Raadsvoorstel Beslissing op bezwaar voorkeursrecht Hoogkarspel Zuid (2025-06)

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Zaaknummer:

Beslissing op bezwaar voorkeursrecht Hoogkarspel Zuid 396105

RTG: Raadsvoorstel:

10 februari 2025 24 februari 2025 Nr. 2025-06

Portefeuillehouder: M.H. ten Have Programma: 7: Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Stedelijke vernieuwing

Karakter:

Besluitvormend

Bijlagen:

-

Raadsbesluit Beslissing op bezwaar voorkeursrecht Hoogkarspel Zuid RB Vestigen van voorkeursrecht Hoogkarspel Zuid 2024-41 Adviezen bezwaarschriftencommissie geanonimiseerd (dossiernummers: 449680, 431811, 429458 en 416539)

Voorgesteld besluit: 1. Het advies van de bezwaarschriftencommissie over te nemen en de in dit voorstel opgenomen aanvullende motivering als onderdeel van dit besluit vast te stellen. 2. De ingediende bezwaren ongegrond te verklaren. 3. Het raadsbesluit van 23 september 2024, waarin op grond van artikel 9.1, lid 1, sub c van de Omgevingswet (Ow) een voorkeursrechtbeschikking is vastgesteld voor het gebied Hoogkarspel Zuid, in stand te houden. Inleiding De raad heeft op 23 september 2024 conform artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet besloten een voorkeursrecht te vestigen met het oog op de ontwikkeling van Hoogkarspel Zuid. Dit besluit stelt de gemeente in staat om de regie te behouden over de betrokken gronden en voorkomt dat marktpartijen onroerende zaken kunnen verwerven. Het voorkeursrecht zorgt ervoor dat grondposities worden "bevroren", zodat de gemeente controle kan uitoefenen op de gebiedsontwikkeling. In Hoogkarspel Zuid zullen onder andere woningen, (agrarische) bedrijvigheid, winkels, scholen, recreatief groen en water worden gerealiseerd. De geplande woningbouw moet voldoen aan de eisen van de Woondeal en aan normen op het gebied van klimaat en duurzaamheid. Deze eisen leggen extra druk op de haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling zoals Hoogkarspel Zuid. Om prijsopdrijving door speculatie te voorkomen, is het voorkeursrecht een noodzakelijk instrument.

Met het vestigen van het voorkeursrecht acht de raad het behoud van controle essentieel om het gebied optimaal te kunnen inrichten. Dit wordt beschouwd als een zwaarwegend algemeen belang. Daarbij is tevens rekening gehouden met de belangen van de perceeleigenaren. Het voorkeursrecht heeft een geldigheidsduur van drie jaar, zoals vastgelegd in de beschikking. Wordt binnen deze termijn een gebiedsgericht programma vastgesteld waarin de toegedachte nieuwe functie is opgenomen, dan wordt het voorkeursrecht automatisch verlengd met maximaal drie jaar vanaf het moment van vaststelling van het gebiedsgerichte programma. Binnen deze nieuwe termijn van drie jaar moet een omgevingsplan worden vastgesteld. Na vaststelling van het omgevingsplan wordt de termijn opnieuw verlengd met vijf jaar. De raad kan daarna nog één keer besluiten om het voorkeursrecht te verlengen met maximaal vijf jaar. Tegen het besluit van het college en/of de raad hebben we vijf bezwaarschriften ontvangen (een bezwaarschrift is ingetrokken). De ingediende bezwaarschiften zijn tijdig ingediend en daarmee ontvankelijk verklaard. De bezwaren zijn voorgelegd aan de onafhankelijke bezwaarschriftencommissie. Voor zover de bezwaarmakers dit wensten, zijn zij door de commissie gehoord.

Op basis van de ingediende bezwaren, de nadere toelichtingen van de bezwaarmakers en de reactie namens het gemeentebestuur heeft de bezwaarschriftencommissie een advies uitgebracht. Dit advies wordt uitgebracht aan het bestuursorgaan dat bevoegd is om te beslissen over het bezwaarschrift, in dit geval uw raad.

1

Beoogd effect Het behouden en versterken van de regiefunctie van de gemeente bij de ontwikkeling van Hoogkarspel Zuid door het voorkeursrecht in stand te houden. Daarnaast wordt invulling gegeven aan een zorgvuldige en rechtmatige besluitvorming door de bezwaarschriften volgens de procedures uit de Algemene wet bestuursrecht af te handelen. Beleidsvrijheid / -ruimte (wettelijk kader) Omgevingswet, hoofdstuk 9 - Voorkeursrecht Het besluit van de raad is gebaseerd op de Omgevingswet, met name artikel 9.1, lid 1, sub c, waarin wordt bepaald dat een voorkeursrecht kan worden gevestigd op onroerende zaken ter bevordering van toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in Hoogkarspel-Zuid. Het voorkeursrecht verleent de gemeente het recht van eerste koop op gronden binnen haar grondgebied om integrale gebiedsontwikkelingen, zoals woningbouw, mogelijk te maken. Algemene wet bestuursrecht, hoofdstuk 3 - Algemene bepalingen over besluiten Daarnaast is de Algemene wet bestuursrecht (Awb), en in het bijzonder artikel 3:41, van toepassing op de kennisgeving van het besluit aan belanghebbenden. Algemene wet bestuursrecht, hoofdstuk 7 – Bijzondere bepalingen over bezwaar en administratief beroep Waarin onder artikel 7.2, lid 1 is geregeld dat bezwaarmakers in gelegenheid te dienen worden gesteld om gehoord te worden.

In artikel 7.5 en 7.13 is geregeld dat de hoorzitting moet dit plaatsvinden door een onafhankelijke commissie. Tot slot is in artikel 7.11 geregeld dat het bevoegd gezag een beslissing moet nemen over de bezwaren tegen het eerder genomen besluit. Argumenten 1. Vastgestelde procedure is gevolgd De bezwaarschriften die zijn ingediend tegen een besluit van het college of de raad zijn conform de Algemene wet bestuursrecht behandeld door de onafhankelijke bezwaarschriftencommissie. De commissie heeft de bezwaarmakers, wanneer zij dat wensten, gehoord en de vertegenwoordiger van de gemeente de gelegenheid gegeven om het standpunt toe te lichten. Op basis van deze informatie heeft de commissie een zorgvuldig gemotiveerd advies uitgebracht. Het advies van de bezwaarschriftencommissie is gericht aan het bestuursorgaan dat verantwoordelijk is voor de beslissing op bezwaar. Volgens de Algemene wet bestuursrecht ligt deze verantwoordelijkheid bij het bestuursorgaan dat ook het besluit heeft genomen. Aangezien de bezwaarschriften betrekking hebben op het raadsbesluit van 23 september 2024, is het aan de raad om hierover te beslissen. 2. bezwaarmakers zijn ontvankelijk In totaal zijn er vijf bezwaarschriften ingediend, waarvan één voortijdig is ingetrokken. De overgebleven bezwaren zijn afkomstig van eigenaren van percelen binnen het voorkeursrechtgebied.

Volgens vaste jurisprudentie worden eigenaren in een dergelijk gebied altijd als belanghebbenden beschouwd. Bovendien voldeden alle ingediende bezwaarschriften aan de gestelde eisen, waardoor de bezwaarmakers ontvankelijk zijn verklaard. 3. Bezwaren zijn ongegrond De commissie bezwaarschriften heeft vier ingediende bezwaarschriften behandeld en hierover advies uitgebracht, zoals opgenomen in de bijlagen. De commissie oordeelt dat het voorkeursrecht in Hoogkarspel Zuid zorgvuldig is voorbereid en juridisch juist is. Dit recht, bedoeld om speculatie met grond tegen te gaan en de regie over ruimtelijke ontwikkeling te behouden, geeft de gemeente het eerste recht van koop bij verkoop door grondeigenaren. De bezwaarmakers hebben verschillende bezwaren aangevoerd, zoals zorgen over negatieve gevolgen voor hun bedrijfsvoering, een onevenwichtige belangenafweging, onzekerheid over toekomstige plannen en mogelijke onteigening, en twijfels over de noodzaak en onderbouwing van het voorkeursrecht. De commissie stelt echter vast dat het voorkeursrecht geen verplichting tot verkoop oplegt en geen directe impact heeft op de huidige bedrijfsvoering. Het recht wordt gezien als een preventief en juridisch correct instrument om de

2

regie te behouden en speculatie te voorkomen. Daarnaast biedt de wet mogelijkheden voor ontheffing, bijvoorbeeld bij verkoop binnen de familie of als de verkoop geen afbreuk doet aan gemeentelijke doelen. Hoewel signalen van speculatie niet concreet zijn onderbouwd, vereist de wet dit niet, het voorkeursrecht is namelijk een preventief instrument. Het strategische belang van het gebied en de noodzaak om integrale gebiedsontwikkeling te waarborgen vormen een solide basis voor het besluit. Tot slot is het voorkeursrecht financieel verantwoord, omdat er pas bij daadwerkelijke aankoop een afweging plaatsvindt. Hiermee is het voorkeursrecht een noodzakelijk en passend middel om de ruimtelijke en strategische belangen van de gemeente te beschermen. De commissie adviseert de besluiten van 23 september 2024 in stand te houden. Wel beveelt zij aan om de motivering op enkele punten, zoals de strategische belangen en de noodzaak van het voorkeursrecht, verder aan te vullen. Het belang van gemeentelijke regie en integrale gebiedsontwikkeling weegt volgens de commissie zwaarder dan de individuele belangen van de grondeigenaren. Daarom wordt geadviseerd de bezwaren ongegrond te verklaren. 4.

Aanvullende motivering vestiging voorkeursrecht Het besluit om een voorkeursrecht te vestigen in Hoogkarspel Zuid is gebaseerd op een zorgvuldig afgewogen strategisch belang en voldoet aan de wettelijke eisen. De gemeente heeft de locatie aangewezen als een gebied waarvoor een visie (gebiedsgericht programma) wordt opgesteld voor integrale gebiedsontwikkeling. Dit houdt in dat een intensivering van het gebruik is toegedacht, zoals woningbouw, scholen, winkels en de mogelijke uitbreiding van bedrijvigheid in combinatie met woningbouw. Met het voorkeursrecht behoudt de gemeente de regie over de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Dit voorkomt dat strategisch belangrijke gronden zonder regie worden verkocht en biedt de flexibiliteit om toekomstige scenario’s voor Hoogkarspel Zuid zorgvuldig te verkennen. De juridische basis hiervoor is bevestigd in jurisprudentie, waarin ook intensivering van een bestaande functie als een afwijking wordt beschouwd die een voorkeursrecht rechtvaardigt. De bezwaren dat het voorkeursrecht onnodig is vanwege reeds bestaande woningbouwplannen. worden niet gevolgd. Bestemmingsplannen kennen geen uitvoeringsplicht en bieden geen garantie dat de plannen daadwerkelijk worden gerealiseerd.

Het voorkeursrecht biedt de gemeente juist de zekerheid om regie te houden over de ruimtelijke invulling, ook bij mogelijke wijzigingen in plannen of eigendomsstructuren. Verder heeft het voorkeursrecht geen directe impact op de bedrijfsvoering. Bezwaren over negatieve gevolgen voor financiering en vrije verkoop worden evenmin gevolgd, omdat de gemeente bij eventuele aankoop verplicht is een marktconform bod uit te brengen. De Omgevingswet biedt bovendien voldoende ruimte voor ontheffing, bijvoorbeeld bij familieoverdracht of wanneer een transactie niet conflicteert met gemeentelijke doelen. Kanttekeningen / alternatieven Kanttekening Aan het nemen van een beslissing op bezwaar is een wettelijke termijn verbonden. Wanneer de raad niet tijdig een besluit neemt, is de gemeente van rechtswege een dwangsom verschuldigd aan de belanghebbende, mits deze de gemeente schriftelijk in gebreke heeft gesteld. De eerste fatale termijn is 24 maart 2025. Alternatief Conform de Algemene wet bestuursrecht is de raad als bevoegd gezag verplicht een besluit te nemen op de ingediende bezwaren. Hoewel het advies van de bezwaarschriftencommissie doorgaans gevolgd wordt, kan ervoor worden gekozen hiervan af te wijken. In dat geval is de raad, op basis van artikel 7:13 lid 7 van de Awb, verplicht om duidelijk te motiveren waarom wordt afgeweken van het advies van de commissie.

Draagvlak Het besluit over de ingediende bezwaarschriften is een formeel juridisch proces en leent zich daarom niet voor participatie.

3

Planning, evaluatie en verantwoording De indieners van de bezwaarschriften worden per brief op de hoogte gebracht van uw beslissing. In deze brief wordt ook uitgelegd welke mogelijkheden er zijn om beroep in te stellen. Als zij beroep aantekenen bij de bestuursrechter, is het besluit nog niet onherroepelijk totdat de rechter een uitspraak doet. Het voorkeursrecht blijft echter van kracht tijdens de beroepsprocedure, tenzij de rechter het besluit vernietigt. Financiën Dit besluit heeft geen financiële gevolgen. Hoogkarspel, 28 januari 2025, waarin dit voorstel is vastgesteld Burgemeester en wethouders van Drechterland De secretaris, De burgemeester,

M.N. Schroor

P.F. Dijkman

4