RK DORDRECHT - De gemeente doet het vastgoed.pdf
Tekst van het document
Hierdoor was de informatievoorziening aan de raad managementinformatie (de informatie ging over specifieke maatregelen in panden, inclusief kosten en planning). Sturingsinformatie met inzicht in de totale opgave mist. Dit leidde ertoe dat niet het juiste gesprek ontstond. De focus in de raadsvergadering lag op het detailniveau van panden en niet op kaderstellen of controleren op de totaalopgave. Bij de jaarlijkse terugkoppeling van de Agenda 2030 is Duurzame Stad, waar het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed een onderdeel van is, is deze opgave een klein onderdeel dat kort wordt toegelicht en niet uitgebreid wordt besproken. Een combinatie van factoren zorgt ervoor dat het op dit moment lastig is voor de raad om op het juiste niveau te sturen: 1. De opknipping van de scope in drie stromingen. Hierdoor wordt de raad separaat over de onderdelen geïnformeerd en mist het totaaloverzicht. Terwijl er ook een wisselwerking zit tussen de verschillende onderdelen. Dit roept vragen op bij de raad. 2. De strategie die niet volledig beschreven staat en hierdoor niet voor de raad bekend is. 3. Uit de reflectietafels blijkt ook dat een nieuwe opgave als deze ook vraagt om een bepaalde mate van kwetsbaarheid in het gesprek tussen raad en ambtelijke organisatie. Om open te zijn over de zaken die nog onduidelijk zijn. Dit is een nieuwe manier van interactie/samenwerking.
Dit is een competentie die nog ontwikkeld moet worden.
De gemeente doet het vastgoed | Rekenkamer Dordrecht
36
Bijlage 1: Interviews en documentenanalyse Interviews Er zijn online interviews gehouden met de volgende personen: •
De wethouder;
•
De portefeuilledirecteur Werkende, Bereikbare en Duurzame stad bij Gemeente Dordrecht;
•
De clustermanager;
•
De business controller;
•
De teammanager van team Vastgoed;
•
Twee beleidsmedewerkers van team Vastgoed;
•
Een onafhankelijk adviseur Verduurzamen Vastgoed voor o.a. gemeenten Breda & Eindhoven.
Documentenanalyse De volgende documenten zijn onderdeel van de analyse geweest van dit onderzoek: •
Routekaart verduurzaming vastgoed (ontwikkeld mrt 2020, vastgesteld feb 2023);
•
Raadsvergadering Toelichting businesscase Duurzame Stad (1 feb 2021); o
Memo toelichting businesscase Duurzame Stad;
o
Toelichting verduurzaming maatschappelijk vastgoed;
•
Meerjarenperspectief vastgoed 2021 (1 jul 2021);
•
Politiek akkoord 2022-2026;
•
Raadsvoorstel ‘Beschikbaar stellen van Investeringskredieten verduurzaming maatschappelijk vastgoed’ (mrt 2023);
•
Raadsvoorstel
‘Vaststellen
en
beschikbaar
stellen
van
een
reservering
Doorstartnotitie
Programma Energietransitie 2023 – 2026 – Startnotitie’ (mei 2023); •
Raadsbesluit ‘Vaststellen integraal huisvestingsplan Gymzalen Gemeente Dordrecht’ (26 mei 2020), inclusief IHP gymzalen.
•
Intern document: Concept besluitvormingsmodel (dec 2023);
•
Intern document: Excellijst scope verduurzamen (dec 2023);
•
Intern document: Excellijst energielabel (dec 2023);
•
Intern document: Offerte KVMC quickscan (apr 2023).
Stukken met betrekking tot het zonne-offensief en overige documenten met betrekking tot het programmaplan energietransitie vallen buiten de scope van het onderzoek.
De gemeente doet het vastgoed | Rekenkamer Dordrecht
37
Reflectietafels Op 4 maart is de reflectietafel met de ambtelijke organisatie gehouden. De deelnemers waren: •
Clustermanager;
•
Teammanager Vastgoed;
•
Twee beleidsmedewerkers van team Vastgoed;
•
Secretaris van de Rekenkamer;
•
Twee onderzoekers van Hiemstra & De Vries.
Op 11 maart is de reflectietafel tussen de ambtelijke organisatie en raadsleden gehouden. De deelnemers hieraan waren: •
Clustermanager;
•
Teammanager Vastgoed;
•
Twee beleidsmedewerker van team Vastgoed;
•
Een viertal raadsleden van de GroenLinks, Partij voor de Dieren en VVD;
•
Secretaris van de Rekenkamer;
•
Lid-rapporteur van de Rekenkamer;
•
Twee onderzoekers van Hiemstra & De Vries.
De gemeente doet het vastgoed | Rekenkamer Dordrecht
38
Bijlage 2: Onderdelen strategie en bijbehorende documenten In verschillende documenten staan onderdelen van de strategie. Deze zijn in interviews aangevuld door de ambtelijke organisatie met criteria die niet zijn vastgelegd. Het valt op dat de onderdelen van de strategie met name randvoorwaarden en uitgangspunten zijn, en dat deze verspreidt staan in verschillende documenten. Onderdeel strategie
Document waarin dit is vastgelegd
Het verduurzamen van vastgoed bestaat uit 3 •
Vervanging door nieuwbouw
Meerjarenperspectief vastgoed 2021 (1 jul 2021). Raadsvergadering Duurzame Stad -
•
Integrale verduurzaming bestaande voorraad
Toelichting verduurzaming
•
Overige gebouwen aardgasvrij
maatschappelijk vastgoed (feb 2021)
stromen:
Er is geen strategie m.b.t. het vervangen door
Vanuit interviews, geen document
nieuwbouw. Voor de gymzalen is de vervanging
beschikbaar gesteld.
vastgelegd. De gemeente neemt voor de eigen organisatie,
Routekaart verduurzaming vastgoed
gelieerde instellingen en opdrachtnemers alle
(mrt 2020)
energiemaatregelen met een terugverdientijd van
Raadsvergadering Duurzame Stad -
15 jaar.
Toelichting verduurzaming maatschappelijk vastgoed (feb 2021)
Gemeentelijke panden die gelegen zijn in het
Routekaart verduurzaming vastgoed
warmteleveringsgebied zoveel mogelijk aanbieden
(mrt 2020)
aan HVC voor aansluiting op de warmtevoorziening De financiering vindt plaats vanuit een revolverend fonds. Daaraan hangen de volgende randvoorwaarden: •
Meerjarenperspectief vastgoed 2021 (1 jul 2021) Raadsvergadering Duurzame Stad -
Energiewinst wordt verdeeld tussen de
Toelichting verduurzaming
investeerder (80-90%) en huurder/gebruiker
maatschappelijk vastgoed (feb 2021)
(10-20%). •
Er is een investering van 8,5 miljoen nodig om het vliegwiel op gang te brengen.
•
Voorgesteld wordt om het budget voor de gemeentelijke storing te reserveren en op basis van een 4-jarig plan op gebouwniveau het budget te claimen. Tegelijkertijd kan het model worden geactualiseerd aan de hand van actuele energieprijzen, stand van de technische mogelijkheden, verrekening van subsidies en actuele terugverdientijden.
•
Er wordt geen indexatie meegenomen.
•
Subsidies kunnen toegevoegd worden aan het fonds.
•
Het model gaat nu uit van een gemiddelde terugverdientijd van 15 jaar.
•
De duurzaamheidsmaatregelen worden zoveel mogelijk op natuurlijke
De gemeente doet het vastgoed | Rekenkamer Dordrecht
39
vervangingsmomenten gepland om kapitaalvernietiging tegen te gaan. Er wordt aangesloten bij MeerJarenOnderhoudsPlannen (MJOPs) van de gebouwen. •
Voor het bepalen van de kosten van de duurzaamheidsmaatregelen zijn alleen de meerkosten t.o.v. het MJOP meegenomen. Uitgangspunt is dat de meerkosten als budget worden toegevoegd aan het onderhoudsbudget.
We starten met zes panden om te leren. Deze
Vanuit interviews, niet vastgelegd.
kiezen we op basis van laaghangend fruit, beschikbare informatie en een brede representatie We pakken de verduurzaming van panden in zijn
Gehoord in de interviews. Volgend uit de
totaliteit aan.
gedachte van het revolverend fonds. Nergens in strategie beschreven.
Het besluitvormingsmodel is de basis voor de
Recent ontwikkeld, is nog geen
prioritering van panden.
onderdeel van beleidsstukken.
Naast het besluitvormingsmodel zijn er zachte
Niet vastgelegd, vanuit interviews.
criteria waarop de ambtelijke organisatie de prioritering van panden baseert, met o.a. •
Een MJOP dat op orde is.
•
Duidelijkheid in toekomstige verhuur van het pand.
De gemeente doet het vastgoed | Rekenkamer Dordrecht
40
Bijlage 3: Casussen De Sportboulevard IJshal / Zwembad / Sportcomplex – Fanny Blankers Koenweg 10 Deze casus laat het proces van verduurzaming zien van voor december 2023. In deze periode is veel geleerd in de opgave. Ook is er nieuwe onderbouwende informatie verzameld. Het proces na december 2023 is op basis hiervan verbeterd. Dit is te zien op de volgende pagina bij de casus van het Dordrechts museum. •
De Sportboulevard was de grootste energieverbruiker van de stad.
•
De doelstelling van de verduurzamingsmaatregelen was: Naar Energielabel A+ & energieverbruik verminderen.
•
De kosten waren € 2,8 miljoen. Dit komt deels uit MJOP (€ 460.000), deels uit subsidie (€ 845.000), deels uit revolverend fonds (€ 1,5 miljoen).
•
Verwachtte besparing: € 284.000. De besparing gerealiseerd vanuit de MJOP gelden gaan direct terug naar huurder. De gerealiseerde besparing vanuit het revolverend fonds en de subsidie heeft een 80-20 verdeling t.b.v. het revolverend fonds & huurder.
•
Complicaties tijdens proces: Contractuele afspraken huurder over de energiebesparing, afspraken over werkzaamheden buiten eigen terrein.
Dordrechts Museum Museumstraat 32-40 + Vest 115 Cultuur Het Dordrechts museum staat de komende periode op de planning om te verduurzamen. Dit pand is gekozen op basis van het besluitvormingsmodel en een aantal zachte criteria. Eén van deze zachte criteria was de kans op subsidie vanuit het Rijk. •
Het pand is een Rijksmonument.
•
Besluitvormingsmodel: Het museum zit in de prioriteitsgroep, want het is een top verbruiker op gas (> 65.000 m3) en elektriciteit (> 1.000.000 kWh) en de verduurzamingsmaatregelen leveren per jaar een positieve businesscase op (€3.308) en een CO2 besparing van 7%.
•
DUMAVA subsidie: Er zijn zeven panden van de gemeente ingediend voor de DUMAVA subsidie. Alleen het Dordrechts museum is toegekend.
•
Het Dordrechts museum is onderdeel van de panden voor de volgende tranche verduurzaming.
De gemeente doet het vastgoed | Rekenkamer Dordrecht
42