RV - Vaststellen kaders beleidsregels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding (2026-11)

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Vaststellen kaders beleidsregels zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding 436466

RTG: 11 mei 2026 Raadsvergadering: 1 juni 2026 Nr. 2026-11 Portefeuillehouder: Programma:

M.H. ten Have 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen: Voorgesteld besluit: - De volgende kaders voor de beleidsregels van de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding vast te stellen: Zelfbewoningsplicht: o De zelfbewoningsplicht geldt voor nieuwbouw koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens welke jaarlijks door het rijk wordt vastgesteld (€ 420.000 prijspeil 2026). o De verplichting om de woning zelf te bewonen geldt voor een periode van 5 jaar. o Er worden sancties ingesteld voor overtredingen, zoals een boete (te bepalen door college in beleidsregels). o Ontheffingsgronden kunnen worden opgenomen voor bijzondere omstandigheden ▪ Verandering van werkkring van koper of diens partner, waardoor redelijkerwijs verhuisd moet worden; ▪ Scheiding of ontbinding van geregistreerd partnerschap; ▪ Wegvallen van inkomen; ▪ Verhuizing in verband met gezondheid van de koper (huurder) of één van de gezinsleden; ▪ Andere bijzondere en klemmende omstandigheden (onder nadere voorwaarden van het college) o Situaties waarbij de zelfbewoningsplicht niet van toepassing is: ▪ Overlijden van de koper of partner; ▪ Verdeling van het gemeenschappelijk goed op grond van artikel 3:174 BW; ▪ Executoriale verkoop op grond van artikel 3:268 BW -

Anti-speculatiebeding: o Het anti-speculatiebeding geldt voor nieuwbouw koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens welke jaarlijks door het rijk wordt vastgesteld (€ 420.000 prijspeil 2026), die gebouwd zijn op gronden die door de gemeente met korting of maatschappelijke bijdrage zijn verkocht. o De verplichting om de woning niet binnen een periode van 5 jaar met winst door te verkopen. o Bij overtreding van het anti-speculatiebeding wordt een winstafdracht opgelegd. Deze winstafdracht wordt berekend als het verschil tussen de oorspronkelijke v.o.n.-prijs en de verkoopprijs bij doorverkoop, waarbij een afbouwende staffel kan worden toegepast. De details van deze staffel worden door het college vastgesteld in de beleidsregels. o Ontheffingsgronden kunnen worden opgenomen voor bijzondere omstandigheden ▪ Verandering van werkkring van koper of diens partner, waardoor redelijkerwijs verhuisd moet worden; ▪ Scheiding of ontbinding van geregistreerd partnerschap; ▪ Wegvallen van inkomen;

1

Verhuizing in verband met gezondheid van de koper (huurder) of één van de gezinsleden; ▪ Andere bijzondere en klemmende omstandigheden (onder nadere voorwaarden van het college) Situaties waarbij de zelfbewoningsplicht niet van toepassing is: ▪ Overlijden van de koper of partner; ▪ Verdeling van het gemeenschappelijk goed op grond van artikel 3:174 BW; ▪ Executoriale verkoop op grond van artikel 3:268 BW ▪

o

Inleiding Dit raadsvoorstel geeft uitvoering aan het Woonprogramma Drechterland 2026–2030. Daarbij staan betaalbaarheid, bereikbaarheid en passendheid van woningen centraal, met specifieke aandacht voor koopstarters en het stimuleren van doorstroming bij senioren. De actuele schaarste en de mismatch tussen vraag en aanbod in met name het betaalbare segment maken gerichte interventies noodzakelijk om de doelgroepen waarvoor we bouwen ook daadwerkelijk aan een woning te helpen. De kern van dit voorstel is het versterken van de positie van koopstarters. Tegelijkertijd wordt ingezet op doorstroming voor senioren (bijvoorbeeld door het aantrekkelijker maken van een stap naar een passende, levensloopbestendige woning), omdat vrijval in de bestaande voorraad starters opnieuw ruimte biedt. Zo wordt zowel aan de instroom als aan de doorstroming gewerkt, in lijn met de doelstellingen van het woonprogramma. Om deze doelen te bereiken, wordt voorgesteld de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding als beleidsinstrumenten in te voeren. Deze instrumenten zijn gericht op het tegengaan van speculatie, het voorkomen van snelle doorverkoop en het borgen dat nieuwbouwwoningen en vergelijkbare projecten terechtkomen bij de beoogde doelgroepen. Daarmee dragen ze bij aan een eerlijker en effectiever gebruik van de schaarse woningvoorraad.

De gemeenteraad wordt gevraagd de kaders voor de beleidsregels vast te stellen. Deze kaders bepalen onder meer reikwijdte, uitzonderingen en handhaving. Na vaststelling werkt het college de beleidsregels uit en past deze toe. Hiermee ontstaat een helder en uitvoerbaar instrumentarium dat aansluit bij de ambities en resultaten die we in de periode 2026–2030 willen realiseren. Beoogd effect Met het vaststellen van kaders voor zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding vergroten we de toegankelijkheid van de woningmarkt in Drechterland, in het bijzonder voor koopstarters (jong én oud) en andere kwetsbare doelgroepen. De instrumenten zorgen ervoor dat nieuwbouwwoningen terechtkomen bij de huishoudens voor wie ze zijn bedoeld, en niet verdwijnen naar belegging of snelle doorverkoop. Dit draagt bij aan doorstroming, betaalbaarheid en een eerlijkere verdeling van schaarse woningen. Concreet beogen we: -

Meer kans voor starters: minder concurrentie van beleggers en speculatieve doorverkoop in het instapsegment. Sterkere lokale binding: woningen worden daadwerkelijk bewoond door de koper, niet louter als beleggingsobject aangehouden. Stabielere prijzen en minder druk op huur: minder opkoop voor verhuur en minder prikkel tot snelle winstneming. Doelmatigheid van gemeentelijke inzet: eventuele gemeentelijke voordelen (zoals grondprijsondersteuning) landen bij de beoogde kopers, niet bij speculanten.

Effect zelfbewoningsplicht Kopers moeten de woning zelf en onafgebroken bewonen gedurende een vastgestelde termijn. Daarmee wordt opkoop voor verhuur voorkomen en blijft de woning beschikbaar als eigen woonplek voor de koper. Effect anti-speculatiebeding Kopers mogen de woning niet binnen korte tijd met winst doorverkopen. Dit ontmoedigt speculatieve doorverkoop en voorkomt dat publieke voordelen (zoals lagere grondprijzen) in particuliere winst veranderen. Het beding bevordert marktstabiliteit en houdt woningen langer bereikbaar voor de doelgroep.

2

Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om kaders vast te stellen voor beleidsregels die gericht zijn op het verbeteren van de toegankelijkheid van de woningmarkt, zoals de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding. De juridische basis voor de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding ligt in het eigendomsrecht en de vrijheid van verkeer van kapitaal, zoals vastgelegd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Hoewel het eigendomsrecht sterk beschermd is, kan de overheid beperkingen opleggen wanneer dit gerechtvaardigd is door het algemeen belang, zoals het bevorderen van een eerlijke en toegankelijke woningmarkt. Het vaststellen van deze kaders biedt het college de beleidsvrijheid om nadere regels uit te werken, binnen de grenzen die door de raad worden bepaald. Hierbij moet het college rekening houden met de proportionaliteit en redelijkheid van de maatregelen om juridische problematiek te voorkomen en ervoor te zorgen dat de beleidsregels effectief zijn in het bereiken van de gestelde doelen. Argumenten - Versterken van de positie van starters op de woningmarkt Starters hebben vaak moeite om een woning te kopen vanwege de concurrentie van investeerders en speculanten.

Door een zelfbewoningsplicht in te voeren, wordt voorkomen dat nieuwbouwwoningen worden opgekocht en vervolgens verhuurd of met winst doorverkocht. Dit instrument waarborgt dat woningen worden bewoond door de kopers zelf, wat bijdraagt aan de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor starters. - Voorkomen van speculatie en snelle doorverkoop van woningen Het anti-speculatiebeding voorkomt dat woningen kort na aankoop worden doorverkocht met het oog op winst. Dit beding zorgt ervoor dat de voordelen van gemeentelijke steun, zoals lagere grondprijzen, ten goede komen aan de beoogde doelgroep en niet aan speculanten. Het anti-speculatiebeding draagt bij aan de stabiliteit van de woningmarkt en helpt prijsopdrijving tegen te gaan. - Bevorderen van een eerlijke en toegankelijke woningmarkt Door deze kaders vast te stellen draagt de gemeenteraad bij aan een eerlijkere verdeling van woningen, met name in een overspannen woningmarkt. De maatregelen ondersteunen de bredere doelstellingen van het gemeentelijk woonbeleid, zoals het bevorderen van doorstroming en het bieden van kansen aan starters en andere kwetsbare groepen. - Juridische basis en praktijkervaringen De instrumenten van zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding zijn juridisch onderbouwd.

In de gemeente Drechterland worden deze instrumenten in de huidige praktijk al toegepast in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. Ook buurgemeenten Stede Broec en Enkhuizen maken hier gebruik van. Met dit raadsvoorstel worden de kaders voor deze toepassing geüniformeerd en geformaliseerd, zodat er een eenduidige lijn ontstaat voor alle toekomstige woningbouwprojecten. Kaders voor de beleidsregels: 1. Zelfbewoningsplicht: • De zelfbewoningsplicht geldt voor nieuwbouw koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens welke jaarlijks door het rijk wordt vastgesteld (€ 420.000 prijspeil 2026). •

De verplichting om de woning zelf te bewonen geldt voor een periode van 5 jaar.

•

Er worden sancties ingesteld voor overtredingen, zoals een boete (te bepalen door college in beleidsregels).

•

Ontheffingsgronden kunnen worden opgenomen voor bijzondere omstandigheden 1. Verandering van werkkring van koper of diens partner, waardoor redelijkerwijs verhuisd moet worden; 2. Scheiding of ontbinding van geregistreerd partnerschap; 3. Wegvallen van inkomen;

3

4. Verhuizing in verband met gezondheid van de koper (huurder) of één van de gezinsleden; 5. Andere bijzondere en klemmende omstandigheden (onder nadere voorwaarden van het college) •

Situaties waarbij de zelfbewoningsplicht niet van toepassing is: 1. Overlijden van de koper of partner; 2. Verdeling van het gemeenschappelijk goed op grond van artikel 3:174 BW; 3. Executoriale verkoop op grond van artikel 3:268 BW

2. Anti-speculatiebeding: • Het anti-speculatiebeding geldt voor nieuwbouw koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens welke jaarlijks door het rijk wordt vastgesteld (€ 420.000 prijspeil 2026), die gebouwd zijn op gronden die door de gemeente met korting of maatschappelijke bijdrage zijn verkocht. •

De verplichting om de woning niet binnen een periode van 5 jaar met winst door te verkopen.

•

Bij overtreding van het anti-speculatiebeding wordt een winstafdracht opgelegd. Deze winstafdracht wordt berekend als het verschil tussen de oorspronkelijke v.o.n.-prijs en de verkoopprijs bij doorverkoop, waarbij een afbouwende staffel kan worden toegepast. De details van deze staffel worden door het college vastgesteld in de beleidsregels.

•

Ontheffingsgronden kunnen worden opgenomen voor bijzondere omstandigheden 1. Verandering van werkkring van koper of diens partner, waardoor redelijkerwijs verhuisd moet worden; 2. Scheiding of ontbinding van geregistreerd partnerschap; 3. Wegvallen van inkomen; 4. Verhuizing in verband met gezondheid van de koper (huurder) of één van de gezinsleden; 5. Andere bijzondere en klemmende omstandigheden (onder nadere voorwaarden van het college)

•

Situaties waarbij de zelfbewoningsplicht niet van toepassing is: 1. Overlijden van de koper of partner; 2. Verdeling van het gemeenschappelijk goed op grond van artikel 3:174 BW; 3. Executoriale verkoop op grond van artikel 3:268 BW

Kanttekeningen / alternatieven Kanttekeningen: •

De invoering van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding kan leiden tot juridische uitdagingen en handhavingskosten.

Alternatieven: •

De gemeenteraad kan besluiten de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding niet in te voeren.

Bij de instrumenten is het eigendomsrecht en de vrijheid van verkeer van kapitaal van belang. Ieder natuurlijk- of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Bij eventuele inbreuken op het eigendomsrecht moet een goede balans zijn tussen het algemeen belang en het eigenaarsbelang. Gezien de heersende schaarste van sociale huurwoningen, nieuwbouw koopwoningen met een koopprijs tot de NHG-grens en middeldure huurwoningen in de gemeente Drechterland valt de inzet van de beleidsinstrumenten te rechtvaardigen voor zover de gestelde voorwaarden redelijk zijn. Draagvlak Met deze kaders versterken we de positie van koopstarters, bevorderen we doorstroming en voorkomen we speculatie, geheel in lijn met de programmadoelen en de ingezette uitvoeringslijnen.

4

Planning, evaluatie en verantwoording Na vaststelling en publicatie van de beleidsregels worden de bijbehorende standaardbepalingen consequent verankerd in de anterieure overeenkomsten met projectontwikkelaars. Hiermee worden ontwikkelaars contractueel verplicht om de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding (als kettingbeding) één-op-één op te nemen in de individuele koopovereenkomsten met de uiteindelijke kopers. Financiën Dit voorstel is tot stand gekomen binnen het daarvoor beschikbaar gestelde budget. Hoogkarspel, 20 januari 2026, waarin dit voorstel is vastgesteld Burgemeester en wethouders van Drechterland De secretaris, De burgemeester,

M.N. Schroor

B.W. Diepstraten

5