Rapportage WBO Drechtsteden.pdf

Rapport

Woningmarktanalyse Drechtsteden Smart Delta Drechtsteden, Fien Wonen, Heerjansdam, Rhiant, Tablis, Trivire, Woonbron, Woonkracht10

Woningmarktanalyse Drechtsteden Smart Delta Drechtsteden, Fien Wonen, Woningbouwvereniging Heerjansdam, Rhiant, Tablis Wonen, Trivire, Woonbron, Woonkracht10

Datum

3 december 2024

Opdrachtgever:

Smart Delta Drechtsteden, Fien Wonen, Woningbouwvereniging, Heerjansdam, Rhiant, Tablis Wonen, Trivire, Woonbron, Woonkracht10

Contactpersoon:

Bart Korteweg

Nadere inlichtingen:

Tobias Meppelink; tobias.meppelink@rigo.nl; [06 26641420] André Buys; andre.buys@rigo.nl [06 30290027]

Projectnummer:

P48200

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Samenvattende beschouwing In opdracht van gemeenten en woningcorporaties in Drechtsteden onder de noemer Smart Delta Drechtsteden heeft RIGO een analyse gemaakt van de stand van zaken en de te verwachten ontwikkelingen op de woningmarkt in Drechtsteden. De vorige analyse dateert van vier jaar geleden. In deze samenvattende beschouwing behandelen we de belangrijkste bevindingen voor de regio als geheel en voorzien deze van een duiding.

Insiders en outsiders De afgelopen jaren is er het een en ander veranderd op de woningmarkt. De markt is onmiskenbaar (nog) krapper geworden. Achterliggende oorzaak is dat de woningproductie eigenlijk al sinds de kredietcrisis van rond 2010 structureel is achtergebleven bij de bevolkingsgroei. Dat begint steeds meer te knellen. De krapte uit zich onder meer in gestegen prijzen van koopwoningen en in gedaalde slaagkansen in de sociale huur. Dit is snel gegaan. In 2020 had nog 62% van de koopwoningvoorraad een waarde onder de € 300.000, in 2024 is dit nog slecht 24%. Wat we ook zien is dat er een kloof is ontstaan tussen ‘insiders’ en ‘outsiders’. De outsiders, onder wie starters en diverse soorten spoedzoekers, zien zich genoodzaakt om tegen elkaar op te bieden (op de koopmarkt) of “beconcurreren” elkaar om schaarse huurwoningen. Schaarste noopt tot keuzen in de woningtoewijzing. De laatste jaren gaat ongeveer 30% van de vrijkomende corporatiewoningen naar woningzoekenden die om uiteenlopende redenen voorrang krijgen, onder wie ook zo’n 7% vergunninghouders. Dat wil zeggen dat er toch nog 70% terechtkomt bij woningzoekenden zonder voorrang. Maar omdat er steeds meer actief woningzoekenden zijn en het totale beschikbaar gekomen aanbod niet is toegenomen, is het voor alle woningzoekenden moeilijker geworden om langs deze weg aan een woning te komen.

Slaagkansen voor reguliere woningzoekenden in de sociale huur zijn gedaald van gemiddeld 22% in 2017 naar 10% in 2023.

Tekort aan starterswoningen Tot de outsiders behoren onder meer jongeren en ‘oudere jongeren’ die nog (of weer) bij hun ouders wonen. Op basis van bevolkingsregistraties kan worden berekend dat er in de regio momenteel zo’n vierduizend voornamelijk jonge huishoudens ‘ontbreken’, die bij voldoende woningaanbod wel zelfstandig zouden wonen. Anders gezegd: er is een actueel tekort van ruim vierduizend woningen voor (her)starters in de regio, die bij wijze van spreken onmiddellijk bewoond zouden worden als ze beschikbaar waren. Afgaande op leeftijdsgenoten die al wel zijn geslaagd, zouden dit voor ongeveer de helft sociale huurwoningen moeten zijn (met huren in het lage segment) en voor nog eens een kwart koopwoningen in het ‘betaalbare’ segment (€ 390.000, prijspeil 2024). In de huidige markt zijn dit dan vooral appartementen, waaronder ook appartementen met één of twee kamers.

Additionele behoefte Kijkend naar de toekomst, zien we dat dat het aantal huishoudens verder zal toenemen. Tot het jaar 2035 worden ruim 12.100 extra huishoudens verwacht (ten opzichte van 2024). Dat wil

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

1

zeggen dat de (bewoonde) woningvoorraad met minimaal dit aantal zal moeten toenemen om deze huishoudens van een woning te voorzien, nog afgezien van het bestaande tekort. De behoefte aan extra woningen vanwege de bevolkingsgroei uit zich in alle soorten, maten en prijklassen. Daarbij gaan we ervan uit dat huishoudens in de toekomst net zo moeten kunnen wonen als vergelijkbare huishoudens nu. Relatief gezien (ten opzichte van de huidige voorraad) is er dan vooral behoefte aan extra appartementen met lift. In absolute aantallen ontstaat er ook nog een substantiële behoefte aan eengezinswoningen, met een accent op koopwoningen. Uitgangspunt van deze behoefteraming is de verwachting dat de bestaande voorraad eengezins(koop)woningen voorlopig grotendeels bezet zal blijven door een vergrijzende groep bewoners, onder wie veel toekomstige “lege nesters". De vergrijzing zorgt nu weliswaar voor meer kleine huishoudens en voor behoefte aan extra appartementen met lift, maar niet tot voldoende aanbod van eengezins(koop)woningen uit de voorraad om aan de toekomstige behoefte aan dit type te voldoen.

Dilemma’s voor de woningzoekenden De trendmatige behoefteraming is geen wetmatigheid. Er zijn ook andere toekomsten denkbaar, al was het maar omdat sommige behoeften in de huidige markt lastig te vervullen zijn. Discrepanties tussen behoefte en mogelijkheden leveren dilemma’s op, zowel voor woningzoekenden als voor de bouwprogrammering. Woningzoekenden zullen hun referentiekader moeten bijstellen. De huidige woningzoekenden oefenen een overweldigende vraag naar eengezinskoopwoningen en naar woningen met een koopprijs tot € 250.000. De afgelopen decennia zijn volop “betaalbare” eengezins koopwoningen gebouwd, dus het is niet zo vreemd dat deze wens wordt geuit. Ook is het niet zo vreemd dat gezinnen van de toekomst in het trendscenario behoefte krijgen aan een dergelijke woning. Lange tijd was dit normaal. Alleen komt de tijd van grootschalige nieuwbouw in het groen niet meer terug en blijft de bestaande voorraad grotendeels bezet. Aanpassen van het referentiekader zal nog niet meevallen. De woonwensen in Drechtsteden zijn tamelijk traditioneel te noemen. Uiteraard is het niet onmogelijk om met een jong stel of uitbreidend gezin in een appartement te (blijven) wonen. Als dat het aanbod wordt, zal de vraag zich wel moeten aanpassen. Appartementen worden dan het nieuwe normaal.

Hetzelfde geldt voor middensegment huur als alternatief voor de zo gewenste koopwoningen in de prijsklasse tot € 250.000.

Dilemma’s voor de bouwprogrammering De dilemma’s voor de bouwprogrammering hebben te maken met de balans tussen betaalbaarheid en kwaliteit / toekomstwaarde. We zien in de bouwplannen een accent op kleine appartementen (één of twee kamers), mede vanwege de wens om de nieuwbouw betaalbaar te houden. In de huidige krappe markt doe je daar veel woningzoekenden een plezier mee, met name starters. En of die markt ooit ontspant moeten we maar afwachten. Het nadeel van kleine appartementen is echter dat ze weinig doorgroeimogelijkheid bieden. Jonge starters blijven niet jong en meestal ook niet alleenstaand. De tijd van de eengezinswoningen komt niet meer terug, maar met een groeiend gezin vast zitten in een appartement van 45 vierkante meter is het andere uiterste.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

2

Een manier om meer grote (eengezins-) woningen uit de voorraad vrij te maken is het verleiden van “downsizers”. Er zijn in Drechtsteden wel senioren die kleiner willen wonen, zo blijkt uit het onderzoek. Deze groep stelt wel andere en hogere eisen dan starters en hebben een goed alternatief: blijven zitten. We hebben ons dan ook niet rijk gerekend met doorstromende senioren. De potentie is er echter wel. Het vereist maatwerk om hiervoor de geschikte producten te ontwikkelen.

Gevoeligheid voor economische omstandigheden De kwalitatieve invulling van de extra woningbehoefte hangt deels samen met de macroeconomische omstandigheden. Bij een gunstige koopkrachtontwikkeling verschuift het accent in de behoefte naar (duurdere) koopwoningen. Meer koopkracht drijft ook de prijzen op. Relatief ongevoelig voor de koopkracht is de behoefte aan koopappartementen; deze hangt vooral samen met de vergrijzing. Onder alle omstandigheden is er in de toekomst behoefte aan meer sociale huurwoningen (sinds de wet betaalbare huur heet dit het “lage segment”, oftewel tot € 879, prijspeil 2024). Dit kan oplopen tot 25% van de additionele behoefte, nog los van het actuele tekort. Er zijn scenario’s denkbaar waarbij de welvaart zodanig toeneemt en/of er zo veel doorstroming naar de koop plaatsvindt, dat er een theoretisch overschot aan sociale huur ontstaat. Daar is in het verleden wel mee gerekend, maar die scenario’s zijn nooit uitgekomen. Integendeel, in drie voorgaande ramingen is de behoefte aan sociale huur telkens omhoog bijgesteld, ondanks toegenomen welvaart. De kloof tussen sociale huur en koop is ook groter geworden, dus scenario met een grote uitstroom naar de koop achten we nu niet meer waarschijnlijk. Sociale huur en koop zijn steeds meer gescheiden markten geworden.

Totaalplaatje Indien het huidige tekort en de toekomstige behoefte bij elkaar worden geteld, resulteert de bijgaande tabel voor de periode 2024-2035. Daarbij gaan we er dus vanuit dat het tekort van ruim vierduizend woningen voor starters in deze periode wordt ingelopen.

Huidig tekort en additionele woningbehoefte in Drechtsteden, 2024-2035

Bestaande tekort koop, eengezins 980 koop, appartement 480 huur, eengezins 450 huur, appartement 2.110 totaal 4.020

tegenspoed 4.300 2.800 1.100 3.900 12.100

Extra behoefte basis voorspoed 6.000 6.400 3.100 3.200 300 100 2.800 2.400 12.100 12.100

Totale opgave tegenspoed basis voorspoed 5.280 6.980 7.380 3.280 3.580 3.680 1.550 750 550 6.010 4.910 4.510 16.120 16.120 16.120

Bestaande tekort 1.970 600 1.050 410 4.020

tegenspoed 4.100 1.000 4.000 3.100 12.100

Extra behoefte basis voorspoed 2.000 1.500 1.000 1.100 3.900 4.000 5.100 5.400 12.100 12.100

Totale opgave tegenspoed basis voorspoed 6.070 3.970 3.470 1.600 1.600 1.700 5.050 4.950 5.050 3.510 5.510 5.810 16.120 16.120 16.120

huur < €879 huur > €879 koop < €390.000 koop > €390.000 totaal

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

3

Inhoud Samenvattende beschouwing

1

Inleiding

5

1

Huidige situatie

7

1.1

Huishoudens

7

1.2

Woningvoorraad

12

1.3

Woonsituatie en woonbezetting

19

2

Huidige tekort op de woningmarkt

25

2.1

Verhuringen van corporatiewoningen

25

2.2

Het huidige woningtekort als opgave

36

Kwantitatief tekort

36

Kwalitatief tekort

38

3

Ontwikkeling van de huishoudens

41

4

Ontwikkeling van de woningbehoefte

46

4.1

46

5

6

Trendmatige ontwikkeling

Frictie op de woningmarkt

52

5.1

Woonwensen

52

5.2

Inzoomen op doelgroepen

58

Woningbouwopgave tegenover plannen

66

Bijlage(n)

70

Bijlage 1: Economische scenario’s

70

Bijlage 2: Aanvullende woningbehoefte 2024-2045

71

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

4

Inleiding In 2020 heeft RIGO voor de regio Drechtsteden een analyse uitgevoerd van de woningmarkt en een raming gemaakt van de toekomstige woningbehoefte. Sinds dit vorige onderzoek is de situatie op de woningmarkt veranderd. De krapte op de markt is toegenomen, mede doordat de bevolking harder groeit dan verwacht (demografische prognoses zijn omhoog bijgesteld) en de woningproductie achterblijft. Het steeds grotere woningtekort raakt vooral mensen aan de onderkant van de markt (‘outsiders’), zowel regulier woningzoekenden als mensen met een vorm van urgentie. Het gevolg is een steeds grotere druk op de sociale huur en op de goedkope koopsector, groter dan in voorgaande analyses werd verwacht. Ook in het speelveld zijn zaken veranderd. Vanuit de Rijksoverheid wordt weer nadrukkelijk gestuurd, o.a. in de vorm van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Kortom, redenen genoeg voor een nieuwe analyse van de woningmarkt en een hernieuwde raming van de toekomstige behoefte. figuur 1

Regio Drechtsteden en de zeven gemeenten

Dit onderzoek biedt een analyse van de woningmarkt in de regio Drechtsteden, een samenwerkingsverband van zeven gemeenten (zie bovenstaand figuur). De analyses in dit onderzoek zijn gedaan op basis van het meest recente WoON-onderzoek uit 2021 – met actuele gegevens van Onderzoekcentrum Drechtsteden, de woningcorporaties en het CBS als input. Weergave en duiding van de uitkomsten in deze rapportage vindt overwegend plaats op het schaalniveau van de regio als geheel. Achterliggende uitkomsten voor afzonderlijke gemeenten zijn toegevoegd in de vorm van factsheets (zie bijlage). Om schijnzekerheid te voorkomen zijn de meeste getallen in tabellen afgerond op tien- of honderdtallen. Door deze afronding kan het voorkomen dat de randtotalen van tabellen niet exact gelijk zijn aan de optelsom van de (afgeronde) aantallen. Ook kunnen hierdoor kleine verschillen tussen tabellen optreden.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

5

Opbouw van het onderzoek Een conceptuele weergave van de opbouw van dit onderzoek is te zien in onderstaande figuur. De analyse in hoofdstuk 1 biedt inzichten in de huidige woningvoorraad en woonsituatie van de huishoudens in de Drechtsteden. We gaan in hoofdstuk 2 in op het huidige woningtekort. Dat doen we eerst aan de hand van inzichten in de verhuringen door de corporaties. Daarin beschouwen we de ontwikkeling van de druk en de dynamiek op de sociale huurmarkt. Vervolgens kwantificeren we het opgelopen woningtekort, waar we de focus leggen op thuiswonende jongeren. Als we de huidige situatie inzichtelijk hebben gemaakt, maken we de stap naar de toekomst. In hoofdstuk 3 analyseren we hoe de Drechtstedelijke bevolking zich ontwikkelt – zowel vanuit demografisch als economisch oogpunt. In hoofdstuk 4 onderzoeken we wat dit betekent voor de woningbehoefte van de toekomst – om vervolgens te analyseren en te beschrijven hoe de aanvullende woningbehoefte eruit ziet. Dit doen we middels drie economische scenario’s. In hoofdstuk 5 brengen we naar voren welke kwalitatieve fricties er bestaan tussen de vraag (verhuiswensen) en aanbod (daadwerkelijke verhuizingen). Daarbij gaan we in op de wensen van starters en doorstromers, maar lichten we ook een aantal interessante doelgroepen uit.

Tot slot bekijken we in hoofdstuk 7 de totale bouwopgave (in te halen woningtekort plus toekomstige behoefte), en spiegelen we dit aan de plancapaciteit. figuur 2

Opbouw van het onderzoek.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

6

1

Huidige situatie

1.1 Huishoudens De regio Drechtsteden telt anno 2024 in totaal 130.950 huishoudens. In tabel 1 is te zien hoe dit aantal verdeeld is over de zeven gemeenten. tabel 1 Huishoudens per gemeente in 2024. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Gemeente

Aantal huishoudens

Alblasserdam

8.480

Dordrecht

56.730

Hardinxveld-Giessendam

7.340

Hendrik-Ido-Ambacht

12.660

Papendrecht

14.330

Sliedrecht

10.890

Zwijndrecht

20.510

Regio Drechtsteden

130.950

Leeftijd en samenstelling In figuur 3 is te zien hoe de verschillende huishoudenstypen zich tot elkaar verhouden per gemeente. Ook is te zien hoe de totaalverdeling voor de regio eruitziet, en zijn de cijfers voor provincie Zuid-Holland en Nederland toegevoegd ter referentie. Hoewel de cijfers per gemeente verschillen, is net meer dan een derde van de huishoudens in de regio alleenstaande. Dat is minder dan uit de provinciale en nationale cijfers naar voren komt. In Dordrecht zien we het hoogste aandeel alleenstaanden en het laagste aandeel gezinnen. Het tegenovergestelde is te zien in de opbouw van Hendrik-Ido-Ambacht.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

7

figuur 3

Huishoudens naar samenstelling. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

In figuur 4 is de leeftijdsverdeling weergegeven per gemeente. Het valt op dat de jongste groep huishoudens (tot 23 jaar oud) een minder groot aandeel van de inwoners uitmaakt vergeleken met de provinciale en landelijke cijfers: in de regio beslaat deze groep ruim 2 procentpunt minder. Daartegenover staat dat het regionaal aandeel van de oudste groep (75 jaar en ouder) groter is dan in Zuid-Holland en Nederland. Dit zagen we ook in de uitkomsten van de vorige woningmarktanalyse voor de regio in 2020. Ook zien we dat Dordrecht de jongste bevolking heeft van alle gemeenten in de regio. Alblasserdam, Papendrecht en Zwijndrecht hebben daarentegen juist relatief minder jonge huishoudens en meer oudere huishoudens.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

8

figuur 4

Huishoudens naar leeftijdsklassen. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

In figuur 5 is te zien hoe huishoudenssamenstelling en leeftijd zich tot elkaar verhouden. De jongste groep is vrij gelijk verdeeld. Het is aannemelijk dat een aanzienlijk deel van paren en alleenstaanden uiteindelijk gezinnen zullen vormen. Dat is te zien in de leeftijdsgroep 35 tot 55 jaar: het overgrote deel bestaat uit gezinnen. Bij de groep 55 tot 75 jaar oud is te zien dat de kinderen het huis uit zijn om op zichzelf te wonen, waardoor het aandeel van stellen zonder kinderen en alleenstaanden weer fors toeneemt. De groep 75-plus is nu nog de kleinste groep, en bestaat voor het grootste deel uit alleenstaanden. Deze groep zal met de vergrijzing fors toenemen – iets dat verder aan bod komt in hoofdstuk 3. figuur 5 Huishoudens naar leeftijdsklasse en samenstelling, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

9

Inkomensklassen Voor de verdeling van inkomensklassen hanteren we deels de doelgroepen die in de volkshuisvesting worden onderscheiden. Voornamelijk de doelgroep sociale huur is belangrijk om te onderscheiden. Daarin maken we onderscheid tussen de doelgroep passend toewijzen (de primaire doelgroep) en de groep met een inkomen vanaf de inkomensgrens passend toewijzen1 tot de DAEB-grens (de secundaire doelgroep). Ook onderscheiden we de huishoudens met een inkomen vanaf de DAEB-grens tot 2x modaal – de groep waarvan het aannemelijk is dat zij in de koopsector is aangewezen op het betaalbare segment (tot €390.000, prijspeil 2024). figuur 6

Huishoudens naar inkomensklassen. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

In figuur 6 is te zien hoe de inkomensverdeling verschilt tussen de gemeenten. Over het algemeen zien we dat de inkomensverdeling in de regio vrijwel gelijk is aan de provinciale en landelijke verdeling. Binnen de regio Drechtsteden zien we aanzienlijke verschillen. De doelgroep sociale huur in gemeente Zwijndrecht is ruim de helft. In Hendrik-Ido-Ambacht is deze bijna 10 procentpunt kleiner. Daar zien we dat 4 op de 10 huishoudens een inkomen heeft vanaf 2x modaal2. Vergeleken met het vorige onderzoek, zien we dat de doelgroep sociale huur is in de Drechtsteden lichtelijk is afgenomen, van 51 procent naar 49 procent. De groep met een inkomen vanaf 2x modaal is daarentegen fors gestegen. In 2020 was deze groep slechts 22 procent; nu staat dit aandeel op 31 procent.

De gehanteerde inkomensgrenzen verschillen per huishoudenssamenstelling en leeftijd. Een compleet overzicht van inkomensgrenzen is te vinden op www.aedes.nl/huurbeleid-en-betaalbaarheid/detoewijzingsregels. 1

2

Modaal inkomen is volgens het CPB geschat op een bruto jaarinkomen van €44.000 in 2024.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

10

In onderstaande overzicht (tabel 2) is te zien hoe de huishoudens in de hele regio zijn verdeeld over huishoudenssamenstelling, leeftijds- en inkomensklasse. Opvallend is dat de meeste lage inkomens zich bevinden bij alleenstaanden. Enigszins logisch, aangezien zij per definitie slechts één inkomen hebben. Gezinnen hebben over het algemeen de hoogste inkomens – en stellen zonder kinderen nemen een tussenpositie. Tegelijkertijd zien we dat een aanzienlijk deel van de gezinnen juist ook zeer lage inkomens heeft. tabel 2 Huishoudens naar inkomensklasse, leeftijd en huishoudenssamenstelling, Drechtsteden.. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

alleenstaand tot 23 23 - 34 35 - 44 45 - 54 55 - 64 65 - 74 75 en ouder paar

dlgrp. passend tot DAEBvanaf 2x toewijzen grens tot 2x modaal modaal Totaal 19.570 16.040 9.060 2.540 1.890 740 180 40 1.980 2.730 1.630 200 1.680 1.670 1.500 480 1.800 2.000 1.350 710 2.770 2.360 1.860 710 3.170 2.850 1.200 230 6.280 3.690 1.340 170

47.210 2.850 6.540 5.330 5.860 7.700 7.450 11.480

tot 23 23 - 34 35 - 44 45 - 54 55 - 64 65 - 74 75 en ouder

6.590 260 320 150 210 800 1.850 3.000

7.020 150 450 180 240 820 2.750 2.430

10.220 350 1.410 530 550 2.270 3.210 1.900

13.450 200 2.370 1.260 1.610 4.250 2.670 1.090

37.280 960 4.550 2.120 2.610 8.140 10.480 8.420

hh. met kind(eren) tot 23 23 - 34 35 - 44 45 - 54 55 - 64 65 - 74 75 en ouder

9.800 150 1.830 2.750 2.680 1.370 550 470

5.040 70 750 1.290 1.500 990 310 130

6.690 50 1.580 2.520 1.570 690 260 20

24.960 110 2.530 7.250 8.830 5.490 610 140

46.490 380 6.690 13.810 14.580 8.540 1.730 760

Totaal

35.960

28.100

25.970

40.950

130.980

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

11

1.2 Woningvoorraad De 130.950 huishoudens woonachtig in de regio Drechtsteden zijn gehuisvest in circa 126.710 woningen. De overige 4.240 huishoudens wonen onzelfstandig – zij beschikken niet over een zelfstandige woning. Zij wonen in bij een ander huishouden (woningdelers, onder wie ook studenten op kamers) of zijn op een andere manier gehuisvest (bijvoorbeeld in een woonboot of woonwagen). Bewoners van instellingen (institutionele huishoudens) – in totaal ruim 4.600 personen – zitten hier overigens niet bij. Zij tellen niet als particulier huishouden en zijn niet onderzocht. Het gros van de onzelfstandig wonenden woont in Dordrecht: bijna 3.000 van het totaal. tabel 3 Bewoonde woningen naar eigendom en onzelfstandig wonende huishoudens. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Regio Drechtsteden Zuid-Holland Nederland

corporatie 33% 28% 28% 23% 29% 34% 37% 30%

bewoonde woningen part. huur koop 5% 62% 13% 59% 6% 66% 5% 72% 5% 66% 7% 59% 6% 57% 9% 61%

31% 27%

15% 13%

totaal 8.170 53.920 7.230 12.430 14.110 10.780 20.070 126.710

54% 1.659.360 60% 7.690.890

onzelfstandig totaal wonend huishoudens 310 8.480 2.800 56.720 110 7.340 230 12.660 220 14.330 120 10.900 440 20.510 4.240 130.950 72.130 354.710

1.731.490 8.045.600

De bewoonde woningvoorraad3 in de Drechtsteden bestaat voor 30% uit huurwoningen van corporaties, voor 9% uit door particulieren verhuurde woningen en voor de overige 61% uit koopwoningen (eigenaar-bewoners)4. Het aandeel koop is het hoogst in Hendrik-Ido-Ambacht, het aandeel corporatiehuur is het hoogst in Zwijndrecht. Dordrecht kent relatief veel particuliere verhuur (tabel 3). De verdeling naar eigendom in de Drechtsteden verschilt enigszins met dat voor heel Nederland: relatief meer corporatiehuurwoningen en minder woningen van particuliere verhuurders. Vergeleken met de provinciale verdeling zien we meer koopwoningen en minder particuliere huurwoningen.

3

Tenzij anders vermeld hebben alle gegevens in dit onderzoek betrekking op bewoonde woningen. Dit vanwege het feit dat het Woononderzoek Nederland een bewonersonderzoek is en vanzelfsprekend niet is afgenomen in niet-bewoonde woningen. Ongeveer 2,3% van de woningvoorraad in de Drechtsteden wordt (tijdelijk) niet bewoond (bron: CBS). Dit is een normaal percentage en heeft heel diverse achtergronden (wordt gerenoveerd, staat te koop of te huur, is een pied à terre of tweede woning, etc.).

4

Ten behoeve van de woningmarktsimulatie is informatie over de woningvoorraad ontleend aan het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) en aan gegevens, aangeleverd door de corporaties.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

12

Eigendomsvorm en woningtype In figuur 7 is weergegeven hoe de woningvoorraad is verdeeld naar eigendomsvorm en woningtype. Bij appartementen maken we onderscheid tussen appartementen met én zonder lift. We zien grote verschillen tussen de gemeenten. Als we inzoomen op woningtype, zijn er ook verschillen op te merken. Zo bestaat de voorraad in de gemeente Dordrecht uit relatief weinig eengezinswoningen, zowel in de koop als huur. Het tegenovergestelde zien we in Hardinxveld-Giessendam. Vergeleken met de provinciale en nationale verdeling, bestaat de voorraad in de regio Drechtsteden voor een groot deel uit eengezinshuurwoningen. De voorraad in Drechtsteden lijkt sterk op de landelijke verdeling. De provinciale verdeling van de voorraad bestaat voor een groter deel uit appartementen. figuur 7 Bewoonde woningen naar eigendom en woningtype. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

13

Koopwoningen naar verkoopwaarde De koopvoorraad is er één van verschillende soorten en maten. In figuur 8 is te zien hoe de prijsniveaus verschillen tussen de verschillende gemeenten. De voorraad van Dordrecht kent het grootste aandeel goedkope en betaalbare woningen (tot €390.000). We zien het tegenovergestelde in Hendrik-Ido-Ambacht. De regio heeft duidelijk een groter aandeel betaalbare koopvoorraad dan te zien is op provinciaal en landelijk niveau. Vergeleken met het eerdere onderzoek in 2020 heeft de koopvoorraad een forse prijsstijging gekend. Waar toen ruim 60 procent onder de €300.000 viel, geldt dat nu nog maar voor een kwart van de woningvoorraad. Het landelijk aandeel lag in 2020 op 50 procent, maar is inmiddels gelijk aan het aandeel in de regio Drechtsteden. figuur 8 Bewoonde koopwoningen naar verkoopwaarde, prijspeil 2024. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

14

Huurwoningen naar huurprijsklasse In het huursegment zien we dat het gros van de woningen wordt verhuurd tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens. In de regio wordt 84 procent van de huurwoningen verhuurd onder de liberalisatiegrens – de overige 16 procent kent dus een prijs boven de €880 (liberalisatiegrens 2024). Tussen de gemeenten verschilt dat aandeel. In Dordrecht en Hendrik-Ido-Ambacht zien we een groter aandeel in de vrije sector, zo’n 19 procent. In Papendrecht bedraagt dit slechts 13 procent. In tabel 4 is het aantal huurwoningen uitgesplitst naar huurprijs en type eigenaar (corporatie of particulier). 5 Vergeleken met provinciale en nationale cijfers, zien we dat de regio een groter aandeel huurwoningen kent met een sociale huurprijs. Al met al ziet dit beeld er anders uit dan in het vorige woningmarktonderzoek. Daar zagen we relatief meer woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens en minder woningen in het segment tot de eerste aftoppingsgrens. Een mogelijke verklaring zit in de toegepaste huurverlaging, waardoor het lage segment van betaalbare woningen is toegenomen. figuur 9 Bewoonde huurwoningen (corporatie en particulier) naar huurprijsklasse, prijspeil 2024. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Meer inzicht over de particuliere huurmarkt in de Drechtsteden als regio en de afzonderlijke gemeenten zijn te vinden in het Onderzoek Particuliere Huurmarkt. Smart Delta Drechtsteden (2024) van Realstats. 5

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

15

tabel 4 Aantal huurwoningen naar huurprijs en type eigenaar. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden, en de woningcorporaties actief in regio Drechtsteden (Fien Wonen, Heerjansdam, Rhiant, Tablis, Trivire, Woonbron, Woonkracht10); bewerking RIGO.

huur corporatie Alblasserdam

Dordrecht

Hardinxveld-Giessendam

Hendrik-Ido-Ambacht

Papendrecht

Sliedrecht

Zwijndrecht

Regio Drechtsteden

tot 455 455 tot 650 650 tot 697 697 tot 880 880 tot 1.123 1.123 en hoger tot 455 455 tot 650 650 tot 697 697 tot 880 880 tot 1.123 1.123 en hoger tot 455 455 tot 650 650 tot 697 697 tot 880 880 tot 1.123 1.123 en hoger tot 455 455 tot 650 650 tot 697 697 tot 880 880 tot 1.123 1.123 en hoger tot 455 455 tot 650 650 tot 697 697 tot 880 880 tot 1.123 1.123 en hoger tot 455 455 tot 650 650 tot 697 697 tot 880 880 tot 1.123 1.123 en hoger tot 455 455 tot 650 650 tot 697 697 tot 880 880 tot 1.123 1.123 en hoger tot 455 455 tot 650 650 tot 697 697 tot 880 880 tot 1.123 1.123 en hoger

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

303 1818 227 335 29 5 1960 10161 1345 1413 203 35 286 1319 157 260 8 1 119 1764 211 524 63 7 467 2738 304 519 50 6 410 2375 241 569 60 9 716 5157 716 851 47 10 4261 25332 3201 4471 460 73

huur particulier 20 20 7 36 174 102 695 1.050 339 806 2.547 1.583 9 14 1 14 206 157 19 95 11 45 327 270 27 34 16 47 370 205 17 54 7 28 388 282 89 140 50 144 407 230 876 1407 431 1120 4419 2829

16

Oppervlakte Wanneer we kijken naar woninggrootte, zien we dat ruim een kwart van de Drechtstedelijke woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen t/m 100 vierkante meter. Vervolgens is ruim een derde van de gehele voorraad een eengezinswoning groter dan 100 m2. In Hardinxveld-Giessendam bestaat bijna de helft van de voorraad uit grote eengezinswoningen (>100 m2). In Dordrecht is dit aandeel het kleinst – met daarbij de kanttekening dat het aandeel eengezinswoningen in algemene zin kleiner is. De rest van de regionale woningvoorraad (35 procent) bestaat uit appartementen. In Hendrik-Ido-Ambacht en Hardinxveld-Giessendam zijn dit voornamelijk ruimere appartementen. In de overige gemeenten zien we ook relatief meer appartementen kleiner dan 60 vierkante meter terug in de voorraad. figuur 10 Bewoonde woningen naar gebruiksoppervlakte en woningtype. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

17

Aantal kamers Ook kunnen we een beeld schetsen van woninggrootte naar het aantal kamers. Zo zien we dat studio’s en tweekamer appartementen in de regio redelijk weinig voorkomen, vergeleken met de hele provincie. Alleen in Dordrecht, met een iets groot-stedelijker karakter dan de andere gemeenten in de regio, zien we een patroon wat lijkt op dat van Zuid-Holland. Ook zien we dat alle gemeenten behalve Dordrecht meer grote eengezinswoningen hebben dan het provinciaal gemiddelde. In Hardinxveld-Giessendam zijn 4 op de 10 woningen een grote eengezinswoning – en in Hendrik-Ido-Ambacht is dit bijna de helft. figuur 11 Bewoonde woningen naar aantal kamers en woningtype. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

tabel 5 Gemiddelde gebruiksoppervlakte naar aantal kamers en segment, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

app. 1 t/m 2 kamers app. 3 kamers app. 4 kamers of meer egw. t/m 4 kamers egw. 5 kamers of meer

huur corporatie 60 m² 74 m² 83 m² 92 m² 105 m²

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

huur particulier 61 m² 84 m² 96 m² 107 m² 134 m²

koop 64 m² 87 m² 112 m² 116 m² 148 m²

totaal 61 m² 80 m² 95 m² 108 m² 144 m²

18

1.3 Woonsituatie en woonbezetting In de vorige hoofdstukken zijn we gedoken in de huishoudens en de woningvoorraad, afzonderlijk van elkaar. Hier gaan we de diepte in, en kijken we hoe de bewoning er in de regio uitziet. We onderzoeken wie waar woont, en duiden in welke mate dit passend is: zowel in termen van betaalbaarheid als woninggrootte. Eigendomsvorm en woningtype naar leeftijd De huidige woonsituatie weerspiegelt grotendeels de keuzes en mogelijkheden die mensen in het verleden hebben gehad. Veel huishoudens vestigen zich als dertigers in woningen die op dat moment beschikbaar en betaalbaar zijn en blijven daar vaak langdurig wonen. Dit patroon zien we terug bij de grote groep huishoudens van middelbare leeftijd (de groepen 45-54 en 55-64 jaar). Zij wonen voor een aanzienlijk deel in koopwoningen (figuur 12), en met name in eengezinswoningen – woningen die in de afgelopen decennia in grote aantallen gebouwd zijn. Deze generatie heeft optimaal kunnen profiteren van fiscale voordelen zoals de hypotheekrenteaftrek en de gemakkelijk beschikbare kredieten. Het woningbezit onder jongeren en ouderen is relatief een stuk lager dan de groep huishoudens van middelbare leeftijd. Van de jongeren (tot 35 jaar oud) woont verhoudingsgewijs een groter aandeel in de huursector, met name in een huurappartement.

Bij de ouderen (75 jaar en ouder) zien we grofweg een even groot aandeel huurders als huiseigenaren. Senioren die een koopwoning hebben, wonen vaker in een eengezinskoopwoning dan in een koopappartement. Hoewel de bewoonde woningvoorraad voor om en nabij de helft uit koop bestaat, zien we dus dat woningbezit over de leeftijden geconcentreerd is bij de middelbare leeftijdsklassen.

figuur 12 Leeftijdsklassen naar eigendom en woningtype, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

tabel 6 Gemiddelde leeftijd van huishoudens naar type verhuurder en huishoudenssamenstelling, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

alleenstaand paar hh. met kind(eren) totaal

huur corporatie 58,2 63,2 45,2 55,8

huur particulier 48,8 49,4 43,6 48,1

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

koop 59,2 61,2 47,2 54,6

totaal 57,7 60,8 46,6 54,6 19

De bezetting van de verschillende segmenten naar huishoudenssamenstelling is te zien in figuur 13. Daarin is duidelijk te zien hoe de bewoning van de segmenten verschilt In de huursector wonen overwegend meer kleine huishoudens – het grootste deel daarvan zijn alleenstaanden. Het voornaamste verschil tussen de corporatiesector en de particuliere huursector is het aandeel gezinnen. Het koopsegment wordt voor het grootste deel bewoond door gezinnen en stellen zonder kinderen. Die laatste groep zal voor een deel bestaan uit jonge stellen die uiteindelijk kinderen krijgen en een gezin vormen. Tegelijkertijd valt onder deze groep ook de lege-nester: huishoudens waar de kinderen al het huis uit zijn. figuur 13 Bewoning corporatiehuur, particuliere huur en koopsegment uitgesplitst naar huishoudensamenstelling, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

In tabel 7 worden de bewoonde appartementen nog eens in twee typen onderscheiden: met lift en zonder lift. In de koop wonen huishoudens tot 55 jaar overwegend meer in appartementen zonder lift. Dit terwijl er zo’n 5.000 zonder lift zijn tegenover ruim 9.000 koopappartementen met lift. Vervolgens kantelt het: van de 55-plussers woont de meerderheid in een appartement met lift. Van de 75-plusser is deze verhouding zelfs 10:1. In het huursegment zien we een soortgelijk patroon.

tabel 7 Leeftijdsklassen naar eigendom en woningtype, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

egw

tot 23 jaar 23 - 34 jaar 35 - 44 jaar 45 - 54 jaar 55 - 64 jaar 65 - 74 jaar 75 jaar en ouder Eindtotaal

500 6.810 12.310 14.070 14.470 8.820 6.700 63.680

koopwoning appartement zonder met lift lift 190 710 680 900 1.290 2.410 3.050 9.230

230 990 740 1.190 910 580 300 4.940

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

egw

360 2.310 2.880 3.130 3.310 2.870 2.560 17.420

huurwoning appartement zonder met lift lift 910 2.890 1.930 1.740 2.370 3.350 6.410 19.600

1.250 3.690 2.170 1.580 1.460 1.040 670 11.860

inwonend/ overig 760 380 530 430 580 570 970 4.220

20

Prijssegment naar inkomen We bespraken al kort hoe bewoning kan afhangen van de beschikbaarheid van woningen op het moment dat men wil verhuizen. De middelbare leeftijdsklasse woont voornamelijk in koopwoningen mede doordat die woningen veelal werden gebouwd en beschikbaar kwamen op het moment dat zij op zoek waren. Maar inkomen bepaalt evengoed de mogelijkheden die een huishouden heeft. Zo moet het overgrote deel van corporatiewoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot de DAEB-inkomensgrens6. Zit je boven de inkomensgrens, dan wordt je kans op een sociale huurwoning een flink stuk kleiner. Aan de andere kant: hoe hoger je inkomen, hoe meer je in theorie aan huur kan betalen of aan hypotheek kan krijgen. In figuur 14 is te zien hoe inkomensgroepen verschillende prijssegmenten bewonen, gevisualiseerd voor heel de regio Drechtsteden. In de sociale huursector7 wonen grotendeels huishoudens met een inkomen tot de DAEB-inkomensgrens. Zo’n 16 procent wordt bewoond door inkomens boven de sociale inkomensgrens. Dit zijn zogenaamde scheefwoners. Dit is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde, wat ook rond de 16 procent ligt. In Zuid-Holland ligt het percentage iets hoger: 17,5 procent. Voor een deel komt scheefwonen voor in de particuliere sociale huur waar geen inkomenseisen worden gehanteerd bij toewijzing.

Maar het gaat ook om huishoudens in een corporatiewoning die op moment van toewijzing een inkomen hadden onder de DAEB-grens, en later een inkomensstijging hebben meegemaakt. De vrije huursector is in de regio niet heel omvangrijk, zoals al eerder op te maken was uit figuur 9. We zien dat het hier voor een groot deel gaat om huishoudens met een inkomen tussen de DAEB-grens en 2x modaal. Dit is niet onverwacht: een deel van deze huishoudens valt tussen wal en schip. Zij verdienen te veel voor de sociale huur, maar te weinig voor een koopwoning. figuur 14 Huisvesting van inkomensgroepen, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

In de koopsector zien we voornamelijk huishoudens terug met een inkomen boven de DAEB-grens. Dit geldt zeker voor het dure koopsegment, met een (geschatte) verkoopprijs

6

De DAEB-inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens is €47.699. Voor meerpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens €52.671 (prijspeil 2024). 7

In dit onderzoek beslaat de sociale huursector zowel de sociale huurwoningen van corporaties alsmede dat van particulieren (zogenaamde particuliere sociale huur.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

21

boven de betaalbaarheidsgrens van €390.000. Toch zien we ook in dit dure segment nog een niet te verwaarlozen aantal huishoudens met een laag inkomen. Uit nadere analyse blijkt dat het hier voornamelijk gaat om 65-plussers. Waarschijnlijk hadden deze huishoudens voor hun pensioen een hoger inkomen om een eigen woning te kopen. Vervolgens bereiken zij de AOW-leeftijd, en gaat het inkomen omlaag. Zij verhuizen niet, en wonen daarmee met een laag inkomen in een inmiddels dure koopwoning, met weinig of geen hypotheeklasten. Woninggrootte naar samenstelling en levensfase Passendheid van wonen gaat verder dan de combinatie inkomen en prijssegment. We onderzoeken ook hoe passend huishoudens van verschillende levensfasen wonen qua woonruimte. We maken daarin onderscheid tussen vijf groepen (te zien in figuur 15). Ten eerste, huishoudens zonder kinderen tot 35 jaar en van 35 tot 55 jaar. Uit de praktijk blijkt dat dit huishoudens zijn die voor een deel nog een gezin zullen starten. Oftewel: als zij nu klein wonen, hebben ze in de toekomst vaak behoefte aan een ruimere woning. Vervolgens de huishoudens met kinderen. Dit zijn gezinnen, waarvoor het passend zou zijn als ze een ruime woning hebben – het liefst een eengezinswoning met tuin voor de kinderen. Tot slot de groep 55-75 en 75-plus huishoudens zonder kinderen.

Van beide groepen kan men veronderstellen dat zij niet meer aan gezinsuitbreiding zullen doen. In tegendeel, een aanzienlijk deel van hen heeft de gezinsfase achter de rug. Bij de groep 55 tot 75 zullen eventuele kinderen recent het huis uit zijn, en wat overblijft betreft stellen en alleenstaanden zonder thuiswonende kinderen: de zogenaamde lege-nesters. Bij de groep 75 zal ook de toegankelijkheid een rol spelen: zij zouden meer geneigd kunnen zijn om te verhuizen naar een kleinere, passende woning. In figuur 15 is de bewoning van deze groepen weergegeven naar woningtype/-grootte. Wat opvalt is het grote aantal (en aandeel) 55-75 én 75-plus huishoudens zonder kinderen dat in een eengezinswoning woont. In de kleinere eengezinswoningen is deze groep zelfs groter dan de gezinnen. Zij wonen nu redelijk ruim voor hun huishoudengrootte – in theorie zouden ze passender wonen in een kleinere woning. Maar voor de groep 55-75 zal voor een groot deel gelden dat ze nu fijn wonen, en dat zij nu niet denken aan verhuizen. Bij de groep 75-plus is al meer potentie tot doorstroming te veronderstellen. Tegelijkertijd zien we dat er veel jonge stellen/alleenstaanden in (kleine) appartementen wonen. In mindere mate geldt dit ook voor huishoudens van middelbare leeftijd. In beide groepen zullen huishoudens een gezin starten.

Echter, in het geval dat lege-nesters niet verhuizen, dan biedt de huidige woningvoorraad geen eengezinswoning voor het grootste deel van de jonge gezinnen. Op dit moment zien we dat grofweg 6.100 huishoudens met kinderen in een appartement wonen.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

22

figuur 15 Huisvesting van huishoudens per gezinsfase naar woninggrootte, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Bovenstaande figuur geeft de situatie voor de gehele Drechtstedelijke woningvoorraad weer. In figuur 16 is het resultaat te zien van de analyse voor de situatie in de sociale huursector. Ook hier zien we veel senioren in eengezinswoningen. En ook hier geldt: er zijn meer eengezinswoningen (15.300) dan gezinnen (10.000). Als het mogelijk is om de lege-nesters uit de eengezinswoningen te verleiden om door te stromen, kan iedereen in theorie passend wonen. figuur 16 Huisvesting in de sociale huur van huishoudens per gezinsfase naar woninggrootte, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

De bewoning in de koopsector is weergegeven in figuur 17. Hier zien we deels eenzelfde patroon: veel eengezinswoningen die worden bewoond door lege-nest huishoudens. Ook valt iets anders op, namelijk het geringe aanbod van appartementen in de koopsector. De koopappartementen die er wel zijn, worden veelal bewoond door de 55-plusser zonder kinderen.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

23

figuur 17 Huisvesting in de koop van huishoudens per gezinsfase naar woninggrootte, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

24

2

Huidige tekort op de woningmarkt In dit hoofdstuk bespreken we het huidige tekort in de regio Drechtsteden. Dat doen we aan de hand van twee lijnen. Eerst brengen we de spanning op de corporatiesector in zicht. We beschrijven de ontwikkelingen in slaagkansen, inschrijftijd, zoektijd, etc. Vervolgens becijferen we het opgelopen woningtekort. Dat doen we door een analyse te maken hoeveel potentiële starters hun eerste stap op de woningmarkt niet hebben kunnen maken. Daaruit volgt het huidige woningtekort.

2.1 Verhuringen van corporatiewoningen Hoe groot is de druk op de corporatiesector? Wat zijn de slaagkansen van woningzoekenden? Welke verhuisbewegingen vinden er plaats in de regio? En hoeveel corporatiewoningen worden er verhuurd aan ‘voorstromers’? In veel gebieden in Nederland is sprake van druk op de sociale huur, wat onder meer blijkt uit een hoog aantal reacties op vrijkomende woningen en uit lange zoektijden. Een van de gevolgen is dat er een verdeelvraagstuk bestaat. In Drechtsteden wordt circa 30% van de vrijkomende corporatiewoningen toegewezen aan niet-reguliere woningzoekenden, ook wel ‘voorstromers’ genoemd. Dit zijn ofwel woningzoekenden met een urgentiestatus (bijvoorbeeld als gevolg van herhuisvesting, uitstroom uit maatschappelijke opvang of bij statushouders), ofwel directe toewijzingen om andere redenen, bijvoorbeeld verhuur van zorgwoningen en doorstroming. Op zich is het verdeelvraagstuk niet nieuw. Urgenten en andere voorrangskandidaten zijn er altijd al geweest. Het wordt een potentieel probleem als het aantal “voorstromers” groter wordt (of gelijk blijft) en het beschikbare aanbod gelijk blijft (of daalt). In dat geval gaat een groter deel van de vrijkomende sociale huurwoningen naar deze speciale groepen en blijft er minder aanbod over voor “gewone” woningzoekenden.

Als dan ook nog het aantal “gewone” woningzoekenden stijgt, neemt hun kans van slagen af en zullen zij (gemiddeld) langer moeten wachten op een woning.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

25

In dit hoofdstuk analyseren we de druk op de sociale huur in de Drechtsteden, aan de hand van cijfers over de woonruimteverdeling. De woningcorporaties in de regio Drechtsteden verhuren hun woningen via het regionale aanbodsysteem Woonkeus Drechtsteden. De woningen in Hardinxveld-Giessendam worden aangeboden via een ander systeem: Woongaard. Beide systemen worden beheerd door WoningNet. Voor deze analyse maken we gebruik van cijfers uit de ‘Beschikbaarheidsmonitor Woonruimteverdeling Drechtsteden 2021-2023’.8 Eerst analyseren we een aantal indicatoren van druk op de sociale huur: het aantal woningzoekenden, verhuringen en reacties; en de gemiddelde inschrijftijd, zoektijd en slaagkans. Daarbij verwijzen we naar de normen voor druk op de sociale huur die de regio heeft geformuleerd (zie gele kader). Vervolgens gaan we in op de verhuisbewegingen in de regio. Tot slot analyseren we de verhuringen aan voorstromers (urgenten en andere direct toegewezen woningzoekenden). Op een aantal punten in de analyse maken we (beknopt) de vergelijking met het vorige woningbehoefteonderzoek, de Woningmarktanalyse Drechtsteden door RIGO uit 2020.9 In dat onderzoek bekeken we cijfers over de jaren 2017-2019. Normen toenemende druk sociale huur regio Drechtsteden Sinds 2016 hanteren de gemeenten in de regio normen om te monitoren of er een toenemende druk op de sociale huur ontstaat.

Daarbij is sprake van (toenemende) druk wanneer: • het aandeel geadverteerde woningen minder dan 80% van het totaal aantal verhuringen is; • het gemiddeld aantal reacties per gepubliceerde woning groter is dan 150; • de inschrijftijd van geslaagde woningzoekenden langer is dan 6 jaar; • de zoektijd van geslaagde woningzoekenden langer is dan 2 jaar. • aan deze uitgangspunten is in de loop van 2023 het streven toegevoegd dat het aandeel voorstromers maximaal 30% van het totale aantal vrijkomende woningen is. Indicatoren van druk op de sociale huur Data over de woonruimteverdeling over de jaren 2021-2023 laat zien dat het aantal actief woningzoekenden in de Drechtsteden jaarlijks toeneemt (figuur 18). Een actief woningzoekende is iemand die minstens 1 keer op het woningaanbod heeft gereageerd in het betreffende jaar. In totaal waren er in 2023 bijna 18.000 actief woningzoekenden; in 2021 ongeveer 15.000. Dat is een toename van circa 20 procent. De verdeling naar leeftijdsgroepen loopt jaar op jaar niet sterk uiteen. In het vorige woningbehoefteonderzoek zagen we ruim 9.000 actief woningzoekenden in 2017. In de periode 2017-2023 is het aantal dus bijna verdubbeld.

Zie https://raad.dordrecht.nl/Documenten/Beschikbaarheidsmonitor-woonruimteverdelingDrechtsteden-2023-1.pdf 8

Zie https://raad.papendrecht.nl/Documenten/A36-20201030-RIGO-Research-en-AdviesEindrapport-Woningmarktanalyse-Drechtsteden.pdf 9

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

26

figuur 18 Actief woningzoekenden regio Drechtsteden (exclusief Hardinxveld-Giessendam), naar leeftijd, 2021-2023. Bron: Beschikbaarheidsmonitor 2021-2023.

Een toenemend aantal actief woningzoekenden hoeft niet tot extra druk te leiden als het aanbod evenredig toeneemt. We zien in de meeste gemeenten in de Drechtsteden echter dat het aantal verhuringen juist daalt (figuur 19). Alleen in Alblasserdam en Hendrik-Ido-Ambacht nam het totaal aantal verhuringen toe en in Dordrecht is er in de geschetste periode geen consequente toename of afname te zien. In totaal waren er in 2023 2.469 verhuringen in de regio plus Hardinxveld-Giessendam – ca. 6,5% van de ongeveer 38.000 corporatiewoningen. In 2017 waren er in de regio inclusief Hardinxveld-Giessendam 2.729 toewijzingen; in 2019 ging het om 2.235 toewijzingen. Het aantal verhuringen ligt in 2023 dus wel hoger dan in 2019, maar lager dan in 2017. figuur 19 Totaal aantal verhuringen in de gemeenten Drechtsteden (inclusief Hardinxveld-Giessendam) 2021-2023. Bron: Beschikbaarheidsmonitor 2021-2023.

Voor de reguliere woningzoekenden maakt het daarnaast uit of de woningen worden aangeboden via het aanbod- of lotingmodel (het ‘gepubliceerde aanbod’). In de regio Drechtsteden als geheel werd in 2023 ongeveer driekwart van het aanbod op deze manier aangeboden. Het overige kwart werd direct toegewezen. In de individuele gemeenten in de regio verhuurden de corporaties in 2023 allemaal ongeveer driekwart van hun aanbod via het aanbod- of lotingmodel, met uitzondering van Hendrik-Ido-Ambacht (64 procent) en Hardinxveld-Giessendam (81 procent). Zie figuur 20. Volgens de ‘druknorm’ (zie kader) van de regionale woningcorporaties is een percentage gepubliceerd aanbod onder de 80 procent een indicatie van toenemende druk; daarvan is nu dus sprake. In alle gemeenten behalve Dordrecht is het gepubliceerde aandeel overigens gekrompen ten opzichte van 2021. In deze gemeenten konden reguliere woningzoekenden in

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

27

2023 dus op een kleiner aandeel van het aanbod reageren dan in 2021. Dat terwijl het totale aanbod in de meeste gemeenten ook is gedaald, zoals we eerder zagen. figuur 20 Percentage verhuringen in het aanbod- en lotingmodel (gepubliceerd aanbod) in de gemeenten Drechtsteden (inclusief Hardinxveld-Giessendam) 2021-2023. Bron: Beschikbaarheidsmonitor 2021-2023.

Deze combinatie van factoren – meer actief woningzoekenden, (in de meeste gemeenten) minder aanbod, en een kleiner aandeel gepubliceerd aanbod – leidt tot een lagere slaagkans voor regulier woningzoekenden. De slaagkans drukt uit welk aandeel van de actief woningzoekenden in een bepaald jaar een toewijzing kreeg via het aanbod- of lotingmodel. De algehele slaagkans lag in 2021 op 13 procent en in de twee jaren erna op 10 procent (figuur 21). Van alle leeftijdsgroepen is de slaagkans ten opzichte van 2021 gedaald. In 2023 zijn de leeftijdsgroepen met de grootste slaagkansen de groepen vanaf 55 jaar, en de 28 tot 34 jarigen. Uit het vorige onderzoek bleek dat de gemiddelde slaagkans in de regio in 2017 22 procent bedroeg; in 2019 lag deze op 16 procent. Met 10 procent in 2023 is de gemiddelde slaagkans dus ruim twee keer kleiner dan zes jaar daarvoor. Dat komt vooral doordat er in 2023 meer actief woningzoekenden zijn, zoals hierboven beschreven: bijna twee keer zoveel als in 2017. figuur 21 Slaagkans actief woningzoekenden naar leeftijd, regio Drechtsteden (inclusief Hardinxveld-Giessendam), 2021-2023. Bron: Beschikbaarheidsmonitor 2021-2023.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

28

Ook het gemiddeld aantal reacties per advertentie is toegenomen in de geschetste periode, in iedere gemeente (figuur 22). Dat geldt voor zowel het aanbod- als het lotingmodel. Met regionaal gemiddeld 463 reacties in het aanbodmodel en 887 in het lotingmodel, liggen deze cijfers ruim boven de ‘druknorm’ van 150 reacties per advertentie (zie kader). figuur 22 Gemiddeld aantal reacties per advertentie in het aanbod- en lotingmodel, regio Drechtsteden (inclusief Hardinxveld-Giessendam), 2021-2023. Bron: Beschikbaarheidsmonitor 2021-2023.10

In Hardinxveld-Giessendam wordt geen gebruik gemaakt van het lotingmodel. Voor HendrikIdo-Ambacht zijn alleen voor 2023 cijfers over loting beschikbaar. 10

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

29

Een andere graadmeter voor de druk op de sociale huur is de ontwikkeling van de gemiddelde inschrijftijd. Het gaat dan om het aantal jaar dat een woningzoekende ingeschreven stond op het moment dat hij/zij een woning kreeg toegewezen. In de regio Drechtsteden als geheel lag de gemiddelde inschrijftijd in het aanbodmodel in 2023 op 8,3 jaar. In het lotingmodel lag de gemiddelde inschrijftijd regionaal op 1,8 jaar (figuur 23). Daarmee ligt in ieder geval in het aanbodmodel de inschrijftijd boven de ‘druknorm’ van 6 jaar (zie kader). In het aanbodmodel is de gemiddelde inschrijfduur in alle gemeenten toegenomen tussen 2021 en 2022. In sommige gemeenten is er in 2023 weer een (lichte) daling te zien. Met name in Hardinxveld-Giessendam nam het gemiddelde sterk toe: van 4,5 jaar in 2021 naar 6,9 jaar in 2023. Tegelijk is de gemiddelde inschrijftijd daar nog steeds het laagst van alle gemeenten. Bij het lotingmodel zijn de ontwikkelingen tussen 2021 en 2023 wat volatieler. Mogelijk gaat het hier om kleine aantallen, maar daarin geeft de beschikbare data geen inzicht. figuur 23 Gemiddeld inschrijftijd bij woningtoewijzing in het aanbod- en lotingmodel, regio Drechtsteden (inclusief Hardinxveld-Giessendam), 2021-2023. Bron: Beschikbaarheidsmonitor 2021-2023.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

30

Ook de gemiddelde zoektijd is in alle gemeenten toegenomen in het aanbodmodel (figuur 24). De zoektijd is het aantal jaar tussen de eerste geplaatste reactie en het moment van woningtoewijzing. Regionaal ging het voor het aanbodmodel in 2023 om gemiddeld 3,4 jaar. Daarmee ligt de inschrijftijd (in ieder geval wat betreft het aanbodmodel) boven de ‘druknorm’ van 2 jaar (zie kader). In alle gemeenten is de gemiddelde zoektijd toegenomen. In Hendrik-Ido-Ambacht is de gemiddelde zoektijd in het aanbodmodel gedaald tussen 2022 en 2023, maar ligt deze nog steeds een stuk hoger dan in 2021. Bij het lotingmodel zijn de ontwikkelingen volatieler. Het valt op dat in de meeste gemeenten de zoektijd steeg tussen 2021 en 2022, om richting 2023 weer wat te dalen. figuur 24 Gemiddeld zoektijd bij woningtoewijzing in het aanbod- en lotingmodel, regio Drechtsteden (inclusief Hardinxveld-Giessendam), 2021-2023. Bron: Beschikbaarheidsmonitor 2021-2023.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

31

Verhuisbewegingen In figuur 25 is per gemeente de oorsprong gegeven van de nieuwe huurders van toegewezen woningen. In de geschetste periode lopen de percentages per gemeente wat uiteen. Zo kwamen in Dordrecht relatief veel nieuwe huurders uit de eigen gemeente, terwijl het in andere gemeenten jaarlijks om pakweg de helft ging (bijvoorbeeld in Zwijndrecht) of om circa 40 procent (Sliedrecht, Alblasserdam). Er is op basis van de beschikbare data geen duidelijke lijn te trekken van een toe- of afname van het aantal woningzoekenden uit de eigen gemeente. In de meeste gemeenten komt zo’n 35 à 40 procent van de nieuwe huurders vanuit overige Drechtsteden. Alleen in Dordrecht ligt dit percentage een stuk lager (14 à 17 procent). Het aandeel nieuwe huurders van buiten de regio ligt in de meeste gemeenten tussen de 15 en 20 procent. In het vorige woningbehoefteonderzoek zijn alleen de verhuisbewegingen voor het jaar 2019 onderzocht. Die cijfers komen grofweg overeen met de resultaten voor 2021 en 2022. Ten opzichte van 2023 zien we wel verschillen. In 2023 zijn in een aantal gemeenten (met name Dordrecht, Papendrecht en Sliedrecht) relatief veel nieuwe huurders uit de rest van de regio gekomen (en mindere mate ook van buiten de regio), vergeleken met 2019. figuur 25 Verhuringen naar herkomst nieuwe huurders, per gemeente, 2021-2023. Bron: Beschikbaarheidsmonitor 2021-2023.

Verhuringen aan voorstromers In 2023 werd in de regio Drechtsteden 30 procent van de vrijkomende corporatiewoningen toegewezen aan niet-reguliere woningzoekenden, ook wel ‘voorstromers’ genoemd (figuur 26). Dit percentage lag in de voorgaande jaren iets hoger. Dit zijn deels woningzoekenden met een urgentiestatus (bijvoorbeeld als gevolg van herhuisvesting, uitstroom uit maatschappelijke opvang of bij statushouders) en deels gaat het om directe toewijzingen met een andere reden, bijvoorbeeld verhuur van zorgwoningen en doorstroming. In de meeste gemeenten schommelt het aandeel verhuringen dat naar regulier woningzoekenden gaat van jaar tot jaar. In Alblasserdam nam het aandeel in de geschetste periode jaarlijks af, met name als gevolg van een groter aandeel ‘overige’ voorstromers11,

Overige voorstromers zijn de woningzoekenden zonder urgentie die via directe bemiddeling een woning krijgen aangeboden. Voor meer informatie over (overige) voorstromers verwijzen we u door naar de Beschikbaarheidsmonitor Woonruimteverdeling Drechtsteden 2021 t/m 2023. 11

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

32

hoewel hier in 2023 nog steeds 70 procent van de woningen aan regulier woningzoekenden werden verhuurd. Het aandeel verhuringen aan regulier woningzoekenden lag in de meeste gemeenten in 2023 tussen de 70 à 75 procent. Hendrik-Ido-Ambacht vormt een uitzondering: daar ging het in 2023 om 59 procent van de verhuringen, en in de twee jaar ervoor om circa 50 procent. Dit omdat de sociale voorraad in Hendrik-Ido-Ambacht relatief klein is. In 2023 heeft de regio afgesproken om te streven naar een aandeel voorstromers van maximaal 30 procent (zie ook kader) om regulier woningzoekenden een kans te blijven geven. Op gemiddeld, regionaal niveau is dat de afgelopen jaren gelukt. Op individueel niveau komt het percentage voorstromers in een aantal gemeenten echter (net) boven de 30 procent uit, en in Hendrik-Ido-Ambacht gaat het om jaarlijks 40 à 50 procent. Ter vergelijking: in de jaren 2017-2019 lag het regionale percentage reguliere verhuringen jaarlijks rond de 69 procent. Ondanks de toenemende druk lukt het dus om grofweg hetzelfde percentage woningen te verhuren aan regulier woningzoekenden. figuur 26 Verhuringen naar voorstromers en reguliere woningzoekenden, per gemeente, 2021-2023. Bron: Beschikbaarheidsmonitor 2021-2023.

In tabel 8 staan de verhuringen via urgentieverklaring weergegeven naar reden. Vergunninghouders vormen jaarlijks de grootste groep, gevolgd door herhuisvesters, en uitstromers uit maatschappelijke instellingen. In tabel 9 een overzicht van het aantal directe toewijzingen zonder urgentieverklaring. Een gedetailleerder beeld van de overige categorieën vindt men in de beschikbaarheidsmonitor. tabel 8 Verhuringen via urgentieverklaring naar reden, totaal regio Drechtsteden, 2021-2023. Bron: Beschikbaarheidsmonitor 2021-2023.

Reden urgentieverklaring

2021

2022

Herhuisvesting

80

106

27

Verblijfsvergunning

158

121

159

Uitstroom maatschappelijke instelling

2023

73

55

39

Overige urgenten

159

138

85

Totaal

470

420

310

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

33

tabel 9 Verhuringen directe toewijzing zonder urgentieverklaring, naar reden, totaal regio Drechtsteden, 2021-2023. Bron: Beschikbaarheidsmonitor 2021-2023.

Reden directe toewijzing (zonder urgentieverklaring)

2021

2022

2023

Leefbaarheid

36

43

47

Doorstroming

-

22

57

Zorgwoning

99

67

95

Overig

163

202

194

Totaal

298

334

393

Bijzondere doelgroepen nader belicht Over de criteria voor urgentie en directe bemiddeling zijn regionaal afspraken gemaakt en richtlijnen opgesteld voor Drechtsteden exclusief Hardinxveld-Giessendam. Vanuit het ministerie van BZK zijn recent ook aandachtgroepen benoemd in het kader van het programma “een thuis voor iedereen”. Het is op dit moment nog niet scherp in hoeverre het rijksprogramma op lokaal niveau extra beslag gaat leggen op de vrijkomende sociale huurwoningen. Het gaat om uiteenlopende groepen, die elkaar deels ook weer overlappen en ook nu al soms aanspraak (kunnen) maken op urgentie of directe bemiddeling. Niet alle groepen zijn bovendien even afhankelijk van de sociale huur. De variatie is groot, van ex-gedetineerden via studenten tot dak- en thuislozen en vergunninghouders. Om partijen (corporaties, gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties) te ondersteunen bij het maken van afspraken in regionaal verband laten het ministerie en de VNG onderzoek doen naar de omvang en huisvesting van de bijzondere aandachtgroepen. Daarover wordt gepubliceerd in de “monitor huisvesting aandachtsgroepen”. De eerste uitkomsten zijn in juni 2024 beschikbaar gekomen. We zoomen in op twee bijzondere doelgroepen, te weten exgedetineerden en vergunninghouders. Data over andere groepen, waaronder uitstroom uit instellingen en arbeidsmigranten, zijn gepland voor het najaar van 2024.

Ex-gedetineerden In tabel 10 is het aantal ex-gedetineerden in Drechtsteden te zien. Het gaat hier om het aantal op 31 december van (opgeteld) de jaren 2018 tot en met 2022. Er is onderscheid gemaakt in de duur van de detentie. Wie langer dan drie maanden vast heeft gezeten kan wettelijk aanspraak maken op urgentie bij de woonruimteverdeling. Het gaat in deze categorie om gemiddeld zo’n zestig gevallen per jaar in heel Drechtsteden. tabel 10 Aantal ex-gedetineerden in Drechtsteden, 2018-2022, naar duur van de detentie

Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden

< 3 maanden 10 530 10 25 30 100 705

3+ maanden 270 25 295

Bron: Monitor Huisvesting Aandachtsgroepen

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

34

Hoeveel ex-gedetineerden met een verblijf van meer dan drie maanden een beroep doen op corporatiewoningen is voor Drechtsteden niet bekend. In de beschikbaarheidsmonitor komen we deze groep als zodanig niet tegen, hoewel het mogelijk is dat ze via verblijf in de maatschappelijke opvang zijn ingestroomd. Al met al is het beslag van deze groep op corporatiewoningen niet groot. In heel Nederland ging het in 2022 om 320 verhuringen, ofwel 0,2% van alle vrijgekomen corporatiewoningen.