Raadsvoorstel stedenbouwkundigplan + GREX + BPK sportvelden Schellinkhout (2023-46)

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Woningbouwontwikkeling sportvelden Schellinkhout 840142

RTG: Raadsvoorstel:

9 oktober 2023 30 oktober 2023, nr.2023-46

Portefeuillehouder: Programma:

M. ten Have 7: Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. Stedenbouwkundig plan juni 2023. 2. Beeldkwaliteitsplan (BPK) juni 2023. 3. Schellinkhout Sportveldlocatie grondexploitatie (GREX) juni 2023 (GEHEIM). 4. Raadsbesluit oktober 2023.

Voorgesteld besluit: 1. Het stedenbouwkundig plan ‘Woningbouwontwikkeling sportvelden Schellinkhout’ met bijbehorend woningbouwprogramma vast te stellen en op basis hiervan de bestemmingsplanprocedure te starten. 2. Bijbehorend beeldkwaliteitsplan (BPK) vast te stellen. 3. Kennis te nemen van de oplegging van geheimhouding door het college op de financiële bijlagen en de beraadslagingen daarover op grond van artikel 87 tweede lid van de gemeentewet juncto artikel 5.1. lid 2 onder b Wet open overheid. 4. Onder geheimhouding in te stemmen met de grondexploitatie (GREX).

Inleiding Aanleiding De gemeente Drechterland is eigenaar van de gronden die behoren tot de sportveldlocatie aan de Havenweg in Schellinkhout. Doordat de afdeling voetbal van de Omni Vereniging te kennen heeft gegeven haar activiteiten te beëindigen, kwam deze locatie in beeld als mogelijkheid om binnen bestaand stedelijk gebied een gedifferentieerd woningbouwprogramma te realiseren. In april 2019 heeft uw raad besloten om op het huidige voetbalveld van voetbalvereniging Schellinkhout woningbouw mogelijk te maken. Voor deze locatie is bij omwonenden veel informatie opgehaald, waarmee zoveel mogelijk rekening wordt gehouden bij de verdere gebiedsontwikkeling. Bijvoorbeeld op het gebied van inrichting, gevarieerde bebouwing, rekening houden met de ijsbaan, afstand tot bestaande bebouwing, privacy en doorzichten. Ook de IJsclub maakt gebruik van de voorzieningen uit de voetbalkantine, zoals sanitair en stroom. In de toekomst vervalt deze mogelijkheid. In overleg met de IJsclub worden deze voorzieningen gerealiseerd op een nieuwe locatie bij de ijsbaan. In juni 2020 is een raadsbesluit genomen over een verkavelingsplan voor de herontwikkeling van de sportvelden in Schellinkhout.

Aanvullende informatie heeft ervoor gezorgd dat het raadsbesluit over de herontwikkeling van de sportvelden niet langer uitvoerbaar bleek en het noodzakelijk werd het voorgenomen woningbouwprogramma op deze locatie te herzien. Dit had te maken met technische zaken en andere ontwikkelingen, zoals eisen van het waterschap met betrekking tot dijkverbreding en verplichte ophoging van het terrein, de door de raad vastgestelde eis om minimaal 25% sociale huurwoningen te gaan bouwen en de vastgestelde visie op biodiversiteit Drechterland. Stedenbouwkundig concept januari 2022 Al deze zaken hadden consequenties voor zowel de ruimtelijke opzet als het financiële resultaat. Op basis daarvan is in januari 2022 een stedenbouwkundig concept met bijbehorende GREX vastgesteld. Dit stedenbouwkundige concept gaat uit van 59 woningen met de volgende samenstelling: 15 sociale huurwoningen (25%), 10 goedkope koopwoningen (17%), 10 middel dure koopwoningen (17%) en 24 dure

1

koopwoningen (41%). Vervolgens is in mei 2022 een bewonersavond gehouden. Door omwonenden zijn verschillende vragen gesteld. Na de benodigde onderzoeken zijn diverse vragen beantwoord. Deze zijn gepubliceerd op de projectpagina: https://www.drechterland.nl/projecten/woningbouwsportveldenschellinkhout/. Stedenbouwkundig plan september 2023 Om van een stedenbouwkundig concept naar een kwalitatief goed ruimtelijk plan te komen, zijn er een aantal zaken verder uitgewerkt. Zoals een balans tussen het aantal woningen, differentiatie in het programma, rekening houdend met milieuaspecten, afstemming met direct omwonenden (laatste bewonersavond in juni 2023) en de financiële haalbaarheid. Dit stedenbouwkundig plan, met bijbehorende voorlopige grondexploitatie (GREX), wijkt in de ruimtelijke opzet, het programma en ook in het financieel resultaat af van het eerder genomen raadsbesluit uit 2022

Het plan is op volgende punten gewijzigd: •

• •

Het woningbouwprogramma voldoet aan de woonvisie (verbetering ten opzichte van het concept uit 2022). Een overzicht: categorie concept 2022 plan 2023 1) sociaal 25% - 15 woningen 25% - 15 woningen 2) goedkoop (tot €344.250, prijspeil 17% - 10 woningen 21% - 13 2023) woningen 3) middelduur (tot €486.000, prijspeil 17% - 10 woningen 16% - 10 2023) woningen 4) duur (vanaf €486.000, prijspeil 41% - 24 woningen 38% - 23 2023) woningen CPO (collectieve particuliere opdrachtgeverschap). De trekker van CPO heeft helaas moeten besluiten om te stoppen met het initiatief wegens te weinig animo. Spuitzone van 10 naar 50 m. Spuitzones of -cirkels rondom nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, met name in en tegen buitengebieden, vormen de laatste jaren nadrukkelijker een aangelegenheid waarmee rekening gehouden moet worden. Na uitspraak van de Raad van State eind vorig jaar werd de afstand met betrekking tot spuitzone gewijzigd van 10 naar 50 m., waardoor het bebouwingsplangebied kleiner is geworden.

2

• • • • • •

Aankoop particulier eigendom. Er is een mondelinge overeenkomst over een deel particuliere eigendom, dat wordt uitgewerkt in een overeenkomst. Uitgangspunten Beeldkwaliteitsplan (BKP). De besproken uitgangspunten uit 2020, worden als leidraad gehanteerd voor een nieuw BKP 2023. Schuine ontsluitingsweg richting dijk. Dit is op verzoek van omwonenden recht geplaatst (alleen toegankelijk voor voetgangers) in plaats van schuin. Afspraken over verkeersoverlast. Verkeersoverlast tijdens bouwen is helaas niet te voorkomen. De gemeente zal in samenwerking met de aannemer proberen om de overlast zoveel mogelijk te beperken en omwonenden tijdig te informeren. Speelplek. In het plan is ruimte gereserveerd voor een speelplek. De uitwerking hiervan wordt samen met de toekomstige bewoners afgestemd. Voorrangsregeling. Onder de huidige wet- en regelgeving is het helaas niet mogelijk op voorhand inwoners uit de eigen gemeente voorrang te geven bij woningtoewijzing. Slechts in beperkte mate is dit mogelijk bij huurwoningen bij toewijzing via een woningcorporatie. Indien er in tussentijd mogelijkheden voor zijn, kunnen we daarop anticiperen.

Beoogd effect Sinds de start van het programma Vitale Dorpen (in 2028) is samen met stakeholders en inwoners gekeken hoe het dorp Schellinkhout nu en in de toekomst vitaal gehouden kan worden. Daarnaast wordt in dit voorstel tegemoetgekomen aan de woningbouwbehoefte in het dorp. Het realiseren van een gedifferentieerd woningbouwprogramma volgens kwantitatieve en kwalitatieve regionale woningbouwkaders, vormt een gewenste toevoeging voor het dorp Schellinkhout. Wel dient de behoefte te worden aangetoond via het zogeheten Westfriese afwegingskader. Dit is een eerste vereiste om ook regionaal instemming te krijgen. Zodra de benoemde stukken vastgesteld zijn, zullen deze voorgelegd worden ter regionale instemming. Beleidsvrijheid/ -ruimte (wettelijk kader) • Rijksbeleid: “Ladder Duurzame Verstedelijking’ Het Rijk heeft de Ladder ingevoerd als instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Deze is van toepassing op woningbouwplannen (vanaf 12 woningen) die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Sinds 2018 wordt onderzocht waar in Schellinkhout mogelijkheden zijn om op beperkte schaal nieuwe woningen te bouwen. Met het beschikbaar komen van de huidige sportveldlocatie ontstaat een nieuwe locatie om een woningbouwprogramma te realiseren. De voorgestelde ontwikkeling op de sportveldlocatie in Schellinkhout draagt bij aan het voorzien in de woningbouwbehoefte tot 2030.

De toetsing aan de regionale kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van het oude schetsplan, 46 woningen, heeft plaatsgevonden in 2019 en het voldeed hier zonder meer aan. De aangewezen locatie valt onder bestaand stedelijk- /dorpsgebied. Het stedenbouwkundig plan bestaat uit 61 woningen, waarvan minimaal 25% sociale huurwoningen, maar er worden ook goedkope, middel en dure koopwoningen gebouwd. Dit betekent voor dit stedenbouwkundig plan: Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de behoefte aan de te realiseren woningen aangetoond te worden. Dit wordt vervolgens in de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen. De behoefte aan de woningen is op grond van de provinciale prognose 2019 zowel kwantitatief als kwalitatief evident en het plan is geprojecteerd binnen bestaand stedelijk gebied. Het voorliggende stedenbouwkundig plan zal daarom voldoen aan de Ladder duurzame verstedelijking. • Provinciaal beleid: Omgevingsverordening NH2020 In deze verordening is bepaald dat een bestemmingsplan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Dit betekent voor dit stedenbouwkundig plan: De locatie is met 46 woningen in de lijst woningbouwplannen van het Woonakkoord opgenomen, maar het stedenbouwkundig plan met 61 woningen is nog niet opgenomen.

Zodoende dient het stedenbouwkundig plan nog regionaal afgestemd te worden. De gemeente Drechterland heeft nog wel voldoende kwantitatieve ruimte, zodat dit past op de lijst van woningbouwplannen.

3

• Regionaal beleid: Afwegingskader wonen, regio Westfriesland Op grond van de Regionale Woonvisie heeft de regio onder andere een regionaal ‘afwegingskader wonen’ vastgesteld. Dit kader vormt de basis voor de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogrammering. Om een positieve regionale beoordeling te krijgen, moet het stedenbouwkundig plan sowieso voldoen aan de zogenaamde ‘Westfriese Basis’ en dient het stedenbouwkundig concept aan minimaal twee ambities van het ‘Westfries Vooruitdenken’ invulling te geven. Dit betekent voor dit stedenbouwkundig plan: Het stedenbouwkundig plan voldoet aan het Regionaal Afwegingskader waarbij de kwalitatieve toevoeging extra aandacht vraagt. Het Afwegingskader kan hiervoor als leidraad worden gebruikt. Zodra de benoemde stukken vastgesteld zijn, zullen ze ter regionale instemming voorgelegd worden. • Gemeentelijk beleid: lokale woonvisie In 2021 heeft de raad “Het Woonprogramma Drechterland” vastgesteld. Dit programma gaat over de periode 2021-2025. Uitgangspunten voor nieuwbouw in het woonprogramma zijn onder andere: bouwen voor effectieve vraag, bouwen voor eenpersoonshuishoudens (ouderen/starters), meer inbreiden en minder uitbreiden. Dit betekent voor dit stedenbouwkundig plan: Het betreft ongeveer 61 wooneenheden met veel differentiatie op een inbreilocatie in stedelijk gebied.

Het woningbouwprogramma voldoet aan de woonvisie, 61 woningen (15 sociale huur/ 25%, 13 goedkoop/ 21%, 10 middelduur 16% en 23 duur/ 38%). De sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen bieden aan starters (1- tot 2-persoonshuishoudens) mogelijkheden voor huisvesting. Hierbij wordt onder andere ook gedacht aan 1- of 2-kamerwoningen. Onder de huidige wet- en regelgeving is het niet mogelijk op voorhand inwoners uit de eigen gemeente voorrang te geven bij woningtoewijzing. Slechts in beperkte mate is dit mogelijk bij huurwoningen bij toewijzing via een woningcorporatie. Mogelijk verandert dit in de nabije toekomst met een wijziging van de Huisvestingswet. Het kabinet denkt momenteel na over hoe gemeenten de mogelijkheid kunnen krijgen om eigen inwoners voorrang te geven bij het kopen van een nieuwbouwwoning. • Rijksbeleid – Gemeentelijkbeleid: woondeal 2.0 Noord-Holland Noord De Woondeal 2.0 Noord-Holland Noord is op 15-3-2023 getekend door de wethouder Wonen namens het college van de burgemeester en wethouders. Op basis van deze woondeal heeft de regio, en de gemeenten die hier onderdeel van uitmaken, onder andere een inspanningsverplichting om tot een aandeel van 30% sociale huur in de totale voorraad en tot een aandeel van 65% betaalbaar in het nieuwbouwbouwprogramma te komen.

Alleen in geval van een getekende intentieovereenkomst, getekende anterieure overeenkomst of een vastgesteld bestemmingsplan wordt niet van gemeenten verwacht dat ze bovenstaande inspanningsverplichtingen uit de woondeal meenemen in het betreffende project. Dit betekent voor dit stedenbouwkundig plan: Dit stedenbouwkundig plan voldoet niet aan de woondeal 2023, maar dat is toegestaan omdat het project zich bevindt in de haalbaarheidsfase, wat vergelijkbaar is met een ondertekende intentieovereenkomst. Dit plan is een gemeentelijk plan waardoor een intentieovereenkomst niet van toepassing is. • Omgevingsprogramma Bomen: In 2021 heeft de raad het Omgevingsprogramma Bomen vastgesteld. Een van de uitgangspunten is meer ruimte te bieden aan bomen, zowel qua groeiruimte als qua kroonbedekking; 30% van de openbare ruimte. Dit betekent voor dit stedenbouwkundig plan: Dit plan kan helaas niet voldoen aan bovengenoemd beleid; waarbij we een aantal bomen terugplaatsen zodat aan de kroondekking van 30% wordt voldaan. Er is binnen het plangebied geen ruimte voor en bovendien zijn, vanwege de molenbiotoop, hoge bomen ook niet wenselijk. • Beheerparagraaf Biodiversiteit Drechterland: In de beheerparagraaf is de volgende visie vastgesteld: “De groene buitenruimte is van belang voor het voortbestaan van flora en fauna.

Ook in het openbaar groen is het nodig ruimte te bieden voor het versterken van de biodiversiteit. Met soortkeuze en beheermethoden gaan we bijdragen aan het versterken van de insectenpopulaties van bijvoorbeeld bijen, libellen en vlinders, want deze insecten zijn belangrijke indicatoren voor de kwaliteit van het gehele ecosysteem.”

4

Dit betekent voor dit stedenbouwkundig plan: Het plan voldoet aan de beheerparagraaf Biodiversiteit Drechterland. • Bestemmingsplan In het bestemmingsplan ‘Drechterland Zuid’ heeft het perceel de bestemming “Sport” en “WaardeArcheologie 3”. Woningbouw is hiermee in strijd. Om woningbouw mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Hiervoor geldt de gebruikelijke ruimtelijke procedure. Het stedenbouwkundig plan wordt verder uitgewerkt voor wat betreft de inrichting van de openbare ruimte. • Gemeenlijk beleid: Leidraad inrichting openbare ruimte “LIOR” Volgens LIOR worden kabels en leidingen onder het trottoir gelegd, omdat het in onderhoud en beheer minder kosten met zich meebrengt. De hoofdweg (tussenweg) van het plan, evenals de rest van de openbare ruimte, voldoet aan bovengenoemde eisen. Uitzondering zijn de noordelijke en zuidelijke toegangsweg. Hier zijn de kabels en leidingen onder de weg geplaatst. Deze keuze, als pilot, is gemaakt om meer groen (klimaatverantwoord) en meer uitgeefbare grond (meer grondopbrengst) in het plan te brengen. Naar verwachting is deze manier kostbaarder in onderhoud, waardoor voor dit plan, ten opzichte van een regulier plan, een toename van de beheerskosten verwacht wordt.

Aan de andere kant is er meer uitgeefbare grond, dus zal meer grondopbrengst gegeneerd worden en meer groen als voorganger voor een meer klimaatverantwoord plan. •

Gemeenlijk beleid: Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek (CROW) Het plan past in gemeentelijke parkeernormen (op basis van CROW-publicatie 381). Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein wordt vastgelegd in het bestemmingsplan. Argumenten De afgelopen jaren is, samen met inwoners, gekeken naar wat er nodig is om Schellinkhout richting de toekomst vitaal en leefbaar te houden en te verbeteren. Hieruit is onder andere naar voren gekomen dat er behoefte is aan woningbouw en dat het behouden van sociale en maatschappelijke dorpsfuncties belangrijk is. Samen met een tweetal allianties van het programma Vitale Dorpen en de betrokkenheid van vele inwoners is er een schetsplan uitgewerkt. Op grond van dit stedenbouwkundig plan is in dit voorstel een ruimtelijke en functionele vertaling gemaakt van de behoeften, wensen en mogelijkheden om deze functies een plek te geven in Schellinkhout. Kanttekeningen/ alternatieven Het realiseren van woningbouw in Schellinkhout draagt bij aan het vitaal houden van het dorp. Het voorstel dat wij nu aan u voorleggen is zowel kwalitatief als kwantitatief een belangrijke toevoeging in Schellinkhout. •

•

•

Alternatief 1: wèl voldoen aan de kroonbedekking van 30% (uit het omgevingsprogramma Bomen). Dat betekent dat er veel meer bomen in het plan moeten komen. Met als gevolg dat er circa 30% minder woningen gebouwd kunnen worden. Wij raden u aan hier niet voor te kiezen, omdat het aantal woningzoekenden in Schellinkhout erg hoog is. Dit kwam ook nadrukkelijk naar voren tijdens de bewonersavonden. Alternatief 2: wèl voldoen aan de LIOR. Dat betekent dat de kabels en leiding onder het trottoir geplaatst moeten worden, waardoor er minder ruimte voor groen is. Gevolg hiervan is dat het plan minder klimaatverantwoord is en dat er minder uitgeefbare ruimte is (en dus ook minder grondopbrengst). Wij raden u aan hier niet voor te kiezen. Alternatief 3: een andere locatie in het ‘centrumgebied’ van Schellinkhout te overwegen voor het realiseren van een (beperkt) woningbouwprogramma. Er is nu geen andere locatie binnen, of aansluitend op, het centrumgebied van Schellinkhout beschikbaar. U neemt dan een beslissing om woningbouw op de sportvelden uit te sluiten. Ook kunt u ervoor kiezen om projectmatige woningbouw in de gemeente Drechterland alleen plaats te laten vinden in kernen waar al een redelijk tot goed voorzieningenniveau is (Venhuizen en Hoogkarspel) en in de overige kernen alleen sporadisch inbreilocaties toe te staan.

Deze alternatieven moeten afgewogen worden ten opzichte van de behoefte aan nieuwe woningen in alle kernen van Drechterland. De behoefte aan woningen is groot. Dit vraagt de komende jaren een aanzienlijke gemeentelijke inzet.

5

Draagvlak Betrokkenen zijn via een projectpagina op de website van de gemeente geïnformeerd over de stand van zaken. De laatste keer zijn alle belanghebbenden op 8 juni 2023 geïnformeerd over het stedenbouwkundig plan tijdens een bewonersavond. Meer informatie hierover kunt u lezen via de volgende link: https://www.drechterland.nl/actueel/informatieavond-woningbouw-sportvelden-schellinkhout/. Planning, evaluatie en verantwoording In de vervolgfase zal een voorontwerp-bestemmingplan opgestart worden. Hierbij hoort ook de selectie van een ontwikkelaar. Wij streven ernaar om voor 1 januari 2024 een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te kunnen leggen, op basis van het nu voorliggende stedenbouwkundig plan. Daarmee kunnen wij gebruikmaken van de huidige Wet ruimtelijke ordening en het overgangsrecht onder de Omgevingswet om reeds lopende bestemmingsplanprocedures af te ronden, ook nadat de nieuwe Omgevingswet in werking is getreden. Wij komen bij u terug voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Als het bestemmingsplan vastgesteld is, kan het terrein bouwrijp worden gemaakt. Vervolgens wordt een ontwikkelaar geselecteerd, het definitieve ontwerp gemaakt en kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Gezien de verschillende stappen die nog moeten worden gezet, kunnen we op dit moment niet met zekerheid aangeven dat de bouwwerkzaamheden vóór 2025 van start kunnen gaan.

Naarmate het project vordert kunnen wij u steeds nauwkeuriger informeren over de voortgang en planning. Financiën Opzet van de GREX voor de sportveldlocatie is gebaseerd op een ontwikkeling waarbij de gemeente de gronden bouw- en woonrijp maakt. Het deel van de grond waarop projectmatige woningen zijn voorzien worden verkocht aan een bouwer c.q. ontwikkelaar en/of woningbouwcorporatie. De vrije kavels verkoopt de gemeente aan particulieren. De uitleg over het financiële resultaat en de verschillen, kunt u terugvinden in de bijlagen die voor de raadsleden zijn in te zien bij de griffie. Het resultaat uit de GREX voor de ‘sportveldlocatie Schellinkhout’ komt ten gunste van de algemene reserve.

Hoogkarspel, 19 september 2023, Burgemeester en wethouders van Drechterland De secretaris, De burgemeester,

C.M. Minnaert

M. Pijl

6