RV Vestigen van voorkeursrecht Hoogkarspel Zuid DEF (2024-41)

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Het vestigen van een voorkeursrecht in het gebied Hoogkarspel Zuid 396105

RTG: Raadsvoorstel:

9 september 2024 23 september 2024 Nr. 2024-41

Portefeuillehouder: M.H. ten Have Programma: 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

Zuid

Kadastrale kaart; Lijst van onroerende zaken; Brief aan eigenaren en zakelijk gerechtigden; Kennisgeving van de terinzagelegging in het Gemeenteblad. Nota van beantwoording zienswijzen voorkeursrecht Hoogkarspel

Voorgesteld besluit: 1. In te stemmen met de beantwoording van zienswijzen. 2. Ingevolge artikel 9.1. lid 1 sub c van de Omgevingswet (Ow) een voorkeursrechtbeschikking te nemen op basis waarvan op meerdere onroerende zaken een voorkeursrecht wordt gevestigd, met de aantekening dat op deze onroerende zaken eerder zijn betrokken in de voorkeursrechtbeschikking van het college d.d. 9 juli 2024. De onroerende zaken waarop het voorkeursrecht wordt gevestigd zijn aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uitmakende, gewaarmerkte kadastrale tekening/kaart (bijlage 1) en perceelslijst (bijlage 2). 3. Toepassing te geven aan artikel 3:41 van de Awb door de voorkeursrechtbeschikking bekend te maken door toezending van de beschikking, middels de als bijlage toegevoegde brief, aan de belanghebbenden en toepassing te geven aan artikel 16.32b. Ow door kennis te geven van de terinzagelegging van de voorkeursrechtbeschikking en de daarbij behorende bijlage(n) conform het bepaalde in artikel 12 van de Bekendmakingswet (bekendmaking in het Gemeenteblad); 4.

De voorkeursrechtbeschikking vervalt van rechtswege drie jaar na het ingaan daarvan, of zoveel eerder als in een omgevingsvisie of programma een niet agrarische functie is toegedacht en waarvan het (huidige) gebruik afwijkt van die functie of in een omgevingsplan een niet agrarische functie is toebedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie;

Inleiding Wij stellen, in het kader van de ontwikkeling in het gebied Hoogkarspel Zuid, een gebiedsgericht programma op. Wij verwachten dat in het gebiedsgerichte programma diverse functies worden opgenomen zoals bijvoorbeeld groen, water, verkeer, maar ook maatschappelijk, commercieel en wellicht kantoor. Omdat wij aan het begin staan van het opstellen van het gebiedsgerichte programma, zijn de omvang van het plangebied en de invulling van de diverse functies nog onbekend. Wij willen in alle openheid met verschillende belanghebbenden kunnen werken aan het gebiedsgerichte programma. Daarbij is er de wens om regie en sturing te kunnen blijven voeren op het plangebied. Het is daarom van belang dat de eigendomssituatie van de grondpositie wordt bevroren. Dat zorgt ervoor dat de gemeente een weloverwogen beslissing kan nemen over functies die voor de gemeente belangrijk zijn. Tegelijkertijd kan de afweging worden gemaakt of er wordt samengewerkt vanuit een faciliterende grondpositie, of dat het belang van de betreffende functie zwaarder weegt, waardoor de gemeente actief grondbeleid wil voeren. De gemeente kan de regie en sturing verkrijgen door een voorkeursrecht te vestigen op de voor de ontwikkeling benodigde onroerende zaken. Een voorkeursrecht geeft het recht om als eerste een afweging te maken om een stuk

1

grond te kopen als de eigenaar van plan is om het te verkopen. De gemeente is niet verplicht om tot aankoop over te gaan. Met dit instrument kan een weloverwogen keuze worden gemaakt voor een specifiek stuk grond. Daarnaast is het van belang dat wordt voorkomen dat deze onroerende zaken ter speculatie door derden worden verworven. Het vestigen van een voorkeursrecht op de onroerende zaken bevriest de eigendomssituatie van de grondposities en zal bijdragen aan het voorkomen van speculatie. Beoogd effect Het voorkeursrecht houdt in dat een eigenaar of beperkt gerechtigde van een onroerend goed dit eerst aan de gemeente moet aanbieden voordat hij het aan iemand anders mag verkopen. Hierop bestaan wel een aantal uitzonderingen. Artikel 9.8. Omgevingswet noemt onder meer een verkoop tussen bloedverwanten in rechte lijn, een verdeling van een huwelijksgemeenschap en een executoriale verkoop. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Voorkeursrecht onder de Omgevingswet • Het vestigen van een voorkeursrecht van onroerende zaken als bedoeld in de Omgevingswet vangt aan met het nemen van een zelfstandig voorkeursrechtbeschikking door het college op basis van artikel 9.1. lid 2 Ow.

Gelet op het bepaalde in artikel 4:11 onder c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het daarbij niet noodzakelijk om toepassing te geven aan inspraak (of: om eigenaren te horen conform artikel 4:8 Awb). De reden hiervoor is de vereiste spoed en/of dat het doel alleen bereikt kan worden als belanghebbenden niet van te voren in kennis worden gesteld. • Binnen 3 maanden dient de gemeenteraad een voorkeursrechtbeschikking te nemen op basis van artikel 9.1. lid 1 sub c van de Omgevingswet. Het besluit van de gemeenteraad vervalt van rechtswege 3 jaar na het ingaan daarvan tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is opgenomen in de omgevingsvisie of het gebiedsgericht programma Hoogkarspel Zuid of het omgevingsplan. • Het vaststellen van een omgevingsvisie of het gebiedsgerichte programma in combinatie met artikel 9.1. lid 1 sub b van de Omgevingswet heeft tot gevolg dat de werking van het voorkeursrecht wordt verlengd met een periode van nog eens 3 jaar vanaf het moment van ingaan daarvan. Dat is niet nodig wanneer de functie (bv. Wonen, energiewinning, groen) waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is opgenomen in een omgevingsplan. • Het vaststellen van een omgevingsplan in combinatie met artikel 9.1.

lid 1 sub a van de Omgevingswet (wijziging naar toekomstig gebruik) brengt met zich mee dat het voorkeursrecht wordt verlengd met een periode van 5 jaar na het ingaan van het voorkeursrecht, met de mogelijkheid tot verlenging van die geldingsduur met nog eens 5 jaar op de wijze als omschreven in artikel 9.4 lid 2 van de Omgevingswet. • De gronden binnen het plangebied van Hoogkarspel Zuid vielen tot 1 januari 2024 onder de werking van het bestemmingsplan “Drechterland Noord 2011” dan wel inpassingsplan “Inpassingsplan Westfrisiaweg”. Op grond van het omgevingsplan Drechterland (= bestemmingsplan “Drechterland Noord 2011”) hebben de gronden de functies (bestemmingen): o Agrarisch; o Bedrijf; o Bedrijf – Agrarisch loonbedrijf; o Groen; o Tuin; o Verkeer; o Wonen – Lint 1. Argumenten Gemeente verkrijgt voorkeursrecht, bedoeld om meer regie te voeren Het inzetten van het instrument voorkeursrecht leidt ertoe dat de eigenaar, als hij wil verkopen, eerst aan de gemeente moet aanbieden. De gemeente heeft daarmee een voorkeursrecht. Als de eigenaar wil verkopen krijgt de gemeente als eerste de gelegenheid tot verwerving. Er is geen sprake van een verplichte verkoop, alleen een aanbiedingsplicht in geval van een vrijwillige verkoop. Met het vestigen van voorkeursrecht kan voorkomen worden dat derden strategische (grond)posities innemen.

Marktpartijen zullen namelijk ook een inschatting maken welke ontwikkelingsrichting de gemeente op wil gaan. Het vestigen van een voorkeursrecht brengt met zich mee dat de grondposities worden bevroren en de marktpartijen geen onroerende zaken kunnen kopen. Het belang van een regierol

2

De gemeente krijgt met vestiging van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimalere inrichting in het gebied Hoogkarspel Zuid, wat een zwaarwegend algemeen belang is. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaar (en beperkt zakelijk gerechtigden) van de onroerende zaken. De Omgevingswet bevat ook een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Indien niet binnen 3 jaar een ruimtelijk plan ter inzage wordt gelegd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. De periode waarin voor de eigenaren enige onzekerheid bestaat ten aanzien van de toekomstige ruimtelijke invulling is daardoor begrensd. Randvoorwaarden voor het vestigen van een voorkeursrecht De gemeente is bevoegd een voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken. Er moet wel worden voldaan aan twee criteria: a) de onroerende zaken een niet-agrarische functie moeten krijgen en, b) het gebruik van de onroerende zaken moet afwijken van de toegedachte of toebedeelde functie. Ad a.

Niet-agrarische bestemming Het voorkeursrecht kan alleen gevestigd worden voor onroerende zaken die in de nabije toekomst een andere functie krijgen dan de agrarische functie. Of waarvan het gebruik afwijkt van de functie. Het voorkeursrecht is gevestigd omdat in de toekomst de gronden herontwikkeld kunnen gaan worden. Voor de herontwikkeling in het gebied Hoogkarspel Zuid wordt met behulp van het gebiedsgerichte programma de mogelijkheid van transformatie naar een woninggebied verkend. De toegedachte functies zijn niet alleen de functie wonen, maar ook andere functies, welke deel uit kunnen maken van een dergelijke ontwikkeling. Hierbij kunt u denken aan functies zoals groen, water, verkeer, maar ook maatschappelijk, kantoor commercieel etc. Op dit moment is nog niet duidelijk wat de exacte functies per perceel zullen zijn. Ad b. Huidig gebruik en toekomstige functie Binnen het systeem van de Omgevingswet komen alleen onroerende zaken in aanmerking, waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige functie. In de toekomstige functie zal een afwijkende nog definitief te bepalen functie worden opgenomen waaronder wonen, maar ook andere functies, zoals bedrijf, maatschappelijk, commercieel, groen, water en verkeer kunnen aan de orde zijn. Er wordt voldaan aan beide criteria, waardoor de gemeente de onroerende zaken kan aanwijzen.

Met het vestigen van het voorkeursrecht wordt voorkomen dat derden grondposities verwerven Het vestigen van een voorkeursrecht op onroerende zaken brengt met zich mee dat voorkomen wordt dat derden (nieuwe) strategische (grond)posities innemen. Het uitgangspunt bij het gebied Hoogkarspel Zuid is dat de gemeente zelf de regie wil voeren bij de herontwikkeling. Het vestigen van een voorkeursrecht brengt met zich mee dat de grondposities worden bevroren en marktpartijen geen onroerende zaken kunnen kopen. Het vestigen van een voorkeursrecht voorkomt prijsopdrijving Het vestigen van het voorkeursrecht kan de prijsopdrijving afremmen doordat de procedure van grondaankopen met waarborgen is omkleed. De rechtbank kan er namelijk aan te pas komen om uiteindelijk de prijzen te bepalen. Prijsopdrijving heeft een nadelig effect op de financiële en economische haalbaarheid van de ontwikkeling van het desbetreffende gebied. Indien marktpartijen de onroerende zaken gaan opkopen, dan zullen ze hogere bedragen kunnen betalen aan zittende eigenaren in de hoop om deze weer met winst te gaan verkopen of om meer opbrengst te kunnen halen uit de ontwikkeling. Dit soort transacties kunnen met zich meebrengen dat ook in andere vergelijkbare onderhandelingen de gemeente wordt geconfronteerd met transacties die niet de marktwaarde vertegenwoordigen. De ontwikkeling kan hierdoor onnodig duur worden.

Dat kan tot gevolg hebben dat bijvoorbeeld een andere woningbouwverdeling nodig is om de ontwikkeling nog rendabel te maken. Mogelijk zelfs met als gevolg dat de ontwikkeling zodanig duur wordt dat deze niet meer rendabel te ontwikkelen is en om die reden niet ontwikkeld zal gaan worden. Indien het voorkeursrecht niet wordt gevestigd zal de hogere grondprijs die de ontwikkelaar betaalt uiteindelijk de marktwaarde op stuwen, hetgeen onwenselijk wordt geacht. Het is de wens van de gemeente om de herontwikkeling betaalbaar en financieel haalbaar te houden.

3

Werkingsduur Het besluit van het college d.d. 9 juli 2024 heeft een maximale geldingsduur van 3 maanden. Na deze 3 maanden vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Binnen die periode dient de gemeenteraad een nieuw voorkeursrecht te vestigen. De gemeenteraad wordt voorgesteld om op in september 2024 een voorkeursrechtbeschikking te nemen zodat het voorkeursrecht op de onroerende zaken voor een opvolgende periode van 3 jaren gevestigd blijft. Het niet nemen van het besluit betekent dat er voor een periode van 2 jaren geen nieuw besluit met dezelfde grondslag kan worden genomen. Kennisgeving en inschrijving nodig om voorkeursrecht te doen ingaan De voorkeursrechtbeschikking van de raad moet bekend worden gemaakt. Deze bekendmaking wordt gedaan door toezending van het besluit/de voorkeursrechtbeschikking aan de eigenaren of de rechthebbenden. Daarnaast zijn wij verplicht een kennisgeving van de terinzagelegging te doen en moeten we de beschikking inschrijven in het kadaster. De beschikking gaat in na bekendmaking en de inschrijving van de beschikking in de openbare registers. Kanttekeningen / alternatieven Kantekening Het toepassen van het voorkeursrecht kan financiële gevolgen hebben voor de gemeente in geval van aanbiedingen. Als de eigenaren die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun onroerende zaak willen verkopen, zullen zij deze eerst aan de gemeente moeten aanbieden.

Dit kan betekenen dat de gemeente na een weloverwogen besluit over wil gaan tot aankoop van deze onroerende zaken (en alle opstallen die daarop aanwezig zijn). Indien dit van toepassing is zullen wij met een apart raadsvoorstel naar de raad komen. Het toepassen van het voorkeursrecht geeft geen garantie dat de gemeente positie verkrijgt. Grondeigenaren en zakelijk gerechtigden worden niet verplicht hun onroerende zaken te verkopen. Alleen als zij willen verkopen, moeten zij de onroerende zaken eerst aan de gemeente aanbieden. Grondeigenaren en zakelijk gerechtigden kunnen er voor kiezen zelf hun onroerende zaken te ontwikkelen. De vestiging van een voorkeursrecht geeft dus geen zekerheid tot verwerving en realisatie. Alternatief De raad kan er voor kiezen om het voorkeursrecht niet te vestigen. Daarmee vervalt het eerder door het college opgelegde voorkeursrecht. De gemeente heeft dan geen regie over eventuele grondaankopen door derden. Indien de gemeente zelf grondpositie wil verwerven hebben we geen voorrang meer ten opzichte van markpartijen. De gemeente geeft daarbij ook aan dat zij voor Hoogkarspel Zuid een faciliterend grond beleid zullen voeren. Daarmee wordt een eventuele optie voor actief grondbeleid of een privaat publieke samenwerking uitgesloten.

Wij raden dit alternatief af omdat wij met het vestigen van voorkeursrecht de regie kunnen blijven voeren en de gelegenheid en tijd hebben om te verkennen welk grondbeleid de gemeente zou willen voeren. Indien de gemeente besluit om de regie meer aan de marktpartijen over te laten en daarbij zelf een faciliterende rol aan te nemen is dat nog steeds een mogelijkheid. Daarbij zijn er geen noemenswaardige risico’s verbonden aan het vestigingen van een voorkeursrecht. De risico’s die er zijn, zijn procedurele risico’s waarbij de bijvoorbeeld de wettelijke termijn niet gehaald gaat worden. Het voorkeursrecht komt dan te vervallen. Draagvlak De eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden zijn in de gelegenheid gesteld gedurende een periode van 6 weken na de terinzagelegging (voorkeursrechtbeschikking) hun zienswijzen kenbaar te maken tegen het voorgenomen raadsbesluit. Rechthebbenden kunnen belanghebbenden binnen 6 weken tegen de besluiten van het college en de raad bezwaar aantekenen. Om binnen die maximale termijn van 3 maanden te kunnen blijven wordt de raad gevraagd in september een besluit te nemen omtrent het voorkeursrecht. Zienswijzen Er is één zienswijze ingediend gedurende de voorbereiding van dit besluit conform de toepassing van afdeling 3.4. Algemene wet bestuursrecht en artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht.

Voor de inhoud en behandeling van de zienswijze verwijzen we naar de Nota van beantwoording zienswijzen voorkeursrecht Hoogkarspel Zuid.

4

Bezwaar Wij hebben een aantal bezwaarschriften ontvangen gericht tegen het besluit (Voorkeursrechtbeschikking) van het college. Wanneer de raad besluit de voorkeursrechtbeschikking af te geven, worden de bezwaarschriften tegen het besluit van het college omgezet naar bezwaarschriften tegen het besluit van de raad. De bezwaarschriften worden daarom afgehandeld na de raadsvergadering van september 2024. Indien de raad besluit het voorkeursrecht niet te vestigen voor het gebied Hoogkarspel Zuid vervalt automatisch de eerder genomen voorkeursrechtbeschikking van het college (d.d. 9 juli 2024). De bezwaarschriften komen daarmee ook te vervallen. Planning, evaluatie en verantwoording Tegens de voorkeursrechtbeschikking van de raad staat op grond van artikel 7:1 Algemene wet bestuursrecht beroep open. Belanghebbenden kunnen binnen een periode van 6 weken, na bekendmaking en ingaan van de beschikking beroep aantekenen. Indien en voor zover de gemeenteraad een opvolgend besluit (voorkeursrechtbeschikking) en een belanghebbende reeds een bezwaar heeft ingediend tegen het collegebesluit, dan wordt het bezwaar tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad.

Nadat het besluit (voorkeursrechtbeschikking van de raad) is genomen wordt het besluit (voorkeursrechtbeschikking van de raad) binnen 2 werkdagen gepubliceerd in het Gemeenteblad en wordt de beschikking ingeschreven in de openbare registers, waarmee het voorkeursrecht in werking treedt. Iedere eigenaar en beperkt gerechtigde krijgt een aangetekende brief met bijlage over de werking van het voorkeursrecht alsmede een afschrift van de voorkeursrechtbeschikking. Belanghebbenden kunnen tegen het besluit van de gemeenteraad bezwaar en beroep in stellen, zodat van een zorgvuldige rechtsbescherming nog steeds sprake is. Financiën Als de eigenaren die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun onroerende zaak willen verkopen, zullen zij het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Een aankoop geschiedt altijd op basis van een marktconforme prijs. Het vestigen van dit voorkeursrecht zelf heeft geen directe financiële gevolgen. Hoogkarspel, 3 september 2024, waarin dit voorstel is vastgesteld Burgemeester en wethouders van Drechterland De secretaris, De burgemeester,

W. van Twuijver

P.F. Dijkman

5