Bezwaarmaker 3- advies bezwaarschriftencommissie Geredigeerd (2025-06)

BEZWAARSCHRIFTENCOMMISSIE Dossiernummer: 431811

Aan:

de gemeenteraad van Drechterland

Onderwerp: het bezwaarschrift van , vertegenwoordigd door de heren en , via . tegen het besluit van het college van B&W van 9 juli 2024 en hiermee tegen het raadsbesluit van 23 september 2024 inzake de voorkeursrechtbeschikking voor het gebied Hoogkarspel Zuid.

Advies Het raadsbesluit van 23 september 2024 is naar het oordeel van de bezwaarschriftencommissie terecht genomen. De commissie adviseert de raad om het bestreden besluit van 23 september 2024 in stand te laten, onder aanvulling van de motivering.

Bestreden besluit Het besluit betreft een gevestigd voorkeursrecht op een gebied in Hoogkarspel Zuid, waaronder de percelen van bezwaarmaker. Dit voorkeursrecht geeft de gemeente voorrang bij de aankoop van de betreffende gronden, zodra eigenaren besluiten deze te verkopen. Het doel van het voorkeursrecht is om speculatie met gronden te voorkomen en zo regie te houden over de ruimtelijke inrichting. Hoorzitting / commissie voor de bezwaarschriften De advocaat van bezwaarmakers (mevrouw mr. van ) heeft in een mail van 4 november 2024 namens hen laten weten geen gebruik te willen maken van het recht om te worden gehoord tijdens een hoorzitting. Mevrouw (vertegenwoordiger van de raad) heeft namens de raad een verweerschrift opgesteld. De advocaat van bezwaarmakers is vervolgens in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. Echter, de advocaat heeft aangegeven geen reactie te willen geven op het verweerschrift. Het bezwaarschrift is beoordeeld door de commissie van de bezwaarschriften die als volgt is samengesteld: de heer (voorzitter), de heer (lid), mevrouw (lid) en mevrouw (secretaris).

1

Feitelijk verloop Op 9 juli 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders een voorkeursrechtbeschikking genomen voor het gebied Hoogkarspel Zuid. Op 11 juli 2024 is de kennisgeving van de terinzagelegging van deze beschikking gepubliceerd in het gemeenteblad (officiëlebekendmakingen.nl) en is de beschikking ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Op 12 juli 2024 treedt het voorkeursrecht in werking en werd het raadsbesluit ter inzage gelegd, waarover zienswijzen konden worden ingediend. Op 8 augustus heeft mevrouw , van , pro forma bezwaar gemaakt en tevens zienswijze gegeven namens haar cliënte, firma en haar vennoten de heer en de heer Op 17 september 2024 zijn de bezwaargronden aangevuld. Op 23 september 2024 heeft de gemeenteraad de voorkeursrechtbeschikking genomen. De voorkeursbeschikking is op 27 september 2024 gepubliceerd in het gemeenteblad (officiëlebekendmakingen.nl) en ingeschreven in het kadaster, waardoor deze beschikking in werking trad. De bezwaren Ontbreken van inspraakmogelijkheid Bezwaarmakers hadden op basis van artikel 4:8 van de Awb, vooraf de gelegenheid moeten krijgen om een zienswijze in te dienen. Deze mogelijkheid is niet geboden. Ontoereikende motivering In het besluit wordt niet duidelijk gemaakt waarom het voorkeursrecht op de percelen van toepassing is of welk doel hiermee wordt nagestreefd.

Onrealistische toekomstfunctie De percelen bevinden zich op een bedrijventerrein en hebben de bestemming “Bedrijventerrein-1”. Gezien de milieucategorieën op het terrein is woningbouw op deze locatie onaannemelijk en niet passend. Het toekennen van een voorkeursrecht voor een dergelijke functie is daarom onterecht. De besluiten zijn onvoldoende zorgvuldig voorbereid en zijn in strijd met de artikelen 3:2, 3:4 en 3:46 van de Awb. De beoordeling De gemeenteraad heeft het besluit genomen op basis van de Omgevingswet (Ow). Artikel 9.1, sub c, van deze wet biedt gemeenten de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken met het oog op toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Het volledige wettelijk kader is opgenomen in bijlage II bij dit advies.

2

De ontvankelijkheid Het bezwaarschrift is binnen de daarvoor geldende termijn ingediend. 1 De bezwaarschriften tegen het besluit van het college worden tevens aangemerkt als bezwaarschriften tegen het besluit van de raad van 23 september 2024. Er zijn geen gronden om het bezwaarschrift niet-ontvankelijk te verklaren. 2 Beoordeling door de commissie De commissie heeft bij het advies rekening gehouden met de standpunten van partijen. Ontbreken van inspraakmogelijkheid De bezwaarmakers hebben aangevoerd dat zij geen mogelijkheid hebben gekregen om een zienswijze in te dienen met betrekking tot het vestigen van het voorkeursrecht.3 De commissie merkt op dat in dit geval, gezien de vereiste spoed om speculatie te voorkomen en het belang van de gemeente om tijdig invloed te kunnen uitoefenen op de gebiedsontwikkeling, gebruik is gemaakt van de uitzondering op de hoorplicht.4 Het horen van belanghebbenden kan achterwege gelaten worden wanneer de vereiste spoed dit rechtvaardigt en wanneer het doel van het besluit een dergelijke procedure overbodig maakt.5 De commissie acht het beroep op deze uitzonderingen gerechtvaardigd. Ontoereikende motivering Bezwaarmakers hebben aangegeven dat in het besluit niet wordt duidelijk gemaakt waarom het voorkeursrecht op de percelen van toepassing is of welk doel hiermee wordt nagestreefd.

Het bedrijventerrein is meegenomen in het voorkeursrecht vanwege signalen van speculatie en de strategische ligging binnen de gebiedsontwikkeling dit is aangegeven door de vertegenwoordiger van de raad. Het bedrijventerrein vormt een belangrijk onderdeel van het plangebied en kan in de toekomst verschillende functies krijgen zoals intensievere bedrijvigheid, uitbreiding, of een combinatie met woningbouw. Het behouden van regie over deze gronden is volgens het gemeentebestuur essentieel. Daarnaast is uit regionaal onderzoek gebleken dat er behoefte is aan uitbreiding van bedrijventerreinen, ook in het gebied van bezwaarmaker. Het bedrijventerrein is benoemd als potentiële locatie voor grootschalige bedrijvigheid, huisvesting van arbeidsmigranten en woningbouw. Omdat nog niet duidelijk is hoe het bedrijventerrein zich zal ontwikkelen, is het voorkeursrecht nodig om in te kunnen spelen op verschillende scenario’s. Dit

Op grond van artikel 6:7, in samenhang gelezen met artikel 3:41 en artikel 6:8 van de Awb. Op grond van artikel 6:5 van de Awb. 3 Zoals bedoeld in artikel 4:8 van de Awb. 4 Zoals opgenomen in artikel 4:11 van de Awb. 5 Zoals bepaald in artikel 4:11, aanhef en sub a en c van de Awb. 1 2

3

voorkomt dat strategische gronden in handen van derden komen, wat de integrale gebiedsontwikkeling zou kunnen bemoeilijken. Het bedrijventerrein ligt gunstig binnen het plangebied, wat het aantrekkelijk maakt voor speculatieve aankopen. Het voorkeursrecht voorkomt dat ongewenste transacties plaatsvinden voordat de gemeente haar visie heeft uitgewerkt. De gemeente heeft een belangenafweging gemaakt tussen het algemene belang van regie op gebiedsontwikkeling en het individuele belang van de grondeigenaren. De belangen van de bezwaarmakers zijn niet genegeerd; het voorkeursrecht beperkt hen alleen in die zin dat de gemeente het eerste recht van koop heeft als zij besluiten hun grond te verkopen. Zij behouden hun eigendomsrechten en het recht op een marktconforme vergoeding bij verkoop. Daarnaast biedt bestaat de mogelijkheid tot ontheffing van het voorkeursrecht in specifieke gevallen, zoals wanneer de bestemming van de gronden en de aard van de transactie niet conflicteren met de gemeentelijke doelen. Dit is in het verleden al meerdere keren toegepast, ook voor gronden op het bedrijventerrein van bezwaarmakers. Het gemeentelijk belang om regie te houden, speculatie te voorkomen en een integrale gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, weegt zwaarder dan het individuele belang van grondeigenaren om vrijelijk te verkopen zonder voorkeursrecht.

Voor zover de bezwaarmaker van mening is dat het besluit tot het vestigen van het voorkeursrecht niet voldoende is gemotiveerd, dan wel dat het bestreden besluit hierdoor onvoldoende zorgvuldig of onderbouwd zou zijn, merkt de commissie op dat de hierboven uitgewerkte motivering als een aanvullende onderbouwing kan dienen op de reeds in het bestreden besluit opgenomen motivering. Deze nadere toelichting maakt inzichtelijk dat het voorkeursrecht in lijn is met de doelstellingen van de regels inzake het voorkeursrecht, en zorgvuldig is toegepast.6 Onrealistische toekomstfunctie Bezwaarmakers voeren aan dat de percelen zich bevinden op een bedrijventerrein met de bestemming "Bedrijventerrein-1" en dat woningbouw vanwege de milieucategorieën op het terrein onaannemelijk en niet passend is. Zij stellen dat het toekennen van een voorkeursrecht voor een dergelijke functie daarom onterecht is en dat het besluit onvoldoende zorgvuldig is voorbereid, in strijd met artikelen 3:2, 3:4 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Zoals ook in de voorgaande uitwerking van de bezwaargrond over de motivering is uiteengezet, heeft de gemeente het bedrijventerrein opgenomen in het voorkeursrecht vanwege signalen van speculatie en de strategische waarde binnen de bredere 6

Zoals opgenomen in hoofdstuk 9 van de Omgevingswet.

4

gebiedsontwikkeling. Hoewel de huidige functie "Bedrijventerrein-1" is en milieucategorieën bepaalde beperkingen kunnen opleveren voor woningbouw, staat dit het vestigen van een voorkeursrecht niet in de weg. Het voorkeursrecht biedt de gemeente juist de mogelijkheid om regie te houden over de toekomst van het gebied, waarbij verschillende scenario’s nog verkend kunnen worden. Bovendien heeft de gemeente, zoals aangegeven door de vertegenwoordiger van de raad, niet uitsluitend woningbouw als doel in dit gebied. Het bedrijventerrein biedt ook mogelijkheden voor intensievere bedrijvigheid, uitbreiding, of een combinatie van bedrijvigheid met woningbouw. Uit regionaal onderzoek is gebleken dat er vraag is naar grootschalige bedrijfsontwikkeling en huisvesting van arbeidsmigranten, functies die mogelijk in dit gebied een plaats kunnen krijgen. De wetgeving biedt voldoende ruimte voor het vestigen van een voorkeursrecht in situaties waarin de toekomst van een gebied nog niet volledig vaststaat, mits het gemeentelijk belang en de strategische noodzaak voldoende zijn onderbouwd. Zoals ook beschreven in de eerdere uitwerking, weegt het algemene belang van regie en het voorkomen van speculatie zwaarder dan het individuele belang van grondeigenaren.

De stelling dat het besluit in strijd is met artikelen 3:2 (zorgvuldigheid), 3:4 (evenredigheid) en 3:46 (deugdelijke motivering) van de Awb, wordt niet gevolgd. De gemeente heeft zorgvuldig gehandeld door rekening te houden met verschillende toekomstscenario’s en door het voorkeursrecht in te zetten als middel om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. De bezwaren met betrekking tot de onrealistische toekomstfunctie zijn niet gegrond. De hierboven gegeven motivering, samen met de eerdere uitwerking van de bezwaargrond over de ontoereikende motivering, verduidelijkt waarom het voorkeursrecht in dit geval rechtmatig en zorgvuldig is toegepast. Vergoeding proceskosten Bezwaarmaker heeft verzocht om vergoeding van de proceskosten. Vergoeding van proceskosten worden op verzoek van de belanghebbende uitsluitend door het bestuursorgaan vergoed, voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Nu het bestreden besluit in stand blijft, is er geen reden voor proceskostenvergoeding. Conclusie De commissie is van oordeel dat het van besluit van 9 juli 2024 van het college van B&W en het besluit van 23 september 2024 inzake de voorkeursrechtbeschikking voor het gebied Hoogkarspel Zuid, terecht is genomen.

De commissie adviseert de gemeenteraad de bezwaarschriften ongegrond te verklaren en de besluiten in stand te laten onder aanvulling van de motivering. 5

De commissie voor bezwaarschriften, de secretaris,

de voorzitter,

Mevrouw

De heer

Hoogkarspel, 13 januari 2025

6

Bijlage I: Juridisch kader Algemene wet bestuursrecht (Awb) Artikel 4:11 Het bestuursorgaan kan toepassing van de artikelen 4:7 en 4:8 achterwege laten voor zover: a. de vereiste spoed zich daartegen verzet; b. de belanghebbende reeds eerder in de gelegenheid is gesteld zijn zienswijze naar voren te brengen en zich sindsdien geen nieuwe feiten of omstandigheden hebben voorgedaan, of c. het met de beschikking beoogde doel slechts kan worden bereikt indien de belanghebbende daarvan niet reeds tevoren in kennis is gesteld.

Omgevingswet Artikel 9.1 1. De gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: c. in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan.

7