Bijlage 1 20210520 Samenvatting Woningbouwinitiatieven Venhuizen (2021-34)

COUP BV Professor Snijdersstraat 2 2628 RA Delft www.coup-group.com KvK Amsterdam 62837214 BTW-nr. 854977508B01

Project Inventarisatie woningbouwinitiatieven Venhuizen Onderwerp Samenvatting proces en conclusies Versie 0.4 Datum 20-05-2020

Aanleiding Het Centrumplan Venhuizen geeft een integrale visie op het centrumgebied van Venhuizen voor de komende vijftien jaar. Het plan vertaalt de wensen voor het gebied zoals die zijn opgenomen in het Dorpsplan Venhuizen en Hem. Met deze visie wil de gemeente belangrijke voorzieningen die in het dorp aanwezig zijn een duurzaam toekomstperspectief bieden. Het plan beoogt de herstructurering en transformatie van het centrumgebied mogelijk te maken. De urgentie in het centrumgebied is groot omdat de voorzieningen onder druk staan, enkele grote gebouwen leeg staan en er een vraag is naar nieuwe woningen in de kern Venhuizen. De afgelopen jaren hebben zich een aantal private woningbouwinitiatieven aangediend. Dit zijn formeel (nog) geen projecten maar bieden mogelijk kansen om de ambities van het Centrumplan verder te brengen. Daarnaast heeft Venhuizen een grote behoefte aan woningbouw waar deze initiatieven in kunnen voorzien. Vraag en aanbod lijken bij elkaar te komen.

Analyse en prioritering woningbouwinitiatieven Er zijn op dit moment tien woningbouwinitiatieven: 1. Gemeentehuislocatie (gemeentelijk project); 2. Sint Lucaskerk (Ooms); 3. Centrum-West / Plan Klomps; 4. Koggeweg-West (Timpaan); 5. De Overhaal (USP); 6. Koggeweg-Markerwaardweg (USP/De Woonschakel); 7. Koggeweg-Oost (Scholtens); 8. De Buurt (Vreeker); 9. Kadijk 1; 10. Hemmerbuurt (Korse). Venhuizen heeft behoefte aan nieuwe woningen, maar de vraag is hoeveel extra woningcapaciteit in Venhuizen nodig is, voor welke doelgroepen en in welk tijdsbestek. De tien initiatieven variëren in omvang en sommige bieden kansen voor het Centrumplan, andere minder of niet. De vraag is dus of deze initiatieven door de gemeente zouden moeten worden gefaciliteerd, en zo ja hoeveel, welke en in welke volgorde, en eventueel welke niet.

1

Figuur 1: woningbouwinitiatieven Venhuizen en omgeving Om die afweging te kunnen maken zijn de initiatieven samen met de betrokken ambtenaren in drie workshops of ‘intaketafels’ integraal geanalyseerd, beoordeeld en getoetst aan beleid. In de intaketafels zijn de initiatieven beoordeeld op de volgende aspecten en criteria: A. Kwalitatief: 1. Type woningen; 2. Prijsklassen (huur/koop); 3. Mate van aansluiting bij Woonvisie (kwalitatief en kwantitatief); 4. Versterken dorpshart (Centrumplan Venhuizen 2017): doelgroep, typologie, dichtheid, stedenbouwkundige structuur, nabijheid voorzieningen, bijdrage sociale cohesie; 5. Versterken lint (Landschapsvisie polder Drieban): voegend in karakteristiek van lintbebouwing, versterken van de kwaliteit; 6. Eigen kwaliteit: eigen identiteit, herkenbaarheid van planvoorstel, voegt het iets toe aan dorp; 7. Landschappelijke kwaliteit (Landschapsvisie polder Drieban): (indien relevant) sluit het plan aan op de landschappelijke kwaliteit, hoe definieert het de nieuwe dorpsrand; 8. Faseerbaarheid: geleidelijke ontwikkeling mogelijk met in alle fasen borgen van ruimtelijke kwaliteit (altijd-af-principe); 9. Uitbreidbaarheid/spin-off: stedenbouwkundige ruimte om op dit plan aan te sluiten/voort te bouwen;

2

10. 11. 12. 13. 14. 15.

Aansluiting op huidige situatie; Effecten op hoofdinfrastructuur; Knelpunten verkeer/infra/riolering/elektra; Knelpunten/risico’s/beperkingen (bestemmingsplan); Effecten op voorzieningen in het dorp; Maatschappelijke meerwaarde.

B. Duurzaamheid: 16. Energie; 17. Klimaatadaptatie; 18. Koppelkansen buiten plangebied; 19. Duurzame mobiliteit. C. Beleidsmatig: 20. Relatie Centrumplan Venhuizen (2017)/Dorpsplan; 21. Relatie Visie op Drechterland (later Omgevingsvisie) *; 22. Relatie Structuurvisie Drechterland (later Omgevingsvisie) **; 23. Relatie Landschapsvisie Polder Drieban (2020): rekening houden met de uitgangspunten in deze visie (o.a. belangrijke zichtlijnen en uitsluitingsgebieden) bij de beoordeling. Uitgangspunten/ontwikkelprincipes moeten worden meegenomen in de planvorming of locaties zouden o.b.v. deze visie kunnen afvallen; 24. Relatie regionaal Woonakkoord; 25. Relatie Provinciale Omgevingsverordening (stiltegebied Driebanpolder en Groot slag-West): gelet op de contour vallen alle locaties binnen het landelijk gebied. Er dient regionaal afgestemd te worden, ladderonderbouwing opstellen, ARO, afwegingskader. Dit vraagt een goede onderbouwing van de plannen zowel kwantita tief als kwalitatief. Toets aan Woonakkoord, behoefteraming en regionale afspraken; 26. Relatie Landschappelijke Gebiedskaart. * **

De gemeente werkt op dit moment aan een Visie op Drechterland Woningbouw, maar die is nog niet af. Ook de Omgevingsvisie is op dit moment nog in de maak. De Structuurvisie Drechterland uit 2011 is nog vigerend. Daarom zijn de initiatieven daaraan getoetst. Er is wel een gesprek gevoerd met Urhahn (het stedenbouwkundig bureau die aan de Omgevingsvisie werkt) om te toetsen of de initiatieven in lijn zijn met de Omgevingsvisie zoals die op dit moment wordt uitgewerkt.

In bijlage 1 zijn alle opmerkingen bij alle initiatieven opgenomen. In de bijlage 2 is de finale scoringsmatrix opgenomen.

Voorlopige conclusies 1. Woningbouwbehoefte Venhuizen tot ca. 2030 Het Woonakkoord stamt uit 2019 en krijgt jaarlijks een update. Het Afwegingskader Wonen West Friesland stamt ook uit 2019, deze wordt aangepast maar sluit aan bij het Woonakkoord. Ook de Visie op Drechterland is nog niet definitief, maar ook dit stuk volgt de lijn van het Woonakkoord.

3

Uit deze stukken volgt dat de woningbouwbehoefte in Venhuizen tot 2030 globaal als volgt is: • Ruimte voor ca. 100 woningen voor kleinere projecten binnen bestaand stedelijk gebied; • Ruimte voor ca. 250 extra woningen in uitbreidingsgebieden. Alle tien initiatieven samen leiden tot een woningaantal van ca. 600-800 woningen. Dat betekent dat het noodzakelijk is om een fasering/prioritering aan te brengen op de ontwikkelingen in Venhuizen. De Provincie wil echter graag dat gemeenten meer plannen op de reservebank plaatsen, zodat als er een plan strandt er een ander naar voren kan worden geschoven. Voor Venhuizen betekent dat het volgende: • Alle kleinere initiatieven kunnen door (totaal ca. 100 woningen); • Één groot initiatief kan verder worden voorbereid; • Één groot initiatief op de reservebank houden. 2. Vooruitlopen op de Omgevingsvisie Voor de toetsing van de woningbouwplannen worden de nu geldende visies (waaronder de Struc tuurvisie Drechterland uit 2011) gebruikt. Na vaststelling van de Omgevingsvisie kunnen nieuwe plannen hieraan getoetst worden. In de intaketafels is de volgende aanpak afgesproken: • Er is sowieso genoeg vraag naar woningen om over één groot initiatief verder uit te werken.

Op basis van de analyse in de intaketafels wordt één plan voorgesteld met de meeste potentie; • Dit initiatief moet vanzelfsprekend wel aansluiten bij de verwachte lijn van de Omgevingsvisie; • Omdat de Omgevingsvisie (naar verwachting) eind 2021 wordt afgerond, is het niet nodig om nu een rangorde aan te geven voor de initiatieven op de ‘reservebank’. Deze plannen kunnen later worden getoetst aan de Omgevingsvisie en op basis daarvan worden beoordeeld welke het meest kansrijk is om verder te ontwikkelen (als de woningbehoefte daar aanleiding toe geeft); 3. Prioritering van de woningbouwinitiatieven Uit de analyse in de intaketafels is voor de grotere uitbreidingsinitiatieven de volgende prioritering voortgekomen: 1. Het initiatief van Centrum-West / Klomps is het meest kansrijk (vanwege omvang en nabijheid van het dorpshart); 2. De initiatieven Koggeweg-West (Timpaan) en Koggeweg-Oost (Scholtens) staan op de reservelijst (zonder rangorde); 3. Het initiatief Koggeweg-Markerwaardweg (USP/de Woonschakel) past beperkt (met name doordat dit in strijd is met de Landschapsvisie Polder Drieban). Uit de analyse in de intaketafels is voor de kleinere initiatieven de volgende conclusie getrokken: 1. Alle kleinere initiatieven (behalve initiatief de Buurt) kunnen door; 2. Het initiatief de Buurt (Vreeker) moet aangepast worden; 3. In totaal levert dit ca.

105 woningen op binnen bestaand stedelijk gebied.

4

De eindconclusies per initiatief zijn als volgt: 1. Gemeentehuislocatie: is aanbesteed en zal worden ontwikkeld; 2. Sint Lucaskerk (Ooms): heeft een enorme potentie voor het dorp. Kan door, initiatiefnemer stimuleren om voortgang te boeken; 3. Locatie Centrum-West / Klomps: heeft zeker potentie, meest kansrijk, beste plek. Ligt dicht bij centrum. Is grotendeels passend aan allerlei uitgangspunten (of passend te maken). Kan aan provinciale criteria voldoen. Er zal wel een beter plan moeten komen, dat meer rekening houdt met de beleidseisen (o.a. landschappelijke inpassing). Als Klomps aan de beleidseisen voldoet is de locatie kansrijk. Conclusie: kan door, meest aantrekkelijke/waardevolle locatie, maar kaders en uitgangspunten moeten worden uitgewerkt. Programma van Eisen en Wensen en Anterieure Overeenkomst nodig (bovenwijkse kosten). Aandachtspunt is de strijdigheid met de bestaande Structuurvisie; 4. Koggeweg-West (Timpaan): Bedrijventerrein Zuiderkogge kent milieucategorie 4.2. Dit is een aandachtspunt. Het gebied kan mogelijk niet in zijn geheel worden verkaveld. Reserve optie; 5. De Overhaal (USP): is inmiddels vastgesteld door de gemeenteraad. Kan/gaat door; 6. Koggeweg-Markerwaardweg (USP/De Woonschakel): weinig kansrijk, ligt in open poldergebied dat open moet blijven, strijdig met Landschapsvisie Polder Drieban. 7.

Koggeweg-Oost (Scholtens): reserve optie, maar ligt te veel in open gebied (aandachtspunt). Met deze ontwikkeling ten oosten van de markerwaardweg open je een nieuw gebied voor ontwikkeling. Zal zeer moeizaam zijn in gesprek met provincie en Omgevingsvisie. 8. De Buurt (Vreeker): heeft een politieke toezegging dat er wordt meegewerkt om het planvoorstel passend te krijgen binnen de karakteristieke omgeving. Gaat door; 9. Kadijk 1: het college heeft ingestemd. Voor de regio geen probleem, prima ontwikkeling. Kan door; 10. Hemmerbuurt (Korse): wil aansluiten op plan de Overhaal. Er is een ontwerp gemaakt met woningen welke niet overeenkomen met de Overhaal. Kan door onder voorwaarden, heeft kwaliteitsslag nodig. De gemeente gaat hierover nog in gesprek. In bijlage 1 worden deze conclusies verder onderbouwd.

Aandachtspunten/nader onderzoek 1. Initiatief Centrum West / Klomps Aandachtspunt is dat het initiatief Klomps in strijd is met de Structuurvisie Drechterland. De verwachting is dat het plan Klomps wel binnen de nieuwe Omgevingsvisie past, maar die is nog niet vigerend. Tot dat moment is dit een belangrijk aandachtspunt in de communicatie naar stakeholders. Voor de locatie Klomps is het aanleggen van een nieuwe persleiding een zeer ingrijpende operatie omdat er een nieuw tracé moet komen. Dit vergt nader onderzoek.

2. Riool (zie bijlage 5)

5

Het toevoegen van ca. 350 woningen is mogelijk een probleem voor het bestaande hoofdriool. Het is nog onduidelijk of de pompen en het hoofdgemaal het aankunnen. Dit is waarschijnlijk een (bovenwijks) probleem voor alle plannen in Venhuizen. De aanpassing van de hoofdriolering kan niet volledig worden verhaald op één ontwikkelaar. Dit moet verder worden onderzocht. 3. Verkeer Er is op dit moment nog geen beleidsplan voor Venhuizen. De vraag is of het wegennet de initiatieven in de toekomst aankan. Om de impact van alle initiatieven op infrastructuur en verkeer te kunnen beoordelen zijn verkeerstellingen (situatie heden) en verkeersmodellen (toekomstige situatie) nodig. Dit geldt voor hele dorp en centrum. 4. Archeologie (zie bijlage 3) Er is een archeologische quickscan uitgevoerd voor vier zoeklocaties. De zoeklocaties liggen in een middeleeuws ontginningslandschap. Voor de zoeklocaties geldt een hoge tot middelhoge verwachting voor vindplaatsen uit de Bronstijd. Op basis van de geraadpleegde bronnen zijn er binnen het plangebied (nog) geen aanwijzingen voor grafheuvels uit de Bronstijd. Binnen twee zoekgebieden geldt voor klein deel een hoge archeologische waarde voor sporen van bewoning uit de Middeleeuwen en/of Nieuwe tijd. De ruilverkaveling Drieban kan een deel van de aanwezige archeologische resten hebben aangetast.

Op basis van de geplande ontwikkelingen en middelhoge verwachting tot hoge archeologische waarde is een archeologisch onderzoek in het kader van de AMZ-cyclus vereist. Nadat een zoeklocatie is uitgekozen dient er een archeologisch bureauonderzoek te worden uitgevoerd , waarin de archeologische verwachting nader wordt gespecificeerd en de aanwezige verstoring in kaart wordt gebracht.

Hoe nu verder? De volgende stap is het werken aan een aantal onderliggende stukken: 1. Memo naar het college van B&W en gemeenteraad m.b.t. tot het aangaan van vervolggesprekken om de wenselijkheid en haalbaarheid van de locatie Centrum West nader te onderzoeken; 2. Bestuursopdracht voor de verdere begeleiding/ontwikkeling van de deelprojecten van het Centrumplan en nieuwe woningbouwinitiatieven; 3. Als bestuursopdracht is vastgesteld: d.m.v. een workshop verder uitdiepen van de consequenties Klomps. Dit is een aanzet voor het Programma van Eisen en Wensen; 4. Memo procesaanpak en strategie richting Klomps; 5. Nader onderzoek bovenwijkse voorzieningen hoofdriool en gemaal aanpassingen; 6. Eerste verkenning van financiële consequenties van de initiatieven.

6

Bijlagen 1. Opmerkingen/beoordeling initiatieven 2. Finale scoringsmatrix 3. Plannen irt Polder Drieban

7

Bijlage 1: Opmerkingen/beoordeling initiatieven 1. Gemeentehuislocatie A4: Versterken dorpshart • Gebied ligt in dorpshart. Bebouwingstypologie sluit aan op agrarische identiteit. Ruimte voor doelgroepen die graag in centrum zitten. Aandacht voor inrichting openbare ruimte. A5: Versterken lint • Plangebied is uitloper van (oude) lint. Nieuwbouw krijgt agrarische typologie en orthogonale situering en sluit daarmee aan op karakteristiek van het lint. A6: Eigen kwaliteit • Samenhangend gebied als onderdeel van een (mogelijk) grotere inbreiding achter de stolp en Roode Leeuw. Weinig privé buitenruimte, veel collectieve (openbare) ruimte. A7: Landschappelijke kwaliteit • N.v.t. A8: Faseerbaarheid • Kleinschalig gebied zal in een keer worden ontwikkeld. A9: Uitbreidbaarheid/spin-off • De gemeentehuislocatie kan de eerste fase zijn van herontwikkeling achter de stolp en Roode Leeuw. Hier wordt op voorgesorteerd. A10: Aansluiting huidige situatie • De stedenbouwkundige opzet is als een agrarisch erf: auto's voorop het erf en achterop alzijdige bebouwing waar omheen kan worden gewandeld. Borging van doorzichten zodat de nieuwbouw geen massief blok voor omliggende bebouwing wordt. A11: Effecten op hoofdinfrastructuur • Ruimtelijk geen effect. Functioneel zeer beperkt omdat het om een beperkt aantal woningen gaat.

Als overige gebieden achter Roode Leeuw ook worden ontwikkeld komt er meer verkeer in het dorpshart. A12: Knelpunten verkeer/infra/riolering/elektra • ? A13: Knelpunten/risico's/beperkingen (bestemmingsplannen) • Aanpassing bestemmingsplan nodig. Hierbij kan kritiek van enkele aanwonenden worden verwacht. A14: Effecten op voorzieningen in het dorp • Ontwikkeling draag (in beperkte mate) direct bij aan versterken van de centrumvoorzieningen. A15: Maatschappelijke meerwaarde • Bebouwingstypologie versterkt de identiteit van een West-Fries lintdorp. Dit draagt bij aan de herkenbaarheid. B1: Energie • BENG B2: Klimaatadaptatie • Hier wordt optimaal op ingespeeld door minimaal te verharden in de buitenruimte . B3: Koppelkansen buiten plangebied

8

•

Ontwikkeling van deze locatie kan trigger worden voor ontwikkeling gronden achter Roode Leeuw. B4. Duurzame mobiliteit • Lage parkeernorm binnen plangebied. Bezoekersparkeren buiten plangebied. Dit laatste kan mogelijk worden teruggebracht als er minder behoefte aan parkeerruimte blijkt . C1. Relatie Centrumplan Venhuizen (2017)/Dorpsplan • Geheel in lijn met visie, mogelijk dat dichtheid hoger is dan beoogd. C2. Relatie Visie op Drechterland (later Omgevingsvisie) • Inbreiding en doelgroepen conform visie. C3. Relatie Structuurvisie Drechterland (later Omgevingsvisie) • Ontwikkeling binnen bestaand dorpsgebied. C4. Relatie Landschapsvisie Polder Drieban • Inbreiding onderdeel van 'woongebied'. C5. Relatie Woonakkoord (later Woonvisie) • Diversiteit, accent jongeren-senioren. C6. Relatie Provinciale Omgevingsverordening (stiltegebied Driebanpolder en Grootslag-West) • Onderdeel van BSG. C7. Relatie Landschappelijke Gebiedskaart • Onderdeel ‘woonkern’.

9

2. Sint Lucaskerk A4: Versterken dorpshart • Kerk staat centraal en zichtbaar in het dorpshart. Met hergebruik blijft een beeldbepalend gebouw bewaard. Nieuwbouw draagt bij aan de ruimtelijke afbakening van een toekomstige pleinruimte. A5: Versterken lint • Kerk ligt op scharnierpunt van historisch lint. Hergebruik van de kerk, nieuwbouw en een pleininrichting versterkt niet direct het lint. De ligging op het scharnierpunt is wel een ruimtelijke markering van een bijzondere plek aan het lint. A6: Eigen kwaliteit • Hergebruik beeldbepalend gebouw en nieuwbouw die een pleinruimte definieert. Toevoegen van woningbouw midden in het hart van het dorp. A7: Landschappelijke kwaliteit • Kerktoren blijft bewaard en daarmee een regionaal oriëntatiepunt (fietsen van kerk naar kerk). Staat niet als oriëntatiepunt in Visie Polder Drieban. A8: Faseerbaarheid • Goed te faseren: ontwikkeling in kerkgebouw kan los van nieuwbouw naast de kerk worden gerealiseerd. A9: Uitbreidbaarheid/spin-off • De ontwikkeling vindt plaats in een kleine ruimte. Na realisatie is er geen uitbreiding mogelijk. A10: Aansluiting huidige situatie • Behoud van beeldbepalende kerk. Nieuwbouw draagt bij aan de ruimtelijke afbakening van een dorpsplein. A11: Effecten op hoofdinfrastructuur • Met de pleinontwikkeling zal aan een snelheidsremmende werking worden vormgegeven zodat langzaamverkeer het primaat heeft.

Gemotoriseerd verkeer zal snelheid moeten terugnemen. A12: Knelpunten verkeer/infra/riolering/elektra • Parkeren kan niet binnen het plangebied worden opgevangen. Dit moet op loopafstand een plek krijgen. A13: Knelpunten/risico's/beperkingen (bestemmingsplannen) • Voornaamste belemmering zit bij eigenaar: Bisdom. Bestemmingsplan zal moeten worden aangepast. A14: Effecten op voorzieningen in het dorp • Ontwikkeling draag (in beperkte mate) direct bij aan versterken van de centrumvoorzieningen. In plint van nieuwbouw kan mogelijk ruimte voor aanvullend dorpsprogramma worden opgenomen. A15: Maatschappelijke meerwaarde • Hergebruik van de kerk zorgt voor een vertrouwd beeld in het dorp. Een herkenningspunt in het hart van het dorp. • Behoud Lucaskerk incl. ruimte voor kerkviering. Toevoeging (zorg) woningen en appartementen voor senioren/starters in het centrum. Sluit aan bij vitalisering Centrumgebied. Kans op realisatie Dorpsplein uit Centrumplan. B1: Energie

10

• B2: Klimaatadaptatie • Bij de uitwerking van de bebouwing en het plein zal moeten worden gekeken naar mogelijkheden om bij te dragen aan wateroverlast en hittestress. De ruimte is nu namelijk groen en wordt voor merendeel verhard. B3: Koppelkansen buiten plangebied • Opwaardering en initiëring plannen voor herinrichting openbare ruimte. B4. Duurzame mobiliteit • Woningbouw op een plek waar nagenoeg geen ruimte voor parkeren is vraagt om creatieve oplossingen en kan daarmee een aanjager voor duurzame mobiliteit zijn . C1. Relatie Centrumplan Venhuizen (2017)/Dorpsplan • Draagt bij aan de kern van de visie: vormgeven aan dorpsplek en appartementen in dorpshart. C2. Relatie Visie op Drechterland (later Omgevingsvisie) • Inbreiding en doelgroepen conform visie. C3. Relatie Structuurvisie Drechterland (later Omgevingsvisie) • Ontwikkeling binnen bestaand dorpsgebied. C4. Relatie Landschapsvisie Polder Drieban • Inbreiding onderdeel van 'woongebied'. C5. Relatie Woonakkoord (later Woonvisie) • Diversiteit, accent jongeren-senioren. C6. Relatie Provinciale Omgevingsverordening (stiltegebied Driebanpolder en Grootslag-West) • Onderdeel van BSG. C7. Relatie Landschappelijke Gebiedskaart • Onderdeel ‘woonkern’.

11

3. Centrum-West Klomps A4: Versterken dorpshart • Het plan voorziet in een grote hoeveelheid woningen (met name oostelijk deel) op loopafstand van de centrumvoorzieningen. Het is te verwachten dat dit bijdraagt aan het draagvlak voor voorzieningen. (Met dit plan wordt het dorp op een concentrische wijze uitgebreid wat inhoud dat wonen en voorzieningen op wandel en fietsafstand liggen). A5: Versterken lint • De noordgrens van het plangebied grenst aan een agrarisch lint (de Westerkerkweg). Zoals het planbeeld nu laat zien wordt er niet zorgvuldig aan het lint verkaveld. A6: Eigen kwaliteit • Raamwerk van de landschappelijke structuur is sterk uitgangspunt. Binnen de 'vlekken' kan op diverse manieren worden ontwikkeld. Opzet is flexibel. A7: Landschappelijke kwaliteit • Ontwikkelgebied is onderdeel van open gebied tussen twee linten. De ontwikkeling zal een deel van dit gebied wegnemen. Met de ontwikkeling wordt een nieuwe dorpsrand vormgegeven. Hier is een spanning te verwachten. Uitbreidingsmogelijkheden moet in samenspraak met provincie en op te stellen Omgevingsvisie worden afgestemd (draagvlak zoeken). A8: Faseerbaarheid • Door de opzet van een ruimtelijk raamwerk is het plan goed faseerbaar. Fasering van zuid naar noord (i.r.t. ontsluiting). A9: Uitbreidbaarheid/spin-off • Het is voorstelbaar dat het gebied in westelijke richting wordt uitgebreid.

Als dit gebeurt zal er bijzondere aandacht aan de aansluiting op het noordelijke lint worden gevraagd en een goede vormgeving van de nieuwe westelijke dorpsrand. Mogelijke versnelling deelprojecten Centrumplan. Hier is een spanning te verwachten. Uitbreidingsmogelijkheden moet in samenspraak met provincie en op te stellen Omgevingsvisie worden afgestemd (draagvlak zoeken). A10: Aansluiting huidige situatie • Aan de oostzijde van de locatie grenst het gebied vooral aan achterkanten. Hier moet een kwalitatieve overgang worden vormgegeven. De aansluiting met het noordelijke lint vraagt om een bijzondere verkavelingsopzet. A11: Effecten op hoofdinfrastructuur • Groots gebied met weinig mogelijkheden voor 'eigen' ontsluiting. Afhankelijk van terrein van derden (o.a. gemeente). • Mogelijkheid voor aanleg Bypass uit Centrumplan. Bypass geeft kans op reductie voertuigbewegingen Centrum. A12: Knelpunten verkeer/infra/riolering/elektra • De grootschalige ontwikkeling genereert veel verkeersbewegingen. Dit moet aan alle zijden goed aansluiten op de bestaande verkeersstructuur. Belemmering LPG-vulpunt en Bedrijvenzone. Riolering aandachtspunt. A13: Knelpunten/risico's/beperkingen (bestemmingsplannen) • Bouwen in een open gebied tussen twee linten vraagt een zorgvuldig planologisch traject. A14: Effecten op voorzieningen in het dorp

12

•

Deze ontwikkeling kan een aanzienlijke bijdrage aan het draagvlak voor (nieuwe) voorzieningen leveren. Er ligt met name een kans voor aanvullende voorzieningen voor jongeren (school, spelen, sport). A15: Maatschappelijke meerwaarde • De bijdrage aan het draagvlak voor voorzieningen (op loop-en fietsafstand). • Toevoeging woonruimte voor diverse doelgroepen. Kans voor ontwikkeling school gebouw. Vitalisering Centrumgebied. Toevoeging van woningen op deze locatie komt het Centrum op een meer centrale plek van het dorp te liggen. Centrum is lopend te bereiken vanuit de nieuwe wijk. B1: Energie • Biedt potentie, onderdeel van PvE. B2: Klimaatadaptatie • In ontwerp goed meenemen, zeer belangrijke eis van gemeente en Provincie. Onderdeel van PvE. B3: Koppelkansen buiten plangebied • Mogelijk door omvang plan, uitdagen om kansen te vinden. B4. Duurzame mobiliteit • Onderdeel van PvE. C1. Relatie Centrumplan Venhuizen (2017)/Dorpsplan • Ontwikkeling op deze plek is opgenomen in dorpsplan. Deels ondersteunend door bebouwing dicht in de dorpskern. Veel woningen ondersteunt voorzieningenniveau. C2. Relatie Visie op Drechterland (later Omgevingsvisie) • Opstellers Omgevingsvisie nog niet direct positief. C3. Relatie Structuurvisie Drechterland (later Omgevingsvisie) • Deels onderdeel van dorpskern en deels in agrarisch gebied. Plan voldoet niet. C4.

Relatie Landschapsvisie Polder Drieban • Gebied is onbenoemd waar het gaat om landschappelijke waarde of bebouwingsmogelijkheden. Bouwen in een open gebied tussen twee linten vraagt een zorgvuldig planologisch traject. C5. Relatie Woonakkoord (later Woonvisie) • Vanwege flexibiliteit grote kansen. C6. Relatie Provinciale Omgevingsverordening (stiltegebied Driebanpolder en Grootslag-West) • Deels landelijk, deels BSG. C7. Relatie Landschappelijke Gebiedskaart • Geen onderdeel van 'woonkern', klein deel als 'zacht' plan aangemerkt.

13

4. Koggeweg-West A4: Versterken dorpshart • Plan is geen onderdeel van Centrumplan. De afstand tot de dorpsvoorzieningen is relatief groot. Goed met fiets te bereiken maar als nieuwe bewoners op de auto zijn georiënteerd kunnen ze net zo goed de boodschappen 'onderweg' doen. Nieuwe gezinnen zullen wel bijdragen aan draagvlak voor de school, sportvoorzieningen. A5: Versterken lint • Tussen oud lint en voormalige spoorlijn gelegen. Gebied is onderdeel van wat als 'woongebied' staat aangegeven. Met gebiedsontwikkeling moet naar aansluiting bij deze linten worden gekeken. A6: Eigen kwaliteit • Nog geen plan beschikbaar. A7: Landschappelijke kwaliteit • Gebied ligt in 'woongebied' en daarmee geen invloed op (open) landschap. A8: Faseerbaarheid • Bij deze gebiedsomvang moet een goed faseerbaar plan op te stellen zijn (meegeven in PvEW). A9: Uitbreidbaarheid/spin-off • Aan zowel de oost- als westzijde is onbebouwd gebied. Hier is een voortzetting van woningbouwontwikkeling voorstelbaar. A10: Aansluiting huidige situatie • Gebied ligt tussen oud lint en voormalige spoorlijn. Er is nog geen plan, maar in de planontwikkeling kan rekening worden gehouden met de aansluiting op deze zijden. (PvEW). A11: Effecten op hoofdinfrastructuur • A12: Knelpunten verkeer/infra/riolering/elektra • A13: Knelpunten/risico's/beperkingen (bestemmingsplannen) • Belemmering Bedrijventerrein Zuiderkogge.

A14: Effecten op voorzieningen in het dorp • Als er voor gezinnen wordt ontwikkeld zal dat een bijdragen aan draagvlak voor de school en sportvoorzieningen kunnen leveren. A15: Maatschappelijke meerwaarde • Afhankelijk van de doelgroepen die wordt bediend kan het voor draagvlak van voorzieningen zorgen. De ruimtelijke meerwaarde zal beperkt zijn omdat het gebied buiten alle doorgaande routes ligt. B1: Energie • Biedt potentie, PvE. B2: Klimaatadaptatie • In ontwerp goed meenemen, zeer belangrijke eis van gemeente en Provincie. Onderdeel van PvE. B3: Koppelkansen buiten plangebied • B4. Duurzame mobiliteit

14

• Onderdeel van PvEW. C1. Relatie Centrumplan Venhuizen (2017)/Dorpsplan • Ligt buiten scope Dorpsplan. Deels ondersteunend door bebouwing dicht in de dorpskern. Veel woningen ondersteunt voorzieningenniveau. C2. Relatie Visie op Drechterland (later Omgevingsvisie) • Gebied kan als inbreidingslocatie worden gezien. C3. Relatie Structuurvisie Drechterland (later Omgevingsvisie) • C4. Relatie Landschapsvisie Polder Drieban • Inbreiding onderdeel van 'woongebied'. C5. Relatie Woonakkoord (later Woonvisie) • C6. Relatie Provinciale Omgevingsverordening (stiltegebied Driebanpolder en Grootslag-West) • C7. Relatie Landschappelijke Gebiedskaart • Geen onderdeel 'woonkern'.

15

5. De Overhaal A4: Versterken dorpshart • Plangebied ligt op enige afstand van het dorpshart. Weinig bijdrage (mede door aanbod van traditionele woningtypes) Toename inwoners zal een (beperkte) bijdrage aan de voorzieningen leveren. A5: Versterken lint • Gelegen achter het lint. Weinig invloed op lint zelf. Zuidzijde ligt aan voormalig spoortracé. Hier wordt eenduidig met de 'buren' aan de oostzijde ingegaan. A6: Eigen kwaliteit • Op de plek waar de (agrarische) kavelstructuur nog vrij helder aanwezig is had hier meer op in gegaan kunnen worden. A7: Landschappelijke kwaliteit • Gebied is inbreiding in het 'Woongebied' zoals aangegeven in visie Polder Drieban. Zuidrand levert een typologische continuïteit met andere woningbouwontwikkelingen aan de rand van het zuidelijk gelegen open gebied. A8: Faseerbaarheid • Klein ontwikkelgebied, maar omdat woningen langs twee straten liggen is het gefaseerd te ontwikkelen. A9: Uitbreidbaarheid/spin-off • Plan sluit aan op 'Hemmerbuurt'. Niet verder uitbreidbaar. A10: Aansluiting huidige situatie • Zuidrand een vergelijkbare opzet zoals andere woningbouwontwikkeling langs deze straat. Westzijde is een efficiënte verkaveling met doodlopende straat (of kan deze worden verbonden met straat in Hemmerbuurt?). A11: Effecten op hoofdinfrastructuur • Gebied kan via een afslag op de Koggeweg worden ontsloten. Verder geen effecten.

A12: Knelpunten verkeer/infra/riolering/elektra • A13: Knelpunten/risico's/beperkingen (bestemmingsplannen) • Ontwikkeling is een voortzetting van woningbouwontwikkeling tussen (het lint) Hemmerbuurt en Koggeweg. Belemmering Bedrijventerrein Zuiderkogge? A14: Effecten op voorzieningen in het dorp • Kleine ontwikkeling, maar het zal een (beperkte) bijdrage aan het draagvlak voor voorzieningen leveren. A15: Maatschappelijke meerwaarde • Wellicht het aandeel starterswoningen. B1: Energie • B2: Klimaatadaptatie • B3: Koppelkansen buiten plangebied • B4. Duurzame mobiliteit • C1. Relatie Centrumplan Venhuizen (2017)/Dorpsplan

16

•

Buiten scope van Dorpsplan maar meer woningbouw kan meer draagvlak voor voorzieningen opleveren. C2. Relatie Visie op Drechterland (later Omgevingsvisie) • Gebied kan als inbreidingslocatie worden gezien. C3. Relatie Structuurvisie Drechterland (later Omgevingsvisie) • Wordt als onderdeel (werkgebied) bestaande kern beschouwd. C4. Relatie Landschapsvisie Polder Drieban • Inbreiding onderdeel van 'woongebied'. C5. Relatie Woonakkoord (later Woonvisie) • C6. Relatie Provinciale Omgevingsverordening (stiltegebied Driebanpolder en Grootslag-West) • C7. Relatie Landschappelijke Gebiedskaart • Onderdeel 'woonkern'.

17

6. Koggeweg-Markerwaardweg A4: Versterken dorpshart • Plangebied ligt op enige afstand van het dorpshart. Weinig bijdrage te verwachten anders dan draagvlak voor voorzieningen in het dorp. A5: Versterken lint • In visie polder Drieban staat dit gebied omschreven als 'dorpsweide' en waardevolle openheid aan de dorpsrand. Het maakt als open gebied onderdeel uit van een 'primaire zichtlijn' vanaf de Omringdijk. A6: Eigen kwaliteit • Ruimte voor groen en water in het plan. Dit kan een toegevoegde waarde aan de woonkwaliteit zijn. A7: Landschappelijke kwaliteit • Plan ligt in 'open zichtgebied' (visie polder Drieban). Ontwikkeling is hier niet wenselijk. Het plan op zich heeft elementen die aansluiten op contextuele karakteristieken . A8: Faseerbaarheid • De ruimtelijke structuur en omvang maken het mogelijk gefaseerd te ontwikkelen. A9: Uitbreidbaarheid/spin-off • Als het mogelijk zou zijn binnen de uitgangspunten van visie polder Drieban zou dit plan uitbreidbaar zijn. A10: Aansluiting huidige situatie • De stedenbouwkundige opzet kan in het verlengde van de noordelijk gelegen woonbuurt worden beschouwd. De bouwrichting en waterstructuur sluiten aan op de landschappelijke structuur. A11: Effecten op hoofdinfrastructuur • Het plan heeft enige omvang dus verkeerstechnische effecten moeten worden onderzocht.

A12: Knelpunten verkeer/infra/riolering/elektra • Het plan heeft enige omvang dus verkeerstechnische effecten moeten worden onderzocht. A13: Knelpunten/risico's/beperkingen (bestemmingsplannen) • Planvoorstel past niet binnen de uitgangspunten van Visie Polder Drieban. A14: Effecten op voorzieningen in het dorp • Deze ontwikkeling kan een aanzienlijke bijdrage aan het draagvlak voor (nieuwe) voorzieningen leveren. Er ligt met name een kans voor aanvullende voorzieningen voor jongeren (school, spelen, sport). A15: Maatschappelijke meerwaarde • De bijdrage aan het draagvlak voor voorzieningen. B1: Energie • Biedt potentie, PvE B2: Klimaatadaptatie • Biedt potentie, PvE B3: Koppelkansen buiten plangebied • B4. Duurzame mobiliteit • -

18

C1. Relatie Centrumplan Venhuizen (2017)/Dorpsplan • Geen directe relatie, maar meer woningbouw is meer draagvlak voor voorzieningen . C2. Relatie Visie op Drechterland (later Omgevingsvisie) • C3. Relatie Structuurvisie Drechterland (later Omgevingsvisie) • Gebied van geleidelijke transformatie (geen onderdeel dorpskern). C4. Relatie Landschapsvisie Polder Drieban • Geen. C5. Relatie Woonakkoord (later Woonvisie) • Kansen. C6. Relatie Provinciale Omgevingsverordening (stiltegebied Driebanpolder en Grootslag-West) • Landelijk. C7. Relatie Landschappelijke Gebiedskaart • Buiten de dorpskern.

19

7. Koggeweg-Oost A4: Versterken dorpshart • Plangebied ligt op enige afstand van het dorpshart. Weinig bijdrage te verwachten anders dan draagvlak voor voorzieningen in het dorp. A5: Versterken lint • Planontwikkeling heeft een te hoge dichtheid om als ontwikkeling aan het lint Koggeweg te kunnen worden gezien (dit lint is op agrarische ontwikkeling gericht). A6: Eigen kwaliteit • Ruimtelijke structuur sluit aan bij agrarische structuur. Bebouwingsstructuur had beter kunnen aansluiten. A7: Landschappelijke kwaliteit • Zeer beperkte kwaliteit. Gebied heeft een te hoge dichtheid en ligt in zone waar agrarisch lint kan worden uitgebreid. Noordelijk deel ligt in een gevoelige zichtlijn vanaf de Westfriese Omringdijk. A8: Faseerbaarheid • De ruimtelijke structuur en omvang maken het mogelijk gefaseerd te ontwikkelen . A9: Uitbreidbaarheid/spin-off • Ontwikkelgebied is in oostelijke richting uitbreidbaar (maar stuit op bezwaren vanuit waarden in de Visie Polder Drieban). A10: Aansluiting huidige situatie • Momenteel agrarisch gebied maar na realisatie woningbouw wordt het een vergelijkbare situatie als meer noordelijk langs de Markerwaarderweg. A11: Effecten op hoofdinfrastructuur • Volledig op Koggeweg gericht. Voor langzaamverkeer aansluiting op Markerwaardweg. Verder geen effecten. A12: Knelpunten verkeer/infra/riolering/elektra • Mogelijk te eenzijdig op Koggeweg georiënteerd.

A13: Knelpunten/risico's/beperkingen (bestemmingsplannen) • Gebied ligt buiten BSG 'Woonkern' en buiten 'Woongebied' Visie Polder Drieban . A14: Effecten op voorzieningen in het dorp • Deze ontwikkeling kan een bijdrage aan het draagvlak voor (nieuwe) voorzieningen leveren. Er ligt met name een kans voor aanvullende voorzieningen voor jongeren (school, spelen, sport). A15: Maatschappelijke meerwaarde • De bijdrage aan het draagvlak voor voorzieningen. B1: Energie • B2: Klimaatadaptatie • B3: Koppelkansen buiten plangebied • B4. Duurzame mobiliteit • C1. Relatie Centrumplan Venhuizen (2017)/Dorpsplan • Geen directe relatie, maar meer woningbouw is meer draagvlak voor voorzieningen .

20

C2. Relatie Visie op Drechterland (later Omgevingsvisie) • C3. Relatie Structuurvisie Drechterland (later Omgevingsvisie) • Gebied van geleidelijke transformatie (geen onderdeel dorpskern). C4. Relatie Landschapsvisie Polder Drieban • Gebied ligt buiten 'Woongebied' en deels in "Nieuw lint' en zichtlijn vanaf Westfriese Omringdijk. C5. Relatie Woonakkoord (later Woonvisie) • Kansen. C6. Relatie Provinciale Omgevingsverordening (stiltegebied Driebanpolder en Grootslag-West) • Landelijk. C7. Relatie Landschappelijke Gebiedskaart • Buiten de ‘woonkern’.

21

8. Koggeweg-Oost A4: Versterken dorpshart • Nee. Te ver weg en kleinschalig. A5: Versterken lint • Nee. Bebouwingsopzet sluit niet aan op uitgangspunten in Structuurvisie Landschap Drechterland (hoger dan 1 bouwlaag en een lessenaarsdak i.p.v. een kap, wonen aan de straat gewenst). A6: Eigen kwaliteit • Vrijstaande woningen in compacte setting achter op een agrarisch erf aan het oude lint is geen passende typologie. A7: Landschappelijke kwaliteit • Geen. Bebouwingsopzet sluit niet aan op uitgangspunten in Structuurvisie Landschap Drechterland en welstandsnota 2011. A8: Faseerbaarheid • Relatief klein project aan één weg. Zal in één keer ontwikkeld moeten worden. A9: Uitbreidbaarheid/spin-off • Niet uitbreidbaar. Geen voorbeeldproject. A10: Aansluiting huidige situatie • Ontwikkeling ligt achter op erf. Typologisch afwijkend. A11: Effecten op hoofdinfrastructuur • Geen. Ontsluiting via een bestaande aansluiting op lint. A12: Knelpunten verkeer/infra/riolering/elektra • Geen. A13: Knelpunten/risico's/beperkingen (bestemmingsplannen) • Niet mogelijk binnen vigerend bestemmingsplan (bedrijfsbestemming). Bebouwingsopzet sluit niet aan op uitgangspunten in Structuurvisie Landschap Drechterland. A14: Effecten op voorzieningen in het dorp • Door omvang en ligging ver van dorpskern zal het effect beperkt zijn.

A15: Maatschappelijke meerwaarde • De bijdrage aan het draagvlak voor voorzieningen. B1: Energie • Zo te zien worden lessenaarsdaken met zonnecellen voorgesteld. B2: Klimaatadaptatie • B3: Koppelkansen buiten plangebied • B4. Duurzame mobiliteit • C1. Relatie Centrumplan Venhuizen (2017)/Dorpsplan • Buiten scope Dorpsplan. C2. Relatie Visie op Drechterland (later Omgevingsvisie) • C3. Relatie Structuurvisie Drechterland (later Omgevingsvisie) • C4. Relatie Landschapsvisie Polder Drieban

22

• C5. Relatie Woonakkoord (later Woonvisie) • C6. Relatie Provinciale Omgevingsverordening (stiltegebied Driebanpolder en Grootslag-West) • C7. Relatie Landschappelijke Gebiedskaart • -

23

9. Kadijk 1 A4: Versterken dorpshart • Door omvang beperkt. Maar typologie kan een bijdrage aan verrijking van diversiteit bewoners bijdragen. A5: Versterken lint • N.v.t. A6: Eigen kwaliteit • Typologische voortzetting van geschakelde woningen aan De Zwarte Arend-De Vergulde Hoek. A7: Landschappelijke kwaliteit • N.v.t. Ligt in 'Woongebied' / 'Woonkern'. A8: Faseerbaarheid • Niet. Wordt in een keer gebouwd. A9: Uitbreidbaarheid/spin-off • Geen ruimte meer beschikbaar en daarmee niet uitbreidbaar. A10: Aansluiting huidige situatie • Verdichting langs Markerwaardweg. Past in de typologie langs deze weg. A11: Effecten op hoofdinfrastructuur • Verlengen van bestaande weg De Vergulde Hoek. A12: Knelpunten verkeer/infra/riolering/elektra • Geen. A13: Knelpunten/risico's/beperkingen (bestemmingsplannen) • Geen. Valt binnen 'woonbestemming'. A14: Effecten op voorzieningen in het dorp • Door omvang zeer beperkt. A15: Maatschappelijke meerwaarde • Aanvulling op gangbare typologie van rijtjes en twee-onder-een-kapwoningen. B1: Energie • B2: Klimaatadaptatie • B3: Koppelkansen buiten plangebied • B4. Duurzame mobiliteit • C1. Relatie Centrumplan Venhuizen (2017)/Dorpsplan • C2. Relatie Visie op Drechterland (later Omgevingsvisie) • C3. Relatie Structuurvisie Drechterland (later Omgevingsvisie) • C4. Relatie Landschapsvisie Polder Drieban • C5. Relatie Woonakkoord (later Woonvisie) • -

24

C6. Relatie Provinciale Omgevingsverordening (stiltegebied Driebanpolder en Grootslag-West) • C7. Relatie Landschappelijke Gebiedskaart • -

25

10. Hemmerbuurt A4: Versterken dorpshart • Door omvang en typologie beperkte bijdrage. A5: Versterken lint • Gelegen achter het lint. Weinig invloed op lint zelf. A6: Eigen kwaliteit • Samen met De Overhaal een kleinschalige dorpsuitbreiding. A7: Landschappelijke kwaliteit • N.v.t. Ligt in 'Woongebied' / 'Woonkern'. A8: Faseerbaarheid • Door omvang en slechts 1 straat zal het in een keer gebouwd worden. A9: Uitbreidbaarheid/spin-off • Plan sluit aan op Overhaal. Niet uitbreidbaar. A10: Aansluiting huidige situatie • Locatie ligt enigszins verscholen achter Marktweg. A11: Effecten op hoofdinfrastructuur • Bescheiden uitbreiding. Weinig druk op bestaande infrastructuur te verwachten. A12: Knelpunten verkeer/infra/riolering/elektra • Gebied ligt achteraf en is slecht via 1 weg te bereiken. A13: Knelpunten/risico's/beperkingen (bestemmingsplannen) • Past niet binnen bestemmingsplan maar sluit wel aan bij Visie Polder Drieban. Valt deels buiten BSG-gebied Woonkern. A14: Effecten op voorzieningen in het dorp • Door omvang en ligging ver van dorpskern zal het effect beperkt zijn. A15: Maatschappelijke meerwaarde • B1: Energie • B2: Klimaatadaptatie • B3: Koppelkansen buiten plangebied • B4. Duurzame mobiliteit • C1. Relatie Centrumplan Venhuizen (2017)/Dorpsplan • Buiten scope Dorpsplan. C2. Relatie Visie op Drechterland (later Omgevingsvisie) • C3.

Relatie Structuurvisie Drechterland (later Omgevingsvisie) • C4. Relatie Landschapsvisie Polder Drieban • Onderdeel Woongebied. C5. Relatie Woonakkoord (later Woonvisie) • C6. Relatie Provinciale Omgevingsverordening (stiltegebied Driebanpolder en Grootslag-West)

26

• C7. Relatie Landschappelijke Gebiedskaart • -

27