toelichting Bestemmingsplan 14e herziening Dubbeldam.pdf

Toelichting 14e herziening Dubbeldam, locatie Noordendijk - De Hoop

Gemeente: Dordrecht vastgesteld Fase: Datum: juni 2024

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

4

1.1 Aanleiding en doel

4

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

4

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

4

1.4 Leeswijzer

5

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

6

2.1 Historie

6

2.2 Bestaande ruimtelijke en functionele structuur

6

2.3 Toekomstige situatie

7

Hoofdstuk 3 Beleidskader

9

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

9 9 9 10

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsbeleid Zuid-Holland 3.2.2 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Zuid-Holland

13 13 14

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie 1.0 Dordrecht 3.3.2 Woonvisie

16 16 17

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

18

4.1 Archeologie en cultuurhistorie 4.1.1 Regelgeving en beleid 4.1.2 Onderzoek 4.1.3 Conclusie

18 18 19 20

4.2 Bedrijven en milieuzonering 4.2.1 Regelgeving en beleid 4.2.2 Onderzoek 4.2.3 Conclusie

20 20 20 21

4.3 Bodemkwaliteit 4.3.1 Regelgeving en beleid 4.3.2 Onderzoek 4.3.3 Conclusie

21 21 21 22

4.4 Energie en duurzaamheid 4.4.1 Regelgeving en beleid 4.4.2 Onderzoek 4.4.3 Conclusie

22 22 24 24

4.5 Externe veiligheid 4.5.1 Regelgeving en beleid 4.5.2 Onderzoek 4.5.3 Conclusie

24 24 24 25

4.6 Flora en fauna 4.6.1 Regelgeving en beleid 4.6.2 Onderzoek 4.6.3 Conclusie

25 25 26 27

4.7 Geluid 4.7.1 Regelgeving en beleid 4.7.2 Onderzoek 4.7.3 Conclusie

27 27 28 28

4.8 Groen 4.8.1 Regelgeving en beleid 4.8.2 Onderzoek 4.8.3 Conclusie

28 28 28 30

4.9 Luchtkwaliteit 4.9.1 Regelgeving en beleid 4.9.2 Onderzoek 4.9.3 Conclusie

30 30 31 31

4.10 Stikstof 4.10.1 Regelgeving en beleid 4.10.2 Onderzoek 4.10.3 Conclusie

31 31 32 33

4.11 Verkeer en vervoer 4.11.1 Regelgeving en beleid 4.11.2 Onderzoek 4.11.3 Conclusie

33 33 33 35

4.12 Water 4.12.1 Regelgeving en beleid 4.12.2 Onderzoek 4.12.3 Conclusie

35 35 36 36

4.13 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.13.1 Regelgeving en beleid 4.13.2 Onderzoek 4.13.3 Conclusie

38 38 38 40

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

41

5.1 Planmethodiek

41

5.2 Inleidende regels

41

5.3 Bestemmingen

41

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

43

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

44

7.1 Participatie en inspraak

44

7.2 Overleg

44

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel Instelling De Hoop heeft het initiatief genomen om op een deel van hun terrein aan de Provincialeweg 70, ten noorden hiervan en in de oksel van de Noordendijk en Oudendijk, een gevarieerd woningbouwplan te realiseren. De voorgestelde nieuwe woningbouwlocatie is gelegen op het eigen terrein van de instelling op gronden die niet actief in gebruik zijn. Door het terrein commercieel in te zetten voor een gevarieerd woningbouwplan kan De Hoop nieuwe initiatieven binnen hun instelling financieren. Hiervoor heeft zij een team van vastgoedprofessionals aangetrokken. Het huidige terrein van De Hoop is bestemd als Maatschappelijk en Groen in het bestemmingsplan Dubbeldam (vastgesteld 16 december 2014). Om het woningbouwplan te realiseren en woningbouw op deze locatie mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening nodig. Tussen de gemeente en De Hoop is afgestemd dat dit bestemmingsplan opgesteld zal worden na een uitgebreid participatietraject met de buurt. Het totale plangebied behelst ca 6,2 hectare. Dit is opgedeeld in drie zones van wooninitiatieven. Er wordt circa 1.800 m2 vrijgehouden voor de huisvesting van 5 woonwagen standplaatsen. Circa 6.800 m2 terrein wordt ingericht voor verpleeghuiseenheden zoals een Parkhuis en sociale huurwoningen. Daarbij wordt naast zorg ook gekeken naar seniorenwoningen.

Het overige terrein van circa 4,5 hectare wordt ingericht voor de realisatie van maximaal 58 vrije sector woningen. In het bestemmingsplan moet met deze verschillende wooninitiatieven rekening worden gehouden. De ontwikkeling van woningbouw moet tevens passen en aansluiten bij de waardevolle omgevingskwaliteit langs de dijk dat onderdeel is van de groene corridors van Oost naar West. Onderhavig ligt het nieuwe bestemmingsplan voor deze locatie.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt in Dubbeldam, in het midden van het eiland van Dordrecht, en wordt begrensd door:    

In het noorden: Noordendijk en daarachter de wijk Stadspolders In het oosten: Oudendijk en daarachter woonwijk De Hoven In het zuiden: Provinciale weg In het westen: bedrijventerrein Ploegstraat/Sikkelstraat en volkstuinen

kaartje ligging

1.3 Vigerende bestemmingsplannen Voor het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan 'Dubbeldam'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 16 december 2014. De locatie kent meerdere bestemmingen. Een groot deel van het terrein heeft de bestemming 'Groen' met daarin een gedeelte aangeduid als parkeerplaats. De andere bestemming is 'Maatschappelijk'. Ter plaatse van de woning in het oosten, aan de Oudendijk, bevindt zich de bestemming 'Wonen'en 'Tuin'. Het hele plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie 3'. Dit houdt in eerste instantie in dat bouwwerken en hun fundering niet dieper mogen liggen dan 100 cm beneden maaiveld. De bestemming 'Maatschappelijk' bevat een aantal voorwaarden. De hele bestemming heeft tevens de functieaanduiding zorginstelling en een kleine rechthoek in het midden de functieaanduiding bedrijf. De aanduiding zorginstelling houdt in dat waar deze aanduiding ligt uitsluitend een zorginstelling is toegestaan. De aanduiding bedrijf houdt het vergelijkbare in: alleen bedrijven zijn toegestaan waar deze aanduiding ligt. Bijna de hele bestemming beslaat ook het bouwvlak. Daaraan is de regel verbonden dat 60% van het totaal oppervlak bebouwd mag worden en de gebouwen en bouwwerken maximaal 14 meter hoog mogen zijn.

De functieaanduiding parkeerplaats binnen de bestemming 'Groen' bepaalt dat hierbinnen parkeerplaatsen ten behoeve van de stichting De Hoop zijn toegestaan, mits deze worden ingepast in het groen. Er bevinden zich geen andere aanduidingen, bijvoorbeeld vanuit externe veiligheid, binnen dit plangebied. Tevens geldt voor dit plangebied de ‘partiële herziening regeling parkeren in bestemmingsplannen 'Dordrecht’, vastgesteld op 9 mei 2018. Dit paraplubestemmingsplan heeft tot gevolg dat er bij bouwplannen voldoende parkeerplaatsen dienen te worden aangelegd en dat hiervoor verwezen wordt naar de geldende beleidsregel van de gemeente omtrent parkeren (en laden en lossen).

kaartje uitsnede geldend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 1 zijn enkele algemene, in ieder bestemmingsplan voorkomende, onderdelen beschreven. Vervolgens is in hoofdstuk 2 het voorliggende plan toegelicht. In hoofdstuk 3 komen het beleid (en algemene regels) van rijk, provincie en gemeente aan de orde. In hoofdstuk 4 is aandacht besteed aan verschillende omgevingsaspecten, zoals archeologie en cultuurhistorie, flora en fauna, water en milieu. Per aspect zijn de van toepassing zijnde regelgeving en beleid benoemd. Vervolgens zijn de onderzoeken beschreven en conclusies getrokken. Hoofdstuk 5 behelst de juridische planbeschrijving. De hoofdstukken 6 en 7 gaan achtereenvolgens in op de economische en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Historie Het terrein van instelling De Hoop bevindt zich in de wijk Dubbeldam. Deze wijk ontstond op ingepolderd land. Dubbeldam was tot 1970 een zelfstandige gemeente. In de wijk bevind zich nog de oude dorpskern en is lintbebouwing herkenbaar. Sinds 1960 zijn honderdeden nieuwe huizen verrezen op de weilanden tussen de lintbebouwing en de meeste sloten langs de wegen werden gedempt. Alhoewel het dorpsverleden nog steeds herkenbaar was en is, gaven de nieuwbouwontwikkelingen Dubbeldam het karakter van een buitenwijk. Het terrein van De Hoop was vroeger onderdeel van de buitenplaats Haaswijk, zoals op historische kaarten is terug te vinden. Op het terrein bevinden zich nog de boerderij en het koetshuis uit 1709 die hoorden bij de buitenplaats Haaswijk. Zie de afbeeldingen hieronder.

De rest van het terrein is lange tijd gebruikt als polders. Momenteel bestaat dit uit grasland.

2.2 Bestaande ruimtelijke en functionele structuur Het terrein ligt ten noorden van de Provincialeweg in Dubbeldam. Het terrein ligt ingesloten tussen een bedrijventerrein en volkstuinen in het westen en de historische linten van de Oudendijk en Noordendijk in het noorden en oosten. Achter de Oudendijk en Noordendijk ligt de nieuwbouwwijk de Hoven. Het zuiden van het terrein bestaat uit bebouwing van stichting De Hoop. Het zijn meerdere vrijstaande complexen met daaromheen wegen, speel- en parkeervoorzieningen. Het noorden van het terrein bestaat grotendeels uit grasland. Een klein deel in het noordwesten bestaat uit een parkeerplaats. Deze grenst aan het bedrijventerrein en is ontsloten op de Sikkelstraat. Aan de Oudendijk 188 staat een vrijstaande woning. Deze woning ligt midden in het grasland en zal blijven bestaan. De woningbouw zal om deze woning heen uitgevoerd worden.

Beeld huidige situatie

2.3 Toekomstige situatie Voor het gebied van ruim 6 hectare is een inrichtingsplan gemaakt. Daarbij worden de volgende wooninitiatieven gefaciliteerd:  woonwagenstandplaatsen;  verpleeghuisvoorziening (vergelijkbaar met het Parkhuis met ruimte voor sociale huurwoningen, seniorenwoningen en verpleeghuiseenheden);  vrije sector woningen. Het overgrote deel van het terrein (ongeveer 4,5 hectare) zal gaan bestaan uit vrije sector woningen. Deze worden voornamelijk gebouwd op de plek waar zich nu grasland bevindt. De verpleeghuisvoorziening komt op een locatie waar huidig bebouwing van De Hoop staat. Deze zal middels sloop-nieuwbouw vervangen worden. De woonwagenstandplaatsen zijn gesitueerd in het midden van het terrein.

Te ontwikkelen gebied

2.3.1 Stedenbouwkundige opzet Binnen de ontwikkeling wordt voorzien in een gemengd functieprogramma van wonen en verpleeghuiseenheden. Onder voorbehoud zijn de volgende functies en aantallen voorzien:    

vrije sector woningen: maximaal 58 woningen (koop) woonwagenstandplaatsen: maximaal 5 standplaatsen (koop) sociale huurwoningen: maximaal 14 eenheden (huur) verpleeghuiseenheden: maximaal 36 eenheden (huur)

De vrije sector woningen komen op vrije kavels. Deze zullen bestaan uit zowel vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen in de vrije koopsector in het hoge segment. De sociale huurwoningen worden uitgevoerd als huurappartementen van 40-60 m2 in de middeldure en/of goedkope sector. De verpleeghuiseenheden (combinatie van zorg en wonen) zullen een gemiddelde oppervlakte van 40 m2 krijgen en ook uitgevoerd worden als woningen in de middeldure en/of goedkope sector. Voor het plangebied is een schetsplan opgesteld met een mogelijke verkaveling. Zie de afbeelding hieronder. Uitgangspunt in het schetsplan en voor het verdere ontwerp is aandacht voor groen en water. Het plangebied, wat nu niet-openbaar terrein is, zal openbaar worden gemaakt. Langs de Noordendijk en aan de noordzijde van het plangebied worden groene ruimten en blauwe buffers gerealiseerd. In het midden wordt ruimte gemaakt voor een waterrijke ecologische zone.

Impressie toekomstige invulling van het plangebied

2.3.2 Verkeer De ontsluiting zal plaatsvinden via de Oudendijk op de Provincialeweg. Een secundaire noodontsluiting vormt de Sikkelstraat.

Uit het verkeersonderzoek: Verkeersgeneratie is een afgeleide van parkeren. De bandbreedte wordt onder andere bepaald door het autobezit bij woningen. De te hanteren positie binnen de bandbreedte wordt bepaald aan de hand van de parkeernorm voor de naastgelegen woonwijk De

Hoven. Het gemiddelde autobezit per woning in De Hoven bedraagt 2,1 parkeerplaats voor de vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers. Rekening houdend met een bezoekersnorm van 0,3 bedraagt het parkeerkencijfer in de wijk 2,4 parkeerplaats per woning.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:    

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 





Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toetsing De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het toevoegen van woningen waar scherpe keuzes en afwegingen aan vooraf zijn gegaan. Dit bestemmingsplan past daarmee binnen de prioriteiten en afwegingsprincipes van de Nationale omgevingsvisie.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De nationale ruimtelijke belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, of Amvb Ruimte). Doel is om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Bestemmingsplannen moeten voldoen aan deze algemene regels. Zie hoofdstuk 4 voor de verantwoording van de onder 3.1.1 genoemde omgevingsaspecten. Toetsing Dit bestemmingsplan voldoet aan het beleid en de algemene regels van het rijk.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 (gewijzigd per 1 juli 2017) is in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Deze ladder moet voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen worden doorlopen en kent drie treden. Met ingang van 1 juli 2017 zijn enkele wijzigingen doorgevoerd. De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke 'treden' van de ladder en het vervangen van het begrip 'actuele regionale behoefte' door 'behoefte'. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Op dit punt is het beleid onveranderd. Uitgangspunt van de ladder blijft dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd, dient gemotiveerd worden waarom deze ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 113 woningen. Daarmee kwalificeert het plan zich als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er dient een toetsing plaats te vinden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Eerst dient gemotiveerd te worden dat er een behoefte naar het plan bestaat.

Indien het plan wordt gerealiseerd buiten bestaand stedelijk gebied, dient gemotiveerd te worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Behoefte Bij de beschrijving van de behoefte van het plan is het noodzakelijk om nader in te zoomen op de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied: de marktregio. Voor dit plan is ervoor gekozen om de regio Drechtsteden te definiëren als marktregio. Om te beoordelen of het plan voorziet in een behoefte is bekeken of uit het regionaal woonbeleid blijkt dat er behoefte is naar de woningen waarin het plan voorziet. Regionaal woonbeleid ‘Goed wonen in de Drechtsteden - Woonvisie Drechtsteden 2017 – 2031’ De woonvisie van de regio Drechtsteden is de basis voor het regionaal woonbeleid. Deze heeft de titel ‘Goed wonen in de Drechtsteden - Woonvisie Drechtsteden 2017 – 2031’ en is vastgesteld in 2017.  Kwantitatieve behoefte In het regionaal woonbeleid is opgenomen dat in 2016 de woningvoorraad in de Drechtsteden 126.380 woningen, verdeelt over 287.610 inwoners en 125.430 huishoudens. Het aantal personen per huishouden is al enige tijd dalend en die trend zal zich doorzetten. Dit betekent dat er meer woningen nodig zijn.

Om dit te ondervangen hebben de zeven Drechtstedengemeente zich verplicht tot een gezamenlijke realisatie van woningen voor de autonome opgave door groei van het aantal huishoudens in de regio met 9.560. Er is inzicht in de huishoudensgroei per Drechtstedengemeente en aan de hand van eigen bronnen is inzicht in de plancapaciteit en actuele sloopplannen. Dit geeft het volgende overzicht (per medio 2017).

Wat betreft de kolom ‘plannen’ moet de nuance worden gemaakt dat niet alle plannen even hard zijn. Het gaat om alle locaties die de gemeenten medio 2017 in beeld hebben met een geprognosticeerd bijbehorend aantal woningen. Dit cijfer kan dus nog lager uitvallen, waardoor er

een nog groter tekort ontstaat in de plancapaciteit. Maar ook de cijfers uit de laatste kolom ‘sloop’ betreffen een momentopname. De plannen wijzigen nog wel eens, bijvoorbeeld wanneer een woningcorporatie toch kiest voor renovatie in plaats van sloop/nieuwbouw. Daarmee zou de plancapaciteit weer verhoogt worden. Maar uitgaande van de cijfers die er zijn, kan worden vastgesteld dat de huidige plannen niet toereikend zijn om de autonome groei te kunnen faciliteren. Het ‘netto’ aantal plannen is immers het aantal plannen minus sloop. Aan de hand van de beschikbare gegevens wordt gesteld dat er een tekort van 1.962 woningen in de netto plancapaciteit is. Zodoende wordt gesteld dat er een regionale behoefte is naar woningbouwplannen. Dat geldt ook als wordt ingezoomd op de gemeente Dordrecht, hier is een netto tekort van 959 woningen in de plancapaciteit. De extra groeiopgave wordt onderstreept door de regiogemeenten. Door alle zeven gemeenten wordt naarstig gezocht naar locaties/mogelijkheden om de plancapaciteit te verhogen tot het per gemeente gewenste aantal. Naast het opvangen van de autonome groei in het aantal huishoudens, gaan de zeven Drechtstedengemeenten zich ook inspannen om naast het opvangen van de autonome groei van 9.560 huishoudens, óók op zoek te gaan naar locaties om zo’n 15.000 extra woningen te realiseren. Dit komt dus bovenop de autonome groei van 9.560.

In het kader van deze extra opgave heeft Dordrecht uitgesproken om 10.000 extra woningen te willen bouwen. Resumerend komt de regionale opgave op 19.560 woningen en voor de gemeente Dordrecht is een opgave tot het realiseren van 13.110 woningen. Terwijl de plannen (medio 2017) voorzien in respectievelijk 7.598 en 2.151 extra woningen. Geconcludeerd kan worden dat op regionaal niveau, maar ook als wordt ingezoomd op de gemeente Dordrecht, er een zeer grote behoefte bestaat naar meer woningbouwplannen. Het onderhavige plan is een zeer welkome aanvulling op de plancapaciteit. Het plan voorziet in een kwantitatieve behoefte naar meer woningen op regionaal niveau.  Kwalitatieve behoefte Ten aanzien van de kwalitatieve woningbehoefte in de regio is in de regionale woonvisie rekening gehouden met demografische ontwikkelingen en trends en de mogelijke economische ontwikkelingen. In de koopsector is er vooral behoefte aan meer eengezinswoningen. Door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en de groeiende groep ouderen (dubbele vergrijzing: er komen meer ouderen en zij leven langer) is er in de huursector een toename van de behoefte aan huurappartementen en een afname van de behoefte aan eengezinswoningen. Een overzicht – op hoofdlijnen – levert het volgende beeld:

Op basis van een uitgebreid landelijk woonwensenonderzoek (WoON 2015) is bepaald naar welke prijsklassen de vraag uitgaat. Dit landelijk onderzoek is vertaald naar de Drechtsteden. De Drechtsteden kennen al jaren een netto uitstroom van huishoudens met een midden- en hoger inkomen. Een belangrijke oorzaak van dit selectieve vertrek is de discrepantie tussen vraag en aanbod door het te beperkte aanbod van woningen in het hogere segment. Zo bestaat de bevolking van Dordrecht voor 18% uit huishoudens met een hoger inkomen, terwijl slechts een kleine 9% van de woningvoorraad een WOZ-waarde boven €250.000 heeft. Genoemd onderzoek naar de woningbehoefte laat op regionaal niveau hetzelfde beeld zien: de vraag naar duurdere (koop)woningen is veel groter dan het aanbod. Dit geldt met name voor het segment van € 300.000 tot € 450.000.

Vermeld dient te worden dat anno 2023 de verkoopprijzen er anders uitzien dan in de tijd dat het onderzoek heet plaatsgevonden (2015). Rekening houdend met de verkoopprijsindex van bestaande koopwoningen van het CBS, komt de prijsindex anno 2023 Q1 uit op 181,2 ten opzichte van het jaar 2015. Dat betekent dat – vertaald naar de verkoopprijzen anno 2023 Q1– de grootste vraag naar woningen in het segment € 543.600 – € 815.400 valt. Dit sluit aan bij de stelling uit het onderzoek dat er vooral een vraag is vanuit huishoudens met een hoger inkomen. Het voorliggend plan voorziet met name in het realiseren van vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen in de vrije koopsector. Daarmee wordt invulling gegeven aan de grote vraag naar woningen in het hogere segment. Daarnaast voorziet het plan ook in het realiseren van 14 sociale appartementen en 36 verpleeghuiseenheden. Zodoende wordt ook voorzien in de geprognosticeerde vraag naar respectievelijk ‘huur meergezins’ en ‘onzelfstandig’. Resumerend wordt gesteld dat het plan ook voorziet in een woningbehoefte binnen de marktregio. Gemeentelijk woonbeleid ‘Goed wonen in Dordrecht 2019 – 2031’ Naast het feit dat er behoefte is aan de geprojecteerde woningen binnen de regio, is ook gekeken of de behoefte ook wel kan landen in Dordrecht.

Immers, de behoefte kan aanwezig zijn binnen de regio Drechtsteden, maar dat betekent niet automatisch dat de behoefte ook bestaat in een specifiek deel van deze regio. Derhalve is ook de gemeentelijke woonvisie geraadpleegd. In deze Dordtse paragraaf beschrijft de gemeente Dordrecht hoe de gemeente uitvoering geeft aan de afspraken zoals vastgelegd in de regionale woonvisie. Om de groeiambitie, zowel regionaal als lokaal, waar te maken moeten extra huizen gebouwd worden. Voor Dordrecht betekent dit dat gefocust wordt op de bouw van 10.000 extra woningen tot het jaar 2030. Na 2030 wil de gemeente nog eens 4.000 woningen toevoegen. Het bouwen van woningen en het vervangen van verouderde woningen is geen doel op zich. Nieuwbouw is het middel om ervoor te zorgen dat de huidige en toekomstige inwoners goede woonruimte geboden kan worden. Daarom kijkt de gemeente in haar woonbeleid niet alleen naar de huidige bevolking, maar ook naar de te verwachten demografische en maatschappelijke ontwikkelingen. In 2018 heeft de gemeente de programmering van nieuw te ontwikkelen woningen in Dordrecht vastgesteld. Daarbij wordt gestreefd naar de vervolgende verdeling.

Deze ambitie borduurt voort op het regionaal vastgestelde beleid in de regionale Woonvisie Drechtsteden 2017-2031 en de Groeiagenda 2030 Goed leven in de Drechtsteden. Deze vastgestelde verdeling is op basis van de volgende argumenten tot stand gekomen:  Er is behoefte aan woningen in alle categorieën;  Er is een noodzaak te vernieuwen binnen de sociale huurwoningvoorraad en handhaven van de huidige aantallen;  Er is een toenemende behoefte aan woningen in het markthuursegment;  Er is ondanks dat dit segment ruimschoots aanwezig is in Dordrecht vraag naar (relatief) goedkope koopwoningen tot €300.000,-;  Er is grote behoefte aan nieuwbouw in het duurdere koopsegment (duurder dan €300.000,-). Daarnaast brengt bouwen in dit segment verhuisketens en daarmee doorstroming op gang;  We bedienen met dit programma ook de bovenkant van de woningmarkt en voorkomen daarmee dat hogere inkomens de stad verlaten. Qua prijsklassen wordt aangesloten bij de segmentatie uit het regionaal beleid. Dat betekent dus dat – vertaald naar de verkoopprijzen anno 2023 Q1– de grootste vraag naar woningen in het segment € 543.600 – € 815.400 valt. Het grootste deel van het plan valt binnen dit segment, waardoor ook op gemeentelijk beleid het plan passend is en bijdraagt aan de behoefte.

 Bestaand stedelijk gebied Het bestaand stedelijk gebied wordt gedefinieerd als een stedenbouwkundig samenstelsel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Dordrecht en valt daarmee in het stedenbouwkundig samenstelsel. Hiermee wordt voldaan aan het uitgangspunt om stedelijke ontwikkelingen in beginsel binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Toetsing In de woningbouwprogramma's in de regio Drechtsteden en Dordrecht is aangetoond dat er een behoefte bestaat naar meer woningen. Dit planvoornemen komt tegemoet aan deze woningbehoefte. Met dit planvoornemen wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsbeleid Zuid-Holland Op 20 februari 2019 heeft de provincie Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma's en -plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Uit de provinciale opgaven worden samenhangende beleidskeuzes gemaakt, die doorwerken naar uitvoeringsprogramma's en naar regels in de omgevingsverordening. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen.

3.2.2 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Zuid-Holland Door het samenvoegen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht het Rijk, de provincies en gemeenten een omgevingsvisie te maken. De provinciale Omgevingsvisie bestaat uit de volgende onderdelen:    

Een beschrijving en kaartbeelden van de ruimtelijke hoofdstructuur; De ontwikkelrichting van het omgevingsbeleid: ambities en sturing; Een beschrijving van de omgevingskwaliteit van Zuid-Holland, waaronder de provinciale inzet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit; De samenhangende beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving.

De ambitie van de provincie is een slim, schoon en sterk Zuid-Holland. De Provincie gaat uit van zes richtinggevende ambities, waarbinnen een aantal opgaven is geformuleerd:  Naar een klimaatbestendige delta  Naar een nieuwe economie: the next level  Naar een levendige meerkernige metropool  Energievernieuwing  Best bereikbare provincie  Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving In de omgevingsverordening zijn alle provinciale regels voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving opgenomen. Deze omgevingsverordening is in werking getreden op 1 april 2019. Omgevingskwaliteit Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Ofwel een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). De Omgevingskwaliteit bestaat uit de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland, het toepassen van de leefomgevingstoets (beleidscyclus en monitoring) en een nadere uitwerking van het provinciale beleid. Dit laatste gebeurt door middel van een 'kwaliteitskaart' en bijbehorende 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'. Kwaliteitskaarten De provincie Zuid-Holland geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen

ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. In stedelijk en landelijk gebied binnen de provincie wordt het kwaliteitsbeeld 'ja, mits' beoogd; ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit vier kwaliteitskaarten (ondergrond, cultuur- en natuurlandschappen, stedelijke occupatie en beleving) samengevat in één integrale kaart met bijbehorende richtpunten en verschillende bepalingen in de omgevingsverordening. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. Er wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit doordat er aan de richtpunten die door de provincie op de locatie van de plannen eist, wordt voldaan. Hieronder worden de relevante richtpunten op deze locatie toegelicht:  Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden.  Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.  Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.  Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.

 Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stad- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (Zie stads- en dorpsranden). Het plangebied ligt voor een klein gedeelte in het zuiden in de stads- en dorpsrand. Hier blijft de bestaande bebouwing van De Hoop staan (boerderij). De bestaande structuren (dijklinten) en overgang naar naastgelegen gebieden (zoals nieuwbouwwijk de Hoven) worden gerespecteerd.  Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.  Voorkomen van (nieuwe) obstakels en omwegen in het recreatief netwerk; de Noordendijk, de noordelijke grens van het plangebied, is aangewezen als belangrijke fiets- en wandelroute. De Noordendijk zal in zijn huidige vorm blijven bestaan. Het plangebied zal een of meerdere verbindingen voor langzaam verkeer krijgen met de Noordendijk. Qua groenstructuur wordt aangesloten bij de Noordendijk.  Er vinden geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen plaats in de bufferzone; het plangebied ligt ten noorden van een aangewezen groene bufferzone. Het plangebied ligt zelf niet in de bufferzone. Wel is aandacht voor groen en water (ecologisch park beoogd) in het plangebied.

Beleidskeuzes De provincie heeft twaalf provinciale opgaven gedefinieerd, die elk bestaan uit samenhangende beleidskeuzes. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma's en regels in de omgevingsverordening. De relevante beleidskeuzes worden hieronder beknopt toegelicht. 

Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied Deze opgave betreft de zorg voor een goede ruimtelijke ontwikkeling, binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. Onderdeel van deze opgave is het bevorderen van een optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.  Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied Het beter benutten van de bebouwde ruimte en de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren.  Verstedelijking en wonen De provincie hecht waarde aan de vestigingswens van haar inwoners en hanteert het uitgangspunt dat woningen daar worden gerealiseerd waar de behoefte zich manifesteert. Het uitgangspunt daarbij is dat de juiste woning op de juiste plek (op juiste moment) wordt gerealiseerd. Er wordt gebouwd naar behoefte. Programma ruimte Het Programma ruimte is onderdeel van het omgevingsbeleid en bevat een nadere invulling en operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Het gaat dan bijvoorbeeld om een locatiespecifieke of programmatische invulling van beleidsbeslissingen uit de Omgevingsvisie. Ook kan het gaan om taken en bevoegdheden van Gedeputeerde Staten. Het is enerzijds een beleidsdocument, namelijk uitwerking van de beleidsbeslissingen, en anderzijds gericht op uitvoering.

Het document is toegespitst op de thema's Bebouwde ruimte en mobiliteit, Landschap, groen en erfgoed en Water, bodem en energie.

Ten aanzien van het plangebied worden geen specifieke uitspraken gedaan in het programma ruimte. Toetsing Voorliggend plan is in lijn met het provinciaal beleid. Het betreft een ontwikkeling op een binnenstedelijke locatie. Voor de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 3.1.3. Daarin wordt aangetoond dat gebouwd wordt naar behoefte.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie 1.0 Dordrecht Op 28 april 2021 is de omgevingsvisie Dordrecht 1.0 vastgesteld. Deze omgevingsvisie streeft naar integraal omgevingsbeleid en beschrijft de keuzes van de gemeente over hoe zij wil functioneren in het fysieke domein en welke ambities zij daar heeft. De visie heeft een zelfbindend karakter en biedt de basis voor de inzet van andere gemeentelijke instrumenten op grond van de Omgevingswet. Met de omgevingsvisie wil de gemeente de groeiopgaven, zoals vastgesteld in het coalitieakkoord verwezenlijken. De gemeente Dordrecht heeft de ambitie om met 10.000 woningen en 4.000 arbeidsplaatsen te groeien. Samenwerking vormt een belangrijk onderdeel van de sturingsfilosofie van Dordrecht. Om de doelen te behalen en de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren wordt zoveel mogelijk samengewerkt. Om de groeiopgave te faciliteren is een nieuwe integrale visie nodig. De opgaven zijn groot, maar de fysieke ruimte beperkt. In de omgevingsvisie staan zeven doelen centraal die gelden als randvoorwaarden en zo bijdragen aan de groeiambitie.

Het gaat om de volgende zeven doelen: Dordrecht is een aantrekkelijke stad, … een bereikbare stad … een gezonde stad … een stad met een uitstekend vestigingsklimaat … in 2035 klimaatbestendig … in 2050 energieneutraal … beschermend en bevorderend voor biodiversiteit In de omgevingsvisie zijn deze 7 doelen verder uitgewerkt. Per gebied zijn het benodigde aantal nieuwe woningen en arbeidsplaatsen bepaald. Bij de nieuwe woningen is het belangrijk een gevarieerd woningaanbod te realiseren zodat er ruimte is voor iedere doelgroep. Rond de planlocatie zijn 125 woningen ingetekend in de schematische weergave van het aantal woningen per gebied (pagina 22). De planlocatie is grotendeels aangeduid met 'rustig groen' als woonmilieu. Enkel de huidige bebouwing is aangeduid als 'suburbaan'. In de omgevingsvisie wordt het volgende in relatie tot deze planlocatie genoemd: "Aan de randen van de stad vinden we kleinschalige locaties met een rustig, groen leefmilieu. Hiertoe behoren de Smitsweg (Wilgenwende), De Hoven, de Wantijbuurt, Plan Tij en de nieuw te ontwikkelen Vlijweide (Noordendijk scholencluster) en een deel van Dorp de Hoop. Er is ruimte voor wonen in het topsegment in een ruime, rustige en groene (of blauwe) omgeving. Met een gemiddelde dichtheid van 5-20 woningen per hectare. Voornamelijk vrijstaande of twee-onder-een-kap woningen passen in dit milieu.

Gestapelde woningbouw kan alleen in een landgoedachtige setting. Beperkt kan hier sprake zijn functiemenging met extensieve (recreatieve) bedrijvigheid, maar de gebruiksintensiteit en dichtheden in dit milieu zijn laag."

Verder zijn in wijken zoals Dubbeldam de 17e tot 19e eeuwse polder- en dijkstructuren beschermingswaardig. Zoals de Oudendijk en Noordendijk. De ontwikkeling voor Dorp De Hoop is ook meegenomen in de impactbeoordeling, behorende bij de omgevingsvisie. Daar volgt ondermeer een aandachtspunt bij biodiversiteit: Vanwege de relatief kleine afstand tot stikstofgevoelige habitattypen is de ontwikkeling De Hoop een aandachtspunt wat betreft stikstof. En volgt een aandachtspunt voor klimaat: Bij de planuitwerking van De Hoop dient aandacht te zijn voor klimaatbestendigheid, omdat de plaats waar de ontwikkeling is gepland in de huidige situatie een hoog aandeel groen kent. Toetsing Voorliggend plan is in lijn met de omgevingsvisie. Het sluit aan op de groeiopgave. Er gelden wel een aantal aandachtspunten voor deze locatie.

3.3.2 Woonvisie Goed Wonen in Dordrecht 2019-2031 In deze Dordtse paragraaf binnen de regionale woonvisie beschrijft de gemeente Dordrecht hoe zij uitvoering geeft aan de afspraken zoals vastgelegd in de Regionale Woonvisie 2017-2031 'Goed wonen in de Drechtsteden'. De regionale woonvisie vormt het kader voor het woonbeleid in onze gemeente zowel kwantitatief als kwalitatief. Hierin worden thema's en acties voor de gemeente Dordrecht in uitgelicht, namelijk:  ouderen wonen langer zelfstandig thuis; er moet dus aanbod voor zogeheten 'empty-nesters' zijn en levensloopbestendige woningen;  het bouwen van 10.000 woningen tot 2030;  woningvoorraad is in 2035 energieneutraal;  kwaliteit en gebruik particuliere woningvoorraad op orde;  ontwikkelen van visie op de huisvesting van arbeidsmigranten;  werken aan gedifferentieerde en streven naar inclusieve wijken;  sturen op 5 prijssegmenten; hierbij is ook de volgende verdeling gemaakt:  10% sociale huur  10% markthuur  30% koop tot 300.000, 30% koop van 300.000,- tot 450.000, 20% koop vanaf 450.000,-;  vervangen van 1.500 verouderde woningen;  woonwagenbeleid;  vergroten woonkansen voor starters. Toetsing Voorliggend plan is in lijn met de woonvisie binnen Dordrecht. De motivatie hiervoor is terug te vinden in 3.1.3 ladder voor duurzame verstedelijking.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie en cultuurhistorie 4.1.1 Regelgeving en beleid Wet op de archeologische monumentenzorg Het archeologisch bodemarchief is de belangrijkste bron voor onze oudste geschiedenis. Sinds 1 oktober 2007 regelt de Wet op de archeologische monumentenzorg als onderdeel van de Monumentenwet 1988 de bescherming en het behoud van archeologische waarden in de bodem. De archeologische zorgplicht ligt bij de gemeente. Het belangrijkste doel van de wet is de bescherming van archeologische waarden op de oorspronkelijke plek, dus in de bodem zelf (in situ). De bodem biedt doorgaans de beste garantie voor een goede conservering. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Wie de bodem in wil om te bouwen of aan te leggen, kan verplicht worden om een archeologisch vooronderzoek te (laten) uitvoeren. Vooronderzoek moet duidelijk maken welke archeologische waarden verwacht worden en of deze behoudenswaardig zijn. De onderzoeksresultaten bepalen het verdere vervolg; een aanpassing van de bouwplannen, zodat de waarden op hun plek behouden blijven, of het definitief opgraven en documenteren van de archeologische waarden zodat de gegevens in een archeologisch depot behouden blijven.

Er wordt in de wet uitgegaan van het basisprincipe dat de verstoorder of veroorzaker van archeologieverstorende bodemingrepen betaalt voor het onderzoek van de archeologische waarden. Besluit ruimtelijke ordening Vanaf 1 januari 2012 dient in bestemmingsplannen rekening te worden gehouden met cultuurhistorie. Dit is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg. Cultuurhistorische Atlas Zuid-Holland De Cultuurhistorische Atlas van Zuid-Holland geeft een overzicht van de cultuurhistorische kenmerken en waarden in Zuid-Holland. Onderdelen uit de Provinciale Structuurvisie (2010) zijn hier in opgenomen. De atlas bestaat uit kaarten voor de drie onderdelen van de cultuurhistorie: archeologie, historische stedenbouw en historisch landschap. Ieder onderdeel bestaat uit twee kaarten die inzichtelijk maken wat in Zuid-Holland cultuurhistorisch van belang is en waarom:  de kenmerkenkaart, waarop de kenmerkende nederzettingspatronen, landschapspatronen en de archeologische opbouw van het landschap zijn weergegeven;  de waardenkaart, waarop de waardevolle structuren van de kenmerkenkaart zijn gewaardeerd. Deze cultuurhistorische kenmerken en waarden vormen de input bij processen van culturele planologie. Gemeentelijk beleid archeologie Al sinds de jaren '60 vindt archeologisch onderzoek plaats in de gemeente.

Sinds 1995 is in Dordrecht een gemeentelijk archeoloog actief en sinds 1999 beschikt de gemeente Dordrecht over een opgravingsvergunning voor het eigen grondgebied. De gemeente voert dus sinds 1995 een eigen beleid wat betreft archeologie. Sinds de invoering van de Wet op de archeologische monumentenzorg in 2007 dienen archeologische waarden wettelijk in de besluitvorming rond ruimtelijke ordeningsprocessen meegewogen te worden. In de praktijk gebeurde dit in Dordrecht al sinds 1995.

In 2009 is de archeologische verwachtingskaart voor de gemeente Dordrecht opgesteld. De kaart is een detaillering en uitwerking van de kaarten die op nationale en provinciale schaal beschikbaar zijn. Op het gemeentelijk grondgebied varieert de verwachting van laag tot zeer hoog. In het bij de kaart behorende rapport "‘Stad en Slib: het archeologisch potentieel van het Eiland van Dordrecht in kaart gebracht" is de onderbouwing voor de hoogte van de verwachting verwoord. In de Erfgoedverordening Dordrecht (2010) zijn aan de archeologische verwachtingen verschillende voorwaarden en vrijstellingen verbonden. Deze voorwaarden en vrijstellingen worden uiteindelijk in de nieuwe bestemmingsplannen opgenomen. Archeologisch onderzoek in de gemeente Dordrecht is gericht op kenniswinst wat betreft de bewonings- en ontwikkelingsgeschiedenis van de stad en het Eiland. Van groot belang hierbij is het ontstaan en de ontwikkeling van de stad, de reconstructie van het (cultuur)landschap van het Eiland van Dordrecht en de relatie tussen stad en platteland vóór de ingrijpende St. Elisabethsvloed van 1421. Hiermee sluit de gemeente aan op de Nationale Onderzoeksagenda Archeologie, waarin de relatie tussen mens en landschap in West Nederland binnen de middeleeuwse bewoningsgeschiedenis een speerpunt vormt en uitgewerkt moet worden.

De provincie Zuid Holland kent een grote waarde toe aan locaties die informatie bevatten over de ontginning van het veenlandschap in de middeleeuwen. Het is deze ontginning van het veen en de daarmee samenhangende structuren zoals kaden, dijken, sluizen en die ook nu nog beeldbepalend zijn voor het Hollands landschap. Het Eiland van Dordrecht speelt in landschap een opvallende rol vanwege het in 1421 verdronken en daarna volledig afgedekte landschap, waaraan de huidige Biesbosch een blijvende herinnering is. Bij alle ingrepen in de bodem van Dordrecht dient zorg te worden besteed aan mogelijk aanwezige archeologische waarden. Voor aanvang van grondwerkzaamheden dient dan ook onderzocht te worden of en waar zich archeologische sporen in het gebied aanwezig zijn en wat hun kwaliteit en waarde is. Als er archeologische behoudenswaardige waarden aanwezig zijn, dient de initiatiefnemer zorg te dragen voor behoud door planaanpassing of opgraven. Behoud in situ verdient daarbij de voorkeur. Bij vaststellen van archeologische waarden en het omgaan met behoudenswaardige waarden dient gewerkt te worden volgens de eisen van de gemeente Dordrecht. Deze verplichting geldt voor het gehele plangebied.

4.1.2 Onderzoek Archeologisch onderzoek (1995) In bijlage 1 is het verslag van het archeologisch onderzoek voor deze locatie, Haaswijkweg Oost 14, bijgevoegd. Dit onderzoek is uitgevoerd in 1995 en nog bruikbaar. Daarbij is de locatie opgedeeld in 3 deellocaties (terreindelen). In dit onderzoek wordt het volgende geconcludeerd: Het weerstandsonderzoek heeft in de westelijke boomgaard van terreindeel II een patroon opgeleverd dat verband kan houden met de buitenplaats Haaswijk. Op het andere deel van terreindeel II, de centrale boomgaard, evenals op terreindelen I en III hebben zowel het geofysisch als het booronderzoek geen funderingsresten of andere archeologische sporen aan het licht gebracht. Op terreindeel I worden de slechts geringe verschillen in weerstandswaarden veroorzaakt door concentraties huishoudelijk afval; op terreindeel III is sprake van een geleidelijk verloop van weerstandswaarden. Advies Archeologie (12 oktober 2022) Voor de locatie is een archeologisch advies opgesteld. Deze is opgenomen in bijlage 2. Daarin wordt het volgende geconcludeerd: In het plangebied zelf is in 1995 een archeologisch onderzoek uitgevoerd. In de wijdere omgeving en binnen dezelfde archeologische verwachtingswaarden (WR-A-3) zijn meerdere booronderzoeken uitgevoerd.

Uit deze onderzoeken is gebleken dat het in 1421 verdronken middeleeuwse en oudere landschap met archeologisch waarden in het plangebied zelf én in de wijdere omgeving pas daadwerkelijk aanwezig is vanaf een diepte vanaf 190 cm –NAP; dit betekent tussen de 120 en 160 cm beneden maaiveld, aangezien het maaiveld in het plangebied nu varieert van circa 70 cm -NAP in het

oosten tot circa 30 cm -NAP in het westen. In het onderzoek uit 1995 zijn geen aanwijzingen voor behoudenswaardige archeologische waarden aangetroffen, ook niet in de genoemde onderzoeken uit de wijdere omgeving. Het plangebied wordt wat betreft archeologie op basis van de resultaten van de al uitgevoerde archeologische onderzoeken vrijgegeven voor planontwikkeling. Er hoeft geen archeologisch onderzoek meer plaats te vinden. Voor het plangebied kan feitelijk de dubbelbestemming waarde archeologie vervallen.

4.1.3 Conclusie De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor het onderzochte plandeel. Het is niet nodig in het bestemmingsplan een dubbelbestemming Waarde-Archeologie op te nemen.

4.2 Bedrijven en milieuzonering 4.2.1 Regelgeving en beleid Bij het opstellen van een bestemmingsplan met daarin woningen en bedrijven, dan wel die functies in de directe omgeving, dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de VNG-handreiking Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De VNG-handreiking Bedrijven en Milieuzonering beveelt per standaard bedrijfstype een afstand aan tot woningen of andere 'kwetsbare' functies. De afstand hangt onder meer af van de aard van de omgeving: een rustige woonwijk verdient een hoger beschermingsniveau dan een gebied waar al enige hinder is van bedrijven of infrastructuur (gemengd gebied). In onderstaande tabel zijn de afstanden weergeven.

4.2.2 Onderzoek Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 113 woningen en daarmee in de toevoeging van milieugevoelige objecten. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient gekeken te worden of er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat ter plaatse van de te realiseren woningen. Het plan is getoetst aan de richtafstanden van het VNG-handreiking Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Ter plaatse van het plangebied is sprake van het omgevingstype ‘gemengd gebied’. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Naast woningen zijn andere functies als agrarische en kleinschalige bedrijvigheid aanwezig. Hierdoor kunnen gereduceerde richtafstanden worden gerechtvaardigd. De richtafstanden voor de omgevingstypen rustige woonwijk en rustig buitengebied mogen één afstandstrap worden verlaagd. De locatie is gelegen in

een omgeving waar een klein aantal bedrijven aanwezig is op een naastgelegen bedrijventerrein ten westen van het plangebied. Op het bedrijventerrein zijn maximaal bedrijven uit categorie 2 toegestaan. Bij deze bedrijvigheid behoort een afstand van 10 m in gemengd gebied en daaraan wordt voldaan. Er is daarmee sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat en de omliggende bedrijven worden niet beperkt in hun bedrijfsvoering.

4.2.3 Conclusie Vanuit het oogpunt van "bedrijven en milieuzonering" bestaan er geen bezwaren tegen de in dit bestemmingsplan opgenomen bestemming en bouwmogelijkheden.

4.3 Bodemkwaliteit 4.3.1 Regelgeving en beleid Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een project rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. Bodemkwaliteitskaart Dordrecht Op basis van alle bij de gemeente Dordrecht geregistreerde bodemonderzoeken is in 2002 de Bodemkwaliteitskaart Dordrecht opgesteld. Deze is in 2007 geactualiseerd. Op deze kaart staat weergegeven wat de algemene bodemkwaliteit van de grond van een bepaalde zone in Dordrecht is. Hierbij wordt geen rekening gehouden met verontreinigingen veroorzaakt door lokale bronnen zoals bijvoorbeeld tankstations, wasserettes en andere verontreinigende activiteiten. Voor grond waarin bodemverontreinigingen voorkomen gelden beperkingen bij hergebruik en afvoer van grond.

Deze beperkingen verschillen per locatie en worden bepaald aan de hand van de eisen welke gesteld worden in de Wet Bodembescherming, het Bouwstoffenbesluit en het Gemeentelijk Grondstromenbeleid. Bij nieuwe ontwikkelingen op de locatie zal bodemonderzoek moeten uitwijzen of de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik of dat saneringsmaatregelen noodzakelijk zijn.

4.3.2 Onderzoek In januari 2020 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op deze locatie. Zie hiervoor het bodemonderzoek in bijlage 3. Hieronder worden de conclusies en aanbevelingen samengevat. Het doel van het onderzoek was vast te stellen of de grond en/of het grondwater ter plaatse van het onderzoeksterrein verontreinigingen bevatten welke een belemmering of beperking zouden kunnen vormen bij de voorgenomen herinrichting van het terrein. Voor het onderzoek is het plangebied in 2 deellocaties opgedeeld. Voor deellocatie 1, binnen plan de Hof, wordt geconcludeerd:  in de bovengrond is minerale olie minimaal verhoogd aangetroffen. Het mengmonster van het ophoogzand was geheel schoon;  in de kleiige ondergrond zijn licht verhoogde gehalten aan lood, zink en PAK aangetroffen. Ter plaatse van de gedempte sloot (boring 9) is lichte verontreiniging aangetroffen. Deze demping is in 2005 afgedekt;  in het grondwater is barium in een gehalte boven de streefwaarde aangetroffen hetgeen een niet relevante verhoging is. Voor deellocatie 2, onbebouwde grond/grasland exclusief parkeerterrein, wordt het volgende geconcludeerd:

    

in de bovengrond is bij 4 van de 14 mengmonsters sprake van minimale overschrijdingen van de AW 2000. De rest is volledig schoon; in de ondergrond is bij 3 van de 8 mengmonsters sprake van lichte overschrijdingen van de AW 2000. De rest is volledig schoon; het PFOA gehalte van de bovengrond bedraagt 4,5ug, wat past binnen de door de OZHZ opgestelde verwachtingskaart; op het terrein liggen 1 of 2 gedempte sloten. De ene sloot is met onverdacht zand gedempt. De andere sloot bevat dezelfde kleiige bodemopbouw zonder enig kenmerk van demping; in het grondwater is barium in een gehalte boven de streefwaarde aangetroffen. Daarnaast zijn zink en naftaleen in een of enkele peilbuizen minimaal verhoogd aangetroffen.

Tijdens het veldwerk bleek de grond algemeen licht geroerd en plaatselijk werden lichte bijmengingen van puinrestanten waargenomen. Onderzoek heeft aangetoond dat lichte puinbijmengingen niet vanzelfsprekend leiden tot verhoogde gehalten. De meeste mengmonsters waren volledig schoon en daar waar sprake was van een overschrijding, was dat in minimale mate. Verder wordt opgemerkt dat alle bebouwing op het terrein dateert van de jaren '90 of later, ofwel er is nooit met asbesthoudende bouwmaterialen gebouwd. Aangezien gecertificeerd puin ook vrij is van asbest, is voor dit terrein afgezien van asbest onderzoek. De kans op verhoogde asbestgehalten wordt zeer gering geacht. Vanwege asfaltverharding met daaronder gebroken puin is de oppervlakte van de parkeerplaats niet onderzocht. Het is praktischer om dit na verwijdering van het asfalt te doen. Hierbij kan het onderzoek beperkt blijven tot alleen grondonderzoek. Op grond van de uitgebreide reeks verkregen analyseresultaten kan gesteld worden dat de bodemkwaliteit op onderhavig terrein geen belemmering vormt voor de herontwikkeling van de onderzochte terreindelen voor recreatieve en maatschappelijk doeleinden en voor de bestemming wonen.

4.3.3 Conclusie Uit het bodemonderzoek blijkt dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is.

4.4 Energie en duurzaamheid

4.4.1 Regelgeving en beleid Bij nieuwbouw of vervangende nieuwbouw verdient het de aanbeveling zoveel mogelijk rekening te houden met duurzaamheidsaspecten zoals duurzaam bouwen, duurzame energievoorzieningen, bevordering van fietsverkeer en openbaar vervoer, duurzaam ruimtegebruik en dergelijke. Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van een nieuwe woonbuurt. Hiervoor zijn een aantal handvatten op zowel rijks- als regionaal niveau. Wet voortgang energietransitie De Wet Voortgang Energietransitie (VET) heeft onder andere geregeld dat de aansluitverplichting van nieuwbouw op het gasnet is verdwenen. Per 1 juli 2018 is deze wet in werking getreden en is tegelijkertijd een aardgasverbod ingegaan. De wet voorziet in hoofdzaak in een aantal wijzigingen van de Elektriciteitswet 1998 en Gaswet teneinde de transitie naar een duurzame energievoorziening verder te faciliteren. De aanpassingen hebben met name invloed op de netten die essentieel zijn om de energietransitie verder te ondersteunen. Nationaal Milieubeleidsplan 4 (NMP4) Met het Nationaal Milieubeleidsplan 4 uit juni 2001 wordt een nieuwe beleidscyclus gestart, met een over meerdere decennia vol te houden pad van transitie naar duurzaamheid.

De verschillende transities zijn ondergebracht in drie clusters:  transitie naar duurzame energiehuishouding;  transitie naar een duurzaam gebruik van biodiversiteit en hulpbronnen;  transitie naar duurzame landbouw.

Het NMP 4 beoogt het permanente proces van verbetering te versterken door integrale oplossingen in ontwikkelen voor hier en nu, voor elders en later. De kwaliteit van de leefomgeving wordt bepaald door het aanbod van woningen, werkgelegenheid, winkels en andere voorzieningen in de omgeving of door de aanwezigheid van groen, natuur, ruimte en afwisseling van karakteristieke gebieden. Ook blijkt de waardering van het stedelijk gebied steeds meer gekoppeld te worden aan de waardering van het landelijk gebied en omgekeerd. Het milieubeleid draagt echter ook bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. Milieu en ruimtelijke ordening raken steeds meer verweven. Milieubeleid en ruimtelijk beleid moeten elkaar dan ook versterken. Het uitgangspunt is dat de verantwoordelijkheid voor het definiëren en realiseren van milieukwaliteit en de uitvoering van het beleid op het meest passende bestuursniveau komt te liggen. Het NMP4 moet in de toekomst worden vervangen door het Nationaal milieubeleidskader (NMK) en het Nationaal milieuprogramma (NMP) zoals in de NOVI is beoogd. Het NMK is in februari 2021 vastgesteld, het NMP is nog in ontwikkeling. Gemeentelijk beleid duurzaamheid In de omgevingsvisie Dordrecht 1.0 is vastgelegd dat de gemeente Dordrecht in 2050 energieneutraal is. Voor de gebouwde omgeving wordt zelfs gestreefd naar energieneutraal in 2035.

Daarnaast wordt gestreefd naar 49% CO2 reductie in 2030 ten opzichte van 1990. Bij nieuwbouw wordt ingezet op zeer goed geïsoleerde, energieleverende gebouwen en op 20% minder energieverbruik in 2030 in de gebouwde omgeving ten opzichte van 2020. Ook wordt ingezet op circulaire gebiedsontwikkeling, waarbij nieuwe woningen of gebouwen en woonwijken worden gecreëerd die niet alleen economische, maar ook ecologische waarde toevoegen. In juni 2021 is door de gemeenteraad de Transitievisie Warmte (TVW) vastgesteld en in juli 2021 de Regionale Energiestrategie (RES). In beide documenten wordt een beeld geschetst van de route naar energieneutraal in 2050. De Transitievisie Warmte 2021 beschrijft per buurt de route naar aardgasvrije woningen en gebouwen. In de Regionale Energie Strategie (RES) 1.0 staat hoe de opwekking van duurzame elektriciteit middels zon en wind, het aardgasvrij maken van gebouwen en woningen en de energie-infrastructuur worden ingepast in de regio. Voor warmte staat in de RES de Regionale Structuur Warmte met bronnenstrategie. Energie Nieuwbouw dient zo min mogelijk energie te verbruiken. Voor alle nieuwbouw geldt dat deze minimaal moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). Aandachtspunt is dat de hernieuwbare energie in deze eis op het eigen perceel opgewekt moet worden en dat deze niet als compensatie mag dienen.

Nieuwbouw mag niet meer worden aangesloten op aardgas. Nieuwbouw dient dus op een andere manier verwarmd te worden. De toepassing van conventionele koel- of verwarmingsinstallaties zoals HR ketels, elektrische boilers en conventionele koelmachines is niet toegestaan. In zowel de TVW als de RES is de beleidslijn voor warmte vastgelegd. Er geldt een afwegingscriterium duurzaamheid, met een voorkeursvolgorde voor warmtebronnen:  Direcht bruikbare warmte = gebruik maken van restwarmte uit o.a. de industrie. Dit heeft de voorkeur.  Op te waarderen warmte = gebruik maken van warmte uit ondiepe geothermie, oppervlaktewater of lucht. Hierbij is er altijd iets extra's nodig in de vorm van een elektrische warmtepomp om de warmte op de juiste temperatuur te krijgen om de woning te verwarmen. Algemene term die hiervoor wordt gebruikt is 'all electric'.  Te maken warmte = duurzame brandstoffen als groen gas of waterstof. Deze brandstof is niet aanwezig en moet nog 'gemaakt' worden. Deze vorm heeft niet de voorkeur en wordt niet voorzien in de woonwijken. Circulariteit Duurzaamheid in deze context betreft vooral duurzame gebouwkwaliteit qua materiaalkeuze, maar ook duurzaamheid in onderhoud en gebruiksduur van het gebouw. Het doel is een circulaire stad waarbij grondstoffen en materialen zo lang en zoveel mogelijk behouden blijven.