Bezwaarmaker 2 - advies bezwaarschriftencommissie Geredigeerd (2025-06)

openbare registers van het Kadaster. Op 12 juli 2024 treedt het voorkeursrecht in werking en werd het raadsbesluit ter inzage gelegd, waarover zienswijzen konden worden ingediend. Op 14 augustus 2024 heeft de heer , namens zijn cliënten de heer en mevrouw , bezwaar gemaakt tegen het besluit van het college. Op 23 september 2024 heeft de gemeenteraad de voorkeursrechtbeschikking genomen. De voorkeursbeschikking is op 27 september 2024 gepubliceerd in het gemeenteblad (officiëlebekendmakingen.nl) en ingeschreven in het kadaster, waardoor deze beschikking in werking trad. De bezwaren Onrechtmatige besluitvorming Het besluit om een voorkeursrecht op het perceel te vestigen is onvoldoende gemotiveerd en voldoet niet aan de wettelijke vereisten. Er is geen evenredige belangenafweging uitgevoerd en het besluit negeert de specifieke ruimtelijke ontwikkelingen van het perceel van bezwaarmaker. Gebrek aan noodzaak Het vestigen van een voorkeursrecht is onnodig, omdat de woonfunctie voor het perceel op korte termijn gerealiseerd zal worden. Herontwikkeling en woningbouw op het perceel is reeds concreet uitgewerkt en vastgelegd in een (ontwerp)bestemmingsplan. Dit maakt de voorkeursbeschikking overbodig, aangezien het doel van de gemeente (woningbouw) reeds wordt vervuld door het bouwplan van bezwaarmaker.

Er is onvoldoende onderbouwing dat het vestigen van een voorkeursrecht noodzakelijk is. Negatieve impact op het bedrijfsmodel Het vestigen van het voorkeursrecht belemmert de uitvoering van de plannen van bezwaarmakers. Het maakt het kiezen van een fiscaal- en investeringsaantrekkelijke rechtsvorm onmogelijk, omdat het perceel niet kan worden overgedragen aan een gelieerde derde. Daarnaast belemmert het gevestigde voorkeursrecht de vrijheid van overdracht van de woningen. Ontoereikende financiële onderbouwing Het besluit bevat geen onderbouwing van de financiële risico’s voor de gemeente, met name betreffende het vermogen om de woningen van bezwaarmakers eventueel te kopen. Hierdoor is niet zeker of het college een financieel verantwoord besluit heeft genomen. De beoordeling De gemeenteraad heeft het besluit genomen op basis van de Omgevingswet (Ow). Artikel 9.1, sub c, van deze wet biedt gemeenten de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken met het oog op toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Het volledige wettelijk kader is opgenomen in bijlage II bij dit advies.

2

De ontvankelijkheid Het bezwaarschrift tegen het besluit van 9 juli 2024 is op 14 augustus 2024 binnen de daarvoor geldende termijn ingediend. 1 Het bezwaarschrift tegen het besluit van het college wordt tevens aangemerkt als bezwaarschrift tegen het besluit van de gemeenteraad van 23 september 2024. Er zijn geen gronden om het bezwaarschrift niet-ontvankelijk te verklaren.2 Beoordeling door de commissie De commissie heeft bij het advies rekening gehouden met de standpunten van partijen en wat er op de hoorzitting is gezegd. Onrechtmatige besluitvorming Het voorkeursrecht is in dit geval gevestigd op grond van artikel 9.1, lid 1, onder c, van de Omgevingswet. Dit artikel biedt de gemeente de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen als in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie wordt toegedacht, en het gebruik van het perceel afwijkt van deze functie, terwijl deze functie nog niet in een bestemmingsplan, omgevingsvisie of programma is opgenomen. In deze situatie is het voorkeursrecht gericht op regie over het perceel in het kader van toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Hoewel een concept bestemmingsplan voor het perceel beschikbaar is, is dit plan nog niet vastgesteld door de raad en daarmee nog niet juridisch bindend.

Totdat het bestemmingsplan formeel is vastgesteld, biedt artikel 9.1, lid 1, onder c, voldoende grondslag voor de gemeente om een voorkeursrecht te vestigen. De aanwezigheid van een concept bestemmingsplan verandert niets aan de bevoegdheid van de gemeente om een voorkeursrecht te vestigen. Het voorkeursrecht heeft juist tot doel om de gemeente regie te geven over strategische gronden tijdens de planvormingsfase, zoals in de huidige situatie waarin het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld. De toekomstige functie van het perceel kan immers nog worden aangepast of aangevuld in de periode voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan. Bovendien biedt het voorkeursrecht de gemeente de mogelijkheid om strategische belangen te waarborgen bij eventuele verkoop van het perceel. Dit geldt ook als het concept bestemmingsplan grotendeels overeenkomt met het huidige gebruik of de toegedachte functie. Het voorkeursrecht is een preventief instrument en maakt het mogelijk om te anticiperen op eventuele belemmeringen in de realisatie van ruimtelijke doelen.

1 2

Op grond van artikel 6:7, in samenhang gelezen met artikel 3:41 en artikel 6:8 van de Awb. Op grond van artikel 6:5 van de Awb.

3

De bezwaarmaker stelt dat er geen evenredige belangenafweging is uitgevoerd. Uit de stukken blijkt echter dat de gemeente een belangenafweging heeft gemaakt tussen het algemene belang van regie op ruimtelijke ontwikkelingen en het individuele belang van de eigenaar om vrijelijk over het perceel te beschikken. Het voorkeursrecht beperkt de eigenaar slechts in die zin dat de gemeente een eerste recht van koop heeft bij verkoop van het perceel. De huidige bestemming blijft van kracht, en de eigenaar behoudt de vrijheid om het perceel conform de bestemming te gebruiken. Bovendien kan de eigenaar in specifieke gevallen ontheffing van het voorkeursrecht aanvragen, bijvoorbeeld bij een voorgenomen transactie die niet conflicteert met de gemeentelijke doelen. Deze mogelijkheden waarborgen dat de belangen van de eigenaar niet onevenredig worden geschaad. De aanwezigheid van een concept bestemmingsplan verandert niets aan de bevoegdheid van de gemeente om een voorkeursrecht te vestigen. Totdat het bestemmingsplan formeel is vastgesteld, biedt artikel 9.1, lid 1, onder c, van de Omgevingswet een toereikende juridische basis voor het voorkeursrecht. De stelling dat er geen evenredige belangenafweging heeft plaatsgevonden, wordt niet gevolgd.

De gemeente heeft een zorgvuldige afweging gemaakt tussen het algemene belang van regie over ruimtelijke ontwikkelingen en het individuele belang van de bezwaarmaker. De beperkte impact van het voorkeursrecht op de huidige rechten van de eigenaar is evenredig aan het algemene belang dat hiermee wordt gediend. Gebrek aan noodzaak De bezwaarmaker stelt dat het vestigen van een voorkeursrecht overbodig is, omdat de woonfunctie op het perceel reeds op korte termijn gerealiseerd zal worden. De herontwikkeling en woningbouw zijn volgens de bezwaarmaker al concreet uitgewerkt en vastgelegd in een (ontwerp)bestemmingsplan. Het bouwplan van de bezwaarmaker vervult volgens hem het gemeentelijke doel, waardoor een voorkeursrecht niet noodzakelijk is. De regels inzake het voorkeursrecht biedt gemeenten de mogelijkheid om regie te houden over strategische gronden die van belang zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen.3 Het voorkeursrecht is bedoeld om speculatie en ongewenste grondaankopen door derden te voorkomen. Daarnaast geeft het de gemeente de mogelijkheid om gronden tegen een marktconforme prijs te verwerven, zodat gemeentelijke doelen op lange termijn gewaarborgd blijven. De systematiek uit de Omgevingswet maakt het mogelijk om een voorkeursrecht te vestigen, zelfs als plannen voor herontwikkeling al concreet zijn.

3

Zoals opgenomen in hoofdstuk 9 van de Omgevingswet.

4

Hoewel het bouwplan van de bezwaarmaker mogelijk aansluit bij het gemeentelijke doel van woningbouw, sluit dit niet uit dat het voorkeursrecht noodzakelijk is. Dit voorkeursrecht is in dit geval onder meer gerechtvaardigd vanwege de volgende overwegingen: -

-

-

-

Het feit dat het bouwplan van de bezwaarmaker concreet is uitgewerkt en vastgelegd in een (ontwerp)bestemmingsplan, biedt geen garantie dat het ook daadwerkelijk zal worden uitgevoerd. Een vastgesteld bestemmingsplan of omgevingsplan kent geen uitvoeringsplicht. Onvoorziene omstandigheden, zoals financiële problemen, marktveranderingen of wijzigende eigendomsstructuren, kunnen ertoe leiden dat het plan niet wordt gerealiseerd. Het voorkeursrecht biedt de gemeente dan de mogelijkheid om in te grijpen en te voorkomen dat het perceel een andere functie krijgt of wordt verkocht aan een partij geen uitvoering geeft aan de gemeentelijke doelen. Het gemeentelijke belang gaat verder dan alleen de realisatie van woningbouw door de huidige eigenaar. Het voorkeursrecht waarborgt dat de gemeente regie houdt over de verdere ontwikkeling van het gebied, inclusief de mogelijkheid om strategische aanpassingen te doen als het plan van de bezwaarmaker om welke reden dan ook niet wordt uitgevoerd. Het perceel heeft een strategische ligging binnen het plangebied, mede vanwege de nabijheid van het treinstation. Deze ligging maakt het gebied aantrekkelijk voor speculatieve transacties. Door het voorkeursrecht te vestigen, voorkomt de gemeente dat de gronden zonder regie worden verkocht aan derden.

De vestiging van een voorkeursrecht is toegestaan zolang het gemeentelijke doel en de onderbouwing in lijn zijn met de wettelijke vereisten. In dit geval heeft de gemeente voldoende gemotiveerd dat het voorkeursrecht noodzakelijk is om haar regierol te waarborgen.

Het feit dat er reeds een concreet bouwplan is, maakt het voorkeursrecht niet overbodig. De gemeente heeft terecht geanticipeerd op mogelijke onzekerheden en de noodzaak om regie te houden over de verdere ontwikkeling van het gebied. De argumenten van de bezwaarmaker bieden geen grond om te concluderen dat de vestiging van het voorkeursrecht onrechtmatig of onnodig is. Negatieve impact op het bedrijfsmodel De bezwaarmaker stelt dat het voorkeursrecht de vrijheid van overdracht van de woningen beperkt en dat dit het businessmodel van de bezwaarmaker disproportioneel schaadt. Het voorkeursrecht legt inderdaad beperkingen op aan de vrije overdracht van de percelen. Dit betekent dat de eigenaar, alvorens over te gaan tot verkoop aan een derde, verplicht is om de percelen eerst aan de gemeente aan te bieden. Deze beperking is echter inherent aan het doel van het voorkeursrecht. 5

Het voorkeursrecht beperkt de overdraagbaarheid van het perceel, maar dit betekent niet dat het eigendomsrecht wordt aangetast of dat de eigenaar wordt belemmerd in de exploitatie van de woningen. In situaties waarin de eigenaar wil verkopen en dit in overeenstemming is met de gemeentelijke doelen, biedt de wet de mogelijkheid om ontheffing van het voorkeursrecht te vragen. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer woningen worden verkocht aan een partij die de bestemming en functie voortzet, zoals een koper die huurwoningen blijft exploiteren. Dit waarborgt dat het voorkeursrecht niet leidt tot onevenredige schade voor de eigenaar of tot belemmering van passende transacties. De beperking van de overdracht is een bewuste keuze binnen de systematiek van het voorkeursrecht en heeft als doel om de regie van de gemeente te waarborgen. Het belang van de gemeente om speculatie te voorkomen en strategische regie te houden bij de ontwikkeling van het gebied, weegt zwaarder dan het belang van de bezwaarmaker om zonder beperkingen woningen te kunnen verkopen. Daarbij blijft de gemeente verplicht een marktconforme prijs te betalen bij een eventuele aankoop. Bezwaarmakers hebben niet aannemelijk gemaakt dat het voorkeursrecht daadwerkelijk tot disproportionele schade leidt.

De beperking op de overdracht is relatief, omdat ontheffing mogelijk is en omdat het recht slechts in werking treedt bij een verkoopintentie. De exploitatie van huurwoningen wordt niet gehinderd. Bovendien heeft de gemeentelijke vertegenwoordiger tijdens de procedure expliciet aangegeven dat de gemeente altijd een marktconforme prijs zal bieden bij een eventuele transactie. Indien de verkoper niet tevreden is met het geboden bedrag, bestaat de mogelijkheid om via een gerechtelijke procedure een prijsvaststelling te verkrijgen. Hoewel het voorkeursrecht de overdraagbaarheid van de woningen beperkt, zijn deze beperkingen gerechtvaardigd en proportioneel gezien de doelstellingen van het voorkeursrecht.4 De stelling dat het voorkeursrecht disproportionele schade toebrengt aan het businessmodel van bezwaarmakers wordt niet gevolgd. Ontoereikende financiële onderbouwing De bezwaarmaker stelt dat het besluit tot het vestigen van het voorkeursrecht geen onderbouwing bevat van de financiële risico’s voor de gemeente, met name met betrekking tot het vermogen om de woningen van de bezwaarmaker eventueel te kopen. Volgens de bezwaarmaker is hierdoor niet zeker of het college een financieel verantwoord besluit heeft genomen.

4

Zoals opgenomen in hoofdstuk 9 van de Omgevingswet.

6

Het vestigen van een voorkeursrecht brengt geen directe aankoopverplichting met zich mee. Het voorkeursrecht zoals opgenomen in de Omgevingswet legt alleen vast dat de gemeente een eerste recht van koop heeft wanneer de grondeigenaar besluit zijn grond te verkopen.5 Er is geen verplichting voor de gemeente om gronden direct aan te kopen of om hiervoor reeds op voorhand financiële middelen te reserveren. Indien de gemeente daadwerkelijk besluit tot aankoop over te gaan, wordt pas op dat moment een afweging gemaakt over de financiële haalbaarheid. Dit gebeurt binnen de context van het desbetreffende aankoopbesluit. Bij de beoordeling zal de gemeente rekening houden met de beschikbare middelen en haar financiële situatie.6 De wetgeving inzake het voorkeursrecht stelt geen expliciete eis dat de gemeente bij het vestigen van een voorkeursrecht haar financiële positie volledig moet onderbouwen. Hoewel de gemeente bij vestiging van een voorkeursrecht niet verplicht is volledige financiële dekking te hebben, is zij voorbereid op eventuele toekomstige aankopen. Het enkele feit dat de gemeente het recht vestigt, impliceert dat zij vertrouwen heeft in haar vermogen om eventuele aankopen op een later moment te kunnen realiseren, indien deze in lijn zijn met de gemeentelijke doelen. De rechtmatigheid van het besluit wordt hierdoor niet aangetast.

Het gemeentelijke belang om regie te houden over het plangebied en speculatie te voorkomen, weegt zwaarder dan de vermeende onzekerheid over de financiële uitvoerbaarheid. Het ontbreken van een uitgebreide financiële onderbouwing bij het vestigen van het voorkeursrecht doet geen afbreuk aan de rechtmatigheid van het besluit. De gemeente heeft voldoende aangetoond dat zij over de middelen en mogelijkheden beschikt om uitvoering te geven aan het voorkeursrecht indien dat nodig is. Vergoeding proceskosten Bezwaarmaker heeft verzocht om vergoeding van de proceskosten. Vergoeding van proceskosten worden op verzoek van de belanghebbende uitsluitend door het bestuursorgaan vergoed, voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Nu het bestreden besluit in stand kan blijven, is er geen reden voor proceskostenvergoeding.

5 6

Artikel 9.7 van de Omgevingswet. Zoals vereist is op grond van artikel 3:4 Awb (evenredigheid) en artikel 4:84 Awb (beleidstoepassing).

7

Bijlage I: Verslag hoorzitting Hoorzitting: 2 december 2024 om 16:00 uur Onderwerp: Voorkeursrechtbeschikking Hoogkarspel Zuid Aanwezig: Bezwaarmakers: De heer Mevrouw De heer

(grondeigenaar) (grondeigenaar) (advocaat bezwaarmakers)

Namens de gemeenteraad: Mevrouw Bezwaarschriftencommissie: De heer (voorzitter) De heer (lid) Mevrouw (lid) Mevrouw (secretaris) De voorzitter opent de hoorzitting en de aanwezigen stellen zich voor. De voorzitter legt de procedure uit. De voorzitter geeft de bezwaarmakers het woord. De advocaat overlegt spreekaantekeningen die als bijlage aan dit verslag zijn toegevoegd. De advocaat geeft aan dat de herontwikkeling in lijn is met de plannen van zijn cliënten (hierna: de bezwaarmakers). Perceel H451 is aangewezen met voorkeursrecht vanwege mogelijke toekomstige herontwikkeling, met nadruk op woningbouw. Bezwaarmakers hebben concrete plannen voor de bouw van twaalf woningen, waarvan een deel voor senioren en een beheerderswoning. De plannen van bezwaarmakers zijn al sinds 30 maart 2020 in behandeling en sluiten exact aan bij het beoogde doel van de gemeente. De verwachting is dat het bestemmingsplan binnen zeer korte termijn wordt vastgesteld. Na vaststelling is er geen sprake meer van een afwijkend gebruik. Volgens de Omgevingswet is het vestigen van een voorkeursrecht alleen toegestaan in uitzonderlijke gevallen, zoals bij een moderniseringslocatie. Een moderniseringslocatie betreft een gebied waar de kwaliteit van de bebouwing onacceptabel is, en waar een herstructurering gewenst is.

Dit is hier niet aan de orde; het perceel voldoet aan de kwaliteitsnormen en betreft een reguliere woningbouwontwikkeling. Volgens de jurisprudentie is het vestigen van een voorkeursrecht alleen toegestaan wanneer er sprake is van een bestemming die wezenlijk andere gebruiksvormen mogelijk maakt. Dit is hier niet het geval; de bestemming woningbouw blijft ongewijzigd. Er is geen 9

noodzaak om een voorkeursrecht te vestigen, omdat het gebruik van het perceel overeenkomt met de beoogde ontwikkeling. Het voorkeursrecht belemmert de financiële en fiscale mogelijkheden van bezwaarmakers om de woningen te realiseren. De exploitatie wordt onmogelijk gemaakt omdat het perceel niet aan een gelieerde derde kan worden overgedragen. Bezwaarmakers zouden het perceel moeten verkopen aan de gemeente, wat het businessmodel ernstig schaadt. De gemeente heeft onvoldoende weerstandscapaciteit aangetoond om het voorkeursrecht financieel te kunnen dragen. Het vestigen van een voorkeursrecht brengt kosten met zich mee die op dit moment niet goed zijn onderbouwd. Bezwaarmakers wachten al 2,5 jaar op een besluit op de aanvraag en zij hebben vertragingen ervaren door veranderende omstandigheden en mediatie met buren. Het besluit van de gemeente schaadt de contractsvrijheid van bezwaarmakers en brengt verdere onzekerheid. De plannen van cliënt zijn concreet en in lijn met de gemeentelijke visie op woningbouw. Het vestigen van een voorkeursrecht is overbodig en disproportioneel gezien het gebrek aan afwijking van de beoogde functie. Het besluit leidt tot onnodige schade voor cliënt, terwijl het geen meerwaarde oplevert voor de regievoering door de gemeente. Mevrouw verwijst naar het verweerschrift, waar op een groot deel van de bezwaargronden wordt gereageerd.

De voorzitter vraagt te reageren op het nu van het vestigen van het voorkeursrecht, gelet op de beoogde bestemming. Mevrouw legt uit dat er zorgvuldig is nagedacht over het vestigen van het voorkeursrecht op deze locatie. De locatie ligt dichtbij het station en wordt gezien als het centrum van de gebiedsontwikkeling. Dit maakt het aannemelijk dat hier in de toekomst verdichting kan plaatsvinden, meer dan in het huidige plan dat door bezwaarmakers aan de gemeenteraad is voorgelegd. Daarnaast is een aanzienlijk deel van de locatie bestemd als groen, wat mogelijkheden biedt voor intensivering van het gebruik. Deze factoren hebben geleid tot de keuze om hier een voorkeursrecht te vestigen. Het vestigen van het voorkeursrecht heeft in eerste instantie weinig invloed, aangezien het huidige plan voorziet in huurwoningen. Er is echter aangegeven dat, als verhuur niet mogelijk blijkt, er een wens kan ontstaan om de woningen te verkopen. In dat geval moeten de woningen eerst aan de gemeente worden aangeboden, of kan een ontheffing worden gevraagd om de woningen aan een andere partij te verkopen. Wanneer woningen worden aangeboden, maakt het college eerst de afweging of het tot aankoop wil overgaan. Indien dat het geval is, wordt een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur, waarna een marktconform bod wordt uitgebracht. Eigenaren 10

hebben vervolgens de mogelijkheid om een tegenbod te doen. Als partijen niet tot overeenstemming komen, kan de kwestie aan de rechtbank worden voorgelegd voor een definitieve uitspraak over de waarde. Het voorkeursrecht kan hierdoor een beperking vormen voor de vrije verkoop van de woningen. Wat betreft de financiële draagkracht om gronden aan te kopen, benadrukt mevrouw dat het de gemeente vrij staat om hierover te onderhandelen en eventuele financiering bij de aan te vragen. Naast de gemeentelijke begroting kunnen ook andere middelen worden ingezet voor dergelijke aankopen. Voor het vestigen van een voorkeursrecht is het niet noodzakelijk om aan te tonen dat er op dat moment voldoende financiële middelen beschikbaar zijn om tot aankoop over te gaan. De voorzitter vraagt of het plan van de bezwaarmakers, nadat het is uitgevoerd, ruimte laat voor verdere intensivering. Mevrouw geeft aan dat er theoretisch nog gebouwd zou kunnen worden, bijvoorbeeld in de achtertuin van de beheerderswoning en rondom de woningen. De heer merkt echter op dat hoewel het technisch mogelijk is om extra woningen toe te voegen, er in de praktijk geen woningen in achtertuinen zullen worden gebouwd. De voorzitter vraagt aan de worden uitgevoerd.

of het zeker is dat het plan daadwerkelijk zal

De advocaat antwoordt dat de plannen zeer concreet zijn; er zijn zelfs al aannemersprijzen opgevraagd. Daarentegen zijn de plannen van de gemeente volgens hem niet concreet, omdat er alleen wordt gesproken over een woningbouwprogramma, zonder duidelijke aanwijzing dat er specifiek op deze locatie gebouwd zal worden. Mevrouw benadrukt dat een vastgesteld bestemmingsplan geen uitvoeringsplicht met zich meebrengt, waardoor er geen garantie is dat het plan zal worden gerealiseerd. De advocaat voegt hieraan toe dat het echter zeer onwaarschijnlijk is dat het plan van de bezwaarmakers niet zal worden uitgevoerd, omdat de bezwaarmakers al zoveel voorbereidingen hebben getroffen en klaar zijn om te beginnen. De advocaat vraagt of er een mogelijkheid bestaat om te praten over een uitzondering op het perceel. De voorzitter geeft aan dat hij openstaat voor een harmonieuze oplossing, maar dat de vertegenwoordiger van de raad en de advocaat met hun cliënten om tafel moeten gaan zitten. De voorzitter sluit de hoorzitting en legt de verdere procedure uit.

11

Bijlage II: Juridisch kader Omgevingswet Artikel 9.1 1. De gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: c. in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Artikel 9.7 Een vervreemder gaat niet over tot vervreemding dan nadat hij de rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd in overeenstemming met paragraaf 9.2.3 in de gelegenheid heeft gesteld het goed te verkrijgen.

12