Toelichting Verhuurverordening .pdf

Toelichting Verhuurverordening Artikel 1. De in artikel 1 van de Wet goed verhuurderschap opgenomen begripsomschrijvingen zijn ook van toepassing op deze verordening. De definities van verhuurvergunning en wet spreken voor zich. In aanvulling op deze definities zijn ook de begripsomschrijvingen uit artikel 1 van de wet op deze verordening van toepassing. Dit gaat onder andere om omschrijvingen die zien op de begrippen woonruimte en verhuurder. De definitie van verblijfsruimte is te vinden in artikel 1 van de wet, maar is voor de duidelijkheid ook opgenomen in de verordening. Elke woonvorm is een verblijfsruimte indien hier een arbeidsmigrant verblijft, dit ongeacht of sprake is van een woonruimte. Arbeidsmigranten wonen in veel gevallen niet in reguliere woonruimten, maar bijvoorbeeld in (sta)caravans of in speciale ‘hotels’ (logies). Dergelijke gebouwen of gebouwdelen vallen vaak niet onder het begrip ‘woonruimte’, maar wel onder het begrip ‘verblijfsruimte’. Ter illustratie: een peuterspeelzaal is geen woonruimte, maar mocht dit gebruikt worden voor huisvesting van arbeidsmigranten dan is sprake van een verblijfsruimte, en is de Wet goed verhuurderschap van toepassing. Als een appartement of eengezinswoning verhuurd wordt aan arbeidsmigranten zijn de algemene regels van toepassing, of een arbeidsmigrant nu in een woon- of verblijfsruimte gehuisvest is.

Artikel 2. De gemeenteraad kan op grond van artikel 5 van de wet een vergunningplicht in het leven roepen voor de verhuur van woonruimte. De vergunningplicht heeft zoals gebruikelijk de vorm van een verbodsbepaling: het is verboden zonder vergunning (de verhuurvergunning) een zelfstandige woning te verhuren. De categorie woonruimte en het gebied waar het verbod van toepassing is, heeft de gemeenteraad aangewezen in de Verhuurverordening. De categorie woonruimte is in deze Verhuurverordening een zelfstandige woning, deze definitie hebben we in artikel 1 van de Verhuurverordening opgenomen. Het gebied waar het verbod van toepassing is, zijn de wijken Dordt-West, Vogelbuurt en De Staart. De verbodsbepaling annex vergunningplicht is in het eerste lid opgenomen. Dit is nodig omdat anders dan bij bijvoorbeeld de vergunningstelsels van artikel 7, artikel 21 of artikel 22 van de Huisvestingswet 2014-de vergunningplicht niet in de wet zelf opgenomen is. De wijken Dordt-West, Vogelbuurt en De Staart hebben een goedkoop woningbestand en er zijn relatief veel verhuisbewegingen. Er is sprake van veel particuliere verhuur in het goedkope segment. De onderhoudsstaat van de woningen is matig. Vanwege type en kwaliteit van de woningvoorraad is de doorstroming hoog. Wie wooncarrière wil maken verlaat de wijk.

De wijken Dordt-West, Vogelbuurt en De Staart zijn traditioneel een markt voor starters op de woningmarkt. In toenemende mate was er sprake van signalen van uitbuiting van huurders, sterk oplopende huurprijzen die niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woningen en een instroom van nieuwe verhuurders en verhuurmakelaars. Mede onder invloed van het aantal beleggers in de afgelopen jaren, stegen de koopprijzen waardoor woningen in de wijken Dordt-West, Vogelbuurt en De Staart niet langer makkelijk bereikbaar zijn voor startende eigenaar-bewoners of startende huurders. Ook dit leidt ertoe dat de samenstelling van de wijken verandert. Een hoog verloop aan huurders gaat ten koste van de sociale binding in de wijk. De maximaal redelijke huurprijs in de wijken Dordt-West, Vogelbuurt en De Staart wordt regelmatig en significant overtreden door eigenaar-verhuurders en/of verhuurmakelaars.

Het doel van het invoeren van de verhuurvergunning is om de voorraad van betaalbare woningen in particulier bezit en de mensen die daarop zijn aangewezen, te beschermen. Voorheen was er nog geen goed instrumentarium om als gemeente in te kunnen grijpen op te hoge huurprijzen. De nieuwe Wet goed verhuurderschap biedt de mogelijkheid van een vergunningstelsel voor gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat en waaraan voorwaarden met betrekking tot de huurprijs van woningen kunnen worden gesteld. De particuliere huurvoorraad is in de wijken Dordt-West, Vogelbuurt en De Staart groot. Dit zijn de wijken waar ook de meeste arbeidsmigranten wonen. De genoemde wijken zijn geschikt om de verhuurvergunning in te voeren, omdat:      

De wijken een lage veiligheidsscore hebben, namelijk zwak tot zeer onvoldoende (leefbarometer, 2022) Het kwetsbare wijken zijn; De leefbaarheid onder druk staat en verbeterd dient te worden; Een hoge verhuisgeneigdheid bestaat; Een hoog percentage particuliere verhuur heeft; Een hoge groei aan particuliere verhuur heeft doorgemaakt in de afgelopen 10 jaar.

In het derde lid is bepaald, wanneer de vergunningplicht niet van toepassing is. In het vierde lid is tot uitdrukking gebracht, dat de verhuurvergunning niet overdraagbaar is. Dit, omdat de Wet goed verhuurderschap en de daarin opgenomen instrumenten zich primair richten op het gedrag van de verhuurder. Weigeren van de verhuurvergunning Artikel 7 van de wet bevat een limitatieve opsomming van de weigeringsgronden van de verhuurvergunning. Het is niet mogelijk nog aanvullende weigeringsgronden in de Verhuurverordening op te nemen. Het is ook niet nodig om de in artikel 7 van de wet opgenomen weigeringsgronden in de Verhuurverordening te herhalen. Artikel 7, eerste lid, van de wet bevat de gronden waarin de verhuurvergunning wordt geweigerd. Artikel 7, tweede lid, van de wet bevat de gronden waarin de verhuurvergunning kan worden geweigerd. Het college kan beleidsregels vaststellen waarin zij beschrijven hoe zij met de in het tweede lid opgenomen weigeringsgronden omgaan. Voorwaarden die aan de verhuurvergunning verbonden kunnen worden Artikel 8 van de wet bevat een limitatieve opsomming van de onderwerpen waarover het college voorwaarden aan de verhuurvergunning mogen verbinden. Het is niet mogelijk om in de verhuurverordening nog aanvullende onderwerpen op te nemen, waarover voorwaarden aan de verhuurvergunning verbonden mogen worden.

Het is ook niet nodig om de in artikel 8 van de wet opgenomen onderwerpen in de verhuurverordening te herhalen. Het college kan wel beleidsregels vaststellen waarin zij beschrijft in welke situaties zij welke voorwaarden aan een verhuurvergunning verbinden. Intrekken van de verhuurvergunning Ook voor de intrekkingsgronden geldt, dat deze in de wet limitatief zijn opgenomen. Zie artikel 10 van de wet. Het is niet mogelijk nog aanvullende intrekkingsgronden in de verhuurverordening op te nemen. Het is ook niet nodig om de in artikel 10 van de wet opgenomen intrekkingsgronden in de verhuurverordening te herhalen. Het college kan wel beleidsregels vaststellen waarin zij beschrijven hoe zij gebruik maakt van haar bevoegdheid om de verhuurvergunning in te trekken.

Artikel 3. Op grond van artikel 5, eerste lid, onderdeel b, van de wet heeft de gemeenteraad de bevoegdheid een vergunningplicht voor de verhuur van verblijfsruimte in het leven te roepen. Met deze

verordening maakt de gemeenteraad van die bevoegdheid gebruik. In het eerste lid van dit artikel is daartoe een verbodsbepaling opgenomen: het is verboden zonder vergunning verblijfsruimte te verhuren. In het tweede lid zijn de categorieën van verblijfsruimte aangewezen waarvoor de verbodsbepaling en vergunningplicht geldt. In het algemeen deel van de toelichting is de keuze voor deze categorieën van verblijfsruimten nader onderbouwd. Hier wordt met een verwijzing naar die onderbouwing volstaan. In het derde lid is tot uitdrukking gebracht, dat de vergunning niet overdraagbaar is. De wet en de daarin opgenomen instrumenten richten zich op het gedrag van de verhuurder. In het verlengde daarvan richten ook de indieningsvereisten, de weigeringsgronden en de voorwaarden die aan de vergunning kunnen worden verbonden zich primair op de verhuurder. Hierbij past niet dat de vergunning overdraagbaar is.

Artikel 4. Artikel 6 en artikel 9 van de wet regelen de aanvraag van de verhuurvergunning. In artikel 4 van de verhuurverordening is volledigheidshalve beschreven, dat de aanvraag gedaan moet worden met het door het college vastgestelde aanvraagformulier. Het tweede lid van artikel 4 bevat een opsomming van de gegevens die in ieder geval bij de aanvraag ingediend moeten worden.

Artikel 5. Artikel 5 verwijst voor de leesbaarheid en eenduidigheid naar de weigeringsgronden zoals genoemd in de wet. Zoals onder het kopje ‘Weigeringsgronden’ beschreven bevat artikel 7 van de wet een limitatieve opsomming van de weigeringsgronden die op de vergunning van toepassing zijn. Artikel 7, eerste lid, van de wet bevat daarbij de gronden waarop de vergunning moet worden geweigerd. Deze weigeringsgronden mogen op gemeentelijk niveau niet worden aangepast of aangevuld. Op grond van het eerste lid gelden de voor inwerkingtreding van deze verordening al verleende vergunningen als verhuurvergunning zoals bedoeld in deze verordening. Het tweede lid bepaalt dat het college de voorwaarden, voorschriften of beperkingen die verbonden zijn aan de voor inwerkingtreding van deze verordening al verleende vergunningen kunnen vervangen. Dat kan nodig zijn om de aan de verhuurvergunning verbonden voorwaarden in overeenstemming te brengen met artikel 8 van de wet.

Artikel 6. Artikel 6 geeft de bevoegdheid aan het college om regels te stellen over de voorschriften die aan een vergunning verbonden kunnen worden. Door het stellen van regels wordt transparant en uniform kenbaar gemaakt met welke regels aanvragers rekening dienen te houden. Uit oogpunt van motivering en rechtszekerheid is dit gewenst. Artikel 24 van de wet bevat een regeling voor bestaande verhuursituaties: voor hen geldt de vergunningplicht niet eerder dan zes maanden na inwerkingtreding van de verordening. Dit wordt verder uitgewerkt in artikel 6 van de verordening. Het eerste lid bevat de termijn waarin de vergunningplicht – en dus: het verbod op verhuur zonder verhuurvergunning – niet geldt voor bestaande verhuursituaties. De gemeenteraad kan zelf de duur van de termijn bepalen, zolang deze maar minimaal de in artikel 24 van de wet genoemde zes maanden is. Omwille van duidelijkheid wordt voorgesteld om een concrete datum te noemen. Het tweede lid maakt zekerheidshalve expliciet, dat het college voor de in het eerste lid genoemde datum, wel bevoegd is om op aanvragen van bestaande verhuurders te beslissen.

Over die bevoegdheid zou discussie kunnen ontstaan, omdat de bepaling die de vergunningplicht bevat, ook de bevoegdheidsgrondslag bevat: als een vergunningplicht voor een bepaalde categorie verhuurders niet geldt, zou men kunnen stellen dat het college niet bevoegd is om ten aanzien van die categorie verhuurvergunningen te verlenen. Dat is uiteraard onwenselijk, gelet op een ordelijke invoering van de verhuurvergunning.

Artikel 7. Artikel 7 verwijst voor de leesbaarheid en eenduidigheid naar de intrekkingsgronden zoals genoemd in artikel 10 van de wet. Deze intrekkingsgronden mogen op gemeentelijk niveau niet worden aangepast of aangevuld.

Artikel 8. Het eerste lid bevat de bevoegdheid van burgemeester en wethouders om bij overtreding van het verbod om zonder vergunning te verhuren, het verbod voor de eigenaar om ten aanzien van in beheer genomen ruimtes beheerhandelingen te verrichten of van de aan de vergunning verbonden voorwaarden, een bestuurlijke boete op te leggen. Een bestuurlijke boete is een bestraffende sanctie. De bestuurlijke boete moet dan ook worden onderscheiden van de last onder dwangsom die een reparatoire karakter heeft en ervoor moet zorgen dat de verhuurder alsnog de regels naleeft. In het opleggen van een last onder dwangsom is in de verordening niet voorzien. Dat neemt niet weg dat burgemeester en wethouders ook van dat instrument gebruik kunnen maken. Artikel 125 van de Gemeentewet en artikel 5:32 van de Algemene wet bestuursrecht bevatten een grondslag daarvoor. In de verordening is in aanvulling daarop in het opleggen van een bestuurlijke boete voorzien omdat dit in de praktijk effectiever kan zijn dan het (enkel) opleggen van een last onder dwangsom. Voor de bestuurlijke boete is van belang dat artikel 19, derde lid, van de wet de maximale hoogte van de op te leggen bestuurlijke boetes voorschrijft. Het uitgangspunt is, dat ten hoogste boetes van de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, opgelegd kunnen worden.

Bij recidive kan een hogere boete, van ten hoogste de vijfde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, opgelegd worden. Met inachtneming van die maximale hoogte en rekening houdend met het afschrikwekkende effect dat van een bestuurlijke boete als punitieve sanctie uit moet gaan, zijn in het tweede lid de bestuurlijke boetes vastgelegd die bij een eerste overtreding aan de orde zijn. Het derde lid bevat de hoogte van de bestuurlijke boete bij recidive. Tot slot maakt het vierde lid duidelijk wat onder recidive wordt verstaan en welke terugkijktermijn daarbij wordt gehanteerd. Daarbij wordt opgemerkt dat van recidive niet alleen sprake is als de verhuurder het verbod om zonder vergunning te verhuren, het verbod om ten aanzien van in beheer genomen ruimtes beheershandelingen te verrichten of de aan de vergunning verbonden voorwaarden overtreedt, maar ook als hij heeft gehandeld in strijd met de regels voor goed verhuurderschap. Overigens gaat het bij het beantwoorden van de vraag of sprake is van recidive, alleen om boetes die burgemeester en wethouders zelf hebben opgelegd. Boetes van andere gemeenten spelen geen rol.

Artikel 9. In dit artikel is een nadere uitwerking opgenomen van de regeling voor bestaande verhuursituaties uit artikel 24 van de wet. In artikel 24 van de wet is al geregeld dat de vergunningplicht niet eerder dan zes maanden na inwerkingtreding van de verordening geldt. Tegen die achtergrond bevat het eerste lid van dit artikel de termijn waarin de vergunningplicht – en dus het verbod op verhuur zonder vergunning – niet geldt voor bestaande verhuursituaties.

Het tweede lid maakt zekerheidshalve expliciet, dat burgemeester en wethouders voor de in het eerste lid genoemde datum, wel bevoegd zijn om op aanvragen van bestaande verhuurders te beslissen. Over die bevoegdheid zou discussie kunnen ontstaan, omdat de bepaling die de vergunningplicht bevat, ook de bevoegdheidsgrondslag bevat. Als een vergunningplicht voor een bepaalde categorie verhuurders niet geldt, zou men dus kunnen stellen dat burgemeester en wethouders niet bevoegd zijn om ten aanzien van die categorie verhuurvergunningen te verlenen. Gelet op het belang van een ordelijke invoering van de vergunning is dat niet wenselijk geacht. Op het moment dat een verhuurverordening van kracht wordt in een gemeente geldt er een overgangstermijn voor woningen en verblijfsruimten die dan al verhuurd worden. Deze verhuurders krijgen voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden na inwerkingtreding van de vergunningsplicht de tijd om de juiste vergunning(en) aan te vragen. Indien de gemeente aan de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten de voorwaarde verbindt die luidt ‘één persoon of huishouden per slaapkamer’, dan geldt deze voorwaarde direct voor nieuwe locaties die na 1 juli 2023 voor het eerst in gebruik zijn genomen.

Voor locaties die vóór 1 juli 2023 in gebruik zijn genomen of voor locaties waarvoor al een omgevingsvergunning vóór 1 juli 2023 is verleend, geldt deze voorwaarde vanaf 1 juli 2026. Bestaande locaties krijgen dus tot 1 juli 2026 de mogelijkheid om aan deze vergunningsvoorwaarde te voldoen.