raadsvoorstel De Wouden II (2024-17)

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Vaststellen bestemmingsplan "De Wouden II Westwoud" 306507

RTG: Raadsvoorstel:

8 april 2024 22 april 2024 Nr. 2024-17

Portefeuillehouder: M.H. ten Have Programma: 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

B1. Regels bestemmingsplan “De Wouden II Westwoud” B2. Plankaart bestemmingsplan “De Wouden II Westwoud” B3. Toelichting bestemmingsplan “De Wouden II Westwoud” (bijlagen bij de toelichting zoals onderzoeken zijn niet bijgevoegd; op verzoek kunnen deze nagezonden worden) B4. Beeldkwaliteitsplan De Wouden II B5. Participatieverslag B6. Nota van beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan De Wouden II Westwoud

Voorgesteld besluit: 1. de digitale versie van het bestemmingsplan “De Wouden II Westwoud” met bestandskenmerk NL.IMRO.0498.BPDeWoudenII-VG01 vast te stellen; 2. het Beeldkwaliteitsplan De Wouden II vast te stellen; 3. geen exploitatieplan vast te stellen. Inleiding Aan de Dr. Wijtemalaan te Westwoud wordt de bouw van 52 woningen in een gedifferentieerd programma beoogd. Op 25 april 2023 hebben wij middels een startbrief in principe onder voorwaarden ingestemd met een woningbouwontwikkeling op een deel van het agrarische perceel Dr. Wijtemalaan 31a. De ontwikkeling is op hoofdlijnen maatschappelijk, ruimtelijk en financieel haalbaar gebleken. In navolging hierop is het bestemmingsplan “De Wouden II Westwoud” opgesteld dat voorziet in een actueel planologisch kader, waarbinnen de opgave verder kan worden uitgewerkt. Definitieve afspraken met de initiatiefnemer zijn vastgelegd bij de ondertekening van de anterieure overeenkomst op 20 december 2023. De afgelopen periode heeft het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegen en zijn zienswijzen beantwoord. De raad wordt voorgesteld om het bestemmingsplan “De Wouden II” en het beeldkwaliteitsplan vast te stellen. Beoogd effect Door vaststelling van het bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van 52 woningen aan de Dr. Wijtemalaan planologisch mogelijk gemaakt.

Het woonprogramma past binnen de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte, en wordt aansluitend op bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Het plan levert een positieve bijdrage aan betaalbaar wonen in Westwoud. Door koppeling met het Dr. Singelenbergpark ontstaan er meer wandelroutes wat bijdraagt aan de gezondheid van de inwoners. Om de ruimtelijke kwaliteit van de dorpsuitbreiding te waarborgen, is het Beeldkwaliteitsplan De Wouden II opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan dat deel uitmaakt van het bestemmingsplan vormt hiermee aanvullend welstandsbeleid voor het plangebied. Op deze wijze wordt een goede ruimtelijke kwaliteit voor het gebied geborgd. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Wij staan positief tegenover de beoogde ontwikkeling en willen met een bestemmingsplanprocedure een passend juridisch planologisch kader creëren waarbinnen de ontwikkeling kan plaatsvinden. Uw raad heeft beleidsvrijheid voor het voeren van planologisch beleid, mits er sprake is van een goede ruimtelijk ordening. Het bestemmingsplan ´De Wouden II Westwoud’ maakt de realisatie van 52 woningen inclusief groen, water, ontsluiting en parkeerplaatsen op het perceel mogelijk. De opzet van het bestemmingsplan is afgestemd op

1

de actuele wet- en regelgeving en op de systematiek van recent opgestelde bestemmingsplannen in onze gemeente. De ontwikkeling past en is in overeenstemming met het vastgesteld beleid op onder andere gemeentelijk, regionaal, provinciaal en rijksniveau. De ontwikkeling voldoet zodoende aan goede ruimtelijke ordening, zodat een goed woon- en leefklimaat is geborgd. Ook is er voldoende maatschappelijk draagvlak rond het initiatief aanwezig. Om die reden wordt u als raad gevraagd het bestemmingsplan “De Wouden II” vast te stellen. Beeldkwaliteitsplan Om de ruimtelijke kwaliteit van de dorpsuitbreiding te waarborgen, is het Beeldkwaliteitsplan De Wouden II opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan dat deel uitmaakt van het bestemmingsplan vormt hiermee aanvullend welstandsbeleid voor het plangebied. Op deze wijze wordt een goede ruimtelijke kwaliteit voor het gebied geborgd. Het beeldkwaliteitsplan wordt tegelijkertijd met het bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld als aanvullende welstandscriteria waaraan de bouwaanvragen zullen worden getoetst. Woningcategorieën De ontwikkeling voldoet aan de Woondeal 2.0. en het woonprogramma Drechterland. Er wordt voldaan aan de betaalbaarheidseis van 65% door de realisatie van beneden-bovenwoningen en rijwoningen. Onderdeel van het betaalbare programma zijn de 14 beneden-bovenwoningen in de koopsector gericht op starters.

Waar het uitgangspunt in de Woondeal 30% sociale huurt betreft, wordt er in het woonprogramma Drechterland gesproken over 25%. Bij deze ontwikkeling komt het percentage sociale huur uit op 27% hetgeen in lijn ligt met het beleid van Drechterland. Zie onderstaande tabel voor het volledige woningbouwbouwprogramma van De Wouden II. Categorie Aantal Beneden-bovenwoningen sociaal 14 Beneden-bovenwoningen koop 14 Rijwoningen 6 Twee-onder-één-kap woningen 10 Vrijstaande woningen 8 Totaal 52 Tabel 1: Woningbouwprogramma De Wouden II

Aandeel 27% 27% 12% 19% 15% 100%

Spuitzone Vanwege de ligging van de beoogde woningbouwlocatie in de nabijheid van agrarisch bestemde gronden, is locatie-specifiek onderzoek door een onafhankelijk deskundig bureau uitgevoerd naar een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in relatie tot toepassing van gewasbeschermingsmiddelen op de agrarische gronden. Naar aanleiding van het onderzoek heeft de initiatiefnemer met de eigenaar van de agrarische gronden ten westen een overeenkomst gesloten op grond waarvan deze eigenaar ermee instemt om in het nieuwe bestemmingsplan op te nemen dat binnen een afstand van 50 meter tot de nieuwe woonpercelen geen zijwaartse of opwaartse gewasbehandelingen mogen plaatsvinden. Met de eigenaren van de agrarische gronden ten zuiden is een overeenkomst gesloten op grond waarvan wordt ingestemd met een bestemmingsregeling waarin bepaald wordt dat: - binnen een afstand van 9,5 meter uit de erfgrens geen gewasbeschermingsmiddelen mogen worden toegepast; - binnen een afstand van 50 meter uit de erfgrens geen sprake zal zijn van opwaarts of zijwaarts spuiten bij toepassing van gewasbeschermingsmiddelen De conclusie uit het onderzoek luidt naar aanleiding van gemaakte afspraken als volgt: de Afdeling bestuursrechtspraak hanteert standaard een aandachtzone van 50 meter.

Nu voor de agrarische gronden in nabijheid van de woningbouwlocatie geen rekening behoeft te worden gehouden met opwaarts of zijwaarts spuiten, is het gerechtvaardigd om hier een aandachtszone van 12,5 meter aan te houden. Er wordt ruim voldaan aan de beschreven aandachtzone van 12,5 meter waardoor wordt voorzien in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Parkeren en verkeer Op basis van het gemeentelijke parkeerbeleid moet in elk nieuwbouwplan rekening worden gehouden met voldoende parkeerplaatsen. Op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid zijn in De Wouden II 92 parkeerplaatsen noodzakelijk. In het plan worden 92 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 87 bij de

2

oplevering van het plan. In het park is een reservering opgenomen voor de realisatie van de resterende 5 plaatsen, indien deze na de ingebruikname van het gebied mogelijk mochten blijken. De wegen in het plan worden uitgevoerd voor tweerichtingsverkeer. Langs de weg is ruimte voor informeel parkeren voor 7 auto’s. De aansluitingen op de Dr. Wijtemalaan worden uitgevoerd als gelijkwaardige kruispuntplateaus (rechts gaat voor). Tevens wordt de Dr. Wijtemalaan ter hoogte van het plangebied gewijzigd van een weg met een maximum snelheid van 50 km/uur naar een weg met een maximale snelheid van 30 km/uur. Hiervoor wordt een verkeersbesluit voor genomen. Zie bijlage 11 van het bestemmingsplan voor het volledige verkeersonderzoek voor De Wouden II. Kroonbedekking In het kader van stressreductie en het verminderen van hittestress wordt op verblijfsplekken gestreefd naar een kroonbedekking van minimaal 30%. Dit streven is ook het uitgangspunt voor De Wouden II. Wel dient er een kanttekening geplaatst te worden. Ten behoeve van klimaatadaptatie en waterberging worden meerdere maatregelen genomen, bijvoorbeeld ook de aanleg van wadi’s. Een wadi is een ondiepe, natuurlijke waterberging. Regenwater stroomt ernaartoe, blijft er tijdelijk staan en zakt dan vertraagd de bodem in. Op de plek van een wadi worden normaliter geen bomen gepland.

Tijdens de verdere civiele uitwerking van het plan dient er zodoende een goede afweging gemaakt te worden welke klimaat adaptieve maatregelen op welke plek genomen gaan worden. Argumenten - De ontwikkeling past en is in overeenstemming met de binnen de regio gemaakte schriftelijke woonafspraken waaronder het Regio-akkoord, de Woondeal 2.0 en het Woonprogramma Drechterland. - Er is sprake van zorgvuldige (landschappelijke) inpassing en bereikbaarheid van het plan. - Realisatie kleinere toegankelijke woningen ten behoeve van starters. - Uitbreiding van het sociale woningaanbod. - Bevordering mentale en fysieke gezondheid van inwoners door aansluiting op het park via wandelroutes. Kanttekeningen / alternatieven De locatie is gelegen in het bestemmingsplan Drechterland Noord 2011, herziening 2014 en heeft een agrarische bestemming. De woningbouwontwikkeling is niet passend binnen deze bestemming. Daarom is het noodzakelijk dat voor de ontwikkeling een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld. Een alternatief is om het bestemmingsplan niet vast te stellen en de agrarische bestemming te handhaven. Gezien de woningbouwopgave die in er in Westwoud bestaat, is het niet vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan een minder geschikt alternatief. Draagvlak De initiatiefnemer heeft gedurende het traject op verschillende momenten en manieren geparticipeerd. In ‘Bijlage B6.

Participatieverslag’ is de doorlopen participatie met omwonenden en geïnteresseerden tijdens de planvorming beschreven. Het gaat hierbij om de periode vanaf start planvorming in mei 2023 tot en met de ter inzagelegging van het bestemmingsplan in februari 2024. De verschillende momenten waarop participatie en communicatie over het plan heeft plaatsgevonden worden beschreven, evenals hetgeen dat tijdens deze momenten opgehaald is en hoe dit verwerkt is tijdens de planvorming. Het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan heeft voor eenieder ter inzage gelegen van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024. Van de mogelijkheid om binnen deze wettelijke termijn van zes weken zienswijzen in te dienen, is gebruik gemaakt. Er zijn twee zienswijzen ontvangen op het bestemmingsplan, die aanleiding zijn geweest om het bestemmingplan te wijzigen. Zie hiervoor bijlage B7. Nota van beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan De Wouden II Westwoud. Planning, evaluatie en verantwoording Na vaststelling wordt het bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de termijn van terinzagelegging kan beroep worden ingesteld door belanghebbenden bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Eveneens staat op grond van rechtspraak, de mogelijkheid voor het instellen van hoger beroep open voor belanghebbenden die niet eerder gebruik hebben gemaakt van de gelegenheid tot het indienen van zienswijzen. Financiën Op grond van artikel 6.12 Wro dient de gemeenteraad bij een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Het doel van een exploitatieplan is om bijkomende kosten te verhalen op ontwikkelaars in het plangebied. Op grond van artikel 16, tweede lid Wro kan de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van

3

een bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente, zijn de kosten anderszins verzekerd. De ondertekening van deze overeenkomst heeft op 20 december 2023 plaatsgevonden. Hoogkarspel, 26 maart 2024, Burgemeester en wethouders van Drechterland De secretaris, De burgemeester,

W. van Twuijver

P.F. Dijkman

4