Voorstel Vaststellen Verhuurverordening - Raadsvoorstel.pdf

Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT

Aan de gemeenteraad

Datum Zaaknummer

2025-0118696

Betreft

Vaststellen Verhuurverordening

Vergadering van Portefeuillehouder: Begrotingsprogramma Kernteam/Opgave: Ordening en Mobiliteit Auteur: E-mail: Openbaar:

Wim van der Kruijff Bouwend en Bereikbaar Dordrecht Ruimtelijke Strategie en Beleid - Volkshuisvesting, Ruimtelijke Roos de Korte rtj.de.korte@dordrecht.nl Ja

Voorgesteld besluit de Verhuurverordening gemeente Dordrecht conform bijgevoegd voorstel vast te stellen en per 1 september 2026 in werking te laten treden; de Verordening tot wijziging van de tarieventabel behorende bij de Verordening op de heffing en de invordering van leges 2026 tweede wijziging vast te stellen. Raadsvoorstel Wat is het doel? In verschillende Dordtse wijken staat de leefbaarheid onder druk. Bewoners voelen zich minder veilig en zijn vaker geneigd te verhuizen. Tegelijkertijd groeit het aandeel particuliere verhuur, waarbij regelmatig misstanden worden gesignaleerd, zoals te hoge huren en slecht onderhoud van woningen. Met de invoering van de verhuurvergunning beoogt de gemeente: •

meer grip te krijgen op de particuliere verhuurmarkt;

•

door misstanden in de verhuurmarkt tegen te gaan en goed verhuurderschap te bevorderen;

•

en zo de leefbaarheid en veiligheid in kwetsbare wijken te verbeteren.

Om hierop te kunnen sturen, bestaat de Verhuurverordening uit twee onderdelen: •

Een vergunningplicht voor de verhuur van woonruimte in de wijken Oud-Krispijn, NieuwKrispijn, Wielwijk, Crabbehof, Reeland (alleen Vogelplein-Aalscholverstraat en omgeving), Staart-West en Staart-Oost;

•

Een vergunningplicht voor de verhuur van verblijfsruimte in de gehele gemeente Dordrecht, gericht op de huisvesting van arbeidsmigranten.

De vergunning stimuleert verhuurders om zich eerlijk en verantwoordelijk te gedragen en maakt het mogelijk om verhuurders te weren die zich aantoonbaar slecht hebben gedragen. Zo beoogt de Verhuurverordening bij te dragen aan een huurmarkt waarin bewoners kunnen rekenen op eerlijke voorwaarden en een veilige, prettige woonomgeving.

Zaaknummer

2025-0118696

Wat zijn per beslispunt de argumenten en wat is hierop de toelichting? Beslispunt 1: de Verhuurverordening gemeente Dordrecht conform bijgevoegd voorstel vast te stellen en per 1 september 2026 in werking te laten treden. 1.1 De combinatie van veel particuliere verhuur en kwetsbare wijken vraagt om gerichte regulering van de verhuurmarkt Gezien het grote aantal particuliere verhuurders en de leefbaarheids- en veiligheidsproblematiek in diverse wijken is invoering van een verhuurvergunning zeer wenselijk. Dordrecht telt ruim 8.200 particuliere huurwoningen, wat neerkomt op 14% van de totale woningvoorraad. Tegelijkertijd kent Dordrecht meerdere kwetsbare wijken die zijn aangewezen als focusgebieden binnen het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid vanwege stapeling van problemen op het gebied van wonen, veiligheid, gezondheid en armoede. De verhuurvergunning is daarmee een effectief instrument om grip te krijgen op de particuliere verhuurmarkt, zowel vanuit het perspectief van woonkwaliteit (zoals onderhoud en betaalbaarheid) als vanuit het oogpunt van beschikbaarheid en spreiding van het woningaanbod. Het stelt de gemeente in staat om verhuurders die zich niet houden aan de regels van goed verhuurderschap (zoals het voorkomen van woondiscriminatie, intimidatie en onredelijke huurvoorwaarden) te weren.

Daarmee draagt het bij aan het versterken van de positie van huurders en het verbeteren van de leefbaarheid in kwetsbare wijken. 1.2 Verschillen in leefbaarheid en veiligheid tussen wijken maken gerichte regulering noodzakelijk Voorgesteld wordt om de algemene vergunningplicht voor de verhuur van woonruimte in te voeren in de wijken Oud-Krispijn, Nieuw-Krispijn, Wielwijk, Crabbehof, Reeland (alleen VogelpleinAalscholverstraat en omgeving) , Staart-West en Staart-Oost. Deze wijken zijn geselecteerd op basis van een structurele negatieve afwijking van het Dordtse gemiddelde op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. Volgens de Leefbarometer 2022 scoren de geselecteerde wijken structureel onder het Dordtse gemiddelde op leefbaarheidsindicatoren zoals de fysieke omgeving, sociale cohesie en veiligheidsbeleving. Waar het stedelijk gemiddelde rond de 6,3 ligt, behalen deze wijken slechts scores tussen de 4,8 en 5,3, wat duidt op een zwakke tot zeer onvoldoende leefkwaliteit. De Veiligheidsmonitor Dordrecht 2023 bevestigt een verhoogde overlastbeleving en lage sociale binding. Daarnaast tonen meldingen van gemeentelijke toezichthouders, politie, arbeidsinspectie en omgevingsdienst aan dat in deze wijken sprake is van: •

Regelmatige uitbuiting van huurders;

•

Overbewoning en illegale kamerverhuur;

•

Te hoge huren voor woningen in matige staat;

•

Instroom van verhuurders die zich niet houden aan wet- en regelgeving.

Deze signalen, in combinatie met het hoge aandeel particuliere verhuur en de beperkte sociale cohesie, onderstrepen de kwetsbaarheid van deze wijken. Door het instellen van een vergunningplicht kan de gemeente gericht toezicht houden, misstanden aanpakken en bijdragen aan een veilige en leefbare woonomgeving. 1.3 Knelpunten in de huisvesting van arbeidsmigranten vragen om gerichte regulering Arbeidsmigranten vormen een kwetsbare groep op de woningmarkt. In Dordrecht worden zij vaak gehuisvest in verblijfsruimten die niet voldoen aan minimale kwaliteits- en veiligheidsnormen. Uit toezicht door onder andere de OZHZ (Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid), arbeidsinspectie, politie en gemeentelijke handhavers blijkt dat er regelmatig sprake is van: •

Overbewoning en gebrekkige voorzieningen;

•

Verhuurders die zich niet houden aan regels voor goed verhuurderschap;

•

Situaties waarin arbeidsmigranten afhankelijk zijn van hun werkgever voor zowel werk als huisvesting, wat risico’s op uitbuiting vergroot.

Deze problematiek doet zich voor in verschillende typen verblijfsruimten, waaronder voormalige niet-woongebouwen, stacaravans en logieslocaties. Door een vergunningplicht voor de verhuur van verblijfsruimte gemeentebreed in te voeren, krijgt de gemeente beter zicht op deze

Zaaknummer

2025-0118696

huisvestingssituaties en kan gerichter worden gehandhaafd. Dit draagt bij aan de bescherming van arbeidsmigranten, het voorkomen van misstanden en het verbeteren van de leefomgeving in wijken waar deze huisvesting geconcentreerd is. Daarnaast zal in regionaal verband het gesprek worden gevoerd over de huisvesting van arbeidsmigranten, zodat gemeenten gezamenlijk kunnen werken aan een meer samenhangende en zorgvuldige aanpak van deze opgave. 1.4 Onderdeel van een brede en integrale aanpak De invoering van een verhuurvergunning sluit aan bij de brede en integrale aanpak van de gemeente Dordrecht op het gebied van wonen, leefbaarheid en veiligheid. Dit voorstel is geen op zichzelf staande maatregel, maar vloeit voort uit een zorgvuldig opgebouwd beleidsproces dat eerder met de gemeenteraad is besproken en afgestemd. In de Uitgangspuntennotitie (vastgesteld op 18 juni 2024) is het fundament gelegd voor zowel de Huisvestingsverordening als de Verhuurverordening, met de nadruk op het versterken van regie op de woningmarkt. De RIB van 17 december 2024 heeft de juridische toetsing en bestuurlijke afstemming van de Verhuurverordening bevestigt. In het raadsvoorstel Huisvestingsverordening 2025 (15 april 2025) is deze aangekondigd als aanvullend instrument.

Beslispunt 2: de Verordening tot wijziging van de tarieventabel behorende bij de Verordening op de heffing en de invordering van leges 2026 tweede wijziging vast te stellen. 2.1 De Gemeentewet schrijft een belastingverordening voor als instrument om belasting te innen. Conform artikel 216 van de Gemeentewet is het verplicht dat wijzigingen in de legesverordening door de gemeenteraad worden vastgesteld, alvorens overgegaan kan worden tot belastingheffing. De Gemeentewet schrijft voor dat een belastingverordening het aangewezen instrument is om gemeentelijke belastingen te innen. Indien de legesverordening wordt aangepast, dient dit ook verwerkt te worden in de gemeentelijke begroting. Dit is noodzakelijk om te waarborgen dat de leges kostendekkend zijn en blijven, zoals vereist binnen het financiële kader van de gemeente. Toezicht en handhaving als randvoorwaarde voor een effectieve verhuurverordening Zonder structureel toezicht en handhaving is de Verhuurverordening niet houdbaar. Op dit moment is de handhaving van woonregels in gemeente Dordrecht beperkt. Signalen van inwoners en instellingen, bijvoorbeeld over schimmel, te hoge huren of andere ongewenste verhuursituaties, kunnen nu vaak alleen worden doorverwezen naar belangenorganisaties zoals de Woonbond. De gemeente heeft nog te weinig mogelijkheden én capaciteit om daadwerkelijk op te treden.

Dat betekent dat misstanden blijven bestaan en het vertrouwen van inwoners in de overheid mogelijk afneemt. Met de invoering van de Verhuurverordening en de oprichting van een integraal huurteam kan de gemeente directer en effectiever ingrijpen bij ongewenste verhuursituaties. De verordening richt zich uitsluitend op het gedrag en de verantwoordelijkheden van verhuurders, zoals overbewoning, te hoge huren, slechte of onveilige woonsituaties en misstanden bij de verhuur aan arbeidsmigranten. Overlast die voortkomt uit huurdersgedrag, zoals drugsoverlast, prostitutie, ondermijning of geluidsoverlast, valt hier nadrukkelijk niet onder. Deze kan dus niet via de Verhuurverordening worden gehandhaafd, maar kan mogelijk wel door een integraal handhavingsteam via andere wetgeving worden opgepakt. Het toezicht en de handhaving vinden plaats op basis van de Wet goed verhuurderschap, de Wet betaalbare huur en lokale verordeningen. Met het vaststellen van de Verhuurverordening kan worden gestart met het voorbereiden en inregelen van het toezicht- en handhavingsproces. Hiervoor is nog nadere uitwerking en afstemming nodig, onder meer om te bepalen welke inzet en deskundigheid structureel vereist zijn. Alleen door actief en consequent te handhaven kunnen ongewenste situaties tijdig worden gesignaleerd en aangepakt. Zonder structurele handhaving blijven deze problemen onopgelost.

Actieve handhaving draagt bij aan een betere leefbaarheid en stabielere wijken. Uit ervaringen in andere gemeenten blijkt dat de maatschappelijke baten van toezicht en handhaving groter zijn dan de uitvoeringskosten. Naast financiële baten, zoals leges en bestuurlijke boetes, leidt handhaving tot minder druk op zorg en maatschappelijke ondersteuning.

Zaaknummer

2025-0118696

Zonder structurele inzet op toezicht en handhaving blijft de Verhuurverordening enkel een papieren instrument. Inwoners zullen klachten melden, maar zonder voldoende capaciteit en middelen kan de gemeente hier niet adequaat op reageren. Dit ondermijnt het gezag van de gemeente, en tast mogelijk het vertrouwen van inwoners aan. Om de doelstellingen van de verordening daadwerkelijk te realiseren, is het noodzakelijk dat er middelen worden vrijgemaakt voor een effectief handhavingsapparaat. Indien deze randvoorwaarde niet wordt ingevuld, is het vanuit bestuurlijk en maatschappelijk oogpunt eerlijker om af te zien van invoering dan een regeling te behouden die verwachtingen schept die niet waargemaakt kunnen worden. Toezicht en handhaving vormen daarmee een essentiële randvoorwaarde voor de effectiviteit van de Verhuurverordening en het terugdringen van ongewenste verhuursituaties. Wat zijn kanttekeningen en/of risico’s bij dit voorstel? 1. Een grote aanvraaggolf kan uitvoeringsdruk veroorzaken Om te voorkomen dat de gemeente in één keer wordt geconfronteerd met een grote stroom vergunningsaanvragen, wordt gekozen voor een gefaseerde invoering van de Verhuurverordening over een geschatte periode van 1 tot 1,5 jaar. Dit is van belang omdat het om een nieuw vergunningstelsel en rechtsgebied gaat, en het aantal betrokken verhuurders aanzienlijk is.

De gefaseerde aanpak draagt bij aan een beheersbare uitvoering, borgt de kwaliteit van de beoordeling en biedt ruimte om ervaring op te doen en waar nodig verbeteringen door te voeren. Daarnaast voorkomt deze werkwijze dat vergunningen van rechtswege (automatisch) moeten worden verleend bij overschrijding van wettelijke termijnen. 2.

Gezien de krapte op de arbeidsmarkt kan het lastig zijn de extra benodigde bezetting te werven De krapte op de arbeidsmarkt maakt het uitdagend om voldoende extra medewerkers te werven voor de uitvoering van de verhuurverordening. Dit geldt met name voor taken op het gebied van vergunningverlening en handhaving, waarvoor extra capaciteit nodig is. Om dit risico te beperken wordt de werving tijdig gestart en wordt ook gekeken naar mogelijkheden voor flexibele inhuur. Daarnaast draagt de gefaseerde invoering bij aan een beheersbare opstart. Mede om deze reden is ervoor gekozen om de verordening pas per september 2026 in te laten gaan, zodat de benodigde personele inzet tijdig geregeld kan worden.

3.

De vergunningplicht kan tot het vertrek van verhuurders leiden De invoering van de vergunningplicht kan ertoe leiden dat verhuurders particuliere verhuurmarkt in Dordrecht verlaten. Voor zover dit malafide verhuurders zijn, wordt daarmee een probleem waarvoor de Wet goed verhuurderschap is geschreven opgelost. Voor ‘goede’ verhuurders wordt dit risico verkleind door het aanvraagproces eenvoudig en eenmalig te houden. Een mogelijk gevolg van het vertrek van verhuurders is dat het aanbod aan huurwoningen (in beperkte mate) afneemt. Daar staat echter tegenover dat misstanden worden aangepakt en er mogelijk meer koopwoningen beschikbaar komen.

4.

De vergunningplicht kan een waterbedeffect creëren binnen Dordrecht en naar omliggende gemeenten De vergunningplicht kan leiden tot een zogeheten waterbedeffect, waarbij verhuurders hun activiteiten verplaatsen naar andere wijken binnen Dordrecht of naar omliggende gemeenten zonder vergelijkbare regelgeving. Dit kan ertoe leiden dat de problematiek zich verplaatst in plaats van wordt opgelost. Om dit risico te beperken, wordt de invoering van de vergunningplicht zorgvuldig gemonitord. Binnen Dordrecht behoudt het college de mogelijkheid om de vergunningplicht uit te breiden naar andere wijken indien daar vergelijkbare problematiek ontstaat. Regionaal wordt afgestemd met omliggende gemeenten. De krapte op de woningmarkt maakt grootschalige verplaatsing bovendien minder waarschijnlijk.

Zaaknummer

5.

2025-0118696

De verordening legt ook andere illegale situaties bloot, wat leidt tot extra werkdruk op andere afdelingen De invoering van de Verhuurverordening zorgt ervoor dat verhuurders hun situatie moeten formaliseren en documentatie op orde moeten brengen. Hierdoor komen ook andere illegale of onregelmatige situaties aan het licht, zoals strijdigheid met het bestemmingsplan, bouwkundige overtredingen of het ontbreken van benodigde vergunningen op andere terreinen. Dit leidt tot een toename van signalen en meldingen die niet alleen door OZHZ, maar ook door andere gemeentelijke afdelingen moeten worden opgepakt. Om deze extra werkdruk beheersbaar te houden, wordt begin 2026 al gecommuniceerd richting verhuurders. Zo krijgen zij voldoende tijd om hun situatie te regulariseren en hun papieren op orde te brengen vóór de inwerkingtreding van de verordening in september 2026.

Welk (participatie)proces is doorlopen om tot dit voorstel te komen? De wet vereist dat gemeenten binnen een woningmarktregio onderling afstemmen over de invoering van een verhuurvergunning. Aan deze verplichting is voldaan. Er heeft zowel ambtelijke als bestuurlijke afstemming plaatsgevonden met de regiogemeenten. De invoering van de Verhuurverordening is besproken in het ambtelijk overleg Wonen met de regiogemeenten. Daarnaast is het onderwerp 12 december 2024 is behandeld in het bestuurlijk overleg Bouwen en Wonen. Wat zijn de belangrijkste gerelateerde besluiten? • Uitgangspuntennotitie (vastgesteld op 18 juni 2024) Hierin is de basis gelegd voor zowel de huisvestingsverordening als de verhuurverordening. • Raadsinformatiebrief (17 december 2024, zaaknummer 2024-0126909) Bevat een update over het proces en bevestigt dat de Verhuurverordening juridisch is getoetst en bestuurlijk afgestemd. • Raadsvoorstel Huisvestingsverordening 2025 (15 april 2025, zaaknummer 2025-0037869) Verwijst expliciet naar de Verhuurverordening als aanvullend instrument, met aankondiging dat deze later in 2025 zou volgen. Hoe wordt dit betaald? Om deze ambitie te realiseren, is een gerichte inzet van capaciteit noodzakelijk.

De inschatting voor Dordrecht bedraagt bij een gefaseerde invoering ongeveer 4 tot 5 fte per jaar (€ 375.000 tot € 500.000), verdeeld over juridische, beleidsmatige en handhavingsgerichte taken. Hierbij zijn we uitgegaan van een gefaseerde invoering van de Verhuurverordening over een geschatte periode van 1,5 jaar waarbij naar verwachting 1000 tot 1500 aanvragen behandeld worden. Deze structurele lasten worden deels gedekt via leges (zie bijgevoegd ontwerpbesluit tot wijziging van de tarieventabel behorende bij de Verordening op de heffing en de invordering en de toelichting hierop) en uit bestuurlijke sancties (zoals lasten onder dwangsom en bestuurlijke boetes). Daarnaast wordt het beschikbaar stellen van een structureel budget voor toezicht en handhaving betrokken bij de integrale afweging bij de perspectiefnota 2027. Deze middelen zijn nodig voor een duurzame uitvoering van de verordening. De precieze aanpak, werkwijze en bijbehorende kosten van toezicht en handhaving worden in de voorbereiding op de invoering verder uitgewerkt en onderbouwd voor de perspectiefnota. Bij deze uitwerking wordt gekeken naar een integraal toezicht- en handhavingsteam die taken volgend uit verschillende regelingen kan bundelen. Door een geïntegreerde werkwijze kunnen we efficiënter werken en daarmee op termijn kosten besparen.

Dit geldt mogelijk ook voor de vergunningverlening van verschillende regelingen. De incidentele lasten voor implementatie en opstart (zoals projectleiding en communicatie) kunnen worden gedekt uit incidentele middelen die door het Rijk beschikbaar zijn gesteld. Wat is het vervolg op het raadsbesluit? Na vaststelling van de Verhuurverordening start de voorbereiding op de uitvoering. Dit omvat het uitwerken van de benodigde handhavingsaanpak, het inrichten van uitvoeringsprocedures en het werven van voldoende personeel. Gezien de krapte op de arbeidsmarkt is tijdige inzet op personele capaciteit essentieel. De gefaseerde invoering biedt ruimte om de uitvoering zorgvuldig op te bouwen. De verordening treedt in werking per september 2026, zodat er voldoende tijd is om de

Zaaknummer

2025-0118696

benodigde capaciteit en processen op orde te brengen. Communicatie Na het collegebesluit volgt een persbericht om deze verordening aan te kondigen en het ‘waarom’ uit te leggen. Daarnaast volgt aanvullende informatie op de website dordrecht.nl. In de loop van 2026 – na instemming door de raad – volgt een mailing naar verhuurders om hen op de hoogte te brengen over de nieuwe vergunningplicht vanaf september én hen te wijzen op diverse zaken die ze in orde moeten hebben zoals de benodigde andere (omgevings)vergunningen, juiste hoogte huurprijzen, huurovereenkomsten en onderhoudsplannen. Een verdere concrete aanpak om verhuurders te informeren en te stimuleren om de vergunning aan te vragen, wordt nog verder uitgewerkt komende periode. Daarbij benutten we de ervaringen van gemeenten die een soortgelijke verordening al hebben ingevoerd. Het college van Burgemeester en Wethouders

Zaaknummer

2025-0118696

De raad van de gemeente DORDRECHT; gezien het voorstel van het college van Burgemeester en Wethouders van Verhuurverordening ;

inzake Vaststellen

besluit:

de Verhuurverordening gemeente Dordrecht conform bijgevoegd voorstel vast te stellen en per 1 september 2026 in werking te laten treden; de Verordening tot wijziging van de tarieventabel behorende bij de Verordening op de heffing en de invordering van leges 2026 tweede wijziging vast te stellen.

Aldus besloten in de vergadering van