Voorstel Instemmen met het Voorstel tot herontwikkeling Derde Merwedehaven - Raadsvoorstel.pdf

Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT

Aan de gemeenteraad

Datum Zaaknummer

15 april 2025

Betreft

Instemmen met het Voorstel tot herontwikkeling Derde Merwedehaven

2025-0039369

Vergadering van Portefeuillehouder: Begrotingsprogramma Kernteam/Opgave: Auteur: E-mail: Verantwoordelijke: Openbaar:

Maarten Burggraaf Lerend en Ondernemend Dordrecht Opgaven / Gebiedsontwikkeling / Programma's - Bouwende Stad Carolina Both c.both@dordrecht.nl Niek de Wit Ja

Voorgesteld besluit een budget van maximaal € 2.645.000,- beschikbaar te stellen voor de afdekking van de onrendabele top op de herontwikkeling en deze te dekken uit de bestemmingsreserve Agenda Dordrecht 2030 - Ruimte voor Banen, opgeteld met € 155.000,- vanuit de toegekende Regiodealmiddelen voor de Merwedehavens (van in totaal € 1.275.000,-), onder de opschortende voorwaarde van instemming van de Algemene Aandeelhoudersvergadering van de ROM-D met de businesscase; in te stemmen met het uitgifteprofiel voor het bedrijventerrein Derde Merwedehaven; de begroting overeenkomstig aan te passen, conform de bijgevoegde begrotingswijziging met nummer 225012; de grondexploitatie voor het bedrijventerrein Derde Merwedehaven vast te stellen. Deadline College 8 april 2025. Agenda commissie 6 mei 2025. Beeldvorming/Oordeelsvorming commissie 13 mei/20 mei 2025. Besluitvorming (raad) 27 mei 2025. Raadsvoorstel Hoe zijn de bevoegdheden rond dit onderwerp verdeeld? De gemeenteraad stelt de ruimtelijke en financiële kaders vast waarbinnen de herontwikkeling van de Derde Merwedehaven vast, waaronder eventuele aanpassingen in de begroting ten behoeve van het beschikbaar stellen van krediet. In 2022 heeft de raad € 20,5 miljoen beschikbaar gesteld voor het programma Ruimte voor Banen, waarmee Dordrecht de economische structuur wil versterken.

Binnen dit programma zijn drie focusgebieden aangewezen, inclusief de beoogde doelen en resultaten (focussectoren en banenprofielen), en een indicatieve toedeling van de investeringsmiddelen per gebied. Deze toedeling is gebaseerd op de omvang van de gebieden en de geïdentificeerde kansen per terrein. Het gaat om € 12,5 miljoen voor de opgave Dordtse Kil I/II en Amstelwijck-West, € 4 miljoen voor

Zaaknummer

2025-0039369

de economische opgave in het centrum/binnenstad, en eveneens € 4 miljoen voor de aanpak van de Merwedehavens (Raadsbesluit 2022). Op basis van een uitgewerkt herontwikkelings- en uitgifteprofiel stelt het college de raad voor om een deel van de eerder in het kader van het programma Ruimte voor Banen, beschikbaar gestelde strategische investeringsmiddelen nu in te zetten ter dekking van de onrendabele top bij de herontwikkeling van de PROAV-locatie, Derde Merwedehaven. Ligging Tweede en Derde Merwedehaven

Wat is het doel? De gemeente heeft, in nauwe samenwerking met ROM-D, in december vorig jaar de servicekade met aanpalende gronden van de voormalige vuilstort locatie Derde Merwedehaven aangekocht van de provincie Zuid-Holland (Raadsbesluit 2024). Het betreft een terrein van ruim 4 hectare. De beoogde herontwikkeling van dit deel van de Derde Merwedehaven moet het bedrijventerrein geschikt maken voor maritieme maakindustrie, met ruimte voor bedrijven die bijdragen aan werkgelegenheid, innovatie en verduurzaming.

Zaaknummer

2025-0039369

Dit sluit aan bij de ruimtelijk-economische strategie en de maritieme agenda van zowel de gemeente als de regio, die sterk inzetten op het behoud van strategische werklocaties met een hogere milieu categorie voor de maritieme industrie. Met de herontwikkeling van deze locatie ontstaat een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven in de nautische sector, waarin onze regio van oudsher sterk is ontwikkeld. Tegelijkertijd maakt de betere benutting van deze locatie het mogelijk om op andere locaties (met minder toekomstperspectief) ruimte te creëren voor transformatie (naar woningbouw) en daarover afspraken te maken met de provincie Zuid-Holland ten aanzien van compensatie. Het programma Ruimte voor Banen richt zich op de revitalisering van bedrijventerreinen, met oog voor zowel bedrijvigheid als omliggende functies. Zo grenzen de Eerste en deels de Tweede Merwedehaven op De Staart aan woongebieden. Investeringen in de Tweede en Derde Merwedehaven zijn erop gericht deze oeverlocaties economisch beter te benutten voor kernsectoren zoals de maritieme maakindustrie. Deze terreinen zijn daarbij in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland aangewezen als zogenaamde terreinen bestemd voor bedrijven in een hoge milieu categorie (HMC).

Door deze terreinen ook daadwerkelijk te gebruiken voor HMC-bedrijven (waaronder maritieme maakbedrijven), kan op locaties dichter bij woongebieden - met name de Eerste Merwedehaven - ruimte ontstaan voor transformatie naar een gemengd gebied met wonen en werken (zie ook de vastgestelde Omgevingsvisie). Hoewel deze gedeeltelijke transformatie ten koste gaat van werkruimte, wordt dit gecompenseerd door intensivering van bedrijvigheid op de Tweede en Derde Merwedehaven. Zo draagt de investering in deze terreinen indirect bij aan het creëren van ruimte voor de woningbouwopgave van stad en regio. Hierover worden nadere afspraken gemaakt met de provincie Zuid-Holland en de economische regio Zuid-Holland Zuid, in het kader van de regionale programmering van bedrijventerreinen. De doelstellingen zijn daarmee gelijk aan die van de aankoop (door ROM-D) en herontwikkeling van de Tweede Merwedehaven (het voormalige perceel van de firma Peute). Om fiscale redenen heeft de gemeente het terrein in de huidige (bebouwde) staat overgenomen van de provincie Zuid-Holland. De gemeente zal het terrein fiscaal bouwrijp maken en vervolgens voor (her)ontwikkeling en (her)uitgifte overdragen aan de ROM-D. Voor het verwijderen van de verouderde opstallen en de aanwezige verharding wordt een gemeentelijke grondexploitatie geopend.

Na uitvoering van deze werkzaamheden draagt de gemeente de gronden, tegen de op dat moment geldende taxatiewaarde, over aan de ROM-D voor verdere herontwikkeling en uitgifte. Het (her)ontwikkelde terrein zal door de gemeente in erfpacht worden uitgegeven, wat tevens voor de gemeente naast grip op de grond, kade en haven ook zal leiden tot structurele inkomsten uit verschuldigde canon. De ROM-D zal het terrein daarom uiteindelijk weer overdragen aan de gemeente Dordrecht tegen getaxeerde marktwaarde. De herontwikkeling door ROM-D vereist een eenmalige financiële bijdrage van de gemeente in de onrendabele top, die voornamelijk ontstaat door de benodigde investeringen in de kade. Deze bijdrage maakt de herontwikkeling en uitgifte van het terrein voor maritiem gebruik haalbaar. Zonder een publieke investeringsbijdrage is dat niet haalbaar, aangezien de investeringen niet binnen de gangbare exploitatietermijnen van een bedrijf kunnen worden terugverdiend. De kans is dan ook groot dat de beschikbare ruimte in dat geval niet watergebonden, maar ingevuld wordt met 'droge' activiteiten met een lagere investeringswaarde en opbrengst voor de stad. Tenslotte, voor de Merwedehavens is een bedrag van € 1,275 miljoen beschikbaar gesteld vanuit de in 2020 met het Rijk gesloten Regio Deal. Deze middelen moeten nog voor het einde van 2025 worden aangewend om vrijval te voorkomen.

Deze middelen worden volledig ingezet ten behoeve van de afdekking van de onrendabele top op de (her)ontwikkeling Tweede Merwedehaven. De Tweede Merwedehaven loopt naar verwachting vooruit op de herontwikkeling van de Derde Merwedehaven waardoor we daarmee ook de cofinancieringsinzet van deze middelen borgen. Belangrijkste doelstellingen van de (her)ontwikkeling: •

Stimuleren van werkgelegenheid met toegevoegde waarde, conform de Agenda Stad 2030, en het vergroten van de arbeidsparticipatie.

•

Efficiënt ruimtegebruik en behoud van strategische werklocaties voor bedrijven met een hoge milieu categorie.

•

Groei en verduurzaming van de maritieme maakindustrie door bedrijven ruimte te bieden voor expansie en innovatie.

Zaaknummer

•

2025-0039369

Duurzame ontwikkeling van watergebonden bedrijventerreinen, ter versterking van de maritieme sector.

Wat zijn per beslispunt de argumenten en wat is hierop de toelichting? De herontwikkeling van de Derde Merwedehaven wordt uitgevoerd in samenwerking met ROM-D. De gemeente heeft het terrein op 19 december 2024 aangekocht van de provincie Zuid-Holland (Raadsbesluit 2024). De gemeente maakt het terrein fiscaal bouwrijp en draagt het vervolgens over aan ROM-D, die de verdere (her)ontwikkeling en uitgifte risicodragend op zich neemt. Deze constructie is financieel het meest gunstig voor de gezamenlijke businesscase van de gemeente en ROM-D. De concept businesscase treft u als bijlage aan. Deze wordt onder geheimhouding aan uw raad verstrekt, gelet op de strategische en financiële informatie die hierin is opgenomen. De definitieve vaststelling van de businesscase door de aandeelhouders van de ROM-D is voorzien in het najaar van 2025. Beslispunt 1: Vaststellen van de grondexploitatie voor de Derde Merwedehaven Voorstel Uw raad wordt voorgesteld de grondexploitatie voor de Derde Merwedehaven - specifiek voor de voormalige PROAV-locatie aan de Baanhoekweg 92 - vast te stellen. Hiermee opent de gemeente formeel de grondexploitatie en worden de noodzakelijke voorbereidingen voor de herontwikkeling mogelijk gemaakt. Argumenten Het vaststellen van de grondexploitatie is noodzakelijk om de financiële en ruimtelijke kaders voor het bouwrijp maken van het terrein te formaliseren.

Het besluit biedt zekerheid over de verdere ontwikkeling en financiering van het gebied en maakt de volgende voorbereidende werkzaamheden mogelijk: •

sloop van opstallen en verwijdering van verhardingen om het terrein bouwrijp te maken;

•

fiscale en juridische overdracht van de grond aan ROM-D als btw-belast bouwterrein.

De werkzaamheden binnen deze grondexploitatie zijn beperkt tot het verwijderen van bestaande bebouwing en verhardingen. Verdere infrastructurele ingrepen vallen buiten deze exploitatie en worden voor eigen rekening en risico uitgevoerd door ROM-D, na eigendomsoverdracht van de grond. Toelichting Met dit besluit stelt uw raad de kaders vast waarbinnen het terrein van de Derde Merwedehaven wordt voorbereid op herontwikkeling door ROM-D. De grondexploitatie biedt financiële duidelijkheid en vormt de basis voor verdere stappen in de transformatie van het gebied. Het resultaat van de grondexploitatie bedraagt € 764.000,- positief op eindwaarde (per 31 december 2025) en € 749.000,- positief op netto contante waarde (per 1 januari 2025). Het risicoprofiel bedraagt € 146.000,-. Per saldo leidt dit tot een verbetering van de vermogenspositie van het Grondbedrijf met € 618.000,-. Hierdoor stijgt de vermogenspositie in de begroting 2025 van € 13,2 miljoen naar € 13,8 miljoen. •

Netto Contante Waarde: het financieel resultaat, rekening houdend met inflatie en vermogenskostenvoet.

•

Eindwaarde: het bruto financieel resultaat (opbrengsten minus alle kosten).

De onderliggende kostenramingen, getaxeerde grondopbrengsten en andere relevante factoren zijn opgenomen in de geheime bijlage Toelichting op de grondexploitatie Derde Merwedehaven. Fiscale en juridische structuur Om de grond fiscaal optimaal over te dragen aan ROM-D, wordt het perceel aangemerkt als een btw-bouwterrein. Dit heeft de volgende consequenties: •

De gemeente is verantwoordelijk voor het verwijderen van opstallen en verhardingen. Deze werkzaamheden mogen eventueel na overdracht aan ROM-D plaatsvinden, maar blijven onder opdrachtgeverschap en voor risico van de gemeente.

•

De overdracht van de provincie aan de gemeente is vrijgesteld van overdrachtsbelasting (artikel 15, lid 1c Wet BRV), waardoor de transactie fiscaal gunstig is vormgegeven.

Zaaknummer

2025-0039369

Deze aanpak voldoet aan de fiscale vereisten en borgt een financieel efficiënte overdracht. Dit draagt bij aan een gezonde businesscase, van gemeentelijke aankoop tot en met uitgifte van het terrein. De rol van de gemeente blijft beperkt tot verwerving en fiscaal bouwrijp maken; verdere ontwikkeling en risico's liggen bij de ROM-D. Beslispunt 2: Budget beschikbaar stellen voor de onrendabele top Voorstel Uw raad wordt voorgesteld een budget van maximaal € 2.645.000,- beschikbaar te stellen, te dekken uit de bestemmingsreserve Agenda Dordrecht 2030 – Ruimte voor Banen. Het overige deel wordt gedekt (€ 155.000,-) vanuit de gereserveerde Regiodealmiddelen. De doelstellingen van dit voorstel sluiten aan bij de kaders zoals deze in 2022 door uw raad zijn vastgesteld. Het budget is bedoeld voor het afdekken van de onrendabele top die volgt uit de herontwikkeling van de voormalige PROAV-locatie. Van de in 2022 gereserveerde € 20,5 miljoen binnen het programma Ruimte voor Banen is € 4 miljoen specifiek geoormerkt voor de Merwedehavens. Uw raad wordt voorgesteld dit bedrag beschikbaar te stellen onder de opschortende voorwaarde van een positief besluit van de Algemene Aandeelhoudersvergadering (AVA) van ROM-D over de businesscase. Deze besluitvorming wordt in het najaar van 2025 voorzien, na toetsing door het Investment Committee. De concept businesscase treft u als bijlage aan.

Deze wordt onder geheimhouding aan uw raad verstrekt, gelet op de strategische en financiële informatie die hierin is opgenomen. De definitieve vaststelling van de businesscase is voorzien in het najaar van 2025. Argumenten •

Publieke investering noodzakelijk Herontwikkeling van bedrijventerreinen wordt vaak niet vanzelf opgepakt door de markt vanwege het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde. In dit geval zijn aanzienlijke investeringen in de kade-infrastructuur vereist. Een publieke bijdrage is nodig om beleidsdoelen op het gebied van werkgelegenheid en maritieme ontwikkeling te realiseren.

•

Verwachte onrendabele top De onrendabele top is berekend op € 2.800.000,-. De businesscase van de ROM-D wordt momenteel beoordeeld door het Investment Committee en de AVA (gepland op 18 juni 2024).

•

Noodzaak investering in de kade De aanleg van de nieuwe kadewand vormt de grootste kostenpost. Hoewel de waardestijging van de grond deze kosten niet dekt, is de aanleg essentieel om maritieme bedrijvigheid mogelijk te maken. De investering is verantwoord, mede gezien het langdurige erfpachtmodel.

•

Financiële dekking De eerder gereserveerde € 4 miljoen vanuit reserve Agenda Dordrecht 2030 – Ruimte voor Banen is nagenoeg volledig belegd, inclusief € 1.120.000,- voor de Tweede Merwedehaven en € 2.645.000,- voor de Derde Merwedehaven.

•

Langdurige financiële borging De herontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door: o

risico-overname door ROM-D (verwerving, ontwikkeling, realisatie, uitgifte);

o

cofinanciering via de Regio Deal;

o

teruglevering aan de gemeente en uitgifte in erfpacht (structurele inkomsten en ruimtelijke sturing).

Toelichting Met dit besluit wordt de gemeentelijke bijdrage tijdig georganiseerd, vooruitlopend op het aandeelhoudersbesluit van de ROM-D. De opschortende voorwaarde waarborgt dat toekenning alleen plaatsvindt bij een positief besluit inclusief werkkapitaal. Dit garandeert dat middelen worden ingezet conform het voorgestelde uitgifteprofiel. Deze aanpak zorgt voor een financieel duurzame herontwikkeling, in lijn met de kaders van Ruimte voor Banen en de Agenda Stad 2030. Door strategisch te investeren en via erfpacht uit te geven,

Zaaknummer

2025-0039369

houdt de gemeente grip op de ruimtelijke ontwikkeling en genereert zij maatschappelijke én financiële meerwaarde. Beslispunt 3: Instemmen met het uitgifteprofiel voor het bedrijventerrein Derde Merwedehaven Voorstel Uw raad wordt voorgesteld in te stemmen met het uitgifteprofiel voor het bedrijventerrein Derde Merwedehaven. Dit biedt een beleidsmatige en juridische basis voor de openbare uitgifte van gronden. Argumenten •

Het uitgifteprofiel vormt een noodzakelijke juridische grondslag voor de openbare uitgifteprocedure die ROM-D hanteert.

•

Het sluit aan bij gemeentelijke en regionale ambities voor werkgelegenheid, innovatie en verduurzaming.

•

Het voorkomt juridische en beleidsmatige onduidelijkheden bij gronduitgifte.

•

Het voldoet aan de vereisten van het Didam-arrest: selectiecriteria moeten objectief, toetsbaar en gelijk zijn voor alle gegadigden.

Toelichting De gronden worden via een openbare selectieprocedure uitgegeven. Op basis van het profiel kunnen geïnteresseerde partijen een plan indienen. Vaststelling van het profiel biedt een helder kader voor verdere planvorming en marktbenadering, en borgt een rechtmatig, transparant proces. In de bijlage zijn het uitgifteprofiel en -protocol opgenomen. De uitgifte moet minimaal resulteren in: •

Aantrekken van bedrijven binnen de maritieme maakindustrie.

•

30–50 arbeidsplaatsen per hectare, met een substantieel aandeel hoger opgeleiden.

•

Volwaardig gebruik van haveninfrastructuur (watergebonden bedrijfsvoering).

•

Versterking samenwerking onderwijs-bedrijfsleven (onder andere Dordrecht Academy).

•

Duurzame, toekomstbestendige bedrijfsvoering.

Beslispunt 4: Begrotingswijziging Voorstel Uw raad wordt voorgesteld de begroting dienovereenkomstig te wijzigen, conform bijgevoegde begrotingswijziging met nummer 225012, zodat de financiële verwerking van de grondexploitatie wordt doorgevoerd. Toelichting De totale onrendabele top voor de ontwikkeling van de Derde Merwedehaven bedraagt € 2.800.000,-. Hiervan wordt € 155.000,- gedekt uit regiodealmiddelen (restant na toerekening aan Tweede Merwedehaven). Het resterende bedrag van € 2.645.000,- wordt gedekt uit de reserve Agenda Dordrecht 2030 – Ruimte voor Banen. Argumenten De wijziging is noodzakelijk voor: •

het openen van de grondexploitatie;

•

de verwerking van de gemeentelijke bijdrage in de onrendabele top;

•

een sluitende en transparante financiële administratie.

Wat zijn kanttekeningen en/of risico’s bij dit voorstel? Het college heeft geheimhouding opgelegd ten aanzien van de toelichting op de grondexploitatie. Deze bevatten strategische en financiële informatie. Openbaarmaking kan de positie van de gemeente en andere betrokken partijen bij de verdere ontwikkeling van het terrein schaden en de uitgifte bemoeilijken. De risico's binnen dit project zijn onderverdeeld in twee fasen.

Zaaknummer

2025-0039369

Fase 1: Vaststelling van de grondexploitatie (GREX) door de gemeente De risico's in deze fase zijn beheersbaar, maar er zijn enkele aandachtspunten: •

Teerhoudend asfalt: de aanwezigheid van teer in het asfalt kan leiden tot hogere saneringskosten.

•

Sloopkosten: de daadwerkelijke sloopkosten kunnen hoger uitvallen dan begroot.

•

Post onvoorzien: er wordt gerekend met een standaardpercentage van 10% voor onvoorziene kosten.

Kosten onderbouwd: de kosten voor het bouwrijp maken van het terrein (in opdracht van de gemeente) zijn onderbouwd met offertes. Hierdoor is het risico op kostenoverschrijding beperkt. Er is tevens rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest bij de sloop van opstallen. Fase 2: Herontwikkeling door de ROM-D Na het fiscaal bouwrijp maken wordt het terrein tegen getaxeerde marktwaarde overgedragen aan de ROM-D. Deze partij is verantwoordelijk voor de verdere herontwikkeling, die volledig risicodragend wordt uitgevoerd. De projectrisico’s liggen daarmee bij de ROM-D, de Projecten CV en haar aandeelhouders, waaronder de provincie Zuid-Holland en de Drechtstedengemeenten. Bodemsanering De provincie Zuid-Holland is als verkopende partij verantwoordelijk voor eventuele bodemsanering, conform de afspraken bij aankoop. De gemeente heeft het terrein verworven onder de voorwaarde dat de bodemkwaliteit milieutechnisch geschikt is voor het beoogde gebruik. Voor mogelijke saneringskosten is, in overleg met de provincie, een deel van de koopsom in depot gehouden bij de notaris. Daarmee is voldoende financiële reserve geborgd. Netcongestie Beperkte capaciteit op het elektriciteitsnet kan leiden tot vertraging bij de aansluiting van bedrijven. Dit kan invloed hebben op de snelheid van gronduitgifte en daarmee op het tempo waarin erfpachtopbrengsten worden gerealiseerd.

Hoewel de ontwikkelrisico's bij de ROM-D liggen, vormt dit ook voor de gemeente een financieel risico, gezien haar afhankelijkheid van langjarige erfpachtinkomsten. Beheersmaatregelen en risicospreiding Beperkte financiële betrokkenheid De gemeente beperkt haar financiële betrokkenheid tot: •

De dekking van de onrendabele top.

•

Het aandeelhouderschap in ROM-D (de regionale Projecten CV) en het daarin ingebrachte werkkapitaal.

Beheersing via businesscase en governance De businesscase van ROM-D wordt vooraf getoetst en alleen uitgevoerd (en voorgelegd aan de Ava) na goedkeuring door het Investment Committee, waarin externe deskundigen zitting hebben. Daarna volgt besluitvorming in de Algemene Aandeelhoudersvergadering van de ROM-D. Erfpachtconstructie De gronden worden uiteindelijk in erfpacht uitgegeven. De gemeente blijft daarmee eigenaar van de grond, kade plus haven en profiteert naar alle waarschijnlijkheid op de lange termijn van waardestijging via canoninkomsten. Staatssteun De herontwikkeling van de Derde Merwedehaven gaat gepaard met een publieke/gemeentelijke investering in de nautische infrastructuur, waarbij kade en achterliggende gronden uiteindelijk via een openbare selectie in gebruik worden gesteld voor maritieme bedrijvigheid. Gezien de publieke investering die ermee gemoeid is, kan de vraag gesteld worden of hier sprake is van enige vorm van (ongeoorloofde) staatssteun, waarbij één of enkele ondernemingen worden begunstigd. Het antwoord daarop is dat het element van staatssteun in deze casus geen rol speelt. De publieke bijdrage is gericht op het geschikt maken van de locatie (het object) voor door ons beoogd (watergebonden) gebruik, en niet op één of meerdere ondernemingen (subject).

Het terrein zal na herontwikkeling door de ROM-D, op basis van de openbare uitgifte- en selectieprocedure en onder de conditie van uitgifte in erfpacht, gegund worden aan één of meer ondernemingen, waarbij de

Zaaknummer

2025-0039369

grond dus in publiek eigendom blijft en de gemeente de facto in haar eigen bezit investeert. Bij de bepaling van de hoogte van de erfpacht (canon) wordt de grondwaarde onafhankelijk getaxeerd. Ondernemingen zullen dus een marktconforme prijs betalen voor het erfpachtgebruik. In deze casus is er dus in het vrije economisch verkeer geen sprake van bevoordeling van één of meerdere ondernemingen. Welk (participatie)proces is doorlopen om tot dit voorstel te komen? Voorafgaand aan dit raadsvoorstel is, in samenwerking met ROM-D en regionale stakeholders, een uitgebreide financiële en strategische analyse uitgevoerd om de herontwikkeling van de Derde Merwedehaven zorgvuldig voor te bereiden. Dit proces heeft geleid tot de uitwerking van een businesscase, een uitgifteprofiel en een participatiekader, die gezamenlijk richting geven aan de verdere ontwikkeling en uitgifte van het terrein. Stappen in het proces: 1. Aankoop en voorbereiding De gemeente heeft de gronden in december 2024 aangekocht en voorbereid op herontwikkeling. De saneringsverplichtingen en nazorg zijn in kaart gebracht, evenals de uitgangspunten voor de toekomstige inrichting. In deze fase zijn ook gesprekken gevoerd met betrokken stakeholders, waaronder de provincie Zuid-Holland en de ROM-D, over de strategische kaders van de gebiedsontwikkeling. 2.

Vaststellen grondexploitatie en reservering onrendabele top De vervolgstap betreft het formeel vaststellen van de grondexploitatie (GREX), zodat het terrein bouwrijp gemaakt kan worden en de reservering voor de onrendabele top vanuit Ruimte voor Banen geborgd wordt. Dit besluit vormt de financiële en ruimtelijke basis voor de verdere ontwikkeling en uitgifte van het terrein. In dit kader zijn ook gesprekken gevoerd met de provincie over mogelijke aanvullende cofinanciering en afstemming op duurzaamheidscriteria. 3. Uitgifteprofiel en erfpachtstructuur Parallel aan de opstelling van de grondexploitatie zijn de uitgifteprofielen verder uitgewerkt. Hierin is vastgelegd onder welke voorwaarden het terrein wordt uitgegeven. Specifieke aandacht is besteed aan het realiseren van de economische en ruimtelijke doelstellingen van de gemeente, zoals de versterking van de maritieme maakindustrie, verduurzaming en het stimuleren van werkgelegenheid. Het erfpachtmodel is afgestemd met de ROM-D, waarbij is gezocht naar een optimale balans tussen gemeentelijke regie en investeringszekerheid op lange termijn. Wat zijn de belangrijkste gerelateerde besluiten? Voorstel tot beschikbaar stellen krediet aankoop Derde Merwedehaven. Hoe wordt dit betaald? De gemeente heeft op 19 december 2024 gronden aangekocht op de locatie Derde Merwedehaven.

Deze aankoop maakt onderdeel uit van een fiscale structuur waarbij de gemeente tijdelijk optreedt als eigenaar, met als doel het bouwrijp maken van de locatie. De werkzaamheden binnen de grondexploitatie leiden gezamenlijk tot een positief saldo van circa € 764.000,-. Deze waardestijging is toe te schrijven aan: •

de uitvoering van gemeentelijke werkzaamheden (sloop en sanering);

•

ontwikkelingen in de markt en ruimtelijke planoptimalisatie.

Het positieve resultaat wordt, conform de gebruikelijke systematiek, toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf. Driestapsproces van ontwikkeling en financiering Stap 1 - Aankoop en overdracht van fiscaal bouwrijpe grond aan de ROM-D De gemeente heeft in december 2024 gronden aangekocht op de locatie Derde Merwedehaven. Na het uitvoeren van voorbereidende werkzaamheden, zoals de sanering van asfalt en de sloop van opstallen, wordt de grond als fiscaal bouwrijpe locatie overgedragen aan de ROM-D. Deze overdracht vindt plaats tegen marktwaarde, op basis van een onafhankelijke taxatie. Deze opzet is fiscaal-juridisch noodzakelijk om btw-vrijstelling toe te kunnen passen en wordt ook bij vergelijkbare trajecten gehanteerd. De rol van de gemeente is in deze fase tijdelijk en faciliterend.

Zaaknummer

2025-0039369

Stap 2 - Herontwikkeling door de ROM-D en reservering onrendabele top Na overdracht ontwikkelt de ROM-D het terrein verder tot bouwrijpe bedrijventerreinen. In dit kader wordt een nieuwe kade-infrastructuur aangelegd. Deze investering is essentieel om het terrein geschikt te maken voor maritieme en havengebonden bedrijvigheid, en draagt bij aan de beleidsdoelen uit de Agenda Dordrecht 2030. Voor deze herontwikkeling wordt een onrendabele top op maximaal € 2,8 miljoen. Deze wordt bekostigd uit de reserve Agenda 2030 – Dordrecht Ruimte voor Banen, waarin € 4 miljoen is gelabeld voor de herontwikkeling van de Tweede en Derde Merwedehaven. De reservering dekt naast de onrendabele top ook de voorbereidingskosten (voor beide terreinen) en de kapitaallasten over de grondaankoop Derde Merwedehaven/PROAV. De bijlage met de concept businesscase van de ROM-D is vertrouwelijk en wordt onder geheimhouding verstrekt. Stap 3 - Teruglevering aan de gemeente en uitgifte in erfpacht Na afronding van de herontwikkeling levert de ROM-D het terrein terug aan de gemeente. De gemeente geeft de gronden vervolgens in erfpacht uit aan eindgebruikers, voor een periode van 75 jaar. Hiermee behoudt de gemeente langdurige regie over het gebruik van het terrein en genereert zij structurele inkomsten via de erfpachtconstructie.

Wat is het vervolg op het raadsbesluit? Na vaststelling van de grondexploitatie wordt gestart met het uitgifteproces en de voorbereidingen voor de uitvoering van de sanerings- en bouwrijpmaak werkzaamheden. De herontwikkeling verloopt volgens een gefaseerde planning, waarbij de regie bij de gemeente blijft en de uitvoering grotendeels wordt belegd bij de ROM-D. Fasering van de uitvoering Start uitgifteproces (direct na raadsbesluit) De gemeente start het uitgifteproces richting eindgebruikers, met nadrukkelijke focus op maritieme bedrijvigheid. Dit traject loopt parallel aan de fysieke voorbereiding van het terrein. Uitvoering sanering en fiscaal bouwrijp maken (direct na raadsbesluit) De gemeente voert de sanerings- en sloopwerkzaamheden uit. Het terrein wordt fiscaal bouwrijp gemaakt. Naar verwachting kunnen deze werkzaamheden - bij besluitvorming medio 2025 - voor het einde van dat jaar worden afgerond. Overdracht aan de ROM-D (begin 2026) Na bouwrijp maken draagt de gemeente de gronden over aan ROM-D, tegen de vastgestelde taxatiewaarde. ROM-D wordt verantwoordelijk voor de verdere bouw- en inrichtingswerkzaamheden, waaronder de aanleg van infrastructuur en de verbetering van de kade. De verwachte uitvoeringsduur bedraagt circa 3 jaar. Teruglevering aan de gemeente (omstreeks 2029) Na afronding van de herontwikkeling levert de ROM-D de gronden terug aan de gemeente.

Daarmee behoudt de gemeente de regie over de uiteindelijke uitgifte en het beheer van het terrein. De voorwaarden voor deze teruglevering worden contractueel vastgelegd. Uitgifte via erfpacht De gemeente geeft de gronden vervolgens in erfpacht uit aan eindgebruikers die passen binnen de gemeentelijke doelstellingen voor watergebonden bedrijvigheid. De erfpachtperiode is vastgesteld op 75 jaar, in lijn met de economische en ruimtelijke afschrijvingstermijnen. Indien nodig worden contractuele correctiemechanismen ingebouwd om flexibiliteit te behouden voor toekomstige ontwikkelingen. Voortgang en verantwoording Uw raad wordt periodiek geïnformeerd over de voortgang van de herontwikkeling en uitgifte via de reguliere verantwoordingscyclus. Deze rapportages omvatten onder meer de status van de uitgifteprocedure, voortgang van infrastructurele werkzaamheden en de financiële resultaten. Door deze planmatige en beheersbare fasering wordt de herontwikkeling van de Derde Merwedehaven zorgvuldig uitgevoerd, met een heldere focus op zowel de economische als ruimtelijke ambities van de gemeente. De regie blijft in handen van de gemeente, terwijl financiële risico's beheersbaar blijven en de continuïteit van de gebiedsontwikkeling wordt geborgd. Het college van Burgemeester en Wethouders

Zaaknummer

2025-0039369

Zaaknummer

2025-0039369

De raad van de gemeente DORDRECHT; gezien het voorstel van het college van Burgemeester en Wethouders van 15 april 2025 inzake Instemmen met het Voorstel tot herontwikkeling Derde Merwedehaven;

overwegende dat: de Toelichting op de grondexploitatie Derde Merwedehaven, inclusief bijlagen strategische en financiële informatie bevat, waarvan vroegtijdige openbaarmaking de positie van de gemeente en andere betrokken partijen bij de verdere ontwikkeling van het terrein kan schaden en de uitgifte bemoeilijken; besluit:

een budget van maximaal € 2.645.000,- beschikbaar te stellen voor de afdekking van de onrendabele top op de herontwikkeling en deze te dekken uit de bestemmingsreserve Agenda Dordrecht 2030 - Ruimte voor Banen, opgeteld met € 155.000,- vanuit de toegekende Regiodealmiddelen voor de Merwedehavens (van in totaal € 1.275.000,-), onder de opschortende voorwaarde van instemming van de Algemene Aandeelhoudersvergadering van de ROM-D met de businesscase; in te stemmen met het uitgifteprofiel voor het bedrijventerrein Derde Merwedehaven; de begroting overeenkomstig aan te passen, conform de bijgevoegde begrotingswijziging met nummer 225012; de grondexploitatie voor het bedrijventerrein Derde Merwedehaven vast te stellen.

Aldus besloten in de vergadering van