Bijlage Initiatiefvoorstel USP woningbouw Koggeweg Venhuizen (2021-34)

Initiatief Voorstel Woningbouw locatie Koggeweg/ Markerwaardweg te Venhuizen

Inhoudsopgave Wie zijn wij? Locatie De Woonschakel Woonvraag In samenspraak Duurzaamheid Er is nog veel mogelijk Planning Voor elk wat wils

Wie zijn wij? Introductie USP Vastgoed heeft veel ervaring met het ontwikkelen en realiseren van bouwprojecten, zowel binnen de bebouwde kom als daarbuiten. Wij krijgen er energie van en kennen het klappen van de zweep. Wij hebben een uitgebreid netwerk van waardevolle lokale partners. Zo hebben we bijvoorbeeld recent in zeer korte tijd het project “De Overhaal” (APK Keuringsstation Besseling) gerealiseerd en daarbij uitstekend samengewerkt met de gemeente Drechterland. Behoefte De stikstof PFAS discussie en de huidige Corona-crisis laten onverlet dat er momenteel alom woningnood is. Doordat de woningmarkt continu in beweging is, zijn wij voortdurend in gesprek met bewoners en gebruikers. Zo begrijpen we de wensen die leven op zowel de kopersmarkt als bij huurwoningen in de vrije sector. Niet gek dus, dat de projecten van USP Vastgoed erg in trek zijn. Participatie USP Vastgoed is een veelzijdig ontwikkelaar. Het geheim van het succes zit voor een belangrijk deel in het voeren van een open dialoog met belanghebbenden en omwonenden en goed luisteren naar bewoners en gebruikers van onze projecten. Hierdoor kunnen wij daadwerkelijk op maat en efficiënt ontwikkelen met gevoel voor menselijke verhoudingen en in harmonie met het landschap.

Kwaliteit Ruimte is in Nederland een schaars goed. Wij vinden dan ook dat elke projectontwikkelaar daar zorgvuldig mee om moet gaan. Wij nemen die verantwoordelijkheid. Bij de ontwikkeling kijken wij nadrukkelijk niet alleen naar de landschappelijke en historische omgeving, maar ook naar de sociale samenhang in een wijk, dorp of stad. Op die manier geven wij invulling aan kwaliteit en creëren wij plekken waar een mens daadwerkelijk kan aarden. Onze missie is daarom samenvattend: USP Vastgoed levert echte kwaliteit door te ontwikkelen met respect voor de toekomst. Samenwerken Wij hechten waarde aan kwaliteit én onze onafhankelijkheid en leggen de lat hoog. Daarom zoeken wij voor ieder project de meest geschikte partners om mee samen te werken. Van het initiëren en ontwikkelen van bouwplannen tot en met het selecteren van architecten, adviseurs en bouwbedrijven. In iedere fase brengen wij de beste partijen bij elkaar, die tevens lokaal betrokken zijn. Dat leidt keer op keer tot mooie en haalbare projecten. De partijen die door ons zijn betrokken bij de ontwikkeling van dit project zijn: Vollmer & Partners, Bureau voor Stedenbouw, Landschap en Ruimtelijke Ordening uit Amersfoort en woningcorporatie De Woonschakel Westfriesland uit Medemblik.

Locatie

De locatie ligt niet in Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) en is dus niet aardkundig, ecologisch, archeologisch of van bijzondere cultuurhistorische waarde.

Een wijk van 250 woningen telt al gauw 1750 vervoersbewegingen per 24 uur. Vanwege de gunstige ligging van de toekomstige wijk, vindt bestemmingsverkeer niet plaats via de Westerkerkweg en/of Twijver.

Koggeweg

Markerwaardweg

Direct gelegen bij de kern van Venhuizen heeft USP Vastgoed de eigendomsrechten verworven van 10 hectare agrarische grond. Op deze plek kan in de komende tien jaar een woonwijk van circa 250 woningen worden ontwikkeld. De locatie wordt uitstekend ontsloten via de Koggeweg en de Markerwaardweg.

Een gevarieerde wijk met een evenwichtige opbouw levert een belangrijke bijdrage aan de beschikbare woningvoorraad. Met een sociaal aandeel van 30% en aandacht voor senioren en starters kan de toekomstige wijk voorzien in een urgente woonbehoefte.

De Woonschakel In de regio West-Friesland heeft woningcorporatie De Woonschakel Westfriesland ruim 6.000 huurwoningen in eigendom. De Woonschakel Westfriesland is bereid op de beoogde locatie 77 wooneenheden te ontwikkelen, verdeeld over 42 appartementen en 35 rijwoningen. Alle woningen worden gerealiseerd onder de maximale huurtoeslaggrens voor sociale huurwoningen (prijspeil 2020 max. € 737 per maand) en bij voorkeur binnen de betaalbaarheidsklassen van € 619 voor 2-persoons huishoudens en € 663 voor 3> persoons huishoudens. Op hoofdlijnen zijn partijen akkoord met de basis-uitgangspunten en voorwaarden voor het ontwikkeltraject.

USP Vastgoed bv t.a.v. dhr. F.L. Nannings Postbus 50 1606 ZH VENHUIZEN Datum Behandeld door Bijlagen Onderwerp

: mei 2020 : directie :1 : locatieontwikkeling Venhuizen

Geachte heer Nannings, Hierbij reageren wij op uw vraag met betrekking tot de ontwikkeling van huurwoningen op de nog te ontwikkelen locatie Koggeweg/Markerwaardweg in Venhuizen. Met deze brief willen wij formeel onze interesse en deelname aan deze planontwikkeling kenbaar maken. Als onderbouwing hiervoor treft u bijgaand de opgestelde portefeuillestrategie aan die De Woonschakel heeft gemaakt voor de kern Venhuizen. De Woonschakel is bereid op de beoogde locatie circa 77 wooneenheden te ontwikkelen, gebaseerd op 42 appartementen en 35 rijwoningen. Alle woningen zullen worden gerealiseerd onder de maximale huurtoeslaggrens voor sociale huurwoningen (prijspeil 2020 max. € 737 per maand) en bij voorkeur binnen de betaalbaarheidsklassen van € 619 voor 2-persoons huishoudens en € 663 voor 3> persoons huishoudens. Op hoofdlijnen zijn partijen akkoord voor wat betreft de basis uitgangspunten en voorwaarden voor het ontwikkeltraject. Uiteraard zijn wij van harte bereid om samen met USP Vastgoed in overleg te treden met de gemeente Drechterland om de beoogde planrealisatie mogelijk te maken. Met vriendelijke groet,

A.B.M. Gieling directeur

Randweg 11a • 1671 GG Medemblik Postbus 72 • 1670 AB Medemblik Telefoon 0227 54 54 54

info@dewoonschakel.nl www.dewoonschakel.nl

Iban NL96 BNGH 0285 0336 11 BTW 81 03 03 802 B01 KvK 36.00.4130

Portefeuillestrategie nieuwbouw Venhuizen ___________________________________________________________________________ : Verkenning ontwikkelmogelijkheden gemeente Drechterland - Venhuizen : 22-4-2020 : Ter verkenning en beoordeling of 77 woningen in de lijn van de portefeuillestrategie eventueel gerealiseerd kunnen worden. __________________________________________________________________________________ Onderwerp Datum Verzoek

Kernpunt/motivering USP heeft De Woonschakel benaderd met de vraag of wij grond voor circa 77 woningen willen afnemen in de gemeente Drechterland, kern Venhuizen. Het gaat om de realisatie van 40 appartementen en 35 woningen in een periode verspreid over 2022 -2032. Omdat dit een verkenning is, vormt dit nog geen fasedocument binnen de projectenstructuur. De vraag die wordt gesteld is of wij deze omvang in de gemeente Drechterland kunnen realiseren in lijn met onze portefeuillestrategie en aan welke woningen behoefte is. Locatie Het is een locatie dat dicht tegen het centrum van Venhuizen ligt en daarmee ook geschikt is voor senioren als het gaat om het eerste deel tegen de Koggeweg. Uiteraard is het ook geschikt voor woningbouw voor starters en voor een bredere doelgroep in de vorm van grondgebonden woningen. Voordeel van de locatie is dat de verkeersontsluiting niet via het centrum loopt. Portefeuillestrategie Gemeente Drechterland geldt als een groeigemeente waarbij Venhuizen en Hoogkarspel als sterke kernen met veel voorzieningen gelden. Venhuizen heeft overigens wel minder voorzieningen dan Hoogkarspel. Echter, de gezamenlijke gemeenten hebben Venhuizen ook als een sterke kern bestempeld waardoor er geïnvesteerd wordt in de uitbereiding en instandhouding van voorzieningen. Dat is een belangrijk gegeven bij het realiseren van grotere aantallen woningen.

Als wij de vraag van USP projecteren op ons woningbezit en onze wensportefeuille in Drechterland zien we het volgende beeld. De verkoopvijver van 72 woningen, waarvan 46 in Venhuizen-Hem, is niet in het vertrekpunt meegenomen.

1

Met het realiseren van 77 woningen stijgt het aantal woningen net iets boven de wensportefeuille in 2030. De wensportefeuille komt in 2040 uit op circa 600 woningen. In aantallen past het project in de portefeuillestrategie. Wat hierbij moet worden opgemerkt is dat er in het vertrekpunt alleen de hardere projecten zijn meegenomen. De voetbalvelden in Schellinkhout zitten hier nog niet in. Als dat gerealiseerd wordt, zal het woningbezit met vermoedelijk 10 woningen extra stijgen. Verdeling woningbezit in Drechterland en mogelijkheden

Het valt op dat in Drechterland geen appartementen voor senioren in ons bezit zijn. Wel zijn er in Venhuizen bijna 78 appartementen voor senioren bij/rondom verzorgingshuis Bosmanstaete (eigendom derden). Een deel van de 40 appartementen op de locatie Koggeweg/Markerwaardweg kan geschikt worden gemaakt voor senioren. Door variatie van de appartementencomplexen kunnen wij ook inspelen op het belang om met de mix van huurders goed rekening te houden in verband met de leefbaarheid. Venhuizen geldt in termen van leefbaarheid niet als de sterkste kern van De Woonschakel. Zij-instromers vanuit de koop in betaalbaarheidsklasse 2 (huurprijs tot € 663 prijspeil 2020) zou gedoseerd positief zijn op de mix. Überhaupt is het aandeel ouderenwoningen van De Woonschakel gering in Drechterland. Ook de grondgebonden woningen kunnen deels geschikt worden gemaakt voor de doelgroep. Het verdient wel de aanbeveling om de seniorenwoningen dichter tegen de Koggeweg aan te bouwen in verband met de betere bereikbaarheid van het centrum in Venhuizen. De grondgebonden woningen bouwen we doorgaans kleiner zodat ze geschikter zijn voor één en tweepersoonshuishoudens, het overgrote deel van onze woningzoekenden. Echter, deze locatie leent zich ook goed voor gezinnen in verband met een school en sportverenigingen die nabij gelegen zijn.

Woningen toevoegen aan betaalbaarheidsklasse 2 laat de slagingskans voor gezinnen toenemen.

Ouderdom woningbezit De gemiddelde ouderdom van het woningbezit in Venhuizen is 1988 en dat is bijvoorbeeld gelijk aan Obdam, Midwoud en Grootebroek. De kern Bovenkarspel en de stad Medemblik komen uit op een gemiddelde ouderdom van 1979. Dat betekent dat het bezit in Venhuizen niet bijzonder verouderd is ten opzichte van het gemiddelde. De 77 woningen hebben aanzienlijk invloed op de gemiddelde ouderdom, dit zal het gemiddelde aanzienlijk verjongen. Dat is een positieve ontwikkeling voor het huurbezit van De Woonschakel in Drechterland. 2

Bedrijf Onroerend Goed (BOG), Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG) en Zorg Om de aantallen sluitend te maken, onderstaand de overige typen vastgoed binnen de gemeente Drechterland.

Conclusie Het aanbod van 77 woningen past in de portefeuillestrategie en bovendien bouwt De Woonschakel verder in een dorp waar we van oudsher met relatief veel woningen actief zijn. De grotere bouwplannen (ook in de koop) hebben vermoedelijk een positief effect op de voorzieningen die daar zijn en komen. Door de locatie en mix van appartementen en woningen, kunnen we betekenisvol zijn voor veel verschillende doelgroepen en de mix is ook voor de leefbaarheid positief. De Woonschakel staat positief tegenover de ontwikkeling van de beoogde locatie. Om de ontwikkelkosten voor de huurappartementen te beperken wordt aan USP voorgelegd om 3 torentjes van 14 appartementen (42 app.) en 5 blokken van zeven rijwoningen (35 won.) in de planvisie voor deze locatie op te nemen.

3

Woonvraag De stikstof PFAS discussie en de huidige Corona-crisis laten onverlet dat er momenteel alom woningnood is. Dat blijkt uit diverse onderzoeksrapporten en klinkt door in de visie van gemeente en provincie. Zo staat In het Regionaal woonakkoord Westfriesland 2020 de ambitie om met spoed 16.000 woningen extra te bouwen in de periode 2020-2030.

In de woonagenda van de provincie Noord-Holland 2020-2025 is het op een duurzame manier aanjagen van de woningbouwprouductie een van de speerpunten. Kortom: De kansen die er liggen om woningen aan de bestaande voorraad toe te voegen moeten optimaal benut worden!

Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025: • Vraag en aanbod beter op elkaar afstemmen, in of aansluitend op bestaande kernen. Duurzaamheid is het uitgangspunt. • Ruimte voor woningbouw, uitgaande van zorgvuldig ruimtegebruik; • Versterken van de rol van hoofdkernen en steden als het gaat om voorzieningen, economie en wonen; • De provincie voorziet in regionale woonakkoorden; • Gemeente en provincie moeten zorgen voor voldoende potentiele bouwlocaties; • Wonen is onderdeel van een integrale verstedelijkingsopgave; • De gemeente bepaalt in welke prijsklasse gebouwd gaat worden. Het woningbouwprogramma is regionaal en flexibel. Bijzondere aandacht gaat uit naar het sociale segment.

In samenspraak Interactieve enquête

Inloopavond

Verbeelding scenario’s

Samen met belanghebbenden en bewoners werken we stap voor stap aan een breed gedragen plan.

• Informeren en kennismaken; • Inventariseren van de randvoorwaarden en de woonwensen; • Korte lijntjes met de nog samen te stellen stuurgroep; • Verschillende scenario’s illustreren denkrichtingen; • Projectbezoek draagt bij aan het voorstellingsvermogen; • Presentatie eindmodel voor breed publiek; • Verkoop is gericht op een breed publiek. (Oud)Inwoners van Venhuizen hebben daarbij wel een streepje voor; • Naar goed gebruik vindt na de realisatie een evaluatie plaats.

Duurzaamheid De door ons voorgestane ontwikkeling sluit goed aan op de duurzame ambities zoals ze zijn verwoord in de Klimaatvisie Drechterland. Water & Groen De ontwikkeling wordt zorgvuldig in het landschap ingepast. Met het oog op de aanwezige flora & fauna worden de bestaande bomen langs de wegen gerespecteerd. Tevens voorziet het plan in heldere groenstructuren. De invulling wordt nader uitgewerkt in overleg met gemeente en omwonenden. Daarbij valt te denken aan spelen en wandelen, maar ook aanplant met (nieuwe) soorten groen om de biodiversiteit te verhogen. Met het oog op natuurinclusief bouwen wordt aandacht besteed aan nestelmogelijkheden voor vleermuizen en vogels. Op platte daken van bergingen en garages wordt vegetatie aangebracht.

Energie & grondstoffen We bouwen gasloos, gebruiken zonne-energie en luchtwarmte in combinatie met vloerverwarming, passen ventilatiesystemen toe, schrijven milieuvriendelijke en recyclebare materialen voor en doen aan monitoring ter bewustwording van het energieverbruik. We maken milieuvriendelijke woningen met binnenruimtes die prettig en gezond zijn om in te verblijven. In overleg met de gemeente passen we energiezuinige straatverlichting toe (LED) en klimaat adaptieve oplossingen.

Mobiliteit Om de CO2 uitstoot te verminderen, zullen we minder fossiele brandstoffen gaan gebruiken. Er wordt veel energie gebruikt in de transportfase. Door het combineren van transporten en gebruik te maken van lokaal geproduceerde materialen wordt het bouwproces efficiënter en tevens de CO2 uitstoot verminderd. Ook energiebesparende voorzieningen op de bouw dragen hieraan mee, mede door de toepassing van LED verlichting, inzet van elektrisch materieel, gebruik van groene stroom en de samenwerking met lokale bedrijven.

Klimaat-adaptieve oplossingen Wij streven ernaar om in het plan het hemelwater geheel op natuurlijke wijze op te vangen, zonder de aanleg van een apart (extra) riool. In het stedenbouwkundig plan wordt de verharding tot een minumum beperkt.

Er is nog veel mogelijk ...

Optie 1: zicht op de polder

Optie 2: met een groen hart

Optie 3: waterrijk wonen

Planning

Project: Woningbouw, Venhuizen Betreft: Opzet projectplanning Datum: mei 2020 Jaar: 2020 2021 2022 2023 Maand: mei jun jul aug sep okt nov dec jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec jan feb mrt apr nr. Omschrijving 1. Goedkeuring B&W principe verzoek 2. Participatie omwonende 3. Anterieure overeenkomst 4. Uitvoeren onderzoeken 5. Bestemmingsplan procedure 6. Omgevingsvergunning 7. Contracteren van partijen 8. Bouwrijp maken, gronden 9. Start bouw

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Ontwikkelaar

Betrokken partijen

USP Vastgoed b.v. Zuiderkoggeweg 19 - 1607 MV Hem T 0228 - 545025 E info@uspbv.nl https://uspbv.nl/