241014 Eindrapport Feitenonderzoek Houterweg

Feitenond grondverk Houterwe Feitenonderzoek grondverkoop Houterweg

Opdrachtgever: Burgemeester gemeente Drechterland

Oktober 2024

1

hoofdstuk 1 – Inleiding

Feitenonderzoek Houterweg

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING .......................................................................................................................... 2 1.1. AANLEIDING VOOR HET ONDERZOEK ................................................................................ 2 1.2. DE ONDERZOEKSVRAGEN EN SCOPE VAN HET ONDERZOEK ............................................... 2 1.3. ONDERZOEKSAANPAK EN VERANTWOORDING .................................................................. 2

2.

FEITENRELAAS ................................................................................................................. 4 2.1. 2004 – 2013: GEMEENTELIJKE AANKOOP GROND HOUTERWEG 2 VAN PARTICULIER, BESLUIT BOUW STADHUIS ELDERS, INTERESSE VAN VOORMALIGE VERKOPENDE PARTICULIERE PARTIJ OM (DEEL) HOUTERWEG 2 TE KOPEN .............................................. 4 2.2. 2014 – 2015: BESLUIT HOUTERWEG 2 NIET MEER ALS STRATEGISCHE GRONDPOSITIE AAN TE HOUDEN .................................................................................................................... 6 2.3. 2016 – JANUARI 2017: UITEINDELIJKE KOPER MELDT ZICH EN COLLEGEBESLUIT TOT VERKOOP GROND ........................................................................................................... 8 2.4. RESTANT 2017: BETALINGSREGELING VOOR DE KOPERS EN UITEINDELIJKE VERKOOP GROND ........................................................................................................................ 18 2.5. 2018 – JULI 2024: RELEVANTE ONTWIKKELINGEN NA DE VERKOOP ................................. 26

3.

CONCLUSIES ................................................................................................................... 28

4.

AANBEVELINGEN ........................................................................................................... 31

BIJLAGE 1: (FUNCTIES VAN) GESPROKEN PERSONEN ................................................... 32 BIJLAGE 2: OPGEVRAAGDE EN BESTUDEERDE INFORMATIE ....................................... 33

1

Feitenonderzoek Houterweg

1.

INLEIDING

1.1. AANLEIDING VOOR HET ONDERZOEK Rondom de gemeentelijke grondverkoop aan een particulier, meer specifiek het adres Houterhof 2, in 2017 zijn in de afgelopen periode vraagtekens gerezen. De burgemeester van Drechterland wenst daarom een onafhankelijk feitenonderzoek teneinde te kunnen staven wat er gebeurd is en of al dan niet sprake zou (kunnen) zijn van enige noemenswaardige onregelmatigheden. De gemeentesecretaris fungeert als gedelegeerd ambtelijk opdrachtgever. Eind juli 2024 is formeel opdracht verleend aan Strated Consulting om een onafhankelijk feitenonderzoek uit te voeren.

1.2. DE ONDERZOEKSVRAGEN EN SCOPE VAN HET ONDERZOEK De te beantwoorden onderzoeksvragen luiden: 1. Feitenrelaas: wie wist wat wanneer, wat waren gemaakte afspraken en wat is wanneer met wie gecommuniceerd. Onderscheid naar diverse niveaus: politiek, bestuurlijk, ambtelijk en extern 2. Geeft het feitenrelaas aanleiding om te stellen dat procedures/voorschriften/contractuele afspraken/richtlijnen/wettelijke/morele normen zijn geschonden? 3. Hoe dient – gegeven beantwoording vraag 1 en 2 – een eventueel vervolgonderzoek eruit te zien? 4. Indien geen vervolgonderzoek opportuun is: wat zijn eventuele lessen voor de toekomst die uit het feitenrelaas getrokken kunnen worden? Scope is expliciet de gang van zaken betreffende de aanloop naar en verkoop van de grond Houterhof aan een koper (bestaande uit twee particulieren) in 2017. Buiten scope zijn in beginsel de gebeurtenissen met betrekking tot deze grond hierna (bijv. voorgenomen wijziging bestemmingsplan, welstand- en participatietraject, gevolgen Didam arrest, mediation/gesprekken tussen bewoners, etc.).

1.3. ONDERZOEKSAANPAK EN VERANTWOORDING Eind juli 2024 is Strated Consulting gestart met het onderzoek, dat bestaat uit dossieronderzoek en 10 besloten interviews met direct betrokkenen. Daarnaast zijn 3 personen schriftelijke vragen gesteld, 2 hiervan hebben deze beantwoord. Na een analyseslag op de verkregen informatie is medio oktober ‘24 het eindrapport opgeleverd aan de opdrachtgever, de burgemeester. Dossieronderzoek Via informatieverzoeken is relevante informatie verkregen, bekeken en geanalyseerd. Voorts is aanvullende informatie rechtstreeks bij geïnterviewden opgevraagd naar aanleiding van de eerste analyses en gevoerde gesprekken. Het feit dat gebeurtenissen al wat verder in het verleden liggen en de gemeente inmiddels is gefuseerd, maakte het soms wat complex om stukken boven water te krijgen. Uiteindelijk is dit grotendeels wel gelukt en is veel informatie via onder meer het archief achterhaald. Strated Consulting heeft niet zelf in de interne systemen van de gemeente gezocht naar informatie. Mail en ander digitaal verkeer is niet generiek afzonderlijk opgevraagd, wel is gevraagd alle relevante beschikbare informatie aan te leveren. Voor sommige zaken geldt dat deze niet meer aangeleverd konden worden (zo zijn de mailboxen van voormalig wethouders bijv. niet meer beschikbaar). 2

Feitenonderzoek Houterweg Gesprekken 10 personen zijn uitgenodigd en vervolgens ook langsgekomen voor een vrijwillig gesprek, 3 personen zijn schriftelijke vragen gesteld. Eén persoon (de persoon die zijn interesse kenbaar maakte in 2013 om een (deel van de) grond te kopen, heeft niet gereageerd, de overige 2 hebben de vragen beantwoord. De gesprekken en schriftelijke vragen zijn ingezet als middel om de bevindingen uit het dossieronderzoek te toetsen, aanvullende vragen te stellen en extra (nieuwe) informatie te verkrijgen. Interviews hebben plaatsgevonden in september 2024. Van alle gesprekken zijn vertrouwelijke verslagen op hoofdlijnen gemaakt, deze behoren tot ons onderzoeksdossier. Het verslag is ter wederhoor voor een check op feitelijke onjuistheden voorgelegd aan de gesproken personen. Alle personen zijn akkoord gegaan met de verslaglegging. Bijlage 1 bevat een overzicht van (de functies van) gesprekspartners.

3

Feitenonderzoek Houterweg

2.

FEITENRELAAS

Dit hoofdstuk bevat een feitenrelaas met een beschrijving van relevante gebeurtenissen in de onderzoeksperiode.1 Op basis van de stukken onderscheiden wij de volgende perioden: 

   

2004 – 2013: Gemeentelijke aankoop grond Houterweg 2 van particulier, besluit bouw stadhuis elders, interesse van voormalige verkopende particuliere partij om (deel) Houterweg 2 terug te kopen 2014 – 2015: Besluit Houterweg 2 niet meer als strategische grondpositie aan te houden 2016 – januari 2017: Uiteindelijke koper meldt zich en collegebesluit tot verkoop Restant 2017: Betalingsregeling voor de kopers en uiteindelijke verkoop grond 2018 – juli 2024: Relevante ontwikkelingen na de verkoop

De weergegeven gebeurtenissen vormen de basis voor de conclusies (hoofdstuk 3) en aanbevelingen (hoofdstuk 4). De belangrijkste feiten/vaststellingen die de basis vormen van de conclusies/ aanbevelingen staan in een tekstbox aan het begin van iedere periode vermeld. Legenda Per moment is aangegeven tot op welk niveau stukken zijn gedeeld of momenten hebben plaatsgevonden: Ambtelijk, Bestuurlijk (met individuele bestuurders of het college als geheel betrokken) en/of de Raad/presidium. R = raad

B = bestuurlijk

A

= ambtelijk

2.1. 2004 – 2013: GEMEENTELIJKE AANKOOP GROND HOUTERWEG 2 VAN PARTICULIER, BESLUIT BOUW STADHUIS ELDERS, INTERESSE VAN VOORMALIGE VERKOPENDE PARTICULIERE PARTIJ OM (DEEL) HOUTERWEG 2 TE KOPEN Uit deze periode voortkomende vaststellingen 1. Nadat besloten is om het gemeentehuis toch niet op de in 2004 aangekochte Houterweg grond te realiseren, houdt de gemeente deze grond nog wel aan als strategische grondpositie. 2. De destijds in 2004 verkopende particuliere partij toont in het najaar van 2013 interesse om een deel van de grond (terug) te kopen, het gaat om circa 1.000 van de in totaal ruim 9.000 m2. 3. De gemeente hanteert een vraagprijs (€ 125 per m2), die gebaseerd op het snippergroen beleid. Dit is zeer vreemd en in strijd met het in dat beleid opgenomen voorschrift dat grond die qua omvang kan dienen als bouwgrond, niet als snippergroen verkocht kan worden. Een andere beleidsregel stelt tevens dat bij gronden groter dan 200 m2 een taxatie dient plaats te vinden. 4. De geïnteresseerde partij haakt als gevolg van deze hoge prijs af. R

2004: Gemeentelijke grondaankoop van particulier, t.b.v. mogelijke locatie nieuw gemeentehuis In 2004 koopt de gemeente het perceel Houterweg 2 (ca 9.000 m2) van een particulier voor een bedrag van € 290.080. De grond is aangekocht als mogelijke locatie voor een nieuw te bouwen gemeentehuis. De voormalig eigenaren blijven voorlopig de grond pachten ‘om niet’.

1

Hierbij houden wij rekening met de onderzoeksscope en -vragen. In het kader van leesbaarheid zijn in sommige gevallen feitelijke gebeurtenissen samengevat/geparafraseerd weergegeven; voorts is het uitdrukkelijke doel de meest relevante momenten c.q. zaken weer te geven. Het is dan ook geen uitputtend totaaloverzicht met alle individuele communicatie (bijv. e-mails) gedurende de onderzoeksperiode.

4

Feitenonderzoek Houterweg

A

2006 – 2011: Voorkeur en uiteindelijk besluit om gemeentehuis in centrum Hoogkarspel te bouwen In januari 2007 wordt de destijds verkopende particulier geïnformeerd dat een nieuwe eerste voorkeursoptie van de bestuurders voor een nieuw gemeentehuis het centrum van Hoogkarspel lijkt te zijn. Tegelijkertijd dient echter nog gekeken te worden naar de haalbaarheid hiervan (en mocht een locatie in het centrum niet passen, dan zou de Houterweg 2 weer in beeld komen). 2

R

2009: Gemeentehuis wordt mogelijk elders geplaatst Ook in 2009 wordt inzake Houterweg gemeld dat deze grond is aangekocht als mogelijke vestigingslocatie van een nieuw gemeentehuis. De ontwikkelingen zijn momenteel gericht op nieuwbouw van het gemeentehuis in het centrum van Hoogkarspel. Te zijner tijd wordt beoordeeld wat de functie van deze grond voor de gemeente kan zijn.3

R

2011: Formeel raadsbesluit om gemeentehuis in centrum Hoogkarspel te bouwen Op 28 maart 2011 neemt de raad formeel het besluit om het gemeentehuis in centrum Hoogkarspel onder te willen brengen. Het college neemt stappen om dat te realiseren. In eerste instantie wordt de grond aan de Houterweg 2 geclassificeerd en aangehouden als strategische grondpositie. Naast de Houterweg waren er in deze periode nog twee andere gronden geclassificeerd als strategische grondposities: Reigersborg Zuid 5 en Kerkbuurt Wijdenes. Deze werden bewust aangehouden voor woningbouw.4

B

B

Februari 2013: Memo: grond Houterweg als strategische positie vasthouden De locatie aan de Houterweg wordt als strategische grondpositie aangehouden.5 14 oktober 2013: Collegevergadering met vaststellen nieuwe prijzen en voorwaarden verkoop openbaar groen. In het kader van de verkoop van snippergroen wordt voorgesteld: “het in 2006 vastgestelde verkoopbedrag per vierkante meter te doen wijzigen. Destijds werd de prijs voor een vierkante meter (m2) te verkopen groen vastgesteld op een bedrag van € 125. Gelet op de huidige economische situatie lijkt wijziging van dit bedrag op zijn plaats.” Besloten wordt voor de verkoop van snippergroen drie tarieven te gaan hanteren:

2 3 4 5

Bron: Gespreksverslag 16 januari 2007 tussen ambtelijk medewerker en voormalig eigenaren/pachters, ‘Centrumgebiedsontwikkeling / Aankoopdoel locatie Houterweg 2’. Bron: e-mail Strategisch adviseur SED organisatie met verwijzing naar jaarrekening 2009. Bronnen: Nota Grondbeleid Drechterland, 29 januari 2013, Memo afdeling Financiën, Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG), 8 april 2013. Memo NIEGG 2013.

5

Feitenonderzoek Houterweg In de notitie snippergroen 2013, die dient als onderlegger voor het collegebesluit, staat: “deze notitie snippergroen dient ter vervanging van de begin 2006 door u vastgestelde notitie met betrekking tot de "beleidsuitgangspunten verkoop/verhuur openbaar groen"”. Tevens staan in de notitie enkele bijzonderheden opgenomen, onder meer: 



A

Bij de eventuele verkoop van gronden die aaneengesloten groter zijn dan 200 m2, waarop een extra bebouwingsmogelijkheid wordt gecreëerd, of kan worden gecreëerd, wordt door middel van een taxatie de grondprijs vastgesteld; Groen- en reststroken, die zodanig van omvang zijn of gesitueerd zijn dat er een bouwkavel van kan worden gemaakt, worden niet uitgegeven onder het snippergroenbeleid.

29 oktober - 13 november 2013: Interesse particulier in terugkopen deel van de grond Houterweg 2; teruggekoppelde prijs vanuit de gemeente: € 125 per m2 Op 29 oktober 2013 belt een particulier met de gemeente om te informeren naar een deel van het perceel achter hun huis aan de Houterweg 2. Naar aanleiding hiervan sturen zij hiervoor ook een brief, die op 31 oktober is ontvangen door de gemeente. De gemeente reageert per brief op 13 november als volgt:6 Op 31 oktober 2013 ontvingen wij uw verzoek om een perceel grond van ongeveer 1.000 m2 achter uw woonhuis aan te kopen. Wij hebben uw verzoek getoetst aan ons beleid. U kunt, na goedkeuring van het college, de grond aankopen voor een bedrag van € 125,- per m2. U bent telefonisch op de hoogte gebracht van deze prijs. U heeft aangegeven dat u niet bereid bent om deze prijs te betalen. Wij verlagen de koopprijs niet, want we moeten dan andere verzoeken uit uw buurt gelijk behandelen, deze precedentwerking willen wij voorkomen. Wij zien geen redenen om van het vastgestelde beleid ‘verkoop/verhuur openbaar groen’ af te wijken. Beschouwing Strated: Een kavel van circa 1.000 m2 waar interesse in is geuit, is allerminst te classificeren als snippergroen beleid. De gevraagde prijs in 2013 is ten onrechte op het snipper/beleid verkoop openbaar groen gebaseerd, immers in het beleid staat immers onder meer het volgende: -

-

Bij de eventuele verkoop van gronden die aaneengesloten groter zijn dan 200 m2, waarop een extra bebouwingsmogelijkheid wordt gecreëerd, of kan worden gecreëerd, wordt door middel van een taxatie de grondprijs vastgesteld; Groen- en reststroken die zodanig van omvang zijn of gesitueerd zijn dat er een bouwkavel van kan worden gemaakt, worden niet uitgegeven onder het snippergroenbeleid.

2.2. 2014 – 2015: BESLUIT HOUTERWEG 2 NIET MEER ALS STRATEGISCHE GRONDPOSITIE AAN TE HOUDEN

Uit deze periode voortkomende vaststellingen 1. Met het aantreden van een nieuw college in 2014 wordt besloten dat een andere bestemming voor de Houterweg 2 moet worden gezocht. De grond hoeft niet langer strategisch vastgehouden te worden. Dit voornemen was openbare informatie.

6

Bronnen: Brief van particulier, geen datum (vermoedelijk 30 oktober 2013), ‘Aankoop perceel grond’. Brief gemeente Drechterland, ‘Informatie aankoop perceel grond Houterweg 2 Hoogkarspel, kenmerk 215904, 13 november 2013.

6

Feitenonderzoek Houterweg 2. Een raadslid heeft in 2015 de wethouder Ruimtelijke Ordening erop gewezen dat wat hem betreft de Houterweg 2 niet in aanmerking komt voor huisvesting van arbeidsmigranten. Dit raadslid is de (schoon)vader van de latere kopers. 3. Tussen begin 2014 en eind 2015 heeft geen gegadigde zich formeel voor de (gehele) grond bij de gemeente gemeld.

R

2014: Nieuw collegeprogramma: Streven is het vinden van een andere bestemming van Houterweg 2 Het collegeprogramma 2014 – 2018 maakt melding rond het grondbeleid dat ‘de huidige grondposities worden beoordeeld op hun realisatiemogelijkheden en indien nodig worden gronden afgestoten.’ Specifiek over Houterweg staat het volgende ‘Doelstelling 37: We vinden een bestemming voor de gronden aan de Houterweg in Hoogkarspel’.7 De mogelijke verkoop van strategische grondposities paste in nieuw beleid van het college en wensen van de raad om speculaties met grondexploitaties en daarmee financiële tegenvallers te voorkomen, actief grondbeleid was niet langer gewenst.8

B

2015: Mail raadslid aan wethouder Besseling inzake Houterweg 2 Een raadslid mailt de wethouder Ruimtelijke Ordening op 1 mei 2015: Nu de beleidsnota over de huisvesting migranten is vastgesteld mogen wij ook verwachten dat de locaties in beeld komen; immers het college wilde de discussie over dit onderwerp voeren zonder de kennis van de locaties. Er gaan geruchten over diverse locaties. Een van die mogelijke locaties is het fruittuintje aan de Houterweg … Dit terrein is voor weinig bebouwingen geschikt, het zou dus zomaar kunnen dat dit uit de migrantenhoed wordt getoverd. Voor onze algehele gemoedsrust is het goed om te weten of bovenstaande klopt. Mensen rondom dit perceel zitten niet te wachten op de huisvesting van maar liefst 120 migranten; dit aantal is te vergelijken met de helft van het aantal bewoners van de Westerwijzend en Binnenwijzend! … De wethouder reageert op dezelfde dag: Ik heb tot op heden 4 mondelinge verzoeken gehad om op een bepaalde locatie arbeidsmigranten te mogen huisvesten. 2 vragen gingen over locaties op een bedrijventerrein, 1 betrof een agrarisch bedrijf en 1 verzoek ging over een locatie dat in de gemeente Medemblik bleek te liggen. Ik heb twee keer een vraag gehad over de mogelijkheden van het fruittuintje. Een van die ontwikkelaars heeft ook naar huisvesting van migranten gevraagd en ik heb geantwoord dat dat niet in ons beleid past.

… Voor zover ik weet heeft nog geen enkele gegadigde zich formeel voor deze kavel gemeld, dus laat staan een concreet plan heeft ingediend waar de raad iets van kan vinden. … Zoals je weet was dit oorspronkelijk de locatie voor het nieuwe gemeentehuis. Als dat beeld wordt doorgezet zou er dus nu ook een mogelijkheid zijn voor een soortgelijk bouwvolume. En dan zijn de mogelijkheden er best wel, als de raad dat dan ook goedkeurt. Of misschien heeft er wel iemand interesse om de kavel te kopen zonder er op te willen bouwen.9

7 8 9

Collegeprogramma 2014 – 2018 Daadkrachtig Vooruit met een veranderende samenleving, Hoogkarspel, juli 2014. Bron: gesprekken met betrokkenen. Mailwisseling raadslid en wethouder Besseling, ‘RE: Migranten’, 1 mei 2015.

7

Feitenonderzoek Houterweg R

Oktober 2015: Beantwoording technische vraag programmabegroting 2016 over Houterweg 2 De raad houdt zicht op verloop rond Houterweg 2. Eén van de vragen (van partij GBD) over de programmabegroting 2016 was of en hoe het perceel Houterweg is meegenomen in de begroting. Het college stelt: Het perceel staat voor het oorspronkelijk aankoopbedrag op de balans. Het college beraadt zich nog op de bestemming van deze gronden.10

2.3. 2016 – JANUARI 2017: UITEINDELIJKE KOPER MELDT ZICH EN COLLEGEBESLUIT TOT VERKOOP GROND

Uit deze periode voortkomende vaststellingen 1. De gemeente was blij dat zich een koper meldde die uiteindelijk een prijs wilde betalen waardoor de gemeente quitte zou spelen. 2. De uiteindelijke verkoopprijs was vanuit gemeentelijk perspectief, met de toen geldende kaders en beperkingen opgelegd vanuit de provincie, objectief bezien een goede tot zeer goede prijs. 3. De kopers waren bewust van de beperkingen die op de grond rustten en gingen ervan uit dat verandering van bestemming en toestemming van de provincie (op termijn) mogelijk zou zijn. De gemeente heeft hierbij geen garanties verstrekt en steeds gewezen op de geringe slagingskans. 4. Familiale banden tussen een raadslid en de kopende partij waren bij de beslissingsmakers bekend voor het eerste collegebesluit betreffende de verkoop. 5. Vanaf eind 2016 heeft de kopende partij kenbaar gemaakt dat zij uitsluitend een woonruimte en geen bedrijfsruimten meer wenste te realiseren. Dit is niet in de communicatie door college doorgevoerd, tot medio 2017 is gecommuniceerd dat het ging van de wens van verkopers om o.a. een bedrijfsruimte te realiseren. 6. Het college was eensgezind in haar besluitvorming tot verkoop, ondanks een negatief ambtelijk advies van de afdeling Strategie & Innovatie. 7.

Bij de besluitvorming is het college door niemand erop gewezen dat in 2013 er een andere geïnteresseerde partij was om (een deel van) de grond te kopen. Ook de betrokken ambtenaren in 2016 en 2017 wisten niet van de eerdere interesse in 2013 en de toenmalige reactie van de gemeente richting de geïnteresseerde kopers.

B

Maart 2016: Interesse van potentiële kopers in Houterweg 2 Mevrouw M. en haar partner T. (hierna: kopers) benaderen wethouder Besseling in maart 2016 om te vragen naar de gemeentelijke plannen omtrent Houterweg 2. De kopers wisten dat dit perceel in het verleden gekocht is om er eventueel een gemeentehuis op te vestigen, maar dat het gemeentehuis inmiddels op een andere locatie is gerealiseerd. Het doel van kopers was in eerste instantie een woonhuis met bedrijfsschuur. Dit wellicht in samenwerking met Werksaam voor vluchtelingen/statushouders werk te creëren. Kopers voeren hierover in 2016 enkele gesprekken met een ambtelijk projectleider en met wethouder Besseling.11

A

Op 26 april 2016 meldt de gemeente de prijs en meldt zij tevens dat de procedure om ter plaatse te bouwen een zeer lange en moeilijke zal zijn.

10 11

Beantwoording technische vragen Programmabegroting 2016, college B&W, 6 oktober 2015. Beantwoording door kopers van gestelde vragen Strated aan kopers.

8

Feitenonderzoek Houterweg Ter info: we vragen voor de 9.200 m2 (kadastraal perceel aan de Houterweg 2 in Hoogkarspel) een bedrag van € 35 per m2 (waarbij waarschijnlijk geen BTW verschuldigd is, maar wel overdrachtsbelasting en notariskosten) als u de grond overneemt zoals het er nu ligt. Als wij het perceel bouwrijp moeten leveren, zullen wij een prijs van € 135 p.m2 ex BTW moeten vragen. Uiteraard alles onder voorbehoud van goedkeuring door het college en de gemeenteraad, waarbij wij u aangeven dat de procedure om ter plaatse te bouwen, zoals tijdens het gesprek met de wethouder heeft aangegeven een zeer lange en moeilijke zal zijn. De provincie speelt in deze zaak een cruciale rol. Het is mogelijk dat het college of de gemeenteraad de kavel bij zichzelf wil houden, omdat ze andere plannen met de kavel heeft.

Ook in die zin kunnen wij u geen garanties geven.12 In de periode tussen maart en oktober 2016 vinden nog wat gesprekken en mailwisselingen plaats, waarbij de gemeente vasthoudt aan een prijs van € 35 per m2.13 Kopers beoogden, naar stand van zaken september 2016, hun bedrijf en een bedrijfswoning te realiseren op de locatie Houterweg 2.14 Uit hun bedrijfsplan blijkt dat kopers zich bewust waren dat destijds sprake was van een ‘agrarische’ bestemming van de grond, waarop geen bebouwing mag worden gerealiseerd: “Nadat is besloten tot instemming met de afwijking ten behoeve van de nieuwe bestemming ‘Bedrijf’ met een bouwvlak, kunnen de bedrijfsruimte en bedrijfswoning worden gebouwd conform het bestemmingsplan.” Verder was hen bekend dat de gronden zijn aangeduid als landelijk gebied: “Het beleid voor het landelijk gebied richt zich op het tegengaan van verstedelijking. Verstedelijking moet in de eerste plaats worden gevonden binnen het Bestaand Stedelijk Gebied (BSG), onder andere door verdere verdichting daarvan. Onder voorwaarden kunnen Gedeputeerde Staten ontheffing verlenen ten behoeve van verstedelijking in het landelijk gebied, buiten BSG.” De kopers waren bewust van de beperkingen die op de grond rustten en gingen ervan uit dat verandering van bestemming en toestemming van de provincie (op termijn) mogelijk zou zijn.15 B

Aan de kopers heeft de ambtelijk projectleider, in samenspraak met de wethouder, in oktober 2016 nogmaals aangegeven dat de prijs voor verkoop van de Houterweg gelijk is aan de boekwaarde van de grond van op dat moment € 297.316 (dit impliceert een bedrag van circa € 35 per m2) en dat een lagere vraagprijs voor de gemeente geen optie is:16 De gemeente heeft het betreffende perceel gekocht voor een bepaald bedrag, met in het achterhoofd dat ter plaatse gebouwd zou gaan worden. De prijs staat bij ons in de boeken. Hoewel de grond op dit moment inderdaad alleen maar voor agrarische doeleinden gebruikt wordt, moeten wij, willen we überhaupt quitte spelen, deze kavel aanbieden voor een prijs die een agrariër er waarschijnlijk nimmer voor zal willen betalen. Hoe het ook zij, wij zullen de grond uitsluitend verkopen tegen een prijs van € 35 p.m2.

12 13 14 15 16

Mailwisseling kopers en gemeente. Bronnen: Gesprek Strated met wethouder Besseling. Bedrijfsplan Houterweg 2016, september 2016. Bedrijfsplan Houterweg 2016, september 2016. Ruimtelijke onderbouwing Nieuwbouw [Bedrijf] Houterweg te Hoogkarspel principeverzoek, opgesteld door […], september 2016. Bron: Gesprekken Strated met wethouder Besseling en (oud)ambtenaren. Mailwisselingen 19 en 21 oktober 2016.

9

Feitenonderzoek Houterweg Als u die prijs nu niet wil betalen, maar eerst als de bestemmingswijziging is doorgevoerd, kunnen we nu geen zaken doen, helaas. Overigens heb ik het wellicht in uw geheugen gehad over het agrarisch gebruik, maar bij mijn weten nooit over verkoop tegen een lagere prijs dan de eerder genoemde € 35 p.m2. Als u voor die prijs niet wilt kopen, is wat mij betreft de discussie gesloten [Projectleider S&I] Feit is dat één van de kopers de zoon is van een op dat moment actief raadslid; hetzelfde raadslid dat in 2015 de wethouder had gemaild over de mogelijke plaatsing van arbeidsmigranten aan de Houterweg 2. Beschouwing Strated: In het onderzoek is bekeken in hoeverre de familiale banden tussen één van de kopers met een toen actief raadslid in de gemeente Drechterland bekend was bij de betrokken ambtenaren en collegeleden: -

-

-

-

R

Wethouder Besseling en burgemeester Pijl stellen dat zij – in ieder geval voor besluitvorming in het college over verkoop – wisten dat één van de kopers zoon was van een raadslid. Zij stellen verder dat dit bekend was bij alle collegeleden. Wethouder Besseling is door een collega wethouder geattendeerd dat één van de kopers de zoon was van een raadslid. Collegeleden stellen geen oneigenlijke druk of signalen te hebben gehad (of gegeven) vanwege de familiale banden met een raadslid. Hierbij stellen ze ook de kopers niet te hebben willen benadelen of anders te behandelen vanwege de familiale banden van één van de kopers.17 Het merendeel van alle gesproken (oud-)ambtenaren stelden niet te hebben geweten dat één van de kopers zoon was van een raadslid. Tegelijkertijd stellen zij toen – ook met de kennis van nu – geen oneigenlijke druk of signalen te hebben gehad of gezien ter bevoordeling van de kopers.18 In beschikbare en bekeken stukken (collegevoorstellen, (beschikbare) e-mails, etc.) is geen melding gemaakt van of verwijzing naar de familiale banden van één van de kopers met een raadslid.

2016: Onderzoek naar een andere bestemming en gesprekken met de provincie In oktober 2016 meldt een tussentijdse evaluatie van het collegeprogramma 2014 – 2018 dat het onderzoek bestemming grond Houterweg 2 loopt.19 Dit ‘onderzoek’ betrof gesprekken die collegeleden (wethouder Reus van Financiën en wethouder Besseling van Ruimtelijk Ordening) hebben gevoerd met gedeputeerden en ambtenaren van de provincie Noord-Holland over de bestemming van de gronden aan de Houterweg. De uitkomsten van deze gesprekken werden mondeling teruggekoppeld binnen de ambtelijke organisatie Drechterland. Het standpunt en positie van de provincie Noord-Holland was helder; er werd geen woningbouw of andere ontwikkeling buiten Binnen Stedelijk Gebied (BSG) toegestaan.20

17 18 19 20

Gesprekken Strated met wethouder Besseling en burgemeester Pijl. Gesprekken Strated met (oud)ambtenaren. Tussentijdse evaluatie collegeprogramma 2014 – 2018, besproken in collegeprogramma 24 oktober 2016. Later in de eindevaluatie 2018 van het collegeprogramma is gemeld dat de grond aan de Houterweg 2 is verkocht. Bron: gesprek met oud-wethouder Besseling en locosecretaris Drechterland.

10

Feitenonderzoek Houterweg B

17 oktober 2016: Tarieven snippergroen bijgesteld door collegebesluit

B

Eind oktober 2016: Melding standpunt provincie rond bouw rond BSG (binnen stedelijk gebied) blijft onveranderd Wethouder Besseling mailt de kopers rond de positie van de provincie inzake BSG gebied:21 Vorige week is er een ambtelijk adviseur van de provincie op bezoek geweest in onze gemeente. Met haar zijn een aantal locaties bezocht waar wij momenteel over in gesprek zijn met de provincie. Ook het perceel aan de Houterweg is daarbij bezocht. De stelling van de provincie is momenteel klip en klaar. Los van de BSG discussie, waarbij zij overigens best begrip toonde voor onze argumenten, speelt dat er per definitie een bestemmingsplanwijziging nodig is. Zolang er sprake is van beschikbare percelen op de bedrijventerreinen in de regio, waarbij er nota bene in de eigen gemeente ook nog ruimte is, moet er aangetoond worden dat het bedrijf echt niet op een andere locatie gevestigd kan worden. En dat is in jullie geval, behalve jullie eigen voorkeur, niet aannemelijk te maken. Ik heb ook nog wat besprekingen hierover gehad en we hebben de conclusie getrokken dat het op basis van de ruimtelijke afspraken, niet zinvol is om hier bestuurlijk een gesprek over aan te gaan. In de regio zijn afspraken gemaakt en er is een regionaal beleid vastgesteld met betrekking tot de bedrijventerreinen waar ook de gemeente Drechterland mee akkoord is gegaan.

Ik zie momenteel echt niet hoe ik hier een argument kan toevoegen die vestiging aan de Houterweg legitimeert. Het spijt me oprecht. Ik ga nog wel met collega’s uit de regio in gesprek om te bespreken hoe zij hier mee omgaan en of zij eventueel een oplossing hebben. Ik kan me namelijk niet voorstellen dat jullie het enige bedrijf in Westfriesland zijn dat in zo’n situatie zit.

B

November - december 2016: Mailwisseling wethouder Besseling en beleidsadviseur RO met de kopers met verzoek om Houterweg onder BSG te krijgen. Kopers melden woning te willen bouwen zonder bedrijfsfunctie Mail van de kopers aan wethouder Besseling en beleidsadviseur RO van november 201622: Wij willen graag weten of het mogelijk is om het perceel aan de Houterweg ‘binnen BSG23’ te maken. Dan is alles namelijk opgelost en kunnen we overgaan tot kopen van het perceel. Het bestemmingsplan wijzigen van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’ is onze insteek. We willen echt heel graag op die plek wonen!

21 22 23

Mail kopers aan wethouder en beleidsadviseur, RE: Houterweg, 28 november 2016. Strated heeft deze eerdere originele mailwisseling van 31 oktober 2016 zelf niet gezien noch gekregen. Mail kopers aan wethouder en beleidsadviseur RO, Houterweg, 24 november 2016. BSG: Binnen/Bestaand Stedelijk Gebied.

11

Feitenonderzoek Houterweg Zou u zich ervoor kunnen hard maken om het perceel ‘binnen BSG’ te krijgen? De reactie van de beleidsadviseur per mail24: De locatie Houterweg ligt op dit moment buiten ‘Bestaand Stedelijk Gebied’ (BSG). Met de provincie is al diverse keren contact geweest over de status hiervan. Vooralsnog zijn er geen mogelijkheden deze locatie aan te merken als BSG. De vastgestelde kaders laten dit niet toe. In januari is er regionaal overleg over de uitleg van dit begrip. Wij zullen dan, nogmaals, dit perceel aandragen om als “binnen BSG” te benoemen. Daar gaan we in ieder geval ons best voor doen. Voor alle duidelijkheid en om geen verkeerde verwachtingen te wekken; vooralsnog achten wij de kans dat dit lukt minimaal. Indien eventueel een andere locatie in beeld komt, adviseer ik jullie daarom hier serieus werk van te maken gelet op de onzekerheid v.w.b. de locatie Houterweg. De kopers reageren opnieuw en stellen dat aankoop van de locatie voor puur wonen in plaats van een bedrijfslocatie met woning voor hen ook een optie is:25 BSG, daar is geen kaart voor waar de grenzen op zijn aangegeven (er zijn geen vastgestelde regels hiervoor). Jullie achten de kans zeer klein dat het perceel als ‘bedrijfslocatie’ gewijzigd kan worden. Ok, die argumenten begrijpen we. Maar wij denken/verwachten dat het makkelijker is als het een ‘woonbestemming’ krijgt.

Dus puur alleen een huis bouwen zonder bedrijf. Onze vraag is dus ook of hr. Besseling niet nogmaals contact op kan nemen met deze desbetreffende ambtelijk adviseur van de Provincie, die van de situatie af weet. Zij kan dan aangeven of alleen een huis bouwen op die locatie wel mogelijk is. Dan is er niet meer sprake van een bedrijfslocatie maar puur een woonlocatie met een bouwblok voor een woning. De wethouder reageert zelf richting kopers:26 Ik heb begrip voor jullie insteek en motivatie. We snappen ook hoe graag jullie daar een vestiging willen en hebben begrip voor de argumentatie. Maar op dit moment rest ons niets anders dan in januari nog een poging doen om het perceel binnen BSG benoemd te krijgen. Deze kans is niet groot. We hebben binnen onze gemeentegrenzen locaties waar jullie “morgen” kunnen beginnen met realiseren van bedrijf en woning. Om een woning op dit perceel te krijgen gelden globaal dezelfde motiveringen als voor een bedrijfsbestemming. Daarnaast kunnen wij als gemeente deze kavel niet een op een verkopen voor woningbouw. Dat zou een ander proces vragen en waarschijnlijk ook een andere prijsstelling. Dat onze contactpersoon van de provincie begrip toonde voor onze argumenten wil niet zeggen dat ze deze ook onderschreef. Ze heeft zich te houden aan beleid en kaders die gelden.

We hopen alleen, door dat begrip, een heel klein beetje meer kans te hebben dat het perceel als BSG benoemd kan worden. Ik kan het momenteel helaas niet positiever maken voor jullie. De kopers verzoeken nog om een gesprek met de wethouder voor de feestdagen, maar de wethouder reageert zelf en herhaalt de kans klein te achten het gebied als BST te krijgen:27 Ik denk dat ik echt weet wat jullie wensen zijn. Ik heb respect voor jullie doorzettingsvermogen maar zie momenteel echt niet wat nog bij kan dragen aan de stand van zaken. Ook gezien mijn agenda heeft 24 25 26 27

Mail beleidsadviseur aan kopers, RE: Houterweg, 28 november 2016. Mail beleidsadviseur aan kopers, RE: Houterweg, 28 november 2016. Mail wethouder aan kopers, RE: Houterweg, 8 december 2016. Mailwisseling kopers met wethouder en beleidsadviseur, RE: Houterweg, 9 en 14 december 2016.

12

Feitenonderzoek Houterweg het echt mijn voorkeur om de ambtelijke bijeenkomst in januari af te wachten en in te zetten op dat hele kleine kansje. Ik zal onze medewerkers nogmaals attenderen op het belang en beloof jullie dat we echt onze best doen om het perceel binnen BSG te krijgen. Maar, nogmaals, ik wil jullie niet te veel hoop daar op geven, die kans is echt heel klein.

A

Januari 2017: Intern advies rond verkoop van de grond aan Houterweg 2 De beleidsadviseur Ruimtelijke Ordening (RO) stelt een vraag aan de gemeentelijke inkoopadviseur rond de mogelijke verkoop van de grond aan de Houterweg 2: In 2004 heeft de gemeente Drechterland aan de Houterweg in Hoogkarspel een perceel grond van ruim 9.000 m2 gekocht. Deze grond is destijds gekocht als locatie voor een nieuw gemeentehuis. Inmiddels is een nieuw gemeentehuis gebouwd aan het Raadhuisplein en de grond aan de Houterweg is dus in feite ‘over’. Er is nu iemand die belangstelling heeft voor de grond. Zij wil hier graag een woning met bedrijfsruimte bouwen. Het bestemmingsplan geeft de grond een agrarische bestemming en het is nog zeer de vraag of de bouw van een woning met bedrijfsruimte mogelijk is. Het perceel ligt namelijk buiten ‘Bestaand Stedelijk Gebied” en de provincie is best lastig om hierop bouwplannen mogelijk te maken. Nut en Noodzaak dienen daarbij uitdrukkelijk te worden aangetoond. De belangstellende is bereid dit risico te nemen en wil de grond aankopen. Uiteraard niet tegen een bouwgrondprijs. Wel zou in het contract kunnen worden opgenomen dat mocht de grond een bouwmogelijkheid krijgen dat dan wordt bijbetaald. Mijn vraag is nu of de gemeente vrij is deze grond te verkopen aan deze belangstellende of dat de grond in de openbare verkoop moet komen.

Zijn hier richtlijnen voor? Ik kan mij nl. voorstellen dat er wellicht ook andere belangstellenden zijn. Uiteraard is het wel de bedoeling dat de grond tegen marktwaarde wordt verkocht. Hiervoor kan een taxatie worden uitgevoerd.

A

De inkoopadviseur reageert als volgt:28 Je bent vrij om de grond te verkopen tegen een marktconforme prijs. Je mag zelf weten met welke partij(en) en op welke wijze. Ik kan je wel helpen om het een en ander in gang te zetten en te begeleiden als je wil. Hier en hier staan wat dossiers met handige documenten. Hieronder volgt een nadere toelichting. Verkoop van onze eigendommen (grond / gebouwen) kwalificeert zich niet als overheidsopdracht die valt binnen de kaders van de aanbestedingswet en het inkoop- en aanbestedingsbeleid. Het gaat niet om inkoop. Je mag bij verkoop alleen eisen en wensen stellen die binnen onze publiekrechtelijke bevoegdheden (bouwbesluit / bestemmingsplan / etz) vallen. Als je meer eisen en wensen hebt, gaat het al snel om een overheidsopdracht binnen de kaders van het aanbestedingsrecht. Ook zaken die uiteindelijk bij ons in eigendom komen (bijvoorbeeld wegen en riolering bij gebiedsontwikkeling) zijn dergelijke overheidsopdrachten. Natuurlijk moeten we wel een “marktconforme” prijs krijgen voor onze eigendommen, anders is er sprake van staatsteun. Dat mag meestal niet. Aanbesteden is een prima manier om die juiste marktprijs te bepalen. Taxatie daarentegen is ook uitermate geschikt. Eerst kopen voor een agrarische prijs en bij bouw een extra financiële vergoeding is prima.

28

Mailwisseling beleidsadviseur RO en inkoopadviseur, Advies verkoop grond, 3 en 4 januari 2017.

13

Feitenonderzoek Houterweg Ik kan je helaas geen handvatten bieden voor de verkoop. Je bent namelijk vorm vrij (mag je zelf weten) en alleen geboden aan de beginselen van behoorlijk bestuur (AwB). In de Aanbestedingswet staan wel handige procedures (zie dossiers) die je kunnen helpen om dit goed te regelen. A

Januari 2017: Taxatie van de Houterweg 2 in kader van mogelijke afwaardering op de balans Eind 2016 kwam binnen Drechterland de vraag van de externe accountant of de grond aan Houterweg voor de juiste waarde in de boeken stond. Deze stond voor de aankoopwaarde in de boeken, terwijl de accountant opmerkte dat dit voor de marktwaarde hoorde te zijn.29 De planeconoom heeft vervolgens opdracht gegeven aan de huistaxateur om een taxatie uit te voeren van de grond. Op 23 januari 2017 is het taxatierapport gedeeld met de gemeente. Hierin staat onder meer: - Doel van de taxatie: Het verkrijgen van inzicht in de marktwaarde vrij van huur, pacht of anderszins gebruik - Object: Een perceel agrarische grond (0,92 ha / 9200 m2) met fruitopstand gelegen achter de Houterweg 2 te Hoogkarspel - De waardering van het perceel kan geschieden via de zogenoemde vergelijkingsmethode. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij redelijk recente vergelijkbare transacties. Op basis van de bestemming zal de minimale waardering liggen op agrarische waarde fruitopstand dan wel agrarische waarde. Uit onderzoek blijkt van recente transacties dat de waarde circa € 7 per m2 zou bedragen. Echter gelet op de ligging nabij de voorzieningen van Hoogkarspel, o.a.

het station en de aanwezigheid van particuliere bebouwing direct naast het perceel, taxeert deskundige de waarde voor het gehele perceel op € 100.000,- (€ 10,87 per m2) Verder geeft de taxateur het volgende mee: Deskundige is van mening dat - gelet op de ligging en de oppervlakte - een aanliggende particulier een meerprijs wil betalen t.o.v. de agrarische waarde ter vergroting van zijn eigen perceel dan wel het voorkomen van ongewenste planologische ontwikkelingen in de nabijheid van de woning. Beschouwing Strated: De taxatie is niet uitgevraagd met expliciet het doel te kijken naar de mogelijke verkoop van de grond. Er kwam een taxatierapport met grondwaarde bij huidig bestemming, maar niet een taxatie op basis van grondwaarde bij mogelijke transitie. Verder blijkt uit analyse van de beschikbare stukken dat de taxatie, inclusief de mening van de deskundige dat een aangrenzende particulier mogelijk een meerprijs wil betalen, niet bij de beleidsadviseur RO noch bij de wethouder of college bekend was.

A

De planeconoom van de gemeente meldt op basis van de taxatie het volgende: Er zit nu tussen boekwaarde [€ 297.000] en taxatiewaarde bijna twee ton!! Kan voor de accountant aanleiding zijn om bij de jaarrekening 2016 die twee ton af te waarderen!! Tenzij er een besluit van het bestuur ligt om deze gronden binnen afzienbare termijn in ontwikkeling te nemen (en dat is er niet). Op 27 januari reageert de projectleider: ‘het college van Drechterland gaat dinsdag besluiten het perceel af te stoten voor de boekwaarde aan een particulier. De taxatie is dan hooguit van cosmetische waarde geweest …30

29 30

Bron: Gesprek Strated met financieel adviseur. Mailwisseling planeconoom, projectleider en financieel adviseur, ‘RE: taxatie Houterweg gronden’, 24 en 27 januari 2017.

14

Feitenonderzoek Houterweg

A

Januari 2017: Uitwerking collegeadvies rond verkoop Houterweg 2 De beleidsadviseur RO is in januari ‘17 bezig met het uitwerken van een collegevoorstel rond de mogelijke verkoop van de Houterweg 2. In het collegevoorstel van 19 januari 2017 staat het volgende:31 Inleiding c.q. aanleiding In 2004 heeft de gemeente Drechterland ten zuiden van Houterweg 2 een perceel grond van ruim 9.000 m2 gekocht. Het doel was hierop een nieuw gemeentehuis te bouwen. Dit plan is niet doorgegaan omdat later is besloten het gemeentehuis in het centrum van Hoogkarspel te bouwen. Destijds is in de overeenkomst vastgelegd dat de voormalige eigenaar de grond overeenkomstig de agrarische bestemming mag blijven gebruiken totdat de gemeente de grond nodig heeft voor te realiseren plannen. In dit advies geef ik aan wat de mogelijkheden voor deze grond zijn. Wettelijk en beleidskader In het Collegeprogramma 2014-2018 heeft u in het onderdeel ‘Grondbeleid’ aangegeven ‘dat de huidige grondposities worden beoordeeld op hun realisatiemogelijkheden en indien nodig worden afgestoten. Dit geldt zowel voor de gronden als voor overbodig vastgoed’. Op grond van dit uitgangspunt zou de grond aan de Houterweg voor verkoop in aanmerking kunnen komen, nu het plan voor een gemeentehuis op die locatie niet meer aan de orde is. De vraag is nu of dit wenselijk is, zowel in financieel als strategisch opzicht.

Vraagstelling / inhoud Zoals hierboven aangegeven zou de grond kunnen worden verkocht. Hiervoor is belangstelling getoond. Mevrouw M. wil de kavel graag kopen. Zij wil hierop een woning met bedrijfsruimte realiseren. Op dit moment is haar bedrijf gevestigd in Hoogkarspel. Omdat haar bedrijf groeit en op de huidige locatie geen uitbreidingsmogelijkheden zijn, is ze op zoek naar een nieuwe locatie in Hoogkarspel waar zij kan wonen en werken. Hiervoor heeft zij het perceel aan de Houterweg op het oog en zij vraagt u dit perceel aan haar te verkopen. Integrale voorbereiding Met de collega’s van de afdeling Strategie en Innovatie, het team Ruimtelijk Beleid, de planeconoom en de adviseur Inkoop/Aanbesteding is dit advies afgestemd. Financiële aspecten / kosten Het perceel is destijds gekocht voor € 290.080,-- excl. btw/overdrachtsbelasting, k.k. (€ 32,-- per m2). De grond heeft op dit moment een boekwaarde van € 297.316,--. Om geen verlies te maken zou de grond bij verkoop minimaal deze grondopbrengst moeten opleveren. Deze waarde is beduidend hoger dan de waarde bij verkoop voor agrarische doeleinden (ca. € 5,-- per m2). Als er geen andere bestemming voor deze grond is en dus voorlopig agrarisch blijft, is de kans groot dat de grond moet worden afgewaardeerd naar agrarische waarde. Dit betekent dat er geld moet worden vrijgemaakt om de boekwaarde af te waarderen (ca.

€ 245.000,-- + rente € 7.236,-- = € 252.236,--). Verkoop van het perceel tegen boekwaarde zou dus in financiële zin een positieve ontwikkeling zijn.

31

Collegeadvies Verzoek grondaankoop Houterweg (beoogde locatie gemeentehuis), 19 januari 2017.

15

Feitenonderzoek Houterweg Afweging van belangen en beoogd resultaat Het perceel aan de Houterweg heeft een agrarische bestemming en valt buiten het door de provincie N-H vastgestelde ‘Bestaand Stedelijk Gebied’ (eerder genoemd BBG). Dit betekent dat voor elke bestemmingswijziging ‘nut en noodzaak’ moet worden aangetoond. Als mevrouw M. hierop dus een woning met bedrijfsruimte wil bouwen, moet ruimtelijk worden onderbouwd waarom juist deze locatie hiervoor geschikt is. Daarbij moeten mogelijke alternatieven ook worden afgewogen. De provincie voert in dit kader een stringent beleid en het is alleen met zeer goede argumenten mogelijk om afwijkende plannen buiten BSG te ontwikkelen. Omdat het hier ook nog om een bedrijfsvestiging gaat, vraagt de provincie om een locatie-onderzoek naar geschikte locaties op bedrijventerreinen in regionaal verband. Uit dit onderzoek moet blijken dat er geen ruimte is op bedrijventerreinen binnen de regio. Met name dit laatste kan mevrouw niet hard maken. Er is namelijk zelfs in de eigen gemeente een bedrijfslocatie beschikbaar waar gewoond en gewerkt kan worden. Het bedrijventerrein Zuiderkogge 4b biedt aan de Koggeweg twee kavels bedrijfsterrein met woon-/werkbestemming. Dit is mevrouw bekend en daarom ziet zij af van dit locatieonderzoek. Op dit moment is er daarom weinig of geen kans om haar bedrijf met woning naar de Houterweg te verplaatsen.

Omdat zij voor de toekomst goede hoop heeft dat dit perceel als BSG wordt aangemerkt (wellicht bij versoepeling van de bouwregels met de nieuwe Omgevingswet) wil zij het perceel op eigen risico toch aankopen. Zij zou bereid zijn hiervoor de boekwaarde te betalen. De volgende aspecten zijn hierbij van belang: -

-

Het perceel ligt in potentieel toekomstig ontwikkelingsgebied (Hoogkarspel Zuid). U heeft hier dus – zij het zeer bescheiden – grondpositie. Verkoop van grond met agrarische bestemming aan niet-agrarische particulier is niet gebruikelijk. Er is geen dringende reden om de grond verkopen (behoud grondpositie). Perceel biedt mogelijk ruimte voor tijdelijke ontwikkelingen (bijv. ‘tiny houses’, huisvesting statushouders, zonneweide etc.) Een voordeel bij verkoop aan mevrouw is een goede grondopbrengst (als zij daadwerkelijk bereid is de boekwaarde te betalen) en het perceel kan van de lijst van gemeentelijke eigendommen af. Onderhandse verkoop aan particulier zonder realistische plannen op het perceel zou kunnen lijken op bevoordeling. Omdat mevrouw bereid is de boekwaarde te betalen en de prijs dus zeker marktconform is, staat het de gemeente vrij om te verkopen (hiervoor gelden de gebruikelijke aanbestedingsregels niet).

Risico’s Het risico bestaat dat toekomstig Hoogkarspel Zuid niet wordt ontwikkeld en dat deze grond dus zijn agrarische bestemming houdt. Dan blijft de agrarische waarde gehandhaafd en levert de grond bij verkoop minder op dan de boekwaarde. Daarbij komt dat deze boekwaarde jaarlijks stijgt met de rentetoerekening. Ook de accountant zal eisen dat de grond wordt afgewaardeerd (als er uiterlijk op 31 december 2019 niets mee wordt gedaan). Verdere procedure en planning (inclusief communicatie en burgerparticipatie) Er zijn voor- en nadelen aan verkoop van het perceel. Deze tegen elkaar afgewogen slaat de weegschaal richting verkoop. Dit levert direct financieel voordeel op en het toekomstig belang in strategisch opzicht is gelet op de grootte van de kavel en de ligging aan de westzijde van de Houterweg zeer gering. Geadviseerd wordt daarom het perceel, geheel voor eigen 16

Feitenonderzoek Houterweg risico en zonder enige vorm van toezegging over toekomstig gebruik van de grond, voor de boekwaarde te verkopen aan mevrouw M.. Er is opdracht verstrekt de grond te taxeren. Het taxatierapport is nog niet beschikbaar, maar ik verwacht niet dat de taxatiewaarde hoger is dan de boekwaarde. In ieder geval wordt uw besluit richting mevrouw M. niet eerder kenbaar gemaakt dan dat het taxatierapport beschikbaar is. Noot: negatief advies vanuit afdeling Strategie en Innovatie (S&I) Vanuit de adviseursrol van S & I wordt voorgesteld de grond in eigendom te houden om redenen die hierboven zijn aangegeven en die ik hieronder voor alle duidelijkheid nog even herhaal: -

Perceel ligt in potentieel toekomstig ontwikkelingsgebied Hoogkarspel Zuid (grondpositie). Verkoop van agrarische grond aan niet-agrarische particulier is niet gebruikelijk en gewenst.

-

Er is geen dringende reden om de grond te verkopen (behoud grondpositie).

-

Perceel biedt ruimte voor nieuwe initiatieven/ontwikkelingen (bijv. bijz. woon/werkvormen) Voor realisering plan koper is ruimte in gemeente beschikbaar (Zuiderkogge 4b).

-

Onderhandse verkoop aan particulier zou bevoordeling kunnen betekenen.

Ik adviseer u deze bovenstaande argumenten in uw afweging om de grond al dan niet te verkopen in uw overwegingen mee te nemen. Op basis hiervan is het voorgesteld conceptbesluit: Medewerking te verlenen aan verzoek tot grondaankoop tegen de boekwaarde van het perceel. In de samenvatting staat: De gemeente heeft een perceel grond ten zuiden van Houterweg 2 in eigendom. Hierop zou het nieuwe gemeentehuis worden gebouwd. Omdat het gemeentehuis in het centrum van Hoogkarspel is gebouwd, heeft dit perceel geen duidelijke bestemming meer en zou kunnen worden afgestoten. De kandidaat-koper is geen agrariër en wijziging van de bestemming in wonen/werken is voorlopig niet realistisch. Koper is hiervan op de hoogte en wenst het risico te nemen. De grondpositie die de gemeente met de kavel zou kunnen hebben in het mogelijk toekomstige uitbreidingsgebied Hoogkarspel Zuid is zeer gering en is geen reden om de grond in eigendom te houden…. In het advies werd vanuit de afdeling Strategie & Innovatie een aantal kanttekeningen meegegeven, de afdeling raadde aan om niet in te stemmen met het verzoek. Bezwaar was primair de inhoudelijke overweging dat op (middel)lange termijn woningbouw in het kader van Hoogkarspel Zuid wel mogelijk zou kunnen zijn en de gemeente dan niet alleen zelf een grondpositie had en er tevens geen niet passend bedrijf in het gebied aanwezig zou zijn.32 B

30 januari 2017: Positief collegebesluit rond verkoop van de grond Houterweg 2 Het collegeadvies rond Houterweg 2 is op 30 januari 2017 besproken. Uit de openbare besluitenlijst van het college blijkt: Medewerking te verlenen aan verzoek tot grondaankoop. Samenvatting voorstel: De gemeente heeft een perceel grond ten zuiden van Houterweg 2 in eigendom. Hierop zou het nieuwe gemeentehuis worden gebouwd. Omdat het gemeentehuis in het centrum van Hoogkarspel is gebouwd, heeft dit perceel geen duidelijke bestemming meer en zou kunnen worden afgestoten. De kandidaat-koper is geen agrariër en wijziging van de bestemming in wonen/werken is voorlopig niet realistisch. Koper is hiervan op de hoogte en wenst het risico te nemen. De grondpositie 32

Bron: gesprek Strated met projectleider S&I.

17

Feitenonderzoek Houterweg die de gemeente met de kavel zou kunnen hebben in het mogelijk toekomstige uitbreidingsgebied Hoogkarspel Zuid is zeer gering en is geen reden om de grond in eigendom te houden. Besluit: Conform vastgesteld Betrokkenen bij dit besluit herinneren dat het overall beeld van collegeleden was dat de verkoop tegen boekwaarde een goede deal was voor de gemeente Drechterland. Er was hierdoor geen afboeking nodig naar agrarische waarde. Daarnaast was het beeld dat zeker op korte termijn geen ontwikkeling op Houterweg 2 toegestaan zou worden door de provincie en dat er dus een goede deal was gesloten.33 Beschouwing Strated: Ambtenaren en bestuurders verklaren ten tijde van contact met de kopers (2016-2017) niet op de hoogte te zijn geweest van de eerder getoonde interesse in 2013 van de voormalig eigenaren/huidige pachters voor een deel van de grond aan de Houterweg 2 noch van eventuele andere geïnteresseerden.34 Strated constateert verder dat de beleidsmedewerker Beleid en Projecten, die in 2013 naar de geïnteresseerden reageerde, niet meer bij de SED werkte in 2016 en 2017. De leidinggevende van 2013, die de brief ondertekende, was weliswaar wel binnen de SED maar inmiddels op een andere afdeling werkzaam in 2016 en 2017.

Hoewel de beleidsmedewerker RO en projectleider S&I in 2013 op dezelfde afdeling werkten als de beleidsmedewerker Beleid en Projecten, verklaren zij toen (en later) niet op de hoogte te zijn van de interesse van de voormalige eigenaren noch van de gemeentelijke reactie richting geïnteresseerden in 2013. De gemeente heeft ook niet actief gezocht naar andere geïnteresseerden; de voormalige eigenaren stellen in ieder geval in de periode 2016 – begin juni 2017 (tot en met ondertekening koopovereenkomst) niet benaderd te zijn met vraag of zij opnieuw interesse hadden noch dat zij toen zelf opnieuw contact hebben gezocht met de gemeente.35 Onze algemene indruk is dat de gemeente Drechterland (college en ambtelijke organisatie) al blij was dat er een koper was die de boekwaarde wilde betalen voor een stuk agrarische grond zonder specifieke bestemming. Er is niet breder gekeken naar mogelijk andere kopers.

2.4. RESTANT 2017: BETALINGSREGELING VOOR DE KOPERS EN UITEINDELIJKE VERKOOP GROND

Uit deze periode voortkomende vaststellingen 1. Het presidium is geïnformeerd dat het college voornemens was een lening t.b.v. de grondverkoop te verstrekken. Ook zijn aan het presidium de bedragen gemeld waar het om ging. Twee van de aanwezigen bij deze vergadering zijn momenteel wethouder van de gemeente Drechterland. 2. De raad is via openbare P&C-documenten geïnformeerd over de uiteindelijke verkoop van de grond.

A

Februari en maart 2017: Betalingsregeling gevraagd door de kopers en interne afstemming Na besluit van het college zijn de kopers bezig om de financiering voor de koop te regelen. In februari ‘17 hoort de beleidsadviseur RO dat de kopers graag eigenaar willen worden van de grond, maar zij niet de volledige verkoopprijs kunnen betalen. De bank zou alleen de agrarische waarde van de grond 33 34 35

Bron: Gesprekken Strated met wethouder Besseling, burgemeester Pijl en locosecretaris Drechterland. Gesprekken Strated met oud-bestuurders en oud-ambtenaren. Mail particulier: ‘bericht Noordhollands Dagblad aangaande het plan ’t Houterhof, 30 januari 2024’.

18

Feitenonderzoek Houterweg

B

willen financieren van € 100.000. Verzoek van koper is het restant van circa € 200.000 in 5 jaar te betalen. Dat zou betekenen dat de gemeente eigenlijk financier wordt. Wethouder Besseling heeft hier in principe geen moeite mee, maar de vraag is of dit juridisch/financieel geoorloofd is. De beleidsmedewerker RO vraagt intern advies aan juridische zaken.36 Laatstgenoemde adviseert rekening te houden met de Wet Markt en Overheid om concurrentievervalsing te voorkomen en hierbij een marktconforme rente te rekenen. Verder is er ook het advies om na te vragen bij een notaris rond mogelijke huurkoop.37 Intern stelt de financieel adviseur dat de gemeente niet zomaar geld mag uitlenen volgens het geldend treasury statuut waarbij de gemeente in beginsel geen leningen of garantie uit hoofde van de publieke taak verstrekt, tenzij de aanvrager voldoet aan de voorwaarden genoemd in het door college vastgestelde leningen- en borgstellingenbeleid. Daarin staat onder meer dat leningen en garanties slechts worden verstrek aan organisaties die bijdragen aan maatschappelijke doelen van de gemeente, geen winstoogmerk hebben, geen besloten karakter hebben en een rechtspersoonlijkheid dienen te hebben.

De financieel adviseur stelt dat dit via de raad zal moeten.38 De planeconoom oppert dat betaling contractueel overeengekomen kan worden met zekerheid; de financieel adviseur stelt dat een uitgestelde betaling ook een lening is.39 De kopers komen op 12 maart 2017 met een nieuw voorstel voor de financiering zonder betalingsregeling: - Aankoop van het perceel voor € 290.080 conform het bedrag dat de gemeente in 2004 heeft uitgegeven voor de aankoop - Voorstel om voorlopig koopcontract te tekenen en daarbij 10% van het aankoopbedrag aan te betalen - Overdracht op 1 januari 2018 na perenoogst en archeologische Quick Scan De beleidsadviseur RO reageert op 14 maart dat het college instemt met het voorstel, maar vasthoudt aan de verkoop tegen boekwaarde van € 297.316. Kosten voor archeologie, bodem, etc. zijn voor rekening van de koper. Op 19 maart 2017 stellen de kopers dat als gevolg van het aanhouden van de boekwaarde en miscommunicatie van onze kant (6% overdrachtsbelasting i.p.v. 2%) is het bedrag voor ons hoger uitgevallen dan verwacht. Een hogere financiering is voor ons niet haalbaar. Er wordt een nieuw voorstel gedaan met weer een betalingsregeling - 10% aanbetalen bij tekenen voorlopig koopcontract - 60% betalen bij definitieve overdracht op 1 januari 2018. Na perenoogst en na archeologische quickscan (kosten voor koper) - 30% aflossen binnen 5 jaar40

B

Maart 2017: Verdere interne afstemming over de gevraagde betalingsregeling Op 20 maart 2017 reageert de planeconoom per mail richting wethouder Besseling, de beleidsadviseur RO en financieel adviseur:41 36 37 38 39 40 41

Mail beleidsadviseur RO aan juridisch medewerker, Verkoop grond Houterweg, 9 februari 2017. Mail juridisch medewerker aan medewerker RO, Verkoop grond Houterweg, 2 maart 2017. Mail financieel adviseur aan beleidsadviseur RO en planeconoom, RE: Verkoop grond Houterweg, 6 maart 2017. Mailwisseling financieel adviseur, planeconoom en beleidsadvisuer RO, RE: Verkoop grond Houterweg, 7 maart 2017. Mailwisseling kopers met beleidsadviseur RO en wethouder Besseling, Grond Houterweg, 12, 14 en 19 maart 2017. Mail planeconoom aan beleidsadviseur RO, wethouder Besseling en financieel adviseur, RE: Grond Houterweg, 20-3-2017.

19

Feitenonderzoek Houterweg Om uit deze impasse te komen doe ik het volgende voorstel. We verkopen de grond voor € 290.000 en nemen zelf het verlies van € 7.000. We stemmen in met de betalingsregeling, waarbij 10% bij tekenen contract en 60% per 31-12-2017. We stemmen in met aflossing van de overige 30% in vijf jaar. Waarom?? De recent getaxeerde waarde is € 100.000!! We mogen ons m.i. gelukkig prijzen dat we een koper vinden voor € 290.000 en dat die koper de financiering ook rond heeft; We kunnen zelf dan wel een klein verliesje van 7.000 nemen (ten laste van reserve grondbedrijf..) En ja… er is wellicht sprake van voorfinanciering/bankieren, maar het alternatief is waarschijnlijk dat we van de accountant € 197.000 moeten afwaarderen. En zie het dan maar eens voor een klein drie ton te verkopen … zoals nu wel het geval is. De beleidsadviseur RO stelt dat de koper het volle bedrag wil betalen, dus gewoon tegen boekwaarde te verkopen.

Het verzoek van 30% aflossen in vijf jaar mag eigenlijk niet, maar de beleidsadviseur is het wel eens om dit risico te nemen.42 De financieel adviseur herhaalt dat dit wel via de raad moet omdat afgeweken wordt van het treasurystatuut en het leningen en garantstellingbeleid dat de raad heeft vastgesteld.43 De planeconoom reageert hierop met: formeel heb je natuurlijk gelijk, maar kunnen we niet eerst overleggen met de accountant of we het in dit concrete geval niet wat praktischer kunnen oppakken? (en moeten we altijd roomser dan de paus willen zijn’??).44 De wethouder stelt zelf: … ook ik vind dat we niet roomser moeten zijn dan de paus. Kijken wat wel kan is het adagium. Als het op die € 7000 ‘hangt’ wil ik die er best af doen hoor, dan volg ik inderdaad graag de lijn van [de planeconoom] maar dan moeten we denk ik wel een nieuw besluit nemen in het college. En daar kunnen we dan misschien ook de ‘praktische financiering’ vaststellen.45 De beleidsadviseur RO is nog langs de griffier van de gemeenteraad geweest om te vragen hoe de betalingsregeling ‘simpel’ langs de raad kan. De beleidsadviseur stelt dat de griffier het te ver vond gaan om hiervoor naar de raad te gaan. Het gaat niet om een geldleningsovereenkomst, omdat je in feite geen geld verstrekt.

Het gaat om een privaatrechtelijke koopovereenkomst waarin grond wordt overgedragen tegen een bepaald bedrag en onder een aantal voorwaarden. Eén ervan is dat de laatste 30% in termijnen wordt betaald. Er wordt geen geld verstrekt. De beleidsadviseur vraagt wat te doen en oppert het voorstel van een collegebesluit en voorleggen aan presidium.46 Op 30 maart geeft een medewerker Juridische Zaken nog haar visie op de stelling van de financieel adviseur dat geen leningen verstrekt kunnen worden voor niet-publieke taken en dat betaling in termijnen ook gekwalificeerd kan worden als een lening. Zij stelt het eens te zijn dat een uitgestelde betaling ook een lening is, wel stelt ze dat de definitie van publiek belang niet eenduidig is: Als je naar de artikelsgewijze toelichting kijkt … staat daar duidelijk dat ‘wat wel of niet tot de publieke taak en het publieke belang wordt gerekend, verschilt naar gelang het beleidsveld, het tijdstip en de omstandigheden. In deze context past dus geen statische definitie van de begrippen ‘publieke taak’ en ‘publiek belang’. Dit is kennelijk heel ruim geformuleerd, er zijn veel manieren om te beargumenteren dat sprake is van een gemeentelijke publiek belang. Hiervan worden later in het artikel ook al enige