07G B4 Nota behandeling zienswijze Westeinde achter 5 (2023-16)

Nota behandeling zienswijzen ontwerp- bestemmingsplan Westeinde achter 5 Venhuizen Gemeente Drechterland, 1 februari 2022 Aanleiding Met het ontwerpbestemmingsplan wordt op de percelen achter Westeinde 5 te Venhuizen de bestaande maatschappelijke bestemming (gemeentehuis locatie) gewijzigd naar de bestemming 'Wonen – 1', ‘Tuin -1’ en ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ om zo de bouw van twee gebouwen, met tuinen en parkeerplaatsen, mogelijk te maken waar in totaal 18 woningen in kunnen worden gerealiseerd. Procedure Het college heeft op 01-12-2022 ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan. De terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is op 10 november 2022 gepubliceerd op officielebekendmakingen.nl. Het plan heeft het identificatienummer NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01. Het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken waren digitaal raadpleegbaar en konden ook op het stadhuis worden ingezien. Van 11 november tot en met 22 december 2022 kon een ieder zienswijzen over het besluit bij de gemeenteraad naar voren brengen. Er is één zienswijzen ontvangen. Ingediende zienswijzen en reactie op de zienswijzen Tegen het ontwerpbesluit van de omgevingsvergunning zijn zienswijzen ingediend door1: 1. Bewoner De Pauw 10 Venhuizen, d.d. 19 december 2022 De zienswijzen zijn tijdig ingediend en daarmee ontvankelijk.

De gehele brief bevat, naast zienswijzen, ook een uiteenzetting van de geschiedenis van de ontwikkeling van het gebied met daarbij behorende reeds genomen besluiten voorafgaand aan het ter visie leggen van het ontwerp bestemmingsplan. Deze uiteenzetting wordt voor kennisgeving aangenomen. Eerder genomen raadbesluiten zijn reeds van kracht en in uitvoering en worden niet opnieuw beoordeeld. De daadwerkelijke zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn op de volgende pagina samengevat en van een reactie voorzien.

0.

Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Westeinde achter 5 Venhuizen Eigenaar perceel De Pauw 10 Venhuizen Gemeentelijk Standpunt Naar mijn oordeel heeft de raad voor een 0. Het bestemmingsplan is voorzien van een toelichting om aan te tonen dat deze ontwikkeling ruimtelijk gemeentelijk initiatief voor het herinrichten van inpasbaar is. De toelichting op het bestemmingsplan wordt begeleid door onderzoeken welke zijn hun perceel zich niet in redelijkheid op het bijgevoegd als bijlagen. Deze zijn gecontroleerd door de Omgevingsdienst Noord Holland Noord, standpunt kunnen stellen dat het plan strekt ten Veiligheidsregio NHN, Hoogheemraadschap HNK en Archeologie WF en akkoord bevonden. behoeve van een goede ruimtelijke ordening (…)

De gemeente heeft met dit ontwerp bestemmingsplan voor de naastliggende percelen, die nog niet verworven zijn, al bepaald dat dezelfde bestemmingsregels gelden als voor het perceel van het voormalige gemeentehuis.

1 De betreffende zienswijzen zijn geanonimiseerd

Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan strekt zich slechts tot het perceel achter Westeinde 5, zie ook de plankaart. De naastgelegen percelen worden hiermee niet gewijzigd.

1.

1. Voorgeschiedenis en Proces herinrichting percelen achter en gedeeltelijk van het voormalige gemeentehuis van Venhuizen, Westeinde 5 Venhuizen.

Paragraaf 1.1 t/m 1.5 van de zienswijze geeft een uiteenzetting van de geschiedenis van het plangebied en omgeving en van de vaststelling van eerder genomen besluiten rondom het Programma van Eisen, Uitvoering ontwikkeling Centrum Venhuizen, bewonersavonden en Klankbordgroep. Er worden in dit gedeelte geen zienswijzen opgetekend tegen het ontwerpbestemmingsplan Westeinde achter 5. Hieronder wordt een reactie gegeven op de genoemde besluiten en het proces hieromtrent Centrumplan 2017 De ontwikkeling van de gemeentehuislocatie (Westeinde achter 5) is opgenomen in het Centrumplan 2017 Het centrumgebied is voor specifieke doelgroepen interessant als woonmilieu. Locatie ’t Weijver is opgenomen als ontwikkelingslocatie, mogelijk ingevuld met erfwonen, conform de visie. In de stolp aan het Westeinde kan een andere functie worden gerealiseerd die bijdraagt aan de levendigheid van het centrum. Voor het opstellen van het centrumplan heeft een uitvoerig participatie proces plaatsgevonden met de inwoners van Venhuizen. De gemeenteraad heeft dit plan in 2017 vastgesteld. De visiekaart, behorende bij het Centrumplan, geeft grof aan welke ontwikkelingen op welke plek mogelijk zijn. Op pagina 17 van de visie is per deelproject de afbakening aangegeven en per deelproject de ontwikkelrichting en mogelijk programma.

Programma van eisen Het Programma van Eisen, dat is opgesteld voor de ontwikkeling van dit gebied, is voor vaststelling door het college twee keer met de omwonenden, ondernemers in het gebied en overig belanghebbenden (zoals vertegenwoordigers van de allianties) besproken. Alle opmerkingen zijn opgenomen in de bijlage van het PvE en van een antwoord voorzien. Hiermee wordt duidelijkheid gegeven of en hoe het college destijds is omgegaan met de opmerkingen. Er bestaat er geen wettelijk kader voor het vaststellen van een PvE. Het document is vormvrij. De concepten van het PvE zijn besproken met de commissie welstand. De eerste verkennende onderzoeken asbest, flora en fauna, bodemkwaliteit, quick scan archeologie zijn uitgevoerd en opgenomen in het PvE. Samen met een klankbordgroep (met daarin omwonende, inwoners, afvaardiging van de allianties en een ondernemer) is gewerkt aan een ontwikkelkader voor de locatie van het gemeentehuis. De klankbordgroep heeft hiervoor de gemeente een advies meegegeven. Het ontwikkelkader is voorafgaand aan de aanbesteding voorgelegd aan de commissie welstand.

1.6 Via een haalbaarheidsmatrix “Beoordeling inbreng klankbordgroep ’t Weijver, Venhuizen” heeft een ingehuurde stedenbouwkundige in een bijeenkomst met de gemeenteraad de voorkeursvarianten van de bebouwingsvoorstellen besproken. De gemeenteraad heeft daarover een besluit

Neutrale Grex Met de vaststelling van het PvE is gesteld dat de GREX voor de gronden, die in eigendom van de gemeente zijn, minimaal budgetneutraal moet sluiten. Dit houdt in dat bij de aanbesteding minimaal de boekwaarde van de gronden en de wettelijke ambtelijke kosten verhaald moeten worden.

2 / 10

genomen over de voorkeursvarianten die in aanmerking komen om een neutrale grex te halen. De uitkomst was voorspelbaar minimaal 2 woongebouwen met minimaal 15 woningen op een stuk grond met een totaal oppervlak van ca. 3.900m² met als gevolg dat er massale bebouwing wordt gelegaliseerd en dat de parkeernorm voor wonenwoongebouwen voor de toekomstige bewoners niet wordt gehaald.

Aanbesteding / ontwikkelcompetitie Het doel van de ontwikkelcompetitie is het selecteren van één ontwikkelaar die de herontwikkeling naar woningbouw voor zijn rekening gaat nemen. De gegadigden zijn gevraagd een schetsontwerp inclusief grondbod in te dienen. Het minimale grondbod voor de aanbesteding / ontwikkelcompetitie is gebaseerd op het uitgangspunt van een budgetneutrale GREX. Met dit uitgangspunt wordt gestuurd op een kwalitatieve invulling van de locatie boven winstmaximalisatie voor de gemeentegronden. Voor de beoordeling van de ingediende stedenbouwkundige plannen is een beoordelingscommissie gevormd. Twee leden uit de voorgenoemde klankbordgroep zijn opgenomen in de beoordelingscommissie. De gemeenteraad heeft unaniem ingestemd met het voorliggende ontwerp van DRN vastgoedontwikkeling en concreet richting gegeven aan de verdere ontwikkeling van het perceel naar woningbouw. Op 7 juli 2021 heeft DRN een eerste inloopavond georganiseerd waar het plan is gepresenteerd. Aanwezigen konden hun reactie achterlaten op de plannen en bespreken met de aanwezigen van DRN en gemeente. Naar aanleiding van reacties is het plan op een aantal punten aangepast, de brug aan de zuidzijde is verplaatst naar de westkant en de woningen aan kopse kant van het zuidelijke gebouw zijn gedraaid zodat minder direct zicht is op de achtergelegen straat De Pauw.

Op 24 oktober 2022 is een tweede inloopavond georganiseerd waarbij de uitgewerkte plannen zijn gepresenteerd. Er was een goede opkomst en de plannen werden goed ontvangen. Na deze bijeenkomst heeft het college het bestemmingsplan ter visie gelegd. Parkeernorm Het project wordt autoluw ingericht. Dit wordt bereikt door het parkeren aan de noordzijde van het plan op te vangen. Parkeren is alleen voor bewoners van het plan, bezoekers kunnen een plek vinden op de openbare parkeerplaatsen in het centrum. De projectlocatie ligt in een gebied aangeduid als ‘weinig tot niet stedelijk’ en ‘centrumgebied. De behoefte kan op 1 tot max 1,2 parkeerplaatsen per woning worden ingeschaald. Het plan voorziet in 1,16 parkeerplaatsen per woning, resulterend in 21 parkeerplaatsen. Deze worden aangelegd op eigen terrein en voldoen daarmee aan de gestelde parkeernormen.

2.

2. De incompleetheid, onvolledigheid en onzorgvuldigheid van het voorliggende bestemmingsplan NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01 2.0 (…) verder merken op dan bestemming Wonen-1 en Tuin-1 enige verwarring geeft met de bestemmingsfunctie Wonen-1 en Tuin-1 van het vigerende Bestemmingsplan Drechterland Zuid. Dit kan makkelijk opgelost worden door de betreffende bestemmingsfunctie te

2.0

De bestemmingen op de plankaart zijn verbonden aan de regels in het bestemmingplan Westeinde achter 5. Het bestemmingsplan “Drechterland Zuid” heeft geen rechtsgeldigheid meer in dit gebied als het bestemmingsplan “Westeinde achter 5” is vastgesteld. Daar wordt dan ook niet naar verwezen. Alle bestemmingen en regels zijn digitaal op perceelniveau raadpleegbaar waardoor het gebruik van een ander (niet geldend) bestemmingsplan uitgesloten is.

3 / 10

benoemen met Wonen en Tuin. 2.1 Milieubeperkingen In het te beoordelen ontwerp bestemmingsplan worden afwijking op het gebied van de Wet geluidhinder gesteld, te weten: “het ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder voor het bestemmingsplan ‘Westeinde achter 5’ Venhuizen”

2.1

Dit ontwerp bestemmingsplan geldt voor 3 percelen, nl. het perceel van het voormalige gemeentehuis en de 2 percelen die nog niet zijn aangekocht doordat er nog geen overeenstemming is met de eigenaren. I.v.m. een goede ruimtelijke ordening en voor de toekomstige bewoners dient de wettelijke 30m vrije milieuzone vanaf de muziekzaal van het café De Roode Leeuw te worden gehandhaafd en in het Ontwerp Bestemmingsplan te worden opgenomen.

Voor het realiseren van de woningen is geen hogere grenswaarde besluit benodigd. De woningen zijn gelegen achter een 30 km/h weg. Zie hiervoor ook paragraaf 3.2 (pagina 35) van de toelichting. In de publicatietekst is abuis een beslispunt opgenomen voor een hogere grenswaarde besluit. Echter is deze niet nodig en heeft derhalve niet ter visie gelegen.

Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan strekt zich slechts tot het perceel achter Westeinde 5, zie ook de plankaart. De naastgelegen percelen worden met de vaststelling van dit bestemmingsplan niet gewijzigd. Paragraaf 3.2, pagina 37 van de toelichting geeft uitgebreid weer hoe de horeca dient te worden beoordeeld ten opzichte van de nieuwe woningen. Gezien de functionele opbouw, valt het gebied als gemengd gebied te typeren. In voorliggend geval zijn in de omgeving van de nieuw te realiseren woningen geen milieubelastende functies aanwezig. Er zijn woonfuncties aanwezig of functies die in gemengd gebied op 0 m van een woonfunctie aanwezig mogen zijn. Er is dus geen sprake van een vrije milieuzone van 30 meter. Voor voornoemde horecagelegenheid (café restaurant de Roode Leeuw) is akoestisch onderzoek verricht. Dit onderzoek is als bijlage bijgevoegd. Hieruit blijkt dat de horeca in de huidige situatie niet voldoet aan de wettelijk normen uit het Activiteitenbesluit. De horeca zal hier zelf maatregelen voor nemen. Om de toekomstige bewoners te beschermen tegen geluid vanuit de horeca is een voorwaardelijk verplichting in het bestemmingsplan opgenomen. De nieuwe woningen mogen niet in gebruik worden genomen indien niet wordt voldaan aan de wettelijke geluidsnormen.

Of en welke maatregelen precies moeten worden genomen wordt pas duidelijk nadat De Roode Leeuw zijn maatregelen heeft uitgevoerd en een nieuw geluidsonderzoek wordt gedaan. Met deze voorwaarde in het bestemmingsplan wordt voorkomen dat woningen in gebruik worden genomen die niet voldoen aan de Wet geluidhinder.

2.2 De volgende documenten zijn niet ingediend of incompleet: 2.2 De verbeelding ontbreekt. Op de verbeelding wordt visueel aangegeven welke bestemmingen op welke plaats in het bestemmingsplan gelden. Eveneens worden er op de verbeelding eventuele dubbelbestemmingen en bouwvlakken

De verbeelding ontbrak niet bij de ter visie legging. De verbeelding, regels en toelichting waren (en zijn) raadpleegbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl. Het plan heeft het identificatienummer NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01.

4 / 10

aangegeven. De verbeelding van het bestemmingsplan is in essentie de visualisatie van de regels zoals tekstueel opgesteld in de regels van het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan dient verder digitaal raadpleegbaar te zijn. Hiertoe wordt de verbeelding van het bestemmingsplan omgezet in een GML-bestand. • Een stedenbouwkundigplan ontbreekt. • Een beeldkwaliteitsplan ontbreekt. • Indieningsvereisten van wege bouwactiviteiten (art. 2.5 Regeling omgevingsrecht). De initiatiefnemer gegevens moet bescheiden aanleveren, conform artikel 2.5 Mor, om het bouwplan te kunnen toetsen aan de welstandscriteria. • Op de inrichtingstekening staat geen maatvoering op. Mis de verplichte buitenruimte bij elke wooneenheid (Bouwbesluit 2012), mis opstelplaatsen voor 3 vuilcontainers bij de woningen (in de openbare ruimte) als bij de weg, mis de maatvoering van de toegangsweg breedte van de i.v.m. hulpvoertuigen, mis een draaicirkel welke in een ander ingediend plan (De Overhaal in HEM) door de gemeente is geëist, het aantal woningen strookt niet met de toelichting op de regels, enz. • In de toelichting op de regels zijn aannames gedaan met openeinden, die al door het adviseurs in omgevingsrecht bureau Visser en van Dam zijn gemaakt

Artikel 3.1 t/m 3.37 Wro en 3.1.1 t/m 3.5.1 Bro bepalen waar een bestemmingsplan aan moet of kan voldoen. Voorliggend ontwerpbestemmingsplan voldoet aan deze bepalingen. Een stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan of indieningsvereisten vanwege bouwactiviteiten zijn niet verplicht om op te nemen in het bestemmingsplan. De opmerkingen op de inrichtingstekening kunnen pas beoordeeld worden op het moment dat de aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend voor het bouwen van de woongebouwen. Dit bestemmingsplan strekt slechts tot het vaststellen van de bestemmingen en de regels daaromtrent. Toetsen aan het Bouwbesluit kan uitsluitend bij een aanvraag omgevingsvergunning. Het precieze aantal woningen wordt met dit bestemmingsplan vastgelegd middels artikel 6.1 onder a. Het maximum is 18 woningen. De aannames in de toelichting op het bestemmingsplan zijn gestaafd door onderzoeken welke zijn bijgevoegd als bijlagen. Deze zijn gecontroleerd door de Omgevingsdienst Noord Holland Noord, Veiligheidsregio NHN, Hoogheemraadschap HNK en Archeologie WF en akkoord bevonden.

5 / 10

2.3 De bebouwingspercentage en 2.3 bebouwingsdichtheid opnemen in het Ontwerp Bestemmingsplan Een bestemmingsplan bepaalt welk gebruik en welke bebouwingsmogelijkheden van de gronden zijn toegelaten. Bestemmingsplannen bevatten niet alleen regels over het grondgebruik, maar bijvoorbeeld ook over maximale hoogte en breedte van bouwwerken. Omdat dit ontwerp bestemmingsplan in de toekomst ook van toepassing is vastgesteld door de gemeenteraad voor de naastliggende percelen dient de bebouwingsdichtheid voor woningen, t.w. 25 woningen per 1 ha en voor woongebouwen de GSI 0,23 te worden vastgelegd. De bebouwingsdichtheid sluit dan aan bij de bebouwingsdichtheid en het karakter van het naastgelegen woongebied Suyder Coghe.

Een specifieke bebouwingsdichtheid kan, maar hoeft niet te worden opgenomen in het bestemmingsplan. Het staat de gemeente vrij een keuze te maken in regels, mits duidelijk is wat de mogelijkheden zijn. In de regels (artikel 6.1 onder a) behorende bij het bestemmingsplan wordt bepaald dat maximaal 18 woningen gerealiseerd mogen worden. Daarnaast wordt, door middel van de bouwregels en plankaart, de bebouwing beperkt tot twee woongebouwen met een bouwhoogte van maximaal 12 meter. Dit aantal en deze omvang wordt ruimtelijke inpasbaar geacht.

2.4 Bouwhoogten vermelden in dit Ontwerp 2.4 Bestemmingsplan Conform de welstandcriteria dient een bouwplan welke ingepast wordt in buurt te voldoen aan de bouwregels van de omliggende bebouwing, in dit geval van het naastliggende woongebied Suyder Coghe. Op de verbeelding, die ontbreekt bij het ontwerp bestemmingsplan, moet de toegestane goot- en bouwhoogte voor de woningen aangegeven worden. Omdat dit ontwerp bestemmingsplan in de toekomst ook van toepassing is vastgesteld door de gemeenteraad voor de naastliggende percelen en voor die percelen nog geen stedenbouwkundigplan officieel in de verbeelding is ingevuld dient bij de bestemmingsfunctie Wonen-1 de maximale goothoogte 6.5 m, de maximale bouwhoogte 10 m en de minimale dakhelling van 30° en een maximale dakhelling van 70° in de bouwregels te worden vastgelegd.

De verbeelding ontbreekt niet bij dit plan, De verbeelding is raadpleegbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl. Het plan heeft het identificatienummer NL.IMRO.0498.BPFruittuin-ON01.

Het ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5 is niet van toepassing voor de naastgelegen percelen. Het betreft alleen het perceel G 5226, zoals ook aangeduid op de plankaart. Op dit moment zijn de regels van het bestemmingsplan “Drechterland Zuid” van toepassing op de andere percelen. Indien op de naastgelegen percelen een initiatief wordt gestart, zal daarvoor een apart bestemmingsplan moeten worden opgesteld.

Op de verbeelding is het noordelijke woongebouw aangeduid met een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 12 meter. Het zuidelijke woongebouw is aangeduid met een maximale goothoogte van 7 meter en een maximale goothoogte van 12 meter. Daarnaast is in de planregels de volgende maat opgenomen met betrekking tot de dakhelling: (artikel 6.2.1) een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd en wordt voorzien van een kap; met een dakhelling van ten minste 20 en maximaal 70 graden; Deze maten zijn stedenbouwkundig en welstandelijk inpasbaar in de omgeving. Mede vanwege de afstand tussen de woonwijk en het plangebied. De officiële welstandstoets voor de gebouwen vind plaats zodra een aanvraag omgevingsvergunning voor bouw is ingediend. Het uiterlijk en de omvang van de gebouwen zoals getoond in het bestemmingsplan zijn impressies en worden niet vergund middels het bestemmingsplan. Daarvoor dient de procedure van de omgevingsvergunning. Het ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5 is niet van toepassing voor de naastgelegen percelen.

6 / 10

3.

2.5 Ontwerp Bestemmingsplan Bijlage 1 lijst van 2.5 toegestane bedrijvigheid De woonfunctie mag bij recht gecombineerd worden met een aan-huis-verbonden beroep, dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit (...). De vestiging van een aan-huisverbonden beroep of een anderszins toegestane bedrijfsfunctie zal, naast de kwantitatieve bepalingen, tevens moeten voldoen aan de volgende kwalitatieve criteria: - Er mag geen aantasting plaatsvinden van de uitstraling van het gebruik van het perceel voor het wonen. - Er mag geen afbreuk worden gedaan aan het woonkarakter van het perceel dan wel de directe (woon)omgeving. - Uitoefening mag alleen plaatsvinden door de bewoner van de woning. - Er dient voldoende parkeergelegenheid op het eigen erf aanwezig te zijn. - Er mag geen sprake zijn van een onevenredig verkeers- en/of publieks- aantrekkende functie Deze regel dient in bijlage1 van het ontwerp bestemmingsplan aangehaald te worden om parkeerdruk niet onnodig te hoog wordt op deze bestemming. In de naastliggende wijk Suyder Coghe worden de parkeerplekken bezet door (meerdere) bedrijfswagens voor bedrijfsactiviteiten voor niet aan-huis-verbonden beroepen. Hierop wordt niet op gehandhaafd door de gemeente.

In Bijlagen van bestemmingsplannen kunnen en mogen geen regels worden opgenomen. De juiste plek daarvoor is in de regels. In artikel 6.1 onder a wordt aangegeven dat aan-huis-verbonden beroep is toegestaan, mits voorkomend in de lijst van Bijlage 1. De criteria zoals genoemd in de zienswijzen worden reeds gedekt door de begripsbepaling in artikel 1.6 Het door tenminste één lid van het betreffende huishouden uitoefenen van een vrij en zelfstandig beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, (para)medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, waarbij de woning in hoofdzaak haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is; De parkeereisen worden bepaald in artikel 14 van het bestemmingsplan. Een apart artikel voor genoemde voorwaarden is daardoor niet nodig.

3. Wet- en regelgeving t.a.v. 3.1 bebouwingspercentage en bebouwingsdichtheid Paragrafen 3.1, 3.2, 3.3 en 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9, 3.10, 3.11. De zienswijze beschrijft de inhoud van landelijke wetten en beleidregels uit Drechterland.

Toetsing aan het Bouwbesluit en de Welstandsnota kan niet plaatsvinden ten tijde van een bestemmingsplanprocedure. Er is geen wettelijke grondslag om te kunnen toetsen aan deze regels. Het is aan de initiatiefnemer om bij de aanvraag omgevingsvergunning te voldoen aan de gestelde regels, zodat een omgevingsvergunning voor bouwen kan worden verleend. Als niet wordt voldaan aan de regels, kan de vergunning niet verleend worden. . Voor het overig worden beleidsregels en wetten aangehaald die ofwel beoordeeld zijn en benoemd in het bestemmingsplan ofwel niet van toepassing zijn op het ontwerpbestemmingsplan. Er wordt in dit hoofdstuk geen duidelijke zienswijze gegeven.

7 / 10

4.

4. Massale bebouwing/ Bebouwingspercentage / Bebouwingsdichtheid volgens lokale regelgeving Paragrafen 4.1, 4.1.1, 4.2, 4.2.1 en 4.3 geven definities van woningen en bebouwingspercentages. Er wordt geen zienswijze gegeven.

4.4

4.4 Massale woningbouw wordt toegestaan om neutrale grex te halen (Besluit 201955) De massale bebouwing is door de gemeente feitelijk bepaald voor 3 percelen. In dit ontwerp bestemmingsplan wordt buiten de lokale regelgeving en besluiten om geforceerd en gelegaliseerd om het bouwen van 2 woongebouwen met totaal 18 woningen op het perceel van het voormalige gemeentehuis mogelijk te maken om zo een neutrale grex te halen. Door het vaststellen van massale bebouwing om een neutrale Grex te halen en afwijkende beleidskaders te stellen in het bestemmingsplan en in het plan van Eisen is feitelijk handelen en niet een uitvoering van het bestemmingsplan of een bouwvergunning/omgevingsvergunning.

4.5 Algemene wet bestuursrecht (Awb). Artikel 4.5 3:2 Dit in strijd met artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Artikel 3:2 verlangt van het bestuursorgaan een actieve opstelling bij de inventarisatie van en het onderzoek naar de feiten en belangen die in een bepaalde zaak een rol spelen. Het plan in zoverre in strijd met de vereiste zorgvuldigheid vastgesteld. Het bestreden besluit (2019-55) dat in strijd is met Awb artikel 3:2 is vastgesteld door de gemeenteraad zal een bestuursrechter het

Het ontwerp bestemmingsplan Westeinde achter 5 is niet van toepassing voor de naastgelegen percelen. Het bestemmingsplan is het juiste instrument om bestemmingen en bebouwing mogelijk te maken op een locatie waar dat eerder niet mogelijk was. Het bestemmingsplan is voorzien van een toelichting en onderzoeken om aan te tonen dat deze ontwikkeling ruimtelijk inpasbaar is. Indien het bestemmingsplan is vastgesteld kan een aanvraag omgevingsvergunning worden ingediend waarna wordt bepaald of wordt voldaan aan de voorwaarden van het bestemmingsplan en de wettelijke regelingen zoals het Bouwbesluit en de Welstandsnota. Het plan is geen uitvoering van feitelijk handelen, omdat er nog geen bebouwing aanwezig is. Het vastgestelde PvE, het stedenbouwkundige plan en het bestemmingsplan is voorbesproken met de commissie welstand. Het plan is door de commissie als passend beoordeeld. Er is juist vanwege de ambitie (karakter van een agrarisch erf) ingezet op lage goothoogtes met een hoge kap. De hooischuur welke aan de zuidkant van het perceel is geprojecteerd heeft dezelfde bouwhoogte als de woning van de bezwaarde. Wij delen de mening van massale bebouwing dan ook niet

Het bestemmingsplan is voorzien van een toelichting en onderzoeken om aan te tonen dat deze ontwikkeling ruimtelijk inpasbaar is. Het plan is met alle zorgvuldigheid vastgesteld. Het besluit dat wordt aangehaald (2019-55) staat niet open voor zienswijzen. Het besluit dat voorligt is het ontwerpbestemmingsplan Westeinde achter 5. Via deze procedure kan niet met terugwerkende kracht een eerder genomen besluit worden bestreden.

8 / 10

besluit en daarbij het bestemmingsplan moeten herstellen. De bestuursrechter zal oordelen dat het bestreden besluit in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. De massale bebouwing en de bebouwingsdichtheid zijn tegen de lokale regelgeving vastgesteld. 4.6 Berekening bebouwingsdichtheid 4.6.1 Lokale regelgeving: gemiddeld 25 woningen per 1 ha = 10.000 m². Het totale oppervlak van het perceel Westeinde achter 5 Venhuizen dat beschikbaar is voor de bestemmingsfunctie “Wonen-Woongebouw” is ca. 3.900m². Aantal woningen = 𝟑.𝟗𝟎𝟎/𝟒𝟎𝟎 = gemiddeld 10 woningen.

4.6.1

Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, CROW. Parkeernorm woongebouw: 1,4 maal aantal woningen Parkeernorm (starters)woning: 2 maal aantal woningen. Voor de extra parkeerdruk en verkeersbewegingen die door de lijst van toegestane bedrijvigheid worden toegelaten op het perceel (zie bijlage 1 bij de regels) wordt in de bovengenoemde kerncijfers geen rekening mee gehouden. 4.6.2 4.6.2 Lokale regelgeving Besluit van de gemeenteraad Drechterland Zaaknummer 870242; nr. 2020-28 Herinrichting perceel J.W. Heijmanszstraat 9 in Venhuizen. Al jaren hebben de omwonenden van perceel J.W. Heijmanszstraat 9 in Venhuizen, waaronder de toenmalige wethouder Besseling portefeuillehouder bouwen die er 2 percelen daar naast woont, bij de gemeente aangegeven dat er geen massale bebouwing kan plaatsvinden op dit perceel en dat er

Er wordt uit de zienswijze niet duidelijk welke lokale regelgeving wordt aangehaald. Er is geen gemiddelde dichtheid vastgelegd in lokale regelgeving in Drechterland waaraan het plan zou moeten voldoen. Bij elke ontwikkeling wordt bepaald hoeveel woningen en gebouwen passend zijn in de omgeving. In dit geval betreft het een landelijk achtererf waarvan in de visie is bepaald dat deze landelijk moet worden ingepast. Rijtjeswoningen zouden hier niet geschikt zijn. Er is een voorstel gedaan voor twee landelijke schuren waar 18 woningen in worden gerealiseerd. De schuren hebben een landelijke uitstraling doordat de woningen beschikken over een gezamenlijk ingericht terrein waardoor de openheid blijft behouden. Er worden geen separate erfafscheidingen geplaatst. Het ontwerp is een uitwerking van een intensief proces tussen landschapsarchitecten, stedenbouwkundige, omwonenden, welstand en de gemeente. Het project wordt autoluw ingericht. Dit wordt bereikt door het parkeren aan de noordzijde van het plan op te vangen. Parkeren is alleen voor bewoners van het plan, bezoekers kunnen een plek vinden op de openbare parkeerplaatsen in het centrum. De projectlocatie ligt in een gebied aangeduid als ‘weinig tot niet stedelijk’ en ‘centrumgebied. De behoefte kan op 1 tot max 1,2 parkeerplaatsen per woning worden ingeschaald.

Het plan voorziet in 1,16 parkeerplaatsen per woning, resulterend in 21 parkeerplaatsen. Deze worden aangelegd op eigen terrein en voldoen daarmee aan de gestelde parkeernormen.

Het besluit dat wordt aangehaald (2020-28) staat niet open voor zienswijzen. Het besluit dat voorligt is het ontwerpbestemmingsplan Westeinde achter 5. Via deze procedure kan niet met terugwerkende kracht een eerder genomen besluit worden bestreden. In het genoemde besluit is niet vastgesteld dat de genoemde GSI dient te worden toegepast bij toekomstige bouwprojecten. Dit zou juridisch ook niet mogelijk zijn en geen rechtsgeldigheid hebben. Immers, een plan moet in zijn omgeving worden beoordeeld op ruimtelijke inpassing. Het ontwerp is de uitwerking van een intensief proces tussen landschapsarchitecten, stedenbouwkundige, omwonenden, welstand en de gemeente. Het bestemmingsplan is voorzien van een toelichting en onderzoeken om aan te tonen dat de ontwikkeling ruimtelijk inpasbaar is. De toelichting op het bestemmingsplan wordt begeleid door onderzoeken welke zijn bijgevoegd als

9 / 10

geparkeerd moet worden op eigen bebouwingsterrein. (…) De GSI (ground Space Index) van het oppervlak (footprint) van de totale bebouwing (gebouw + bergingen) t.o.v. het totale oppervlak van het perceel is door de gemeente bepaald op 0,23. De GSI is internationaal gangbare eenheden van stedelijke dichtheid. De bewoningsdichtheid is vastgesteld in Besluit (2020-28): (…) Dit besluit houdt in dat de GSI 0,23 geldt voor alle andere herinrichtingsprojecten waar nog een wijziging van het bestemmingsplan moet worden gemaakt voor herinrichting perceel met bestemmingsfunctie van “Maatschappelijk” om te zetten naar “Wonen-Woongebouw”.

bijlagen. Deze zijn gecontroleerd door de Omgevingsdienst Noord Holland Noord, Veiligheidsregio NHN, Hoogheemraadschap HNK en Archeologie WF en akkoord bevonden.

Gelijkheidsbeginsel De raad is van mening dat deze ontwikkeling niet vergelijkbaar is met het project gelegen aan de J.W. Gelijkheidsbeginsel op basis van de Algemene Heijmanszstraat 9. Het onderhavige plangebied is gelegen in een gemengd centrum gebied, waarbij het Wet bestuursrecht (Awb) en de Algemene genoemde adres Heijmanszstraat 9 voornamelijk wordt omringd door woningen. Het gelijkheidsbeginsel beginselen van behoorlijk bestuur (abbb). gaat in deze ook niet op. Overigens is de raad van mening dat de dichtheid in het project beperkt is en De projectontwikkelaar DRN dient voor de juist de openheid wordt gewaarborgd door twee schuren te plaatsen in een open setting. herontwikkeling van het voormalige gemeentehuis de kaders betreffende ruimtelijke ontwikkelingen een vergelijkbaar perceel met bestemming ‘maatschappelijk’ om te zetten naar ‘wonen-woongebouw’ binnen het vigerende bestemmingsplan de vastgestelde SpvE conform raadsbesluit 2020-28 ter voorbereidend om een positief stedenbouwkundig advies van de gemeenteraad om goedkeuring te krijgen voor de herontwikkeling. In de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb-3b) onderscheidt men o.a. het ongeschreven recht het “Gelijkheidsbeginsel”. Gelijke gevallen worden gelijk behandeld en ongelijke gevallen ongelijk naar de mate waarin zij verschillen. Dit volgt uit artikel 1 van de Grondwet.

(…) Voorstel: De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan

10 / 10