Realisatiemonitor bouwende stad 2021.pdf

Monitoring woningbouwopgave 2021

Inleiding De ambitie: 4.000 woningen bouwen en een planvoorraad van 6.000 woningen realiseren. In september 2018 is besproken hoe we dit gaan aanpakken. We zijn direct gestart met het versnellen van 4.000 woningen langs vier lijnen: 1) gebiedsontwikkeling, 2) wijkontwikkeling, 3) doe-locaties, 4) particulier initiatief. Ieder kwartaal volgen we de voortgang. Eén keer per jaar staan we uitgebreider stil bij realisatie van woningbouw en het gewenste programma. Tot slot volgen we marktontwikkelingen en betaalbaarheid van woningen.

Inhoud 1) 2) 3) 4)

Samenvatting Ontwikkeling inwoneraantal Realisatiemonitor opgave Bouwende Stad Woningmarkt en betaalbaarheid

Blz. 2 Blz. 5 Blz. 7 Blz. 10

Bijlage: Bronnen, actualiteit en nauwkeurigheid van de gegevens

1

1) Samenvatting

Ontwikkeling inwoneraantal   

In de periode 2015 t/m 2017 was er sprake van krimp. De krimp werd veroorzaakt door een dalende natuurlijke aanwas en negatief migratiesaldo. Door een hoger migratiesaldo in 2018 en 2019 is het aantal inwoners gestegen naar boven de 119.000. Er kwamen meer mensen naar Dordrecht en er vertrokken minder mensen. In 2020 is die stijging gestopt vanwege een hoger sterftecijfer en minder vestigingen uit het buitenland. Dit is veroorzaakt door COVID-19 (maatregelen). Sinds medio 2021 stijgt het aantal inwoners weer.

Realisatiemonitor Bouwende Stad De eerste opgave is om 4.000 woningen toe te voegen. Dit is ongeveer het aantal woningen waar behoefte aan is in Dordrecht onder de eigen inwoners. Vorige realisatiemonitor (jan 2020):

800 woningen

19% van 4.000

Totaal gerealiseerd in de periode 2018-sept. 2021:

1.947 woningen

49% van 4.000

Bron: BAG/Spotzi dashboard gemeente Dordrecht.

2

In deze monitor brengen we zo goed mogelijk in beeld welk programma er is gerealiseerd zodat er bijgestuurd kan worden. Voor het bijsturen is het belangrijk om te weten dat we niet in alle situaties het programma kunnen bepalen. Als we grondpositie hebben kunnen we actief sturen. Als onze publiekrechtelijke medewerking is vereist (aanpassing van het bestemmingsplan) kunnen we het programma beïnvloeden. Als het om een ontwikkeling van derden gaat die mogelijk is binnen het bestemmingsplan kunnen wij formeel geen invloed meer uitoefenen op het programma.

Monitor 11.000 woningen: gerealiseerd + vastgesteld programma (excl. zachte plannen) koop vanaf 500K

koop tot 500K

koop tot 325K

markthuur

sociale huur 0

500

1000

Realisatie

1500 Vastgesteld

2000

2500

3000

3500

Saldo

Voortgangsmonitor Bouwende Stad De verwachting is op dit moment dat we in totaal 3.166 (79%) woningen zullen realiseren in de periode 2018 t/m 2022. In de tweede helft van 2023 verwachten we de beoogde 4.000 woningen te bereiken.

3

Woningmarkt en betaalbaarheid De druk op de woningmarkt blijft toenemen. Er staan veel minder woningen te koop dan 10 jaar geleden. De prijzen zijn de afgelopen jaren met 45% gestegen. De stijging is vergelijkbaar met de grote steden in de Randstad.

Bron: Waarstaatjegemeente, CBS, Huizenzoeker.nl. Tegelijkertijd zijn de verkoopprijzen lager dan elders. De woningen zijn relatief betaalbaar.  Het aanbod van woningen onder de NHG-norm van 325.000 euro is verreweg het grootste: 77% van de in de periode 2018-heden aangeboden woningen is onder de NHG-norm 2021.  Met een modaal inkomen (tweeverdieners) is een lening af te sluiten voor € 344.000. Dit is iets meer dan de transactieprijs van een gemiddelde woning: € 320.000.  De Dordtse huishoudens geven gemiddeld minder dan 12% van het netto huishoudinkomen uit aan netto woonlasten. Vorig jaar was dat nog tussen de 13 en 16%.

4

2) Ontwikkeling inwoneraantal Het college wil de dalende lijn qua inwoneraantal keren. In de periode 2015 t/m 2017 was er sprake van krimp. De krimp werd veroorzaakt door een dalende natuurlijke aanwas en negatief migratiesaldo. Door een hoger migratiesaldo in 2018 en 2019 is het aantal inwoners gestegen naar boven de 119.000. Er kwamen meer mensen naar Dordrecht en er vertrokken minder mensen.

Bron: Waarstaatjegemeente, CBS. In 2020 is die stijging gestopt vanwege een hoger sterftecijfer en minder vestigingen uit het buitenland. Dit is veroorzaakt door COVID-19. Sinds medio 2021 stijgt het aantal inwoners weer.

Corona dip inwoneraantal 119600 119500 119400 119300 119200 119100 119000 118900 jan mrt mei jul sept nov jan mrt mei juli sept nov

Bron: GBA, gemeente Dordrecht.

5

Inwoneraantal Dordrecht 120100 119600 119353 119100 118899

118810 118862 118600

118691

118801 118731

118466

119495 119194

118700 118426

118100 117600 117100 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

nov

Bron: GBA, gemeente Dordrecht. De groei is op dit moment nog te klein (deze collegeperiode +795 inwoners oftewel +0,7%) om veel invloed te hebben op de bevolkingsopbouw (leeftijd, opleidingsniveau en welvaart). Het aantal inwoners groeit minder snel dan het aantal woningen dat gebouwd is. Dat komt omdat het netto aantal toegevoegde woonruimten lager is. Er wordt niet alleen gebouwd maar ook gesloopt (met name sociale huurwoningen). Dit heeft invloed op het aantal woonruimten en het aantal inwoners.   

In de periode 2018 t/m 2021 zijn er 830 woonruimten netto bij gekomen. In de periode 2018 t/m 2021 zijn er 372 huishoudens netto bij gekomen (= 795 nieuwe inwoners). Naast nieuwe inwoners geldt voor 458 (55%) van de woonruimten dat er geen nieuwe huishoudens zijn bijgekomen. We kunnen dus aannemen dat deze woningen bewoond worden door Dordtenaren (= naar schatting 960 Dordtenaren een woning).

Wanneer de lokale woningbehoefte afneemt, zal een groter deel van de woningen beschikbaar komen voor nieuwe inwoners en zal de groei sneller gaan.

6

Het aandeel hoogopgeleiden neemt de afgelopen jaren toe. In 2016 waren 26% van de Dordtenaren hoogopgeleid. In 2017 28% en in 2018 30%. In 2020 is dit gestegen naar 32%. Dat is nog wel wat onder het landelijke gemiddelde van 34%. De grote steden hebben de hoogst opgeleide bevolking. Het percentage in aangrenzende gemeenten ligt vaak ook boven het landelijk gemiddelde.

3) Realisatiemonitor opgave Bouwende Stad Eén keer per jaar staan we uitgebreider stil bij realisatie van woningbouw en het gewenste programma in de realisatiemonitor. Begin 2020 is voor het eerst geïnventariseerd of we op weg zijn naar het juiste programma. Er waren op dat moment ca. 800 woningen gerealiseerd. Halverwege 2021 zijn 1.947 woningen gerealiseerd. Uit luchtfoto's blijkt dat de woningen voor een groot deel bestaat uit appartementen en tussenwoningen. Vanuit de luchtfoto's is niet altijd te bepalen om welke soort woning het gaat, daarom is het totale aantal in onderstaande grafiek lager dan het aantal woningen.

Bron: Spotzi dashboard gemeente Dordrecht/luchtfoto's.

7

Verder zien we dat de gemiddelde oppervlakte van woningen in Dordrecht in 2021 gestegen is van 99m2 naar 102m2. Dit komt door kwaliteitsverbetering zoals het toevoegen van kwalitatief betere woningen en het slopen van verouderde (vaak kleinere) woningen.

De samenstelling van de totale voorraad (koop/huur/sociale huur) is vergelijkbaar met het gemiddelde in Nederland.

8

Op onderstaande kaart is te zien hoe de nieuwbouwwoningen verspreid zijn over de gebieden en over de stad. Realisatie is het grootst in Wilgenwende en Leerpark-Gezondheidspark.

De gemeenteraad heeft een verdeling vastgesteld van het gewenste programma dat zij wil realiseren. Hieronder is die verdeling uit de Woonvisie weergegeven.

De raad heeft besloten om de prijzen mee te laten stijgen met de NHG-norm. Per 1-1-2021 wordt daarom de grens van €325.000 euro en €500.000 gehanteerd. Nog niet iedere koopwoning heeft een WOZ-waarde. In die gevallen is een schatting gemaakt op basis van de oppervlakte en andere variabelen. Er zijn twee waarderingsmodellen gebruikt: meervoudige lineaire regressie (MRA) en Random Forest (machine learning). Dit is ook de basis om de WOZ-waarde te gaan bepalen, alleen wordt er dan vervolgens ook nog door een taxateur naar gekeken om de berekeningen te verifiëren.

9

In de onderstaande tabel is te zien welk programma er op dit moment is opgeleverd voor zover bekend c.q. ingeschat. In de kolom vastgesteld zijn alle plannen opgeteld die tot nu toe zijn vastgesteld door de gemeenteraad. De zachte planvoorraad, waarvan nog geen programma is vastgesteld en waar dus nog op bijgestuurd kan worden is hierin niet meegenomen. In de laatste kolommen is te zien wat er nog geprogrammeerd moet worden om minimaal het aantal te halen dat we ons hebben voorgenomen. Dit is ook vertaald in een percentage te programmeren op nieuwe locaties.

Programma sociale huur markthuur koop tot 325K koop tot 500K koop vanaf 500K

Realisatie Vastgesteld Streven 131 1479 2000 394 868 1000 3 394 3000 361 1480 3000 250 1971 2000

Saldo 390 0 2603 1159 0

% 9% 63% 28%

Bijsturen op het programma Deze bovenstaande tabel is bedoeld als sturingsinformatie om bij nieuwe projecten het programma te kunnen bepalen. Voor het bijsturen is het belangrijk om te weten dat we niet in alle situaties het programma kunnen bepalen. Als we grondpositie hebben kunnen we actief sturen. Als onze publiekrechtelijke medewerking is vereist (aanpassing van het bestemmingsplan) kunnen we het programma beïnvloeden. Als het om een ontwikkeling van derden gaat die mogelijk is binnen het bestemmingsplan kunnen wij formeel geen invloed uitoefenen op het programma. Belangrijk voor versnellen van de woningbouw is om niet terug te komen op eerder genomen besluiten en daarmee duidelijkheid en houvast te geven aan ontwikkelende partijen. Dat betekent dat bijsturing moet plaatsvinden bij de locaties waar we nog geen besluit hebben genomen over het programma. Voor de resterende ruim 4.152 nog te programmeren en te realiseren woningen moet zachte planvoorraad worden geconcretiseerd. Bovendien zijn 50% extra woningbouwplannen nodig omdat er altijd projecten afvallen of vertragen. 4) Woningmarkt en betaalbaarheid Als gemeente sturen we op het gewenste woningbouwprogramma. Daarbij zijn actuele prijzen en zicht op de betaalbaarheid ook belangrijk. De druk op de Dordtse woningmarkt neemt de afgelopen jaren toe. Het is moeilijker dan voorheen om een woning te vinden in Dordrecht.

Prijsontwikkeling De druk op de woningmarkt blijft toenemen door het beperkte aanbod. De prijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. In 2017 was de gemiddelde m2 vraagprijs voor een woning nog €2.000, inmiddels is dat €2.900. Een stijging van 45%. Verder is de prijs sterk afhankelijk van type woning en locatie in de stad. De duurste woningen hebben m2-prijs van meer dan €3.900.

Bron: Waarstaatjegemeente/Kadaster

10

De prijzen in Dordrecht komen steeds dichter bij de prijzen in de rest van de Randstad te liggen. Zie hieronder een vergelijking van 2018 en 2021.

Bron: Waarstaatjegemeente/Kadaster De belangrijkste oorzaak ligt de toename van de vraag naar woningen. Er is meer vraag dan aanbod. Er zijn ook andere oorzaken van de hogere prijzen zoals de lage hypotheekrente. De prijzen verschillen per gebied en liggen voor nieuwbouw hoger dan voor bestaande bouw. In Dordrecht zijn de verschillen tussen duurdere en goedkopere gebieden relatief groot (meer dan 2x zo duur).

11

Betaalbaarheid De totale woningvoorraad bestaat nog steeds uit relatief veel goedkope koopwoningen. Omdat we veel goedkope woningen hebben zijn de woningen op dit moment, ondanks de prijsstijging, nog steeds relatief betaalbaar. Het aanbod van woningen onder de NHG-norm van 325.000 euro is verreweg het grootste: 77% van de in de periode 2018-heden aangeboden woningen is onder de huidige NHG-norm (2021). En van de 5.392 aangeboden woningen is 37% onder de €200.000. Op de volgende overzichten is het aanbod per per prijssegment te zien.

AANBOD Tot 200.000 (periode 2018-medio 2021)

AANBOD 200.000-325.000 (periode 2018-medio 2021)

12

AANBOD 325.000-500.000 (periode 2018-medio 2021)

AANBOD 500.000+ (periode 2018-medio 2021)

13

Betaalbaarheid gaat niet alleen om vergelijking van prijzen met elders, maar ook om wat mensen kunnen betalen. Een gezin met een gemiddeld inkomen kan een hypotheek afsluiten van ca. € 344.000 (Bron: De Hypotheker). De NHG-norm, een landelijke indicatie van de prijs voor een 'betaalbare' woning is in 2021 € 325.000. Het grootste deel van het woningaanbod in Dordrecht (77%) is voor deze doelgroep betaalbaar. De gemiddelde hypotheek die wordt afgesloten in Dordrecht is € 292.000 en ligt € 55.000 onder het landelijk gemiddelde.

Bron: Waarstaatjegemeente.nl/Kadaster/bewerking ABF Research B.V.

14

Op deze kaart is aangegeven hoeveel % van het netto huishoudinkomen wordt uitgegeven aan netto woonlasten. Dit heet de betaalbaarheidsindex. In Dordrecht was dit vorig jaar nog tussen de 13 en 16%. Inmiddels is dit gedaald naar minder dan 12%.

Doorstroming Nieuwbouw is vaak duurder dan bestaande bouw. Door nieuwbouw juist in het duurdere segment te ontwikkelen komen er vervolgens goedkopere woningen vrij. Het Kadaster heeft dat onderzocht voor de Hoven en Staartploeg, twee nieuwbouwprojecten van de afgelopen jaren. Uit dat onderzoek blijkt dat ongeveer 1,5 keer zoveel goedkopere woningen extra te koop komen, als dat er nieuw gebouwd zijn. Ook het Onderzoekscentrum Drechtsteden heeft dit onderzocht voor Valkhorst met vergelijkbare uitkomsten. Uit onderzoek blijkt dat nieuwe bewoners van duurdere nieuwbouwwoningen goedkopere woningen in Dordrecht achterlaten. Dit positieve effect is er niet bij het toevoegen van woningen in het goedkope segment. Door het toevoegen van meer nieuwbouw zullen we het totale aantal transacties ook zien toenemen.

15

Voorspellers van een toenemende (nieuw)bouwproductie In periode 2019 tot heden zien we een verdubbeling van het aantal nieuwe hypotheken. Dit is mogelijk een aanwijzing dat de doorstroming op de woningmarkt gaat toenemen.

Bron: Waarstaatjegemeente.nl/Kadaster/ABF Research B.V. Het aantal afgegeven bouwvergunningen was de vorige periode 458, in deze collegeperiode staat de teller op 1.048. Een toename van 128%.

Bron: Waarstaatjegemeente.nl/CBS.

16

Uit de afgegeven bouwvergunningen kunnen we ook inzicht krijgen in wat er nog gebouwd wordt en in aanbouw is. In totaal zijn er vergunningen voor de bouw van 1.213 woningen. Voor 436 daarvan is de bouw gestart.

Op de kaart is te zien dat het hierbij met name om woningen in de gebieden Wilgenwende, Wielwijk-Crabbehof en Stadswerven gaat.

17

Bijlage: Bronnen, actualiteit en nauwkeurigheid van de gegevens

Wijziging databronnen en vergelijkbaarheid van de cijfers Helaas zijn sommige bronnen die in 2020 zijn gebruikt voor monitoring van de woningbouwopgave niet meer beschikbaar. Omdat andere bronnen zijn gebruikt zijn de cijfers 2021 niet in alle gevallen vergelijkbaar met de monitor 2020. Het is wel mogelijk om een beeld te vormen van de huidige stand van zaken. Gebruikte bronnen: BAG, GBA, CBS, Gemeentebelastingen (WOZ), Kadaster, Huizenzoeker.nl, luchtfoto's. Bewerking door: gemeente Dordrecht, Spotzi, Waarstaatjegemeente.nl, ABF Research, Calcasa. Niet gebruikt: NVM/Brainbay.

Actualiteit en nauwkeurigheid van de gegevens In deze monitor wordt zo actueel mogelijk weergegeven hoeveel en welke woningen er gerealiseerd zijn in Dordrecht. Het gaat helaas niet om 'realtime' informatie. Dat komt omdat eerst registratie en waardebepaling moet plaatsvinden. Registratie: Als een woning gereed gemeld wordt in de BAG, duurt het 6-8 weken voordat het zichtbaar wordt in de totale cijfers. Waardebepaling: Het duurt 1,5 tot 2 jaar om een nauwkeurige waardebepaling toe doen in het kader van de WOZ. Omdat we dit te lang vinden om zicht te krijgen op wat er precies is gebouwd zijn we op zoek gegaan naar een methode om nauwkeurige schattingen te kunnen doen. Voor de woningen waar nog geen waarde van bekend is bij Gemeentebelastingen is een schatting gedaan. Dit doen we met het waarderingsmodel Xenon-MRA®. Dit is een statistisch model dat de waarde bepaalt op basis van kenmerken zoals woningtype, grootte, perceel, bouwjaar en ligging. Xenon-MRA® is ontwikkeld door Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden en voldoet aan de IAAO standards en de kwaliteitseisen van de Waarderingskamer.

18