Raadsbrief Versnelling woningbouw (consulterende RTG 7-12)

Raadsbrief Versnelling woningbouw Informerend Zaaknummer: 942668 Bijlage: -

Geachte raad, Op dinsdag 7 december a.s. zal een consulterende RTG-vergadering worden gehouden met als onderwerp ‘Versnelling Woningbouw’. Met deze raadsbrief informeren wij u over de aanleiding, de doelstelling en de inhoud van deze consulterende RTG. Aanleiding De vraag naar woningen is erg groot. Van rijksniveau tot gemeentelijk niveau wordt ingezet op de mogelijkheid om de woningbouwproductie te versnellen. Provincie Noord-Holland zet met het Masterplan Wonen en een expertteam in op ondersteuning van de gemeenten bij het versnellen van meer betaalbare woningen. Regio Westfriesland biedt met het Woonakkoord Westfriesland en het afwegingskader wonen Westfriesland 2019 mogelijkheden om elk woningbouwplan te voorzien van minimumvereisten en minimaal vijf ambities die bijdragen aan de gezamenlijke ambities van Westfriesland. Dit afwegingkader biedt hiermee flexibiliteit en daarmee een positieve bijdrage aan de versnelling van woningbouwplannen. Om versnelling te bereiken zal de gemeente zelf ook wat moeten doen. Bij de vaststelling van het Woonprogramma Drechterland 2021-2025 heeft uw raad een viertal moties aangenomen. Met de motie VVD ‘Woonprogramma Plan van aanpak versnellen woningbouw’ geeft u het college de opdracht om op korte termijn (voor december 2021) met een plan van aanpak te komen om woningbouw in Drechterland te versnellen.

Met de motie VVD en PDL ‘Woonprogramma onderzoek extra woningbouw Westwoud’ en de Motie GBD ‘gewijzigd aanpassing Woonprogramma Drechterland’ verzoekt u het college een extra woningbouwlocatie te onderzoeken en prioriteit te geven aan de realisatie van koopwoningen voor starters en doorstromers in Westwoud. Tot slot verzoekt u met Motie PDL ‘Woonprogramma woningbouw Venhuizen’ het college om voor het einde van het eerste kwartaal in 2022 met een tweede mogelijke ontwikkellocatie te komen. Niet alleen de aangenomen moties geven aanleiding tot een plan van aanpak voor de versnelling woningbouw, ook het toenemend aantal initiatieven vraagt om richting en sturing met betrekking tot nieuwe woningbouwlocaties. Daarbij kunnen vragen gesteld worden, zoals welk initiatief het beste bijdraagt aan zowel kwalitatieve als kwantitatieve groei van de kernen in de gemeente. U kunt bijvoorbeeld richting en sturing geven door de kwaliteiten van de verschillende kernen en buitengebieden te benoemen en ontwikkelkaders op te stellen. Hiermee geeft u een initiatiefnemer vooraf uitgangspunten mee waarbinnen ontwikkeld dient te worden. Naast richting en sturing is een goed ingericht proces met mogelijkheid tot het monitoren van belang. Een dergelijk proces geeft houvast en helderheid aan zowel de interne projectleiders als de initiatiefnemer.

Bovendien kunnen er verschillende momenten worden ingebouwd waarbij afgewogen wordt of een initiatief een fase verder kan gaan. Informatieverstrekking Programma gebiedsontwikkeling Met het Woonprogramma Drechterland 2021-2025 en de Bouwstenen Omgevingsvisie heeft uw raad een aantal belangrijke stappen gezet voor de woningbouwproductie in de gemeente. Om de productie te kunnen versnellen is het in de eerste plaats belangrijk dat benoemd wordt welke kwaliteiten of omgevingswaarden we behouden dan wel willen versterken in en rond de verschillende kernen in de gemeente. Deze omgevingswaarden geven bijvoorbeeld antwoord op de vraag welke locaties het meest geschikt zijn voor ontwikkeling ten behoeve van woningbouw en welke juist niet. Hieruit komt ook naar voren welke effecten gebiedsontwikkeling hebben op het voorzieningenniveau en bijvoorbeeld de bereikbaarheid. Een programma Gebiedsontwikkeling is een geschikt instrument om te gebruiken omdat hiermee richting en sturing wordt gegeven aan gebiedsontwikkeling.

Programma gebiedsontwikkeling en mobiliteit Bij gebiedsontwikkeling krijgen we te maken met een veelheid aan functies. Mobiliteit is binnen gebiedsontwikkeling een belangrijk vraagstuk. Voor toekomstige ontwikkelingen is het noodzakelijk te onderzoeken welke effecten een ontwikkeling heeft op de bestaande infrastructuur en welke maatregelen noodzakelijk zijn om de bereikbaarheid te kunnen garanderen. Om een goed beeld te krijgen, worden ook de effecten op de bereikbaarheid in beeld gebracht van de verschillende ontwikkelingen die afgelopen jaren hebben plaatsgevonden in Drechterland. Voor Hoogkarspel onderzoeken we bijvoorbeeld welke varianten voor een goede noord-zuid verbinding zou kunnen zorgen zodat de verkeersdruk op de Nieuweweg wordt verminderd. Daarnaast wordt bij elke ontwikkeling vooruitgekeken wat de invloeden (op de langere termijn) op de bereikbaarheid van de gemeente kunnen zijn. In het programma zal onderzocht worden hoe hier mee omgegaan kan worden. Adaptief programmeren De toenemende druk op de woningmarkt resulteert in een toenemende dynamiek binnen de planvorming van de verschillende woningbouwplannen. Dit leidt ertoe dat door onzekerheden in het planproces er tussentijds veel initiatieven verschuiven qua prioriteit. Daarnaast ontstaan er nieuwe initiatieven en ontwikkelingen die beter passen qua haalbaarheid en maatschappelijke bijdrage.

Een adaptieve aanpak van woningbouwprogrammering leent zich goed om met dergelijke onzekerheden om te gaan. Anders dan met risico’s kun je onzekerheden niet beheersen. Een aanpassing van processen en werkwijze creëert ruimte om met deze onzekerheden om te gaan. Het eerdergenoemde afwegingskader wonen Westfriesland is hier een goed voorbeeld van. Een andere manier van omgaan met deze onzekerheden is minder stringent omgaan met de maximale plancapaciteit van de gemeente. Wanneer een onzekerheid toch zorgt voor een stagnatie in het ontwikkelproces, is het daarom verstandig om op dat moment ruimte te bieden aan andere woningbouwinitiatieven. Dit stimuleert partijen die woningbouwplannen in het gemeentelijke proces hebben ook om hun plannen verder te brengen in ontwikkeling. Daarom wordt het planproces van woningbouw aangepakt en hier ook een tijdspad/termijn aan verbonden. Concrete maatregelen op planniveau Met het programma gebiedsontwikkeling worden gebiedsgerichte kaders uitgewerkt waar projectinitiatieven aan worden getoetst voor heel Drechterland. Om geen tijd te verliezen wordt tegelijk gestart met een aantal lopende initiatieven waarbij het gebiedsprogramma vooruitlopend wordt uitgewerkt voor de betreffende locatie en aansluitend wordt het initiatief hieraan getoetst.

Deze proefprojecten worden beïnvloed door én hebben invloed op het op te stellen programma Gebiedsontwikkeling. Voor alle onderzochte locaties worden bestuursopdrachten opgesteld. In Hoogkarspel onderzoeken we de locatie Tolweg en het Evendeel en de hoofdverkeersstructuur binnen Hoogkarspel. Om een aanvullende potentiële ontwikkellocatie in Venhuizen te zoeken, wordt versneld een proces doorlopen waarin de eerder door uw raad vastgestelde prioritering van locaties en initiatieven wordt aangescherpt en aangevuld. Hieruit volgt vervolgens in het eerste kwartaal van 2022 een vervolgproject uit welke ter vaststelling aan uw raad wordt aangeboden. Inclusief deze tweede ontwikkellocatie ontstaat een totaal productievolume binnen Venhuizen van circa 350 tot 400 woningen. In Westwoud worden op dit moment al de projecten Westwijzer, Woudlust en de Lindeboom verder uitgewerkt. Het gaat hierbij om een totaal van circa 70 woningen. Verder wordt er versneld een integrale afweging gemaakt tussen de potentiële woningbouwlocaties Dr. Wytemalaan en Dr. Nuijensstraat voor een toename van circa 50 woningen. Daarmee wordt in Westwoud een volume van circa 151 woningen toegevoegd op een bestand van circa 625 woningen. Dit betekent een toename van 21%. Een en ander onder voorbehoud van besluitvorming door de raad over deze plannen.

Proces woningbouwontwikkeling Versnelling van de woningbouw kan bereikt worden door een ontwikkelproces op te stellen die alle initiatieven dienen te doorlopen. Dit biedt duidelijkheid voor alle betrokkenen maar ook mogelijkheden tot uitoefenen van controle op de voortgang van het initiatief. Het proces gebieds- of woningbouwontwikkeling sluit aan op het Anders Werken onder de Omgevingswet. Anders werken

betekent in het kader van de Omgevingswet: integraal, in samenhang én in onderlinge afstemming. Daarvoor wordt het proces woningbouwontwikkeling ingedeeld in 3 fasen waarbij steeds gebruik gemaakt wordt van een intaketafel en omgevingstafel om de integraliteit te borgen.

Initiatieffase In deze fase bepalen wij de wenselijkheid van het initiatief. In de intaketafel wordt via een quickscan samen met de initiatiefnemer onderzocht of het plan wenselijk is of kan worden. Wanneer daar positief op geantwoord kan worden, leggen wij dit vast in een startbrief aan de initiatiefnemer. In deze startbrief komen de afspraken van deze fase te staan en worden ook de ambtelijke kosten verhaald op de initiatiefnemer. Via een bestuursopdracht wordt met het college de afspraak gemaakt om met het initiatief aan de slag te gaan. Nadat door middel van de startbrief met de initiatiefnemer is overeengekomen om te starten met het planproces wordt er een omgevingstafel georganiseerd. Het resultaat van deze omgevingstafel is een aantal gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelkaders. Hiermee geeft de gemeente als het ware voorwaarden en uitgangspunten mee aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer kan met deze set voorwaarden aan de slag om in een ambitiedocument de eerste stappen naar een woningbouwontwikkeling weer te geven. Dit ambitiedocument wordt ter vaststelling aangeboden aan het college. De raad wordt vervolgens geïnformeerd over het plan. Met de initiatiefnemer worden vervolgens in een intentieovereenkomst afspraken gemaakt en vastgelegd over de ontwikkelvoorwaarden en de daarmee samenhangende kosten (waaronder de ambtelijke kosten) die de gemeente maakt.

Met het sluiten van deze intentieovereenkomst wordt de initiatieffase afgesloten en gaat het plan over naar de haalbaarheidsfase. De doorlooptijd van de initiatieffase is circa 6 weken. Haalbaarheidsfase De haalbaarheidsfase start met concept-programma van uitgangspunten (PvU). De initiatiefnemer heeft het ambitiedocument verder uitgewerkt in dit concept PvU. Deze wordt vervolgens via de intaketafel geagendeerd voor de omgevingstafel. Het resultaat van de omgevingstafel is een PvU die ter besluitvorming wordt voorgelegd aan de raad. Tegelijkertijd sluit het college een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer met daarin vastgelegd de ruimtelijke en financiële afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar. Ook in deze fase wordt inzichtelijk gemaakt welke ambtelijke kosten gemaakt worden. Ook deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer. Nadat het programma van uitgangspunten is vastgesteld kan de ontwikkelaar aan de slag met een ontwerp masterplan en ontwerp omgevingsplan. Deze beide zullen via de intaketafel geagendeerd worden voor de omgevingstafel. Aan de omgevingstafel vindt de inhoudelijke integrale afweging plaats. Het resultaat is een masterplan en een omgevingsplan die ter vaststelling worden aangeboden aan de raad. Met het vaststellen van beide plannen is het woningbouwinitiatief planologisch mogelijk gemaakt en wordt de haalbaarheidsfase afgesloten.

De doorlooptijd van de haalbaarheidsfase is circa 26 weken. Realisatiefase De realisatiefase begint voor de initiatiefnemer met een vertaling van het masterplan in een concept stedenbouwkundig plan. Via de intaketafel wordt het stedenbouwkundig plan integraal afgestemd aan de omgevingstafel met de verschillende vakinhoudelijke experts. Wanneer het stedenbouwkundig plan uitgewerkt en daarmee akkoord bevonden wordt, volgt het bestuurlijke besluitvormingsproces waarin het plan ter vaststelling wordt voorgelegd aan het college. Na vaststelling worden er een inrichtingsplan en een bestek voor het bouw- en woonrijp gemaakt en kan de omgevingsvergunning(en) worden aangevraagd. De gemeente heeft dan 8 weken de tijd om tot vergunningverlening over te gaan. Voor deze fase worden leges geheven. De doorlooptijd van de realisatiefase tot aan vergunningverlening is circa 12 weken.

Anders Werken, intaketafel en omgevingstafel Het proces woningbouwontwikkeling gaat gebruik maken van de Anders Werken-filosofie. Daarmee wordt niet alleen een meer integrale afweging gemaakt maar wordt het ook mogelijk om, in dialoog met de initiatiefnemer en de verschillende inhoudelijke experts, het plan op vaste momenten verder in het ontwikkelproces te brengen. Hieronder wordt omschreven hoe een intake- en omgevingstafel er uitzien. Intaketafel De intaketafel heeft twee doelen. In de eerste plaats onderzoeken de deelnemers de wenselijkheid van een initiatief. Daarnaast wordt aan de intaketafel bekeken of een initiatief door kan naar de omgevingstafel. Bij het wenselijkheidsvraagstuk bestaat de intaketafel uit twee delen die direct achter elkaar plaatsvinden. Tijdens het eerste gedeelte vindt de afstemming van de interne experts plaats. Vervolgens sluit de initiatiefnemer(s) aan en wordt er in een dialoog onderzocht of en hoe een initiatief wenselijk is. De intaketafel vindt elke week plaats. De samenstelling van de intaketafel bestaat in ieder geval uit: Voorzitter (strategische rol) Notulist Casemanager (planbehandelaar) Beleidsmedewerker ruimtelijke ordening Stedenbouwkundige Vergunningverlener - Regisseur openbare ruimte - Jurist Communicatiemedewerker Initiatiefnemer(s) Dit is een minimale samenstelling.

Afhankelijke van het initiatief kunnen andere experts worden toegevoegd. De casemanager stelt aan de voorzitter voor welke experts aanwezig zijn. Omgevingstafel Aan de omgevingstafel vindt de brede integrale afweging plaats in samenhang met externe partners en de initiatiefnemer(s). De initiatiefnemer dient aan de omgevingstafel, in de diverse fases, steeds aan te tonen hoe het participatietraject is verlopen. Het is ook mogelijk dat een afvaardiging vanuit het participatietraject deelneemt aan de omgevingstafel. Aan de omgevingstafel nemen veel meer experts deel dan aan de intaketafel. Een initiatief kan voor een externe partner niet van grote impact zijn. In een dergelijk geval kan er gekozen worden om schriftelijke advies uit te brengen. Dit wordt gedeeld met en ingebracht door de casemanager tijdens de omgevingstafel. Alle deelnemers ontvangen een verslag van de omgevingstafel. De omgevingstafel vindt elke twee weken plaats.

De samenstelling van de omgevingstafel is in ieder geval: Voorzitter (strategische rol) Notulist Casemanager (planbehandelaar) Beleidsmedewerker ruimtelijke ordening Stedenbouwkundige Vergunningverlener - Regisseur openbare ruimte - Jurist Communicatiemedewerker Initiatiefnemer(s) En bijvoorbeeld: Diverse experts uit de SED-organisatie Provincie Noord-Holland Commissie ruimtelijke kwaliteit Omgevingsdienst Noord-Holland Noord Veiligheidsregio Noord-Holland Noord Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier Archeologie Westfriesland Etc.

Kanttekening Beleidsvorming onder de Omgevingswet begint met vaststellen van een omgevingsvisie waaruit blijkt welke programma’s kunnen bijdragen aan het halen van de doelstelling in de langetermijnvisie van de omgevingsvisie. Meestal wordt er daarom eerst een omgevingsvisie vastgesteld en daarna vindt er een beleidsverdieping plaats in de vorm van een programma. Omdat we gaan versnellen, wordt vanuit de Bouwstenen voor de omgevingsvisie al een beleidsverdieping voorgesteld. Het is daarom belangrijk dat er een zorgvuldige samenwerking is met de stellers van de omgevingsvisie. Vervolg Voor het opstellen van een programma Gebiedsontwikkeling laten wij onze inhoudelijke experts ondersteunen door een gespecialiseerd bureau. Hierdoor zijn wij beter in staat snel en efficiënt te werken. Wij zullen starten met de aanbesteding van deze dienst. Parallel daaraan doorlopen de locaties in Hoogkarspel, Venhuizen en Westwoud het gebiedsontwikkelproces. Wij zullen middels een presentatie onze opzet inzake woningbouwversnelling aan u presenteren met daarbij de projectenmonitor.

Hoogkarspel, 30 november 2021 Burgemeester en wethouders van Drechterland De secretaris, De burgemeester, C.M. Minnaert

M. Pijl