Toelichting bestemmingsplan 2e herziening Stadswerven.pdf

Toelichting 2e herziening bestemmingsplan Stadswerven, locatie 50kV gebouw

Gemeente Dordrecht Fase: ontwerpbestemmingsplan Datum: november 2021

1

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

4

1.1 Aanleiding en doel

4

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

4

1.3 Vigerend bestemmingsplan

5

1.4 Leeswijzer

6

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

7

2.1 Historie en bestaande situatie

7

2.2 Toekomstige situatie

7

Hoofdstuk 3 Beleidskader

9

3.1 Rijksbeleid

9

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

9

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

10

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

10

3.2 Provinciaal beleid

11

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

11

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

15

3.3 Regionaal beleid

16

3.3.1 Regionale woonvisie 2017 - 2031

16

3.3.2 Wonen in de Drechtsteden 2019

17

3.4 Gemeentelijk beleid

17

3.4.1 Omgevingsvisie Dordrecht 1.0

17

3.4.2 Goed wonen in Dordrecht 2019 - 2031

18

3.4.3 Bestemmingsplan Stadswerven

19

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

20

4.1 Stedenbouwkundige inpassing

20

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

23

4.2.1 Regelgeving en beleid

23

4.2.2 Onderzoek

24

4.2.3 Conclusie

25

4.3 Bedrijven en milieuzonering

26

4.3.1 Regelgeving en beleid

26

4.3.2 Onderzoek

26

4.3.3 Conclusie

27

4.4 Bodemkwaliteit

27

4.4.1 Regelgeving en beleid

27

4.4.2 Onderzoek

28

4.4.3 Conclusie

28

4.5 Duurzaamheid

28

4.5.1 Regelgeving en beleid

28

4.5.2 Onderzoek

29

4.5.3 Conclusie

29

4.6 Externe veiligheid

29

4.6.1 Regelgeving en beleid

29

4.6.2 Onderzoek

30

4.6.3 Conclusie

31

4.7 Geluid

31

2

4.7.1 Regelgeving en beleid

31

4.7.2 Onderzoek

31

4.7.3 Conclusie

32

4.8 Groen

32

4.8.1 Regelgeving en beleid

32

4.8.2 Onderzoek

32

4.8.3 Conclusie

32

4.9 Luchtkwaliteit

33

4.9.1 Regelgeving en beleid

33

4.9.2 Onderzoek

33

4.9.3 Conclusie

34

4.10 Kabels en leidingen

35

4.10.1 Regelgeving en beleid

35

4.10.2 Onderzoek

35

4.10.3 Conclusie

35

4.11 Natuur

35

4.11.1 Regelgeving en beleid

35

4.11.2 Onderzoek

36

4.11.3 Conclusie

36

4.12 Verkeer en vervoer

37

4.12.1 Regelgeving en beleid

37

4.12.2 Onderzoek

37

4.12.3 Conclusie

37

4.13 Water

38

4.13.1 Regelgeving en beleid

38

4.13.2 Onderzoek

38

4.13.3 Conclusie

38

4.14 M.e.r. beoordeling

38

4.14.1 Regelgeving en beleid

38

4.14.2 Onderzoek

39

4.14.3 Conclusie

39

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

40

5.1 Planmethodiek

40

5.2 Regels

40

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

42

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

43

7.1 Inspraak

43

7.2 Overleg

43

3

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel Op 10 mei 2016 is het bestemmingsplan 'Stadswerven' vastgesteld door de gemeenteraad van Dordrecht. Bij de vaststelling van dit bestemmingsplan zou het 50kV-schakelstation gelegen op de hoek van de Oranjelaan bij de Prins Hendrikbrug nog een aantal jaren gebruikt worden als schakelstation voor het vrij zou komen voor een andere bestemming of functie. Om deze reden is het destijds in het bestemmingsplan opgenomen met de bestemming 'Bedrijf-nutsvoorziening' en werd aangegeven dat later via een bestemmingsplanherziening de bestemming gewijzigd kon worden. Nu het 50kV schakelstation niet langer in gebruik is als schakelstation en bekend is welke nieuwe functie wordt beoogd kan een herziening van het bestemmingsplan doorlopen worden. Het 50kV schakelstation zal getransformeerd worden naar een wooncomplex. Om het plan financieel haalbaar te maken wordt er een uitbreiding in hoogte voorgesteld. Voor deze functieverandering en hogere bouwhoogte is een bestemmingswijziging nodig. De bestemmingswijziging is opgenomen in onderliggend bestemmingsplan '2e herziening Stadswerven locatie 50kV gebouw'.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen aan de Oranjelaan 1 te Dordrecht en binnen het projectgebied ‘Stadswerven’. De gronden liggen in het voormalige 'watertorenterrein', het gebied tussen het Wantij en de Oranjelaan. Het watertorenterrein bestaat uit een aantal grote gebouwen waartoe de watertoren, in de huidige situatie bekend als Villa Augustus, behoort. Verder zijn in het gebied meerdere gebouwen als onderdeel van het (voormalige) regionale elektriciteitsnet gerealiseerd. Eén daarvan is het in 1950 gebouwde 50 kV schakelstation aan de Oranjelaan 1. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Dordrecht, sectie: I, nr. 2357 (nagenoeg het gehele kadastraal perceel) en nr. 3137(een klein deel van het kadastraal perceel). Het plangebied wordt als volgt begrensd: <0000> <0000> <0000> <0000>

In het noorden: het bestaande openbaar groen en het Wantij; In het oosten: de Oranjelaan en de wijk Reeland; In het zuiden: de Oranjelaan en de wijk Reeland; In het westen: woningbouw ‘Schaerweide’.

Eén en ander is weergegeven in figuren 1 en 2.

4

Figuur 1 kaartje ligging

Figuur 2 begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied geldt het op 10 mei 2016 vastgestelde bestemmingsplan 'Stadswerven'. De planlocatie heeft de bestemming ‘Bedrijf – Nutsvoorziening’ en deels de bestemming ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Er geldt een bouwvlak waarbinnen de aanduiding ‘maximum bouwhoogte: 12 m’ is opgenomen. Een deel van de planlocatie kent verder de dubbelbestemming ‘Leiding – Leidingstrook’ en aan de noordzijde geldt de bouwaanduiding ‘bijgebouwen’. Ter plaatse van de bestemming ‘Groen’ zijn onder andere beplantingen, grasvelden, dagrecreatie, voet- en fietspaden ed. toegestaan. De gronden met de bestemming ‘Verkeer’ zijn onder andere bestemd voor rij- en ontsluitingswegen, voet- en fietspaden, verblijfsgebieden en dergelijke.

5

Woningen zijn binnen onder andere de bestemming ‘Bedrijf – Nutsvoorziening’ niet toegestaan. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de vigerende bestemming binnen het plangebied gewijzigd naar ‘Wonen’ om de realisatie van maximaal 38 woningen in het 50 kV gebouw mogelijk te maken. Tevens geldt voor dit plangebied de ‘partiële herziening regeling parkeren in bestemmingsplannen Dordrecht’, zoals vastgesteld op 9 mei 2018. Dit paraplubestemmingsplan heeft tot gevolg dat er bij bouwplannen voldoende parkeerplaatsen dienen te worden aangelegd en dat hiervoor verwezen wordt naar de geldende beleidsregel van de gemeente omtrent parkeren (en laden en lossen).

Figuur 3 Locatie kV50 gebouw in geldend bestemmingsplan Stadswerven

1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 1 vormt de inleiding op dit bestemmingsplan en beschrijft enkele algemene, in ieder bestemmingsplan voorkomende onderdelen. In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven en wordt de nieuwe situatie toegelicht. In hoofdstuk 3 komt het beleid van rijk, provincie en gemeente aan de orde. Bij de beschrijving van de omgevingsaspecten in hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan onder meer archeologie, flora en fauna, water en geluid. Van ieder omgevingsaspect wordt een kader beschreven, het onderzoek toegelicht en een conclusie getrokken. In hoofdstuk 5 is een juridische planbeschrijving opgenomen. De hoofdstukken 6 en 7 gaan achtereenvolgens in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Historie en bestaande situatie Lange tijd is het gebied Stadswerven in Dordrecht een buitengebied van de stad geweest, onderhevig aan getijden. De rivieren Beneden-Merwede, het Wantij en de Vlij waren een stuk breder en op de door aanslibbing ontstane Staart was sprake van een Biesboschlandschap met grienden, rietlanden en kreken. Pas in de 19e eeuw werd het gebied betrokken in de stedelijke ontwikkeling. Scheepsbouw voerde de boventoon en bepaalde het karakteristieke beeld met scheepshellingen, kranen, staal en schepen. Tot circa 1990 was de Staart een industrieterrein. Langs het Wantij en de Eerste Merwedehaven vestigde zich een aantal bedrijven, waaronder de scheepswerf De Biesbosch. Vanwege de stapelrechten van 1299 en de positie van de stad aan de waterwegen had Dordrecht een belangrijke rol in de houthandel. Hout dat met houtvlotten werd aangevoerd via de Rijn uit Noord-Duitsland en Noord-Europa moest in Dordrecht te koop worden aangeboden. Dordrecht was daarmee vanaf de 13de eeuw een centrum van houthandel en heeft deze rol zeker 6 eeuwen vervuld. De houtvlotten werden in Dordrecht ontbonden en schoongemaakt, gesorteerd en in koppels bij elkaar gebracht. In de 17de en 18de eeuw waren er dan ook een groot aantal houtzaagmolens te vinden voornamelijk aan de Lijnbaan, Noordendijk en Wilgenbos. De boomstammen lagen in de balkengaten onderaan de dijk.

Rond 1900 krijgt het gebied Stadswerven een steeds grotere betekenis in de energie- en watervoorziening voor de stad. In 1882 is de 33 meter hoge watertoren (in de huidige situatie bekend als Villa Augustus) gebouwd voor de verwerking en de zuivering van grondwater ten behoeve van de drinkwatervoorziening. In 1910 vestigde het Gemeentelijk Elektriciteitsbedrijf Dordrecht zich in het gebied tussen de Noordendijk en het Wantij. De elektriciteitscentrale, gebouwd in drie delen uit verschillende tijdsperioden, bestaat uit zes voormalige machine- en ketelhallen. In het gebied vestigden zich ook scheepswerven, waaronder de scheepswerf van Hoebee (ter plaatste van de huidige bioscoop en parkeergarage). Ten behoeve van het plaatselijke elektriciteitsnet zijn aan de Noordendijk en de Oranjelaan grote schakelstations in baksteenarchitectuur met strakke architectonische composities en decoratief materiaal-/ kleurgebruik gebouwd. Direct naast Villa Augustus is het 13 kV gebouw gesitueerd. Dit energiestation is getransformeerd tot een gezondheidscentrum. Het grote 150 kV gebouw wordt getransformeerd tot woningen, waarbij ook enkele werkunits mogelijk zijn gemaakt. Ter vervanging van de 13, 50 en 150 kV stations is de nieuwe voorziening reeds aanwezig.

Het 50 kV gebouw in het plangebied is hiermee planologisch het laatste pand dat is opgericht ten behoeve van de elektriciteitscentrale, dat nu een andere functie kan krijgen. De hoogte van het bestaande pand bedraagt op het hoogste punt, ter plaatse van de ventilatietorens, circa 17 meter. De dakrand is op circa 13 meter gelegen.

2.2 Toekomstige situatie Het voorgenomen initiatief betreft de transformatie van het 50 kV gebouw in het plangebied tot woningen. Aan de Wantij-zijde wordt een uitbreiding van het bestaande bouwvolume gerealiseerd. In totaal ontstaat hierdoor ruimte voor een programma van maximaal 38 woningen. Daarnaast wordt op de begane grond en in de kelder van het gebouw het bestaande gebruik door een telecomaanbieder voortgezet. Het 50 kV gebouw is een markant en bijzonder gebouw, bestaande uit een fraaie en symmetrische compositie van volumes die samen een ensemble vormen. De gevels zijn rijk gedetailleerd en bevatten veel stijlkenmerken die ook in de 13 kV en 150 kV stations terugkomen. Door de nieuwe woonfunctie op een zorgvuldige manier in het cultuurhistorisch waardevolle 50 kV gebouw te ontwerpen, gaat de ontwikkeling gepaard met het behoud van kenmerkende elementen en de structuur van het pand. In dit kader is het onder andere van belang om nieuwe openingen op een ingetogen wijze toe te voegen.

7

Buiten het kader van dit bestemmingsplan wordt het ontwerp van de transformatie en uitbreiding van het 50 kV station nader uitgewerkt. In dit kader wordt in een vervolgfase een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend. In dit bestemmingsplan wordt nader ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing van het plan. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.1 van deze bestemmingsplantoelichting. Impressie 50kV gebouw als wooncomplex (vooraanzicht) (RoosRos Architecten)

Impressie inpassing 50kV gebouw als wooncomplex (achteraanzicht) (RoosRos Architecten)

8

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten.

De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio’s Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3. Afwentelen voorkomen Relatie tot dit bestemmingsplan In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken: <0000> <0000> <0000> <0000>

Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;

9

<0000> <0000> <0000>

Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.

Voor wat betreft de volgende nationale belangen “Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving”, “Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit” en “Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” wordt verwezen naar de milieuonderzoeken, zoals die in Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten aan de orde komen. Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Zie verder onder paragraaf 3.1.3. Voor de nationale belangen “Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid” en “Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater” wordt verwezen naar paragraaf 4.13 Water.

In paragraaf 4.2 Archeologie en cultuurhistorie en 4.1 Stedenbouwkundige inpassing wordt aandacht besteed aan onder andere cultureel erfgoed in het plangebied; dit raakt aan nationaal belang “Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang”. Conclusie De Nationale Omgevingsvisie staat de vaststelling van dit bestemmingsplan niet in de weg.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. Relatie tot dit bestemmingsplan Met het opstellen van dit bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen. Het voorgenomen plan speelt zich af op lokaal niveau en conflicteert niet met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Conclusie Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening legt geen restricties op voor de locatie waar de ontwikkeling wordt voorzien.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Ladder voor duurzame verstedelijking In artikel 3.1.6 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

10

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende. Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Relatie tot dit bestemmingsplan De ontwikkeling in het plangebied betreft een stedelijke ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied. Het toevoegen van maximaal 38 woningen wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling. Volgens de Woningbehoefteraming 2021 van de provincie Zuid-Holland bestaat de toegestane woningvoorraadgroei in de Drechtsteden uit 3.850 woningen in de periode 2021 tot en met 2025 en uit 2.950 woningen in de periode 2026 tot en met 2030. Daarnaast laat de gewenste woningvoorraadtoename volgens de raming in de regio Drechtsteden (gebaseerd op de Woningbehoefteraming 2019 (WBR 2019)) een toename zien van 4.000 woningen in de periode 2020-2025 en 2.680 in de periode 2025-2030.

Het overgrote deel van de gewenste woningvoorraadtoename is in Dordrecht aanwezig, namelijk 1.840 woningen in de periode 2020-2025 en 1.150 woningen in de periode 2025-2030. Uit de rapportage ‘Wonen in de Drechtsteden’ blijkt dat onder andere de realisatie van aantrekkelijke en onderscheidende woonmilieus nodig is. Dit zorgt ervoor dat duurdere woningen ontwikkeld kunnen worden waarmee mensen met hogere inkomens behouden blijven voor Dordrecht en/of aangetrokken worden. De locatie van de ontwikkeling is hiervoor essentieel. Onderhavig plangebied voorziet in de realisatie van woningen op een unieke locatie aan het Wantij en biedt hierdoor mogelijkheden voor deze doelgroep (hogere inkomens) Het voorgenomen plan dat voorziet in de realisatie van maximaal 38 woningen past derhalve in de bestaande woningbehoefte voor Dordrecht en voorziet in de vraag naar woningen in een aantrekkelijk en onderscheidend woonmilieu. Het programma voegt zowel kwantiteit als kwaliteit toe aan de bestaande voorraad en de voornemens passen binnen het regionaal afgestemde kader. Het plan voldoet aan de voorwaarden voor duurzame verstedelijking en de Ladder is hiermee voldoende gemotiveerd. Conclusie Het Besluit ruimtelijke ordening staat de vaststelling van dit bestemmingsplan niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Per 1 april 2019 is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld: 1. Naar een klimaatbestendige delta Het inrichten van de fysieke leefomgeving op een manier waarop deze klimaatbestendig blijft. Voorbeelden daarvan zijn: meer ruimte bieden aan water en het rekening houden met de impact van klimaatverandering bij nieuwe ruimtelijke projecten.

11

2. Naar een nieuwe economie: the next level De stap van fossiele economie naar een circulaire economie in 2050, met grote gevolgen voor onder andere het haven-industrieel complex en de glastuinbouw. Er wordt ingezet op bijvoorbeeld digitalisering en een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving. 3. Naar een levendige meerkernige metropool De stap naar een gezonde, sociale en duurzame samenleving. Er moet een fors aantal woningen worden gerealiseerd en de woonvoorraad dient te worden verduurzaamd. Ook zullen steden met elkaar verbonden moeten worden tot één metropolitaan gebied. In dit gebied wil de provincie inzetten op het versterken van het leef- en vestigingsklimaat. 4. Energievernieuwing Zuid-Holland wil de fossiele bronnen vervangen door hernieuwbare bronnen. Er worden maatregelen genomen om energie te besparen en het gebruik van aardgas drastisch te verminderen. Ook wordt ingezet op innovatie: nieuwe mogelijkheden voor energiegebruik uit wind, zon, biomassa, water en aardwarmte 5. Best bereikbare provincie De provincie moet optimaal verbonden zijn en blijven met regionale, landelijke en internationale centra. Er worden verkeersknelpunten aangepakt en de mobiliteitssector kan schoner worden gemaakt en verduurzaamd. Ook wordt ingezet op OV, gebruik van de fiets en vervoer over water. 6.

Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Een groene leefomgeving draagt bij aan een gezonde leefstijl van de inwoners van de provincie, maar het landschap en de biodiversiteit staat ook onder druk door het groeiend aantal inwoners, economische ontwikkeling en klimaatverandering. De kwaliteit van de leefomgeving kan worden versterkt door natuur, water, recreatie, landbouw, cultureel erfgoed en economie in samenhang te bezien. Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Daarnaast wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven de zorg voor een goede omgevingskwaliteit ingevuld. Per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven. Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang.

Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: <0000>

<0000> <0000>

De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is.

12

In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: 1. Inpassing. Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten. 2. Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, Ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. 3. Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied.

Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Bij transformatieopgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat. Gelet op de verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Ook hierbij kunnen ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig zijn om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

Relatie tot dit bestemmingsplan De beoogde ontwikkeling in het plangebied kan worden toebedeeld aan het type ontwikkeling 'inpassing', want het voornemen sluit aan bij de gebiedsidentiteit en voegt zich in de bestaande structuur. Zie hiervoor tevens paragraaf 4.1 ‘Stedenbouwkundige inpassing’ van de plantoelichting. De ontwikkeling in het plangebied kan derhalve worden beschouwd als een gebiedseigen ontwikkeling. Om te beoordelen of de ruimtelijke kwaliteit passend is, is het plan getoetst aan de kwaliteitskaarten. Het plangebied is voor wat betreft de 'Laag van de ondergrond' gelegen in het 'Rivierdeltacomplex – rivierklei en veen’. Een richtpunt voor ontwikkelingen in dit gebied is: <0000> Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. Op de kwaliteitskaart behorende bij de 'Laag van de cultuur- en natuurlandschappen' is het plangebied aangegeven als onderdeel van de 'Rivierdeltalandschappen'. Hieruit komen geen richtpunten voort. Op de kaart bij de ‘Laag van de stedelijke occupatie’ is het plangebied aangegeven als onderdeel van ‘historische centra en kernen’, ‘steden en dorpen’ en ‘stedelijke groenstructuur’. Relevante richtpunten voor ontwikkelingen zijn: <0000> <0000>

Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.

13

<0000> <0000> <0000> <0000> <0000>

Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Daarbij gaat het om de recreatieve kwaliteit, de bijdrage aan klimaatbestendigheid en de verbinding tussen stad en land. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.

Figuur 4 (fragment van) Kwaliteitskaart bij ‘Laag van de stedelijke occupatie’, oranje ster: projectlocatie. Bron: gebiedsprofielen.zuid-holland.nl Op deze relevante richtpunten kan voor het voorgenomen plan in het plangebied als volgt worden gereageerd: De inpassing van de beoogde ontwikkeling heeft geen effect op het richtpunt dat voortkomt uit de 'Laag van de ondergrond'. De ontwikkeling in het plangebied heeft immers geen effect op het verschil tussen komgronden en oeverwallen. Ten gevolge van de richtpunten die voortkomen uit de kaart bij de 'Laag van de stedelijke occupatie' voorziet de ontwikkeling in het plangebied in een ontwikkeling die tot gevolg heeft dat het huidige 50 kV schakelstation een nieuwe functie krijgt. Het behoud van dit cultuurhistorisch waardevolle object middels transformatie zorgt voor het behoud van de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad Dordrecht. De inpassing van de ontwikkeling in de stedelijke structuur in de paragraaf 4.1 Stedenbouwkundige inpassing’ in beeld gebracht. Daarnaast draagt het plan bij aan de versterking van de stedelijke groenstructuur, door het bestaande groen opnieuw in te richten. Zie hiervoor ook paragrafen 'Stedenbouwkundige inpassing’ en ‘Groen’. Het plan heeft geen negatieve invloed op het functioneren en/of de uitstraling van het naastgelegen Wantij. In het plangebied zelf is geen bestaand water aanwezig.

Voorts heeft de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied geen onaanvaardbare invloed op de ervaarbaarheid van de historische binnenstad vanuit het omringende gebied. Bij de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied wordt aan de van toepassing zijnde relevante richtpunten voldaan. Hierdoor ontstaat geen strijdigheid met het provinciaal beleid en past het plan binnen de provinciale Omgevingsvisie. Conclusie De Zuid-Hollandse Omgevingsvisie staat de vaststelling van dit bestemmingsplan niet in de weg.

14

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Per 1 april 2019 is de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is, wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. b.

c.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen a. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: 1. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; 2. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stadsen dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. b. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. c. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

15

Stedelijke ontwikkelingen Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Onbebouwd gebied kan soms worden beschouwd als 'bestaand stads- en dorpsgebied', met name als het een terrein betreft dat grotendeels is omringd door wel bebouwd gebied. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (2012) (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft een verwijzing naar de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in de verordening om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te borgen. Relatie tot dit bestemmingsplan De beoogde ontwikkeling betreft een stedelijke ontwikkeling binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. In onderhavige toelichting bij het bestemmingsplan is in paragraaf 3.1.3 de ladder voor duurzame verstedelijking gemotiveerd. Hiermee wordt voldaan aan artikel 6.10. De beoogde ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied (inpassing) en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart.

Hiermee wordt eveneens voldaan aan artikel 6.9 van de Omgevingsverordening en is het niet noodzakelijk om een beeldkwaliteitsparagraaf in het bestemmingsplan op te nemen. Conclusie Aan de regels zoals opgenomen in de Omgevingsverordening wordt, voor zover relevant in het kader van de ontwikkeling in het plangebied, voldaan.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale woonvisie 2017 - 2031 In de regionale woonvisie ‘Goed wonen in de Drechtsteden’ zoals opgesteld op 25 oktober 2017 wordt de visie gegeven voor het wonen in de Drechtsteden in de periode tot 2031. De regio heeft een grote potentie vanwege de waterrijke woonomgeving, de historische binnenstad van Dordrecht, de bedrijven op maritiem en ander gebied en vanwege de goede recreatiemogelijkheden. Echter ligt de gemiddelde WOZ-waarde lager dan in Nederland. Wel is er sprake van een gemiddelde stijging conform het landelijk gemiddelde. In de regionale woonvisie is daarom de focus gelegd op kwalitatief hoogwaardige woningbouwlocaties langs het water of nabij stedelijke voorzieningen. Dit met als doel dat de huishoudens met een hoger inkomen in de regio een geschikte woning kunnen vinden. Daarnaast is aangegeven dat de sociaaleconomische positie van de regio en haar inwoners op een hoger niveau gebracht dient te worden. Hierbij is van belang dat dat er in de zuidvleugel van de Randstad een forse nieuwbouwopgave ligt, waar de regio Drechtsteden een bijdrage aan wil leveren. De regio Drechtsteden gaat daarom voor kwalitatieve ambities met een kwantitatieve groeidoelstelling. Relatie tot dit bestemmingsplan De ontwikkeling in het plangebied voorziet in maximaal 38 woningen op een unieke locatie aan het Wantij, een kwalitatief hoogwaardige woningbouwlocatie.

Het programma voorziet in woningen voor een midden en hogere inkomensgroep, waardoor het plan een bijdrage levert aan het behoud van deze doelgroep in de Drechtsteden. Het toevoegen van nieuwe woningen aan de woonvoorraad van Dordrecht levert daarnaast ook een bijdrage aan de kwantitatieve groeidoelstelling. Conclusie De beoogde ontwikkeling in het plangebied is in lijn met de Regionale woonvisie van de Drechtsteden.

16

3.3.2 Wonen in de Drechtsteden 2019 Op 30 november 2019 is het overzicht van de ontwikkelingen op het gebied van wonen in de Drechtsteden opgesteld. Hierin is de stand van zaken weergegeven voor wat betreft de regionale doelstellingen zoals vastgesteld in de regionale woonvisie ‘Goed wonen in de Drechtsteden’, zie paragraaf 3.3.1. Er wordt onder andere ingegaan op het ‘goed wonen en leven’ in de Drechtsteden. De kwalitatieve opgaven zijn onderverdeeld naar de verbetering van de leefbaarheid (o.a. door onder andere midden en hogere inkomensgroepen aan te trekken), aandacht voor duurzaamheid (o.a. door aardgasvrije woningen en het inzetten op energiebesparing) en door langer zelfstandig thuis wonen. Geconcludeerd wordt dat de kwantitatieve doelstellingen sneller dan oorspronkelijk beoogd gehaald worden, de kwalitatieve opgaven aansluiten op de gewenste ontwikkelingslijn (door te bouwen in hogere segmenten en minder grondgebonden), dat aan de slag is gegaan met de verduurzaming van het woningbezit en het aanleggen van een duurzame infrastructuur, en dat maatregelen genomen zijn om te komen tot versnelling van woningbouw. Relatie tot dit bestemmingsplan De ontwikkeling in het plangebied draagt bij aan de regionale doelstellingen zoals opgenomen in de regionale woonvisie.

Dit onder andere door appartementen te realiseren voor een midden en hogere inkomensgroep op een unieke locatie. Daarnaast is aandacht voor duurzaamheid, zie hiervoor paragraaf 4.5 en wordt bij het ontwerp van de woningen aandacht besteed aan levensloopbestendigheid. Bij het opstellen van de volgende stand van zaken ‘Wonen in de Drechtsteden’ zal derhalve geconcludeerd kunnen worden dat de ontwikkeling in het plangebied een bijdrage heeft geleverd aan het ‘goed wonen en leven’ in de Drechtsteden. Conclusie De beoogde ontwikkeling in het plangebied levert een bijdrage aan het ‘Wonen in de Drechtsteden’.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Dordrecht 1.0 Op 28 april 2021 is de omgevingsvisie Dordrecht 1.0 vastgesteld. Deze omgevingsvisie streeft naar integraal omgevingsbeleid en beschrijft de keuzes van de gemeente over hoe zij wil functioneren in het fysieke domein en welke ambities zij daar heeft. De visie heeft een zelfbindend karakter en biedt de basis voor de inzet van andere gemeentelijke instrumenten op grond van de Omgevingswet. Met de omgevingsvisie wil de gemeente de groeiopgaven, zoals vastgesteld in het coalitieakkoord verwezenlijken. De gemeente Dordrecht heeft de ambitie om met 10.000 woningen en 4.000 arbeidsplaatsen te groeien. In het coalitieakkoord zijn zes leidende principes vastgesteld: Dordrecht Groeit, Dordrecht Zorgt, Dordrecht Verdient, Dordrecht Verbindt, Dordrecht Geeft Ruimte en Dordrecht Neemt Verantwoordelijkheid. Dordrecht Groeit is een belangrijk leidend principe. Bij elke keuze wordt de vraag gesteld of dit bijdraagt aan de zes principes. Naast de zes principes vormt samenwerking een belangrijk onderdeel van de sturingsfilosofie van Dordrecht. Om de doelen te behalen en de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren wordt zoveel mogelijk samengewerkt. Om de groeiopgave te faciliteren is een nieuwe integrale visie nodig. De opgaven zijn groot, maar de fysieke ruimte beperkt.

In de omgevingsvisie staan zeven doelen centraal die gelden als randvoorwaarden en zo bijdragen aan de groeiambitie. Het gaat om de volgende zeven doelen:

17

-

Dordrecht is een aantrekkelijke stad, … een bereikbare stad … een gezonde stad … een stad met een uitstekend vestigingsklimaat … in 2035 klimaatbestendig … in 2050 energieneutraal … beschermend en bevorderend voor biodiversiteit

Per gebied zijn het benodigde aantal nieuwe woningen en arbeidsplaatsen bepaald. Bij de nieuwe woningen is het belangrijk een gevarieerd woningaanbod te realiseren zodat er ruimte is voor iedere doelgroep. Voor het gebied Stadswerven zijn in totaal 1250 nieuwe woningen gepland. Stadswerven is onderdeel van de 19e eeuwse Schil en deze is weer onderdeel van het centrum van Dordrecht. De Schil en daarmee ook Stadswerven vormen een logisch gebied voor verdichting. Daarnaast is cultuurhistorie een belangrijk punt. Stadswerven is historisch gezien een industrieel gebied en deze kenmerken zijn duidelijk zichtbaar. Het aandeel groen is in Stadswerven op dit moment vrij beperkt. Er is wel veel water in de directe omgeving. Door gebruik te maken van groene oevers en parken kunnen de wijken gezonder en aantrekkelijker gemaakt worden. Dit is vastgelegd in het Groenplan Stadswerven. Relatie tot dit bestemmingsplan Het initiatief voorziet in transformatie van het 50 kV-gebouw tot woningen. Aan de Wantij-zijde wordt een uitbreiding van het bestaande bouwvolume mogelijk gemaakt waardoor er in totaal een programma ontstaat van maximaal 38 woningen. Het woonprogramma voorziet in de realisatie van aantrekkelijke en onderscheidende woonmilieus en bedient hierdoor de doelgroepen met een midden en hoger inkomen.

Het 50 kV-gebouw is het laatste nog te transformeren pand dat opgericht is ten behoeve van de elektriciteitscentrale. Door het bestaande pand te transformeren, blijft het markante pand behouden. De uitbreiding van het bestaande bouwvolume is op die wijze ontworpen waardoor de compositie aan de Oranjelaan gehandhaafd blijft. Het gebouw als kenmerk van het vroegere industrieel gebied blijft hierdoor duidelijk zichtbaar. Het buiten gebruik raken van het bestaande pand heeft tot gevolg gehad dat het omringende groen ook weinig aandacht heeft gehad. De planlocatie is onderdeel van een overwegend groen landschapsinrichtingsplan voor het private en publieke deel van het gebied, waar onder andere een voetgangersroute is beoogd tussen het 50 kV gebouw en het Wantij. Het groene karakter blijft hierdoor behouden en wordt weer aantrekkelijker gemaakt. Conclusie De beoogde ontwikkeling in het plangebied sluit aan bij de doelen en de groeiambitie van Dordrecht zoals opgenomen in de omgevingsvisie Dordrecht 1.0.

3.4.2 Goed wonen in Dordrecht 2019 - 2031 In de paragraaf ‘Goed wonen in Dordrecht 2019 – 2031’ beschrijft de gemeente Dordrecht hoe uitvoering gegeven wordt aan de afspraken uit de regionale woonvisie. De regionale afspraken zijn vertaald in onder andere een uitvoeringsprogramma. Ook gaat de paragraaf ‘Goed wonen in Dordrecht’ in op enkele lokale vraagstukken. In de rapportage wordt onder andere ingegaan op de woonmilieus in Dordrecht. De binnenstad tekent zich hierin duidelijk af. Aangrenzend aan de binnenstad is het rustig stadsmilieu vermengd met luxe en levendige stadswijken. Dordrecht heeft een relatief groot aandeel woonwijken met gemengde hoog- en laagbouw. Verspreid over de stad zijn de luxere woonwijken gelegen. De planlocatie is gelegen in een gebied met luxere woonwijken. Daarnaast wordt ingegaan op de bouw van extra woningen in Dordrecht. In de periode tot 2030 wordt gefocust op de bouw van 10.000 extra woningen. Na 2030 is de toevoeging van nog eens 4.000 woningen voorzien. Het bouwen van woningen en het vervangen van verouderde woningen is echter geen doel op zich. Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de wensen, mogelijkheden en beperkingen van de huidige en toekomstige inwoners. Ook daarvoor is uitgebreid aandacht in de

18

paragraaf. Eén van de aandachtspunten is de grote behoefte aan nieuwbouw in het duurdere koopsegment (duurder dan €300.000,-). Tevens is daarbij van belang dat bouwen in dit segment verhuisketens en daarmee doorstroming op gang brengt. Relatie tot dit bestemmingsplan In Stadswerven is het overgrote deel van de te realiseren woningen gelegen in de categorie ‘koop MGW’ (koop appartementen), namelijk 508 woningen. Dit tegenover 283 woningen in de categorie ‘koop EGW’ (koop eengezinswoningen). Daarnaast zijn 65 woningen gepland in de categorie ‘huur MGW’. Het beoogde programma op de planlocatie sluit hierop aan door koop meergezinswoningen te realiseren. Dit programma past goed in de luxere woonwijk, waar de planlocatie toe behoort op basis van de indeling in woonmilieus. Conclusie De beoogde ontwikkeling in het plangebied is in lijn met de paragraaf ‘Goed wonen in Dordrecht 2019 – 2031’.

3.4.3 Bestemmingsplan Stadswerven Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Stadswerven' dat op 10 mei 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad. Specifiek voor het 50kV gebouw geldt de bestemming 'Bedrijf-nutsvoorziening' waar alleen transformatorstations en bijhorende voorzieningen zijn toegestaan. In de toelichting is aangegeven dat het 50kV gebouw beschikbaar zou komen voor een andere bestemming of functie door het in bedrijf stellen van een nieuw schakelstation. Op dat moment was nog niet bekend voor welke functies de gebouwen in de toekomst benut gingen worden en daarom werden deze conform hun op dat moment geldende bestemming en functie bestemd. Wanneer deze functies wel bekend zouden worden, zou desgewenst medewerking worden verleend via een bestemmingsplanherziening.

19

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Stedenbouwkundige inpassing Voor de ontwikkeling van plannen in de bestaande stad is het van belang dat een (her)ontwikkeling aansluit bij de omgeving. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen de directe omgeving (de aansluitende straten, gebouwen en buurten) en het grotere geheel van de wijk, stadsdeel en stad. In deze paragraaf komt zowel de inpassing van de transformatie en uitbreiding van het 50 kV gebouw in de directe omgeving als de inpassing in de grotere omgeving aan bod. Inpassing in de grotere omgeving Op het niveau van de grotere omgeving is het 50 kV schakelstation onderdeel van ontwikkelgebied Stadswerven, het watertorenterrein en van een netwerk met andere schakelstations. Het gebied de ‘Stadswerven’ is gesitueerd aan de oostzijde van de historische binnenstad van Dordrecht. Ontwikkelingen in het gebied hebben ervoor gezorgd dat dit gebied steeds meer is gaan functioneren als een deel van de binnenstad, met als gevolg dat er in de huidige situatie veelal woonfuncties en andere stedelijke voorzieningen te vinden zijn. De ontstane verbinding van de ‘Stadswerven’ met de historische binnenstad heeft niet tot gevolg gehad dat het eigen karakter van het gebied verloren is gegaan, met name de ligging aan het water en de karakteristieke bebouwing vormen belangrijke element in de beleving van het karakter.

Bij ontwikkelingen in het gebied dient daarom aandacht te zijn voor het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en de beleving van het water. Vanwege de ligging nabij de watertoren, het huidige Villa Augustus, en de omliggende waterbassins is een deel van de ‘Stadswerven’ aangeduid als het Watertorenterrein. Dit is een relatief groen en extensief bebouwd deel van de ‘Stadswerven’. Naast de bijzondere bebouwing speelt in dit gebied het groen en water een belangrijke rol. Door nieuwe functies op en aan het water is deze functie in het gebied verder versterkt. De ligging van de karakteristieke bebouwing in de groen- en waterrijke omgeving zorgt voor een aantrekkelijk woon- en leefgebied. Direct naast Villa Augustus is het 13 kV gebouw gesitueerd. Samen met het 50 kV schakelstation (gelegen in het plangebied van dit bestemmingsplan) en het 150 kV station aan de Oranjelaan vormen deze drie bestaande schakelstations een geheel. Het 13 kV station is getransformeerd tot een gezondheidscentrum en het grote 150 kV gebouw wordt getransformeerd tot appartementen. Door transformatie blijft de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing behouden en het ensemble in stand. Voor het 50 kV gebouw in het plangebied wordt daarom eveneens voorzien in behoud door transformatie. Dit bestemmingsplan heeft tot gevolg dat in het plangebied de woonfunctie wordt toegestaan.

De bestemming ‘Bedrijf – Nutsvoorziening’ wordt hiermee gewijzigd. Functioneel wordt de planlocatie hierdoor weer onderdeel van de functies in de grotere omgeving. Een ontoegankelijk pand wordt toegankelijk. Door het buiten gebruik geraken van het bestaande monumentale pand is niet alleen de functionele binding met de grotere omgeving verloren gegaan, de leegstand heeft ook een negatief effect op de kwaliteit van het bouwwerk en de bijbehorende omgeving. De voorgenomen transformatie heeft hierdoor ook effect op de verblijfs- en woonkwaliteit in de omgeving van het plangebied. Het plangebied wordt weer onderdeel van het stedelijk weefsel. Inpassing in de directe omgeving Op het niveau van de directe omgeving (de aangrenzende straten, gebouwen en buurten) sluit de transformatie en uitbreiding van het 50 kV gebouw aan op de stedenbouwkundige opzet van het Watertorenterrein zoals primair vastgelegd in het Masterplan Stadswerven. De stedenbouwkundige hoofduitgangspunten zijn:

20

<0000> <0000> <0000> <0000> <0000> <0000>

Grote groene (semi-)openbare ruimten met compacte bouwvolumes langs het Wantij; Het handhaven/inpassen van de gemeentelijke monumenten; Verkaveling cq. bebouwing met symmetrische hoofdopzet; Verspringende hoogteaccenten vanaf het Wantij; het realiseren van nieuwbouw in een groene setting; Vrij toegankelijk wandelroute langs het water als onderdeel van de doorlopende openbare wandelroute langs en aan weerszijden van het Wantij.

Programma Het aantal woningen in het plangebied is maximaal 38. Bij de verdere uitwerking van het bouwplan zal het te realiseren aantal woningen exact worden bepaald. Er staat vast dat het maximum aantal woningen in het plangebied 38 bedraagt. Dit maximum aantal woningen is onder andere gerelateerd aan de aspecten verkeer en parkeren voor het woonprogramma in relatie tot de locatie en de beschikbare ruimte binnen het bestaande monument. Het woonprogramma voorziet in de realisatie van aantrekkelijke en onderscheidende woonmilieus en bedient hierdoor de doelgroepen met een midden en hoger inkomen. Om de gewenste woonkwaliteit te realiseren dient te worden voorzien in buitenruimte en voldoende daglichttoetreding, zonder verregaande ingrepen in de meest waardevolle gevels van het monument. Invulling van een bestaand monumentaal pand met een nieuwe functie resulteert in behoud van het 50 kV gebouw voor de toekomst en het behoud van een groene omgeving. Uitzicht op het Wantij levert een belangrijke bijdrage in realisatie van het beoogde unieke woonmilieu voor het hogere segment. Bouwvlak De begrenzing van het bouwvlak blijft in gevolge van de transformatie en de uitbreiding van het 50 kV station aan drie zijden gelijk.

Aan de vierde zijde, de Wantij-zijde ofwel westzijde, wordt het bouwvlak voorzien van een uitbreiding van circa 5,5 meter gemeten vanaf de grens van het bouwvlak in het vigerende bestemmingsplan. De uitbreiding springt terug ten opzichte van de grens aan de noord- en zuidzijde. Hierdoor wordt niet over de totale breedte van het bestaande 50 kV gebouw het bouwvlak uitgebreid. De huidige vrije afstand van het bouwvlak tot aan omliggende bestaande bebouwing wordt hiermee gerespecteerd. Met deze uitbreiding wordt de functionele invulling van het bestaande gebouw verbeterd en een hogere woonkwaliteit gerealiseerd. Daarnaast zorgt de uitbreiding aan deze zijde van het bouwvlak voor een verbetering van de verbinding met het Wantij. Hoogte Het bestaande 50 kV gebouw heeft inclusief de opbouw van het daklicht en de ventilatietorentjes een bouwhoogte van ruim 16 meter. Het hoofdvolume heeft een hoogte van 13 meter. Voor de hoogte van de uitbreiding van het bestaande pand aan de Wantij-zijde in het plangebied moet de relatie worden gelegd met de bestaande grotere en hogere bouwvolumes langs de Oranjelaan. Dit zijn onder andere het 150kV station, Villa Augustus en het nabijgelegen appartementencomplex van 'Schaerweide'. De maximale bouwhoogte van de uitbreiding aan de Wantij-zijde van 20 meter past in deze ontwikkelingslijn van de verspringende bouwhoogtes langs de Oranjelaan.

Opgemerkt dient te worden dat zowel voor het 150 kV station als voor ‘Schaerweide' in het geldende bestemmingsplan een toegestane bouwhoogte van maximaal 25 meter is opgenomen. Villa Augustus heeft in het geldende bestemmingsplan een toegestane bouwhoogte van maximaal 30 meter. Aan de andere zijde van de Prins Hendrikbrug is aan het Wantij op basis van het geldende bestemmingsplan eveneens bebouwing met een bouwhoogte van maximaal 30 meter toegestaan. Aan de hand van de omliggende toegestane maximale bouwhoogtes van 25-30 meter kan de uitbreiding met een maximale hoogte van 20 meter als passend worden gezien. Er is derhalve geen sprake van het toevoegen van een nieuw hoogteaccent in de stedenbouwkundige structuur, de in dit plan toegestane hoogte sluit aan op de reeds in de directe omgeving toegestane bouwhoogtes. Onderstaande figuren tonen een doorsnede van het 50 kV in de bestaande en de nieuwe situatie. De doorsnede toont links het Wantij en rechts de Oranjelaan. In de doorsnede van de nieuwe situatie zijn de hoogtematen uit dit bestemmingsplan, als gevolg van de

21

maatvoeringsaanduidingen op de verbeelding, weergegeven. Bij een vergelijking van de doorsnedes wordt duidelijk dat de compositie aan de Oranjelaan gehandhaafd blijft (waaronder ook het karakteristieke daglicht) en de uitbreiding zich aan de Wantij-zijde bevindt. In de bestemmingsplanregels is vastgelegd hoe het peil wordt gemeten en daarmee hoe de hoogte van het gebouw wordt gemeten. Het peil wordt gemeten vanaf peil van de bovenkant van de afgewerkte bestaande vloer op de begane grond op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan. Voor de maatvoering wordt dus het bestaande vloerpeil van het 50kV gebouw aangehouden. Dit zie je terug in onderstaande dwarsdoorsnedes. Figuur 1. Doorsnede A: 50 kV gebouw in bestaande situatie met links het Wantij en rechts de Oranjelaan. Bron: RoosRos architecten

Figuur 2. Doorsnede A: 50 kV gebouw in nieuwe situatie met links het Wantij en rechts de Oranjelaan. Bron: RoosRos architecten

Beeldkwaliteit Buiten het kader van dit bestemmingsplan wordt een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor de transformatie en uitbreiding van het 50 kV gebouw in het plangebied. In het kader van beeldkwaliteit worden de volgende aspecten in dit bestemmingsplan meegegeven. Het gemeentelijk monument heeft een expressieve architectuur. Het bestaande bouwwerk in het plangebied is voorzien van een herkenbare symmetrie van verschillende bouwdelen met een dakopbouw en schoorstenen, in combinatie met de verschillende materiaaltoepassingen van geel metselwerk, witte accenten en betonnen details in de gevels. De monumentale en karakteristieke waarde dient bij de transformatie en uitbreiding zo veel mogelijk te worden behouden. Dit wordt onder andere behaald door in de architectonisch meest waardevolle gevels minimale ingrepen te doen. Daarnaast wordt de interne hoofdstructuur behouden (o.a. entrees en trappartijen) en blijft de lichtopstand en de torentjes aan de Wantijzijde zichtbaar. Behoud van de oorspronkelijke

22

symmetrische compositie-opbouw van het 50 kV station is gewenst. Wel mag het geheel een vriendelijker uiterlijk krijgen en het pand weer onderdeel worden van de stad. Om de woonkwaliteit te kunnen realiseren met behoud van de meest waardevolle gevels van het monument, is het noodzakelijk om te voorzien in een daglichtvoorziening in het hart van het gebouw en een grotere ingreep in de gevel aan de Wantij-zijde, welke een minder hoge monumentale waarde kent vanwege zijn geslotenheid. Het plaatsen van balkons aan de noord-, oost- en zuidgevels van het monument is ongewenst. Dit betreffen immers de meest waardevolle gevels. Omringend terrein Eén van de stedenbouwkundige uitgangspunten is het behoud van het groene karakter. Om dit in het plangebied te realiseren zijn inpandige parkeerplaatsen nodig. Toevoeging van verharding voor het parkeren van auto’s zal immers een afname van het bestaande groene karakter tot gevolg hebben. Juist dit groene karakter is van bijzondere waarde voor het grotere gebied en dient behouden te blijven of versterkt te worden. De beperkte uitbreiding van het bouwvlak maakt het mogelijk om een inpandige garage te realiseren onder die uitbreiding. Het groene en open karakter blijft hierdoor zo veel mogelijk behouden.

Conclusie Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied op de verschillende schaalniveaus een kwalitatieve bijdrage levert aan het stadsbeeld en stedenbouwkundig gezien op een verantwoorde en zorgvuldige wijze wordt ingepast. Buiten het kader van dit bestemmingsplan wordt het ontwerp van de transformatie en uitbreiding van het 50 kV station nader uitgewerkt. In dit kader wordt in een vervolgfase van de planvorming een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend. De in deze paragraaf opgenomen uitgangspunten vormen hiervoor het vertrekpunt.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

4.2.1 Regelgeving en beleid Erfgoedwet De Erfgoedwet bevat de geldende wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Dit volgt uit een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg. De Erfgoedwet is een voorloper op de Omgevingswet, welke naar verwachting in 2022 in werking treedt. Cultuurhistorisch Atlas Zuid-Holland De Cultuurhistorische Atlas van Zuid-Holland geeft een overzicht van de cultuurhistorische kenmerken en waarden in Zuid-Holland. De atlas bestaat uit kaarten voor de drie onderdelen van de cultuurhistorie: archeologie, historische stedenbouw en historisch landschap. Ieder onderdeel bestaat uit twee kaarten die inzichtelijk maken wat in Zuid-Holland cultuurhistorisch van belang is en waarom: <0000>