RIGO-rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden.pdf
Tekst van het document
Vraag en aanbod naar gebruiksoppervlakte (2020), Drechtsteden
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 tot 60m2 60 tot 80m2
80 tot 100m2
100 tot 140m2
vanaf tot 60m2 60 tot 140m2 80m2
koop vraag doorstromers
80 tot 100m2
100 tot 140m2
vanaf 140m2
huur vraag starters
aanbod
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
30
Wens en werkelijkheid De balans van gevraagde en aangeboden woningen biedt een indicatie van de krapte op de woningmarkt per segment. Een alternatieve indicator van eventuele knelpunten is het verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In figuur 20 is dit weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Het blijkt dat de woonwensen een redelijke afspiegeling vormen van de voorraad. Bij de betrokken woningen is dat niet het geval. Eengezins-koopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen, huurappartementen zijn oververtegenwoordigd. Dit impliceert dat het relatief moeilijk is om aan een (andere) eengezins koopwoning te komen en relatief gemakkelijk om een (ander) huurappartement te bemachtigen. De beide overige segmenten nemen op dit gebied tussenposities in. In figuur 21 is eveneens een confrontatie tussen wens en werkelijkheid gemaakt, maar dan met leeftijden van woningzoekenden in vergelijking met recent verhuisden. Ter referentie is hier ook de leeftijdsverdeling van alle huishoudens te zien. Hier blijkt om te beginnen dat 55-plussers sterk zijn ondervertegenwoordigd, zowel in de woningzoekenden als in de recent verhuisden, ten opzichte van hun aandeel in de totale bevolking. Onder de recent verhuisden zijn zij nog eens extra ondervertegenwoordigd.
Jonge huishoudens tus sen de 25 en de 34 jaar zoeken veel en verhuizen naar verhouding nog meer. Onder de 25 zijn er echter weer naar verhouding meer woningzoekenden dan geslaagden. figuur 20 den
Gevraagde versus recent betrokken woningen, naar type en eig endom, Drechtste-
100% 90%
26%
80% 70%
11%
25% 14%
15%
60% 50%
36%
14%
huur appartement 14%
16%
40%
koop appartement
30% 20%
49% 34%
huur eengezins
46%
koop eengezins
10% 0%
alle woningen (123.260)
recent betrokken (17.040)
gezocht (23.240)
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Deze verschillen tussen wens en werkelijkheid hebben te maken met verschillen in toegankelijkheid van het aanbod, maar ook de hardheid van de verhuiswens kan meespelen. Wellicht zijn woningzoekende 55-plussers extra kritisch, omdat het meestal hun laatste verhuizing is en omdat ze een goed alternatief hebben: blijven zitten. Het niet-doorstromen van senioren heeft ook gevolgen voor aanbod via verhuisketens en daarmee indirect voor de slaagkansen van jongeren.
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
31
figuur 21
Woningzoekenden versus recent verhuisden, naar leeftijd, Drechtsteden
100% 90% 80%
75 jaar en ouder
70%
65-74 jaar
60%
55-64 jaar
50% 40%
45-54 jaar
30%
35-44 jaar
20%
25-34 jaar
10%
17-24 jaar
0% alle hoofdbewoners (123.260)
recent verhuisd (17.040)
woningzoekend (23.240)
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
32
Ontwikkeling van de huishoudens Voorlopig zal het aantal huishoudens in de Drechtsteden nog blijven toenemen. Tegelijkertijd zal de bevolking van samenstelling veranderen. Het aandeel ouderen neemt toe. Dit heeft consequenties voor de woningbehoefte, zowel in kwantit atieve als in kwalitatieve zin.
Demografische ontwikkelingen Een belangrijke aanname voor de toekomstige woningbehoefte heeft betrekking op de demografie. Tussen 2020 en 2030 komen er in heel de regio Drechtsteden volgens de Primos trendprognose nog een kleine 7.000 huishoudens bij. Dit is het resultaat van vele demografische componenten: geboorten, sterfte, migratie en huishoudensvorming (samenwoning, scheiding). tabel 18
Ontwikkeling van het aantal huishoudens in de Drechtsteden
Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht
2020 8.230 55.450 7.060 12.170 14.160 10.540 20.200 127.810
2030 8.350 59.640 7.410 13.030 14.380 10.950 21.040 134.790
2040 8.450 62.140 7.520 13.360 14.400 11.040 21.590 138.510
Ontwikkeling 2020-2030 2020-2040 101% 103% 108% 112% 105% 107% 107% 110% 102% 102% 104% 105% 104% 107% 105% 108%
bron: Primos
De toekomst is onzeker en dat geldt ook voor de demografie. Naast de Primos trendprognose zijn er andere prognoses, die enigszins afwijkende ontwikkeling laten zien. Ter vergelijking: de meest recente prognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
33
Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) uit 2019 komt voor Drechtsteden in 2030 uit op 136.000 huishouden en in 2040 op 138.900 huishoudens. Dit is een vergelijkbare orde van grootte als Primos. Voor de verkenning in deze rapportage gaan we uit van de Primos trendprognose. Binnen de Drechtsteden verschillen gemeenten van elkaar in de verwachte groei. Deze verdeling binnen de regio heeft voor een deel te maken met veronderstellingen omtrent waar in de regio gebouwd wordt (en waar niet). De grootste groei, zowel absoluut als relatief, wordt verwacht in Dordrecht, de kleinste in Alblasserdam. Bouwplannen hebben alleen effect op de verdeling binnen de regio (en dan alleen voor de eerste paar jaar en alleen voor zover bekend), niet op structurele migratie op regionaal niveau als gevolg van bijvoorbeeld werkgelegenheid of onderwijs. Vergrijzing Niet alleen zal het aantal huishoudens toenemen, ook de samenstelling verandert. Momenteel zijn er veel huishoudens van middelbare leeftijd (grofweg tussen 45 en 64 jaar). De komende tien jaar schuift het zwaartepunt naar de 55-plus. Binnen die groep neemt ook het aantal 75-plus huishoudens sterk toe. Dit gaat gepaard met een toename van het aantal alleenstaanden. Het aantal huishoudens met kinderen blijft op peil.
Dat wil zeggen dat er ongeveer net zoveel huishoudens met kinderen worden ‘opgeheven’ (meestal doordat kinderen het ouderlijk nest verlaten) als nieuw worden gevormd. Een en ander is weergegeven in tabel 19 voor de Drechtsteden als geheel. tabel 19 stelling
Ontwikkeling van het aantal huishoudens in de Drechtsteden naar leeftijd en samen-
aantal
aandeel
leeftijd
2020
2030
2040
2020
2030
2040
< 25 j.
3.370
3.360
3.270
3%
2%
2%
25-34
17.820
18.010
17.280
14%
13%
12%
35-44
20.090
21.410
21.890
16%
16%
16%
45-54
24.320
20.970
22.060
19%
16%
16%
55-64
23.350
24.100
20.740
18%
18%
15%
65-74
20.070
22.170
23.000
16%
16%
17%
75+
18.800
24.780
30.280
15%
18%
22%
127.810
134.790
138.510
100%
100%
100%
aantal
aandeel
samenstelling
2020
2030
2040
2020
2030
2040
alleenstaanden
44.810
51.750
56.250
35%
38%
41%
meerpersoons zonder k.
37.500
37.220
35.750
29%
28%
26%
hh met kind(eren)
45.510
45.820
46.510
36%
34%
34%
127.820
134.790
138.510
100%
100%
100%
bron: Primos
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
34
Ontwikkeling van de doelgroepen (2020-2030) Niet alleen zal de bevolking toenemen en vergrijzen, ook aan de kant van de inkomens treden verschuivingen op. Door pensionering zien veel huishoudens hun inkomen teruglopen. Daar staat tegenover dat de welvaart over de hele linie kan toenemen. Tien jaar is een betrekkelijk lange periode. In het verleden is de koopkracht van huishoudens over een lange periode gezien altijd toegenomen. Toch is dit geen garantie voor de komende tien jaar. De recente corona-uitbraak maakt voorspellingen op dit punt nog lastiger dan onder normale omstandigheden. Vanwege deze onzekerheid werken we met drie scenario’s, een basisscenario, een pessimistisch scenario (tegenspoedscenario) en een voorspoedscenario. In de bijlage zijn deze scenario’s nader gespecificeerd. In figuur 22 is de bandbreedte te zien per inkomensklasse. In het tegenspoed scenario neemt de laagste klasse sterk toe, in het voorspoedscenario de hoogste. In het basisscenario komt de groei ongeveer gelijkmatig terecht in alle klassen. In figuur 23 zijn dezelfde gegevens te zien, maar dan alleen het verschil met de situatie in 2020. Wanneer naar de totale omvang van de groepen wordt gekeken (figuur 22) zijn de verschillen tussen de scenario’s niet heel groot, maar als alleen naar de verschillen wordt gekeken ( figuur 23) maakt het wel veel uit.
figuur 22 Huishoudens naar inkomensklasse in de Drechtsteden in 2020 en in 2030, bij drie economische scenario’s
2030 tegenspoed
2030 basis
2030 voorspoed
situatie 2020
40.000
35.000 30.000
25.000 20.000 15.000 10.000 5.000
0 < € 23.225
€ 23.225 tot €31.550
€ 31.550 tot €39.055
€ 39.055 tot €43.574
€ 43.574 tot 2x modaal
> 2x modaal
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
35
figuur 23 Ontwikkeling van de huishoudens naar inkomensklasse in de Drechtsteden, 2020 2030, bij drie economische scenario’s
6.000
tegenspoed
basis
voorspoed
5.000
4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 -2.000 < € 23.225
€ 23.225 tot €31.550
€ 31.550 tot €39.055
€ 39.055 tot €43.574
€ 43.574 tot 2x modaal
> 2x modaal
Ontwikkelingen op langere termijn Hoe verder vooruit wordt gekeken, hoe onzekerder het beeld wordt. Dat geldt voor de economie nog meer dan voor de demografie. Een tegenspoed-scenario dat twintig jaar aanhoudt is onwaarschijnlijk. Twintig jaar voorspoed eveneens. Voor na 2030 hanteren we daarom nog maar één koopkrachtscenario (het basisscenario), d at uitgaat van een gemiddeld positieve koopkrachtontwikkeling (conform het lange termijn gemidd elde over de periode 2000-2018). Hierdoor komt de huishoudensgroei na 2030 voornamelijk in de midden en hogere inkomens terecht. In totaal gaat het in de periode 2020 -2040 om een toename met 10.700 huishoudens. De verdeling naar inkomensklassen is weergegeven in figuur 24. Om schijnnauwkeurigheid te voorkomen, zijn daarbij slechts twee klassen onderscheiden, de doelgroep voor de sociale huur en de overige inkomens. figuur 24 Ontwikkeling van de huishoudens naar inkomensklasse in de Drechtsteden, 2020 2040, bij drie economische scenario’s
tegenspoed
basis
voorspoed
12.000 10.000 8.000
6.000 4.000 2.000 -2.000 < € 39.055
> € 39.055 2020-2030
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
< € 39.055
> € 39.055 2030-2040
36
Ontwikkeling van de woningbehoefte De groei van het aantal huishoudens brengt ook een toenemende behoefte aan woningen met zich mee. Wat zijn dit voor woningen en hoe verhoudt dit zich tot de actuele fricties tussen vraag en aanbod?
Trendmatige ontwikkeling, 2020-2030 Om te beginnen richten we ons op de zogeheten trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte. Dit is de behoefte die gaat ontstaan indien de bevolking zich zou ontwikkelen zoals verondersteld in het vorige hoofdstuk, rekening houdend met trends in huisvesting en bewoning (zie schema). De actuele fricties zijn daar nog niet in verrekend. Dit komt nog aan de orde in paragraaf 8.2.
De behoefte aan woningen in de Drechtsteden zal in de periode 2020-2030 trendmatig met ongeveer 6.600 toenemen. Dat is iets minder dan de 7.000 huishoudens die er bij komen. Voor een klein deel (300 tot 500 huishoudens) zal de groei bestaan uit huishoudens die inwonend zijn of onzelfstandig wonen. Dit scheelt enigszins per scenario. Onder gunstiger economische omstandigheden zullen er iets meer huishoudens in staat zijn om zelfstandig te wonen. Voor alle duidelijkheid: de hier berekende woningbehoefte is benodigd om de te verwachten toename van het aantal huishoudens op te vangen. Daarmee wordt voorkomen dat de spanning op de woningmarkt verder oploopt. Wordt dit aantal niet gehaald, dan neemt de krapte toe. De behoefte kan dan ook worden gezien als een minimumopgave. Het is ook mogelijk om meer te bouwen. In dat geval zal de markt ruimer worden.
Eigendom en woningtypen In figuur 25 is weergegeven hoe de woningbehoefte in de periode 2020 -2030 is verdeeld naar eigendom en type. In het tegenspoedscenario is er aan alle vier hier onderscheiden segmenten behoefte. Gaat het beter met de koopkracht, dan verschuift het accent richting koopwoningen. Vooral de behoefte aan eengezins-koopwoningen is gevoelig voor de economie. In het economisch meest gunstige geval zou de voorraad huurwoningen zelfs mogen inkrimpen.
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
37
Ondanks de vergrijzing en de daarmee gepaard gaande gezinsverdunning (kleinere huishoudens) is er in elk scenario toch ook een aanzienlijke behoefte aan meer eeng ezinswoningen, vooral koop. De komende tien jaar komen veel gezinnen in de lege -nest fase terecht, maar blijven ze gewoon in hun eengezinswoning wonen. Hierdoor wordt een steeds groter deel van de voorraad bezet gehouden door niet-gezinnen (oudere stellen of alleenstaanden), terwijl jonge gezinnen ook een eengezinswoning wensen. Pas op lange termijn zullen meer eengezinswoningen uit de voorraad vrij komen door overlijden, maar dan hebben we het over ver na 2030. figuur 25 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte naar eigendom en type, 2020 2030, Drechtsteden
tegenspoed
basis
voorspoed
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -1.000 -2.000 eengezins
appartement koop
eengezins
appartement huur
De behoefte aan eengezinswoningen manifesteert zich vooral in de koopsector. Eengezins huurwoningen lopen qua vergrijzing voor op de koopwoningen. Hier zien we tot 2030 geen toenemende behoefte meer aan ontstaan. Jonge gezinnen geven de voorkeur aan koopwoningen. In de praktijk zal zich dit vertalen in een afnemende druk in het huursegment, dus bijvoorbeeld in grotere slaagkansen. De vergrijzing vertaalt zich in een bescheiden behoefte aan appartementen, zowel huur als koop. Aan koopappartementen is in alle scenario’s wel enige behoefte. De behoefte aan huurappartementen is relatief gevoelig voor de economische omstandigheden. Gaat het goed met de economie, dan kiezen ouderen eerder voor een koopappartement en stromen jongeren eerder door naar een eengezins-koopwoning. De trendmatige ontwikkeling van de behoefte voor de periode 2020-2030 lijkt qua patroon sterk op de behoefte zoals die in 2016 is berekend voor de periode 2016 -2021. Ook toen bleek in het basisscenario de grootste behoefte te bestaan uit eengezins -koopwoningen. In 2016 was de behoefte aan eengezins-huurwoningen zelfs in alle scenario’s negatief.
Prijsklassen koopwoningen In figuur 26 is de behoefte aan koopwoningen gespecificeerd naar pr ijsklassen. Er is behoefte aan meer koopwoningen in alle prijsklassen. Naarmate het economisch beter gaat ontstaat in alle hier onderscheiden prijsklassen meer behoefte, met uitzondering van de goedkoopste klasse (tot € 200.000). Woningen in de laagste prijsklasse hebben te weinig
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
38
kwaliteit om onder gunstige economische omstandigheden aan de hogere eisen van bewoners te voldoen. figuur 26 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte naar koopprijsklassen, 2020 2030, Drechtsteden
3.000
tegenspoed
basis
voorspoed
2.500 2.000 1.500 1.000 500 tot €200.000
€200-250.000
€250-300.000
€300-450.000
vanaf €450.000
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
Prijsklassen huurwoningen Behoefte aan meer huurwoningen ontstaat vooral als het economisch minder gaat. Dit vertaalt zich dan vooral in een grote behoefte aan woningen tot de eerste aftoppingsgrens. Onder minder ongunstige omstandigheden neemt deze behoefte veel minder toe of zelfs af. De behoefte aan huurwoningen vrije sector zal iets toenemen, maar niet veel. Ook onder gunstige economische omstandigheden blijft de behoefte aan dit segment bescheiden. Wie het kan betalen gaat dan liever kopen. figuur 27 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte naar huurprijsklassen, 2020 2030, Drechtsteden
2.500
tegenspoed
basis
voorspoed
2.000 1.500 1.000 500 -500 -1.000 tot €433
€433-619
€619-663
€663-737
€737-850
> €850
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
39
Type verhuurder Zoals we al zagen (in figuur 27) is vooral de behoefte aan huurwoningen in het sociale segment (tot de liberalisatiegrens) gevoelig voor de economische omstandigheden. Dit raakt vooral het werkterrein van corporaties. In figuur 28 is te zien dat er in het tegenspoedscenario nog corporatiewoningen moeten worden toegevoegd, terwijl deze sector in het voorspoedscenario zou mogen inkrimpen. In het basisscenario blijft de voorraad corporatiewoningen gelijk aan de huidige voorraad. De particuliere huursector is minder gevoelig voor de economische context. figuur 28 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte naa r eigendom en type verhuurder, 2020-2030, Drechtsteden
7.000
tegenspoed
6.000
basis
voorspoed
5.000 4.000
3.000 2.000 1.000 0 -1.000
-2.000 eengezins
appartement
eengezins
koop
appartement
corporatie
eengezins
appartement
part.huur
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
Oppervlakte In figuur 29 is de behoefte nader uitgesplitst naar gebruiksoppervlakte. De behoefte aan koopwoningen betreft overwegend grotere woningen. Het gaat hier dan ook, zoals al ter sprake kwam, vooral om eengezinswoningen. De behoefte aan huurwoningen betreft vrijwel uitsluitend woningen kleiner dan honderd vierkante meter. In de economisch gunstiger omstandigheden verschuift de behoefte van huur naar koop en binnen de koop tevens naar grotere woningen.
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
40
figuur 29 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte naar gebruiksoppervlakte, 2020-2030, Drechtsteden
tegenspoed
basis
voorspoed
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 -500 -1.000 tot 60m2 60 tot 80m2
80 tot 100m2
100 tot 140m2
koop
vanaf tot 60m2 60 tot 140m2 80m2
80 tot 100m2
100 tot 140m2
vanaf 140m2
huur
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
Opgave met en zonder fricties In het voorgaande is op twee manieren inzicht geboden in knelpunten op de woningmarkt. In paragraaf 6.1 is gekeken naar de actuele fricties tussen gevraagde en aangeboden woningen. Het gaat dan om verhuisplannen van huishoudens met verhuiswensen op korte termijn. In paragraaf 8.1 is gekeken hoe de woningbehoefte zich op middellange termijn (tot 2030) zou kunnen ontwikkelen, uitgaande van demografische en economische trends. In de nu volgende analyse worden beide bestanddelen gecombineerd tot een integrale opgave, waarbij zowel wordt voorzien in de trendmatige woningbehoefte als rekening wordt gehouden met de actuele fricties (zie schema).
Uitgangspunt hierbij is de wens om de fricties terug te dringen tot een acceptabel niveau. Momenteel zijn er ruim 6.000 meer vragers dan (potentiële) aanbieders uit de voorraad (zie paragraaf 6.1). Dat is 4,9% van de bewoonde woningvoorraad. Acceptabel is een tekort van 2%. Alleen in krimpgebieden is het tekort nog kleiner (en bestaat soms een potentieel overschot aan woningen), maar dat is hier niet aan de orde. Een tekort van 2% (in plaats van
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
41
4,9%) zou betekenen dat er nu al circa 3.550 woningen te weinig zijn in Drechtsteden, nog los van de huishoudens die er nog bij komen. In de integrale opgave is dit tekort opgeteld bij de additionele behoefte die tot het jaar 2030 nog wordt verwacht. Er wordt dus tien jaar de tijd genomen om het tekort terug te dringen tot een acceptabel niveau en tevens de trendmatige groei te accommoderen. De opgave voor deze periode komt daardoor 3.550 hoger uit dan zonder verrekening van de actuele fricties. Omdat de fricties niet gelijkmatig over alle segmenten zijn verspreid, verschilt dit per segment. Ook het aantal huishoudens in 2030 zal hierdoor hoger uitkomen dan volgens de demografische prognose. Woningtypen In figuur 30 zijn de fricties verrekend in termen van eigendom en woningtype. Met inlopen van de fricties komt de totale behoefte 3.550 hoger uit dan zonder. Aangezien de actuele fricties vooral wijzen op een aanbodtekort aan koopwoningen, leidt de verrekening vooral tot meer koop in vergelijking met de trendmatige behoefte. Maar ook de behoefte aan huurwoningen komt met fricties iets hoger uit dan zonder. In het basisscenario inclusief inlopen van de fricties zijn er tot het jaar 2030 1.130 extra huurwoningen nodig. Dit kan oplopen tot meer dan 4.000 in het tegenspoed scenario. Alleen in geval van tien jaar voorspoed zou de huursector per saldo mogen inkrimpen.
figuur 30 Ontwikkeling van de woningbehoefte (2020 -2030), trendmatig en met verrekening van de actuele fricties tussen vraag en aanbod, naar eigendom en type
12.000 10.000 8.000 koop egw.
6.000
koop app.
4.000
huur egw.
2.000
huur app.
-2.000 tegenspoed fricties 2020
basis
voorspoed
behoefte 2020-2030, trendmatig
tegenspoed
basis
voorspoed
behoefte 2020-2030, met inlopen fricties
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
Prijsklassen In figuur 31 is te zien hoe de verrekening er uit ziet qua prijsklassen. Het totaalsaldo binnen de huur in figuur 30 (appartementen plus eengezinswoningen) komt overeen met dat in figuur 31 (alle prijsklassen opgeteld). Idem voor de koopsector. Omwille van de leesbaarheid is het aantal prijsklassen in de figuur beperkt tot zes (drie huur en drie koop).
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
42
figuur 31 Ontwikkeling van de woningbehoefte (2020 -2030), trendmatig en met verrekening van de actuele fricties tussen vraag en aanbod, naar prijsklassen
12.000 10.000 8.000 koop > 300.000
6.000
koop 200-300.000
4.000
koop < 200.000
2.000
huur > 737 -
huur 619-737
-2.000
huur < 619
-4.000 tegenspoed fricties 2020
basis
voorspoed tegenspoed
behoefte 2020-2030, trendmatig
basis
voorspoed
behoefte 2020-2030, met inlopen fricties
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
Trendmatig is er in de periode tot 2030 geen extra behoefte voorzien aan huurwoningen in het prijssegment €619-€737, althans niet in het basisscenario. De huidige fricties wijzen echter op een actueel tekort in dit segment (meer vragers dan aanbieders, zie ook figuur 18 op pagina 30). Vandaar dat er na verrekening van de ficties toch aanleiding is om nog woningen in dit segment toe te voegen.
In de nu volgende reeks tabellen wordt voor een aantal combinaties van woningkenmerken een overzicht gegeven van de actuele fricties en van de opgave in de periode 2020 -2030 met en zonder inlopen van deze fricties. Vanwege de grote onzekerheid ten aanzien van de macro-economische ontwikkelingen volstaan we hierbij niet met één uitkomst (het basisscenario), maar presenteren we de uitkomsten voor drie scenario ’s, bij wijze van bandbreedte. Dit geeft ogenschijnlijk minder houvast, maar doet wel recht aan het f eit dat de toekomst onzeker is. Het is verstandig om in het beleid met meerdere scenario ’s rekening te houden.
tabel 20
Actuele fricties en ontwikkeling van de woningbehoefte in de regio Drechtsteden
situatie 2020
koop egw. koop app. huur egw. huur app. woningen onzelfstandig huishoudens
59.950 13.290 18.280 31.730 123.260 4.560 127.810
fricties 2020 aanbod 6.870 1.890 2.830 5.630 17.230
vraag 10.740 3.330 3.300 5.870 23.240
frictie 3.870 1.440 470 240 6.010
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
opgave 2020-2030 trendmatige woningbehoefte inclusief inlopen fricties tegenspoed basis voorspoed tegenspoed basis voorspoed 1.860 4.370 5.830 4.140 6.650 8.110 980 1.540 1.870 1.830 2.380 2.710 610 -470 -1.150 880 -190 -870 3.050 1.180 150 3.190 1.320 290 6.500 6.610 6.700 10.050 10.160 10.250 480 370 280 480 370 280 6.980 6.980 6.980 10.530 10.530 10.530
43
situatie 2020
koop tot €200.000 €200.000-€250.000 €250.000-€300.000 €300.000-€450.000 vanaf €450.000 huur tot €433 €433-619 €619-663 €663-737 €737-850 > €850 hh in woningen onzelfstandig huishoudens
fricties 2020 aanbod
vraag
frictie
15.270 14.520 15.130 18.160 10.170 73.240
2.170 1.590 1.790 2.170 1.050 8.760
3.150 2.820 2.300 3.470 2.330 14.070
990 1.230 510 1.300 1.280 5.310
660 460 510 620 600 2.840
630 680 1.000 1.730 1.870 5.900
560 790 1.270 2.410 2.660 7.690
1.240 1.180 810 1.390 1.350 5.980
1.210 1.400 1.300 2.500 2.620 9.030
1.140 1.510 1.570 3.180 3.420 10.830
7.500 25.580 4.890 6.560 2.860 2.620 50.010 123.260 4.560 127.810
1.260 3.750 730 1.320 670 720 8.470 17.230
610 3.940 1.960 1.380 780 500 9.170 23.240
-650 190 1.230 50 110 -220 700 6.010
690 2.330 300 170 50 110 3.660 6.500 480 6.980
170 320 -10 -130 120 240 710 6.610 370 6.980
-110 -820 -190 -350 170 310 -1.000 6.700 280 6.980
300 2.440 1.030 200 120 -20 4.070 10.050 480 10.530
-210 430 720 -100 190 110 1.120 10.160 370 10.530
-490 -710 530 -320 240 180 -580 10.250 280 10.530
situatie 2020
koop tot 60m2 60 tot 80m2 80 tot 100m2 100 tot 140m2 vanaf 140m2 huur tot 60m2 60 tot 80m2 80 tot 100m2 100 tot 140m2 vanaf 140m2 hh in woningen onzelfstandig huishoudens
behoefte 2020-2030 trendmatig inclusief inlopen fricties tegenspoed basis voorspoed tegenspoed basis voorspoed
fricties 2020
behoefte 2020-2030 trendmatig inclusief inlopen fricties frictie tegenspoed basis voorspoed tegenspoed basis voorspoed
aanbod
vraag
2.620 7.410 16.940 30.440 15.830 73.240
420 1.210 2.020 3.470 1.640 8.760
500 1.030 1.570 6.090 4.880 14.070
80 -180 -450 2.620 3.230 5.310
50 300 710 1.020 760 2.840
110 470 970 2.170 2.180 5.900
140 530 1.130 2.860 3.030 7.690
100 190 440 2.570 2.670 5.980
160 360 710 3.710 4.090 9.030
190 430 870 4.400 4.930 10.830
8.810 15.510 14.230 10.060 1.400 50.010 123.260 4.560 127.810
2.070 2.750 1.970 1.410 270 8.470 17.230
1.960 2.580 1.770 2.060 800 9.170 23.240
-110 -170 -200 650 540 700 6.010
930 1.510 970 170 70 3.660 6.500 480 6.980
320 570 100 -340 60 710 6.610 370 6.980
30 -450 -630 50 -1.000 6.700 280 6.980
860 1.410 850 560 380 4.070 10.050 480 10.530
250 470 -20 40 380 1.120 10.160 370 10.530
-60 -70 -570 -240 360 -580 10.250 280 10.530
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
44
situatie 2020
hh in woningen onzelfstandig huishoudens
behoefte 2020-2030 trendmatig inclusief inlopen fricties frictie tegenspoed basis voorspoed tegenspoed basis voorspoed
aanbod
vraag
59.950 7.110 6.180 73.240
6.870 770 1.120 8.760
10.740 1.700 1.630 14.070
3.870 930 500 5.310
1.860 890 100 2.840
4.370 1.240 290 5.900
5.830 1.480 380 7.690
4.140 1.440 400 5.980
6.650 1.800 590 9.030
8.110 2.030 680 10.830
18.280 18.130 13.600 50.010 123.260 4.560 127.810
2.830 2.320 3.310 8.470 17.230
3.300 2.880 2.990 9.170 23.240
470 560 -320 700 6.010
610 1.800 1.250 3.660 6.500 480 6.980
-470 950 220 710 6.610 370 6.980
-1.150 470 -320 -1.000 6.700 280 6.980
880 2.130 1.060 4.070 10.050 480 10.530
-190 1.280 30 1.120 10.160 370 10.530
-870 800 -510 -580 10.250 280 10.530
koop eengezins app. met lift app. zonder lift huur eengezins app. met lift app. zonder lift
fricties 2020
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
Ontwikkelingen op langere termijn (2030-2040) Ook na 2030 blijft het aantal huishoudens volgens Primos toenemen, hoewel de groei in de tweede helft van de jaren dertig wel gaat afvlakken. Tegelijkertijd zet ook de vergrijzing verder door. figuur 32 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte naar eigendom en type, 2020 2040, Drechtsteden (basisscenario)
5.000
4.370
4.000 3.000 2.160 2.000
2020-2030
1.540 1.180
840
1.000
2030-2040 590
-90 -470
-1.000 koop eengezins
koop appartement
huur eengezins
huur appartement
Hoe verder weg in de tijd, des te onzekerder zijn de vooruitzichten. Dat geldt om te beginnen al met de demografie. De vergrijzing is een zekerheid – die mensen zijn er al - maar de totale groei kan ook hoger of lager uitvallen. De gevolgen voor de woningmarkt zijn nog lastiger te voorspellen. In de loop van de jaren dertig zullen steeds meer koopwoninge n langs natuurlijke weg (door overlijden) uit de voorraad vrijkomen. Als tegelijkertijd de groei afvlakt, zal dit een drukkend effect hebben op de koopprijzen. Dan kunnen mensen wel andere keuzen gaan maken dan vergelijkbare huishoudens nu. We kunnen het o ns nu moeilijk voorstellen, maar starters in 2035 zouden wel eens veel gemakkelijker aan een koopwoning
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
45
kunnen komen dan starters van nu. Waar nu beschikbaarheid en betaalbaarheid hoog op de agenda staan, zouden na 2030 kwaliteit en toekomstwaarde aan belang kunnen winnen. In figuur 32 is weergegeven hoe de woningbehoefte zich in de periode 2030 -2040 trendmatig zou ontwikkelen, uitgaande van de demografische verwachtingen volgens Primos. Vanwege de vele onzekerheden beperken we ons daarbij tot het basisscenario. De totale groei van de woningbehoefte in de periode 2030-2040 is kleiner dan in de periode 2020-2030, aangezien ook de groei van het aantal huishoudens kleiner is. Ook na 2030 is er nog behoefte aan meer eengezins-koopwoningen en aan appartementen, zowel huur als koop. De behoefte aan eengezins-huurwoningen stabiliseert.
Wonen met zorg De komende decennia zullen de Drechtsteden net als de rest van Nederland te maken krijgen met een ouder wordende bevolking. Het beleid is dat deze ouderen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. In de demografische prognose is hier al rekening mee gehouden. De vergrijzing zal gepaard gaan met een toenemend beroep op zorg - en dienstverlening aan huis. Een gat in het woningaanbod is het ontbreken van een ‘tussenvorm’ voor mensen die nog niet ernstig beperkt genoeg zijn voor opname in het verpleeghuis, maar die wel zorgbehoevend zijn. Het gaat hier om zorgbehoefte waarvoor mensen tot voor kort nog terecht konden in het traditionele verzorgingshuis. Dit laatste is met ingang van 2013 niet meer mogelijk in het kader van de extramuralisering van de zorg. Nieuwe indicaties in de betreffende categorieën (VV1 tot en met VV3) worden niet meer afgegeven. Dat wil echter niet zeggen dat deze zorgbehoefte verdwenen is. Integendeel, omdat deze behoefte grotendeels is gerelateerd aan ouderdom, zal dit alleen maar toenemen. Op grond van indicaties uit het verleden en leeftijdsspecifieke kengetallen kan worden geschat dat er momenteel (2020) in de Drechtsteden bijna duizend huishoudens zelfstandig wonen die volgens de normen van 2012 nog in aanmerking zouden zijn gekomen voor opname in een verzorgingshuis. En dit aantal zal alleen maar toenemen .
In tabel 21 is te zien dat tussen 2020 en 2030 een toename mag worden verwacht van 23% (van 985 naar 1.215 huishoudens; meest alleenstaand). Dit is nog een betrekkelijk bescheiden toename. Landelijk wordt, op dezelfde manier geschat, een toename met 33% verwacht in dezelfde periode. Het verschil is terug te voeren op demografische verschillen alsook op de manier waarop in het verleden met indicaties is omgegaan. Het valt buiten het kader van dit onderzoek om hier dieper op in te gaan. tabel 21
Behoefte aan ‘verzorgd wonen nieuwe stijl’
Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht
2020 65 385 45 65 70 150 210 985
2025 70 435 50 75 80 165 230 1.100
2030 75 485 55 85 85 180 255 1.215
2035 80 540 65 100 95 200 280 1.360
2040 80 580 65 110 100 210 300 1.450
bron: CIZ, Primos, WoON, bewerking RIGO
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
46
Vanuit de zorgsector wordt de ontwikkeling van nieuwe ‘tussenvormen’ of ‘verzorgd wonen nieuwe stijl’ voor deze (doel-) groep als de grote uitdaging voor de komende jaren gezien. Ook voor gemeenten is dit van belang, al is het maar omdat deze groep een onevenredig groot beroep doet op de WMO en op mantelzorg.
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
47
Behoefte versus plannen In het vorige hoofdstuk is de woningbehoefte (netto toename) geraamd op rond de 6.600 in de periode 2020-2030. Dat is ongeveer 5,5% in tien jaar tijd. In dit hoofdstuk wordt de geraamde behoefte afgezet tegen de bouwplannen, voor zover daar al iets over bekend is. Tevens wordt gekeken wat de positie van de Drechtsteden is in de bredere geografische context. Dit in verband met de ambitie om meer huishoudens aan te trekken.
Behoefte versus plancapaciteit De planvorming ten aanzien van woningbouw is voortdurend in ontwikkeling. Er komen nieuwe plannen bij, er worden plannen gerealiseerd en er worden plannen om allerlei redenen uit- of afgesteld. Ook de gedachtenvorming over bouwambities staat niet stil. In tabel 22 is het woningbouwprogramma van de regio weergegeven. Dit is een momentopname, ontleend aan de rapportage Wonen in de Drechtsteden 2019. In de tabel zijn ook plannen voor 2027 en verder opgenomen. Tegen die tijd zullen er ongetwijfeld nog weer plannen zijn bijgekomen. Van de verder in de tijd gelegen plannen zijn meestal nog niet veel details ingevuld. Wel is de verhouding eengezins-meergezins bekend. tabel 22
Woningbouwprogramma regio Drechtsteden
eengezinswoningen 2019-2026 2027 e.v. totaal egw Alblasserdam 246 246 Dordrecht 2.849 395 3.244 Hardinxveld-Giessendam 623 700 1.323 Hendrik-Ido-Ambacht 1.070 658 1.728 Papendrecht 287 100 387 Sliedrecht 630 630 Zwijndrecht 460 551 1.011 Drechtsteden 6.165 2.404 8.569
meergezinswoningen 2019-2026 2027 e.v. totaal mgw 489 489 4.774 3.110 7.884 231 231 180 75 255 446 30 476 541 541 784 862 1.646 7.445 4.077 11.522
totaal egw 33% 29% 85% 87% 45% 54% 38% 43%
735 11.128 1.554 1.983 863 1.171 2.657 20.091
Bron: OCD, Wonen in de Drechtsteden 2019
Voor de Drechtsteden als geheel voorzien de huidige plannen in de bouw van ruim 20.000 woningen. Kwantitatief is dit ruim voldoende om de gewenste netto toename van rond de 6.600 tot het jaar 2030 te realiseren. Daarbij moeten we bedenken dat er altijd plannen afvallen (gebruikelijk is om daarvoor 30% ‘overcapaciteit’ in de plannen aan te houden) en dat er ook nog woningen zullen worden gesloopt, maar dan nog lijkt de capaciteit voldoende om de geraamde benodigde netto toename te realiseren. Kwalitatief zien we dat 43% van de plannen betrekking heeft op eengezinswoningen. Dit aandeel wordt sterk naar beneden getrokken door Dordrecht; in Hardinxveld-Giessendam en Hendrik-Ido-Ambacht bestaat meer dan 80% van de plannen uit eengezinswoningen. De regionale behoefte bestaat, afhankelijk van het scenario, voor 50% tot 71% uit eengezinswoningen. Gaat het goed met de economie, dan neemt de behoefte aan eengezinswoningen snel toe en zou 43% in de nieuwbouw wel eens te weinig kunnen zijn. In dat geval zullen woningzoekenden naar alternatieven moeten omzien. Die alternatieven kunnen ook buiten de Drechtsteden liggen, mits daar wel de gewenste woningen beschikbaar komen.
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
48
aandeel mgw. 67% 71% 15% 13% 55% 46% 62% 57%
De relatie met de omliggende regio’s Motor achter de geraamde woningbehoefte is de demo grafische groei. Tot op zekere hoogte is dit een kip-en-ei relatie. Als er niet (genoeg) wordt gebouwd, gaan die extra huishoudens er niet komen in de Drechtsteden en zal de demografische prognose moeten worden herzien. Omgekeerd is het echter niet zo dat als er meer woningen worden gebouwd, dit automatisch onbeperkt nieuwe huishoudens oplevert. Als het zo simpel wa s, waren er geen krimpgebieden. Die nieuwe huishoudens moeten ergens vandaan komen. Meer bouwen zal tot ontspanning op de woningmarkt leiden. He t aantal woningdelers kan dan verminderen en huishoudensvorming wordt dan gemakkelijker. Denk bij dat laatste bijvoorbeeld aan kinderen die het ouderlijk huis willen verlaten of mensen die na scheiding gemakkelijker een eigen onderdak vinden. Met het inlopen van de fricties tussen vraag en aanbod zal dan bij een gelijk aantal inwoners ook het aantal huishoudens kunnen toenemen. Op een gegeven moment slaat die ontspanning echter om in risico op leegstand, tenzij de instroom van buiten toeneemt. Van de migratie is het vooral de migratie over korte afstand die enigszins met woningbouw is te sturen. Migratie over langere afstand en al helemaal die met het buitenland wordt meer door structurele invloeden buiten de woningmarkt gestuurd.
figuur 33 Migratie naar de Drechtsteden (absoluut) en aandeel van de Drechtsteden als bestemming (2015-2018; indeling 2018)
Het potentiële rekruteringsgebied In de Drechtsteden leeft de ambitie om meer huishoudens aan te trekken dan wel vast te houden dan waar de demografische prognoses nu op uitkomen . Een relevante vraag in rela-
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
49
tie tot de groeiambitie is dan: waar moeten die extra huishoudens vandaan komen? Of, neutraler geformuleerd, wat is de positie van de Drechtsteden in de migratiestromen op de korte afstand. Een indruk daarvan kan worden verkregen uit de migratiestromen uit het recente verleden. In figuur 33 is te zien waar vestigers de afgelopen vier jaar (20 15-2018, de laatste jaren waarover cijfers beschikbaar zijn) vandaan zijn gekomen, zowel absoluut (in bollen) als relatief (in kleurschakeringen). Rotterdam levert in absolute zin de meeste vestigers, maar dat is gezien de omvang van de migratie uit Rotterdam niet zo vreemd. Relatief gezien is Molenwaard de grootste leverancier. 10 Van alle vertrekkers uit Molenwaard kwam één op de drie in de Drechtsteden terecht. Dit houdt in dat het aantrekken van vestigers uit Molenwaard gemakkelijker is dan het aantrekken van Rotterdammers. Ook vertrekkers uit Ridderkerk, Barendrecht, Binnenmaas, Strijen, Giessenlanden en Gorinchem weten Drechtsteden te vinden. 11 Concurrerende gemeenten Kijken we naar bestemmingsgemeenten (figuur 34), dan is het beeld in grote lijnen vergelijkbaar met de vestigers. Van de vestigers in Molenwaard is één op de drie afkomstig uit de Drechtsteden. Er is dus een grote wederzijdse relatie tussen Drechtsteden en Molenwaard. Ook de relatie met onder meer Gorinchem en Ridderkerk is sterk twee kanten op.
Dat houdt in dat een mooi nieuwbouwproject in de Drechtsteden op belangstelling uit deze buurgemeenten kan rekenen, maar andersom ook. Voorts valt op dat ook Moerdij k en Werkendam vertrekkers uit de Drechtsteden weten aan te trekken. Alternatieven voor Rotterdammers Concurrentie is ook te verwachten als het gaat om het aantrekken van Rotterdammers. Het ligt voor de hand om naar Rotterdam als mogelijke bron van extra i nstroom te kijken, al was het maar vanwege de omvang van deze stad. Rotterdam is voor Drechtsteden inderdaad een belangrijke ‘leverancier’ van vestigers. Maar voor vertrekkers uit Rotterdam is Drechtsteden slechts één van de vele mogelijke bestemmingen. Va nuit Rotterdam geredeneerd zijn bestemmingen als Capelle aan den IJssel, Schiedam en Nissewaard van groter belang. Kijken we naar het relatieve aandeel van Rotterdam in de instroom, dan scoren ook Barendrecht, Albrandswaard en Ridderkerk hoog, hoger dan Drechtsteden. En ook Lansingerland trekt de laatste jaren veel Rotterdammers, zowel absoluut als relatief ( figuur 35).
10
Molenwaard en Giessenlanden zijn per 1 januari 2019 gefuseerd tot de gemeente Molenlanden.
11
Voor deze analyse zijn de Drechtsteden als één geheel beschouwd. Een vestiger is dan iemand die in één van de zeven gemeenten is komen wonen en afkomstig is van buiten de Drechtsteden.
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
50
figuur 34 Migratie uit de Drechtsteden (absoluut) en aandeel van de Drechtsteden als herkomst (2015-2018; indeling 2018)
figuur 35 Vertrekkers uit Rotterdam naar bestemming, absoluut en als aandeel in de instroom (2015-2018; indeling 2018)
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
51
Bijlage
Bronnen en methode
RIGO Woningmarktsimulatie Tenzij anders vermeld zijn de cijfers in deze rapportage gebaseerd op een simulatie van de lokale woningmarkt. Belangrijkste achterliggende bron hierbij is het Woononderzoek Nederland (WoON 2018). Dit is een grootschalig onderzoek in opdracht van het ministerie van BZK, met tienduizenden respondenten en met gekoppelde data, onder meer van de Belastingdienst. Hierdoor zijn gedetailleerde analyses mogelijk en sluiten begrippen (zoals inkomensklassen) exact aan op definities van de rijksoverheid. Met behulp van diverse andere bronnen is het WoON-databestand representatief gemaakt voor de situatie in de Drechtsteden en in de zeven gemeenten. Voor deze lokale ‘ijking’ is onder meer gekeken naar de huishoudenssamenstelling (typen en leeftijdsklassen), de woningvoorraad naar typen en bouwperiode, de bewoonde woningvoorraad naar eigendom en de corporatievoorraad naar typen en huurprijsklassen. Ten behoeve van dit onderzoek zijn door de corporaties gegevens aangeleverd over de portefeuille per gemeente. Ook door het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) zijn woningkenmerken per gemeente geleverd. Andere ijkpunten zijn ontleend aan CBS -statistieken. Alle gegevens zijn consistent gemaakt met de situatie op 1 januari 2020. Voor wat betreft de huishoudens is daarbij uitgegaan van de aantallen volgens Primos.
Met het aldus verkregen analysebestand is een nauwkeurige simulatie mogelijk van de lokale woningmarkt. Overigens blijft het WoON een steekproefonderzoek en geen registratie. Dit houdt in dat uitkomsten op details kunnen afwijken van andere bronnen. Werkwijze behoefteraming Voor het ramen van de woningbehoefte in de toekomst wordt gebruik gemaakt van hetzelfde analysebestand dat is samengesteld voor de woningmarktsimulatie. Hiermee wordt eerst vastgesteld hoe huishoudens momenteel zijn gehuisvest (stap 1). Schema raming woningbehoefte
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
52
Vervolgens (stap 2) worden aannamen gemaakt over veranderingen in de huishoudens (omvang en samenstelling naar levensfase en inkomen) en in de manie r waarop zij in de toekomst zullen wonen. Voor aannamen omtrent de toekomstige huishoudens naar samenstelling en leeftijd wordt aangesloten bij de Primos Trendraming uit 2019. In beginsel wordt aangenomen dat huishoudens in de toekomst op dezelfde manier ( kunnen en willen) wonen als vergelijkbare huishoudens nu. Ontwikkeling van de koopkracht De toekomstige woningbehoefte hangt behalve van demografische ontwikkelingen ook af van de ontwikkeling van de welvaart. Dit hangt weer af van macro -economische ontwikkelingen, die lastig te voorspellen zijn. De koopkrachtontwikkeling fluctueert sterk van jaar op jaar. Het Centraal Planbureau (CPB) kijkt in de middellange termijn verkenningen niet verder dan vijf jaar vooruit en zelf de meest recente raming (uit november 2019) is door de coronauitbraak al weer achterhaald.
Vanwege deze onzekerheid werken we ten aanzien van de welvaart met drie scenario ’s: Een basisscenario, uitgaande van de gemiddelde koopkrachtonwikkeling in de periode 2000-2018; Een voorspoedscenario, uitgaande van de beste tienjaarsperiode s inds het jaar 2000; Een tegenspoedscenario, uitgaande van de slechtste tienjaarsperiode sinds het jaar 2000, inclusief de crisisjaren 2010-2013, toen vier jaar achtereen sprake was van een fors dalende koopkracht. Binnen de koopkrachtscenario’s houden we er rekening mee dat de koopkracht niet voor iedereen even hard stijgt (of daalt). Het CPB maakt onderscheid in werkenden, uitkeringsgerechtigden en gepensioneerden. De laatste jaren is de koopkracht van werkenden harder gestegen dan dat van beide andere groepen. Dit verschil houden we ook aan voor de toekomst. In het basisscenario stijgt de (reële) koopkracht van werkenden met 0,61%, van uitkeringsgerechtigden met 0,24% en van gepensioneerden met 0,20% per jaar. Studenten vallen onder uitkeringsgerechtigden. Trends in eigen woningbezit In de toekomstverkenning wordt rekening gehouden met het gegeven dat toekomstige generaties niet in alle opzichten vergelijkbaar zijn met de huidige. De 70 -jarige in het jaar 2030 (die dus thans 60 jaar is) heeft een andere uit gangssituatie dan de 70-jarige van 2020. Een van de kenmerken waarin dit tot uitdrukking komt is het eigen woningbezit.
In de periode 1985-2010 is het eigen woningbezit onder achtereenvolgende generaties (cohorten) toegenomen. Huishoudens die toen actief waren op de woningmarkt hebben in toenemende mate kunnen profiteren van fiscale faciliteiten (hypotheekrenteaftrek, ook aflossingsvrij) en van goedkoop en gemakkelijk verkrijgbaar krediet. Het hoogst is het eigen woningbezit momenteel onder huishoudens die thans (in 2020) rond de vijftig zijn. In de Drechtsteden is bijna 70% van de huishoudens in die leeftijd eigenaar-bewoners (zie bijgaand figuur). De overige 30% huurt. Oudere huishoudens zijn veel minder vaak eigenaar-bewoner (en dus vaker huurder). Vooral boven de zeventig is een eigen woning meer uitzondering dan regel. Voor een deel komt dit omdat deze mensen in hun jongere jaren de stap naar een koopwoning niet hebben kunnen of willen maken.
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
53
Aandeel eigenwoningbezit in de Drechtsteden , per leeftijd, in 2020 en naar verwachting in 2030
aandeel eigenaar-bewoners
80% 70% 60%
50%
2020
40%
2030
30% 20% 25
35
45
55
65
75
leeftijd Op grond van landelijke trends in eigen woningbezit verwachten we dat het eigen woningbezit onder de huidige vijftigplussers als ze ouder worden wel zal teruglopen (een deel zal weer of alsnog gaan huren), maar niet tot het niveau van de vorige generatie (die tien jaar eerder is geboren). Gevolg is dat het eigen woningbezit onder de zestigplussers van 2030 hoger zal liggen dan onder de zestigplussers van 2020. Onder de jongere generaties zien we het omgekeerde verschil. Sinds circa 2009 (de ‘kredietcrisis’) is het voor jongeren aanzienlijk moeilijker geworden om een eerste koopwoning te bemachtigen. De dertigers van het jaar 2020 hebben hierdoor een achterstand in eigen woningbezit opgelopen ten opzichte van de dertigers van tien jaar geleden (thans veertigers). We verwachten dat dit zal doorwerken in de toekomst. In de leeftijd tot de vijftig zal het eigen woningbezit in 2030 lager liggen dan onder hun leeftijdsgenoten in 2020.
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
54
Factsheets
Uitkomsten zijn afgerond op tientallen en op hele procenten. Hierdoor kunnen kleine verschillen tussen tabellen optreden en kan het voorkomen dat opgetelde celwaarden niet exact op 100% uitkomen
Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden
55
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
F ACTSHEET A LBLASSERDAM
Huishoudens *)
Kenmerken inkomensgroepen
Bewoonde woningen
Factsheet Alblasserdam
p. 1
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
F ACTSHEET A LBLASSERDAM
Woonsituatie 1.200
totaal
1.000
57%
31%
11%1%
800
> 2x modaal
600
€ 43.574 tot 2x modaal
76%
14% 10% 0%
400
€ 39.055 tot € 43.574
70%
21%
200
89%
€ 31.550 tot € 39.055
koopwoning eengezins
app. zonder lift
49%
€ 23.225 tot € 31.550
75 +
65-74
55-64
45-54
35-44
25-34
<25 j.
75 +
65-74
55-64
45-54
35-44
25-34
<25 j.
-
5%6% 1%
33%
37%
< € 23.225
48%
17%
64%
9%0%
16% 1% 13%2% 16% 2%
huurwoning app. met lift
koop
corporatie
part.huur
overig / inwonend
> €737
totaal
10
Passend wonen (bewoning corporatiewoningen) 1 pers. < € 23.225 € 23.225 tot € 31.550 € 31.550 tot € 39.055 2 pers. < € 23.225 € 23.225 tot € 31.550 € 31.550 tot € 39.055 3+ pers. < € 23.225 € 23.225 tot € 31.550 € 31.550 tot € 39.055 € 39.055 tot € 43.574 € 43.574 tot 2x modaal > 2x modaal totaal
passend niet passend te duur niet passend te goedkoop goedkoop scheef gereguleerde voorraad
Factsheet Alblasserdam
< €433
€433-619
€619-663
€663-737
220 40 20
540 110 40
70 30 20
40 30 20
-
880 210 100
30 10 10
190 140 50
20 40 30
30 30 10
-
270 220 100
10
80 40 20
40 10
20 10 20
-
150 60 40
20 60
10 60 20 310
50 10 100
90 330 70 2.550
2020 58% 9% 16% 17% 100%
Drechtsteden 2016 52% 11% 16% 20% 100%
10 30
-
380
50 130 40 1.430
330
1.470 260 290 430 2.450
2020 60% 11% 12% 18% 100%
Alblasserdam 2016 53% 8% 20% 20% 100%
p. 2
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
F ACTSHEET A LBLASSERDAM
Actuele fricties 450 400 350 300 250 200 150 100 50 -
800 700 600 500 400 300 200 100 eengezins
appartement
eengezins
koop vraag doorstromers
appartement
koop
huur vraag starters
vraag doorstromers
aanbod
250
300
200
250
150
200
huur vraag starters
aanbod
150
100
100
50
50
-
tot €200.000 €200.000€250.000 vraag doorstromers
€250.000€300.000
€300.000€450.000
vraag starters
-
vanaf €450.000
tot €433 €433-619 €619-663 €663-737 €737-850 vraag doorstromers
aanbod
vraag starters
> €850
aanbod
Demografische ontwikkelingen (Primos 2019) situatie 2020 alleenstaanden meerpersoons zonder k. hh met kind(eren) totaal
< 25 j. 140 40 20 200
25-44 510 370 1.460 2.330
45-64 660 760 1.630 3.050
65-74 430 730 100 1.260
75+ 770 580 50 1.400
totaal 2.510 2.470 3.250 8.230
ontwikkeling 2020-2030 alleenstaanden meerpersoons zonder k. hh met kind(eren) totaal
< 25 j. 10 0 0 20
25-44 10 -10 70 70
45-64 -30 -110 -110 -260
65-74 -20 -60 110 40
75+ 150 130 -20 250
totaal 110 -50 50 120
situatie 2030 alleenstaanden meerpersoons zonder k. hh met kind(eren) totaal
< 25 j. 150 40 20 210
25-44 510 360 1.530 2.400
45-64 630 650 1.520 2.790
65-74 410 670 210 1.290
75+ 920 710 30 1.650
totaal 2.620 2.420 3.310 8.350
Factsheet Alblasserdam
p. 3
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
F ACTSHEET A LBLASSERDAM
Ontwikkeling inkomensgroepen situatie 2020 < € 23.225 € 23.225 tot € 31.550 € 31.550 tot € 39.055 € 39.055 tot € 43.574 € 43.574 tot 2x modaal > 2x modaal
2.040 1.020 740 430 2.300 1.700 8.230
ontwikkeling 2020-2030 tegenspoed basis voorspoed 150 -70 -190 50 10 -30 0 -20 -30 0 0 10 -80 -30 0 10 230 360 130 120 120
Ontwikkeling woningbehoefte situatie 2020
koop egw. koop app. huur egw. huur app. woningen onzelfstandig huishoudens
4.120 530 1.470 2.010 8.130 100 8.230
fricties 2020 aanbod 510 70 200 320 1.100
vraag 720 180 250 360 1.510
frictie 220 110 50 40 410
opgave 2020-2030 trendmatige woningbehoefte inclusief inlopen fricties tegenspoed basis voorspoed tegenspoed basis voorspoed 60 220 310 190 350 440 20 40 50 80 100 110 10 -60 -110 30 -30 -80 30 -80 -140 50 -50 -110 110 120 120 360 360 360 0 0 0 0 0 0 120 120 120 360 360 360
600 500 400 300 200
koop egw.
100
koop app.
-
huur egw.
-100
huur app.
-200 -300 tegenspoed fricties 2020
Factsheet Alblasserdam
basis
voorspoed
behoefte 2020-2030, trendmatig
tegenspoed
basis
voorspoed
behoefte 2020-2030, met inlopen fricties
p. 4
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
F ACTSHEET A LBLASSERDAM
situatie 2020
koop eengezins app. met lift app. zonder lift huur eengezins app. met lift app. zonder lift hh in woningen onzelfstandig huishoudens
fricties 2020 aanbod
vraag
frictie
4.120 320 210 4.650
510 30 40 580
720 100 80 900
220 70 40 320
60 20 0 80
220 40 0 260
310 50 0 360
190 60 20 270
350 80 20 450
440 90 20 560
1.470 1.060 950 3.480 8.130 100 8.230
200 130 190 520 1.100
250 170 190 610 1.510
50 40 0 90 410
10 10 20 30 110 0 120
-60 -20 -50 -140 120 0 120
-110 -50 -90 -250 120 0 120
30 30 20 90 360 0 360
-30 0 -50 -90 360 0 360
-80 -20 -90 -190 360 0 360
situatie 2020
koop tot 60m2 60 tot 80m2 80 tot 100m2 100 tot 140m2 vanaf 140m2 huur tot 60m2 60 tot 80m2 80 tot 100m2 100 tot 140m2 vanaf 140m2 hh in woningen onzelfstandig huishoudens
fricties 2020
behoefte 2020-2030 trendmatig inclusief inlopen fricties tegenspoed basis voorspoed tegenspoed basis voorspoed
aanbod
vraag
frictie
170 510 1.370 1.750 850 4.650
20 80 180 210 90 580
40 60 110 400 290 900
20 -30 -70 190 200 320
0 20 -10 30 40 80
0 20 20 90 120 260
0 30 30 130 170 360
10 0 -50 140 160 270
10 10 -20 210 240 450
10 10 -10 250 290 560
630 1.050 1.070 620 100 3.480 8.130 100 8.230
130 160 140 70 20 520 1.100
120 140 110 180 60 610 1.510
-10 -20 -30 100 40 90 410
10 20 20 -10 0 30 110 0 120
-30 -30 -40 -30 0 -140 120 0 120
-50 -60 -80 -50 0 -250 120 0 120
10 10 0 50 20 90 360 0 360
-30 -40 -60 30 20 -90 360 0 360
-50 -80 -100 10 20 -190 360 0 360
situatie 2020 koop eengezins appartement corporatie eengezins appartement part.huur eengezins appartement hh in woningen onzelfstandig huishoudens
Factsheet Alblasserdam
behoefte 2020-2030 trendmatig inclusief inlopen fricites tegenspoed basis voorspoed tegenspoed basis voorspoed
behoefte 2020-2030, trendmatig tegenspoed basis voorspoed
4.120 530
60 20
220 40
310 50
910 1.640
-10 20
-70 -80
-110 -140
550 370
10 10
0 0
0 0
8.130 100 8.230
110 0 120
120 0 120
120 0 120
p. 5
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
F ACTSHEET A LBLASSERDAM
situatie 2020
koop tot €200.000 €200.000-€250.000 €250.000-€300.000 €300.000-€450.000 vanaf €450.000 huur tot €433 €433-619 €619-663 €663-737 €737-850 > €850 hh in woningen onzelfstandig huishoudens
fricties 2020
behoefte 2020-2030 trendmatig inclusief inlopen fricties tegenspoed basis voorspoed tegenspoed basis voorspoed
aanbod
vraag
frictie
1.030 1.080 1.040 1.030 480 4.650
160 110 130 120 50 580
230 180 160 210 110 900
70 70 30 90 70 320
20 10 10 10 40 80
20 30 40 70 100 260
20 40 60 110 140 360
60 50 30 60 80 270
60 70 60 120 140 450
60 80 80 160 180 560
530 1.650 410 480 240 160 3.480 8.130 100 8.230
80 240 40 80 50 30 520 1.100
30 260 160 80 50 30 610 1.510
-40 20 110 10 0 -10 90 410
10 20 10 0 -10 0 30 110 0 120
-20 -90 -10 -20 0 10 -140 120 0 120
-40 -160 -30 -30 0 10 -250 120 0 120
-20 40 80 10 -10 -10 90 360 0 360
-50 -80 50 -20 0 0 -90 360 0 360
-70 -150 40 -30 0 0 -190 360 0 360
600 500 400
300
koop > 300.000
200
koop 200-300.000
100
koop < 200.000
-100
huur > 737
-200
huur 619-737
-300
huur < 619
-400 tegenspoed fricties 2020
Factsheet Alblasserdam
basis
voorspoed tegenspoed
behoefte 2020-2030, trendmatig
basis
voorspoed
behoefte 2020-2030, met inlopen fricties
p. 6
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
F ACTSHEET A LBLASSERDAM
Woonruimteverdeling (verhuringen 2017-2019)
14% 34%
5% 3% 13%
Overig
15%
Zwijndrecht
13% 20%
Sliedrecht 11% 5%
28%
herkomst instroom
€ 43.574 of meer € 39.055 tot € 43.574
Hendrik-Ido-Ambacht 14%
Hardinxveld-Giessendam
€ 31.550 tot € 39.055
71% 59%
Dordrecht 28%
25%
Papendrecht
17% 5%
3% 0% 13%
7% 4% 10%
28%
€ 23.225 tot € 31.550
54%
< € 23.225
Alblasserdam
bestemming uitstroom
instroom
eigen gemeente
uitstroom
6% 7%
7%
19%
27%
19%
21%
15%
9%
23%
33%
28%
16%
3 pers.
11%
54%
instroom
eigen gemeente
41%
47%
35 - 45 jaar 23 - 35 jaar
34%
uitstroom
55 - 65 jaar 45 - 55 jaar
15%
56%
48%
14%
11%
2 pers. 1 per.
65 plus
7%
9%
5%
instroom
eigen gemeente
< 23 jaar 16%
uitstroom
Migratie 2015-2018 (CBS, indeling 2018) top 10 herkomst Dordrecht Molenwaard Papendrecht Rotterdam Hendrik-Ido-Ambacht Zwijndrecht Ridderkerk Sliedrecht Breda Gorinchem uit overig NL totaal gevestigd
Factsheet Alblasserdam
380 362 293 257 182 148 113 94 32 32 831 2.724
top 10 bestemmingen Papendrecht Molenwaard Dordrecht Rotterdam Zwijndrecht Hendrik-Ido-Ambacht Sliedrecht Ridderkerk Amsterdam Hardinxveld-Giessendam naar overig NL totaal vertrokken
395 337 293 271 167 156 133 105 36 33 931 2.857
p. 7
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
F ACTSHEET D ORDRECHT
Huishoudens *)
Kenmerken inkomensgroepen
Bewoonde woningen
Factsheet Dordrecht
p. 1
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
F ACTSHEET D ORDRECHT
Woonsituatie 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -
totaal
55%
27%
> 2x modaal
90%
€ 43.574 tot 2x modaal
app. zonder lift
75 +
65-74
55-64
45-54
35-44
25-34
<25 j.
75 +
65-74
55-64
45-54
35-44
25-34
<25 j.
eengezins
app. met lift
koop
20%
52%
€ 23.225 tot € 31.550 < € 23.225
10% 13%2%
64%
€ 31.550 tot € 39.055
huurwoning
3%7%1%
74%
€ 39.055 tot € 43.574
koopwoning
13% 5%
28%
37%
39%
17%
corporatie
13% 3%
54% part.huur
16% 3% 17% 6%
16%
13%
overig / inwonend
Passend wonen (bewoning corporatiewoningen) 1 pers. < € 23.225 € 23.225 tot € 31.550 € 31.550 tot € 39.055 2 pers. < € 23.225 € 23.225 tot € 31.550 € 31.550 tot € 39.055 3+ pers. < € 23.225 € 23.225 tot € 31.550 € 31.550 tot € 39.055 € 39.055 tot € 43.574 € 43.574 tot 2x modaal > 2x modaal totaal
passend niet passend te duur niet passend te goedkoop goedkoop scheef gereguleerde voorraad
Factsheet Dordrecht
< €433
€433-619
€619-663
€663-737
> €737
totaal
1.540 310 190
3.920 910 400
270 110 30
170 120 50
10 10 10
5.910 1.460 680
130 70 50
910 740 370
70 100 90
90 60 60
10 10
1.200 980 580
100 10 10
620 160 120
180 40 20
210 70 50
-
1.110 280 200
100 120 30 2.660
360 710 150 9.370
50 160 20 1.150
100 350 80 1.410
10 110 30 200
620 1.450 310 14.790
8.950 1.050 2.380 2.210 14.590
2020 61% 7% 16% 15% 100%
Dordrecht 2016 55% 12% 15% 18% 100%
2020 58% 9% 16% 17% 100%
Drechtsteden 2016 52% 11% 16% 20% 100%
p. 2
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
F ACTSHEET D ORDRECHT
Actuele fricties 5.000
3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 -
4.000 3.000 2.000 1.000 eengezins
appartement
eengezins
koop
vraag doorstromers
appartement huur
vraag starters
koop
aanbod
vraag doorstromers
2.000
2.000
1.500
1.500
1.000
huur vraag starters
aanbod
1.000
500
500
tot €200.000
€200.000€250.000
vraag doorstromers
€250.000€300.000
€300.000€450.000
vraag starters
vanaf €450.000
tot €433 €433-619 €619-663 €663-737 €737-850 vraag doorstromers
aanbod
vraag starters
> €850
aanbod
Demografische ontwikkelingen (Primos 2019) situatie 2020 alleenstaanden meerpersoons zonder k. hh met kind(eren) totaal
< 25 j. 1.450 310 120 1.880
25-44 6.420 2.880 7.680 16.980
45-64 6.740 4.800 9.340 20.880
65-74 3.460 4.310 700 8.470
75+ 4.330 2.620 300 7.240
totaal 22.390 14.920 18.140 55.450
ontwikkeling 2020-2030 alleenstaanden meerpersoons zonder k. hh met kind(eren) totaal
< 25 j. 0 10 40 40
25-44 1.470 -70 560 1.970
45-64 240 -820 -840 -1.430
65-74 670 130 280 1.080
75+ 1.620 830 80 2.530
totaal 4.000 70 120 4.190
situatie 2030 alleenstaanden meerpersoons zonder k. hh met kind(eren) totaal
< 25 j. 1.450 310 150 1.920
25-44 7.890 2.820 8.240 18.950
45-64 6.980 3.980 8.500 19.460
65-74 4.120 4.440 980 9.540
75+ 5.950 3.450 380 9.770
totaal 26.390 14.990 18.250 59.630
Factsheet Dordrecht
p. 3
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
F ACTSHEET D ORDRECHT
Ontwikkeling inkomensgroepen situatie 2020 < € 23.225 € 23.225 tot € 31.550 € 31.550 tot € 39.055 € 39.055 tot € 43.574 € 43.574 tot 2x modaal > 2x modaal
15.180 6.950 5.150 3.070 13.620 11.490 55.450
ontwikkeling 2020-2030 tegenspoed basis voorspoed 2.610 720 -280 940 660 360 390 330 230 280 380 460 120 620 980 -150 1.470 2.440 4.190 4.180 4.190
Ontwikkeling woningbehoefte situatie 2020
koop egw. koop app. huur egw. huur app. woningen onzelfstandig huishoudens
23.310 6.950 6.810 15.360 52.430 3.020 55.450
fricties 2020 aanbod 2.590 1.020 1.080 3.000 7.690
vraag 4.320 1.760 1.500 2.830 10.420
frictie 1.730 750 420 -170 2.730
opgave 2020-2030 trendmatige woningbehoefte inclusief inlopen fricties tegenspoed basis voorspoed tegenspoed basis voorspoed 1.010 2.100 2.720 2.080 3.170 3.790 580 920 1.120 1.040 1.380 1.580 340 -30 -260 600 230 -10 1.870 890 380 1.770 790 270 3.800 3.890 3.950 5.480 5.570 5.630 380 300 230 380 300 230 4.190 4.190 4.190 5.870 5.870 5.870
6.000 5.000 4.000 koop egw.
3.000
koop app.
2.000
huur egw.
1.000
huur app.
-1.000 tegenspoed fricties 2020
Factsheet Dordrecht
basis
voorspoed
behoefte 2020-2030, trendmatig
tegenspoed
basis
voorspoed
behoefte 2020-2030, met inlopen fricties
p. 4
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
situatie 2020
koop eengezins app. met lift app. zonder lift huur eengezins app. met lift app. zonder lift hh in woningen onzelfstandig huishoudens
fricties 2020
huur tot 60m2 60 tot 80m2 80 tot 100m2 100 tot 140m2 vanaf 140m2 hh in woningen onzelfstandig huishoudens
vraag
frictie
23.310 3.180 3.770 30.260
2.590 360 660 3.610
4.320 850 910 6.090
1.730 500 250 2.480
1.010 440 150 1.590
2.100 630 290 3.030
2.720 750 370 3.840
2.080 740 300 3.120
3.170 940 450 4.550
3.790 1.060 520 5.370
6.810 7.010 8.350 22.170 52.430 3.020 55.450
1.080 980 2.020 4.080 7.690
1.500 1.320 1.510 4.330 10.420
420 340 -510 250 2.730
340 820 1.050 2.210 3.800 380 4.190
-30 480 410 860 3.890 300 4.190
-260 300 70 110 3.950 230 4.190
600 1.030 740 2.360 5.480 380 5.870
230 690 100 1.010 5.570 300 5.870
-10 510 -240 270 5.630 230 5.870
fricties 2020
behoefte 2020-2030 trendmatig inclusief inlopen fricties tegenspoed basis voorspoed tegenspoed basis voorspoed
aanbod
vraag
frictie
1.500 3.700 7.430 11.550 6.080 30.260
280 560 860 1.280 640 3.610
270 510 770 2.710 1.830 6.090
0 -50 -90 1.430 1.190 2.480
70 250 510 470 290 1.590
130 370 650 990 890 3.030
160 420 720 1.300 1.240 3.840
70 220 460 1.350 1.020 3.120
130 340 590 1.870 1.620 4.550
160 390 670 2.180 1.980 5.370
4.850 7.260 5.730 3.690 630 22.170 52.430 3.020 55.450
1.200 1.390 870 520 100 4.080 7.690
990 1.310 920 790 320 4.330 10.420
-210 -70 50 270 220 250 2.730
700 850 480 110 70 2.210 3.800 380 4.190
350 360 130 -50 70 860 3.890 300 4.190
180 80 -90 -130 70 110 3.950 230 4.190
570 810 510 280 200 2.360 5.480 380 5.870
230 310 160 110 210 1.010 5.570 300 5.870
50 40 -60 30 200 270 5.630 230 5.870
situatie 2020 koop eengezins appartement corporatie eengezins appartement part.huur eengezins appartement hh in woningen onzelfstandig huishoudens
Factsheet Dordrecht
behoefte 2020-2030 trendmatig inclusief inlopen fricites tegenspoed basis voorspoed tegenspoed basis voorspoed
aanbod
situatie 2020
koop tot 60m2 60 tot 80m2 80 tot 100m2 100 tot 140m2 vanaf 140m2
F ACTSHEET D ORDRECHT
behoefte 2020-2030, trendmatig tegenspoed basis voorspoed
23.310 6.950
1.010 580
2.100 920
2.720 1.120
4.140 10.650
150 1.350
-170 400
-370 -100
2.670 4.710
190 520
140 490
110 480
52.430 3.020 55.450
3.800 380 4.190
3.890 300 4.190
3.950 230 4.190
p. 5
W ONINGMARKTONDERZOEK D RECHTSTEDEN 2020
situatie 2020
koop tot €200.000 €200.000-€250.000 €250.000-€300.000 €300.000-€450.000 vanaf €450.000 huur tot €433 €433-619 €619-663 €663-737 €737-850 > €850 hh in woningen onzelfstandig huishoudens
F ACTSHEET D ORDRECHT
fricties 2020
behoefte 2020-2030 trendmatig inclusief inlopen fricties tegenspoed basis voorspoed tegenspoed basis voorspoed
aanbod
vraag
frictie
7.520 6.000 5.660 6.780 4.300 30.260
990 660 660 820 480 3.610
1.440 1.170 910 1.500 1.060 6.090
450 510 250 680 580 2.480
500 270 330 270 220 1.590
510 380 580 760 800 3.030
480 440 710 1.040 1.170 3.840
780 590 490 690 570 3.120
780 700 740 1.180 1.160 4.550
760 750 870 1.460 1.530 5.370
3.870 11.250 1.740 2.600 1.310 1.400 22.170 52.430 3.020 55.450