Bijlage 3 De Buurt 116 Toelichting (2023-04)

35/43

saneringsplan wordt ter goedkeuring voorgelegd aan het bevoegd gezag.

4.8

Archeologie

Toetsingskader Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld. Bestemmingsplan Drechterland Zuid Op basis van het geldende bestemmingsplan Drechterland Zuid geldt voor het hele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Op basis van deze regeling geldt dat bij ingrepen c.q. verstoringen dieper dan 40 centimeter beneden maaiveld en met een omvang groter dan 100 m², archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd.

Voor de beoogde ontwikkeling is een advies opgevraagd bij Archeologie West - Friesland. Archeologie West Friesland heeft voor onderhavige locatie een archeologisch bureauonderzoek opgesteld. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 11. Gezien de omvang van de geplande nieuwbouw en andere bodemingrepen (graven sloten, kabeltracé, mogelijke saneringen) en de hoge archeologische verwachting is een archeologisch onderzoek in het kader van de AMZ-cyclus vereist. In dit rapport is het plangebied opgedeeld in drie zones, zie figuur 2. Voor de verschillende zones gelden verschillende adviezen: Zone 1 en 2: in deze zones dient het archeologisch onderzoek te bestaan uit een archeologische opgraving. De omvang van deze opgraving is afhankelijk van de ontgravingsdiepte ter plaatse van de nieuw te maken toegangsweg en een eventuele sanering, maar zal in ieder geval de contour van de nieuwbouw (stolpboerderij) beslaan. Zone 3: voor deze zone wordt geadviseerd tot een Inventariserend Veldonderzoek (IVO) in de vorm van proefsleuven. Afhankelijk van de resultaten van het IVO wordt besloten tot verder onderzoek van (delen van) zone 3 of het verder archeologisch vrijgeven van deze zone. Als leidraad voor het archeologisch onderzoek dient een Programma van Eisen te worden opgesteld dat vervolgens aan het bevoegd gezag ter goedkeuring wordt voorgelegd.

36/43

Figuur 4.2.

4.9

Overzicht verwachtingszones.

Cultuurhistorie

De locatie in het plangebied is gelegen aan de lintbebouwing binnen de buurtschap Westerbuurt, ten noorden van Venhuizen. De cultuurhistorische linten worden gekenmerkt door een licht kronkelig verloop en een beperkte wegbreedte met de voorgevels van bebouwing vaak dicht op de weg. Langs de cultuurhistorische linten staan woonhuizen en (voormalige) boerderijen in de vorm van karakteristieke

37/43

stolpen. Soms staat achter de woning/stolp bedrijfsbebouwing. De huizen hebben in het algemeen één bouwlaag met kap en een enkele keer twee bouwlagen. Sommige woningen hebben een groene kraag van beplanting aan de achterkant en/of een grote solitaire boom aan de voorkant. De bedrijfsgebouwen zijn in het algemeen niet breder dan de kavel van het huis. De cultuurhistorische linten zijn op afstand mede herkenbaar aan de kerken. Voor Buurtschappen heeft de gemeente Drechterland (Structuurvisie Landschap) de ambitie behouden en versterken. De kwaliteiten in deze gebieden zitten vooral in de cultuurhitorische linten met de daarmee samenhangende en nog goed herkenbare verkavelingsstructuur en openheid. Toetsing De beoogde ontwikkeling komt de cultuurhistorische waarden ten goede, omdat de beeldverstorende gebouwen worden gesloopt en de bestaande bedrijfswoningen behouden blijven Daarnaast worden nog een stolp ten behoeve van twee woningen aan het lint toegevoegd, daarmee wordt de lintbebouwing langs De Buurt versterkt. Het past daarmee in de ambitie van de gemeente. Door de niet passende bebouwing te saneren en zo de hoofdstructuur en ruimtelijke kwaliteit te vergroten.

4.10 Externe veiligheid Toetsingskader Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Toetsing In de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van risicovolle inrichtingen en transportroutes of buisleidingen die invloed hebben op de ontwikkeling in het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit plan.

4.11 Kabels en leidingen Toetsingskader Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een KLIC-melding in kaart gebracht. Toetsing In en rondom het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen waarmee rekening gehouden dient te worden bij de uitvoering van dit plan.

38/43

Hoofdstuk 5

5.1

Juridische toelichting

Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2

Toelichting op de bestemmingen

De regels van dit bestemmingsplan zijn qua systematiek zoveel mogelijk afgestemd op het bestemmingsplan 'Drechterland Zuid' van de gemeente Drechterland. Tuin-1 Om het onbebouwde karakter van voortuinen te beschermen, is daarvoor de afzonderlijke bestemming ‘Tuin- 1’ opgenomen. Daarachter begint het bij het woonhuis behorende erf, waarbinnen erfbebouwing mogelijk is. Verkeer – Verblijf De bestemming ‘Verkeer - Verblijf’ is opgenomen voor de ontsluitingsweg. Deze wegen betreffen met name de openbare straat in het plangebied, met in hoofdzaak een functie voor het bestemmingsverkeer. Water De bestemming ‘Water’ is opgenomen voor de watercompenstatie die binnen het plangebied plaatstvindt. Op deze gronden mogen geen bouwwerken en overkappingen worden gebouwd. Deze gronden moeten dus water blijven. Wonen - 2 De gronden met de bestemming ‘Wonen - 2’ zijn bestemd voor woonhuizen en bijbehorende bouwwerken bij woonhuizen, al dan niet in combinatie met en in ondergeschikte mate ruimte voor kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd welke binnen het bouwvlak opgericht dienen te worden. Bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw'. Wonen - Lint 2 Binnen de bestemming ‘Wonen - Lint 2’ geldt dat het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden binnen het bouwvlak.

Het hoofdgebouw bestaat uit één bouwlaag met kap. Per bestemmingsvlak mag één twee-onder-eenkap woning in de vorm van een 'Herberg', ten behoeve van twee wooneenheden worden

39/43

gerealiseerd. Bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw'. Wonen - Stolp Binnen de bestemming ‘Wonen - Stolp’ geldt dat het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden binnen het bouwvlak. Het hoofdgebouw bestaat uit één bouwlaag met kap. Binnen het opgenomen bouwvlak mag één stolp, ten behoeve van twee wooneenheden worden gerealiseerd. Bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw'. Waarde Archeologie 2 Op het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Dit betekent dat er een verwachting bestaat dat eventueel archeologisch betekenisvolle vondsten kunnen worden gedaan binnen het plangebied. Om ervoor te zorgen dat deze archeologische vondsten niet worden beschadigd, stelt de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 2' aanvullende bouwregels. Hierbij geldt dat archeologisch onderzoek vereist is zo gauw bouwwerken worden gebouwd waarbij de bodem dieper dan 0,4 m wordt geroerd en de oppervlakte van het bouwwerk groter is dan 100 m2.

40/43

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting. Participatie In het kader van bewonersparticipatie heeft op 12 december 2020 de initiatiefnemer een inloopavond voor bewoners georganiseerd. Ongeveer 14 families hebben gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Tijdens deze avond is het stedenbouwkundig plan toegelicht aan de omwonenden. Al met al waren de bewoners positief, aangezien door onderhavige ontwikkeling een bedrijfslocatie met milieucategorie 3.2 wordt vervangen door woningbouw. Hierdoor verbetert het woon- en leefklimaat voor bewoners aanzienlijk. Met 3 bewoners/ families is nog nader overleg geweest. Op basis van intensieve gesprekken met de bewoners van met name Westerbuurt 4 en De Buurt 108 is in nauw overleg tot bijgaande stedenbouwkundige inrichting gekomen. Binnen de gemaakte keuzes heeft hierbij de component van privacy-behoud in de tuinen van hun woningen geleid tot de hier getoonde planopzet. Voorbereidingsfase In het kader van vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan op 29 april toegestuurd aan de Overlegpartners. Hieronder zijn de ontvangen overlegreacties samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie.

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier Het Hoogheemraadschap geeft aan dat in de waterparagraaf onder het kopje Waterkwantiteit staat dat er mogelijk ingrepen in de watergangen worden verricht. Er wordt een secundaire sloot gedempt en de primaire sloot wordt verbreed. Gevraagd wordt de toelichting hierop aan te passen. Daarnaast staat aangegeven dat er geen significante toename van verharding is. Dat klopt, maar de benoemde ondergrens van 2000 m² klopt volgens het Hoogheemraadschap niet. De ondergrens is namelijk 800 m². Gevraagd wordt dit te corrigeren. Reactie gemeente De toelichting van het bestemmingsplan is aangepast naar aanleiding van de reactie van het Hoogheemraadschap. Gasunie De Gasunie heeft geen opmerkingen op het bestemmingsplan.

41/43

Veiligheidsregio Noord-Holland Noord Het plangebied is niet gelegen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, hogedruk aardgastransportleidingen en/of transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Het advies, in het kader van externe veiligheid, is daarom niet nodig en de veiligheidsregio volstaat met algemeen ruimtelijk- en brandveiligheidsadvies. De veiligheidsregio adviseert dat hun adviseur brandveiligheid de voorgenomen uitwerking van de planinrichting toetst aan de Handreiking bluswatervoorziening en bereikbaarheid VRNHN 2021. Door het inrichten conform deze handreiking kunnen hulpdiensten effectieve hulpverlenen bij ongeval en brand. Het plan ligt op een locatie waardoor de genormeerde opkomsttijd voor brandweerzorg ruim overschreden wordt. Toepassen van aanvullende brandpreventieve voorzieningen (bijvoorbeeld woningsprinklers of een watermist installatie) verbetert de brandweerzorg. Daarom advisereert de veiligheidsregio hun brandveiligheidsadviseur te betrekken bij de uitwerking van dit plan. Reactie gemeente Bij de uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met het advies van de veiligheidsregio Noord-Holland Noord. Ontwerpfase Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen formele bestemmingsplanprocedure. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage is gelegd.

Voor het ontwerpbestemmingsplan 'Venhuizen- De Buurt 116' zijn in totaal 4 zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn geanonimiseerd en samengevat voor een overzichtelijke weergave in bijlage 12. Naar aanleiding van de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan zijn een aantal wijzigingen doorgevoerd. Een overzicht van deze wijzigingen zijn opgenomen in bijlage 12.

6.2

Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie). Financiële haalbaarheid Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat het plan financieel haalbaar is. Kostenverhaal Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen

42/43

voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd. Het voornemen betreft een particulier initiatief. Met onderhavige wijziging in de planologische situatie, inclusief de kosten die samenhangen met de procedure komen voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de beoogde ontwikkeling is dan ook op 18 februari 2022 een anterieure overeenkomst ondertekend. Op basis van deze gegevens kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

43/43