Raadsvoorstel Voorlopig Ontwerp en aanvullend krediet MFA Schellinkhout (2022-23)

Voorstel aan de gemeenteraad Zaaknummer:

Voorlopig Ontwerp en aanvullend krediet Multifunctionele Accommodatie Schellinkhout 817130

RTG: Raadsvoorstel:

10 oktober 2022 24 oktober 2022, nr. 2022-23

Portefeuillehouder: Programma:

S. Visser-Botman 5: Samenleving

Karakter:

Besluitvormend

Onderwerp:

Bijlagen:

-

Voorlopig Ontwerp MFA Schellinkhout Overzicht financiën MFA Schellinkhout (onder geheimhouding)

Voorgesteld besluit: 1. Kennis te nemen van het Voorlopig Ontwerp MFA Schellinkhout; 2. Kennis te nemen van het “overzicht financiën MFA Schellinkhout” en de door het college van burgemeester en wethouders opgelegde geheimhouding hierover conform artikel 25, lid 3 Gemeentewet te bekrachtigen; 3. Akkoord te gaan met het beschikbaar stellen van een eenmalig aanvullend krediet van € 1.383.000, onder het voorbehoud dat door het schoolbestuur van de Jan Luykenschool een aanvullende bijdrage van € 200.000 beschikbaar wordt gesteld; 4. Dit aanvullend investeringsbudget in 40 jaar af te schrijven en de jaarlijkse kapitaallasten van € 62.000 vanaf 2025 ten laste van het begrotingsresultaat te brengen; 5. Een eenmalig aanvullend budget beschikbaar te stellen van € 80.000 en dit te dekken uit eenmalige opbrengsten legeskosten.

Inleiding Op 29 juni 2020 heeft u een investeringsbudget beschikbaar gesteld voor de realisatie van een Multifunctionele Accommodatie (MFA) in Schellinkhout. De MFA in Schellinkhout wordt gevormd door de Jan Luykenschool, Kinderopvang Berend Botje, een nieuw dorpshuis en een nieuwe sportzaal. Daarnaast wordt achter de MFA een nieuw sportveld gerealiseerd en verschijnt aan de voorkant een dorpsplein. In de laatste fase – na sloop van het huidige dorpshuis – ontstaat er ruimte voor de bouw van tien appartementen. Via een architectenselectie en schetsontwerp is de MFA Schellinkhout de afgelopen tijd uitgewerkt tot een Voorlopig Ontwerp. Bij het Voorlopig Ontwerp is ook een raming van de bouwkosten opgesteld. Hieruit blijkt dat het door u beschikbaar gestelde investeringskrediet onvoldoende is. Enerzijds hebben we te maken met een forse stijging van de bouwkosten. Anderzijds bevat het huidige ontwerp, vanwege een wijziging van het programma, meer vierkante meters bruto vloeroppervlakte dan waar het programma van eisen van uitgaat. Het betreft hier met name vierkante meters in het centrale hart van het gebouw en de verkeersruimtes. Deze vierkante meters zijn nodig om aansluiting te vinden bij de visie van het onderwijs en de kinderopvang.

Het jongste kind is in de huidige plattegrond centraal in het gebouw gepositioneerd en alle klassen hebben directe verbinding met het centrale hart. Vanwege de overschrijding van de bouwkosten is in opdracht van de stuurgroep een groot aantal bezuinigingen besproken en verwerkt. Dit heeft geleid tot een vastgesteld Voorlopig Ontwerp. Met de raadsbrieven van mei en juni bent u hierover geïnformeerd. Ondanks de doorgevoerde bezuinigingen in het ontwerp resteert een aanzienlijke overschrijding van de investeringskosten. Zowel het schoolbestuur als de kinderopvang is gevraagd om extra te investeren in de MFA Schellinkhout. De uiteindelijke nog te dekken overschrijding van de investeringskosten wordt geraamd op € 1.383.000. Met dit voorstel wordt u gevraagd dit bedrag als aanvullend krediet beschikbaar te stellen.

1

Beoogd effect De realisatie van een MFA in Schellinkhout is ontstaan uit het participatietraject van Vitale Dorpen. Met de realisatie van een MFA in Schellinkhout ontstaat er een plek die alle functies in één gebouw verbindt. Het multifunctionele karakter vormt een meerwaarde voor het dorp en levert daarnaast ook een efficiëntie op in het gebruik van de ruimtes binnen het gebouw. Het Voorlopig Ontwerp is ontstaan uit een zorgvuldig proces met zowel het ontwerpteam als de stuurgroep MFA Schellinkhout. Het resultaat is een breed gedragen Voorlopig Ontwerp, waarin zowel de visie van het onderwijs en kinderopvang, als de gewenste multifunctionaliteit van het dorpshuis en dorpszaal goed naar voren komt. Het huidige ontwerp en de uiteindelijke realisatie van de MFA in Schellinkhout bevorderen de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp Schellinkhout. Het sluit aan bij de beweging die de afgelopen twee jaar zichtbaar wordt vanuit het dorp en de Stichting Schellinkhout, waarbij meer ontmoeting tot stand komt in het dorp. De jaarlijkse braderie is daar een voortvloeisel uit. Het dorp heeft behoefte aan één centrale plek voor ontmoeting, onderwijs, sport en de organisatie van (nieuwe) activiteiten. Met de Stichting Schellinkhout hebben wij een goede en enthousiaste groep mensen voor het beheer en exploitatie van het dorpshuis en de dorpszaal gevonden.

Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Het op grond van het ruimtelijk en functioneel Programma van Eisen genomen besluit van de gemeenteraad op 29 juni 2020. De raad heeft toen besloten om een investeringskrediet beschikbaar te stellen voor de realisatie van een Multifunctionele Accommodatie in Schellinkhout. Tegelijkertijd heeft de raad besloten tot het vaststellen van een grondexploitatie (GREX) voor de dorpshuislocatie in Schellinkhout. Voor het programma van eisen voor de dorpshuislocatie geldt dat wij als gemeente, op grond van de Wet op het primair onderwijs, verantwoordelijk zijn voor de bekostiging van (vervangende) nieuwbouw en uitbreiding van scholen. In het “Overzicht financiën MFA Schellinkhout” staan de totaal geraamde bouwkosten vermeld. Voor het verloop van de aanbestedingsprocedure is het niet wenselijk dat deze geraamde bouwkosten openbaar zijn. Het “Overzicht financiën MFA Schellinkhout” ligt daarom voor de raad ter inzage bij de griffie. Gelet op het bepaalde in de Wet Open Overheid (WOO) en artikel 25 lid 2 Gemeentewet hebben wij besloten geheimhouding op te leggen met betrekking tot deze bijlage. Het belang van de hier vermelde economische en financiële gegevens weegt zwaarder dan het zonder meer in de openbaarheid verstrekken van deze informatie.

Gelet hierop is het noodzakelijk dat u als raad, overeenkomstig het bepaalde in artikel 25, lid 3 van de Gemeentewet jo. Artikel 10, tweede lid, sub b van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) de geheimhouding bekrachtigt. Argumenten Het besluit om in Schellinkhout een MFA te realiseren is door u genomen in de raadsvergadering van 29 juni 2020. Belangrijkste argumenten hierbij waren dat het dorpshuis, de gymzaal en de basisschool sterk verouderd zijn en niet meer aansluiten bij de eisen van deze tijd. De inwoners van Schellinkhout hechten veel waarde aan het behoud van deze functies in het dorp. Om Schellinkhout ook in de toekomst vitaal te houden, is een centrale plek voor ontmoeting, beweging en onderwijs noodzakelijk. Deze argumenten staan op dit moment nog steeds overeind. De overschrijding van de totale investeringskosten is enerzijds een gevolg van de autonome stijging van de bouwkosten. Daarnaast sloot de oorspronkelijke plattegrond niet aan bij de visie van het onderwijs en kinderopvang. Dit betekende dat een wijziging van het programma noodzakelijk was om het project vooruit te brengen. In de oorspronkelijke plattegrond was er geen verbinding tussen de klaslokalen en het centrale hart. Daarnaast was de ruimte van de kinderopvang (jongste kind) op deze manier niet centraal in het gebouw gepositioneerd.

Overigens zijn de netto vierkante meters (de meters waar volgens het PvE de school, de kinderopvang en het dorpshuis recht op hebben) wel conform PvE. Het huidige ontwerp wordt daarnaast breed gedragen door alle stakeholders, ondanks het feit dat er de afgelopen periode al behoorlijk is versoberd in het ontwerp, met als gevolg dat de overschrijding al drastisch omlaag is gebracht.

2

Bezuinigingen – juni 2022 Vanuit het schetsontwerp dat TBE-ZA architecten in februari 2022 gepresenteerd heeft, zijn drie categorieën bezuinigingen doorgevoerd: bouwkundig, esthetisch en ruimtelijk (functioneel). De belangrijkste bezuinigingen qua geld en sentiment (exterieur) staan hieronder aangegeven. Ook interieur zijn diverse bezuinigingen doorgevoerd, zoals de toepassing van verlaagde plafonds, vereenvoudiging van de garderobewand en het vervallen van de (speel)kuil. Bouwkundige bezuinigingen - Aanpassing click-brick gevelsteen naar traditioneel gemetselde gevel; - Kopgevel dorpshuis uitvoeren in HSB (hout-skeletbouw); - Vervallen van de vliesgevel in de kopgevel van het dorpshuis; - Aanpassing binnenblad naar HSB; - Binnenkozijnen uitvoeren in dekkend hardhout; - Verdiepingsvloer niet uitvoeren in breed plaat maar in kanaalplaten; - Vervallen akoestische wandafwerking; - Bovenlichten van de binnendeuren komen te vervallen; - Dakvloer vervangen door staal dak; - Diverse constructieve aanpassingen. Esthetisch bezuinigingen - Verkleinen van buitenpuien; - Vervallen van beplanting gevelbegroeiing; - Reduceren van het aantal m² gevelpannen; - Reduceren bruto dakoppervlakte en versoberen van het daklandschap; - Reduceren overstek zuidzijde wordt gereduceerd; - Vereenvoudiging constructie hoek gymzaal.

Ruimtelijke bezuinigingen (functioneel) - Vereenvoudigen van de vorm van de gymzaal en type gevelafwerking - Vervallen van stolp; - Vervallen groen dak op gymzaal en plat dak; - Toepassen van verlaagde plafonds in lokalen; - Vereenvoudigen van garderobewand; - Vervallen van speelkuil in de gemeenschappelijke ruimte; - Vervallen van zitbanken; - Vervallen bulletinboards. Ten slotte wordt ook gedurende het vervolg van het proces voortdurend gekeken naar mogelijke constructieve bezuinigingen en bezuinigingen in het materiaalgebruik.. Kanttekeningen / alternatieven Op grond van de voorlopige raming van de bouwkosten en investeringskosten, blijkt het beschikbaar gestelde investeringskrediet onvoldoende en wordt u nu om extra krediet gevraagd. Wanneer u besluit om geen aanvullend krediet beschikbaar te stellen, wordt de realisatie van het huidige ontwerp onhaalbaar. Drastische aanpassing aan het ontwerp en met name de plattegrond heeft grote impact op de multifunctionaliteit van het gebouw. Daarnaast sluit het gebouw dan vanaf de start niet aan bij de visie van het onderwijs en de kinderopvang. Aangezien we het gebouw neerzetten voor minimaal 40 jaar is dat geen duurzame optie. Gezien de stijging van de bouwkosten is de bouw van de MFA Schellinkhout met het oorspronkelijke krediet simpelweg ook niet meer mogelijk.

Renovatie van het huidige schoolgebouw en dorpshuis is gezien de staat van beide gebouwen niet wenselijk. Er zijn alsnog forse investeringen nodig om zowel de school als het dorpshuis te renoveren. Er ontstaat dan echter op deze locatie geen multifunctioneel gebouw, waar ruim twee jaar geleden na een uitvoering participatietraject voor gekozen is. Er is verder ook geen locatie voor Berend Botje, waardoor ook de IKCgedachte (Integraal Kindcentrum) vervalt. Verder vraagt het buitenterrein sowieso om investeringen, om bijvoorbeeld ook het sportveld te realiseren. Ten slotte is bij renovatie van het dorpshuis de bouw van de appartementen aan de Dorpsweg niet meer mogelijk.

3

Draagvlak Het project MFA Schellinkhout is voortgekomen uit het participatietraject Vitale Dorpen. Via een stedenbouwkundige visie en een vastgesteld ontwikkelplan, heeft u uiteindelijke besloten om akkoord te gaan met de realisatie van een MFA in Schellinkhout en hiervoor een investeringskrediet beschikbaar te stellen. Met de realisatie van een MFA in Schellinkhout ontstaat er een plek die alle functies in één gebouw verbindt. Het multifunctionele karakter vormt een meerwaarde voor het dorp en levert daarnaast ook een efficiëntie op in het gebruik van de ruimtes binnen het gebouw. Er is in Schellinkhout een grote behoefte aan één locatie waar de verschillende gemeenschapsfuncties bij elkaar komen. Diverse locaties waar nu activiteiten plaatsvinden verdwijnen of krijgen een andere bestemming. Zo verdwijnt de sportkantine van V.V. Schellinkhout door de woningbouw op de sportveldlocatie, zijn er in de kerk geen sociale activiteiten meer mogelijk wanneer het gebouw een andere bestemming heeft en is de midgetgolf een restaurant geworden. Het dorpshuisgedeelte van de MFA zal in de praktijk gebruikt worden door o.a. de biljartverenigingen, klaverjasverenigingen, dorpskrant, uitvaartverenigingen en overige plaatselijke verenigingen uit Schellinkhout. De nevenruimte van het dorpshuis zal een groot aantal dagdelen per week gebruikt worden door de kantklosschool.

Daarnaast is Stichting Schellinkhout nu al bezig met een verbreding van het aanbod in het dorpshuis. In de dorpszaal/gymzaal kan de school terecht voor de gymlessen en deze is daarnaast geschikt voor de sportverenigingen uit Schellinkhout, zoals de omnivereniging Schellinkhout, dans en zaalvoetbal. Bij grote evenementen zoals kermis, kunnen de verschillende ruimtes aan elkaar gekoppeld worden. Het vastgestelde schetsontwerp is met input vanuit het ontwerpteam verder uitgewerkt tot een Voorlopig Ontwerp. Het ontwerpteam wordt gevormd door de gemeente Drechterland, architectenbureau TBE-ZA, Scope Bouwmanagement, de schooldirectie, kinderopvang, alliantie Schellinkhout en Stichting Schellinkhout. Daarnaast maken installateurs en de constructeurs deel uit van het ontwerpteam. Op dit moment ligt er een breed gedragen ontwerp dat aansluit bij de visie van het onderwijs en de kinderopvang, maar ook aansluit bij de wensen van de inwoners van Schellinkhout. Ten slotte vraagt het karakteristieke dorpslint om een ontwerp dat passend is in deze omgeving. Als u akkoord gaat met dit voorstel starten wij zo spoedig mogelijk met de verdere invulling van het proces naar een Definitief Ontwerp. Planning, evaluatie en verantwoording Wanneer u akkoord gaat met het beschikbaar stellen van het aanvullend krediet, wordt het Voorlopig Ontwerp verder uitgewerkt tot een Definitief Ontwerp.

Het Definitief Ontwerp communiceren wij met de inwoners van Schellinkhout door middel van een inloopbijeenkomst in dorpshuis De Dregt. Uiteindelijk wordt de MFA Schellinkhout met een technisch Ontwerp en conform het aanbestedingsbeleid van de gemeente Drechterland in de markt gezet. Financiën Met uw besluit van 29 juni 2020 heeft u een investeringskrediet beschikbaar gesteld van € 3.996.714. Op grond van het Voorlopig Ontwerp worden de totale investeringskosten met een bedrag van € 1.764.400 overschreden. Ter dekking van deze overschrijding wordt aan het schoolbestuur een aanvullende bijdrage gevraagd van € 200.000. In de financiële vertaling is al rekening gehouden met deze bijdrage. Vanwege het vertrek van de Raad van Toezicht en het college van bestuur, ligt er op dit moment nog geen toezegging voor het beschikbaar stellen van deze extra bijdrage. Het gevraagde eenmalige extra krediet is dan ook onder het voorbehoud dat door het schoolbestuur van de Jan Luykenschool een aanvullende bijdrage van € 200.000 beschikbaar wordt gesteld. Daarnaast wordt de overschrijding verlaagd met een reeds bevestigde aanvullende bijdrage van de kinderopvang van in totaal € 101.400. Ten slotte wordt voorgesteld om voor de overige kosten een eenmalig budget beschikbaar te stellen van € 80.000 en deze te dekken uit de opbrengst legeskosten MFA Schellinkhout.

Hierdoor resteert een overschrijding van de investeringskosten van in totaal € 1.383.000. Bij een afschrijvingstermijn van 40 jaar en een huidig rentepercentage van 2% leidt dit met ingang van 2025 tot een jaarlijks afschrijvingslast van € 35.000 en een aflopende rentelast van € 27.000. Dit leidt tot een kapitaallast voor 2025 van € 62.000. Voorgesteld wordt om de kapitaallasten ten laste te brengen van het begrotingsresultaat. Daarnaast wordt voorgesteld om voor overige kosten een eenmalig budget beschikbaar

4

te stellen van € 80.000. Hiertegenover staan de eenmalige opbrengsten van de legeskosten MFA Schellinkhout. Wij beseffen dat de gevraagde extra bijdrage een grote impact heeft op de financiën van onze gemeente. Gezien de grote meerwaarde van deze multifunctionele accommodatie voor de leefbaarheid van de dorpskern Schellinkhout, zijn wij van mening dat deze investering verantwoord is. Pas na de daadwerkelijke aanbesteding van het werk MFA Schellinkhout zal blijken of het totaal door u beschikbaar gestelde budget voldoende is. In de huidige markt is dit uiterst onzeker en de kans dat het nog duurder wordt, is altijd aanwezig. Geringe overschrijdingen zijn wellicht op te vangen binnen de totale investeringsraming (post onvoorzien).

Hoogkarspel, 13 september 2022. Burgemeester en wethouders van Drechterland De secretaris, De burgemeester,

C.M. Minnaert

M. Pijl

5