Raadsvoorstel Selectie grootschalige woningbouwlocaties Venhuizen (2021-34)

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Selectie grootschalige woningbouwlocaties Venhuizen 918986

RTG: Raadsvoorstel:

7 juni 2021 21 juni 2021, nr. 2021-34

Portefeuillehouder: Programma:

Y. Roos-Bakker 7: Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

1. memo Coup beoordeling woningbouwinitiatieven Venhuizen mei 2021 2. Scoringsmatrix grootschalige woningbouwinitiatieven Venhuizen 3. Grootschalige woningbouwbouwinitiatieven versus Visie Drieban Polder

Voorgesteld besluit: 1. In te stemmen met het aangaan van verkennende gesprekken met de initiatiefnemer van de woningbouwlocatie Centrum-West in Venhuizen; 2. De definitieve afweging over de drie andere grootschalige woningbouwinitiatieven Venhuizen verder ter hand te nemen na de vaststelling van de Omgevingsvisie in het najaar 2021.

Inleiding In 2020 is de gemeente Drechterland positief verrast door een aantal woningbouwinitiatieven in en rond de kern Venhuizen met een totaal woningbouwvolume van circa 800 woningen op een bestaande woningvoorraad van circa 1.800 woningen. Om een definitieve selectie tussen de ingediende plannen en locaties te kunnen doen, is het van belang om een politiek-bestuurlijke uitspraak te hebben wat de mogelijke overall groei-ambities van Venhuizen zijn voor de periode 2020 -2030. Dit wordt gedaan in het najaar van 2021 in de vorm van het vaststellen van de Omgevingsvisie Drechterland door de gemeenteraad. Verder valt indirect uit de Provinciale prognose c.q. het Regionaal Woonakkoord af te leiden dat voor Venhuizen als Krachtige Kern binnen Drechterland een groei van de bestaande woningvoorraad wordt voorzien met minimaal circa 250 woningen in de periode 2020 t/m 2030. Daarnaast is er een provinciale/regionale wens om nog meer woningen nieuw te bouwen in het kader van de hoog opgelopen druk op de woningmarkt met een uitloop tot mogelijk 500 nieuwbouwwoningen voor Venhuizen in de periode 2020-2040. Tenslotte is de druk op de woningmarkt in Venhuizen groot en is wachten met de selectie van locaties en plannen tot na de afronding van de Omgevingsvisie eind 2021 niet gewenst.

Daarom is besloten om te komen tot een selectie van een van de vier grootschalige woningbouwlocaties en de daaraan gekoppelde partij om in de komende maanden de haalbaarheid van een gefaseerde ontwikkeling op de geselecteerde locatie nader te onderzoeken. Nadat de Omgevingsvisie is afgerond in het najaar 2021 is het aansluitend de bedoeling om alsnog te komen tot een hernieuwde beschouwing van de overige drie grootschalige woningbouwplannen. De lopende, meer kleinschalige locaties en projecten in Venhuizen (circa 100 woningen) en het Centrumplan Venhuizen blijven parallel doorlopen op basis van de huidige beoordelingskaders en vallen buiten deze selectie van grootschalige woningbouwlocaties.

Beoogd effect De continuïteit van de woningbouwproductie in Venhuizen te borgen door het selecteren van een grootschalige woningbouwlocatie, vooruitlopend op de nader vast te stellen Omgevingsvisie in het najaar 2021. Deze woningbouwproductie versterkt de maatschappelijke dynamiek en vitaliteit van Venhuizen.

1

De woningbouwproductie stelt onder andere jonge gezinnen in staat in Venhuizen te blijven wonen en draagt daarmee bij aan een evenwichtige bevolkingsopbouw en vergroot het draagvlak voor het lokaal voorzieningenniveau Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) De principe-keuze voor een grootschalige woningbouwlocatie is een richtinggevend besluit voor de toekomst van Venhuizen en valt daarmee onder het instemmingsrecht van de raad. Op dit moment is er binnen de bestaande structuurvisie en het bestemmingsplan geen grootschalige woningbouwlocatie beschikbaar en wordt het nieuwe programmatisch en ruimtelijk beleidskader pas in het najaar 2021 vastgesteld in de vorm van de Omgevingsvisie. Om nu toch een toetsingskader te kunnen hanteren in de afweging tussen de grootschalige locaties is door de projectgroep een afwegingsmatrix opgesteld met criteria die in lijn liggen met de in het najaar 2021 vast te stellen Omgevingsvisie. Daarmee is het risico beperkt dat de nieuwe grootschalige woningbouwlocatie bij nader inzien niet of beperkt aansluit bij de nog op te stellen Omgevingsvisie. Argumenten 1. De locatie Centrum-West / Klomps sluit als beste aan bij de criteria uit de selectiematrix.

Criteria De criteria uit de selectiematrix bestaan uit een groot aantal deelaspecten die in de rapportage van Coup (bijlage 1 en de beoordelingsmatrix (bijlage 2) in detail omschreven zijn en waarbinnen de volgende hoofdgroepen te onderscheiden zijn: - Algemene gegevens waaronder ligging en omvang locatie, eigendomssituatie, stand van het plan en mogelijk woningbouwvolume. - Programma waaronder type woningen, opbouw van het woonprogramma (verdeling basis, middelduur en vrije sector) en aansluiting op de gemeentelijke Woonagenda. - Kwalitatief waaronder hoe de locatie aansluit op het dorpshart en deze versterkt, eigen ruimtelijke kwaliteit van het plan, landschappelijke inpassing, faseerbaarheid, effecten op de bestaande infrastructuur, effect op de voorzieningen van het dorp en de maatschappelijke meerwaarde. - Financieel waaronder of de gemeente tenminste kostenneutraal het initiatief kan faciliteren en of de initiatiefnemer bereid is mee te werken aan kostenverhaal door de gemeente. - Duurzaamheid waaronder klimaatadaptatie, duurzame energie, koppelkansen buiten het plangebied en duurzame mobiliteit. - Beleidsmatig waaronder of de initiatieflocatie past binnen het Regionaal afwegingskader West Friesland, Centrumvisie, Visie op Drechterland, bestaande Structuurvisie, Landschapsvisie polder Drieban, Provinciale Landelijke Gebiedskaart en het Woonakkoord.

Afwegingskader Er is een bewuste keuze gemaakt om niet de deelaspecten met een cijfer per locatie te waarderen, maar met een kwalificatie in de vorm van een omschrijving in de vorm van de aanduiding “goed, gemiddeld of slecht” om zo een schijnnauwkeurigheid te vermijden. Locaties Bij de selectie zijn de vier volgende grootschalige woningbouwinitiatieven betrokken: Centrum-West / Klomps Koggeweg West / Timpaan Koggeweg /Markerwaardweg / USP Koggeweg Oost / Scholtens

100.000 m2 / circa 200 woningen 62.000 m2 / circa 124 woningen 100.000 m2 / circa 250 woningen 35.895 m2 / circa 92 woningen

2

Samenvatting selectie Na waardering ontstaat globaal het volgende beeld per locatie: Onderdeel Matrix

Centrum-West Klomps

Koggeweg-West Timpaan

Koggeweg Markerwaardweg USP

Koggeweg Oost Scholtens

Programma Kwalitatief Financieel Duurzaamheid Beleidsmatig Aandachtpunt

goed goed goed goed goed Bovenwijkse voorzieningen Relatie centrum positief

goed gemiddeld goed goed gemiddeld Invloed bedrijventerrein Landschappelijke inpassing positief. Relatie centrum matig optie

goed matig goed goed slecht Inpassing landschap Inpassing landschap negatief

goed goed goed goed matig Inpassing Landschap Inpassing Landschap beperkt negatief

Beperkte optie

optie

Doorslaggevend

Conclusie

Kansrijke optie

De projectgroep heeft de initiatieven / plannen individueel beoordeeld en vervolgens unaniem in een gezamenlijke bijeenkomst overeenstemming bereikt over de scores. Met alle initiatiefnemers zijn gesprekken gevoerd in een positieve sfeer. Positief is ook dat alle partijen bereid zijn het woonprogramma af te stemmen op de Woonagenda en bereid zijn 25% sociale huur op te nemen en al samenwerking gezocht hebben met een lokale corporatie. Verder zijn alle partijen bereid het principe van kostenverhaal in de eventuele verdere uitwerking te omarmen. Qua inpassing in de omgeving scoort de locatie Centrum-West erg goed, de locatie Koggeweg-West door Timpaan scoort goed maar ligt gedeeltelijk binnen de invloedssfeer van het nabijgelegen bedrijventerrein Zuiderkogge. De locatie Koggeweg-Oost door Scholtens scoort qua inpassing in het landelijk gebied matig omdat daar een aanleiding ontstaat om een toekomstige verdere uitbreiding in het landelijk gebied en dit leidt tot verdere verstedelijking in een kwetsbaar gebied. Dat aspect spreekt nog sterker bij de locatie Markerwaardweg / Koggeweg door USP. Alle plannen vragen om wijzing van de huidige structuurvisie uit 2011 en het huidig bestemmingsplan. In de afwegingsmatrix komt de locatie Centrum-West / Klomps als meest kansrijk in beeld.

Positief is de relatie met het landschap; aandacht vragen de kosten voor de aansluitingen op de bestaande infrastructuur. De locaties Koggeweg-West / Timpaan en Koggeweg-Oost / Scholtens scoren gemiddeld. De locatie Koggeweg-Markerwaardweg door USP sluit beperkt aan bij de beleidsuitgangspunten. Het voorstel is dan ook rond de locatie Centrum-West met Klomps als initiatiefnemer verkennende gesprekken aan te gaan om de haalbaarheid verder te onderzoeken. Daarnaast de gesprekken met de andere drie initiatiefnemers te hervatten zodra de Omgevingsvisie in het najaar van 2021 vastgesteld wordt. De locatie Centrum West voegt potentieel het meeste toe aan Venhuizen en biedt de maximale kans op een volgende stap in de vitalisering van het dorp Venhuizen. Kanttekeningen / alternatieven a. De keuze rond de grootschalige woningbouwlocaties uitstellen tot na de vaststelling van de Omgevingsvisie in het najaar / eind 2021. Venhuizen kent een grote behoefte aan nieuwbouwwoningen. Wachten tot met de selectie van een (eerste) grootschalige nieuwbouwlocatie leidt tot het verder oplopen van de spanning op de lokale woningmarkt. b. De keuze sluit niet aan bij de huidige structuurvisie Venhuizen uit 2011. De gekozen locatie Centrum-West is niet benoemd in de structuurvisie Venhuizen-West maar loopt vooruit op de nader vast te stellen Omgevingsvisie.

3

Draagvlak De participatie en afweging rond de toekomstige ontwikkelingsrichting van Venhuizen en de ruimtelijke vertaling daarvan vinden in het najaar van 2021 plaats met het opstellen van de Omgevingsvisie. In strikte zin is het maken van een afweging over de keuze van een grootschalige woningbouwlocatie vergelijkbaar met het opstellen van een Omgevingsvisie. Dezelfde vragen komen voorbij in de vorm van het bepalen van de overall groeiambitie van Venhuizen in de toekomst en hoe wordt die groeiambitie ruimtelijk vertaald. Wordt hierover bij de afweging van de grootschalige locaties nu over geparticipeerd dan gebeurt dit opnieuw bij het opstellen van de Omgevingsvisie in het komend najaar. Daarom is er nu voor gekozen om verkennende gesprekken aan te gaan over de locatie Centrum-West die goed voldoet aan alle criteria die redelijkerwijs bij het opstellen van de Omgevingsvisie in het najaar ook gehanteerd gaan worden. Daarnaast de afwegingen en participatie voor het totaal door te schuiven naar het najaar van 2021 bij het opstellen en uitwerken van de Omgevingsvisie. Bij het nader verkennen van de locatie Centrum West de komende maanden worden nadrukkelijk de omwonenden betrokken.

Planning, evaluatie en verantwoording Bij acceptatie van het voorstel is de vervolgstap het aangaan van verkennende gesprekken met de ontwikkelaar Klomps over de locatie Centrum-West om te komen tot intenties en nader uit te werken ambities. De keuze van de gemeente is vooralsnog meer gericht op de potentie van de locatie CentrumWest waarbij over het concept planvoorstel van de ontwikkelaar nog op een aantal punten nadere afstemming noodzakelijk is. Te denken valt onder andere aan de fasering, de gevolgen van het inpassen van de gemeentelijke Woonagenda met 25% sociale huur, een stedenbouwkundig schetsplan, de globale plaats en ontwerp van de aansluitingen op het bestaand gebied, de fasering, kostenverhaal en o.a. de samenwerkingsvorm tussen gemeente en ontwikkelaar. Het betreft hier een privaat initiatief waarbij de gemeente geen eigenaar is van de gronden met uitzondering van een ondergeschikt gebied bij een van de mogelijke ontsluitingen. Parallel binnen dit proces formuleert de gemeente een aantal gemeentelijke uitgangspunten. Verder vindt in deze initiatieffase ook burgerparticipatie plaats en worden leden van de klankbordgroep bij de uitwerking betrokken. Eindproduct van deze Initiatieffase is een Nota van Uitgangspunten in de vorm van een Ambitiedocument waarin op hoofdlijnen de gezamenlijke ambities benoemd worden. Dit Ambitiedocument wordt door de Raad vastgesteld.

Bij een positief besluit over de resultaten van de initiatieffase volgt de haalbaarheidsfase waarin het plan en de samenwerkingsafspraken in detail uitgewerkt worden en afgesloten wordt met een Anterieure Overeenkomst en de wijziging van het Bestemmingsplan. Indien partijen niet binnen vier maanden na de start van de verkennende gesprekken tot een gezamenlijk concept Ambitiedocument komen, behoudt de gemeente zich het recht voor met de eerstvolgende partij (nummer 2, daarna nummer 3, etcetera) in overleg te treden en met die partij tot overeenstemming te komen. Financiën Uitgangspunt bij het nader onderzoeken van de wenselijkheid en haalbaarheid van de voorlopig geselecteerde, grootschalige woningbouwlocatie is dat de gemeentelijke kosten in het vervolgtraject gedekt worden via kostenverhaal, voor zover deze niet gedekt worden via leges of grondverkopen

Hoogkarspel, 25 mei 2021. Burgemeester en wethouders van Drechterland, De secretaris, De burgemeester,

C.M. Minnaert

M. Pijl

4