Bijlage Beeldkwaliteitsplan bestemmingsplan Marktweg Hem (2021-02)

Beeldkwaliteitsplan locatie Besseling

te Hem

USP Vastgoed 2 september 2020

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Stedenbouwkundig plan

7

3.

Beeldkwaliteit

11

Beeldkwaliteitsplan Locatie Besseling te Hem

in opdracht van: USP Vastgoed 2 september 2020 2716-110

2

1. Inleiding

3

Hemmerbuurt

Koggeweg

Marktweg

Plangebied

4

De Koggeweg met het plangebied aan de linkerzijde

1.

Inleiding

Voor de locatie Besseling te Venhuizen heeft Vollmer & Partners een stedenbouwkundig plan gemaakt, in opdracht van USP Vastgoed. De locatie ligt ten noorden van de Koggeweg en ten westen van de Marktweg. Het beeldkwaliteitsplan wil de kwaliteit waarborgen en verbeelden, die uit het stedenbouwkundig plan spreekt. Met name wordt nader ingegaan op de beoogde landschappelijke kenmerken, het ontwerp van de buitenruimte en de vereisten voor de architectuur. Het beeldkwaliteitplan zal als leidraad en toetsingskader dienen voor de verdere stappen richting (technische) uitwerking en realisatie.

5

6

2. Stedenbouwkundig plan

7

Stedenbouwkundig plan

8

• •

5 •

6 •

• 3

7

4 •

2

•

1

Planstructuur 1: 2: 3: 4: 5: 6: 7:

Beëindigen lintbebouwing Marktweg Doorzetten wonen aan de wateroever Realiseren hoekmarkering Ontsluiting volgt kavelpatroon Realiseren groene erfafscheiding Geen woningen maar groen en spelen binnen de contour van de kas Realiseren logische routing agrariër

3D-impressie

2.1 Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan voegt zich binnen de omliggende structuren: • Het bebouwingslint langs de Marktweg wordt afgerond met een bebouwingsaccent, tevens een mooie markering van de doorsteek naar de dorpskern; • De oevers aan het water worden op gelijke manier behandeld als de andere buurten langs de Zuiderkogge, namelijk met een informeel tuinenmilieu; • Op de zuidwesthoek wordt een markant pand gerealiseerd, als markering van de dorpsentree; • Het verkavelingspatroon van het landschap klinkt ook door in de opzet van de buurt; • Een begroeid hekwerk vormt de overgang naar het landschap aan de

westzijde van het plangebied; Binnen de milieucontour van de kas worden geen woningen gerealiseerd. Het kavel krijgt een dubbelbestemming in verband met de mogelijke toekomstige ontwikkeling van het achtergebied. Er wordt nu een groenvoorziening en een speelplaats aangelegd. Als de kas later zou verdwijnen ontstaat daar eventueel ruimte voor woningontwikkeling; • Over het terrein wordt een logische routing gerealiseerd, waarbij ook zorggedragen wordt voor de toegankelijkheid van de westkant. Bij de herindeling wordt tevens rekening gehouden met de verruiming van de achtertuin van de huidige bedrijfswoning aan de Marktweg, zoals overeengekomen met de eigenaar. •

9

10

3. Beeldkwaliteit

11

3D-impresie, aanzicht vanuit het zuiden

3.1 Sfeer

3.2 Architectuur

De beoogde sfeer van Besseling Venhuizen is die van een eigentijdse, ontspannen en groene woonbuurt. Kenmerkend is de realisatie van verschillende woningtypes in een losse bebouwingsstructuur met afwisseling in woningpositie, woningoriëntaties en kaprichtingen. Daarbij worden rechte rooilijnen, lange rijwoningen en andere wandvorming voorkomen. De bebouwing sluit in schaal en orïentatie aan op de directe omgeving en voegt zich daardoor in de dorpse context. De bebouwing heeft een eigentijdse uitstraling en is niet historiserend. Kenmerkend is verder de zorgvuldige overgang aan de randen met water en groen en de groene geleding door bomen en hagen.

Oriëntatie van de woningen: - De woningen richten zich met grote gevelopeningen op het openbare gebied, zodat er interactie mogelijk is tussen de woning en de straat; - Hoekwoningen hebben een tweezijdige oriëntatie. Er is sprake van een open zijgevel met raamopeningen en optioneel een tweede deur. Hoofdkenmerken van de bebouwing - De bouwhoogte is maximaal twee lagen met een kap; - Ramen en deuren liggen gerangschikt in een evenwichtige gevelcompositie; - Verticale en horizontale ramen en raampartijen wisselen elkaar af; - Toepassing van dakoverstekken in de langs- en in de kopgevels; - Eventuele bijgebouwen zijn meegenomen in het ontwerp van een samenbindende plint.

12

Bestaande bebouwing

Referentiebeelden nieuwe bebouwing

Dakvorm - Het hoofdvolume van de woning is voorzien van een kap of een plat dak; - De hellingshoek van een kap is minimaal 35 graden en maximaal 55 graden; - Dakkapellen aan de voorzijde hebben een maximale breedte van 50% van de breedte van het dakvlak (buitenwerks gemeten) en zijn max.1,5 m hoog; - Minimale hoogte van het dakvlak onder de dakkapel is twee dakpannen en boven de dakkapel drie dakpannen; - Dakvlakken hebben ruime overstekken in kop- en langsgevels met een minimale maat van 0,5 m; - Garages en aanbouwen zijn meeontwerpen met het hoofdvolume en krijgen een bijpassende kap of een plat dak.

Kleur- en materiaalgebruik - Gevels zijn uitgevoerd in baksteen of hout of in een combinatie van beide; - Het kleurenpalet voor de bakstenen gevels is rood tot roodbruin; - Het kleurenpalet voor de houten geveldelen (m.u.v. boeidelen en kozijnen) is zwart/antraciet of een vergelijkbare donkere bijpassende tint; - Boeidelen worden uitgevoerd in wit; - Kozijnen worden uitgevoerd in wit of donkergrijs/ antraciet; - Kolommen en architectonische verbijzonderingen als erkers kunnen worden uitgevoerd in natuurlijk hout, mits passend in de gevelcompositie; - Kappen zijn uitgevoerd in matte, donkergrijze/ zwarte of antraciete keramische dakpannen (of gelijkwaardig). Er worden geen betonpannen toegepast.

13

Referentiebeeld rug-aan-rugwoningen

Referentiebeelden oriëntatie hoekwoningen

Referentiebeeld seniorenwoningen

Hoekbebouwing In het plan bevinden zich twee hoekwoningen die aan meerdere kanten grenzen aan het openbaar gebied. Bij deze hoekwoningen worden extra voorwaarden aan de uitwerking gesteld: - De woningen hebben een driezijdige of alzijdige oriëntatie; - Hoeken worden verbijzonderd en zorgvuldig uitgewerkt in samenhang met de mee-ontworpen erfafscheiding. - Schuttingen zijn niet toegestaan als erfafscheiding aan de openbare ruimte en aan de oeverzijde; - Eventuele bijgebouwen zijn meegenomen in het ontwerp van de woning; - Gevels aan de zijde van de watergang maken een zachte overgang naar de tuin in de vorm van een veranda of een groot overstek.

Rug-aan-rugwoningen Het gebouw met rug-aan-rugwoningen past in zijn vormentaal, kleurstelling en materialisering bij de andere woningen (vrijstaand en twee-onder-een-kap). Bij de rug-aan-rugwoningen zijn de bergingen mee-ontworpen met het bouwvolume. Seniorenwoningen De seniorenwoningen passen in vormentaal, kleurstelling en materialistering bij de andere woningen. Zij krijgen een plat dak, waarbij optioneel een opbouw wordt aangeboden. Deze optie past binnen de kaders van het beeldkwaliteitsplan en is onderdeel van de ontwerpopgave.

14

Referentiebeelden mee-ontworpen zonnepanelen in samenhangende vlakken met vier gesloten randen

Referentiebeeld vogelvides en nestelstenen

3.3 Duurzaam en natuurinclusief In het plan worden tal van duurzame maatregelen toegepast, waarvan enkele ook beeldbepalend zijn. Mooie veroudering van materialen is het uitgangspunt bij de toepassing van duurzame materialen. Dit geldt voor de bebouwing, maar ook voor de inrichtingselementen van de buitenruimte, zoals zitbanken en verlichtingsarmaturen.

Bebouwing - Nieuwe en toekomstige duurzame voorzieningen, zoals bijv. zonnepanelen moeten in een evenwichtige compositie zijn geplaatst en een samenhangend vlak met vier gesloten randen vormen; - Elementen zoals vogelpannen, neststenen en vogelvides die bijdragen aan de nestelmogelijkheden van vogels en vleermuizen maken deel uit van het gevelontwerp.

15

Referentiebeelden van met groen omzoomde parkeerplaatsen

Referentiebeelden speelaanleiding

Referentiebeeld plantvakken

3.4 Wegen en parkeren

3.5 Spelen

Bewoners parkeren deels op eigen terrein. Daarnaast is in het plan in de openbare ruimte een parkeerkoffer voorzien en zijn parkeervakken langs de weg aangelegd. Voor deze parkeerplekken geldt: - Parkeerplaatsen langs de weg worden met hagen en plantvakken ingepast; - De parkeerkoffer in de noordoosthoek van het plangebied wordt met hagen omgeven.

De speelplek die is voorzien heeft een natuurlijke uitstraling en is door hagen omgeven. Voor de speelvoorziening geldt als uitgangspunt: - Integratie van speelaanleidingen in het groen. De valondergrond is gras, zand of een ander natuurlijk uitziend materiaal; - Geen hekwerken rond de speelplekken; - Het accent ligt op natuurlijk spelen. Speeltoestellen hebben een natuurlijke uitstraling (geen felle kleuren) en zijn uitgevoerd in duurzaam, gecertificeerd hout. Bijvoorbeeld de Robiniaspeeltoestellen van Kompan of gelijkwaardig.

16

Referentiebeeld begroeid hekwerk

Referentiebeelden hagen langs voor- en zijtuinen

Referentiebeeld begroeid hekwerk

3.6 Openbaar groen en erfafscheidingen De bomenrijen, de groene erfafscheidingen en oeverranden en de natuurlijk ingerichte speelplek zijn de hoofdingrediënten voor het groene karakter. De straten en de speelplek worden openbaar en door de gemeente onderhouden. Zoveel mogelijk inheemse bomen en planten worden toegepast en beplanting die rijk is aan bloei en vruchtdragend is (bijv. prunussen). Dit komt ten goede aan het insecten- en vogelbestand van de wijk.

Groene overgangszone aan de westrand Daar waar het plangebied aan de westzijde grenst aan de kavel van het naastgelegen bedrijf wordt een groene rand extra aangezet. Voor de overgang naar de private tuinen wordt een metalen hekwerk met begroeiing gerealiseerd van ca. 180 cm. hoog. Daarbij wordt een dichte, groenblijvende haag of klimplant gebruikt, zoals hedera tegen een metalen hekwerk.

In het gebied worden hagen toegepast als erfafscheiding aan de voorzijde van de woningen en op plekken waar het erf aan buurpercelen, een weg of straat grenst. Deze hagen zijn een verplicht onderdeel van het woningontwerp en moeten worden aangelegd door de bouwende partij. Het onderhoud wordt door de bewoner verzorgt. Daarover worden afspraken gemaakt bij de verkoop van de woningen.

Erfafscheiding woonstraten Schuttingen zijn niet toegestaan als erfafscheiding aan de openbare ruimte en aan de oeverzijde. Om het groene beeld in de openbare ruimte te versterken, wordt voor de erfafscheidingen een consequente groene uitwerking beoogd: - Langs de voortuin komen erfafscheidingen in de vorm van hagen met een hoogte van 100 à 120 cm;

17

Referentiebeelden begroeide mee-ontworpen erfafscheiding

Referentiebeeld erfafscheiding onderdeel van de architectonische uitwerking

Referentiebeeld overgang naar het water met lage beschoeiing en mee-ontworpen terras

3.7 Oevers , vlonders

Er wordt een lage beschoeiing gehanteerd langs de waterkant (max. 30 cm. boven de waterspiegel). Voorkomen moet worden dat hoge keerwanden en een stenige/ houtige uitstraling de boventoon voeren. Daar waar private tuinen grenzen aan de hoofdwatergang langs de Koggeweg gelden de volgende uitgangspunten: - De tuinen grenzend aan het water hebben een groene en geleidelijke overgang naar de bestaande watergang. De overgang naar het water wordt gevormd door een flauw aflopende tuin of een tuin met een verlaagd deel aan het water. Er moet een mooie overgang naar het water worden gerealiseerd; - De uitwerking van de oever is onderdeel van het architectonisch ontwerp van de woning. Er kan daarbij sprake zijn van een vlonder of terras aan het water dat wordt opgeleverd met de woning. De oever houdt een groen karakter

- Uitzondering hierop vormen de hagen die haaks op de gevels van de rug-aanrugwoningen staan. Hier wordt een hoogte van ca. 180 cm aangehouden. - Langs zijtuinen grenzend aan openbaar gebied wordt een solide en duurzame, groene afscheiding gemaakt door toepassing van hagen, gaashekwerk met klimplanten of een combinatie hiervan. Deze heeft van de hoek tot de rooilijn van de voorgevel een hoogte van 100 tot 120 cm. en daarachter een hoogte van ca. 180 cm.; - Tussen de tuinen kunnen begroeide erfafscheidingen van hout gerealiseerd worden in een bijpassende antracietkleur tot 180 cm. hoog, tot maximaal 2 meter uit de oever; - Hekwerken parallel aan het water blijven op minimaal twee meter afstand van de oever, zijn transparant en/of groen ingepast en maximaal een meter hoog.

18

Referentiebeelden overgang naar het water met lage beschoeiing, verlaagde of aflopende tuin en mee-ontworpen terrassen en vlonders

Referentiebeeld duiker en lage beschoeiing

doordat de vlonder niet breder mag zijn dan de helft van de kavelbreedte; - De vlonder ligt op afstand van de tuin en vlonder van het buurperceel, waarbij een tussenruimte wordt gehandhaafd van minimaal een meter van de rand van de vlonder tot de erfgrens; - Diepte van het vlonder is maximaal vier meter. De keerconstructie mag niet meer dan 30 cm boven het waterpeil uitsteken; - De beschoeiing dient te worden uitgevoerd in een duurzaam materiaal (bijv. natuurlijk materiaal als wilgentenen of hergebruikt kunststof in antraciettint); - Het is niet toegestaan de beschoeiing te vervangen door een hogere beschoeiing of damwand, omdat hiermee het groene en waterrijke karakter van de kavels wordt aangetast; - Geen hoge (zij)erfscheiding tot aan waterkant. De zijkant van de tuin grenzend

aan het achterste, lage gedeelte van de tuin heeft een maximale hoogte van een meter; - Hekwerken parallel aan het water blijven op minimaal twee meter afstand van de oever, zijn transparant en/of groen ingepast en maximaal een meter hoog.

19

adres Arnhemseweg 6 3817 CH Amersfoort

adres Zuiderkoggeweg 19 1607 MV Hem

telefoon 033 285 1685

telefoon 0228 54 50 25

e-mail info@vp.nl

e-mail info@uspbv.nl

website www.vp.nl

website www.uspbv.nl