes ten noorden en zuiden van het plangebied, 13

uitzoek

Overstromingsrisico.

en / bev

estigen

uitzoek

en / bev

estigen

geldt er een compensatie-eis voor een toename van

Waterkwaliteit

Uit klimaatstresstesten is gebleken dat er voor het

verhard oppervlak. De daadwerkelijke omvang van

De waterkwaliteit in en rond het plangebied is niet zo

plangebied een overstromingsrisico geldt (o.b.v.

het oppervlaktewater is maatwerk. Dit is mede afhan-

goed. Er zijn hoge concentraties nutriënten en veel

huidige maaiveldhoogten). Hierbij is sprake van een

kelijk van de inrichting en (technische) voorzieningen

achtergrondbelasting. Daar is weinig aan te doen.

overstromingsdiepte van 50 cm, gerekend ten opzichte

(opvangen, vasthouden, vertraagd afvoeren) zowel op

Het water heeft weinig doorzicht en is erg troebel. In

van de huidige maaiveldhoogte. In lijn met de maatre-

de kavels als in openbare ruimte. Dat kan in groenge-

combinatie met een redelijk grote waterdiepte kan er

gelen uit de Intentieovereenkomst Klimaatbestendige

bieden, maar ook in kratten onder de rijweg. Bij grote

weinig onderwatervegetatie tot ontwikkeling komen. Er

Nieuwbouw dient er bij de planontwikkeling rekening te

dakoppervlaktes zoals bij appartementengebouwen

zijn ook veel bodemwoelende vissen. Stilstaand water

worden gehouden met het voorkomen van schade en

moet regenwater gelijkmatig worden afgevoerd (rand-

kan gaan stinken. Bij de planontwikkeling dient er extra

schadebeperking. Hierbij dient er bijzondere aandacht

voorwaarde). Dit geldt niet als het complex recht-

aandacht te zijn op het voorkomen van doodlopende

uit te gaan naar het beschermen van kwetsbare (hoofd)

streeks op het oppervlaktewater kan lozen.

sloten omdat deze extra gevoelig zijn voor slechte

infrastructuur (hoofdontsluiting, transformatoren etc.).

waterkwaliteit. Bestaande doodlopende sloten worden bij voorkeur opgeheven. In het water worden filterende

In de verdere planuitwerking wordt door de ontwik-

maatregelen getroffen (uitgangspunt).

kelaars een waterhuishoudkundig advies (randvoorwaarde) opgesteld waaruit blijkt dat de waterkwaliteit en kwantiteit in orde zijn (rekening houden met klimaatadaptatie).

Voorbeeld van groene buurtplek voor wateropvang (Buiksloterham, Amsterdam)

bevestig

en Waterkwantiteit (regenwater en oppervlaktewater)

In het licht van een klimaatadaptatief gebied wordt er gestreefd naar een robuust en duurzaam watersysteem, dat een bijdrage levert aan een duurzame leefomgeving. De ontwikkeling mag geen nadelige gevolgen hebben voor het (bestaande) watersysteem; er mag geen verslechtering van de huidige situatie plaatsvinden en er moet rekening worden gehouden met de toekomst. Uit een watersysteemanalyse is gebleken dat bij een flinke regenbui er in de huidige situatie binnen het plangebied regenwater op het maaiveld blijft staan. Het terrein heeft daardoor in de huidige situatie een waterbergende functie. Om achteruitgang in het watersysteem te voorkomen dient hiermee in de planontwikkeling rekening te worden gehouden. Daarnaast dient gedempt water 1-op-1 gecompenseerd te worden en 14

Groenstructuur

kan vinden. De zone vormt samen met waterstructuren

De rand langs De Weelen verdient in de uitwerking

Het huidige gebied kenmerkt zich door haar open

een belangrijke basis voor ecologische verbindingen

bijzondere aandacht. De Weelen is een bijzonder

agrarische land. Met de gebiedsontwikkeling verdwijnt

en nieuwe biotopen. Er moet nader onderzoek plaats-

landschap en de waarde daarvan moet worden

deze openheid geleidelijk. Nieuwe tijden vragen om

vinden naar de mogelijkheden om in deze groenzone

geborgd.

nieuwe groen-invullingen. Groen speelt een belangrijke

geluid van de N505 te bufferen.

rol in de kwaliteit en gebruiksmogelijkheden van de

Aan de westzijde grenst Silverwoid aan een weg met

openbare ruimte, het opvangen en geleidelijk afvoeren

Centraal in het gebied ligt een meer open groenzone.

daarachter woonbuurten van het aangrenzende Hoog-

van regenwater en het voorkomen van hittestress. Voor

Deze zone biedt ruimte aan ontmoeten, spelen, feesten

karspel. Om de eigenheid van de twee verschillende

een kwalitatieve groenstructuur wordt uitgegaan van de

en verblijven. Het is de basis voor dorpse samenhang.

dorpen vorm te geven wordt de westzijde van Silver-

3-30-300 regel (uitgangspunt). Dat houdt in dat vanuit

Deze zone biedt doorzichten (ook richting De Weelen)

woid groen ingericht. Langs deze zijde wordt ruimte

iedere woning of ander programma drie bomen in het

maar heeft op veel plekken ook een boomkroonbedek-

gereserveerd voor de herinrichting van de Kerspelweg.

zicht moeten zijn. De bomen zorgen voor schaduwwer-

king.

Deze ruimtereservering wordt met bomen en struiken

king op 30% van het openbaar gebied. En vanuit iedere woning is het maximaal 300 meter wandelen naar een

ingericht.

Typen groene ruimte

groenplek. Dat kan een parkje, een plantsoen, een speelplek of een andere groenstructuur zijn. Bij het uitwerken van de groenstructuur is het van belang dat snippergroen wordt voorkomen en bomen

Bomen struiken en plekken

Kruidenmix, struiken en bomen

primair in groenzones staan en niet in de verharding. Voor verdere details over de vormgeving van een robuuste groenstructuur wordt verwezen naar de

Kruidenmix en waterrand planten

afspraken die zijn vastgelegd in de Intentieovereen-

Gras, boomgroepen

komst Klimaatbestendige Nieuwbouw (zie bijlage en de LIOR).

Groene rand en middengebied Aan de noordzijde, grenzend aan de N505, wordt

Boomgroepen en struiken

een volumineuze groenpartij met bomen en struiken ingericht (uitgangspunt). Hiermee wordt de groene overgang tussen de weg en achterliggend woongebied Noord

voortgezet zoals dat momenteel bij andere woongebieden langs de N505 plaats vindt. Het groen is een plek

Kruidenmix, struiken en bomen

om te wandelen, fietsen en spelen en het is een zone waar een rijke diversiteit aan flora en fauna een plek 15

Biodiversiteit en natuur inclusiviteit Met de inrichting van de openbare ruimte en met name de groengebieden en waterstructuren wordt een

Wandelnetwerk (met koppelingen naar de buurt)

optimale bijdrage aan het versterken en uitbreiden van de biodiversiteit worden geleverd. Met soortkeuze (grote diversiteit aan bomen, struiken en planten) en beheermethoden wordt bijgedragen aan het versterken van de insectenpopulaties van bijvoorbeeld bijen, libellen en vlinders, omdat insecten een belangrijke indicator voor de kwaliteit van het gehele ecosysteem vormt. Voor de bomen en struiken wordt uitgegaan van inheemse soorten (uitgangspunt). Voor het lage groen wordt uitgegaan van bloemrijke kruidenmengsels (uitgangspunt).

Bewegen is gezond De focus bij de uitwerking ligt op het aantrekkelijk en bereikbaar maken van een fiets- en wandelstructuur.

Diverse aanleidingen voor uitbreiden biodiversiteit

Hoe aantrekkelijker, hoe meer hiervan gebruik wordt gemaakt. Dit draagt bij aan de dagelijkse beweging van mensen en het vermindert het autogebruik. Dat laatste zorgt ervoor dat straten veiliger worden en milieubelasting verminderd. Wellicht dat hiermee op termijn het autobezit wordt verminderd. In de verdere uitwerking wordt aangeraden ruimte en materiaal in te zetten voor sporten en spelen. Hierbij kan gedacht worden aan dubbelgebruik zoals een bank die als fitnessappartaat kan worden gebruikt (wens).

16

Speeltoestellen en speelaanleiding

S.T.O.M.P.

Langs de Kerspelweg wordt ruimtelijk rekening

Een van de onderdelen in het NTF betreft de realisatie

Voor de planuitwerking wordt de ontwikkelaars

gehouden met een mogelijke herprofilering van de

van doorfietsroutes. Doorfietsroutes verbinden de

gevraagd (wens) van het STOMP-principe uit te gaan.

weg. Hiervoor wordt een groenstrook van minimaal 20

steden met de omliggende plaatsen en woongebieden

Dit principe gaat ervan uit dat bij het inrichten van een

meter vrijgehouden (randvoorwaarde). In deze zone

met werklocaties, voorzieningen en scholen voor het

gebied eerst wordt gekeken naar het optimaliseren van

is ruimte voor een rijloper en een groene invulling van

voortgezet en hoger onderwijs. Het zijn verbindende

wandelroutes (Stappen), en fietsen (Trappen). Vervol-

bomen en struiken. Vanaf een mogelijk heringerichte

hoogwaardige fietsroutes die kernen van tenminste

gens te richten op de nabijheid en goede routes naar

Kerspelweg kunnen geen kavels worden ontsloten.

7.500 inwoners met elkaar verbinden met een fietsaf-

het openbaar vervoer (Openbaar vervoer). De M staat voor Mobility as a service. Hierbij kan gedacht worden

stand van maximaal 15 kilometer. De P.J. Jongstraat is

Auto-ontsluiting

in de kaart opgenomen als doorfietsroute. Silverwoid

aan aanvullende diensten zoals deelauto’s, deelfiet-

zal hier voor fietsverkeer direct op aansluiten (uit-

sen etc. Als laatste in de ontwikkelprincipes staat de

gangspunt).

auto (Privéauto). Met het aanbieden van aantrek-

Fietsnetwerk

kelijke alternatieven kan het eigen autobezit worden teruggedrongen en kan het aantal parkeerplaatsen worden teruggedrongen. Deze vrijgekomen ruimte zal ten goede komen aan de groene kwaliteit van het openbaar gebied.

Auto te gast Naast wandel- en fietspaden zijn er ook wegen die door alle verkeersdeelnemers worden gebruikt. Deze wegen worden zodanig ingericht dat de auto te gast is (uitgangspunt).

Openbaar vervoer

oute

Doorfietsr

Er zal geen busroute door het gebied worden

Doorfietsroute

aangelegd. De dichtst bij gelegen halte ligt aan de

In 2021 heeft de Provincie Noord Holland (in samen-

P.J. Jongstraat, halte Kerspelweg (circa 300 meter

werking met o.a. de gemeente) het Nationaal Toe-

wandelen). Het dichtst bijzijnde station ligt op zes

komstbeeld Fiets (NTF) opgesteld. Dit Regionaal

minuten fietsen in Hoogkarspel.

Toekomstbeeld Fiets schetst de huidige stand van zaken van de ambities en opgaven in de regio. Vanuit

Hoofdroute voor de auto

het Regionaal Toekomstbeeld Fiets wordt toegewerkt

De nieuwe buurt wordt op twee punten aan de Kerspel-

naar een uitvoeringsprogramma om het fietsnetwerk in

weg gekoppeld (randvoorwaarde). Vanuit deze twee

de regio verder te verbeteren.

invalswegen wordt een reeks van zijstraatjes ontsloten. 17

Bouwverkeer

Parkeren

Laadinfrastructuur

Het gebied zal van zuid naar noord worden ontwikkeld

Parkeren wordt zo veel mogelijk op eigen terrein of,

In het kader van duurzame mobiliteit (MRA-E) is een

(aansluitend op het bestaande dorp) (uitgangspunt).

voor rijwoningen en appartementen, zo veel mogelijk

randvoorwaarde dat een plan wordt opgesteld voor

Hiermee kan een verkeerssysteem worden ingericht

geclusterd buiten het zicht van de straten gesitueerd

het preventief aanbrengen van laadvoorziening in het

waarbij bewoners van de zuidelijke entree op de Ker-

(parkeerkoffers) (uitgangspunt). Dit sluit aan bij de

plan bij parkeerplaatsen voor het laden van elektrische

spelweg gebruik maken en het bouwverkeer van de

karakteristieken van Lutjebroek.

voertuigen. Woningen met een oprit en eigen parkeer-

noordelijke entree. Hiermee wordt het bouwverkeer van het woonverkeer gescheiden.

plaats krijgen optioneel de keuze voor een laadstation Onderzoek naar duurzame mobiliteitsvormen kan

t.b.v. een e-auto (uitgangspunt).

leiden tot een vermindering van het aantal benodigde parkeervoorzieningen in het openbaar gebied. Deze vrijgekomen ruimte komt ten goede aan de groene eer verk

kwaliteit van het openbaar gebied.

w

Bou

Het ontwikkelgebied valt in CROW-termen onder ‘matig

W

i

ontw

ouw

gb onin

ing kkel

stedelijk gebied en rest bebouwde kom’. Hierbij gelden de volgende gemiddelde parkeernormen (uitgangspunt): Rijwonning (tussen) 1,9 Rijwoning (hoek)

1,9

Twee-onder-een-kap 2,1 Half vrijstaand 2,1 Kavel en vrijstaand

2,2

Voor de berekening van parkeerplaatsen op eigen terrein gelden de volgende uitgangspunten: Enkele oprit zonder garage

1 (oprit minimaal 5,00 diep en 2,50 breed)

Lange oprit zonder garage of carport

1 (oprit minimaal 10,00 diep en 2,50 breed)

Dubbele oprit zonder garage op carport

2 (auto’s moeten onafhankelijk van elkaar van terrein af kunnen)

Garage zonder oprit

0 (garage minimaal 5,00 diep en 2,50 breed)

Garagebox (niet bij woning)

0 (garage minimaal 5,00 diep en 2,50 breed)

Garage met enkele oprit

1 (oprit minimaal 5,00 diep en 2,50 breed)

Garage met lange oprit

1 (oprit minimaal 10,00 diep en 2,50 breed)

Garage met dubbele oprit

2 (oprit minimaal 5,00 breed)

18

Energie en warmte

Riolering

Er wordt steeds meer elektriciteit gebruikt en geprodu-

Vanuit de diensten en bedrijven is meegegeven dat er

Regenwater wordt zo veel mogelijk opgevangen in een

ceerd. Voor verlichting, verwarming/koeling van onze

ruimtelijk rekening moet worden gehouden met de

groene omgevingen en geleidelijk naar het open water

woningen, elektrisch koken en het opladen van auto’s.

volgende objecten:

afgevoerd. Open water wordt bemaald. Naast opvang

Door schaarste in capaciteit op het elektriciteitsnet

-

Ziggo: 1 wijkcentra (2,00 x 0.60 x 1.30 m.) voor Silver-

in de openbare ruimte moet er bij nieuwbouw worden

is stroom niet altijd meer vanzelfsprekend en heeft

woid en Landje van Fleur nabij Kerpelweg, overige

gekeken naar (tijdelijke) opvang en vertraagde afvoer

dit invloed op het tempo waarin en de wijze waarop

voorzieningen worden ondergronds vormgegeven

zoals beschreven in de Intentieovereenkomst Klimaatbe-

Reggefiber/KPN: centrale voorziening voor Silver-

stendige Nieuwbouw (MRA) (uitgangspunt).

nieuwbouwplannen vorm krijgen. Om de betrouw-

-

baarheid van het elektriciteitsnet te kunnen blijven

woid en Landje van Fleur nabij Kerspelweg PWN: geen bovengrondse voorzieningen, brandkra-

Materiaalgebruik

nen en afsluiters worden als straatpot uitgevoerd

Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat er zo min

Liander gas: geen gas in ontwikkelgebied, maar wel

mogelijk gebied wordt verhard. Waar verharding

dingen hebben ook invloed op de benodigde openbare

leidingruimte gereserveerd in nieuwe nutsstroken

noodzakelijk is, wordt onderzocht of er zo veel mogelijk

ruimte voor de elektriciteitsvoorziening in deze ontwik-

voor eventuele toekomst (waterstof of iets derge-

met waterdoorlatende verharding kan worden gewerkt.

waarborgen en storingen te voorkomen wordt het elek-

-

triciteitsnet in heel West-Friesland enorm uitgebreid om deze toekomstbestendig te maken. Deze uitbrei-

-

lijks)

Voor een goede opvang en geleidelijke regenwateraf-

à 4 middenspanningsruimtes voor de energievoorzie-

-

Liander HS: geen bovengrondse voorzieningen

voer is het wel noodzakelijk dat er onder de verharding

ning van de toekomstige woningen moeten worden

-

Liander MS: 5 x compactstation (gebouw incl ver-

waterdoorlatend materiaal ligt (uitgangspunt).

keling. Naast dikke kabels zullen ook bovengronds 3

ingepland (randvoorwaarde).

harding 5,22 x 7,02m) -

De voeding van nuts- en telecom van het plan wordt

Liander LS: voorsoorteren op laadpunten bij grote

Voor het inrichten van de openbare ruimte worden

verzamel parkeerplaatsen

duurzame nieuwe materialen gebruikt of de inzet van hergebruik circulaire materialen onderzocht. Naast

verzorgd vanuit de bestaande infrastructuur die aanwezig is in de aangrenzende wegen. De aansluitlo-

Als uitgangspunt wordt gehanteerd om de boven-

beperken van materiaal wordt er beheerbewust

catie hiervan verschilt per discipline.

grondse objecten in de geplande grotere groenzones op

ontworpen (is duurzaam). Het gebruik van niet-stan-

te nemen (dus niet in de woonstraten).

daardmateriaal kan tot hogere onderhoudskosten leiden.

De meeste kabels en leidingen in de woonbuurten kunnen gelegd worden in het standaard nutstracé met

Dubbelfunctie

een tracébreedte van 2.30 meter (randvoorwaarde).

Bij de verdere uitwerking van de nutstracés en plaatsing

De tracébreedte is ondergronds obstakel vrij. Bij

van bovengrondse kasten/gebouwtjes wordt aange-

hogedruk gasleidingen en midden- en hoogspannings-

moedigd (wens) dat de objecten een dubbelfunctie

verbindingen dient rekening te worden gehouden

kunnen krijgen. Hierbij kan gedacht worden aan een

met veiligheidszones en worden eisen gesteld aan de

natuurinclusieve vormgeving, sportobject (onderdeel

inrichting aan deze zone en de directe omgeving ervan.

free running parcours) of kunst.

Bomen worden op minimaal 2 meter van een nutstracé geplaatst (uitgangspunt).

19

Voorbeeld nutsgebouw als bijzonder object vormgegeven

Techniek Het algemene uitgangspunt bij de technische uitwerking van het gebied is te kiezen voor natuurlijke oplossingen en oplossingen die een bijdrage leveren aan een duurzame ontwikkeling en klimaatadaptatie boven de standaarden (zoals opgenomen in de LIOR, opgenomen in de bijlage). Hierbij kan gedacht worden aan het inrichten van flauwe oevers in plaats van oeverbeschoeiing en waterdoorlatende bestratingsmaterialen om daarmee de riolering te ontlasten. Bij eventuele strijdigheden wordt er door de gemeente besloten (uitgangspunt). Civiele kunstwerken zoals bruggen en duikers krijgen een minimale levensduur van 60 jaar (randvoorwaarde). De mate van ophogen en waterhuishouding (peilverhoging van -3,7 m NAP naar -2,4m NAP) moet blijken uit grondonderzoek. Hieruit komen wellicht ook saneringsopgaven naar boven.

In de huidige situatie grenst het agrarisch gebied Silverwoid aan het watersysteem van De Weelen

20

DEEL 2. ONTWIKKELGEBIEDEN Intro

Spuitzonering

Geluid

Met inachtneming van de groene randen en de groen-

Niet relevant voor Silverwoid..

De ontwikkellocatie grenst aan een regionale ontslui-

blauwe structuur in het gebied kan er een breed

tingsweg (N505) en een lokale invalsweg (Kerspelweg).

spectrum aan woningen worden ontwikkeld. Diversiteit

M.e.r-beoordeling

Om het verkeerlawaai van beide wegen in beeld te

aan woontypen en financieringscategorieën sluit aan

Het type ontwikkeling betreft geen categorie waarvoor

krijgen moet een akoestisch onderzoek worden uitge-

bij de dorpskarakteristiek (uitgangspunt).

de OD NHN gemandateerd is om een m.e.r.-beoor-

voerd (randvoorwaarde).

delingsbesluit op te nemen. Er kan wel inhoudelijk

Programma

geadviseerd worden op de aanmeldingsnotitie indien

Indien er wordt gekozen voor individuele lucht- of

Er wordt met name woningbouw ontwikkeld. Hiernaast

gewenst.

water warmtepompen moet worden voldaan aan aan-

is ook ruimte voor een aanvullend programma. Met name het woonprogramma heeft rekening te houden

gescherpte geluidseisen (randvoorwaarde).

Externe veilgheid en vekeersgeluid

met enkele hindercontouren.

Hinder Transportroutes Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich de N505 waarover transport van gevaarlijke stoffen

N50

eg

dsew

erlan

echt 5 / Dr

plaatsvindt. Het invloed gebied van deze weg reikt tot 355 meter (in een woning tot 200 meter van deze weg).

eter

200 m

Hierop inspelen door een lagere bebouwingsdichtheid en meer gesloten gevels aan noordzijde (uitgangspunt). Zelfredzaamheid Het ontwikkelgebied voor woningbouw ligt op meerdere plekken in de invloed van externe veiligheid. In de planuitwerking moet worden aangegeven op welke manieren bewoners en bezoekers bij een calamiteit zelfredzaam een veilige locatie kunnen vinden (uitgangspunt).

21

WOONPROGRAMMA

op de woningmarkt is op dit moment groot, maar

Voor Stede Broec is de ambitie gesteld om een

wordt naar verwachting in de toekomst steeds

€283.500 (prijspeil 2025). De maximale V.O.N. prijs

gezonde, evenwichtige woningmarkt met passende

kleiner.

is 70% van de landelijke betaalbaarheidsgrens,

woningen, voor nu en later te ontwikkelen. Silverwoid

-

10% Goedkope koop, V.O.N. prijs van maximaal

De betaalbaarheid van het wonen staat sterk onder

zoals vastgelegd in Woondeal NHN 2.0. Landelijke

in Lutjebroek kan hier een significante bijdrage aan

druk. Dit komt voor een groot deel door het verschil

betaalbaarheidsgrens wordt jaarlijks door het Rijk

leveren. Ruimtelijke en financiële verkenningen laat

tussen vraag en aanbod in de woningmarkt. De

zien dat er met circa 400 woningen een kwalitatieve

verwachting is dat de prijzen van woningen de

en haalbare ontwikkeling mogelijk is.

komende jaren nog verder stijgen. De markt is

prijs tussen €283.500 en €405.000 (prijspeil 2025) of

-

vastgesteld, -

25% Betaalbare koop, woningen met een V.O.N.

hierdoor moeilijk te bereiken voor woningzoeken-

middenhuur (tot 187 punten WWS, maximaal 10%

Voor de regionale afstemming van woningbouw-

den die een eerste stap in hun wooncarrière willen

van het totale programma).

plannen in Westfriesland conform de provinciale

maken.

-

omgevingsverordening wordt het Kader regionale

35% Vrij segment, woningen in het huursegment vanaf 187 punten WWS en woningen in het koop-

afstemming woningbouwplannen West-Friesland 2024

Segmentering

segment met een V.O.N. prijs boven de prijsgrens

gebruikt. Het afwegingskader gaat uit van lokale en

Voor Stede Broec geldt de volgende verdeling (rand-

voor betaalbare koopwoningen (€405.000 in 2025).

regionale belangen (onder andere kwantiteit, kwaliteit

voorwaarde):

en fasering).

-

30% Sociale huur, woningen met een huur tot de prijsgrens voor sociale huurwoningen (€900,07/

Het is een grote opgave om in de woningvraag te kunnen voorzien. Er is een woondeal gesloten in de regio. De regio Westfriesland zet zich in om tot en met

maand, 2025) Ontwikkeling van kleinschalig appartementencomplex in Hoogkarspel

2030 12.500 woningen te realiseren, waarvan 2/3 deel in de betaalbare segmenten: sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop. De gemeente Stede Broec zet in aanvulling op de kwaliteitsdoelstellingen vanuit de Woondeal in op de realisatie van een substantieel aandeel goedkope koopwoningen in Silverwoid (randvoorwaarde).

Ontwikkeling op woningmarkt De belangrijkste verwachtingen zijn: -

Het aantal oudere en kleinere huishoudens neemt sterk toe. Naar verwachting verdubbelt het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder tot 2040;

-

De impact van jonge huishoudens (20 t/m 30 jaar) 22

Prijspeil wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.

De exploitatie van de sociale huur- en middeldure

Maximale jaarlijkse huurprijsstijging van de Con-

In Stede Broec is tot 2030 vraag naar 115 extra zorgge-

huurwoningen wordt bij voorkeur door De Woonschakel

sumenten Prijs Index (CPI) + 1% gedurende de

schikte woningen (BAT-score 4). Initiatiefnemers dienen

verzorgd. In de afspraken ten aanzien van de sociale-

minimale exploitatietermijn van 15 jaar in het mid-

te onderzoeken of de invulling van een deel van deze

deldure segment,

vraag in het plangebied kan plaatsvinden (uitgangs-

Tijdens de minimale exploitatieduur/instandhou-

punt).

-

en middeldure huurwoningen worden de volgende punten vastgelegd:

-

dingstermijn van 15 jaar geen huuraanpassing bij Sociale huurwoningen -

-

-

-

Voor sociale huurappartementen geldt een minimale

mutatie.

oppervlakte van 65 m2 GBO (randvoorwaarde).

Woningen met een huur tot de prijsgrens voor sociale huurwoningen. In 2025 is dit €900,07/

Nultreden woningen en appartementen

Wanneer er overeenstemming is tussen de initiatief-

maand. Prijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk vast-

Er is lokaal vraag (190 woningen extra t/m 2030) naar

nemer en een toegelaten instelling (woningbouwcor-

gesteld,

nultredenwoningen. Appartementen dienen standaard

poratie) over de overdracht en exploitatie van de te

Woningen met minimale instandhoudingstermijn

als nultredenwoning uitgevoerd te zijn (randvoor-

realiseren sociale huurwoningen, dan kunnen de initi-

van 25 jaar binnen de sociale huurvoorraad welke

waarde). Dit zijn woningen die voldoen aan de classifi-

atiefnemer, de betreffende toegelaten instelling en de

binnen deze minimale instandhoudingstermijn via

catie Bouw Advies Toegankelijkheid (BAT) classificatie/

gemeente Stede Broec in gezamenlijk overleg bepalen

het regionale aanbodsysteem (Woonmatch West-

score 1 en 3: 66% van de appartementen dienen te

of en in welke mate een afwijking ten aanzien van deze

Friesland) worden toegewezen,

voldoen aan BAT-score 1 en minimaal 33% van de

randvoorwaarde mogelijk is. Voor andere appartemen-

Binnen de minimale instandhoudingstermijn

appartementen dienen te voldoen aan BAT-score

ten geldt een minimale oppervlakte van 50 m2 GBO

moet meegewerkt worden aan de taakstelling en

3. Een deel van de vraag naar nultredenwoningen

(uitgangspunt).

plaatsing van statushouders, urgente en bijzondere

manifesteert zich ook in het grondgebonden segment.

Het aandeel van de appartementen in het totale woon-

doelgroepen zoals door de gemeente vastgesteld,

Initiatiefnemers dienen te onderzoeken of de invulling

programma is niet meer dan 30% (uitgangspunt).

Woningen die ook bij mutatie verhuurd worden met

van een deel van deze vraag in het plangebied kan

een huurprijs tot de liberalisatiegrens en verhuurd

plaatsvinden (uitgangspunt). Zie bijlage voor eisen/spe-

Mix

worden aan huurders met een inkomen onder de

cificaties per BAT-score.

De gebouwtypologieën en woningtypologieën worden gemixt in het gebied (geen scheiding tussen goedkope

DAEB-inkomensgrens bij aanvang van de huurovereenkomst.

Er is lokaal vraag (95 woningen extra t/m 2030) naar

en dure woningen en huur- en koopwoningen (uit-

geclusterde woonvormen (minimaal 12 woningen

gangspunt).

Middeldure huurwoningen

nultreden (minimaal BAT-score 1) + gemeenschappe-

-

Woningen met een huur vanaf de prijsgrens

lijke ruimte). De gemeenschappelijke ruimte is gericht

sociale huur tot de liberalisatiegrens. In 2025 is dit

op ontmoeting, is op een open, transparante en niet-

€1.184,82 per maand en/of t/m 186 WWS punten.

discriminerende basis te gebruiken door bewoners

Prijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd,

(en buurtbewoners) en is fysiek verbonden aan het

Minimale exploitatietermijn van 15 jaar in de

woongebouw, of bevindt zich op maximaal 100 meter

gegeven prijsrange van middeldure huurwoningen:

daarvandaan. Het bouwen van minimaal 12 geclus-

vanaf de liberalisatiegrens tot 187 punten WWS en

terde woningen is een randvoorwaarde.

-

verbod op uitponden van 15 jaar, 23

Bouwhoogte

Fasering

Merdendeel van de woningen zal grondgebonden zijn.

Het ontwikkelgebied is groot en wordt niet in een

De maximale bouwhoogte is 11 meter en er wordt

keer bebouwd. Het is voorstelbaar dat het gefaseerd

overwegend met een lage goot (op circa 3 meter

wordt gebouwd. Er zal vanuit het zuiden, aansluitend

hoogte) vormgegeven. Hiermee wordt aangesloten op ruimtelijke kenmerken in Lutjebroek en omgeving (uitgangspunt). Dat houdt voor rijwoningen in dat de

op Lutjebroek, naar het noorden worden ontwikkeld

n

te men arte r a App a stelb voor

(uitganspunt).

lengte in overeenstemming met een dorpse maat zal zijn. In het hele gebied behalve langs de zuid- en oostzijde is ruimte voor appartementen. Het is denkbaar dat in

Waar mogelijk wordt woningbouw versneld ontwikdt wor ouw b chap g s a d la n lan met e r p a r o e wa op d Zon oten gesl n a a

keld. Gemeente Stede Broec heeft grote behoefte aan een woningaanbod na het afronden van Waterweide in 2025 (wens).

of aan de noordelijke groene zone een accent wordt

Voorzieningen

vormgegeven (wens). De hoogte kan variëren van drie

In het gebied zal ruimte voor werken-aan-huis zijn.

tot zes lagen. De hoogte is erg afhankelijk van de ligging in het gebied en de breedte-hoogte verhouding. Op

Gedurende het planproces zal worden gemonitord of

Bouwhoogte

er ruimte voor aanvullend programma moet worden

de kapvorm en typologie van de woningen moet in de

ingepast (kinderdagverblijf, zorgfunctie etc). Voor dit

uitwerking worden gestudeerd. Het uitgangspunt is

maatschappelijk en/of zorgprogramma wordt ruimte

om aan te sluiten bij een dorpse sfeer.

op de begane grond van een appartementencomplex centraal in de wijk gereserveerd (wens).

In het op te stellen beeldkwaliteitsplan zal aandacht worden besteed aan gebouwen op in-het-oog sprin-

Hittestress en wateroverlast

gende plekken en hoe die de lokale verschijningsvorm

In het ruimtelijk raamwerk (water-groenstructuur)

representeren.

wordt expliciet ruimte voor wateropvang, geleidelijke waterafvoer en verkoeling opgenomen. Deze eigen-

Verrassing

schappen worden ook in de woningbouwgebieden

West-Friesland is niet eenduidig en voorspelbaar. In het

verwacht (uitgangspunt). Tussen, tegen en op de

nieuwbouwgebied is ruimte voor een ‘verrassing’. Dat kan een afwijkend gebouwtype of bijzondere architec-

Huidig gevarieerd woonbeeld in Lutjebroek

tuur zijn (wens).

nieuwbouw is ruimte voor toepassing van groen. Naast de bijdrage aan het verminderen van hittestress en wateroverlast wordt de aantrekkelijkheid voor insecten, vogels en andere beestjes vergroot.

24

Duurzaamheid

Materiaalgebruik

Warmtehuishouding

De gemeente Stede Broec heeft vastgesteld om in 2040

Circulariteit staat bij de gemeente hoog in het vaandel.

De gemeente heeft als uitgangspunt dat de ontwik-

energieneutraal te zijn en conform het landelijke beleid

Hergebruik en herbruikbaarheid van materialen wordt

kelaar bij nieuwbouwplannen de mogelijkheden

in 2050 klimaat neutraal.

aangemoedigd. In de uitwerking wordt onderzocht of

verkent om verdergaande duurzaamheids-ambities

voorgestelde materialen aan deze doelstelling voldoen

te realiseren dan wettelijk vereist (wens). In dat kader

Daarnaast heeft de gemeente het uitvoeringspro-

en of er andere mogelijkheden zijn om de uitputting

wordt bij de totstandkoming van nieuwbouwplanen

gramma West-Friesland klimaatbestendig vastgesteld.

van grondstoffen te voorkomen.

(door de ontwikkelaars) een duurzaamheids-advies opgesteld waarin een inventarisatie wordt gedaan naar

Stede Broec heeft als uitgangspunt dat de ontwikkelaar

De provincie stimuleert circulaire gebiedsontwikkeling

de meest geschikte duurzame energievoorzieningen

bij nieuwbouwplannen de mogelijkheden verkent om

en vraagt de ontwikkelaars en gemeente zich aan te

voor het gebied. Collectieve energievoorzieningen

mogelijk verdergaande duurzaamheids-ambities te

sluiten bij de ambities in het Convenant Toekomstbe-

genieten hierbij de voorkeur. Ook wordt in het advies

realiseren die passen in de ambitie om in 2040 energie-

stendige Woningbouw (niveau zilver, wens). Daarnaast

gekeken welke duurzaamheidsthema’s meer aandacht

neutraal te kunnen zijn (wens).

wordt er geadviseerd om gebruik te maken van de tool

verdienen in de verdere ontwikkeling. Wenselijk is

Kompas Circulaire Gebiedsontwikkeling.

dat (door ontwikkelaars) op basis van dit advies in de

Een duurzame en klimaatadaptieve inrichting vraagt

aanbesteding de duurzame oplossingen opgenomen

letterlijk ruimte en prioriteit.

en meegewogen in de gunning.

Tijdig onderzoek naar de risico’s en de kansen die het plan biedt is noodzakelijk, evenals een integrale aanpak en brede afstemming met relevante betrokkenen. Bij de landschappelijke inpassing, stedenbouwkundige uit-

Private oever uitgevoerd met plantrollen die ruimte bieden aan diversiteit van planten

werking en (technische) detaillering van het plan dient er dus ruimschoots rekening te worden gehouden met duurzaamheid en klimaatadaptatie (uitgangspunt). Deze opgave biedt ook kansen; veel klimaatadaptieve (groene) maatregelen bieden meerwaarde die verder gaat dan klimaat. Denk aan baten op het vlak van gezondheid, biodiversiteit en de uitstraling van de woonomgeving. Dit is ook beschreven in het hoofdstuk over het ruimtelijke raamwerk, pagina pagina 12 en verder.

25

7. PARTICIPATIE EN VASTSTELLING Wij hechten veel belang aan participatie, zodat alle omwonenden en andere betrokkenen op zorgvuldige passende wijze worden betrokken en geïnformeerd. Dit doen we door het organiseren van informatiebijeenkomsten en het instellen van een klankbordgroep. Samen zorgen we voor verbinding tussen plannen en de werkelijkheid.

26

8. VERVOLGSTAPPEN Het Ambitiedocument met Randvoorwaarden en Uitgangspunten is in samenspraak met veel partijen opgesteld. Het is een gedragen kader voor verdere uitwerkingen. De volgende stap is een stedenbouwkundig plan (of deelplannen) voor het ontwikkelgebied op te stellen. Hierin wordt het ruimtelijk raamwerk (hoofdgroenstructuur, waterstructuur, wegen, kabels en leidingen) verder uitgewerkt en voor de ontwikkelgebieden verkavelingsvarianten opgesteld. Varianten worden met de gemeente en eventueel met de klankbordgroep besproken. Dit SP wordt onderdeel van het op te stellen Omgevingsplan (uitgangspunt). Bij de uitwerking van het ruimtelijke raamwerk wordt bijzondere aandacht aan de klimaat adaptiviteit en toekomstbestendigheid daarvan besteed. De stedenbouwkundig visie en plannen worden door de projectgroep en een supervisor in samenwerking met een gemandateerd lid van de adviescommissie Mooi Noord-Holland (welstand) getoetst aan het Ambitiedocument. Als de supervisor en gemandateerde positief zijn over de inhoud van het SP wordt dit aan de welstand voorgelegd. De welstand zal dit positief advies bekrachtigen. Het positief advies wordt aan het college voorgelegd. Voor de woningbouwontwikkeling zal door de ontwikkelaars een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. Dit plan zal als kader voor de architectonische uitwerking worden gehanteerd.

27

Colofon Opdrachtgever

Opsteller BREEN stedenbouw In samenwerking met Gemeentelijke projectgroep VBM en Kuin

Amsterdam - april 2025