raadsvoorstel Vaststelling PvU Centrum-West (2023-31)

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Vaststelling Programma van uitgangspunten Venhuizen Centrum West 99064

RTG: Raadsvoorstel:

19 juni 2023 3 juli 2023, nr. 2023-31

Portefeuillehouder: Programma:

M. ten Have 7: Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. Raadsbesluit Vaststelling Programma van Uitgangspunten Venhuizen Centrum West; 2. Programma van uitgangspunten Venhuizen Centrum West”

Voorgesteld besluit: 1. Het Programma van uitgangspunten Venhuizen Centrum West vast te stellen. Inleiding Met de vaststelling van het ambitiedocument op 12 april 2022 en ondertekening van de intentieovereenkomst met de ontwikkelaars op 12 mei 2023 is gestart met de haalbaarheidsfase van de woningbouwontwikkeling Centrum West in Venhuizen. Eerste stap in de haalbaarheidsfase is het opstellen van een Programma van uitgangspunten (PvU). Wij stellen u voor het PvU vast te stellen. Beoogd effect Met het vaststellen van het PvU wordt de volgende stap gezet in de ontwikkeling van Centrum West. Het PvU geeft de kaders voor het op te stellen ruimtelijk concept (stedenbouwkundige visie). Na vaststelling van het PvU is dit hét kader voor de ontwikkelaars bij de concrete vormgeving van het plan in een ruimtelijk concept. In het ruimtelijk concept wordt meer concreet weergegeven wat in het PvU is beschreven. Er zijn kaders gesteld aan woningbouw, doelgroepen, stedenbouwkundige opzet, duurzaamheid, klimaatadaptatie, gezondheid, voorzieningen, mobiliteit, water, groen, biodiversiteit en architectonische beeldkwaliteit. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Kaderstelling: De gemeenteraad is het bevoegde bestuursorgaan voor wat betreft het vaststellen van kaders. De beschreven randvoorwaarden, uitgangspunten en wensen worden in het vervolg als kader gebruikt bij o.a.

het opstellen van een ruimtelijk concept, beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan openbare ruimte. Centrumplan 2017 Samen met de omwonenden/bewoners van Venhuizen is een toekomstvisie opgesteld, het centrumplan 2017. Hierin staat een ruimtelijk en programmatisch wensbeeld beschreven voor het centrum van Venhuizen. De kern van het document is gericht op een samenhangende ontwikkeling van woningbouwmogelijkheden, versterken van de dorpsvoorzieningen en het aantrekkelijk maken van de openbare ruimte. Woningbouw maakt hier onderdeel van uit. Woonprogramma Drechterland (2021-2025) Voor Venhuizen zijn er de volgende aandachtspunten: tot 2025 bestaat er een woningbouwbehoefte van 350 woningen. Deze behoefte bestaat uit een gedifferentieerd aanbod van woningen met extra nadruk op senioren vanwege de aanwezigheid van voorzieningen. Onderzoek extra mogelijkheden voor jongerenhuisvesting. Wonen en zorg - nabij centrum accent op seniorenwoningen. Voldoende sociale huurwoningen - minimaal 25% sociale huur bij nieuwbouwontwikkelingen van meer dan 25 woningen.

1

-

Duurzaamheid - stimulering en bewustwording van duurzaamheid bij bestaande- en nieuwbouwwoningen

Raadsbesluit juni 2021: Met uw besluit van 21 juni 2021 heeft u ingestemd met het starten van verkennende gesprekken met de initiatiefnemers van het plan van circa 200 tot 250 woningen op de locatie Centrum West in Venhuizen. College Uitvoeringsprogramma 2022 – 2026: Om leefbare kernen te behouden gaan we in versneld tempo woningen toe voegen. We bouwen voor de lokale behoefte, zo behouden jongeren, gezinnen en senioren een plek in het dorp. Argumenten Na de vaststelling van het ambitiedocument is verder gewerkt aan het PvU. Het PvU bevat de spelregels (randvoorwaarden, uitgangspunten en wensen) voor de ontwikkeling Centrum West. Het te ontwikkelen gebied is circa 10,5 hectare groot en bevindt zich ten westen van het Twijver. Het plangebied grenst aan de Hemmerbuurt (zuidzijde) en de Westerkerkweg (noordzijde). De naam “Centrum West” voor deze locatie is een werknaam. Er zal nog onderzoek worden gedaan naar een aansprekende naam voor het nieuwe woongebied. Ambitie De ambitie voor Centrum West is een kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwontwikkeling in het hart van Venhuizen. De woningbouwontwikkeling zorgt voor versterking van het karakter en de identiteit van Venhuizen en draagt bij aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Woningbouwprogramma De woningbouwlocatie grenst direct aan het voorzieningencentrum van Venhuizen.

Zoals in het Centrumplan Venhuizen (2017) aangegeven, is dit gebied kansrijk voor woningbouwontwikkeling. Gelet op de locatie is dit een kansrijke plek voor senioren en/of een woonzorgconcept. Het uitvoeren van onderzoek naar geschikte woonvormen voor senioren is dan ook als uitgangspunt opgenomen. Voor de ontwikkeling is het Woonprogramma Drechterland het vertrekpunt. Minimaal 25% van de nieuwe woningen in Centrum West moet als sociale huurwoning worden aangeboden. In afwijking van het woonprogramma is de wens voor de realisatie van 30% sociale huurwoningen opgenomen. Deze wens wordt ingepast door verschuivingen in onderstaande streefpercentages: • Middeldure huur 10% (prijspeil 2023: € 808,06 - € 1.000) • Betaalbare koop 10% tot 0,85* NHG (€ 344.250, prijspeil 2023) • Middeldure koop 20% tot 1,2* NHG grens (€ 486.000, prijspeil 2023) • Dure koop 35% vanaf 1,2* NHG grens (486.000, prijspeil 2023) Deze bedragen zijn gebaseerd op NHG-peil 2023: € 405.000 Woondeal 2.0 De gemeente Drechterland ondertekende op 15 maart 2023 de woondeal 2.0 Noord-Holland Noord voor meer én betaalbare woningen in de regio.

Met het ondertekenen van de woondeal wordt een afspraak gemaakt tussen het Rijk, de provincie Noord-Holland en de gemeenten in Noord-Holland Noord om tot en met 2030 maar liefst 40.000 nieuwe woningen te bouwen Gemeenten kunnen echter niet in een keer van de kelder naar de zolder en de woningbouwproductie bijsturen. Om vertraging te voorkomen is het uitgangspunt dat bestaande/contractuele afspraken zoals een intentieovereenkomst van woningbouwprojecten niet worden opengebroken om het aandeel betaalbaar te verhogen. Gegeven het moment van ondertekening van de woondeal 2.0 en het feit dat er inmiddels een vastgesteld ambitiedocument en ondertekende intentieovereenkomst voor deze ontwikkeling ligt, wordt de woondeal 2.0 niet volledig meegenomen als uitgangspunt voor deze ontwikkeling.

2

Onderwijs Er wordt onderzoek uitgevoerd naar toekomstige scenario’s voor de Jozefschool en Padlandschool. Eventuele ontwikkeling/ uitbreiding van onderwijshuisvesting sluit aan bij de woningbouwontwikkeling en het centrumgebied. Stedenbouwkundige opzet Het karakter van historische en ruimtelijke kenmerken van het landschap en bebouwingstypologie wordt als inspiratiebron voor de gebiedsontwikkeling opgenomen. Denk hierbij met name aan de typische noord-zuid verkaveling met een watergang als scheiding tussen de kavels. Voor de woningen zoeken we aansluiting bij de dorpskarakteristiek door het toepassen van diversiteit in kapvormen, oriëntaties van de woningen en kleurgebruik. Binnen de ontwikkeling wordt op nader te bepalen locaties ruimte geboden voor gestapelde woningen tot maximaal 4 bouwlagen. De ontwikkeling van Centrum West staat niet op zich. Als uitgangspunt is opgenomen dat het gebied op diverse punten verweven moet worden met de bestaande dorpsstructuur. Dit betreft de wegenstructuur, paden voor wandelen, fietsen en waterlopen. Verkeer Gelet op de woningbouw ambities in Venhuizen is een verkeersonderzoek uitgevoerd. Onderzocht is waar, als gevolg van de ontwikkelingen, knelpunten en verkeersveiligheidsrisico’s ontstaan of waar de verkeerssituatie verslechtert.

Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek worden de oplossingsrichtingen voor deze knelpunten (buiten het plangebied) in samenspraak met de bewoners verder uitgewerkt. Conclusie In het PvU zijn voor diverse thema’s randvoorwaarden, uitgangspunten en wensen opgenomen. Het op te stellen ruimtelijk concept en stedenbouwkundig plan moeten voldoen aan de randvoorwaarden en uitgangspunten. Wensen betreffen zaken die de gemeente graag wil in het gebied. Hier moet de ontwikkelaar aandacht aan besteden en opnemen in het plan. indien deze wensen niet worden overgenomen in het plan moet de ontwikkelaar dit motiveren aan de gemeente. Met de vaststelling van het PvU ligt er een duidelijk kader waarmee de initiatiefnemers aan de verdere planuitwerking kunnen werken. Kanttekeningen / alternatieven De raad kan er voor kiezen om het PvU niet vast te stellen. Een PvU is geen wettelijk verplicht document die een gemeente moet vaststellen. Het aan de voorkant van het proces helder opschrijven wat de spelregels zijn voorkomt discussie en onduidelijkheid (vertraging) achteraf. De raad kan er voor kiezen het PvU (op onderdelen) te amenderen. Draagvlak Het PvU is het vervolg op het vastgestelde ambitiedocument. Het PvU is opgesteld in overleg met de initiatiefnemers van Centrum West.

Door middel van workshops zijn de randvoorwaarden (wettelijk), uitgangspunten (beleid gemeente) en wensen samen met de ontwikkelaars besproken en verkend. Op basis van deze verkenning is een eerste ruimtelijk concept opgesteld en besproken met de klankbordgroep en overige bewoners / belangstellenden. Tijdens deze bijeenkomst (december 2022) was er gelegenheid tot het stellen van vragen en achterlaten van opmerkingen. Raadsleden waren uitgenodigd om als toehoorder aanwezig te zijn bij deze bijeenkomst. Via het participatieplatform (www.samen.drechterland.nl) konden belangstellenden reageren op het opgestelde ruimtelijk concept. De overlegpartners (waaronder o.a. Provincie, HHNK, Omgevingsdienst en archeologie West Friesland) en de welstandscommissie hebben advies uitgebracht. Het PvU wordt voorafgaand aan de vaststelling teruggekoppeld aan de leden van de klankbordgroep en via een bewonersbrief/ persbericht aan alle bewoners en belangstellenden.

3

Planning, evaluatie en verantwoording Na de besluitvorming in de raad zullen eventuele amendementen worden verwerkt. Tegen de vaststelling van een PvU staat geen beroep open. Op basis van het PvU wordt de haalbaarheid van de ontwikkeling nader onderzocht en besluiten beide partijen aan het einde van deze fase of de ontwikkeling wordt doorgezet. Als eerste stap wordt door initiatiefnemers een ruimtelijk concept opgesteld met daarin een voorstel voor de openbare ruimtestructuur met daarin de waterlopen, wegen, groenstructuren en een proefverkaveling met variaties in woonvormen. Het ruimtelijk concept wordt naar verwachting het vierde kwartaal 2023 ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Indien blijkt dat de haalbaarheid voldoende is aangetoond worden de definitieve afspraken vastgelegd in een anterieure overeenkomst waarna de planologische procedure kan worden gestart. Financiën De kosten voor het opstellen van het PvU en het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek maken deel uit van de haalbaarheidsfase. De gemeentelijke kosten voor het opstellen van het PvU zijn door middel van de ondertekende intentieovereenkomst verhaald op de ontwikkelaars.

Hoogkarspel, 30 mei 2023, Burgemeester en wethouders van Drechterland De secretaris, De burgemeester,

C.M. Minnaert

M. Pijl

4