Raadsvoorstel vaststellen verordening startersleningen 2021 (2021-61)

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Vaststellen verordening Starterslening 2021 gemeente Drechterland 939799

RTG: Raadsvoorstel:

8 november 2021 22 november 2021, nr. 2021-61

Portefeuillehouder: Programma:

Y. Roos-Bakker 7: Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Verordening Starterslening 2021 gemeente Drechterland; Verordening Starterslening gemeente Drechterland (2019); Modelverordening Starterslening SVn; Startersleningen Evaluatieformulier Drechterland; Cijfers NVM Woonprogramma Drechterland 2021-2025.

Voorgesteld besluit: 1. De Verordening Starterslening 2021 gemeente Drechterland vast te stellen; 2. De Verordening Starterslening gemeente Drechterland (2019) in te trekken. Inleiding In diverse raadsvergaderingen is aangestipt dat de huidige verordening Startersleningen die u heeft vastgesteld in 2019, gelet op de huidige woningmarktontwikkelingen met name ten aanzien van woningprijzen, niet meer volstaat. In het Woonprogramma Drechterland 2021-2025, door u vastgesteld op 27 september 2021, is als een van de doelstellingen opgenomen: “een passende starterslening” met daarbij de toelichting: “We koppelen de starterslening aan de NHG-grens (max 85% van de NHG-grens) zodat deze meebeweegt met de marktontwikkelingen.” Het college heeft u toegezegd nog in dit najaar met een voorstel ter vaststelling van een gewijzigde verordening – inclusief een beknopte evaluatie (bijlage 4) – te komen. Beoogd effect De starterslening heeft als doel om het gat in de financiering van starters voor een koopwoning te overbruggen en de koopwoningmarkt hiermee in de gemeente Drechterland bereikbaarder te maken voor deze doelgroep. Dit voorstel heeft het doel om de huidige verordening voor de startersleningen te actualiseren, naar aanleiding van de ontwikkelingen op de woningmarkt die de mogelijkheden voor een starterslening steeds meer beperken.

Hiertoe richten we ons op het toepassingsbereik (doelgroepbepaling en maximale koopsom) van de verordening voor startersleningen (artikel 2, lid 1 sub a en b van de huidige verordening). Deze worden aangepast, zodat deze de mogelijkheden om in aanmerking te komen voor een starterslening vergroten. Hiermee wordt beoogd meer starters in de gemeente te kunnen ondersteunen in de financiering van een betaalbare koopwoning. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om een verordening vast te stellen, in te trekken en/of aan te passen (artikelen 147 en 149 Gemeentewet). Argumenten Voor de actualisatie van de verordening naar aanleiding van wet- en regelgeving is gebruik gemaakt van de meest actuele modelverordening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) (bijlage 3). De voorwaarden van de huidige verordening van de gemeente zijn hierin zoveel mogelijk één-opéén overgenomen. De inhoudelijke verschillen tussen de voorwaarden van bijgevoegde bestaande verordening en ons voorstel voor de nieuwe verordening (bijlage 1) zijn:

1

 



Het toepassingsbereik (doelgroep) is vereenvoudigd geformuleerd en in geval van twee aanvragers als partners geldt de bindingseis (inwoner zijn van de gemeente) voor minimaal één aanvrager; Een mogelijkheid die ook al deel uitmaakte van de huidige verordening en die ook door de SVn geadviseerd wordt, betreft starters die na hun studie of anderszins willen terugkeren in de gemeente en daarbij de mogelijkheid geboden worden om onder bepaalde voorwaarden een lening aan te kunnen vragen. Hiervoor geldt ook dat in geval van partners deze eis (tenminste 1 jaar inwoner zijn geweest van de gemeente) voor minimaal een van de aanvragers van toepassing is. Het toepassingsbereik (maximale koopsom) is aangepast in lijn met de huidige marktprijzen voor betaalbare koopwoningen.

Dit resulteert in ons voorstel voor de actualisatie van de verordening die wij u nu ter vaststelling voorleggen: de bijgaande ‘Verordening Starterslening 2021 gemeente Drechterland’. De onderbouwing van de aanpassing van de maximale koopsom is in het vervolg van deze paragraaf weergegeven. Aanpassing toepassingsbereik (maximale koopsom) De bijgevoegde evaluatie (bijlage 4) wijst uit dat er slechts weinig gebruik is gemaakt van de regeling sedert 2008: gemiddeld ruim 2 aanvragen per jaar. De laatste jaren neemt het aantal toekenningen echter duidelijk toe, waarbij de koopsom-grens steeds meer in zicht komt. Inmiddels is ook gebleken dat nieuwbouw die onder meer bedoeld is voor starters, boven de huidige maximale koopprijs van € 230.000 uitstijgt en derhalve zijn doel mist. Concluderend kunnen we vaststellen dat deze koopsomgrens tot waar leningen kunnen worden aangevraagd, niet meer aansluit bij de actuele prijsranges van het betaalbare koopsegment in de lokale woningmarkt. Met de aanpassing van de maximale koopsom van de regeling wordt beoogd dat de lening ingezet kan worden voor de financiering van woningen in het betaalbare koopsegment binnen de gemeente Drechterland. Dit is het ‘goedkoopste’ segment van de koopwoningmarkt dat voor een deel van de startende kopers in financiële zin nog (enigszins) bereikbaar is.

Betaalbaar koopsegment In het Woonprogramma 2021-2025 Drechterland hanteren we als definitie voor betaalbare koopwoningen een percentage van de Nationale Hypotheek garantie (NHG). Deze wordt ook gehanteerd in het regionale afwegingskader West-Friesland. Dit prijsplafond is gebaseerd op gemiddelde koopsommen van hoek- en tussenwoningen van kwartaal 4 van 2018. Om het toepassingsbereik (koopsom) van de regeling goed te laten aansluiten op de meeste actuele prijzen in de woningmarkt is een actualisatie nodig van het prijsplafond dat in het Woonprogramma Drechterland 2021-2025 voor het betaalbare koopsegment is gegeven. Voor de actualisatie van dit prijsplafond hebben wij in dit voorstel gebruik gemaakt van de meest recente beschikbare transactiecijfers van betaalbare koopwoningen in de regio Westfriesland en aansluiting gezocht bij het concept ‘Afwegingskader Wonen Westfriesland 2021’. Hieronder lichten wij dit verder toe. De transactiecijfers van kwartaal 2 van 2021 van de regio Westfriesland van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) (bijlage 5) geven aan dat de gemiddelde transactieprijs van hoek- en tussenwoningen in de prijsrange valt van circa € 287.000 tot circa € 319.000, terwijl deze cijfers nog maar een jaar geleden € 236.000 resp. € 261.000 bedroegen.

Dit geeft richting voor de bepaling van de maximale koopsom van de regeling c.q. de actualisatie van het prijsplafond van het betaalbare koopsegment in Drechterland, maar deze ontwikkeling geeft ook aan dat we te maken hebben met een overspannen woningmarkt waarbinnen gemeentelijke maatregelen slechts van marginale invloed kunnen zijn. In de regio Westfriesland is in vervolg op het woonakkoord met de provincie het ‘Afwegingskader Wonen Westfriesland 2019’ geactualiseerd. Het afwegingskader is de basis voor de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogrammering. Het is voor de duiding van de regionale woningbouwprogrammering noodzakelijk dat gemeenten in de regio uitgaan van gelijke prijsranges van de verschillende segmenten in de woningmarkt. Medio 2021 is de actualisatie van het afwegingskader afgerond en op dit moment is het concept van dit nieuwe afwegingskader gereed voor verdere besluitvorming. In dit concept is het begrip ‘goedkope koopwoningen’ voor de regio Westfriesland gedefinieerd als woningen met een koopprijs tot 85% van de van toepassing zijnde NHG-grens.

2

Uitgaande van de NHG-grenzen van 2021 (de grenzen worden jaarlijks geactualiseerd) resulteert dit in de volgende prijsplafonds:  € 325.000 x 85% = € 276.259  € 344.500 x 85% = € 292.825 ( in geval dat energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd) Voor 2022 zijn de NHG-grenzen bepaald op € 355.000 (85% levert € 301.750 prijsplafond) respectievelijk € 376.300 (85% levert € 319.855). Deze koppeling heeft dus tot gevolg dat de maximale koopsom jaarlijks mee fluctueert met de eveneens jaarlijks vast te stellen NHG-grens die gebaseerd is op de reële landelijke prijsontwikkeling van woningen. Bovendien wordt er op deze manier een directe link gelegd met de in het Woonprogramma opgenomen definities van middeldure huur en betaalbare koop. Op basis van het bovenstaande stellen wij voor om het nieuwe toepassingsbereik (maximale koopsom) van de verordening te koppelen aan het prijsplafond voor ‘goedkope koopwoningen’ zoals opgenomen in het nieuwe concept ‘Afwegingskader Wonen Westfriesland 2021’. Dit prijsplafond sluit relatief goed aan bij de meest actuele gemiddelde transactieprijzen van betaalbare koopwoningen in de regio, wordt gehanteerd in de regio Westfriesland voor de woningbouwprogrammering en heeft als voordeel dat het automatisch meebeweegt met prijsontwikkelingen in de markt (percentage van de meest actuele NHG-grenzen).

Overigens hebben we in de concept-verordening laten opnemen welke kosten wel en niet onder het begrip koopsom vallen, omdat gebleken is dat daar bij de aanvrager nog wel eens onduidelijkheid bestaat. Zo vallen meerwerk en verbeterkosten onder de koopsom en kunnen dus met hypotheek en starterslening meegefinancierd worden. Overige kosten zoals onder meer notaris en eventuele overdrachtskosten vallen daar niet onder. Ook deze toelichting blijven we nadrukkelijk op onze gemeentesite benoemen. Doelgroep starters die in het verleden inwoner van Drechterland zijn geweest Vanuit uw raad is geopperd om deze groep met een terugkeerwens uitdrukkelijk op te nemen in de gewijzigde verordening. Deze optie was al opgenomen in de huidige verordening. Opvallend detail uit de evaluatie is dat van deze mogelijkheid gedurende alle jaren sinds de inwerkingtreding van een eerdere verordening startersleningen in 2008 geen gebruik is gemaakt. Desalniettemin nemen we deze mogelijkheid weer op, zonder dat het grote belemmeringen opwerpt voor terugkeerders. Daarom hanteren we opnieuw de voorwaarde ooit minimaal één jaar inwoner te zijn geweest en willen we deze mogelijkheid ook duidelijk onder de aandacht brengen via de gemeentesite.

Kanttekeningen / alternatieven Omdat de raad recent het Woonprogramma 2021-2025 met de aanwijzingen voor een aangepaste verordening heeft vastgesteld, wordt in dit voorstel niet ingegaan op de andere punten die door de gemeenteraad in de verordening bepaald c.q. gewijzigd kunnen worden. Gemeenten kunnen een koopsom vaststellen tot maximaal de van toepassing zijnde actuele Nationale Hypotheek Garantie-kostengrens. Gelet op de huidige prijsontwikkelingen zouden we er voor kunnen kiezen om het prijsplafond tot de NHGgrens op te hogen, maar dan nemen we als gemeente binnen de regio toch een status aparte in. Bovendien wordt de NHG-grens jaarlijks geactualiseerd. Wel hebben we als alternatief studie gemaakt naar verbreding van de doelgroep, namelijk om ook aan starters die nooit in Drechterland hebben gewoond de mogelijkheid voor een starterslening te bieden. Een dergelijke verbreding zou er enerzijds toe kunnen leiden dat er een hausse van toewijzingen ontstaat. Immers: met name de kern Hoogkarspel is een aantrekkelijke vestigingsplaats in verband met de aanwezige OV-verbinding. Gebleken is dat geregeld door startende jongeren woonachtig buiten onze gemeente gevraagd wordt of ze in aanmerking komen voor een starterslening. Dat zou dan ook tot consequentie hebben dat het fonds snel uitgeput raakt zodat een extra krediet nodig is.

Anderzijds is er in de regio geen andere gemeente die deze mogelijkheid biedt, wat het aantrekkend effect van buitenaf nog meer zou versterken ten koste van de toewijzingskansen voor de eigen startende inwoners. Dit vinden wij ongewenst. Draagvlak Dit voorstel is ingebracht naar aanleiding van uw aanbrengen en op grond van het Woonprogramma 20212025 dat met brede vertegenwoordiging tot stand gebracht is.

3

Planning, evaluatie en verantwoording Na vaststelling van de verordening wordt de verordening gepubliceerd volgens de daarvoor geldende richtlijnen en onder de aandacht gebracht via de gemeentelijke website en andere communicatiekanalen. Financiën Dertien jaar geleden is er in totaal € 700.000 beschikbaar gesteld om in te zetten voor startersleningen. Het beschikbare budget (revolverend fonds) bedraagt per 13-10-2021 ruim € 241.000. Hiermee zijn per direct circa zeven startersleningen te verstrekken (uitgangspunt maximale lening van € 35.000). Met het verhogen van de prijsgrens is het de verwachting dat het aantal verstrekkingen van de starterslening toeneemt. Daarentegen vult het fonds zich middels aflossingen en rentebetalingen ook weer aan. Vooralsnog zien we dan ook geen directe reden om dit fonds aan te vullen met gemeentelijke middelen, maar we houden een vinger aan de pols en zullen u op de hoogte houden van de ontwikkelingen.

Hoogkarspel, 26 oktober 2021, Burgemeester en wethouders van Drechterland De secretaris, De burgemeester,

C.M. Minnaert

M. Pijl

4