Voorstel Vaststellen Verordening starterslening gemeente Dordrecht, 2e wijziging - Raadsvoorstel.pdf

Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT

Aan de gemeenteraad

Datum Zaaknummer

11 april 2023

Betreft

Vaststellen Verordening starterslening gemeente Dordrecht, 2e wijziging

2023-0052551

Vergadering van Portefeuillehouder: Begrotingsprogramma Kernteam/Opgave: Auteur: E-mail: Verantwoordelijke: Openbaar:

Peter Heijkoop Groen, Duurzaam en Ruimtelijk Dordrecht Stad - Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw & Wonen Xander Linthorst x.linthorst@dordrecht.nl Ja

Voorgesteld besluit de Verordening starterslening gemeente Dordrecht, 2e wijziging vast te stellen. Raadsvoorstel Wat is het doel? Door middel van het ophogen van het SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) budget Startersleningen – en het daarmee wijzigen van de verordening – wordt het mogelijk om startersleningen te blijven uitgeven in 2023 en 2024. Wat zijn per beslispunt de argumenten en wat is hierop de toelichting? Sinds 1 januari 2021 verleent gemeente Dordrecht startersleningen. Het budget hiervoor was € 1 miljoen. Dit budget is volledig gereserveerd/uitgeleend. De vraag naar startersleningen bleef echter bestaan. Om aan deze vraag tegemoet te komen is op 29 november 2021 het budget opgehoogd met € 500.000,- tot een totaal van € 1,5 miljoen. Sinds mei 2022 is het volledige budget weer gereserveerd en neemt de gemeente geen nieuwe aanvragen meer in behandeling. Ook nu blijft de vraag naar startersleningen bestaan, zo blijkt uit bijvoorbeeld de vele vragen aan het subsidiebureau en aankondigingen van starters dat zij een aanvraag voorbereiden. Aflossingen van leningen vanuit het eerst beschikbare budget van € 1 miljoen vloeien grotendeels pas vanaf 2024 terug. Afnemers van de starterslening hoeven namelijk de eerste drie jaar geen aflossing en rente te betalen.

Om ook in 2023 en 2024 aan de vraag te voldoen is het voorstel om het bestaande budget op te hogen met € 1,5 miljoen naar een totaal van € 3 miljoen. Dit geeft ruimte om startersleningen te blijven verstrekken in 2023 en 2024. Mensen die in 2023 en 2024 gebruik maken van een starterslening zullen, met uitzondering van specifieke gevallen, vanaf 2026/2027 beginnen met aflossen. De verwachting is dat met deze aflossingen, in combinatie met de aflossingen van eerder verstrekte startersleningen, vanaf 2026 jaarlijks ongeveer vier startersleningen kunnen worden verstrekt. Om dit voorstel juridisch te borgen is een wijziging van het beschikbare bedrag in de Verordening starterslening gemeente Dordrecht noodzakelijk. Bij de eerste ophoging van het budget op 29 november 2021 is toegezegd dat er een evaluatie van de Starterslening plaats zou vinden, waarin ook het mogelijk prijsopdrijvende effect van de lening

Zaaknummer

2023-0052551

wordt meegenomen. Om aan deze behoefte van de raad te voldoen is een kwalitatieve rapportage gemaakt, deze rapportage is toegevoegd in de bijlagen. Eén van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor een starterslening is dat de aankoopsom van de te kopen woning niet meer dan € 250.000,- bedraagt. Het is mogelijk om dit bedrag, in lijn met de definitie van een betaalbare woning, te verhogen naar € 355.000,-. Er wordt echter voor gekozen om dit niet te doen vanwege onderstaande argumenten: •

Door de maximale koopprijs te verhogen naar € 355.000,- zal het gemiddelde bedrag per verstrekte lening toenemen. Er zullen meer leningen verstrekt worden van het maximum bedrag van € 50.000,-. Door deze verhoging kunnen er dus minder starters gebruik maken van de starterslening.

•

Door het bedrag te verhogen wordt een andere doelgroep bediend. Starters die voldoende vermogen hebben om een huis van € 300.000,- te kunnen kopen, zouden met behulp van de starterslening dan een woning van € 350.000,- kopen. Als deze groep ook gebruik maakt van de starterslening zijn er minder startersleningen beschikbaar voor starters die alleen een woning in een lagere prijscategorie kunnen kopen.

•

Tot slot zijn er in Dordrecht voldoende woningen te koop onder de € 250.000,-. Het is daarom niet nodig om de maximale aankoopprijs te verhogen omdat in de prijscategorie tot € 250.000,- al voldoende aanvragen zullen plaatsvinden.

Naast de starterslening zijn er ook andere regelingen mogelijk die starters kunnen helpen, zoals Koopgarant en Duokoop. Koopgarant is een regeling waarmee kopers met 'korting' een woning kopen van een woningcorporatie of een projectontwikkelaar. De woningcorporatie garandeert het huis binnen drie maanden weer terug te kopen wanneer de koper verhuist. Het is niet mogelijk de woning aan een andere partij te verkopen. Dankzij deze regeling kan het huis voor een lager bedrag gekocht worden dan de marktwaarde. Woningcorporaties Woonbron en Trivire werken reeds met Koopgarant in een aantal bestaande complexen conform hun eigen beleidsvrijheid. Het is op dit moment niet nodig om hier verder een voorstel voor te doen. In het kort houdt Duokoop in dat de koper bij aankoop van het huis betaalt voor de woning zelf, maar niet voor de grond waar de woning op staat. In plaats van die grond te kopen, wordt deze gehuurd van het DNGB Fonds. Het DNGB Fonds koopt de grond. Deze regeling heeft een aantal nadelen. Zo is het huren van de grond vaak duurder dan als de grond via een hypotheek gefinancierd is. Ook profiteert de huurder niet van stijging van de grondwaarde. Ook ligt het percentage erfpachtcanon hoger dan de huidige hypotheekrente.

Als de koper de grond later alsnog wilt kopen, moet daarvoor vaak een hogere grondprijs betaald worden dan toen de woning gekocht werd (vanwege de stijgende woning- en grondprijzen). In het geval dat de grondwaarde is gedaald, dan zal de aanschafprijs voor de grond niet lager zijn dan de bij aankoop vastgestelde grondwaarde. De koper profiteert dus niet mee van waardedaling bij het later toch kopen van de grond. Vanwege bovenstaande redenen wordt ervoor gekozen om op dit moment alleen het voorstel te doen om meer budget beschikbaar te stellen voor startersleningen. Wat zijn kanttekeningen en/of risico’s bij dit voorstel? Het verstrekken van leningen brengt het risico met zich mee dat leningen niet terugbetaald worden. Beperking van dit risico vindt plaats door het financiële toetsingskader van SVn, waarbij wordt getoetst op inkomen en vermogen van de aanvrager. Daarbij wordt de lening altijd met de Nationale Hypotheekgarantie uitgegeven. De praktijk wijst uit dat het verstrekken van startersleningen een zeer beperkt financieel risico met zich meebrengt. Aan het wijzigen van de verordening zijn geen kanttekeningen verbonden. Welk (participatie)proces is doorlopen om tot dit voorstel te komen? De motie 'Revolverend fonds met Startersleningen' was aanleiding om de starterslening als instrument te onderzoeken. Bij dit onderzoek zijn diverse stakeholders betrokken.

De raad is middels een raadsinformatiebrief (2020-0068107) geïnformeerd over de uitkomsten. Vervolgens is in nauwe samenwerking met het SVn de verordening tot stand gekomen. Van 30 september tot 12 november 2020 heeft de Verordening starterslening gemeente Dordrecht ter inzage gelegen. Er zijn toen geen zienswijzen ingediend.

Zaaknummer

2023-0052551

Deze wijziging van de verordening betreft enkel het beschikbare budget. Wat zijn de belangrijkste gerelateerde besluiten? Starterslening Dordrecht - Raadsinformatiebrief Vaststellen Verordening starterslening gemeente Dordrecht - Raadsvoorstel Vaststellen Verordening starterslening gemeente Dordrecht, 1e wijziging - Raadsvoorstel Hoe wordt dit betaald? De ophoging van het budget van € 1,5 miljoen naar € 3 miljoen wordt gefinancierd uit beschikbare middelen op de SVn rekening-courant (Gemeenterekening Dordrecht). Wat is het vervolg op het raadsbesluit? Na het vaststellen van de wijzigingsverordening zullen, wanneer de verordening van kracht wordt, middelen binnen de SVn rekening-courant worden overgeheveld naar SVn rekening Starterslening. Het college van Burgemeester en Wethouders

Zaaknummer

2023-0052551

De raad van de gemeente DORDRECHT; gezien het voorstel van het college van Burgemeester en Wethouders van 11 april 2023 inzake Vaststellen Verordening starterslening gemeente Dordrecht, 2e wijziging;

gelet op artikel 149 van de Gemeentewet;

besluit:

de Verordening starterslening gemeente Dordrecht, 2e wijziging vast te stellen.

Aldus besloten in de vergadering van

Zaaknummer

Bijlagen 1. 2.

Verordening starterslening gemeente Dordrecht, 2e wijziging Rapportage starterslening Dordrecht

2023-0052551