B3 - Nota inspraak Woonprogramma Drechterland 2026-2030 (2026-01)

Nota van Inspraak – Woonprogramma Drechterland 2026-2030 Datum: 09 december 2025 Inleiding Het concept Woonprogramma Drechterland 2026-2030 heeft ter inzage gelegen. Gedurende deze inzageperiode kon eenieder schriftelijk of digitaal een inspraakreactie indienen op het conceptdocument. De conceptversie is gepubliceerd via officiële bekendmakingen en onder de aandacht gebracht via het participatieplatform samen.drechterland.nl. Tijdens de inspraakperiode zijn meerdere inspraakreacties ontvangen. Daarnaast zijn enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd op basis van interne beoordeling. In het kader van de geldende privacywetgeving (Algemene Verordening Gegevensbescherming, AVG) zijn persoonsgegevens van natuurlijke personen geanonimiseerd in deze nota.

Beoordeling ingekomen inspraakreactie Beoordeling ingekomen inspraakreactie Inspraakreactie nr. 1 – Woningstichting Het Grootslag en De Woonschakel Samenvatting van de reactie: De woningcorporaties spreken hun steun uit voor de ambitie om 1.000 woningen te bouwen tot 2030, maar plaatsen kanttekeningen bij de uitvoerbaarheid en de financiële haalbaarheid. De reactie valt uiteen in vijf hoofdthema’s: 1. Regionale opgave en doelgroepen: De corporaties missen de explicitering dat er ook gebouwd wordt voor de overloop uit de regio (MRA), zoals in de Woondeal staat. Daarnaast vragen zij aandacht voor het feit dat de wens voor 'grondgebonden wonen' voor veel inkomensgroepen financieel onhaalbaar is en pleiten zij voor meer variatie (ook appartementen) in nieuwe wijken. 2. Realisatie en Planning: Er wordt gevraagd om een concrete projectenlijst en ambtelijke capaciteit om de 1.000 woningen daadwerkelijk te realiseren. Tevens constateren zij een discrepantie tussen de genoemde plancapaciteit (3.760 woningen) en de doelstelling tot 2030. 3. Betaalbaarheid en Middenhuur: De corporaties waarschuwen dat levensloopbestendige grondgebonden woningen kostbaar zijn (brede beukmaat). Zij stellen voor de oppervlakte-eis voor middenhuur (nu

70m²) gelijk te trekken met goedkope koop (50m²-80m²) om projecten haalbaar te houden. 4. Aandachtsgroepen en Leefbaarheid: De corporaties uiten ernstige zorgen over de leefbaarheid in wijken met veel sociale huur. De begeleiding van kwetsbare doelgroepen schiet tekort, wat het draagvlak ondermijnt. Zonder verbetering van deze begeleiding dreigen zij de toewijzing aan deze groepen te moeten stoppen. 5. Duurzaamheid: De ambitie 'energieneutraal in 2040' wordt als onrealistisch gezien (landelijk is 2050). Tevens is de tekst dat corporaties "streven naar energielabel A" feitelijk onjuist, aangezien zij dit gemiddelde al bereikt hebben. Reactie van het college: Het college dankt de woningcorporaties voor hun uitgebreide en constructieve reactie. Als strategische partners zijn zij onmisbaar voor de uitvoering van dit programma. 

Ad 1 (Regionale opgave & Woningtype): De voorkeur van inwoners is leidend geweest voor de analyse, maar het college erkent dat betaalbaarheid dwingt tot creatieve oplossingen. Het programma sluit appartementen of geclusterde vormen zeker niet uit; sterker nog, voor ouderen en starters is dit noodzakelijk om de doorstroming te bevorderen.



Ad 2 (Planning): De plancapaciteit betreft de lange termijn (ook na 2035). De focus ligt op de realisatie van woningen tot 2030. De plannen die in planvorming zitten zijn openbaar te zien via monitor plancapaciteit. Deze plannen zijn ondertussen ook gedeeld met de corporatie(s). Wij zullen tijdens de gesprekken voor de prestatieafspraken meer inzicht geven in de concrete plannen om de investeringsplanning van de corporaties te faciliteren.



Ad 3 (Middenhuur eisen): Het college verlaagd de kwaliteitseis van de middenhuurwoningen van 70m² naar 65m². Het programma biedt de mogelijkheid om in overleg af te wijken van minimale oppervlaktes bij specifieke woonconcepten of als de haalbaarheid in het geding is. Het college is van mening dat dit voldoende ruimte biedt voor maatwerk.



Ad 4 (Kwetsbare groepen & Leefbaarheid): Het college neemt het signaal over de druk op de leefbaarheid en het tekort aan begeleiding uiterst serieus. De huisvesting van aandachtsgroepen is een gezamenlijke opgave. Wij erkennen dat 'stenen stapelen' alleen niet genoeg is. De begeleiding van deze doelgroepen wordt wat het college betreft een expliciet punt van overleg wordt in de prestatieafspraken.

Het idee van een 'woonschool' nemen we mee als mogelijke uitwerking in binnen de prestatieafspraken. 

Ad 5 (Duurzaamheid): De constatering dat de corporaties reeds gemiddeld energielabel A hebben, is correct en een compliment waard. Wij zullen de tekst hierop aanpassen. De ambitie van 2040 (uit het Pact van Westfriesland) blijft als stip op de horizon staan, maar wij erkennen dat de nationale lijn (2050) voor corporaties leidend is voor hun investeringsritme. In de prestatieafspraken maken we hier reële afspraken over.

Gevolg voor het Woonprogramma: ➤ Tekstuele aanpassing: De passage over 'streven naar energielabel A' bij corporaties worden gewijzigd. ➤ Wijziging: De oppervlakte-eis voor middenhuur wordt verlaagd naar 65m², verder verwijzen wij naar de bestaande afwijkingsmogelijkheid.

Beoordeling ingekomen inspraakreactie Inspraakreactie nr. 2 – BPD Ontwikkeling B.V. (namens marktpartijen Hoogkarspel Zuid) Samenvatting van de reactie: BPD ondersteunt de ambitie voor 2/3 betaalbaar bouwen, maar waarschuwt dat een stapeling van lokale regels de haalbaarheid en snelheid van woningbouw in gevaar brengt. Zij doen concrete verbetervoorstellen: 1. Flexibiliteit in oppervlaktes: BPD verzoekt de eis van gemiddeld 65 m² voor goedkope koop te laten vervallen en te werken met een bandbreedte (49-80 m²). Zij stellen dat kwaliteit ook zit in plattegrond en lichtinval, niet alleen in meters. 2. Productdifferentiatie: De huidige prijsgrenzen liggen te dicht bij elkaar, wat leidt tot een weinig onderscheidend aanbod. BPD pleit voor ruimere segmenten. 3. Middenhuur: De eisen voor middenhuur (voorkeur corporaties, instandhoudingstermijnen, geen huuraanpassing bij mutatie, minimaal 70 m²) maken investeringen door marktpartijen onhaalbaar. BPD vraagt om meer ruimte voor beleggers/ontwikkelaars. 4. Toegankelijkheid (BAT-1): De verplichting dat alle appartementen nultreden (BAT-1) moeten zijn, drijft de bouwkosten (liften, bruto-netto

verhouding) op en is niet nodig voor starters. BPD stelt een mix van BAT-1 en BAT-3 voor, conform het Westfries Woonzorgpact. 5. Grondprijzen: BPD merkt op dat voor Hoogkarspel-Zuid de grondprijzen worden bepaald door de sluitende grondexploitatie en niet door de gemeentelijke prestatieafspraken. Reactie van het college: Het college waardeert de reactie van BPD (namens de marktpartijen) als belangrijke partners in de gebiedsontwikkeling Hoogkarspel-Zuid. Wij delen de zorg dat regels de haalbaarheid niet in de weg mogen staan, maar houden vast aan onze kwaliteitseisen. 

Ad 1 (Oppervlaktes): Het college houdt vast aan de eis van gemiddeld 65 m² per project voor goedkope koop. Wij willen voorkomen dat er eenzijdig (te) kleine woningen worden gerealiseerd. Echter, het Woonprogramma biedt reeds de mogelijkheid om in overleg af te wijken van minimale oppervlaktes bij specifieke woonconcepten en indien een project financieel onhaalbaar is.



Ad 2 (Differentiatie): De prijsgrenzen zijn gebaseerd op de betaalbaarheid voor de doelgroep. Het verruimen van de segmenten riskeert dat woningen te duur worden voor de beoogde starters. Wij handhaven de grenzen, maar staan open voor het gesprek ("open boeken") als dit nodig is voor de haalbaarheid. Dit wordt expliciet als optie gegeven in het Woonprogramma.



Ad 3 (Middenhuur): Het college kiest bewust voor een sterke rol van corporaties in de middenhuur om betaalbaarheid op de lange termijn (15+ jaar) te borgen. Wij erkennen dat dit rendement drukt voor commerciële beleggers. Indien corporaties de middenhuurwoningen niet willen/kunnen afnemen, staat het marktpartijen vrij dit te doen, mits zij voldoen aan de gestelde exploitatie-eisen. Het verbod op huuraanpassing bij mutatie wordt uit het woonprogramma verwijderd. De kwaliteitseis van 70 m² wordt verlaagd naar 65 m²; voor kleinere woningen verwijzen wij naar de afwijkingsmogelijkheden in het Woonprogramma.



Ad 4 (Toegankelijkheid BAT-1): Het college erkent dat een 100% BAT-1 eis voor alle appartementen, dus ook voor bijvoorbeeld bebo’s, kostenverhogend werkt en niet altijd functioneel noodzakelijk is. Het college is wel van mening dat de BAT-1 eis juist woningen ook in de toekomst bereikbaar maakt voor meer doelgroepen dan waar zij eerder voor bedoeld. De BAT-3 eis waarover de ontwikkelende partijen spreken is daarnaast een zwaardere eis. De gemeente Drechterland

heeft doelstellingen op het toevoegen van nultredewoningen in de gemeente t.b.v. ouderenhuisvesting en laat de eis in stand, met uitzondering op de bebo’s of bijzondere woonprojecten (zoals in het woonprogramma aangegeven). 

Ad 5 (Grondprijzen): Dit is een correcte constatering. Bij private ontwikkelingen zijn de gemeentelijke grondprijzen voor sociale huur een richtlijn voor de waardebepaling, maar geen harde leveringsvoorwaarde van de gemeente zelf, dit kan immers niet afgedwongen worden. Voor de gemeente is dit echter wel het uitgangspunt voor wat gerekend kan worden qua realistische grondprijs voor sociale huurwoningen.

Gevolg voor het Woonprogramma: ➤ Tekstuele aanpassing: De passage over de verplichting van BAT-1 voor alle appartementen wordt genuanceerd door een uitzondering toe te voegen voor bebo’s. ➤ Wijziging: De oppervlakte-eis voor middenhuur wordt verlaagd naar 65m², verder verwijzen wij naar de bestaande afwijkingsmogelijkheid. ➤ Wijziging: Geen huuraanpassing bij mutatie wordt verwijderd onder de regels voor middenhuur. ➤ Wijziging: De grondprijzen zijn een uitgangspunt.

Beoordeling ingekomen inspraakreactie Inspraakreactie nr. 3 – Bouwbedrijf C.L. Hof Samenvatting van de reactie: Bouwbedrijf Hof vraagt aandacht voor de financiële haalbaarheid van projecten en pleit voor "haalbare betaalbaarheid". De reactie bevat vier kernpunten: 1. Projectomvang 30% sociaal: De grens van 12 woningen voor de verplichting van 30% sociale huur wordt als financieel onhaalbaar en inefficiënt (versnipperd bezit) gezien. Hof stelt voor deze grens te verhogen naar 25 woningen. 2. Rol private beleggers: Hof maakt bezwaar tegen de exclusieve voorkeur voor woningcorporaties. Zij stellen dat marktpartijen ook bereid zijn sociale huur (langjarig) te exploiteren en dat het uitsluiten

van deze partijen projecten vertraagt of onhaalbaar maakt ("gedwongen winkelnering"). 3. Flexibiliteit per kern: In kernen waar al meer dan 30% sociale huur is, of waar geen behoefte is, zou flexibeler omgegaan moeten worden met de eis. Hof pleit hier voor uitwisselbaarheid tussen sociale huur en goedkope/betaalbare koop. 4. Doorstroming: De inspreker benadrukt dat het bouwen van duurdere woningen verhuisketens op gang brengt, waardoor er uiteindelijk ook sociale huurwoningen vrijkomen. Dit effect moet niet onderschat worden. Reactie van het college: Het college onderschrijft het belang van haalbare plannen; zonder rendement wordt er immers niet gebouwd. Echter, de noodzaak voor betaalbare woningen dwingt tot scherpe kaders. 

Ad 1 (Grens 12 woningen): Het college houdt vast aan de grens van 12 woningen voor de toepassing van de differentiatie-eis. Veel ontwikkelingen in de kernen van Drechterland zijn kleinschalig (tussen 12 en 25 woningen). Het ophogen van de grens naar 25 zou betekenen dat we bij een substantieel deel van de projecten geen sturing hebben op sociale woningbouw. Indien een project aantoonbaar niet haalbaar is, biedt het Woonprogramma reeds de mogelijkheid om met onderbouwing van open boeken af te wijken.



Ad 2 (Private beleggers): Het Woonprogramma spreekt een voorkeur uit voor woningcorporaties (Het Grootslag/De Woonschakel) vanwege hun maatschappelijke taak en langjarige zekerheid. Het college sluit private beleggers echter niet uit. In de randvoorwaarden staat expliciet dat indien corporaties de woningen niet overnemen, de initiatiefnemer deze zelf (of via een belegger) kan exploiteren, mits wordt voldaan aan de voorwaarden (o.a. 25 jaar instandhouding, toewijzing via Woonmatch). Maar de voorkeursvolgorde blijft gehandhaafd.



Ad 3 (Flexibiliteit kernen): De regionale opgave (Woondeal) en de lokale behoefte vragen om een forse toevoeging van sociale huur en betaalbare koop. Dit hoeft niet tot een beleidswijziging te leiden, maar is onderdeel van de uitvoering.



Ad 4 (Doorstroming): Het klopt dat doorstroming effectief is, en daarom zetten we ook in op aantrekkelijke seniorenwoningen (nultreden) om verhuisketens te starten. Dit is echter een aanvulling op, en geen vervanging van, de harde eis om direct betaalbare

woningen toe te voegen voor starters en lagere inkomens die nu klem zitten. Gevolg voor het Woonprogramma: ➤ geen aanpassing van het woonprogramma

Beoordeling ingekomen inspraakreactie Inspraakreactie nr. 4 – OVD Vastgoedontwikkeling Samenvatting van de reactie: OVD stelt voor om de oppervlakte-eis voor 'goedkope koop' te verlagen naar minimaal 50 m², in plaats van de huidige bandbreedte (50-80 m²) met een gemiddelde van 65 m² per project. Zij stellen dat de combinatie van prijsgrenzen en deze oppervlakte-eis projecten financieel onhaalbaar maakt en verwijzen naar het beleid van buurgemeente Stede Broec als voorbeeld. Reactie van het college: Het college begrijpt de financiële uitdaging die de combinatie van prijs- en oppervlakte-eisen met zich meebrengt. Echter, wij kiezen in Drechterland bewust voor kwaliteit en toekomstbestendigheid. Een gemiddelde van 65 m² voorkomt dat er eenzijdig (te) kleine woningen worden gerealiseerd die op termijn minder courant zijn. Wel erkennen wij dat de haalbaarheid niet in het geding mag komen. Indien een ontwikkelaar met 'open boeken' kan aantonen dat een project met een gemiddelde van 65 m² niet te financieren is, biedt het Woonprogramma de mogelijkheid om (via het college) af te wijken van deze eis. Dit biedt voldoende ruimte voor maatwerk zonder de algemene norm te verlagen. Gevolg voor het Woonprogramma: ➤ Geen wijziging: De eis van gemiddeld 65 m² per project blijft gehandhaafd als uitgangspunt. Maatwerk is mogelijk via de bestaande afwijkingsbepaling.

Beoordeling ingekomen inspraakreactie Inspraakreactie nr. 5 – Scholtens Projecten Samenvatting van de reactie: Scholtens onderschrijft de ambities, maar waarschuwt voor de stapeling van eisen die de haalbaarheid van de 1.000 woningen onder druk zetten. Hun punten:

1. Oppervlaktes: Pleidooi voor bandbreedtes en kwaliteitsregels (licht/buitenruimte) in plaats van harde m²-gemiddelden. 2. Middenhuur: De stapeling van eisen (aanbiedplicht corporatie, instandhouding, geen mutatiehuur) beperkt uitvoerbaarheid. Vraag om expliciete ruimte voor private beleggers en koop in het middensegment. 3. Regelgeving: Flexibiliteit gevraagd bij anti-speculatiebeding (i.v.m. hypotheekregels) en differentiatie bij de BAT-1 eis (niet alle startersappartementen hoeven nultreden te zijn). 4. Locatie: Verzoek om een locatie expliciet op te nemen als reële kernlocatie voor gefaseerde ontwikkeling die past binnen de 2/3betaalbaar kaders. Reactie van het college: Het college waardeert de constructieve houding van Scholtens en hun bereidheid om binnen de Drechterlandse kaders (2/3 betaalbaar) te ontwikkelen. 

Ad 1 & 2 (Oppervlaktes & Middenhuur): Het college handhaaft de eis van gemiddeld 65 m² per project voor goedkope koop om te voorkomen dat er eenzijdig kleine woningen worden gerealiseerd. Wel komen we tegemoet aan de bezwaren rondom middenhuur om de haalbaarheid te vergroten. De minimale oppervlakte-eis voor middenhuur wordt verlaagd van 70 m² naar 65 m². Daarnaast wordt het verbod op huuraanpassing bij mutatie uit het programma verwijderd. Wat betreft private beleggers: onze voorkeur blijft liggen bij corporaties voor de lange termijn borging, maar het programma sluit marktpartijen niet uit als corporaties niet willen of kunnen afnemen, mits voldaan wordt aan de exploitatie-eisen. Mochten projecten desondanks financieel niet haalbaar blijken, staat de weg open om met 'open boeken' in gesprek te gaan over afwijkingen.



Ad 3 (BAT-1 & Anti-speculatie): Het college erkent dat een generieke BAT-1 verplichting voor alle gestapelde bouw kostenverhogend kan werken. Wij handhaven de eis voor reguliere appartementen om onze doelstellingen voor ouderenhuisvesting te halen, maar voegen een uitzondering toe voor beneden-boven woningen (bebo's). Overigens merken wij op dat de door insprekers genoemde BAT-3 eis in zwaarder is dan BAT-1.



Ad 4 (Locatie): Het Woonprogramma stelt de beleidskaders vast en wijst in de basis geen specifieke ontwikkellocaties aan die nog geen

planologische status hebben. Initiatieven worden via de reguliere 'Intaketafel' beoordeeld op wenselijkheid en prioriteit. Gevolg voor het Woonprogramma: ➤ Tekstuele aanpassing: De passage over de verplichting van BAT-1 voor alle appartementen wordt genuanceerd door een uitzondering toe te voegen voor bebo’s. ➤ Wijziging: De oppervlakte-eis voor middenhuur wordt verlaagd naar 65m² en het verbod op huuraanpassing bij mutatie wordt verwijderd.

Beoordeling ingekomen inspraakreactie Inspraakreactie nr. 6 – Stichting Philadelphia Zorg Samenvatting van de reactie: Philadelphia geeft aan op zoek te zijn naar een passende woonlocatie voor hun oudere doelgroep en heeft een programma van eisen bijgevoegd. Zij vragen of deze huisvestingswens een plek kan krijgen in het programma. Reactie van het college: Het college verwelkomt de interesse van Philadelphia. In het Woonprogramma is een specifieke opgave opgenomen voor de realisatie van woningen geschikt voor ouderen. De vraag van Philadelphia sluit aan bij deze ambitie. Het Woonprogramma zelf wijst echter geen locaties toe aan specifieke aanbieders. Wij nodigen Philadelphia graag uit voor een gesprek. Gevolg voor het Woonprogramma: ➤ Geen tekstuele wijziging.