Bezwaarmaker 4 - advies bezwaarschriftencommissie Geredigeerd (2025-06)

BEZWAARSCHRIFTENCOMMISSIE Dossiernummer: 449680

Aan:

de gemeenteraad van Drechterland

Onderwerp: het bezwaarschrift van de heer tegen de besluiten van 9 juli 2024 van het college van B&W en het besluit van de raad van 23 september 2024 inzake de voorkeursrechtbeschikking voor het gebied Hoogkarspel Zuid. Advies Het besluit van de gemeenteraad van 23 september 2024 is naar het oordeel van de bezwaarschriftencommissie terecht genomen. De commissie adviseert de raad om het bestreden besluit van 23 september 2024 in stand te laten.

Bestreden besluit Het besluit betreft een gevestigd voorkeursrecht op een gebied in Hoogkarspel Zuid, waaronder de percelen van bezwaarmaker. Dit voorkeursrecht geeft de gemeente voorrang bij de aankoop van de betreffende gronden, zodra eigenaren besluiten deze te verkopen. Het doel van het voorkeursrecht is om speculatie met gronden te voorkomen en zo regie te houden over de ruimtelijke inrichting. Hoorzitting De zaak is behandeld op een hoorzitting die plaatsvond op maandag 2 december 2024 in het gemeentehuis van gemeente Drechterland. Bezwaarmakers, de heer en de heer zijn verschenen als vertegenwoordigers van . De raad werd vertegenwoordigd door mevrouw . De commissie was tijdens de hoorzitting als volgt samengesteld: de heer (voorzitter), de heer (lid), mevrouw (lid) en mevrouw (secretaris). Van de hoorzitting is een verslag gemaakt dat is opgenomen in bijlage I bij dit advies. Feitelijk verloop Op 9 juli 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders een voorkeursrechtbeschikking genomen voor het gebied Hoogkarspel Zuid. Op 11 juli 2024 is de kennisgeving van de terinzagelegging van deze beschikking gepubliceerd in het gemeenteblad (officiëlebekendmakingen.nl) en is de beschikking ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Op 12 juli 2024 treedt het voorkeursrecht in werking en werd het raadsbesluit ter inzage gelegd, waarover zienswijzen konden worden ingediend. 1

Op 23 september 2024 heeft de gemeenteraad de voorkeursrechtbeschikking genomen. Op 24 september 2024 heeft de heer bezwaar gemaakt. De voorkeursbeschikking is op 27 september 2024 gepubliceerd in het gemeenteblad (officiëlebekendmakingen.nl) en ingeschreven in het kadaster, waardoor deze beschikking in werking trad. De bezwaren Toekomst van het bedrijf Bezwaarmaker stelt dat het vestigen van het voorkeursrecht negatieve gevolgen heeft voor de toekomst van zijn kinderen, die werkzaam zijn in het familiebedrijf. Volgens hem kan het voorkeursrecht de continuïteit van het bedrijf onder druk zetten. Waarde bij verkoop aan gemeente Bezwaarmaker vreest dat het bedrijf mogelijk verkocht moet worden zonder goodwill en inventaris, waardoor het ver onder de marktwaarde aan de gemeente zou worden overgedragen. De beoordeling De gemeenteraad heeft het besluit genomen op basis van de Omgevingswet (Ow). Artikel 9.1, sub c, van deze wet biedt gemeenten de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken met het oog op toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Het volledige wettelijk kader is opgenomen in bijlage II bij dit advies. De ontvankelijkheid Het bezwaarschrift tegen het besluit van 23 september 2024 is op 24 september 2024 binnen de daarvoor geldende termijn ingediend. 1 Er zijn geen gronden om het bezwaarschrift niet-ontvankelijk te verklaren.

2 Beoordeling door de commissie De commissie heeft bij het advies rekening gehouden met de standpunten van partijen en wat er op de hoorzitting is gezegd. Toekomst van het bedrijf De commissie overweegt dat het voorkeursrecht de gemeente enkel voorrang geeft bij de aankoop van het perceel en geen verplichting tot verkoop inhoudt. Zolang bezwaarmaker en zijn familie het bedrijf blijven beheren, heeft het voorkeursrecht geen invloed op de dagelijkse bedrijfsvoering of de betrokkenheid van zijn kinderen. De commissie wijst er verder op dat de Omgevingswet uitzonderingen biedt die de continuïteit van het familiebedrijf waarborgen.3 Bij verkoop aan de echtgenoot of geregistreerd partner, bloed- of aanverwanten in rechte lijn of in de zijlijn tot de tweede Op grond van artikel 6:7, in samenhang gelezen met artikel 3:41 en artikel 6:8 van de Awb. Op grond van artikel 6:5 van de Awb. 3 Op grond van artikel 9.8 van de Omgevingswet. 1 2

2

graad, hoeft het perceel niet eerst aan de gemeente te worden aangeboden. Hierdoor kan het familiebedrijf behouden blijven zolang de verkoop binnen de familie plaatsvindt. Ten slotte merkt de commissie op dat, indien bezwaarmaker overweegt het bedrijf aan een partij buiten de familie te verkopen, de mogelijkheid bestaat om ontheffing aan te vragen bij het college van burgemeester en wethouders. Het college zal in dat geval, op basis van een belangenafweging, beoordelen of ontheffing wordt verleend. Waarde bij verkoop aan gemeente De commissie merkt op dat, indien bezwaarmaker besluit zijn bedrijf en bijbehorende grond te verkopen en de gemeente gebruik maakt van haar voorkeursrecht, de gemeente verplicht is de marktwaarde van het onroerend goed te vergoeden. Deze marktwaarde omvat niet alleen de grond, maar ook de inboedel en goodwill van het bedrijf. Het voorkeursrecht geeft de gemeente geen recht om onroerend goed onder de marktwaarde aan te kopen, wat zorgt voor een eerlijke waardebepaling. Indien de gemeente geen interesse heeft in de aankoop, kan bezwaarmaker schriftelijk verzoeken om vrijstelling van het voorkeursrecht. Dit verzoek dient per aangetekende brief te worden ingediend. Zoals eerder aangegeven, voorziet de Omgevingswet in een uitzondering voor de verkoop binnen de familie, bijvoorbeeld aan een partner, kinderen of kleinkinderen.

In dergelijke gevallen is geen toestemming van de gemeente nodig. Conclusie In het afwegen van de belangen van de bezwaarmaker en het belang van de gemeente bij het vestigen van het voorkeursrecht, komt de commissie tot de conclusie dat het belang van de gemeente bij het houden van de regie over de gebiedsontwikkeling en het voorkomen van speculatie met gronden zwaarder weegt. Het voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid om actief mee te denken in de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en de regie te houden over de toewijzing van gronden. Hoewel het belang van de bezwaarmaker, met betrekking tot de continuïteit van zijn familiebedrijf en de waarde van zijn eigendom, wordt erkend, wordt geconstateerd dat het voorkeursrecht in dit geval geen onredelijke beperking vormt voor de bedrijfsvoering of de mogelijkheid van verkoop aan de familie. De commissie acht het belang van het vestigen van het voorkeursrecht in dit geval gerechtvaardigd.

3

De commissie is van oordeel dat het van besluit van 23 september 2024 inzake de voorkeursrechtbeschikking voor het gebied Hoogkarspel Zuid, terecht is genomen. De commissie adviseert de raad het bezwaarschrift ongegrond te verklaren en het besluit in stand te laten. De commissie voor bezwaarschriften, de secretaris,

de voorzitter,

Mevrouw

De heer

Hoogkarspel, 13 januari 2025

4

Bijlage I: Verslag hoorzitting Hoorzitting: 2 december 2024 om 16:45 uur Onderwerp: Voorkeursrechtbeschikking Hoogkarspel Zuid Aanwezig: Bezwaarmakers: De heer De heer

(eigenaar

)

Namens het college: Mevrouw (programmamanager gebiedsontwikkeling Hoogkarspel Zuid) Bezwaarschriftencommissie: De heer (voorzitter) De heer (lid) Mevrouw (lid) Mevrouw (secretaris)

De voorzitter opent de hoorzitting en de aanwezigen stellen zich voor. De voorzitter legt de procedure uit en geeft bezwaarmakers het woord. De heer vraagt zich af wat het gevestigde voorkeursrecht precies inhoudt en welke gevolgen dit heeft voor het bedrijf. Hij vreest dat het bedrijf mogelijk verkocht moet worden zonder goodwill en inventaris, waardoor het ver onder de marktwaarde aan de gemeente zou worden overgedragen. De bezwaarmakers geven aan dat zij het bedrijf liever aan een concurrent willen verkopen dan aan de gemeente. De voorzitter geeft aan dat het bedrijf altijd voor een marktconforme prijs zal moeten worden verkocht. De gedachte achter het besluit is dat als het bedrijf verkocht zou worden, het eerst aan de gemeente aangeboden moet worden, dat is het effect van het voorkeursrecht, omdat de gemeente de regie wil hebben over dat gebied. Mevrouw legt uit dat in het bestuursakkoord is aangegeven te onderzoeken of woningbouw mogelijk is in dit gebied, eventueel in combinatie met economische, agrarische en andere activiteiten. Om dit te verkennen, is het gebied geïnventariseerd. Een deel van de percelen is al in handen van ontwikkelpartijen, terwijl andere percelen nog particulier eigendom zijn.

Dit heeft de gemeente doen besluiten om een voorkeursrecht te vestigen, zodat een gelijk speelveld ontstaat en strategische gronden kunnen worden verworven voor gebiedsontwikkeling.

5

Het vestigen van een voorkeursrecht is volgens mevrouw noodzakelijk aan het begin van zo’n proces. Als dit later gebeurt, kunnen marktpartijen al transacties hebben uitgevoerd waardoor de gemeente geen invloed meer kan uitoefenen. De heer geeft aan dat hij begrijpt, dat de heer zich zorgen maakt over het feit dat, wanneer zij het bedrijf aan de gemeente moeten aanbieden, er mogelijk een splitsing wordt gemaakt tussen de onroerende zaak, de goodwill en de inboedel. Dit zou volgens hen tot een lagere opbrengst kunnen leiden dan wanneer het bedrijf als geheel wordt verkocht. In het verweerschrift heeft de heer echter gelezen dat de gemeente verplicht is de waarde te bepalen op basis van de marktwaarde. Hij vraagt mevrouw of deze marktwaarde ook de inboedel en goodwill omvat. Mevrouw legt uit dat de marktwaarde van het bedrijf niet alleen de fysieke eigendommen omvat, maar ook de inboedel en de goodwill. Wanneer het bedrijf verkocht wordt (tenzij het aan familie wordt verkocht), moet het eerst aan de gemeente worden aangeboden. De gemeente beoordeelt dan of zij het bedrijf wil aankopen. Als dit het geval is, wordt een taxatie uitgevoerd die de goodwill en alle andere onderdelen van het bedrijf omvat. Het getaxeerde bedrag wordt vervolgens besproken met de eigenaren. Indien de eigenaren het niet eens zijn met deze taxatie, kunnen zij een tegenexpertise laten uitvoeren.

Dit kan leiden tot onderhandelingen. Blijven de taxaties ver uit elkaar liggen, dan kan de kwestie aan de rechtbank worden voorgelegd om vast te stellen wat de juiste waarde is. Het blijft echter aan de gemeente om te beslissen of zij daadwerkelijk tot aankoop overgaat. Bezwaarmaker geeft aan eerder te hebben begrepen dat de gemeente niet zou betalen voor de goodwill. Nu is het echter duidelijk geworden dat er altijd een reële prijs geboden zal worden. Meneer vraagt zich echter wel af of hij zijn bedrijf nog wel verder kan ontwikkelen of dat dit door het gevestigde voorkeursrecht nu stil ligt. Mevrouw legt uit dat het voorkeursrecht geen invloed heeft op de mogelijkheid om een omgevingsvergunning aan te vragen. Er worden momenteel zelfs bedrijven verbouwd in het gebied. Daarnaast kan bij verkoop van het bedrijf aan een overnemende partij ontheffing van het voorkeursrecht worden aangevraagd. Dit is door een aantal bedrijven reeds gevraagd en die ontheffing is toen verleend. De voorzitter vraagt aan de bezwaarmaker of deze toelichting zijn gevoel heeft veranderd. De bezwaarmaker bevestigt dat dit hem meer duidelijkheid en een ander gevoel geeft. De voorzitter vraagt aan de bezwaarmaker of de besproken punten voldoende zijn om het bezwaar in te trekken. De bezwaarmaker wil eerst weten hoe lang een ontheffingsaanvraag duurt. 6

Mevrouw

legt uit dat bij verkoop het volgende geldt:

•

Als het bedrijf te koop wordt aangeboden, is de gemeente verplicht binnen zes weken te reageren. Gebeurt dit niet, dan is de eigenaar vrij om aan een ander te verkopen.

•

Bij een ontheffingsaanvraag voor verkoop aan een andere partij moet de verkopende partij een brief indienen met daarin de naam van de koper, de bedoeling van de verkoop, en een toelichting dat het bedrijf ongewijzigd blijft, behalve de eigenaar. Het college behandelt de aanvraag via een collegevoorstel, wat ongeveer anderhalf tot drie weken duurt.

•

Indien ontheffing wordt geweigerd, moet binnen de zes weken een taxatie plaatsvinden, waarna een bod wordt uitgebracht. Het college besluit vervolgens of er ontheffing wordt verleend of dat de gemeente overgaat tot aankoop.

De secretaris vraagt wat er gebeurt als de eigenaren van het bedrijf niet akkoord gaan met het door de gemeente geboden bedrag en zij het bedrijf voor een hogere prijs aan een derde partij kunnen verkopen. Mevrouw geeft aan dat bij grote verschillen in taxaties de rechtbank een beslissing neemt over de werkelijke waarde van het bedrijf. Als de eigenaren daarna niet willen verkopen, kunnen zij besluiten het bedrijf zelf te behouden. De heer vraagt wat er gebeurt als het bedrijventerrein uiteindelijk niet wordt opgenomen in de gebiedsontwikkeling. Wordt het opgelegde voorkeursrecht ter plaatse van het bedrijventerrein opgeheven? Mevrouw bevestigt dat het voorkeursrecht dan wordt opgeheven. Iedereen wordt hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld zodra dit aan de orde is. De voorzitter vraagt of dit voldoende duidelijkheid biedt om de bezwarenprocedure te beëindigen. De bezwaarmaker vraagt een week bedenktijd. De voorzitter stemt hiermee in en geeft aan dat het verslag bij een eventuele intrekking naar de bezwaarmaker zal worden gestuurd. De bezwaarmaker zal uiterlijk op 9 december 2024 aan de secretaris laten weten of het bezwaar wordt ingetrokken.

7

Bijlage II: Juridisch kader Omgevingswet Artikel 9.1 1. De gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: c. in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Artikel 9.7 Een vervreemder gaat niet over tot vervreemding dan nadat hij de rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd in overeenstemming met paragraaf 9.2.3 in de gelegenheid heeft gesteld het goed te verkrijgen. Artikel 9.8 Artikel 9.7 is niet van toepassing op vervreemding: a. aan de echtgenoot of de geregistreerd partner, aan bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of aan een pleegkind dat duurzaam als een eigen kind is onderhouden en opgevoed, b. vanwege de verdeling van een gemeenschap als bedoeld in artikel 166 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, c. vanwege een uiterste wilsbeschikking, d.

vanwege een overeenkomst met een gemeente, een waterschap, een provincie, de Staat of een door Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan te wijzen publiekrechtelijk lichaam of in het algemeen belang werkzame rechtspersoon, e. vanwege een verkoop op grond van een wettelijke bepaling, een rechterlijk bevel of een executoriale verkoop, waarbij geldt dat de voorzieningenrechter bij een onderhandse executoriale verkoop als bedoeld in artikel 268, tweede lid, van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek niet beslist over het verzoek tot onderhandse verkoop zolang de rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd niet in de gelegenheid is gesteld om, gelet op het gunstiger bod, een bod te doen, of f. vanwege een overeenkomst over een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder c, of tweede lid, aangegaan met een pachter die op die zaak op het tijdstip van inwerkingtreding van de voorkeursrechtbeschikking een voorkeursrecht had als bedoeld in artikel 378 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

8