Voorstel Beschikbaar stellen van een Voorbereidingskrediet voor de ontwikkeling van de parkeergarage Gezondheidspark/Sportboulevard - Raadsvoorstel.pdf

Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT

Aan de gemeenteraad

Datum Zaaknummer

10 september 2024

Betreft

Beschikbaar stellen van een Voorbereidingskrediet voor de ontwikkeling van de parkeergarage Gezondheidspark/Sportboulevard

2024-0093137

Vergadering van Portefeuillehouder: Begrotingsprogramma Kernteam/Opgave: Auteur: E-mail: Verantwoordelijke: Openbaar:

Rik van der Linden Bouwend en Bereikbaar Dordrecht Opgaven - Bereikbare Stad Celine op de Laak cm.op.de.laak@dordrecht.nl Mark van Oosterhout Ja

Voorgesteld besluit een krediet van € 292.000,- beschikbaar te stellen ten behoeve van de voorbereidingen voor de ontwikkeling van de nieuwe parkeergarage op het Gezondheidspark / Sportboulevard te Dordrecht; de begroting 2024 conform bijgevoegde begrotingswijziging BWN 224035 te wijzigen; Deadline Deadline college: 10 september 2024 (t.b.v. raadsvergadering 15 oktober 2024) Raadsvoorstel Hoe zijn de bevoegdheden rond dit onderwerp verdeeld? Het college is bevoegd tot het aangaan van overeenkomsten en voorbereiden van besluiten van de raad. De raad is bevoegd tot het stellen van (financieel) inhoudelijke kaders en het verstrekken van kredieten. Wat is het doel? Het doel is de ontwikkeling van de Middenzone van het Gezondheidspark tot een vitaal (woon)gebied. Wat zijn per beslispunt de argumenten en wat is hierop de toelichting? Achtergrondinformatie In 2019 heeft de gemeenteraad de kaders vastgesteld voor de ontwikkeling van de Middenzone van het Gezondheidspark. Deze kaders zijn vastgelegd in de grondexploitatie. In 2020 heeft de aanbesteding geleid tot een gunning van de ontwikkeling (parkeergarage + woningbouw) aan Ballast Nedam Development (hierna: BND). De samenwerking met BND heeft tot op heden niet geleid tot de ontwikkeling van het gebied. In juni jl.

bent u daarom geïnformeerd over de beëindiging van (het laatste deel van) de ‘Ontwikkelovereenkomst Middenzone Gezondheidspark’ met BND. Er loopt nog een juridische procedure met BND. Nu de samenwerking met BND is beëindigd, wordt een doorstart van de ontwikkeling voorbereid.

Zaaknummer

2024-0093137

De doorstart van het project Middenzone biedt kansen om de uitgangspunten voor deze ontwikkeling opnieuw te formuleren. In dat kader zijn we voornemens om: •

het woningbouwprogramma te wijzigen

Zoals aangekondigd in de Bouwbrief en het bestemmingsplan Spuiboulevard, willen we 100 extra sociale huurwoningen in de Middenzone van het Gezondheidspark opnemen. Dat is passend binnen het woonprogramma van de omgeving en daarmee kan het woonprogramma op de Spuiboulevard ook evenwichtig blijven op 60% betaalbaar waarvan 51 sociale huurwoningen. Dit betekent dat er in totaal 208 sociale woningen in de Middenzone komen. Het negatief financieel effect van deze voorgenomen scopewijziging is op de Middenzone vergelijkbaar met het effect op de grondexploitatie Spuiboulevard, indien de woningen daar komen, zijnde (ruim) € 1,5 miljoen. Het definitief financieel effect is afhankelijk van de keuze voor welke typologie(ën) binnen het woonprogramma deze sociale woningen in de plaats komen. We gaan de markt consulteren om het woonprogramma te optimaliseren en zullen dat betrekken bij de Grex wijziging. •

de nieuw te bouwen parkeergarage als gemeente zelf te ontwikkelen, beheren en exploiteren

Volgens de door uw Raad gestelde kaders bij vaststelling van de grondexploitatie (GREX) Gezondheidspark Middenzone, maakte de ontwikkeling van de nieuw te bouwen parkeergarage onderdeel uit van de aanbesteding uitvraag. De bestaande parkeergarage zou verkocht worden aan de ontwikkelaar en deze zou samen met de nieuw te bouwen garage worden overgedragen aan een commerciële partij om te ontwikkelen, beheren en exploiteren. Nu wij de ontwikkelovereenkomst met de ontwikkelaar hebben beëindigd, zijn wij voornemens om de ontwikkeling van de nieuwe parkeergarage separaat te gaan aanbesteden en de garage zelf te gaan beheren en exploiteren. Dit heeft als voordeel dat de gemeente grip kan houden op het proces en de te hanteren (maatschappelijke) parkeertarieven en gebruikersvoorwaarden. Ook is er hierdoor geen sprake meer van de negatieve residuele grondwaarde van de parkeergarage voor de GREX. Deze voorgenomen scopewijziging heeft naar inschatting een positief effect op de GREX van € 2,2 miljoen positief. Daarnaast wordt het voor ontwikkelaars interessanter om in te schrijven bij een grondverkoop of aanbesteding voor (alleen) de woningbouwontwikkeling. •

de nieuwe inrit van de parkeergarage te projecteren onder ‘Kavel M’

In het plan met BND was de inrit voor de nieuwe parkeergarage voorzien onder de eerste fase van de woningbouw. Nu we voornemens zijn om de ontwikkeling van de parkeergarage separaat op te pakken, heeft zich een nieuw inzicht voorgedaan. De inrit van de nieuwe parkeergarage kan worden omgelegd langs de eerste fase voor woningbouw, over het naastgelegen 'Kavel M’. Dit heeft als (logistiek) voordeel dat de inrit op deze positie ons de mogelijkheid biedt om de garage te ontsluiten op de bestaande parkeergarage. Daarmee kunnen we de garage vroeg in het proces ontsluiten en hier de nieuwe garage tegenaan bouwen. Hierdoor zijn er minder beperkingen voor de bouwplaatsinrichting van de woningbouw en is het makkelijker om het aantal beschikbare parkeerplaatsen gedurende het bouwproces op peil te houden. Tevens biedt het de mogelijkheid om in de kelder van de parkeergarage ca. 40 extra parkeerplaatsen te realiseren. Daarnaast is het een groot voordeel dat er geen woontoren van 12 verdiepingen op de inrit van de parkeergarage rust, waardoor de tunnel lichter geconstrueerd kan worden en minder duur is om te realiseren. Deze scopewijziging heeft dus naar inschatting een positief effect op de GREX. De kosten van deze nieuwe constructie moeten nog berekend worden.

Door de inrit naast het wooncomplex te projecteren wordt het proces met de (toekomstige) ontwikkelaar(s) eenvoudiger en kan er op de oude locatie van de tunnel ca 500 m2 aan extra programma gerealiseerd worden. Het formeel wijzigen van de uitgangspunten kan pas als de grondexploitatie (GREX) wordt herzien en er een parkeerexploitatie (PEX) wordt vastgesteld door uw Raad voor de eigen exploitatie van de parkeergarage. Deze documenten bereiden we voor. De raadsvoorstellen voor het herzien van de GREX en het vaststellen van de PEX worden begin 2025 ter besluitvorming aan u voorgelegd. Beslispunt 1 Een krediet van € 292.000,- beschikbaar te stellen ten behoeve van de voorbereidingen voor de ontwikkeling van de nieuwe parkeergarage op het Gezondheidspark / Sportboulevard te Dordrecht.

Zaaknummer

2024-0093137

De gebiedsontwikkeling Middenzone kent vele afhankelijkheden. De realisatie van de nieuwe parkeergarage (aansluitend op de bestaande parkeergarage) is noodzakelijk om woningbouw en overige functies in het gebied mogelijk te maken. Het is daarom wenselijk om de voorbereidingen voor de parkeergarage zo snel mogelijk op te starten. Wachten tot de juridische procedure is afgerond betekent een nog grotere vertraging van de hele ontwikkeling. Gelet op de beperkte kans dat BND in de procedure alsnog in het gelijk wordt gesteld, vindt ook Houthoff (advocaat van de gemeente) het zeer verdedigbaar als de gemeente ervoor kiest om door te gaan met de ontwikkeling gedurende het hoger beroep. Omdat er nog geen PEX is vastgesteld, is er krediet nodig om de voorbereidingen voor de parkeergarage op te starten. U wordt gevraagd dit voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Het parkeerbedrijf heeft een eerste doorrekening gemaakt van de businesscase van de parkeergarage. Deze eerste berekeningen laten zien dat een gezonde parkeerexploitatie van de nieuw te bouwen garage haalbaar is. Dit behoeft nog een nadere uitwerking en optimalisatie. Het voorbereidingskrediet is benodigd voor: •

Het opstarten van het ontwerptraject voor de bouw van de parkeergarage;

•

Het nader onderzoeken en uitwerken van de parkeerexploitatie;

•

Het voorbereiden en uitwerken van een aanbesteding t.b.v. het selecteren van een markt partij voor de engineering en de bouw van de parkeergarage.

In het ontwerptraject zijn uren benodigd van de ambtelijke organisatie, het Ingenieursbureau Drechtsteden en externe partijen (architect/adviseurs). Voor het nader onderzoeken en uitwerken van de parkeerexploitatie zijn voornamelijk ambtelijke uren nodig. Beslispunt 2 De begroting 2024 conform bijgevoegde begrotingswijziging BWN 224035 te wijzigen. In de bijlagen treft u begrotingswijziging 224035. Wat zijn kanttekeningen en/of risico’s bij dit voorstel? De gemeente is op 1 mei 2024 door de Rechtbank Rotterdam in het gelijk gesteld in de rechtszaak met BND omtrent de beëindiging van de Ontwikkelovereenkomst voor fasen 0 en 1. BND heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om tegen dit vonnis in hoger beroep te gaan. Dit betekent dat de juridische procedure nog niet is afgerond. Ook bestaat er een mogelijkheid dat BND een nieuwe juridische procedure start naar aanleiding van de beëindiging van de Ontwikkelovereenkomst voor fasen 3 en 4. Onder beslispunt 1 is reeds beargumenteerd waarom het toch wenselijk is om te beginnen met de voorbereiding van de parkeergarage. Welk (participatie)proces is doorlopen om tot dit voorstel te komen? Er vindt regelmatig overleg plaats met het Albert Schweitzer Ziekenhuis en het gebruikersoverleg van de Sportboulevard. Zij en andere stakeholders in het gebied zullen gedurende het voorbereidingstraject voor de parkeergarage betrokken worden.

Wat zijn de belangrijkste gerelateerde besluiten? Memo ontwikkelovereenkomst Middenzone Gezondheidspark RIB Beëindiging ontwikkelovereenkomst fase 0 en 1 Middenzone Gezondheidspark RIB Beëindiging ontwikkelovereenkomst fase 3 en 4 Middenzone Gezondheidspark (nog geen link beschikbaar) Actualisatie GREX Middenzone Gezondheidspark (jaarstukken 2023/prognose 2024) Hoe wordt dit betaald? De voorbereidingskosten voor de parkeergarage worden geactiveerd binnen het product parkeren en maken deel uit van de stichtingskosten van de parkeergarage (gemeentelijk vastgoed). De toekomstige kapitaal- en exploitatielasten komen ten laste van de nog nader uit te werken parkeerexploitatie (PEX). Wanneer de PEX wordt vastgesteld maken de voorbereidingskosten onderdeel uit van de totale kosten die -conform regelgeving- worden geactiveerd en afschreven. De lasten vallen in dat geval binnen de parkeerexploitatie en worden gedekt uit de parkeerinkomsten. De PEX wordt begin 2025, samen met een herziene GREX, ter besluitvorming aan u voorgelegd.

Zaaknummer

2024-0093137

Mocht blijken dat er geen rendabele parkeerexploitatie mogelijk is of de PEX om andere reden niet wordt vastgesteld, doen we een voorstel voor dekking van de gemaakte kosten. Het voorbereidingskrediet kan in dat geval worden gedekt uit de egalisatiereserve van het Parkeerbedrijf. Wat is het vervolg op het raadsbesluit? Indien u een voorbereidingskrediet beschikbaar stelt, wordt het ontwerptraject voor de parkeergarage opgestart en de businesscase nader uitgewerkt. Begin 2025 volgt een raadsvoorstel waarin gevraagd zal worden om zowel de herziene GREX, inclusief eerdergenoemde voorgestelde scopewijzigingen, als de nieuwe PEX vast te stellen. De parkeergarage zal bij een positief besluit geen onderdeel meer uitmaken van de grondexploitatie, maar zal een aparte parkeerexploitatie betreffen. GREX en PEX zijn communicerende vaten vanwege het beoogde te ontwikkelen programma, welke aan de bijbehorende parkeernormen moet voldoen. Het college van Burgemeester en Wethouders

Zaaknummer

2024-0093137

De raad van de gemeente DORDRECHT; gezien het voorstel van het college van Burgemeester en Wethouders van 10 september 2024 inzake Beschikbaar stellen van een Voorbereidingskrediet voor de ontwikkeling van de parkeergarage Gezondheidspark/Sportboulevard;

gelet op artikel 160, lid 1 onder b van de Gemeentewet; gelet op Artikel 5.1., lid 2, sub b van de Wet open overheid ;

besluit:

een krediet van € 292.000,- beschikbaar te stellen ten behoeve van de voorbereidingen voor de ontwikkeling van de nieuwe parkeergarage op het Gezondheidspark / Sportboulevard te Dordrecht; de begroting 2024 conform bijgevoegde begrotingswijziging BWN 224035 te wijzigen;

Aldus besloten in de vergadering van

Zaaknummer

Bijlagen 1. 2.

BWN 224035 - Voorblad Voorbereidingskrediet PG Gezondheidspark.xlsx BWN 224035 - rubriek 7 Voorbereidingskrediet PG Gezondheidspark.pdf

2024-0093137