Voorstel Overeenkomsten wooncomplex Prof. Langeveldlaan Leerpark - Raadsvoorstel.pdf

Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT

Aan de gemeenteraad

Datum

13 juli 2021

Zaaknummer

2021-0095182 Overeenkomsten wooncomplex Prof. Langeveldlaan Leerpark

Betreft

Vergadering van Portefeuillehouder: Begrotingsprogramma Pijler Kernteam/Opgave: Auteur: E-mail: Verantwoordelijke: Openbaar:

Peter Heijkoop Bouwend en Bereikbaar Dordrecht Grote Projecten Opgaven - Bouwende Stad Sonja de Keizer sca.de.keizer@dordrecht.nl Martin Hoogendoorn Ja

Voorgesteld besluit een lening aan Leerpark BV te verstrekken voor een bedrag van € 20.863.000,- voor de realisatie van een tijdelijk wooncomplex met 333 woningen; de begroting conform bijgevoegd voorstel met nummer 221025 te wijzigen. Raadsvoorstel Hoe zijn de bevoegdheden rond dit onderwerp verdeeld? De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om een lening te verstrekken. Het college heeft de bevoegdheid een ontwikkelovereenkomst, een erfpachtovereenkomst en een koopovereenkomst aan te gaan. Ook heeft het college de bevoegdheid gemotiveerd af te wijken van het erfpachtbeleid. Wat is het doel? Het doel is de realisatie van een tijdelijk wooncomplex met 333 woningen door Leerpark BV (Jan Snel). Het betreft 285 eenkamerstudio's van circa 18 m2 en 48 tweekamerappartementen van 36 m2. De studio's en appartementen zullen geëxploiteerd worden in de sociale huursector voor de duur van 15 jaar. De woningen in het wooncomplex worden bij voorrang verhuurd aan spoedzoekers; dat zijn mensen die om uiteenlopende redenen als studie, werk of persoonlijke omstandigheden, snel woonruimte nodig hebben en daardoor een kwetsbare positie op de woningmarkt hebben. Degenen onder hen die enige begeleiding bij het zelfstandig wonen nodig hebben, zullen circa 10% van de totale populatie uitmaken.

Trivire is partner in het project en geeft aan Leerpark BV (Jan Snel) een huurgarantie voor 10 jaar af voor totaal 88 woningen, waarvan 40 eenkamerstudio's en 48 tweekamerappartementen. Het beheer van het complex wordt door Leerpark BV (Jan Snel) opgedragen aan de Huischmeesters

Zaaknummer

2021-0095182

(www.huischmeesers.nl) op basis van een beheerovereenkomst waarin garanties zijn opgenomen voor een adequaat omgevingsbeheer. Inmiddels is voor kavel 2F Leerpark eveneens een raadsvoorstel met daarin onder andere het vaststellen van de grondexploitatie in procedure gebracht. Aan onderhavig voorstel, het aangaan van de leningsovereenkomst, kan pas uitvoering worden gegeven als de gemeenteraad de grondexploitatie en de begrotingswijziging voor de ontwikkeling van kavel 2F Leerpark heeft vastgesteld. Na vaststelling van de grondexploitatie en begrotingswijziging zal de grond kavel 2F aangekocht worden van Heijmans. Tegelijkertijd zal met Leerpark BV bijgaande Ontwikkelovereenkomst "Tijdelijke wooneenheden Kavel 2F Leerpark Dordrecht" afgesloten worden. Deze overeenkomst bevat de afspraken tussen partijen om te komen tot de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van het wooncomplex en daartoe benodigde nadere overeenkomsten. Na aankoop van de grond zal zo spoedig mogelijk gestart worden met het bouwrijp maken van kavel 2F. Er wordt naar gestreefd om de locatie eind eerste kwartaal 2022 bouwrijp te kunnen leveren aan Leerpark BV. Leerpark BV heeft de omgevingsvergunning reeds aangevraagd. De plannen voor de omgevingsvergunning liggen vanaf de week van 21 juni ter inzage voor een periode van zes weken. In deze periode kunnen er zienswijzen ingediend worden.

Afhankelijk van bezwaar en beroep mag worden verwacht dat in september 2021 over een bruikbare omgevingsvergunning kan worden beschikt. Na bouwrijp zijn van de locatie eind eerste kwartaal 2022 zal met Leerpark BV de grond voor 15 jaar in erfpacht worden uitgegeven. Na het afsluiten van het erfpachtcontract zal Leerpark BV starten met de realisatie van het wooncomplex op kavel 2F Leerpark. Aan het eind van deze fase zal de openbare ruimte (realisatie parkeerplaatsen, aanleg waterpartij en fietspad) ingericht worden. Wat zijn per beslispunt de argumenten en wat is hierop de toelichting? Een lening aan Leerpark BV te verstrekken voor een bedrag van € 20.863.000,De lening wordt gebruikt voor de bouw van het wooncomplex met 333 tijdelijke woningen. De gemeentelijke lening van circa € 20.863.000,- is bestemd voor de realisatie van het project en zal worden verstrekt tegen een marktconforme rente. Daartoe is extern advies gevraagd. Ook om zeker te stellen dat er op dat vlak geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. De looptijd van de annuïtaire lening is 15 jaar tegen een marktconforme rente van 1,84% met een slottermijn. Leerpark B.V. stelt hierbij de volgende zekerheden:    

Een eerste recht van hypotheek. Een concerngarantie van 15% van de hoofdsom van de lening. Pandrecht op de woningen indien en voor zover deze roerend zijn. Pandrechten op de huuropbrengsten van het wooncomplex.

De overeenkomsten met Leerpark B.V. worden aangegaan voor 15 jaar, omdat bij een langere termijn de verhuurdersheffing van toepassing is en daarmee de exploitatie onhaalbaar zou worden. Argument voor het verstrekken van lening:  Voor de realisatie van het wooncomplex is het van belang deze lening te verstrekken. De begroting conform bijgevoegd voorstel met nummer 221025 te wijzigen Met deze wijziging wordt het mogelijk Leerpark B.V. een lening te verstrekken voor de realisatie

Zaaknummer

2021-0095182

van het wooncomplex. De verwachting is dat 25% van de hoofdsom in 2021 wordt overgemaakt, en 75% in 2022 volgt. Wat zijn kanttekeningen en/of risico’s bij dit voorstel? Tijdens de gesprekken met Jan Snel bleek dat de private equity aandeelhouder in Jan Snel zijn aandelen verkocht heeft aan Daiwa House een groot Japans bouwbedrijf dat actief is in Azië, Amerika en Australië en op zoek is naar expansie mogelijkheden in Europa. Het Nederlandse management blijft mede aandeelhouder. Per saldo wordt de financiële positie van het bedrijf krachtiger. Het risico van de terugbetaling van de gemeentelijke lening wordt daarmee op zichzelf al kleiner. De gestelde zekerheden bieden overigens naar onze mening al voldoende waarborgen om het terugbetalingsrisico in voldoende mate te beheersen. Waarbij overigens nog de kanttekening geplaatst dient te worden dat in de exploitatieperiode de rente die de gemeente ontvangt - deze is hoger dan de rente die ontvangen wordt bij schatkistbankieren - dit risico verder mitigeert. Overigens bestaat er nog de kans dat in de nieuwe (concern-)situatie waarin het bedrijf Jan Snel op dit moment gekomen is, Jan Snel toch zelf de financiering op zich kan nemen. In dat geval zullen wij de leningsovereenkomst niet afsluiten. Nadrukkelijk is ook aandacht besteed aan de beheerrisico’s in en rond het te realiseren complex.

In overleg met de gemeente is door Jan Snel daarom de Huischmeesters geselecteerd als feitelijk beheerder. Een partij die ervaring met het beheer van soortgelijke complexen heeft. In een beheerovereenkomst met de gemeente zullen de uitgangspunten voor het beheer nader worden vastgelegd. Om staatsteunrisico's uit te sluiten is het traject voor de lening begeleid door het bureau Zanders. Voor wat betreft de grondtransacties en de aanwending van de BZK-subsidie is StraatmanKoster advocaten gevraagd te adviseren. Welk (participatie)proces is doorlopen om tot dit voorstel te komen? Het participatieproces voor het project is beschreven in het raadsvoorstel voor de grex dat eveneens aan uw raad is aangeboden. Voor de leningsovereenkomst is uitgebreid overleg gevoerd met Jan Snel BV en zijn diverse externe adviezen ingewonnen. Wat zijn de belangrijkste gerelateerde besluiten? Ontwikkelingen wooncomplex kavel 2F op het Leerpark - Raadsinformatiebrief; Wat zijn de belangrijkste gerelateerde besluiten? De realisatie van het Leerpark wordt door het college binnen de kaders uitgevoerd van het oorspronkelijke Masterplan dat ten grondslag ligt aan deze gebiedsontwikkeling. Daarnaast is in 2018 door uw raad de startnotitie Campusontwikkeling Leerpark (zie RIS-dossier 2097395) vastgesteld.

Deze notitie bevat een aantal aanvullende ontwikkellijnen met toevoeging van hoger onderwijs, de uitbreiding van productie- en innovatiefaciliteiten, extra toevoegingen van woningen (kavel 2F) en de inzet op rechtstreekse ontsluiting van het Leerpark en Gezondheidspark gebied op het spoor. Op 22 juni jl. heeft het college de grondexploitatie behandeld. Deze grondexploitatie ligt nu ter vaststelling bij de gemeenteraad. Hoe wordt dit betaald? Het verstrekken van de lening van maximaal € 20.863.000,- is mogelijk vanuit de huidige overliquiditeit. De rente-inkomsten worden later begroot; afhankelijk van de daadwerkelijke opnamesom en het moment van voltooiing van het project. Wat is het vervolg op het raadsbesluit? Na het verstrekken van de lening en het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning zal Leerpark BV starten met de productie van de woningen. Gestreefd wordt eind eerste kwartaal 2022 te starten met plaatsen van dit complex.

Het college van Burgemeester en Wethouders

Zaaknummer

2021-0095182

Zaaknummer

2021-0095182

De raad van de gemeente DORDRECHT; gezien het voorstel van het college van Burgemeester en Wethouders van 13 juli 2021 inzake Overeenkomsten wooncomplex Prof. Langeveldlaan Leerpark;

gelet op artikel 160, lid 1 onder e van de Gemeentewet; artikel 192, lid 1 van de Gemeentewet;

besluit:

een lening aan Leerpark BV te verstrekken voor een bedrag van € 20.863.000,- voor de realisatie van een tijdelijk wooncomplex met 333 woningen; de begroting conform bijgevoegd voorstel met nummer 221025 te wijzigen.

Aldus besloten in de vergadering van

Zaaknummer

Bijlagen 1. 2.

BWN 221025 - Voorblad.xlsx BWN K2F 221025 Geldlening Leerpark

2021-0095182