Voorstel Beschikbaar stellen van een investeringskrediet voor Ontwikkeling Maakfabriek campus Leerpark - Raadsvoorstel.pdf

Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT

Aan de gemeenteraad

Datum Zaaknummer

6 januari 2026

Betreft

Beschikbaar stellen van een investeringskrediet voor Ontwikkeling Maakfabriek campus Leerpark

2025-0132299

Vergadering van Portefeuillehouder: Begrotingsprogramma Kernteam/Opgave: Auteur: E-mail: Verantwoordelijke: Openbaar:

Chris van Benschop Lerend en Ondernemend Dordrecht Opgaven / Gebiedsontwikkeling / Programma's - Economie Niek de Wit nj.de.wit@dordrecht.nl Niek de Wit Ja

Voorgesteld besluit een investeringskrediet van maximaal € 12.350.000,-- beschikbaar te stellen voor het project Maakfabriek Leerpark, bestaande uit circa 4.000 m2 aan een faciliteit voor innovatie-, start up /scale up- en praktische opleidingsruimte en ongeveer 120 parkeerplaatsen en deze gedeeltelijk te dekken met een toegekende provinciale subsidie van € 2.500.000,--; een gedeelte van de boekwaarde van de MVA Leerpark (Bouwend en Bereikbaar) ad. € 1.750.000,- m.b.t. de grond onder de te realiseren Maakfabriek over te boeken naar de vastgoedexploitatie van de Maakfabriek (Lerend en Ondernemend); in afwijking van de nota Vastgoedbeleid over te gaan tot ontwikkeling en exploitatie van de Maakfabriek; de begroting 2026 conform de bij dit raadsvoorstel gevoegde begrotingswijziging met nummer(s) 226008 (rubrieken 6 en 7) inzake de "Maakfabriek Leerpark" te wijzigen; Raadsvoorstel Hoe zijn de bevoegdheden rond dit onderwerp verdeeld? De bevoegdheid tot het wijzigen van de begroting en het beschikbaar stellen van krediet ligt bij uw raad. Ons college is verantwoordelijk voor het verder uitwerken en uitvoeren van de plannen. Wat is het doel? Om het Leerpark te ontwikkelen tot een volwaardig, maatschappelijk relevant campusmilieu, moeten de faciliteiten worden uitgebreid.

Als aanvulling op de Duurzaamheidsfabriek moet de Maakfabriek zich richten op het bieden van ruimte voor praktijkgerichte techniek- en bouwonderwijs, grootschalige testfaciliteiten en ruimte voor start-ups en scale-ups. Met het beschikbaar stellen van het investeringskrediet, kan, na een zorgvuldig aanbestedingstraject, naar verwachting in het 4e kwartaal van 2026 gestart worden met de realisatie van de Maakfabriek. De oplevering is dan eind 2027. Een belangrijk doel van het beschikbaar stellen van het investeringskrediet is ook dat de gemeente Dordrecht eigenaar wordt van de Maakfabriek. Dit is wenselijk gezien de publieke belangen die samenhangen met de campus Leerpark als centrale plek waar niet alleen het regionaal beroepsonderwijs is geconcentreerd, maar ook het regionaal bedrijfsleven in toenemende mate

Zaaknummer

2025-0132299

naar kijkt met vraagstukken en voor kennisontsluiting op vlak van digitalisering, energie- en grondstoffentransitie en human capital. Eigenaarschap van de gemeente geeft mogelijkheid tot borging van en sturing op deze publieke belangen. Korte terugblik In het voorjaar '25 hebben we uw raad middels een raadsinformatiebrief geïnformeerd over de voortgang van de Maakfabriek. Ook is afgelopen najaar een toelichting gegeven op de plannen tijdens een werkbezoek van uw raad aan het Leerpark. In 2018 heeft de gemeente Dordrecht samen met ROC DaVinci College en het lokale bedrijfsleven de ambitie voor een campusontwikkeling geformuleerd. Insteek was om het Leerpark Dordrecht verder door te ontwikkelen tot een gebied waar naast het woonprogramma ook onderwijs, innovatie en ondernemerschap een plek konden krijgen. Inmiddels zijn, naast de verdere woningbouwontwikkeling op het Leerpark, alle elementen uit die ambitie gerealiseerd. Met ook een deelconcentratie van hoger onderwijs is het Kopgebouw naast de Duurzaamheidsfabriek ook de vestiging van De Beroepentuin, dat erop gericht is om mensen die langs de zijlijn staan - waaronder zij-instromers en schoolverlaters - door middel van (opleidings)programma’s een opstap te geven om weer mee te doen. Dit maakt dat de grondexploitatie van het Leerpark na ruim 20 jaar kon worden beëindigd. Uw raad heeft hier onlangs toe besloten.

Ook is er voorbije jaren vanuit de Duurzaamheidsfabriek in publiek-private samenwerkingsvormen veel geïnvesteerd in het uitbreiden van faciliteiten voor testing, innovatie en ondernemerschap. Dit maakt het Leerpark in Dordrecht tot een uniek gebied met een toenemende aantrekkingskracht op het regionaal bedrijfsleven. Tegelijkertijd zien we daarbij (in heel Nederland) een groeiende maatschappelijke focus op energietransitie, digitalisering en menselijk kapitaal. Het aantal projecten met regionaal MKB bedrijfsleven en het beroepsonderwijs groeit, bijvoorbeeld rond PPS Scale (energietransitie in de gebouwde omgeving), Data Value Drechtsteden (digitalisering van MKB) en de Technohub (slim meten en slim maken). Dit zijn projecten met zowel impact voor regionaal bedrijfsleven als voor het beroepsonderwijs met de ontwikkeling van praktijkvaardigheden bij de jeugd. Om deze ontwikkelingen verder te kunnen faciliteren is naast de Duurzaamheidsfabriek extra ruimte nodig. De plannen voor de ontwikkeling van de Maakfabriek dateren van eind 2018. In eerste instantie is besloten om op dit perceel tijdelijk een tweetal loodsen te plaatsen.

De plaatsing van deze tijdelijk loodsen (in beheer van de Duurzaamheidsfabriek) was een tijdelijke en kleinschalige voorloper van het plan (Maakfabriek) om meer grootschalige test- en ontwikkelfaciliteiten te realiseren, met ook ruimte voor start ups en scale ups. Wat zijn per beslispunt de argumenten en wat is hierop de toelichting? Beslispunt 1: een investeringskrediet van maximaal € 12.400.000 beschikbaar te stellen voor het project Het beslispunt is om een investeringskrediet ter grootte van € 12.400.000,- beschikbaar te stellen voor het project Maakfabriek Leerpark, bestaande uit ca. 4.000 m2 aan innovatie-, start up /scale up- en praktische opleidingsruimte en ca. 120 parkeerplaatsen, en de begroting 2026 conform te wijzigen. Van het investeringskrediet wordt € 2.500.000,- afgedekt vanuit een door de provincie Zuid-Holland beschikbaar gestelde subsidie. Argumenten om het investeringskrediet volgens het voorstel toe te kennen zijn: 1.

Het is een voorwaarde voor een volwaardig campusmilieu;

2.

Het maakt het mogelijk om de Maakfabriek volgens planning te realiseren;

3.

Het maakt de gemeente Dordrecht eigenaar van de Maakfabriek;

4.

Het maakt een kostendekkende exploitatie van de Maakfabriek mogelijk;

5.

Het laat ruimte voor verdere ontwikkeling van het gebied.

Ad 1: Het is een voorwaarde voor een volwaardig campusmilieu Het Leerpark is een snel groeiende broedplaats voor innovatie en talentontwikkeling. Er wordt niet alleen een nieuwe generatie professionals opgeleid voor de grote uitdagingen van deze tijd, maar er wordt in toenemende mate ook ingezet op bij- en opscholing van werkenden én op de inzet van onbenut arbeidspotentieel. Dat gebeurt in contextrijke leeromgevingen, waar onderwijs en

Zaaknummer

2025-0132299

regionaal bedrijfsleven (van mkb tot wereldspelers) elkaar versterken. Leren, werken en innoveren gaan op het Leerpark hand in hand. Dit maakt het Leerpark tot een uniek, dynamisch stadsdeel, dat inmiddels een grote betekenis heeft voor de economische ontwikkeling van de stad. De afgelopen jaren is er in publiek-private samenwerkingsvormen veel geïnvesteerd in het uitbreiden van faciliteiten voor testing, innovatie en ondernemerschap. De Duurzaamheidsfabriek, vanuit publieke belang in gezamenlijk eigendom en exploitatie van gemeente en het ROC DaVinci, speelt daarin een belangrijke aanjaagrol. We zien daarbij dat de afgelopen twee jaar met impulsen vanuit het Nationaal Groeifonds, de duidelijke focus op energietransitie, digitalisering en het menselijk kapitaal de Duurzaamheidsfabriek sterk aan betekenis heeft gewonnen. Getuige ook het aantal werkbezoeken van bijvoorbeeld ministers, Tweede Kamerleden, Europese vertegenwoordiging, enz. blijkt dat de Duurzaamheidsfabriek nog steeds, en zo mogelijk nog wel meer dan voorheen, een landelijk voorbeeldfunctie heeft op het gebied van publiek-private samenwerking. Dat het Leerpark wint aan betekenis is ook terug te zien in de groei van het aantal projecten met regionaal MKB en het beroepsonderwijs.

Voorbeeldprojecten met inbreng van financiering vanuit de diverse landelijke fondsen en programma's zijn: PPS Scale (energietransitie in de gebouwde omgeving), Data Value Drechtsteden (digitalisering van MKB) en de Technohub (slim meten en slim maken). Projecten met zowel impact naar regionaal bedrijfsleven als naar het beroepsonderwijs met de ontwikkeling van praktijkvaardigheden bij de jeugd. Deze programmering zorgt ervoor dat het bedrijfsleven het Leerpark ziet als de plek om met elkaar en met het onderwijs pre-competitief kennis te ontwikkelen en toe te passen, wat ook zorgt voor een betere aansluiting tussen het beroepsonderwijs en de lokale en regionale arbeidsmarkt. De Maakfabriek moet als grootschalige faciliteit een aanvulling vormen op de Duurzaamheidsfabriek voor praktisch opleiden, innovatie en de vestiging van start-ups en scaleups. Momenteel wordt een deel van die functie nog ingevuld door twee tijdelijke loodsen, die in beheer zijn van de Duurzaamheidsfabriek). Deze hallen – die ook een tijdelijke functie zouden hebben - voldoen niet meer waar het gaat om capaciteit, maar ook niet waar het gaat om kwaliteit. Hoogwaardiger faciliteiten en slimme programmering zullen een aantrekkingskracht hebben op innovatief bedrijfsleven. Bovendien hebben De Beroepentuin en Bouwmensen beide al een intentieovereenkomst ondertekend om zich te vestigen in de Maakfabriek.

De komst van extra bedrijvigheid, zal een impuls geven aan de aantrekkelijkheid van het gebied en daarmee ook extra draagvlak creëren voor voorzieningen. Het programma voor de Maakfabriek ziet er als volgt uit: Duurzaamheidsfabriek / COL 2.000 Bouwmensen

m2

1.175 m2

De Beroepentuin

450 m2

Overig/ logistieke ruimte

375 m2

Totaal

4.000 m2

Zaaknummer

2025-0132299

Afb. Schets van de ontwerp uitgangspunten stedenbouw/ West8 Het bieden van start-up en test ruimte De Maakfabriek biedt naast de huisvesting van Bouwmensen en de Beroepentuin ook 2.000 m2 productie- en ontwikkelomgeving voor start-ups en scale-ups. Leidende thema's hierbij zijn de energietransitie en digitalisering. Om een kloppend ecosysteem te realiseren, worden er met de Werkgevers Drechtsteden en de Federatie van Ondernemersverenigingen afspraken gemaakt over toeleiding van bedrijven met inbreng van test- en proefopstellingen. Daarnaast worden er verbindingen gelegd met andere incubators, zoals Yes!Delft, en wordt er gebruikgemaakt van relevante netwerken, zoals die van HiDelta, het platform voor de technologische maakindustrie in Zuid-Holland en tevens kantoorhoudend op het Leerpark. Juist de grotere bedrijven uit dit netwerk van HiDelta kunnen een belangrijke rol spelen bij de bij de opschaling van start-ups, door hen toegang te geven tot kapitaal en nieuwe markten en toepassingen. Kortom, met dit deel moet een bijdrage worden geleverd aan de noodzakelijke vernieuwing/ verduurzaming van de regionale economie. Parkeren voor gebruikers op het dak Op dit moment bestaat er een invulling voor circa 4.000 m2 bvo. Dat is ook het ruimtelijke programma dat de gemeente in eerste instantie wil gaan realiseren.

Bovenop dit programma van de Maakfabriek zal de gemeente ca 120 parkeerplaatsen realiseren ten behoeve van de gebruikers. Deze zijn in de ontwerpuitgangspunten tegen de achtergrond van de principes van meervoudig ruimtegebruik op het dak voorzien. In dit aantal zijn hier ook de eerdergenoemde parkeerplaatsen (circa 89 parkeerplaatsen) die toehoren aan het Kopgebouw, in opgenomen. Met de eigenaar van het Kopgebouw zijn hiervoor bij de vergunningverlening van het Kopgebouw afspraken gemaakt. Voor de inpassing van de Maakfabriek en de parkeervoorziening op de locatie is door het stedenbouwkundige bureau West8 een rapport opgesteld. Het rapport schetst de randvoorwaarden waaraan de nog te maken ontwerpen voor de Maakfabriek en de parkeervoorziening moeten voldoen. Het rapport is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met diverse vakafdelingen van de gemeente en bevat ook eisen op het gebied van duurzaamheid, ecologie, verkeer/ parkeren en milieu.

Zaaknummer

2025-0132299

Ad 2: Realisatie volgens planning Zoals al in eerder in de raadsinformatiebrief is aangekondigd, is de aanbesteding afgelopen najaar reeds ingezet met de nadrukkelijke voorwaarde van goedkeuring door uw raad op het beschikbaar stellen van krediet. Dat betekent dan ook nadrukkelijk dat wanneer uw raad geen investeringskrediet beschikbaar stelt, er geen verplichting rust richting de inschrijvende partijen. Gekozen is voor een aanbesteding op basis van de contractvorm ‘Design & Build’, waarbij vooraf de minimale functionele en ontwerp uitgangspunten van het te realiseren gebouw zijn meegegeven alsmede ook het maximale budget waarvoor de Maakfabriek gebouwd moet worden. De aanbesteding ziet toe op een Maakfabriek van ca 4.000 m2 bvo en circa 120 parkeerplaatsen. De inschrijvers moeten voldoen aan de vraagspecificatie, waarin de functionele en technische eisen voor het project zijn vastgelegd. De aanbestedingsprocedure is beschreven in een aanbestedingsleidraad. De leidraad bevat ook de geschiktheidseisen die de gemeente stelt en beschrijft op basis van welke criteria de gunning plaats zal vinden. Deze aanbestedingsvorm waarvoor gekozen is biedt ons als gemeente als opdrachtgever twee voorname voordelen.

Enerzijds is dat een snellere projectrealisatie en anderzijds een betere kostenbeheersing omdat het budget waarvoor het gebouw gerealiseerd moet worden door de opdrachtnemer(s) gemaximaliseerd is. Kostenoverschrijdingen zijn in deze constructie voor rekening en risico van de ontwikkelaar/ aannemer. De tijdige beschikbaarstelling van het uitvoeringskrediet stelt de gemeente in staat om het project bij een gelukte aanbesteding ook daadwerkelijk te gunnen aan de winnende inschrijver. Ad 3. Gemeente Dordrecht eigenaar van de Maakfabriek Gezien de publieke belangen die samenhangen met campusfaciliteiten als de Duurzaamheidsfabriek en de Maakfabriek, en om die ook naar de toekomst toe te kunnen borgen, is het voorstel om de Maakfabriek in eigendom te brengen bij de gemeente. Daarmee kan de gemeente ook vanuit het publiek belang grip houden op het gebruik. Ad 4. Kostendekkende exploitatie De Maakfabriek maakt onderdeel uit van het plan om het Leerpark in Dordrecht te ontwikkelen tot volwaardig campus ("de Smart Campus Leerpark"). Zowel de provincie Zuid-Holland als het Rijk (eerste toekenning Regiodeal, als onderdeel van de innovatiepijler) hebben voor de campusontwikkeling en de (aanloop)programmering van de Maakfabriek, middelen beschikbaar gesteld.

Daarvan willen we In ieder geval € 2.500.000,- beschikbaar stellen voor de dekking van de bouwkosten die gekoppeld zijn aan de 2.000 m2 ten behoeve van innovatie en start -ups, passend binnen de doelstelling van de provincie Zuid-Holland. Om dit mogelijk te maken heeft de provincie een herziening van de subsidiebeschikking uit 2021 afgegeven, zodat deze bestedingswijze ook rechtmatig kan worden verantwoord. Toekomstige gebruikers ‘’Bouwmensen’’ en ‘’De Beroepentuin’’ hebben zich door middel van het ondertekenen van een intentieverklaring vastgelegd op het huren van ruimte in de Maakfabriek. Deze partijen gaan een in ieder geval kostendekkend huurbedrag betalen. De marktconformiteit van de huur wordt nog voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomsten op basis van een onafhankelijke taxatie getoetst. De afdeling Vastgoed van de gemeente Dordrecht kan hiermee een kostendekkende exploitatie voeren. Ad 5. Ruimte voor verdere ontwikkeling Met het oog op de mogelijke komst van een station op het Leerpark is ook overwogen om het deel van de locatie (ongeveer 1/3 deel) dat aan de noordzijde grenst aan het Aad Wepsterplein in te vullen met andere functies. Daarbij is woningbouw als optie genoemd. Deze mogelijke invulling vraagt nog wel nader onderzoek naar de typologie van de appartementen, de programmering op de begane grond en de eventuele aanpassing van het bestemmingsplan.

Desalniettemin kan een alternatieve invulling een aantrekkelijke toevoeging zijn aan een toekomstig plein en daarmee ook positief bijdragen aan de komst van het station. Echter, de bedoelde strook kan in principe ook worden ingevuld met extra oppervlakte van de Maakfabriek. De invulling van het nog niet benutte deel van het kavel zal in de komende tijd nader worden onderzocht. Deze toekomstige, definitieve invulling maakt echter geen deel uit van het project waarvoor nu een uitvoeringskrediet wordt aangevraagd. De feitelijke invulling van dit deel kan op

Zaaknummer

2025-0132299

een later moment worden uitgewerkt en terrein kan in de tussentijd voor tijdelijk initiatief worden gebruikt. Beslispunt 2: Een gedeelte van de boekwaarde van de MVA Leerpark (Bouwend en Bereikbaar) ad. € 1.750.000,- m.b.t. de grond onder de te realiseren Maakfabriek over te boeken naar de vastgoedexploitatie van deze Maakfabriek (Lerend en Ondernemend); De grondexploitatie Leerpark is in 2025 afgesloten en is de grond van perceel 6c (voor de Maakfabriek) apart geadministreerd. Voor een deel van dit perceel van 4.635 m2 met een waarde van € 1.750.000,-- is de ontwikkeling van de Maakfabriek voorzien. (Zie raadsvoorstel 20250120298). Met onderhavig besluit wordt deze grond overgebracht naar de vastgoedexploitatie. Beslispunt 3: In afwijking van de nota Vastgoedbeleid over te gaan tot ontwikkeling en exploitatie van de Maakfabriek Conform de nota Vastgoedbeleid voorziet het vastgoed van de gemeente in de huisvesting van het gemeentelijke apparaat en van diverse maatschappelijke functies. Deze maatschappelijke functies geven invulling aan de gemeentelijke beleidsdoelen en -opgaven op het gebied van onder andere sport, onderwijs, cultuur en welzijn. Het in eigendom hebben van bedrijfsruimte voor marktpartijen is geen onderdeel van deze doelen.

De gemeente beweegt steeds meer richting een regisserende overheid, dus is het in eigendom hebben van vastgoed geen vanzelfsprekendheid meer. Gezien de publieke belangen die samenhangen met campusfaciliteiten als de Duurzaamheidsfabriek en de Maakfabriek, en om die ook naar de toekomst toe te kunnen borgen, is het voorstel om de Maakfabriek in afwijking van de nota Vastgoedbeleid in eigendom en exploitatie te brengen bij de gemeente. Wat zijn kanttekeningen en/of risico’s bij dit voorstel? Er heeft een inventarisatie van risico’s plaatsgevonden. De belangrijkste risico’s zijn in het onderstaande beschreven. De huurders nemen de meters tegen de nu voorgestelde huurprijs uiteindelijk niet af Op dit moment zijn de afspraken met de toekomstige huurders vastgelegd in intentieovereenkomst. Deze intentieovereenkomst is niet in rechte afdwingbaar. Met de partijen is de afspraak gemaakt om deze intentieovereenkomst na de voorliggende raadsbesluitvorming om te zetten naar een huurovereenkomst, waarin ook afspraken worden vastgelegd inzake de servicekosten en onderhoud.

Mocht een van de partijen uiteindelijk door omstandigheden alsnog besluiten geen huurovereenkomst aan te gaan (onder de gestelde voorwaarde), en er geen alternatieve huurders zijn die onder minimaal dezelfde zakelijke en inhoudelijke condities kan instappen, dan zal op dat moment niet worden overgegaan tot de gunning van de bouw. Dit borgt dat de gemeente als ontwikkelende eigenaar van de Maakfabriek geen risico loopt op aanvangsleegstand De huurovereenkomsten met de huurders gaan uit van periode van 10 jaar. Tussentijdse beëindiging van de een huurovereenkomst (bijvoorbeeld als gevolg van faillissement) hoort bij het reguliere eigenaarsrisico bij verhuur. Tegelijkertijd denken wij dat de omgeving van de campus Leerpark en de combinatie uitwisselbaarheid/ flexibiliteit van de ruimte dat de verhuurbaarheid goed is. Ook in de Drechtstedenregio is er veel vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte, zeker ook op plekken als deze met beschikbaarheid van equipment, talent in de omgeving. Bijdrage subsidie in de bouwkosten past binnen de staatsteunregels Aangezien er sprake is van een aanzienlijke subsidiebijdrage van de provincie in de bouwkosten is door het ter zake deskundig bureau, Lysias Advies, een staatsteun beoordeling uitgevoerd. Lysias concludeert dat van staatssteun in dit geval geen sprake is.

Aangezien de gemeente als toekomstig eigenaar een aangepaste huurprijs kan gaan hanteren, adviseert Lysias wel om in het kader van de Wet Markt en Overheid een algemeen-belang-besluit te laten nemen, waarin een eventuele aangepaste huurprijs wordt gemotiveerd. Dit besluit moet, in dat geval nog voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst, beargumenteerd door het college worden genomen. Netcongestie Netcongestie vormt zoals bekend een groeiend knelpunt in Nederland en raakt daarmee alle

Zaaknummer

2025-0132299

inwoners, maatschappelijke organisaties en bedrijven in Dordrecht. De bouwlocatie beschikt echter al over drie aansluitingen ten behoeve van de thans aanwezige romneyloodsen en een aansluiting voor de bestaande parkeervoorziening. De gemeente gaat in de komende tijd in overleg met Stedin om voor 1 juli 2026 voldoende aansluitvermogen voor het beoogde gebruik te verkrijgen. Voor de wat langere termijn is het idee dat de Maakfabriek als test- en ontwikkelfaciliteit in combinatie met de daarvoor het Leerpark en Gezondheidspark opgerichte energiecoöperatie juist een bijdrage gaat leveren aan het verzachten van de netcongestie in dit gebied. De COL als huurder en verhuurder van 2.000 m2 aan startup/ innovatieruimte Insteek is dat de 2.000 m2 aan start-up / innovatieruimte uiteindelijk zal worden geëxploiteerd door een daarvoor nieuw te vormen campusorganisatie. Aangezien dit samen met het ROC DaVinci (partner in de Coöperatie samen met de gemeente) nog een aantal vervolgstappen en -besluiten vraagt, is het voorstel om de huidige Coöperatie Ontwikkeling Leerpark U.A. in huidige structuur in deze fase als contractpartner te laten optreden. De gemeente wordt naast eigenaar van de Maakfabriek, ook getrapt via de huidige COLorganisatie, in eerste instantie mede verantwoordelijk voor de exploitatie van de 2.000 m2 Maakfabriek ten behoeve van startups / innovatie.

Dit deel van de Maakfabriek zal bij de exploitatie van de Duurzaamheidsfabriek worden getrokken. Door inbreng van de provinciale subsidie in de bouwkosten van dit gedeelte van de Maakfabriek ontstaat een stuurbare vastgoedexploitatie, die onder de streep in ieder geval een positief (huur)resultaat oplevert die kan worden benut als inkomsten in de huidige exploitatie van de Duurzaamheidsfabriek. In de loop van de eerste helft 2026 kan worden bezien welke organisatie(vorm) hiervoor uiteindelijk het meest geschikt is om de huur en exploitatie op zich te nemen. Tot die tijd is de gemeente via haar lidmaatschap van de COL voor 50% risicodragend in de toekomstige exploitatie van deze meters van de Maakfabriek. Tot slot, zullen de twee tijdelijke romney loodsen (die een onderdeel vormde van de place making) worden gedemonteerd / wegnomen ten faveure van de Maakfabriek. Deze romney-loodsen staan momenteel op de balans van de COL. De huidige maakhallen zijn nog niet volledig afgeschreven en vertegenwoordigen nog een beperkte boekwaarde (verbonden aan de installaties). Hierdoor ontstaat een nadeel binnen de COL, waarvoor de gemeente voor 50% aan de lat staat. Toets op btw-belaste verhuur Gezien de activiteiten van de gegadigde huurders, ook het deel t.b.v. de start-up vestiging, is het hoogstwaarschijnlijk mogelijk om te opteren voor een btw-belaste verhuur.

Dit betekent dus ook dat voor ons als gemeente de btw op de stichtings- en onderhoudskosten aftrekbaar zijn. Is de btw-optie om een of andere reden voor een huurder niet mogelijk, dan zal de daaraan toerekenbare (niet aftrekbare) btw moeten worden doorberekend in de huurprijs. Vooraf is het dan ook belangrijk dat alle huurders middels bepalingen in de huurovereenkomst verklaren dat het gehuurde minstens voor 90% gebruikt wordt voor btw-belaste activiteiten. De gegadigde huurders worden voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst dit ook schriftelijk te bevestigen. Uitvoering boekenonderzoek Naast dat er nog een onafhankelijk taxatie plaatsvindt op de marktconformiteit van de gehanteerde huurprijs - en eventuele motivering op de afwijking daarop aan de hand van de staatsteunregels en de voorschriften die de Wet Markt en Overheid ons voorschrijft - zal voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst nog een onderzoek plaatsvinden naar de formele betrouwbaarheid (o.a. de juridische structuur) en financiële draagkracht van de huurders. Dit om de risico's voor de gemeente als verhuurder zoveel als mogelijk te mitigeren. Bij een negatieve uitkomst zal vanzelfsprekend niet worden overgegaan tot het aangaan van een huurovereenkomst.

Welk (participatie)proces is doorlopen om tot dit voorstel te komen? Het concept van de Maakfabriek is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de toekomstige huurders/gebruikers. Deze partijen zijn op dit moment allemaal al belangrijke stakeholders in het Leerpark gebied. Daarnaast heeft een zorgvuldige afstemming plaats gevonden met het programma Stadsas, dat verantwoordelijk is voor de verdere gebiedsontwikkeling van de knoop Leerpark – Gezondheidspark. Wat zijn de belangrijkste gerelateerde besluiten? • Startnotitie campusontwikkeling Leerpark - raadsinformatiebrief

Zaaknummer

•

2025-0132299

Afsluiting grondexploitatie Leerpark - raadsvoorstel

Hoe wordt dit betaald? Het uitvoeringskrediet dat nu wordt gevraagd is nodig voor het gedeelte van de investering dat niet kan worden gedekt door de subsidie. De totale investering inclusief grondkosten en bijkomende kosten bedraagt € 14.100.000,-- . De investering exclusief grondkosten bedraagt € 12.350.000,--.. Voor de grondkosten hoeft geen krediet aangevraagd te worden, want de grond is al in eigendom van de gemeente. Bij het voorstel tot afsluiten van de grondexploitatie van het project Leerpark reeds besloten om perceel 6c (perceel Maakfabriek) per 31-12-2025 uit de grondexploitatie te nemen en als grond te administreren. (zie raadsvoorstel 2025-0120298) is Wanneer op het bedrag van € 12.350.00,-- de subsidie van de Provincie, conform regelgeving (BBV) in mindering wordt gebracht, resteert € 9.850.000,-- netto als benodigd investeringskrediet. De structurele kapitaallasten als gevolg van deze investering worden verwerkt in de exploitatiebegroting van de gemeente Dordrecht en worden gedekt uit de minimaal kostprijs dekkende huur. In de eerste 3 jaar resteert een beperkt exploitatietekort, dit tekort dekken we vanuit de reguliere middelen binnen het product 91 m.b.t. campusontwikkeling (programma Lerend en Ondernemend). De investering zal derhalve geen beslag leggen op toekomstige begrotingsruimte.

Wat is het vervolg op het raadsbesluit? In de raadsinformatiebrief voortgang Maakfabriek van afgelopen voorjaar (2025-0052867) hebben wij al aangekondigd dat de aanbestedingsprocedure voor de Maakfabriek na de zomer van 2025 zal starten. Deze procedure is inmiddels daadwerkelijk gestart. De inschrijvingen in het kader van deze aanbesteding worden in januari 2026 verwacht. De keuze van het winnende plan en de ondertekening van de overeenkomst zal plaatsvinden in het eerste kwartaal van 2026. De bouw zal dan in het 4e kwartaal van 2026 kunnen starten en de oplevering is dan eind 2027. Gedurende dit proces zal de gemeenteraad via raadsinformatiebrieven regelmatig op de hoogte worden gehouden. Het college van Burgemeester en Wethouders

Zaaknummer

2025-0132299

De raad van de gemeente DORDRECHT; gezien het voorstel van het college van Burgemeester en Wethouders van 6 januari 2026 inzake Beschikbaar stellen van een investeringskrediet voor Ontwikkeling Maakfabriek campus Leerpark;

gelet op artikel 160, lid 1 onder b van de Gemeentewet; artikel 160, lid 1 onder a van de Gemeentewet; gelet op Niet van toepassing. ;

besluit:

een investeringskrediet van maximaal € 12.350.000,-- beschikbaar te stellen voor het project Maakfabriek Leerpark, bestaande uit circa 4.000 m2 aan een faciliteit voor innovatie-, start up /scale up- en praktische opleidingsruimte en ongeveer 120 parkeerplaatsen en deze gedeeltelijk te dekken met een toegekende provinciale subsidie van € 2.500.000,--; een gedeelte van de boekwaarde van de MVA Leerpark (Bouwend en Bereikbaar) ad. € 1.750.000,- m.b.t. de grond onder de te realiseren Maakfabriek over te boeken naar de vastgoedexploitatie van de Maakfabriek (Lerend en Ondernemend); in afwijking van de nota Vastgoedbeleid over te gaan tot ontwikkeling en exploitatie van de Maakfabriek; de begroting 2026 conform de bij dit raadsvoorstel gevoegde begrotingswijziging met nummer(s) 226008 (rubrieken 6 en 7) inzake de "Maakfabriek Leerpark" te wijzigen;

Aldus besloten in de vergadering van