241014 Eindrapport Feitenonderzoek Houterweg

42 43 44 45 46

Mail beleidsadviseur RO aan planeconoom, wethouder Besseling en financieel adviseur, RE: Grond Houterweg, 20-3-2017. Mail financieel adviseur aan beleidsadviseur RO, planeconoom en wethouder Besseling, RE: Grond Houterweg, 20-3-2017. Mail planeconoom aan beleidsadviseur RO, wethouder Besseling en financieel adviseur, RE: Grond Houterweg, 20-3-2017. Mail wethouder Besseling aan planeconoom, financieel adviseur en beleidsadviseur RO, RE: Grond Houterweg, 20-3-2017. Mail beleidsadviseur RO aan planeconoom, wethouder Besseling en financieel adviseur, RE: verkoop Houterweg, 21-3-2017.

20

Feitenonderzoek Houterweg voorbeelden gegeven, maar je kunt je voorstellen dat er nog meer mogelijkheden zijn. Ik vermoed dan ook dat dit bewust zo is opgenomen, om op deze manier enige ruimte te behouden.47 4 april 2017: Advies betalingsregeling voor college A

Op basis van deze inzichten is een collegeadvies opgesteld met betrekking tot de betalingsregeling, waarin de interne adviezen zijn meegenomen dat de lening vanuit publiek gegeven kan worden evenals het advies het presidium te informeren. In het collegeadvies staat:48 Inleiding c.q. aanleiding Op 30 januari besloot u een perceel grond aan de Houterweg (eerdere locatie nieuw gemeentehuis) te verkopen aan mevrouw M., eigenaresse van een bedrijf. Zij is bereid hiervoor de boekwaarde van € 297.316,-- te betalen. Vraagstelling / inhoud Mevrouw is vervolgens op zoek gegaan naar een investeerder. Die heeft zij gevonden, maar niet voor het gehele bedrag. Daarom doet zij het volgende voorstel: -

10% aanbetalen bij het tekenen van de koopovereenkomst 60% bij de definitieve overdracht op 2 januari 2018 (nadat huidige huurder de perenoogst binnen heeft en archeologische quickscan (kosten koper) is uitgevoerd) 30% aflossen binnen 5 jaar (met rente)

Wettelijk en beleidskader Het voorstel om 10% aan te betalen en 60% bij de definitieve overdracht levert geen probleem op. De aflossing van het restant bedrag in vijf jaar ligt gecompliceerder. Deze constructie betekent namelijk dat er in feite sprake is van een geldlening voor het deel dat niet gelijk wordt betaald (ca. € 87.000).Volgens het door de raad vastgestelde treasurystatuut en het door u vastgestelde leningen- en borgstellingenbeleid kan de gemeente alleen onder bepaalde voorwaarden leningen voor publieke taken verstrekken. Zie tekst hieronder: Uit treasurystatuut: Artikel 2 Uitgangspunten risicobeheer Met betrekking tot risicobeheer gelden de volgende algemene uitgangspunten: 1.De gemeente verstrekt in beginsel geen leningen of garanties uit hoofde van de publieke taak, tenzij de aanvrager voldoet aan de voorwaarden genoemd in het door het college vastgestelde leningenen borgstellingenbeleid. Uit leningen en borgstellingen: Overwegende dat openbare lichamen uitsluitend ten behoeve van de publieke taak geldleningen en garanties voor geldleningen kunnen verstrekken In de toelichting hierop staat dat ‘wat wel of niet tot het publieke belang wordt gerekend, verschilt naar gelang het beleidsveld, het tijdstip en de omstandigheden’. Dit is kennelijk ruim geformuleerd om ruimte te bieden voor argumentatie/motivering.

In dit specifieke geval zou sprake kunnen zijn van publiek – financieel - belang omdat anders twee ton op de boekwaarde van de grond moet worden afgeschreven. 47 48

Mail medewerker Juridische Zaken aan financieel adviseur, Treasurystatuut, 30 maart 2017. Collegeadvies Betalingsregeling grondverkoop Houterweg, 4 april 2017.

21

Feitenonderzoek Houterweg Met dit argument zou de betalingsregeling als publiek belang kunnen worden aangemerkt en dus binnen het beleid passen, maar het blijft een beetje een ‘grijs gebied’. Stemt u in met het voorstel van mevrouw dan kan de accountant dit bij de controle van de jaarstukken 2017 hierover een opmerking maken. Daarom stel ik u voor het Presidium hierover te informeren (1 mei a.s.). Als die instemt, kunt u de raad deze betalingsregeling laten vaststellen en accorderen bij de Jaarrekening 2017. Integrale voorbereiding Het voorstel tot betaling van de grondprijs is besproken met de planeconoom, financieel consulent, juridisch adviseur en de accountant. In overleg met hen is tot bovenstaande praktische oplossing gekomen. Financiële aspecten / kosten De verkoop van de grond geeft een positief resultaat omdat de grond dan niet hoeft te worden afgewaardeerd. Voor de vijfjaarlijkse aflossing wordt een marktconform rentetarief in rekening gebracht. Risico’s Er bestaat een risico dat mevrouw M. haar betalingsverplichting niet nakomt. In de koopovereenkomst wordt opgenomen dat de grond dan weer in eigendom van de gemeente komt. In overleg met de notaris wordt hiervoor een juridische constructie opgenomen. Alternatieven U kunt het voorstel van mevrouw afwijzen. Dit zou betekenen dat zij de grond per 2 januari 2018 in één keer moet betalen.

Zij heeft aangegeven de financiering hiervoor niet rond te krijgen en zal dan wellicht van de koop afzien. Een nieuwe koper die de boekwaarde wil betalen, staat niet voor de deur en de grond zal dan moeten worden afgewaardeerd. Dit alternatief is dus niet aantrekkelijk. Afweging van belangen en beoogd resultaat Gelet op het feit dat er een koper voor de grond is en de ‘onrechtmatigheid’ van deze transactie binnen acceptabele grenzen ligt, stel ik voor in te stemmen met het voorstel van koper. Om bestuurlijke dekking hiervoor te krijgen, kunt u om instemming van het Presidium vragen. Verdere procedure en planning (inclusief communicatie en burgerparticipatie Ik adviseer u : -

In te stemmen met het voorstel van mevrouw Dit besluit voorleggen aan het Presidium op 1 mei 2017 Mevrouw te informeren De notaris de koopovereenkomst (met indekken risico van niet-nakoming betalingsverplichting) op laten maken en het verdere transport laten regelen

Op basis van bovenstaande is het concept besluit en samenvatting: In te stemmen met het voorstel tot betaling van koper voor de grondprijs van het perceel grond aan de Houterweg Koper stemt in met het betalen van de boekwaarde, maar kan het bedrag niet in één keer betalen. Zij stelt voor een 30% van de grondprijs in vijf jaarlijkse termijnen af te betalen. Dit betekent dat de 22

Feitenonderzoek Houterweg gemeente een lening verstrekt. Volgens het door de raad vastgestelde treasurystatuut en het door het college vastgestelde leningen- en borgstellingenbeleid kan de gemeente alleen onder bepaalde voorwaarden leningen voor publieke taken verstrekken. Het college wordt voorgesteld om uit publiek belang de lening te verstrekken en hierover het Presidium te informeren. 18 april 2017: Bespreking en akkoord college met betalingsregeling voor de kopers In een besloten collegevergadering is de betalingsregeling besproken en in het verslag staat:49 Concept besluit: In te stemmen met het voorstel tot betaling van koper voor de grondprijs van het perceel grond aan de Houterweg. Samenvatting voorstel: Koper stemt in met het betalen van de boekwaarde, maar kan het bedrag niet in één keer betalen. Zij stelt voor om 30% van de grondprijs in vijf jaarlijkse termijnen af te betalen. Dit betekent dat de gemeente een lening verstrekt. Volgens het door de raad vastgestelde treasurystatuut en het door het college vastgestelde leningen- en borgstellingenbeleid kan de gemeente alleen onder bepaalde voorwaarden leningen voor publieke taken verstrekken. Het college wordt voorgesteld om uit publiek belang de lening te verstrekken en hierover het Presidium te informeren. B

Besluit: Conform vastgesteld. Graag afstemmen met de burgemeester en de portefeuillehouder hoe het presidium het beste kan worden geïnformeerd. Gesproken betrokkenen gaven aan dat, hoewel ze niet zaten te wachten op het verzoek van een betalingsregeling vanuit de kopers, ze dit ook zagen als resultaat van onderhandelingen na het besluit tot verkoop van de grond van januari 2017. De voordelen van de verkoop wogen voor hen nog steeds zwaarder dan eventuele nadelen. Het college zag het aangaan van de verkoop en aangaan van een betalingsregeling verder een besluit dat uiteindelijk wel binnen de bevoegdheid van het college lag, maar gegeven de historie van de grond (ooit bedoeld voor het stadhuis) het wel goed te vinden om het presidium te informeren.50

A

19 april 2017: Vraag aan accountant m.b.t. de afwaardering van de Houterweg ongedaan maken In eerste instantie werd in de jaarstukken over 2016 rekening gehouden met het afboeken van de waarde van de Houterweg naar de getaxeerde waarde van € 100.000 per 31 december 2016. De financieel adviseur mailt de accountant dat er sprake is van een koper voor de grond die het voor de oorspronkelijke aanschafprijs 297.000 [boekwaarde] wil overnemen en hiervoor een voorstel heeft gedaan … Hiermee heeft het college ingestemd. Alhoewel de verkoopovereenkomst nog niet getekend is … willen wij de afwaardering per 31 december 2016 weer terugdraaien. Is dat akkoord? De accountant stelt dat als deze voorgenomen transactie behoorlijk hard is, dan lijkt het me terecht dat de eerdere afwaardering wordt teruggedraaid.51 In de jaarstukken 2016 is de afwaardering teruggedraaid en niet meer in de definitieve versie te zien.52

49 50 51 52

Besloten besluitenlijst van de vergadering van burgemeester en wethouders van de gemeente Drechterland, 18 april 2017.Terugkoppeling vanuit de vergadering van burgemeester en wethouders van de gemeente Drechterland, 18 april 2017. Bron: Gesprekken Strated met burgemeester Pijl, wethouder Besseling en locosecretaris. Mailwisseling financieel adviseur en accountant, verkoop Houterweg, 19 april 2017. Wel staat er nog een tekstuele verwijzing in de stukken met ‘de afwaardering betreft Houterweg naar agrarische waarde’ terwijl afwaardering op 0 staat (pag. 113 van de jaarrekening).

23

Feitenonderzoek Houterweg

R

1 mei 2017: Presidiumvergadering over de betalingsregeling Bij het presidium van 1 mei gaf burgemeester Pijl als voorzitter van de raad aan vertegenwoordigers van partijen uit de raad53 een toelichting over de betalingsregeling bij de grondverkoop Houterweg. Uit het verslag:54 Betalingsregeling grondverkoop Houterweg; Met koper is afgesproken dat betaling van de verschuldigde koopsom, voor wat betreft 30%, in een vijftal jaarlijkse termijnen wordt betaald. Het gaat hier om een bedrag van € 87.000,-. Omdat dit door de accountant wordt gezien als een geldlening acht het college het van belang dat de raad hierover wordt geïnformeerd en de geldlening kan worden gekwalificeerd als zijnde een overeenkomst in het kader van “in het publiek belang”. De financiële verantwoording vindt plaats in de jaarrekening. Gevraagd wordt naar de beoogde bestemming van het perceel en naar eventuele toekomstige ontwikkelingen. [Burgemeester Pijl stelt dat] de portefeuillehouder Besseling laat weten dat de bestemming “agrarisch” gehandhaafd blijft en dat mogelijk in de toekomst sprake zou kunnen zijn van een categorie-2-bestemming [staat van bedrijfsactiviteiten]. In het laatste geval zal dan een wijziging van het bestemmingsplan moeten plaatsvinden. Een en ander is nadrukkelijk met de kopende partij besproken en zij zijn zich bewust van de huidige planologische bestemming.

Mei en juni 2017: Uitwerking en afsluiten koopovereenkomst

A

Na het presidium overleg gaat de ambtelijke organisatie verder met uitwerken van een koopovereenkomst, het uiteindelijk sluiten van de notariële overeenkomst met de kopers tot overdracht van de grond in januari 2018. Dit vindt op ambtelijk niveau plaats. De Houterweg 2 komt in deze periode niet meer als onderwerp terug in het college. Onderdeel van de vervolgacties was afstemming met de notaris over de koopovereenkomst en het borgen van zekerheden. Op 2 mei vraagt de beleidsadviseur RO een conceptovereenkomst grond Houterweg aan een notaris. Op dinsdag 16 mei ontvangt de gemeente een conceptovereenkomst. De notaris meldt hierbij onder meer ‘daarnaast heb ik ook een artikel opgenomen met betrekking tot toestemming van de raad voor de verkoop. Ik veronderstel dat dit allang is gebeurd, maar weet het niet zeker.’ 55 De beleidsadviseur RO, financieel adviseur en planeconoom bespreken dit intern. Hierover wordt door de één gemeld dat ‘verkoop grond is een privaatrechtelijke handeling die college zelfstandig mag doen en niet via de raad hoeft … en afwijken hebben we al met presidium overlegd.’ Een ander geeft aan ‘hoewel het presidium al heeft ingestemd met deze ‘geldlening’ zou een raadsbesluit – als daar in de procedure nog tijd voor is – natuurlijk nog mooier zijn’.56 Op 2 juni 2017 is er een getekende versie van de koopovereenkomst door alle partijen.

Hierbij is afspraak om de grond per 2 januari 2018 over te dragen. Inzake het gebruik van het perceel en toekomstig gebruik zijn er geen toezeggingen gedaan vanuit de gemeente, het volgende is hierover opgenomen:57

53 54 55 56 57

Aanwezige partijen: VVD, CDA, PDL, GBD en SPD. Het raadslid met familiale banden met één van de kopers zat toen niet in het presidium en was ook niet aanwezig op 1 mei. Bron: Verslag vergadering Presidium Drechterland d.d. 1 mei 2017. Mailwisseling beleidsadviseur RO en notaris, ‘Opstellen concept-koopovereenkomst grond Houterweg’, 2 en 16 mei,2017. Mailwisseling beleidsadviseur RO, financieel adviseur en planeconoom ‘FW: Opstellen concept-koopovereenkomst grond Houterweg’, 18 en 22 mei 2017. Koopovereenkomst Perceel gelegen nabij Houterweg 2 te Hoogkarspel, 2 juni 2017.

24

Feitenonderzoek Houterweg Gebruik van het perceel/toekomstig gebruik Artikel 13 Verkoper verklaart dat het huidige gebruik van het verkochte op publiek- of privaatrechtelijke gronden is toegestaan. Verkoper geeft geen enkel garantie of zelfs indicatie, dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.

R

Juni 2017: Jaarstukken 2016 met verwijzing naar Houterweg In de jaarrekening en jaarstukken over 2016 staat het volgende over de Houterweg: Dit betreft een perceel van 9.200m2 dat in 2004 is aangekocht als mogelijke locatie voor het nieuwe gemeentehuis van Drechterland. De boekwaarde van deze grond bedraagt € 297.000 (€ 32 p/m2). Wij zijn voornemens deze grond tegen boekwaarde te verkopen en inmiddels heeft zich hiervoor een gegadigde gemeld.58 Eind 2017 heeft de gemeente Drechterland geen strategische grondposities meer; de andere 2 gronden (Reigersborg en Wijdenes) zijn in exploitatie genomen.59 27 juni 2017: Informeren van pachter (voormalig eigenaar grond en geïnteresseerde in 2013)

A

De beleidsadviseur RO verstuurt een brief om de huidige pachter te informeren over de verkoop van de grond: In december 2004 hebben wij van u een perceel grond met fruitopstand nabij Houterweg 2 in Hoogkarspel gekocht. Het was de bedoeling hierop eventueel een nieuw gemeentehuis te bouwen. Nu dit gemeentehuis in het centrum van het dorp aan het Raadhuisplein is gerealiseerd, heeft de grond voor de gemeente geen functie meer. Daarom is besloten de grond te verkopen. Omdat er nog fruitbomen op staan, is de overdracht na de oogst op 2 januari 2018. Wij vragen de koper van de grond contact met u op te nemen over de oplevering van de grond. In ieder geval kunt u de grond tot 2 januari 2018 gebruiken. Beschouwing Strated: De particulier stelt, wetende dat zij eerder het voorstel in 2013 hadden afgewezen, dat zij na ontvangst van de brief in 2017 wederom telefonisch contact hebben gezocht. Zij hebben gereageerd met de mededeling dat het zeer spijtig was dat zij niet geïnformeerd waren op het moment dat de grond in de verkoop kwam (noot Strated: dit was openbare informatie). De familie stelt er op aangedrongen te hebben dat het telefonisch contact op de juiste plek gemeld zou worden.60 In bekeken stukken heeft Strated geen melding van dit gesprek gezien/teruggevonden dan wel melding dat er mogelijk alsnog een andere geïnteresseerde was geweest.

Uit gesprekken met gemeentelijk betrokkenen blijkt dat deze geen herinnering hebben aan een dergelijk gesprek. De particulier heeft tijdens ons onderzoek niet gereageerd op onze vragen.

58 59 60

Jaarstukken 2016 Drechterland, 26 juni 2017. Jaarstukken 2017 Drechterland, 22 mei 2018. Mail particulier, bericht Noordhollands Dagblad aangaande het plan ’t Houterhof, 30 januari 2024.

25

Feitenonderzoek Houterweg

A

Juni 2017 – 2 januari 2018: Overdracht van de grond Naast de koopovereenkomst draagt de notaris zorg voor hypothecaire zekerheid met een leningsovereenkomst voor de betalingsregeling tussen de kopers en gemeente. Op 2 januari 2018 is de grond overgedragen aan kopers. Tussentijds hebben kopers nog een idee geopperd in juni van tiny houses voor ouderen aan de beleidsmedewerker RO en wethouder Besseling: Wij hebben begrepen dat er een tekort is (of gaat komen) aan seniorenwoningen in Hoogkarspel…. Tevens is Tiny Houses en eco-neutraal een opkomende markt…. Dit zou zeker ook een mooi project voor gemeente Drechterland zijn. Als eerste van Nederland een Tiny Houses-project voor senioren. Zou dat niet een mooi project zijn voor de Houterweg? Vlakbij het centrum van Hoogkarspel en de voorzieningen zoals het station. … Voordat wij veel tijd gaan steken in een eventueel project vonden wij het belangrijk om eerst te peilen bij de gemeente of dit wellicht een haalbare kaart is? Zou de gemeente en provincie hier positief tegenover staan? De beleidsadviseur RO reageert: Een leuk idee om een ‘tiny-houses’-project te starten in Hoogkarspel. Er zal best een groep senioren te vinden zijn die hiervoor belangstelling hebben. Of het perceel aan de Houterweg zich hiervoor leent, is de vraag. Zoals eerder aangegeven ligt het perceel buiten B[S]G en is er medewerking van de provincie nodig.

We hebben binnenkort weer overleg met de provincie en dan neem ik je voorstel mee. 61 Ook later in april 2018 hebben de kopers de wethouder gemaild met vraag en ideeën voor ontwikkeling van de grond (optie van alleen een huis, huis en schuur, huis en recreatiewoningen of huis met 55+ woningen).62

2.5. 2018 – JULI 2024: RELEVANTE ONTWIKKELINGEN NA DE VERKOOP De betalingsregeling inclusief rente hebben de kopers volledig en tijdig afbetaald63. Na overdracht van de gronden op 2 januari 2018, is het onderwerp Houterweg en verkoop van de grond niet meer in het college of in de raad besproken, tot begin 2024. Relevante ontwikkelingen in de tussenliggende periode zijn de volgende op hoofdlijnen. 2020: Verandering provinciaal beleid Waar de provincie tot 2020 van standpunt is dat (kleinschalig) bouwen in landelijk gebied niet is toegestaan, wordt het vanaf 2020 (onder voorwaarden) wel mogelijk om tot en met 11 woningen te bouwen aan de rand van kernen en dorpslinten.64 November 2021: Didam-arrest van de Hoge Raad Uit het Didam-arrest volgt kortgezegd dat een gemeente bij uitgifte van grond, zoals verkoop, het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit houdt in dat het uitgangspunt is dat een selectieprocedure moet plaatsvinden, waarin aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria een gegadigde wordt geselecteerd. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken indien vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria sprake is van slechts één serieuze gegadigde. Daarnaast volgt uit het Didam-arrest dat een passende

61 62 63 64

Mailwisseling kopers met beleidsmedewerker RO en wethouder, tiny houses, 25 en 30 juni 2017. Mail koper aan wethouder Besseling, Spoedwet/noodwet bouwen, 26 april 2018. Gesprek Strated met financieel adviseur. Bron: https://www.noord-holland.nl/Onderwerpen/Bouwen_Wonen/Bouwen_in_landelijk_gebied, laatst bezocht 4-10-2024.

26

Feitenonderzoek Houterweg mate van openbaarheid moet plaatsvinden met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. De gemeente Drechterland heeft begin 2024 laten uitzoeken of sprake is van toepassing van het Didam arrest op de casus van de verkoop van Houterweg 2. Inhoudelijke analyse of second opinion op de juridische analyses met betrekking het Didam arrest valt buiten de scope van ons onderzoek. Wij volstaan hier dan ook met verwijzing naar de relevante stukken die vanuit het college zijn verstrekt.65 2022 tot en met heden: Voorstel voor seniorenwoningen aan de Houterweg 2 Na verandering van het provinciaal beleid in 2020 werken de kopers aan een woningbouwplan voor seniorenwoningen. Hiervoor is gewerkt aan een woningbouwplan door de kopers, zijn pre-adviezen gevraagd aan de welstandscommissie in 2022 en is een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemers. Ook ligt er een raadsvoorstel voor wijziging van het bestemmingsplan. Dit laatste is van de agenda van de raad gehaald begin 2024, mede naar aanleiding van gestelde raadsvragen rond de koop in 2017.

30 juli 2024: Aankondiging van een feitenonderzoek Bij beantwoording van gestelde raadsvragen stelt het college op 30 juli 2024 dat een feitenonderzoek wordt gestart naar de verkoop van de grond tussen Houterweg 2 en 4.66

65 66

Raadsbrief Bestemmingsplan 't Houterhof, college B&W, 26 januari 2024. Raadsbrief Aanvullende beantwoording vragen bestemmingsplan Houterhof, college B&W, 23 april 2024. Raadsbrief Uitstel beantwoording schriftelijke vragen Niet openbare grond verkopen gemeente Drechterland, college B&W, 30 juli 2024.

27

Feitenonderzoek Houterweg

3.

CONCLUSIES

Een uitgebreide beschrijving en onderbouwing van de feitelijke gang van zaken is in hoofdstuk 2 (feitenrelaas) opgenomen. Op basis van de geschetste ontwikkelingen presenteren wij een aantal conclusies. De aanbevelingen (laatste onderzoeksvraag) volgen in hoofdstuk 4. Conclusies worden vanzelfsprekend uitsluitend met betrekking tot deze casus getrokken; in dit onderzoek is niet gekeken naar andere dossiers van de gemeente Drechterland/SED organisatie. Conclusie 1: Geen sprake van integriteitskwesties/bewuste malversaties/bevoordeling rond de verkoop van de grond aan kopers in 2017 Alle betrokkenen hebben naar eer en geweten gehandeld. Het voltallige college was destijds ervan op de hoogte dat één van de twee kopers een zoon van een toenmalig actief raadslid (en tevens later fractieleider) was. Dit feit heeft geen rol gespeeld bij de besluitvorming en vervolgacties. Onderbouwing: 

Het feit dat de gemeente een andere bestemming zocht voor de gronden aan de Houterweg was vanaf het nieuwe college in 2014 openbaar. Het openbaar collegeprogramma 2014 2018 heeft een verwijzing naar Houterweg: “We vinden een bestemming voor de gronden aan de Houterweg in Hoogkarspel.” Het was dus openbaar dat de gemeente eventueel de grond wilde verkopen, iedereen had zich bij de gemeente kunnen melden. Ook bij beantwoording van raadsvragen in 2015, de tussentijdse evaluatie van het collegeprogramma in 2016, evenals de jaarstukken 2016 is gemeld dat een andere bestemming gezocht werd. In 2017 is gemeld dat er een koper was gevonden voor de gronden



De betaalde prijs door kopers schatten experts achteraf in als marktconform. Formeel was het agrarische grond, maar op den duur zou het eventueel bebouwd kunnen gaan worden, mits de provincie zou meewerken. Hierdoor is een classificatie als ‘warme grond’ aannemelijk en destijds lag die prijs voor dergelijke grond rond de € 30 per m2. Tegelijkertijd geldt dat de grond was verkocht met indruk bij het college dat de provincie niet zou meewerken aan enig plan van de gemeente of kopers. Dit in combinatie met een taxatie van de grond als agrarische waarde van circa € 10 per m2 leidt tot het beeld dat de gemeente een goede deal sloot



Het verstrekken van een lening aan kopers was ongebruikelijk, maar wel rechtmatig. Tevens is het presidium (alle fractievoorzitters) hierover geïnformeerd, hoewel dit formeel niet noodzakelijk was. Het college vond dit echter belangrijk toch te doen, vanwege de ongebruikelijkheid van een lening en het feit dat de desbetreffende grond historie had (immers: vroegere bestemming nieuw gemeentehuis)



Gesproken betrokkenen (bestuurlijk en ambtelijk) verklaarden dat er geen enige interne druk op hen was of bij anderen dan wel dat zij specifieke bijzonderheden hebben zien spelen in dit dossier. Ook uit bekeken stukken blijkt dit geenszins. Er waren zowel meerdere ambtenaren als bestuurders betrokken, het dossier liet geen ruimte voor individuele eenmansacties

28

Feitenonderzoek Houterweg Conclusie 2: De gemeente heeft op meerdere momenten aantoonbaar onkundig c.q. onprofessioneel gehandeld, waarbij richtlijnen/kaders niet goed zijn gevolgd. Het is hiermee niet gezegd dat de uitkomst van het verkoopproces per definitie anders was geweest, maar het valt ook niet uit te sluiten Verreweg de grootste omissie is geweest dat aan geïnteresseerde kopers van een deel (1.000 m2) van het stuk grond (totaal 9.000 m2) eind 2013 een prijs is gevraagd die gekoppeld is aan de prijs van snippergroen in de gemeente (€ 125 per m2). Dit had niet gemoeten, immers in het beleid staat immers onder meer het navolgende: 

Bij de eventuele verkoop van gronden die aaneengesloten groter zijn dan 200 m2, waarop een extra bebouwingsmogelijkheid wordt gecreëerd, of kan worden gecreëerd, wordt door middel van een taxatie de grondprijs vastgesteld



Groen- en reststroken die zodanig van omvang zijn of gesitueerd zijn dat er een bouwkavel van kan worden gemaakt, worden niet uitgegeven onder het snippergroenbeleid

De reële vraagprijs voor het stuk grond lag veel lager. Eind 2013 was het volgens de gemeente weliswaar nog steeds strategische grond, maar was de bestemming agrarisch (€ 6 tot max. 10 per m2). Wel was de grond in transitie/warme grond. Eventuele warme grond werd in die periode geschat op rond € 30 per m2.67 Er was destijds in het proces van verkoop onvoldoende kennis beschikbaar binnen het ambtelijk apparaat. Die kennis kan worden ingekocht, maar dan moeten nog wel steeds de juiste vragen worden gesteld. Dat is niet gebeurd. Bijvoorbeeld: er is wel een taxatierapport (grondwaarde bij huidige bestemming), maar dit is dan niet de taxatie die had moeten worden uitgevraagd (grondwaarde in transitie). Een andere omissie is dat in 2016 en 2017 niemand meer wist dat er in 2013 een andere geïnteresseerde koper was. Dit zou relevante informatie zijn in het kader van het verkooptraject begin 2017. Nu was de gemeente blij dat zich überhaupt 1 mogelijke koper meldde. Bij onderbouwing om de grond te verkopen en een lening te verstrekken staat immers: “Een nieuwe koper die de boekwaarde wil betalen, staat niet voor de deur en de grond zal dan moeten worden afgewaardeerd. Dit alternatief is dus niet aantrekkelijk.”68 Anderzijds hadden geïnteresseerden uit 2013 zich na het bekend worden van het collegeprogramma in 2014 mogelijk ook zelf kunnen melden.

Het valt echter niet uit te sluiten dat de destijds hoge prijs die (ten onrechte, zie hierboven) gevraagd werd, de geïnteresseerden hiervan heeft weerhouden. Er is in 2016/2017 niet actief gezocht door de gemeente naar andere kopers; noch waren er andere mogelijke kopers die werden afgewezen; de gemeente (college en ambtelijke organisatie) waren blij dat er een geïnteresseerde was. Wat ook niet goed is gegaan, is dat de uiteindelijke kopers eind 2016 al aan de portefeuillehouder en diverse ambtenaren te kennen hadden gegeven uitsluitend een woning te willen realiseren (i.p.v. bedrijf met woning). In de communicatie in het college en richting het presidium is tot en met juni 2017 nog steeds aangehouden dat het zou gaan om een voornemen tot het vestigen van bedrijfsactiviteiten. Het beeld bij college en presidium dat geïnteresseerden nog steeds een bedrijf wilden vestigen, was een misperceptie en besluitvorming heeft dus op onvolledige informatie plaatsgevonden. Tegelijkertijd

67 Bron: gesprek met planeconoom. 68 Collegeadvies 4 april 2017.

29

Feitenonderzoek Houterweg stellen collegeleden (en ambtenaren) dat of kopers nu een bedrijf, woning of iets anders wilden bouwen, het beeld was dat de provincie dit destijds niet zou hebben toegestaan en dat kopers destijds een (ondernemers)risico hebben genomen door de grond aan te kopen. Conclusie 3: De feiten geven geen aanleiding tot vervolgonderzoek. Wel kunnen een aantal aanbevelingen worden gedaan. Zie de aanbevelingen op de volgende pagina.

30

Feitenonderzoek Houterweg

4.

AANBEVELINGEN

Op basis van de bevindingen uit dit onderzoek komen wij tot de volgende aanbevelingen. Kanttekening vooraf is hierbij dat de aanbevelingen gebaseerd zijn op een onderzocht proces dat (ver) in het verleden heeft plaatsgevonden. Betrokkenen stellen dat veel is verbeterd en geprofessionaliseerd en de gemeente ook niet meer over vergelijkbare strategische gronden beschikt zonder exploitatiedoeleinden zoals de Houterweg 2 toentertijd. Daarom is het inhoudelijk advies na te gaan of onderstaande voldoende is geïnternaliseerd in de gemeentelijke organisatie:  

Zorg voor goede, onderbouwde taxaties en stel hierbij de juiste onderzoeksvragen Borg dat kennis/documentatie voor de organisatie behouden blijft, ook indien verantwoordelijke personen vertrekken

Rond het proces is een aanbeveling te zorgen voor een goede archivering van relevante stukken en grote dossiers na te lopen. Gedurende het onderzoek was diverse informatie niet meer in het (papieren en digitale) archief terug te vinden. Enerzijds kan dit mogelijk worden verklaard doordat (1) het soms om communicatie van meer dan 10 jaar oud ging, die mogelijk in het kader van de Archiefwet is vernietigd, (2) er sprake is geweest van verschillende gemeentelijke document- managementsystemen en (3) bij de fusie van de gemeentelijke organisatie in 2015 mogelijk relevante informatie verloren is gegaan. Anderzijds geldt dat andere stukken uit de periode 2016 en 2017 evenals oudere stukken uit 2004 rond de originele aankoop van de grond door de gemeente, evenals besluitvorming rond het nieuwe stadhuis wel vindbaar bleek. Ons advies is dan ook uw bedrijfsprocessen na te lopen of dit breder kan spelen en hoe de stand van zaken zich verhoudt, mede in het kader van de Woo en (modernisering van) de Archiefwet. Zo bleek ook informatie uit wethoudersmailboxen uit de periode 2014 – 2018 niet te zijn bewaard.

31

Feitenonderzoek Houterweg

BIJLAGE 1: (FUNCTIES VAN) GESPROKEN PERSONEN Betreft functietitels zoals van toepassing in de onderzoeksperiode. 1. Beleidsadviseur Ruimtelijke Ordening 2. Beleidsmedewerker Beleid & Projecten (schriftelijk gereageerd) 3. Burgemeester M. Pijl (openbaar naar functie) 4. Financieel adviseur 5. Hoofd Beleid & Projecten 6. Kopers van de grond (schriftelijk gereageerd) 7. Loco-gemeentesecretaris 8. Planeconoom 2015 – 2017 9. Planeconoom 2018 – heden 10. Projectleider / hoofd Ruimtelijke Ordening 11. Projectleider Strategie & Innovatie 12. Wethouder G. Besseling (openbaar naar functie) Geïnteresseerde kopers in het jaar 2013 zijn niet ingegaan op ons verzoek vragen te beantwoorden.

32

Feitenonderzoek Houterweg

BIJLAGE 2: OPGEVRAAGDE EN BESTUDEERDE INFORMATIE Detailverwijzingen naar de stukken staan in de voetnoten in de hoofdtekst opgenomen. Op hoofdlijnen is de volgende informatie uit de onderzoeksperiode opgevraagd en voorzover aanwezig ontvangen:         

Collegestukken (agenda, adviezen en verslagen) Communicatie met en stukken van (beoogde) kopers Grondbeleidsstukken Interne gemeentelijke, veelal beleidsvoorbereidende, stukken (waaronder e-mails) Koopovereenkomst en bijhorende documenten Organogrammen P&C-documenten Raadsstukken Taxatierapport

33

Strated Consulting is een strategisch advies- en evaluatiebureau te Rotterdam. Wij zijn met name actief in de (semi-) publieke sector. Onze onderzoekswerkzaamheden ondersteunen organisaties bij het nemen van belangrijke besluiten. Deze kunnen zowel op de eigen organisatie als op de buitenwereld een grote impact hebben, waardoor een objectief en betrouwbaar advies bijzonder waardevol wordt. Onze dienstverlening is onder te verdelen in vier verschillende pijlers: - Strategie- en beleidsadvisering - Projectmanagement - Onafhankelijke evaluaties - Waarheidsvinding

info@stratedconsulting.nl www.stratedconsulting.nl