Stedenbouwkundig masterplan.pdf
Tekst van het document
Actieve plinten met voorzieningen.
Voorzieningen worden gepositioneerd langs kwalitatieve buitenruimtes.
De Parkbuurt huisvest het Cultuurplein dat het programmatisch hart van het Maasterras vormt. Hier wordt de creatieve industrie gestimuleerd met bijvoorbeeld een broedplaats of klein cultuurpodium. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de te behouden historische panden. Het commerciële programma in de Tuinbuurt centreert zich rond de parkeerhub met de mogelijkheid tot 10.000 vierkante meter kantoorruimte. De Rivierbuurt met zijn grotere maat bouwblokken en maritieme invloeden huisvest grotere detailhandel en bedrijvigheid in de plinten, zoals een bouwmarkt of werkplaats voor jonge ondernemers. In de buurten is ruimte voor (kleinschalige) bedrijvigheid voor jonge ondernemers en start-ups.
70
Overzicht voorzieningen Maasterras Fase 1
Legenda Parkbuurt Tuinbuurt
Fase 2
Totaal
Ka Kantoren
8.125m 2
8.125m 2
C Cultuur
421m 2
421m 2
Be Bedrijven
2.005m 2
14.137m 2
16.142m 2
Di Dienstverlening
3.015m
1.024m
4.039m 2
Ho Horeca
602m
De Detailhandel
1.024m
2
2
602m 2
n.t.b.
2
1.024m 2
2
S - supermarkt krijgt plek op of rond het Cultuurplein
Rivierbuurt
Bo Bouwmarkt (city)
Zoekgebied voorzieningen
H Hotel (casino/congres) Totaal
300m 2
300m 2 9.374m
15.492m 2
2
24.535m 2
9.374m 2 40.027m 2
71
5.4 Parkeerstrategie HUB’s Het parkeren wordt conform het STOMPprincipe gesitueerd in collectieve openbare parkeergebouwen, Hub genoemd. Hier kunnen bezoekers parkeren, maar ook bewoners. Ook wordt hier deelmobiliteit aangeboden voor mensen die overstappen van auto naar een meer duurzame manier van transport zoals een elektrische scooter of (bak)fiets. In de mobiliteithubs wordt ook ander aanpalend programma voorzien zoals een pakketdienst, ophaal service online supermarkt, koffiecorner of fietsherstelplaats, skatepark, sportschool, ateliers of expositieruimtes waardoor de Hub geen levenloze dichte objecten in het stedelijk weefsel vormen, maar uitnodigende actieve en aantrekkelijke gebouwen passend bij het omringende woonprogramma. De Hub is meer dan een parkeergarage, maar wordt een verzameling aan modaliteiten gecombineerd met ander ondersteunend programma.
Parkeerhub opgenomen in het landschap.
72
De gebouwde Hub’s hebben een aantrekkelijke uitstraling, gecominbeerd met ander publiek programma.
Schematische weergave ambitie Hub’s in het Maasterras, waar met het toevoegen van een variatie aan modaliteitsvormen en ondersteunend programma wordt gestreefd naar het ontwikkelen van ware mobilitetishubs.
Overzicht Parkeeraantallen per HUB Aantal parkeerplaatsen HUB Maaspark
893*
HUB M5
600
HUB M7/8 (Fase 2)
n.t.b.
*In de HUB in het Maaspark zijn 850 parkeerplaatsen bestemd voor bezoekers van de Binnenstad, door dubbelgebruik zijn deze ook te gebruiken voor bewoners van het Maasterras
73
06
Spelregels en ruimtelijke kwaliteit
6.1 Algemene spelregels
Randbebouwing in de rooilijn Maximaal 20% mag hier van afwijken.
Bouwvelden zijn doorwaadbaar met voldoende publiek toegankelijk groen binnen de bouwblokken. In de raamwerkkaart zijn per bouwveld een minimaal aantal onbebouwde openingen aangegeven.
Bouwvelden voor voetgangers en fietsers Gemotoriseerd verkeer blijft buiten de bouwvelden, waardoor een ultieme wijk voor langzaam verkeer ontstaat.
Variatie in architectuur Passend bij de stijl en karakter van de deelgebieden. Een monotoon beeld wordt voorkomen.
Interactie met de buren Entrees strategisch plaatsen en openbare ruimte is ingericht om spontane ontmoetingen te faciliteren.
Stad op ooghoogte Speciale aandacht voor de menselijke maat in het middengebied. Vastgelegd door stedelijke laag met setbacks te regelen.
Zoveel mogelijk voordeuren op maaiveld Om een actief en levendig maaiveld te creëren.
Levendige plinten en publieke ruimtes Op de aangewezen publieke hotspots wordt gezorgd voor een interessant programma gedurende de hele dag.
76
Hoogteaccenten markeren bijzondere publieke ruimtes Accent middels terrassen in de kroon. Tezamen vormen de accenten het silhouette van het Maasterras.
Minimale plint hoogte 3m tot 4.5m voor woonplinten, 6m voor entree appartementengebouwen, 4.5m tot 6m voor commercieel.
Onbebouwde doorgangen Minimale breedte van 10m. Langs deze doorgangen mogen geen blinde gevels voorkomen.
Poorten Minimaal twee bouwlagen hoog. Levendige invulling en geen blinde gevels. De gehele dag toegankelijk.
Geluidsbelaste woningen Woningen die worden blootgesteld aan hoge geluidsbelasting dienen een tweezijdige oriëntatie te hebben.
Aanpalende functies Fietsenparkeren, technische ruimtes en afvalcontainers zijn inpandig opgelost en hebben een minimale impact op uitstraling van de plinten.
Buitenruimtes Balkons zijn onderdeel van de gevel en onderdeel van architectuur.
Technische installaties Onderdeel van architectuur óf niet zichtbaar.
77
6.2 Identiteiten van het Maasterras Overzicht spelregels
De ruimtelijke kwaliteit van het Maasterras wordt geborgd en bewaakt middels een reeks spelregels voor elk van de drie buurten. Deze regels omvatten richtlijnen voor de algehele uitstraling en kwaliteit van gebouwen, wat zorgt voor samenhang in de ontwikkelingen. Binnen de buurten worden de volgende elementen voorzien van specifieke regels: Parkbuurt A1 Grootschalige bebouwing aan het waterfront A2 Parkrand A3 Bebouwing Weeskinderendijk-Oost A4 Cultuurplein A5 Middengebied A6 Buitenruimte Tuinbuurt B1 Stedelijke wand aan de Weeskinderendijk B2 Singelwoningen B3 Losse volumes in tuinachtige omgeving B4 Parkeerhub B5 Buitenruimte
A3
A2
A6
B1 A5
B2 B5
A4
B3 B4
A1
C2
C4
C1
C3
C5
Rivierbuurt C1 Losse gebouwen aan de Handelskade C2 Geluidswerende wand langs snelweg C3 Bebouwing bij de Put C4 Middengebied C5 Buitenruimte
78
C1
De getoonde volumes zijn een eerste proefverkaveling en vormen één van de mogelijke invullingen van het masterplan.
Materialisatie
Inspiratie
Vertaling Parkbuurt De historische houtindustrie vormt de basis voor het materiaalgebruik in de Parkbuurt. Hierbij wordt in constructie als in gevelbekleding gebruik gemaakt van hout.
Tuinbuurt De verbinding die de Tuinbuurt legt met Krispijn, wordt doorgezet in het materiaalgebruik. Baksteen is het primaire materiaal. Hierbij wordt gestreefd naar een variatie in legverbanden en tektoniek.
Rivierbuurt De materialisatie is geïnspireerd op de nabijheid van de Oude Maas en omringende industrie.Hier wordt met name gebruik gemaakt van moderne of gerecylede materialen, zoals staal, glas, hout en beton. De constructies mogen zichtbaar zijn en onderdeel van de architectuur.
79
6.3 Spelregels Parkbuurt
Parkbuurt
Bebouwing Weeskinderendijk-Oost Middengebied
De parkachtige omgeving met een hoge dichtheid en ruimte voor bedrijvigheid maken deze buurt uniek voor Dordrecht. De Parkbuurt wordt omarmt door het Maaspark en de Weeskinderendijk-Oost. De corridor doorsnijdt het gebied. Langs deze Corridor bevindt zich een gemengd programma, de woningen bevinden zich deels boven een actieve plint of zijn twee bouwlagen hoog met een werk- of ontvangstruimte op de begane grond. Aan de westzijde van de Corridor liggen woonhoven achter een hogere wand. De woningen openen zich naar de rustige binnenhoven in contrast met de levendige buitenrand. Aan de oostzijde liggen meer open woonhoven die zich kenmerken door hun groene buitenruimtes en waar doorgangen de buurt verbinden met de dijk en Oud-Krispijn. De kenmerkende houten architectuur van de Parkbuurt legt een link naar het historische verleden van Balkengaten, houthavens, houtzagerijen en bielzenindustre van deze plek. 80
Parkrand
Cultuurplein
Grootschalige bebouwing aan het waterfromt
De getoonde volumes zijn een eerste proefverkaveling en vormen één van de mogelijke invullingen van het masterplan.
De positionering van bebouwing zorgt voor interessante openbare buitenruimtes.
Legenda Korrelgrootte randbebebouwing Maximaal 35m Maximaal 25m Maximaal 15m Stedelijke laag Tussen 20m tot 28m Vanaf 20m Vanaf 16m Plinten Actieve plinten Hoekentrees Accenten Zoekgebied hoogteaccenten Indicatieve posities hoogteaccenten In de Parkbuurt zal de nadruk liggen op houten architectuur.
81
Grootschalige bebouwing aan het waterfront
Korrelgrootte Hoofdzakelijk grote korrel van maximaal 35m Uitstraling hoekgebouwen wordt de hoek om meegetrokken.
Geveluitstraling Geen vlakke gevels door gebruik setbacks, loggia’s en uitkragingen. Gallerijontslutingen worden vermeden. Maximaal één gebouw aan elke zijde van het bouwveld met galerijontsluiting toegestaan, nooit twee naast elkaar. Entrees Alle woningen hebben vanuit het woongebouw een directe toegang tot de collectieve buitenruimte. Bij voorkeur in combinatie met hoofdentree. Hoekgebouwen aan Bajonet en Parkzijde hebben een terugliggende hoekentree. 82
Een stedelijke laag van 20 meter, met daarboven een setback van 2 meter.
Gebouwen van grote maat karakteriseren het waterfront.
Maximaal 35m Min. 2m Stedelijke laag
Onderlinge hoogteverschillen Stedelijke laag van 20m, daarna setback van minimaal twee meter.
Dokwegzijde
Hoofdzakelijk grote korrel
Middengebied
Volumes reageren op context
Parkrand
Korrelgrootte Middelgrote tot kleine korrel met volumes van maximaal 25m breed. Met incidenteel volume van dubbele maximale breedte.
Geveluitstraling Geen vlakke gevels door gebruik van setbacks of loggia’s. Elke zijde van het bouwveld heeft maximaal één gebouw met galerijontsluiting, nooit twee naast elkaar. Entrees Alle woningen hebben vanuit het woongebouw een directe toegang tot de collectieve buitenruimte. Bij voorkeur in combinatie met hoofdentree. Hoekgebouwen in opening Brugwegcorridor hebben een terugliggende hoekentree.
Middelgrote tot kleine korrel met setbacks zorgen voor een menselijke maat aan de parkrand.
Incidenteel dubbel breed volume
Aaneengeschakelde houten gebouwen passend bij de Parkbuurt.
Maximaal 25m Min. 2m Stedelijke laag
Onderling hoogteverschil Stedelijke laag tussen 20m en 28m, daarna setback van minimaal twee meter. Onderling verschil tussen volumes van minimaal twee bouwlagen.
Parkzijde
Hoofdzakelijk middelgrote korrel
Middengebied
Volumes reageren op context
83
Bebouwing Weeskinderendijk-Oost
Korrelgrootte Hoofdzakelijk kleine korrel van maximaal 15m met incidenteel een volume met middelgrote korrel van maximaal 25m breed. Onderling hoogteverschil Volumes hebben een onderling verschil van minimaal twee bouwlagen. Geveluitstraling Buitenruimtes zijn onderdeel van de architectuur in vorm van loggia’s en erkers. Aan deze zijdes is een gallerij niet toegestaan.
Incidenteel hoger en breder volume.
Incidenteel volume van 25m breed
Interpretatie van de dijkwoning door hoogteverschillen.
Maximaal 15m
Min. 2m
Entrees Hoofdentree van woningen bevindt zich aan de dijkzijde. Hoofdzakelijk kleine korrel
84
Interpretatie van de dijkwoning door hoogteverschillen
Cultuurplein
Korrelgrootte Hoofdzakelijk middelgrote korrel van maximaal 25m. Uitstraling hoekgebouwen wordt de hoek om meegetrokken. Onderling hoogteverschil Stedelijke laag van 20m, daarna setback van minimaal twee meter. Met uitzondering van hoogteaccenten. Geveluitstraling Plinten rond het Cultuurplein zijn minimaal 4.5m hoog en hebben een zeer transparant en publiek karakter. Buitenruimtes van woningen zijn onderdeel van de architectuur. Entrees Hoekgebouwen in opening Brugweg hebben een terugliggende hoekentree.
Hoge uitnodigende en transparante plinten.
Een combinatie van oude en nieuwe bebouwing rondom het Cultuurplein.
Minimaal 4.5m hoog Min. 2m
Middengebied
Speelse plint rondom plein met minimaal 4.5m hoogte
Cultuurplein
Volumes reageren op context
Plinten met gevarieerd en publiek programma
85
“Op het Cultuurplein komen oud en nieuw samen, met ruimte voor een gevarieerd programma” 86
Middengebied
Korrelgrootte Verschillende korrelgrootte (15m-25m)waarbij elk volume een eigen uitstraling kent en zich richt naar de open(bare) ruimte.
Geveluitstraling Gebouwen hebben zoveel mogelijk een alzijdige oriëntatie. Er zijn geen achterkanten. Entrees Alle woningen hebben vanuit het woongebouw een directe toegang tot de collectieve buitenruimte. Bij voorkeur in combinatie met hoofdentree.
De bebouwing is alzijdig en heeft een krachtige individuele uitstraling.
Een collectie van vrijstaande gebouwen in een parkachtige setting.
Min. 2m Onderbouw
Onderling hoogteverschil Volumes hoger dan 16m hebben een setback van minimaal twee meter. Met uitzondering van hoogteaccenten.
Volumes hoger dan 16m met een setback
Bebouwing is alzijdig
87
Buitenruimte
Materialisering De Parkbuurt ontleent haar identiteit aan de oude balkengaten en binnenhoven van Dordrecht Collectieve paden worden in hout uitgevoerd. De Corridor dient een hoogwaardig glad materiaal te zijn. Overig materialen sluiten aan op de Standaard+ van de KOR.
In de binnenhoven ontmoeten bewoners elkaar en heeft de inrichting van de buitenruimte een ongedwongen uitstraling.
Overgang van woning naar publieke ruimte is minimaal gedetailleerd in de Parkbuurt.
Tussen het Maaspark en de woonrand vormt de padenstructuur de overgang tussen openbaar en privé.
In de smalle binnenhoven vormen weelderige beplanting en verhoogde paden de overgang tussen semi-openbaar en privé.
Binnenterreinen De binnenhoven zijn groen, met gazon en vaste planten. De kleinere semi-private hofjes krijgen een houten looppad met aan weerszijden natuurlijk groen dat tevens zorgt voor afscherming. Overgang openbaar prive De beplanting en positie van paden vormen de overgang tussen openbaar en privé. In de Parkbuurt zijn geen gebouwde erfafscheidingen. Waterafvoer Water wordt via het oppervlakte afgevoerd of eerst vastgehouden in Dordtse wadi’s. 88
“De parkachtige openbare ruimte vormt het karakter van de Parkbuurt”
6.4 Spelregels Tuinbuurt
Tuinbuurt
De Tuinbuurt combineert de rustieke sfeer van een tuinwijk met de levendigheid van een moderne stedelijke omgeving. De baksteenarchitectuur vormt een vloeiende overgang tussen nieuwe en bestaande wijken. Langs de nieuwe Diepenbrocksingel komen eigentijdse singelwoningen. Meer dan in de andere buurten is hier ook ruimte voor grondgebonden woningen met een eigen tuin. De wijk heeft veel zichtlijnen en openingen naar enerzijds de WeeskinderendijkZuid en anderzijds de singel. Omdat geluid hier een minder grote rol speelt (op de A16 na) woon je hier meer aan straten met duidelijke voor- en achterkanten. De hoogbouwaccenten vormen landsmarks van waaruit je een mooi uitzicht hebt over Oud-Krispijn. Bijzonder aan de Tuinbuurt is de prominente plek aan het Hugo de Grootplein, hier komt een integraal kindcentrum. Dit maakt de Tuinbuurt extra geschikt voor ruimere meerlaagse gezinswoningen. 90
Stedelijke wand aan de Weeskinderendijk Singelwoningen
Losse volumes in tuinachtige omgeving
Parkeerhub
De getoonde volumes zijn een eerste proefverkaveling en vormen één van de mogelijke invullingen van het masterplan.
In de Tuinbuurt vormt metselwerk het hoofdmateriaal van de bebouwing.
S Legenda Korrelgrootte randbebebouwing Maximaal 35m Maximaal 25m
S
Maximaal 15m Stedelijke laag Vanaf 20m Vanaf 16m Plinten Actieve plinten Accenten Zoekgebied hoogteaccenten Indicatieve posities hoogteaccenten
S
Indicatieve positie specials
Gebouwen hebben zoveel mogelijk een alzijdige oriëntatie.
91
Stedelijke wand aan de Weeskinderendijk
Korrelgrootte Middelgrote korrel met volumes van maximaal 25m breed. Incidenteel volume van dubbele maximale breedte Onderling hoogteverschil Stedelijke laag van zes bouwlagen, daarna setback van minimaal twee meter. Aan zijde middengebeid een setback vanaf de vierde bouwlaag. Met uitzondering van hoogteaccenten. Volumes hebben een onderling verschil van minimaal één bouwlaag.
Stedelijke wand aan de Weeskinderendijk.
Incidenteel voorzien hoogteaccenten.
Maximaal 25m Min. 2m
Entrees Alle woningen hebben vanuit het woongebouw een directe toegang tot de collectieve buitenruimte. Bij voorkeur in combinatie met hoofdentree. 92
Stedelijke laag
Geveluitstraling Weeskinderendijkzijde is voorzijde. Aan achterzijde, grenzend aan het middengebied is er ruimte voor private buitenruimte.
Weeskinderendijk
Hoofdzakelijk middelgrote korrel
Middengebied
Voorzijde woningen aan Weeskinderendijk-Zuid
Singelwoningen
Korrelgrootte De singelwoningen hebben een korrel van maximaal 15m met incidenteel een volume met middelgrote korrel van maximaal 25m breed. Zij sluiten daarmee aan op de schaal van de aangrenzende woningen in Krispijn.
De singelwoningen hebben een sterke relatie met het water.
Onderling hoogteverschil Volumes hoger dan vier bouwlagen hebben een setback van minimaal twee meter. Met uitzondering van hoogteaccenten. Geveluitstraling Singelzijde is voorzijde. Aan achterzijde, grenzend aan het middengebied is er ruimte voor private buitenruimte. Entrees Hoofdentrees van woningen bevinden zich aan de singelzijde.
Singelzijde is voorzijde van bebouwing
Gebouwen reageren op context
93
Tuinbuurt - Mobiliteitshub
Korrelgrootte Heeft een onderscheidende identiteit, door het specifieke programma. De korrelgrootte is daarom groter dan de rest van de buurt. Onderling hoogteverschil Hoogte Hub past binnen de gemiddelde bouwhoogte van de Tuinbuurt (mits dit het geluid van de A16 afdoende kan weren) . Met uitzondering van hoogteaccent.
De HUB heeft een aantrekkelijke uitstraling.
De HUB vormt geen levenloze gevel, maar draagt in architectuur bij aan de levendigheid van de openbare ruimte.
Geveluitstraling Publieke zijde grenst aan Tuinbuurt. Zijde A16 is met mogelijke geluidswerende functie nader te bepalen. Entrees In uitwerking nader te bepalen. Voorzieningen zijn zichtbaar bij entrees en gericht naar de publieke ruimte.
94
Programma met een actieve uitstraling in de plint
Hub sluit aan op gemiddelde hoogte Tuinbuurt
Hub weert geluid en heeft een aantrekkelijke uitstraling
Losse volumes in tuinachtige omgeving
Korrelgrootte Verschillende korrelgrootte (15-25m) waarbij elk volume een eigen uitstraling kent en bijdraagt aan hetkarakter van een tuinstad. Onderling hoogteverschil Volumes aan de rand van de Weeskinderendijk hoger dan zes bouwlagen krijgen een setback van minimaal twee meter. Overige volumes hoger dan vier bouwlagen hebben een setback van minimaal twee meter. Met uitzondering van hoogteaccenten. Geveluitstraling Gebouwen hebben zoveel mogelijk een alzijdige oriëntatie. Er zijn geen achterkanten. Er is ruimte voor private buitenruimtes rondom volume. Entrees Alle woningen hebben vanuit het woongebouw een directe toegang tot de collectieve buitenruimte. Bij voorkeur in combinatie met hoofdentree.
Alzijdige bebouwing met een eigen uitstraling.
Geterrasseerde opbouw en baksteen details zorgen voor subtiele verschillen in het middengebied.
Min. 2m
Volumes hoger dan 16m met een setback
Bebouwing is alzijdig
95
Buitenruimte
Materialisering De Tuinbuurt ontleent haar identiteit aan de tuinwijken van Dordrecht en verbindt het Maasterras met de landschapsbrug. Daarom heeft deze buurt relatief veel (bestaande) bomen. Het materiaal is hier tegels en halfverharding
De sfeer van de buitenruimte wordt gevormt door de aanwezige en nieuwe aan te planten bomen. Hiertussen wordt de bebouwing gepositioneerd.
Binnenterreinen De Tuinbuurt kent naast een groen collectieve binnenhof met bomen, woningen met een eigen tuin. Overgang openbaar/privé De overgangen zijn groen (hagen of plantvakken). Eventueel gecombineerd met een laag gemetselde muurtje. Waterafvoer Water wordt ondergronds of via het oppervlakte afgevoerd naar de singels. Weelderige groene omgeving met slingerende paden van halfverharding.
96
De scheiding tussen openbaar en collectief is laag en zacht.
“De Tuinbuurt als scharnierpunt tussen het Maasterras en Krispijn.”
6.5 Spelregels Rivierbuurt
Rivierbuurt
Aan de kades van de Oude Maas ontvouwt zich een woonwijk met een stoer karakter. Hier verrijzen imposante woonblokken van staal, glas en hout. Een knipoog naar de industriële erfenis van dit gebied. De Rivierbuurt is een proeftuin voor startups waardoor het enerzijds geschikt is voor wat kleinere starterswoningen, maar ook voor gelijkvloerse brede appartementen voor senioren die willen genieten van het unieke uitzicht. Door de dichtheid zal de woningbouw hier voornamelijk bestaan uit appartementen. Tussen de boulevard en de A16 ontstaat een geluidluwe binnenhof die uitkijkt op de oude vijver in de Put. In de rand zullen tweezijdig georiënteerde woningen gemaakt moeten worden vanwege de geluidsbelasting. De geluidluwe binnenhof zal aandoen als een rustige groene oase in contrast met de reuring van de verlegde Laan der VN en de A16.
98
Geluidswerende wand langs snelweg Middengebied
Losse gebouwen aan de Handelskade
De getoonde volumes zijn een eerste proefverkaveling en vormen één van de mogelijke invullingen van het masterplan.
Bebouwing bij de Put
S
Legenda Korrelgrootte randbebebouwing 35m tot 60m
Stevige, afwisselende bebouwing aan de kade met hoogteaccenten.
Maximaal 35m Maximaal 25m Maximaal 15m Stedelijke laag Tussen 20m tot 28m Vanaf 20m Vanaf 16m Plinten Actieve plinten
S
Hoekentrees Accenten Zoekgebied hoogteaccenten Indicatieve posities hoogteaccenten XL hoogteaccent (maximaal 90m)
S
Indicatieve positie specials
Kleinschalig, industrieel middengebied.
99
Losse gebouwen aan de Handelskade
Korrelgrootte Groot gebaar met stevige kadeblokken van 35m tot 60m lang. Variatie in typologiën. Onderling hoogteverschil Langs de kade is er een duidelijk verschil tussen torens en overige bebouwing. Volumes hoger dan acht bouwlagen hebben een setback van minimaal twee meter. Met uitzondering van hoogteaccenten. Geveluitstraling Zicht en relatie met de rivier is uitgangspunt. Gebouwen zijn alzijdig. Woningen op begane grond hebben een opgetilde of inpandige buitenruimte gekoppeld aan woning. Entrees Hoofdentrees bevinden zich aan de kade. Alle woningen hebben vanuit het woongebouw een directe toegang tot de collectieve buitenruimte. Bij voorkeur in combinatie met hoofdentree. 100
Torens en stevige kadeblokken zorgen voor een afwisselend beeld aan de kade.
Hoge en actieve plint aan de kade versterkt binnen-buiten relatie.
Waterfront
Maximaal 60m
Plint 3 bouwlagen
Duidelijk verschil tussen torens en andere bebouwing
Royale plint langs kade van 3 bouwlagen
Hoofdentree aan kadezijde